Phan tich tinh hinh tai chinh cong ty co phan bat dong san ct ct land luan van tot nghiep dai hoc nguyen thi phuong thuy 2013 8593

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH: KẾ TỐN PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT (CT LAND) SVTH: NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY MSSV: 0954042402 NGÀNH: KẾ TOÁN GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2013 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này, em xin chân thành cảm ơn: Quý Thầy cô mơn Kế tốn - Kiểm tốn - Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức cho em suốt năm học để làm tảng cho đề tài Đặc biệt, em xin cảm ơn Cô Lê Thị Thanh Xuân theo sát trình thực tập em, đưa định hướng tư vấn tận tình, giúp em chỉnh sửa sai sót để hồn thành báo cáo cách tốt Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Bất động sản CT tạo điều kiện để em trải nghiệm tập với nhiều kiến thức kĩ làm việc Các anh chị phòng Tài chính, đặc biệt anh Trần Quang Bảo anh Phan Bá Tuấn tận tình bảo, để em rút kinh nghiệm làm việc quý báu cho thân, tất anh chị khác tạo khơng khí thân thiện, hịa đồng giúp em nhanh chóng thích ứng với mơi trường làm việc Công ty Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn kính chúc tồn thể Giảng viên Bộ mơn Kế tốn – Kiểm tốn, Cơ Lê Thị Thanh Xuân, anh chị đơn vị thực tập dồi sức khỏe, thành công hạnh phúc Chúc Công ty Cổ phần Bất động sản CT ngày phát triển lớn mạnh i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCTC: Báo cáo tài Cơng ty CP TV – TM – DV: Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ BĐS: Bất động sản Thuế TNDN: Thuế Thu nhập doanh nghiệp Thuế GTGT: Thuế Giá trị gia tăng TNHH MTV: Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên HĐKD: Hoạt động kinh doanh EBIT: Lợi nhuận trước thuế lãi vay NHNN: Ngân hàng Nhà nước TMCP: Thương mại Cổ phần VLXD: Vật liệu xây dựng     iii    DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mơ hình phân tích tài Dupont 12 Hình 3.2: Biểu đồ doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ CT Land 52 Hình 3.3: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng tài sản doanh thu 53 Hình 3.4: Biểu đồ giá vốn hàng bán CT Land 54 Hình 3.5: Biều đồ mối quan hệ doanh thu chi phí tài 55 Hình 3.6: Biểu đồ lợi nhuận sau thuế CT Land năm 2010-2012 57 Hình 3.7: Biểu đồ tăng trưởng tỷ số toán ngắn hạn CT Land năm 2010-2012 62 Hình 3.8: Biểu đồ tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả 65     viii    DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Cơ cấu tài BenThanh Land 33 Bảng 2.2: Một số tỷ số tài BenThanh Land 34 Bảng 2.3: Cơ cấu tài Cty CP Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân 35 Bảng 2.4: Một số tỷ số tài Cty CT Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân 36 Bảng 2.5: Cơ cấu tài Cty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước 37 Bảng 2.6: Một số tỷ số tài Cty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước 38 Bảng 3.7: Bảng phân tích quan hệ cân đối 45 Bảng 3.8: Bảng phân tích quan hệ cân đối 46 Bảng 3.9: Bảng phân tích quan hệ cân đối 47 Bảng 3.10: Cơ cấu tài sản nguồn vốn CT Land năm 2011-2012 51 Bảng 3.11: Tỷ số toán ngắn hạn CT Land năm 2010-2012 61 Bảng 3.12: Tỷ số toán nhanh CT Land năm 2010-2012 63 Bảng 3.13: Tỷ số toán tiền CT Land năm 2010-2012 65 Bảng 3.14: Vòng quay hàng tồn kho CT Land năm 2010-2012 66 Bảng 3.15: Vòng quay khoản phải thu CT Land năm 2010-2012 67 Bảng 3.16: Vòng quay nợ phải trả CT Land năm 2010-2012 68 Bảng 3.17: Vòng quay tài sản CT Land năm 2010-2012 69 Bảng 3.18: Vòng quay tài sản cố định CT Land năm 2010-2012 70 Bảng 3.19: Bảng tính tỷ số nợ CT Land năm 2010-2012 71 Bảng 3.20: Bảng tính tỷ số toán lãi vay CT Land năm 2010-2012 72 Bảng 3.21: Bảng lợi nhuận gộp doanh thu CT Land năm 2010-2012 73 vi    Bảng 3.22: Bảng tính doanh lợi tiêu thụ (ROS) CT Land năm 2010-2012 74 Bảng 3.23: Bảng tính tỷ suất sinh lợi tài sản (ROA) CT Land năm 2010-2012 75 Bảng 3.24: Bảng tính doanh lợi vốn chủ sở hữu (ROE) CT Land năm 2010-2012 76 Bảng 3.25: Bảng phân tích phương trình Dupont CT Land năm 2010 77 Bảng 3.26: Bảng phân tích phương trình Dupont CT Land năm 2011 77 Bảng 3.27: Bảng phân tích phương trình Dupont CT Land năm 2012 79 vi    MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU PHẠM VI NGHIÊN CỨU .2 KẾT CẤU BÁO CÁO HẠN CHẾ CỦA BÀI VIẾT CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH .4 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.2 Mục đích ý nghĩa việc phân tích tình hình tài 1.1.3 Nhiệm vụ phân tích tình hình tài 1.2 TÀI LIỆU SỬ DỤNG, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1.2.1 Tài liệu sử dụng .7 1.2.2 Đối tượng nghiên cứu 1.2.3 Một số phương pháp phân tích 1.3 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP THƠNG QUA BÁO CÁO TÀI CHÍNH .13 1.3.1 Phân tích bảng cân đối kế toán 13 1.3.2 Phân tích báo cáo kết hoạt động kinh doanh 14 1.3.3 Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ 15 1.3.4 Phân tích tỷ số tài 16 CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012-QUÝ I/2013 .22 2.1 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI 22 2.2 NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 24 2.2.1 Đặc điểm thị trường BĐS 24 2.2.2 Cơ hội thách thức ngành 25 2.2.3 Xu hướng triển vọng ngành năm 2013 .29 2.2.4 Một số doanh nghiệp uy tín thị trường BĐS số học từ thành công thất bại số doanh nghiệp BĐS thời gian qua .31 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT .39 3.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT 39 3.1.1 Qúa trình hình thành phát triển công ty .39 3.1.2 Đặc điểm tài tổ chức cơng tác kế tốn cơng ty Cổ phần BĐS CT .39 iv     3.2 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT 45 3.2.1 Phân tích chung tình hình tài .45 3.2.2 Phân tích bảng Cân đối kế tốn .47 3.2.3 Phân tích Báo cáo kết kinh doanh 52 3.2.4 Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ .57 3.2.5 Phân tích tỷ số tài 61 3.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CT LAND .80 3.3.1 Điểm mạnh – Điểm yếu 80 3.3.2 Nguyên nhân 81 CHƯƠNG IV: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 82 4.1 NHẬN XÉT 82 4.1.1 Nhận xét chung .82 4.1.2 Nhận xét chiến lược tài CT Land qua góc độ phân tích BCTC 82 4.1.3 Nhận xét việc áp dụng lý thuyết phân tích đề tài thực tế hoạt động doanh nghiệp .83 4.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CẢI THIỆN TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CT LAND .84 KẾT LUẬN 87 iv     GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   LỜI MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong giai đoạn kinh tế gặp nhiều khó khăn nay, Doanh nghiệp không nỗ lực đứng vững thị trường mà phải cạnh tranh gay gắt với đối thủ thương trường Trong đó, nguồn vốn doanh nghiệp có hạn, vấn đề sử dụng vốn cho có hiệu mối quan tâm hàng đầu Doanh nghiệp Để kinh doanh ngày có hiệu địi hỏi Doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn cho hợp lý, cho đạt cấu trúc vốn tối ưu Để đạt điều này, tất phận Doanh nghiệp phải làm việc cật lực, vai trị cơng tác tài kế tốn ngày trở nên quan trọng Cơng tác tài kế tốn khơng cịn đơn nghiệp vụ ghi sổ, lập báo cáo định kỳ cho nhà nước, mà nâng lên tầm vóc mới, trả lời câu hỏi: Vốn từ đâu để tiến hành sản xuất kinh doanh? Vay vốn từ ngân hàng tốt nhất? Nên vay ngắn hay dài hạn? Kỳ hạn bán chịu ngày đảm bảo vốn lưu động cần thiết cho trình sản xuất kinh doanh? Để trả lời tốt cho câu hỏi này, yêu cầu Doanh nghiệp phải thường xun phân tích tình hình tài để phát thuận lợi khó khăn gặp phải Do việc phân tích tình hình tài doanh nghiệp nhằm đánh giá hiệu sử dụng vốn, khắc phục thiếu sót quản lý sử dụng vốn, từ nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp, thúc đẩy Doanh nghiệp ngày phát triển Đó yếu tố định sống doanh nghiệp chế thị trường Nhận thức tầm quan trọng việc phân tích tình hình tài cơng ty, với vốn kiến thức quý báu học trại trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh, tơi chọn đề tài thực tập: “Phân tích tình hình tài Cơng ty Cổ phần Bất động sản CT” khơng ngồi mục đích nâng cao nhận thức kinh nghiệm thực tiễn thân lĩnh vực Bất động sản, đồng thời đưa số giải pháp thiết thực nhằm góp phần nhỏ q trình phân tích tình hình tài cơng ty, với mong muốn Công ty ngày lớn mạnh phát triển, khẳng định vị thị trường toàn cầu NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 1 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Bài viết tập trung nghiên cứu tình hình tài Cơng ty Cổ phần Bất động sản CT để thấy tình hình tài chính, xu hướng, tốc độ tăng trưởng Doanh nghiệp năm 2010, 2011, 2012 Đề tài nghiên cứu nhằm giải vấn đề sau: - Hoạt động công ty năm qua sao? Cơng ty có tiềm triển vọng nào? Hiệu hoạt động công ty tương lai sao? Có nên đầu tư vào công ty vào thời điểm hay không? Với câu hỏi đặt ra, làm hướng đến mục tiêu: - Đánh giá hoạt động kinh doanh cơng ty năm qua - Phân tích tình hình tài thơng qua Báo cáo tài - Phân tích tình hình tài thơng qua tỷ số tài PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập số liệu thực tế báo cáo tài Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng số liệu thu thập để tiến hành phân tích, so sánh biến động qua năm, thực phân tích tỷ số Qua xác định thực trạng doanh nghiệp, xu hướng phát triển, mức độ biến động tiêu, từ đưa nhận xét PHẠM VI NGHIÊN CỨU Bài viết nghiên cứu tình hình tài Công ty Cổ phần Bất động sản CT năm 2010, 2011, 2012 dựa số liệu Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Bảng Thuyết minh báo cáo tài Ngồi ra, viết cịn sử dụng bảng Báo cáo tài 2012 Công ty Cổ phần đầu tư địa ốc Bến Thành, Công ty Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hồng Qn, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Căn nhà mơ ước Báo cáo tài 2010-2012 Cơng ty Cổ phần xây dựng Đầu tư Bình Chánh để so sánh, làm tăng thuyết phục cho phân tích.  KẾT CẤU BÁO CÁO Bài phân tích tình hình tài cơng ty Cổ phần Bất động sản CT có kết cấu gồm phần sau: Chương 1: Cơ sở lý luận phân tích tình hình tài NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 2 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Chương 2: Tổng quan ngành bất động sản giai đoạn năm 2012 quý I/2013 Chương 3: Phân tích tình hình tài Cơng ty Cổ phần Bất động sản CT Chương 4: Nhận xét kiến nghị HẠN CHẾ CỦA BÀI VIẾT Nguồn liệu sử dụng để phân tích tình hình tài Cơng ty Cổ phần Bất động sản CT số liệu Báo cáo tài năm 2010 đến năm 2012 Vì BCTC năm 2010 2011 kiểm tốn nên tơi cho số liệu sử dụng phân tích đáng tin cậy Riêng với BCTC năm 2012 CT Land thời điểm thực nghiên cứu này, chưa kiểm tốn ảnh hưởng đến kết phân tích số liệu chưa đáng tin cậy Tuy nhiên, tơi khơng thể tìm nguồn liệu khác có mức độ tin cậy cao Đồng thời, q trình tìm hiểu cơng ty thời gian thực tập có hạn, vậy, kết nghiên cứu tơi cịn nhiều hạn chế định   NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 3 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1.1.1 Một số khái niệm  Khái niệm tài doanh nghiệp: Tài doanh nghiệp hệ thống quan hệ kinh tế có liên quan đến việc hình thành sử dụng tài sản doanh nghiệp Tài biểu hình thức tiền tệ có liên quan trực tiếp tới hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Tình hình tài tốt phản ánh hiệu hoạt động kinh doanh công ty (TS Phan Đức Dũng, 2011)  Khái niệm phân tích tình hình tài doanh nghiệp Để phân tích tình hình tài doanh nghiệp, phải dựa vào nguồn liệu Báo cáo tài nguồn liệu thường dễ tiếp cận đáng tin cậy (nếu kiểm toán cơng bố cơng khai), thường sử dụng để phân tích tình hình tài doanh nghiệp Do đó, làm sử dụng thuật ngữ phân tích báo cáo tài để thay Phân tích báo cáo tài trình xem xét, kiểm tra, đối chiếu so sánh số liệu tiêu tài kỳ với kỳ kinh doanh qua công ty, đơn vị tiêu bình quân ngành để từ xác định thực trạng tài tiên đốn cho tương lai xu hướng, tiềm kinh tế cơng ty nhằm mục đích cung cấp thơng tin cho đối tượng đánh giá tình hình tài chính, hiệu kinh doanh rủi ro tương lai doanh nghiệp Vậy, “phân tích báo cáo tài thực chất phân tích tiêu tài báo cáo tài tiêu tài mà nguồn thông tin từ hệ thống báo cáo nhằm đánh giá tình hình tài doanh nghiệp, cung cấp thơng tin cho đối tượng có nhu cầu theo mục tiêu khác nhau.” (PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang, 2011, tr.17) 1.1.2 Mục đích ý nghĩa việc phân tích tình hình tài  Mục đích NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 4 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Phân tích tình hình tài nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng thông tin nhiều đối tượng quan tâm đến khía cạnh khác tài để đạt mục đích đề Phân tích tình hình tài nhằm đạt mục đích chủ yếu sau: ‐ Cung cấp đầy đủ, kịp thời trung thực thơng tin tài cho chủ sở hữu, người cho vay, nhà đầu tư, ban lãnh đạo cơng ty để họ có định đắn tương lai để đạt hiệu cao điều kiện hữu hạn nguồn lực kinh tế ‐ Phải đánh giá thực trạng công ty kỳ báo cáo vốn, tài sản, mật độ, hiệu việc sử dụng vốn tài sản có, tìm tồn ngun nhân để có biện pháp phù hợp kỳ dự tốn để có sách điều chỉnh thích hợp nhằm đạt mục tiêu mà công ty đặt ‐ Cung cấp thơng tin tình hình huy động vốn, hình thức huy động vốn, sách vay nợ, mật độ sử dụng đòn bẩy kinh doanh, địn bẩy tài với mục đích làm gia tăng lợi nhuận tương lai Kết phân tích tài phục vụ cho mục đích khác nhiều đối tượng sử dụng thông tin báo cáo tài  Ý nghĩa việc phân tích tình hình tài Phân tích tình hình tài thơng qua phân tích báo cáo tài để biết tình hình tài cơng ty giữ vai trị quan trọng khơng thể thiếu hoạt động sản xuất kinh doanh tình hình tài cơng ty Phân tích báo cáo tài hệ thống phương pháp nhằm đánh giá tình hình tài kết kinh doanh doanh nghiệp thời gian hoạt động định Trên sở đó, giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp đưa định chuẩn xác trình kinh doanh Vì vậy, việc thường xuyên tiến hành phân tích tình hình tài giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp quan chủ quản cấp thấy rõ tranh thực trạng hoạt động tài chính, xác định đầy đủ đắn nguyên nhân, mức độ ảnh hưởng nhân tố đến tình hình tài doanh nghiệp Từ đó, có giải pháp hữu hiệu để ổn định tăng cường tình hình tài doanh nghiệp 1.1.3 Nhiệm vụ phân tích tình hình tài Để trở thành cơng cụ quản lý quan trọng trình hoạt động kinh doanh, phát huy sức mạnh tiêu tài phân tích doanh nghiệp sở cho việc NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 5 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   định kinh doanh đắn, phân tích báo cáo tài doanh nghiệp có nhiệm vụ quan trọng sau: Một là, kiểm tra đánh giá tiêu tài xây dựng Nhiệm vụ trước tiên phân tích tài kiểm tra độ tin cậy nguồn thông tin phục vụ cho phân tích Các tiêu tài cần kiểm tra phương pháp so sánh, chọn mẫu,… Từ vận dụng phương pháp phù hợp phân tích tiêu kết đạt so với tiêu kế hoạch, dự toán, định mức… đặt để khẳng định tính đắn khoa học tiêu xây dựng số mặt chủ yếu q trình hoạt động tài Tình hình bảo đảm nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh, tình hình khả toán, tỷ suất lợi nhuận, khả rủi ro, … Ngồi q trình đánh giá trên, phân tích cần xem xét đánh giá tình hình chấp hành quy định, thể lệ toán, sở tôn trọng pháp luật Nhà nước ban hành luật kinh doanh quốc tế Thông qua q trình kiểm tra, đánh giá, phân tích để có sở định hướng nghiên cứu sâu giai đoạn sau trình kinh doanh, nhằm làm rõ vấn đề mà doanh nghiệp cần quan tâm Hai là, xác định nhân tố ảnh hưởng tới tiêu tài tìm ngun nhân gây nên mức độ ảnh hưởng Nguyên nhân khách quan ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, tình hình chiến tranh, cạnh tranh doanh nghiệp, … Nguyên nhân chủ quan chất lượng sản phẩm, tình hình thu hồi cơng nợ, tình hình tiêu thụ sản phẩn, sách tài doanh nghiệp, … Biến động tiêu tài ảnh hưởng trực tiếp nhân tố gây nên, ta phải xác định trị số nhân tố thấy mức độ ảnh hưởng Ba là, đề xuất giải pháp nhằm khai thác tiềm khắc phục tồn yếu kèm tiêu tài hoạt động kinh doanh Phân tích báo cáo tài hính khơng đánh giá kết chung chung, mà không dừng lại chỗ xác định nhân tố tìm nguyên nhận, mà phải từ sở nhận thức phát tiềm cần phải khai thác, chỗ tồn yếu nhằm đề xuất giải pháp, phát huy mạnh khắc phục tồn doanh nghiệp để nâng cao kết hiệu kinh doanh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 6 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Bốn là, xây dựng phương án kinh doanh tối ưu vào tiêu tài phân tích Q trình kiểm tra đánh giá kết tài để nhận biết tiến độ thực phương án kinh doanh nguyên nhân sai lệch xảy ra, giúp cho doanh nghiệp phát thay đổi xảy Nếu kiểm tra đánh giá đắn, có tác dụng giúp cho doanh nghiệp điều chỉnh tiêu tài kịp thời đề giải pháp tiến hành tương lại việc tìm kiếm thị trường tiêu thụ sản phẩm 1.2 TÀI LIỆU SỬ DỤNG, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH 1.2.1 Tài liệu sử dụng Tài liệu sử dụng quan trọng để tiến hành phân tích tình hình tài doanh nghiệp hệ thống báo cáo tài qua thời kỳ, bao gồm: ‐ ‐ ‐ ‐ Bảng cân đối kế toán; Báo cáo kết hoạt động kinh doanh; Báo cáo lưu chuyển tiền tệ; Bản thuyết minh báo cáo tài Ngồi ra, q trình phân tích tham khảo đến sách, định chế tài chính, ngun tắc, chuẩn mực sách kế tốn cơng ty tiến hành lập báo cáo tài Bên cạnh đó, để đánh giá tình hình tài cơng ty so với cơng ty ngành để có tham chiếu thuyết phục thơng tin dùng để phân tích báo cáo tài chính, làm cịn sử dụng tỷ số tài cơng ty ngành tỷ số bình quân ngành 1.2.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phân tích tình hình tài (phân tích báo cáo tài chính) trước hết hệ thống tiêu thơng tin kế tốn trình bày hệ thống báo cáo tài chính, nhằm cung cấp thơng tin hữu ích cho đối tượng sử dụng thơng tin doanh nghiệp ngồi doanh nghiệp Hệ thống thơng tin trình bày báo cáo tài chính, bao gồm: ‐ Những thơng tin trình bày bảng cân đối kế toán doanh nghiệp, gồm: NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 7 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Các thơng tin phản ánh tình hình tài sản doanh nghiệp Trong bao gồm thơng tin tài sản ngắn hạn, như: thông tin tiền khoản tương đương tiền, thông tin đầu tư tài ngắn hạn, khoản phải thu, thông tin tồn kho tài sản ngắn hạn khác Các thông tin tài sản dài hạn, như: tài sản cố định, khoản phải thu dài hạn, thông tin bất động sản đầu tư, thơng tin đầu tư tài dài hạn tài sản dài hạn khác  Các thông tin nguồn vốn doanh nghiệp, gồm thông tin nợ phải trả ngắn dài hạn, thông tin vốn chủ sở hữu, nguồn kinh phí quỹ khác ‐ Những thơng tin trình bày báo cáo kết hoạt động kinh doanh, bao gồm thông tin doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ, doanh thu hoạt động tài chính, thu nhập khác Các thơng tin chi phí, như: giá vốn hàng bán, chi phí hoạt động tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp,… ‐ Những thơng tin trình bày báo cáo lưu chuyển tiền tệ nhằm cung cấp thông tin luồng tiền vào hoạt động doanh nghiệp, giúp đối tượng sử dụng thơng tin đánh giá thực trạng luồng tiền mặt tạo từ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ‐ Những thơng tin trình bày thuyết minh báo cáo tài doanh nghiệp như: đặc điểm hoạt động doanh nghiệp, kỳ kế toán, đơn vị tiền tệ sử dụng kế toán, chuẩn mực chế độ kế toán áp dụng,… Việc phân tích thơng tin thuyết minh báo cáo tài nhằm làm rõ thêm, chi tiết thông tin mà báo cáo tài chưa làm rõ Phân tích thơng tin trình bày báo cáo tài nhằm phản ánh biến động (tăng hay giảm) quy mô, cấu tài sản, nguồn vốn doanh nghiệp Phân tích biến động quy mơ kết sản xuất kinh doanh, tình hình dịch chuyển luồng tiền vào trình sản xuất kinh doanh, tình hình dịch chuyển luồng tiền vào trình sản xuất kinh doanh nhằm cung cấp đầy đủ tồn diện thơng tin – sở đánh giá thực trạng tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh tình hình tài doanh nghiệp Đồng thời, để nắm cách đầy đủ thực trạng tài thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp tình hình sử dụng tài sản, nguồn vốn doanh nghiệp cần thiết phải sâu phân tích mối quan hệ tình hình biến động khoản, mục báo cáo tài báo cáo tài với Như vậy, đánh giá đầy đủ sâu sắc hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 8 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   1.2.3  Một số phương pháp phân tích Phương pháp so sánh So sánh phương pháp nhằm nghiên cứu biến động xác định mức độ biến động tiêu phân tích Để áp dụng phương pháp so sánh vào phân tích báo cáo tài doanh nghiệp, trước hết phải xác định số gốc để so sánh Việc xác định số gốc để so sánh tùy thuộc vào mục đích cụ thể phân tích Gốc để so sánh chọn gốc mặt thời gian khơng gian Kỳ phân tích chọn là kỳ kế hoạch, kỳ kinh doanh trước Giá trị so sánh chọn số tuyệt đối, số tương đối số bình quân Nội dung so sánh, bao gồm: ‐ So sánh số thực tế kỳ phân tích với số thực tế kỳ kinh doanh trước nhằm xác định rõ xu hướng thay đổi tình hình hoạt động tài doanh nghiệp Đánh giá tốc độ tăng trưởng hay giảm hoạt động tài doanh nghiệp ‐ So sánh số thực tế kỳ phân tích với số kỳ kế hoạch nhằm xác định mức phấn đấu hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch mặt hoạt động tài doanh nghiệp ‐ So sánh số liệu doanh nghiệp với số liệu trung bình ngành, doanh nghiệp khác nhằm đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp tốt hay xấu, khả quan hay khơng khả quan Q trình phân tích theo phương pháp so sánh thực theo hình thức:  So sánh theo chiều ngang Phân tích ngang báo cáo tài doanh nghiệp việc so sánh, đối chiếu tình hình biến động số tuyệt đối số tương đối tiêu, báo cáo tài Thực chất việc phân tích phân tích biến động quy mô khoản mục, báo cáo tài doanh nghiệp Qua đó, xác định mức biến động (tăng hay giảm) quy mơ tiêu phân tích mức độ ảnh hưởng tiêu nhân tố đến tiêu tài Chẳng hạn, phân tích tình hình biến động quy mơ tài sản, nguồn hình thành tài sản (số tổng cộng), tình hình biến động quy mô khoản, mục hai bên tài sản nguồn hình thành tài sản bảng cân đối kế toán doanh nghiệp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 9 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Tóm lại, phân tích theo chiều ngang báo cáo tài chính, so sánh làm bật biến động lượng tỷ lệ khoản mục qua thời gian Trên sở nhận khoản có biến động lớn cần tập trung phân tích xác định nguyên nhân  So sánh theo chiều dọc Phân tích dọc báo cáo tài doanh nghiệp việc sử dụng tỷ lệ, hệ số thể mối tương quan khoản mục báo cáo tài Thực chất việc phân tích theo chiều dọc báo cáo tài phân tích biến động cấu hay quan hệ tỷ lệ tiêu hệ thống báo cáo tài doanh nghiệp, qua xem xét đánh giá thực chất xu hướng biến động cách đắn mà phân tích theo chiều ngang thực Với báo cáo quy mô chung, khoản mục thể tỷ lệ kết cấu so với khoản mục chọn làm khoản mục gốc có tỷ lệ 100% Phân tích theo chiều dọc giúp ta đưa điều kiện so sánh, dễ dàng thấy kết cấu tiêu phận so với tiêu tổng thể tăng hay giảm nào, từ đánh giá tình hình tài doanh nghiệp  Phương pháp liên hệ Các tiêu tài thường có mối liên hệ mật thiết với nhau, để lượng hóa mối quan hệ ta thường nghiên cứu mối quan hệ tác động qua lại tiêu Phương pháp thường bao gồm: liên hệ cân đối, liên hệ thuận ngược chiều, liên hệ tương quan Liên hệ cân đối thường thể phương trình kinh tế quan hệ tương xứng tiêu tài với Ví dụ: Tổng tài sản = Tổng nguồn vốn TSDH + TSNH = NVCSH + NPT (Hàng tồn kho) giảm (Vốn tiền, phải thu, chi phí) tăng Phương pháp thường sử dụng loại hình phân tích sau nhằm kiểm tra kết thu Từ mối liên hệ ta xác định ảnh hưởng nhân tố, biết tính quy luật liên hệ nhân tố Phương pháp sử dụng phân tích trước, phân tích tác nghiệp để lập kế hoạch tài chính, luận cho việc đưa định Phương pháp liên hệ thuận ngược chiều Phương pháp sử dụng mối quan hệ tiêu nguyên nhân dạng thương số tiêu kết Từ ta xác định ảnh hưởng nhân tố thể số tương đối Ví dụ, phân tích tỷ suất sinh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 10 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   lời tài sản để đưa định doanh nghiệp cần sử dụng tiền vay không vay tiền cho hoạt động kinh doanh Phương pháp liên hệ tương quan Trong phân tích báo cáo tài nói chung phân tích hiệu kinh doanh nói riêng có nhiều tiêu kinh tế thể mối tương quan hàm số Ví dụ, hệ số lợi nhuận sau so với tài sản (ROA) Phân tích tương quan kinh tế nhằm xác định mối liên hệ đại lượng ngẫu nhiên, qua đánh giá mưc độ chặt chẽ mối liên hệ đó, đồng thời xác định nhân tố ảnh hưởng tới tiêu nghiên cứu  Phương pháp đồ thị Phương pháp đồ thị dùng để minh họa kết tài q trình phân tích biểu đồ, sơ đồ,… Sử dụng phương pháp đồ thị phân tích tài có số ưu điểm, thể rõ ràng, trực giác diễn biến đối tượng nghiên cứu, nhanh chóng phân tích định hướng tiêu tài từ đưa giải pháp nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh  Phương pháp phân tích tỷ số chủ yếu Phân tích tỷ số cho biết mối quan hệ tiêu báo cáo, giúp hiểu rõ chất khuynh hướng tài doanh nghiệp Hơn nữa, việc phân tích tỷ số để thấy rõ thực trạng tài doanh nghiệp Tỷ số tài mối quan hệ hai khoản mục bảng cân đối kế toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh Mỗi tỷ số tài phản ánh nội dụng khác tình hình tài doanh nghiệp, chúng cung cấp nhiều thông tin so sánh với tỷ số có liên quan  Phương pháp phân tích mơ hình tài Dupont Trong phân tích báo cáo tài chính, người ta thường vận dụng mơ hình Dupont để phân tích mối liên hệ nhân tố ảnh hưởng tới tiêu tài cần phân tích Chính nhờ phân tích mối liên hệ nhân tố mà người ta phát nhân tố ảnh hưởng đến tiêu phân tích theo trình tự logic chặt chẽ xu hướng khác Chẳng hạn, vận dụng mơ hình Dupont phân tích tỷ suất sinh lời tài sản, vốn chủ sở hữu Nhân tố ảnh hưởng đến tiêu ROA, ROE tổng tài sản, tổng chi phí sản xuất kinh doanh chi kỳ, vốn ngắn hạn, vốn dài hạn, vốn chủ sở hữu, … Nhân tố kết đầu doanh nghiệp doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ, doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ, lời nhuận gộp từ bán hàng cung NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 11 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   cấp dịch vụ, lời nhuận từ hoạt động kinh doanh tổng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Chẳng hạn, mơ hình Dupont thường vận dụng phân tích tiêu ROA, có dạng: Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) = Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS) X số vòng quay tài sản Từ mơ hình phân tích cho thấy, để nâng cao khả sinh lời đồng tài sản mà doanh nghiệp sử dụng, quản trị doanh nghiệp phải nghiên cứu xem xét có biện pháp cho việc nâng cao khơng ngừng khả sinh lời doanh thu vận động tài sản Hình 1.1 Mơ hình phân tích tài Dupont Tỷ suất sinh lời TS Tỷ suất sinh lời DT Lợi nhuận Doanh thu ‐  :     X Doanh thu Vòng quay TS Doanh thu Tổng TS ngắn hạn Tổng chi phí Chi phí ngồi SX +  Tổng tài sản :  Chi phí sản xuất NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Vốn vật tư hàng hóa + Tổng TS dài hạn +  Vốn tiền, phải thu Trang 12 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Phân tích báo cáo tài dựa vào mơ hình Dupont có ý nghĩa lớn quản trị doanh nghiệp Điều khơng biểu chỗ: Có thể đánh giá hiệu kinh doanh cách sâu sắc toàn diện Đồng thời, đánh giá đầy đủ khách quan đến nhân tố ảnh hưởng đến hiệu kinh doanh doanh nghiệp Từ đó, đề hệ thống biện pháp tỉ mỉ xác thực nhằm tăng cường công tác cải tiến tổ chức quản lý doanh nghiệp, góp phần khơng ngừng nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp kỳ kinh doanh 1.3 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP THƠNG QUA BÁO CÁO TÀI CHÍNH 1.3.1  Phân tích bảng cân đối kế tốn Ý nghĩa việc phân tích bảng cân đối kế toán Bảng cân đối kế toán tranh tổng thể tình hình tài sản, nguồn vốn doanh nghiệp thời điểm Thông qua báo cáo biết quan hệ tài doanh nghiệp với đối tượng từ có định phù hợp nội dung hoạt động kinh doanh Bảng cân đối kế tốn cung cấp thơng tin tài sản, nguồn vốn, cấu tài sản, cấu nguồn vốn cho đối tượng đưa định thích hợp Thơng qua quy mơ tài sản, thấy biến động tài sản thời điểm, từ biết tình hình đầu tư doanh nghiệp thông qua cấu tài sản nhà quản trị thấy đặc điểm hoạt động kinh doanh phù hợp với ngành nghề chưa, từ có định đầu tư thích đáng Thơng tin cấu nguồn vốn cho biết khả huy động nguồn vốn nhà quản trị phục vụ cho hoạt động kinh doanh, đồng thời thấy trách nhiệm doanh nghiệp nguồn vốn Qua việc phân tích cấu tài sản biến động tài sản nhiều thời điểm kinh doanh, nhà quản trị có định đầu tư vào loại tài sản thích hợp, đầu tư vào thời điểm Đồng thời đưa định tăng hay giảm hàng tồn kho mức dự trữ hàng tồn kho hợp lý thời kỳ để cho có đủ lượng hàng tồn kho cần thiết đáp ứng cho nhu cầu sản xuất – kinh doanh nhu cầu tiêu thụ thị trường mà khơng làm tăng chi phí tồn kho, có sách thích hợp tốn để vừa khuyến khích khách hàng vừa thu hồi vốn kịp thời, tránh bị chiếm dụng vốn,…  Nội dung phân tích bảng cân đối kế toán NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 13 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   So sánh mức tăng, giảm tiêu tài sản thông qua số tương đối tuyệt đối cuối kỳ với đầu kỳ nhiều thời điểm liên tiếp Từ có nhận xét quy mô tài sản doanh nghiệp tăng hay giảm ảnh hưởng đến kết hiệu kinh doanh So sánh mức tăng, giảm tiêu nguồn vốn thông qua số tuyệt đối tương đối cuối kỳ với đầu kỳ nhiều thời điểm liên tiếp Từ có nhận xét quy mô nguồn vốn doanh nghiệp tăng hay giảm ảnh hưởng đến tính độc lập hay phụ thuộc hoạt động tài So sánh mối quan hệ tốc độ tăng, giảm tài sản với tốc độ tăng, giảm vốn chủ sở hữu để thấy tài sản tăng, giảm từ nguồn nào, ảnh hưởng tới hoạt động tài hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Tính tốn tỷ trọng loại tài sản so với tổng số để thấy cấu tài sản phù hợp với ngành nghề kinh doanh chưa Thơng thường doanh nghiệp sản xuất có cấu tài sản dài hạn cao tài sản ngắn hạn, cấu tài sản cố định cao hàng tồn kho Doanh nghiệp thương mại có tài sản ngắn hạn cao tài sản dài hạn, cấu hàng tồn kho cao tài sản ngắn hạn khác 1.3.2  Phân tích báo cáo kết hoạt động kinh doanh Mục đích Báo cáo kết hoạt động kinh doanh báo cáo tài khái qt tình hình doanh thu, chi phí kết kinh doanh sau kỳ hoạt động Báo cáo cung cấp thơng tin doanh thu, chi phí kết hoạt động daonh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài hoạt động khác Từ thấy cấu doanh thu, chi phí kết hoạt động có phù hợp với đặc điểm nhiệm vụ kinh doanh khơng Thơng qua phân tích báo cáo kết kinh doanh biết doanh thu hoạt động giữ vị trí quan trọng doanh nghiệp, từ nhà quản trị mở rộng thị trường, phát triển doanh thu hoạt động Mặt khác biết kết hoạt động, vai trò hoạt động doanh nghiệp Thơng qua phân tích báo cáo kết kinh doanh, nhà quản trị đánh giá trình độ kiểm sốt chi phí hoạt động, hiệu kinh doanh sở quan trọng đưa định đầu tư  Nội dung phân tích Báo cáo kết hoạt động kinh doanh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 14 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   So sánh tiêu tài báo cáo kết kinh doanh thông qua số tuyệt đối tương đối kỳ kỳ trước nhiều kỳ với Từ xác định nhân tố ảnh hưởng tới mức tăng, giảm lợi nhuận sau doanh nghiệp: ‐ Các nhân tố làm cho lợi nhuận sau thuế tăng ‐ Các nhân tố làm cho lợi nhuận sau thuế giảm So sánh mối quan hệ tốc độ tăng, giảm tiêu tài báo cáo để thấy chất tăng, giảm tiêu ảnh hưởng tới lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp Trường hợp tốc độ tăng doanh thu bán hàng nhanh tốc độ tăng giá vốn hàng bán chứng tỏ trình độ kiểm sốt chi phí sản xuất nhà quản trị tốt làm cho giá thành sản phẩm hạ Và ngược lại Thông qua kết phân tích có sở đưa biện pháp quản lý chi phí tốt xây dựng định mức chi phí khoa học nhằm tối thiểu hóa chi phí 1.3.3  Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ Mục đích Báo cáo lưu chuyển tiền tệ báo cáo tài tổng hợp phản ánh việc hình thành sử dụng lượng tiền phát sinh sau hoạt động doanh nghiệp Thông qua việc phân tích báo cáo Lưu chuyển tiền tệ, nhà quản trị dự đốn dịng tiền phát sinh kỳ tới để có sở dự tốn khoa học đưa định tài nhằm huy động sử dụng tiền có hiệu Những thơng tin từ q trình phân tích báo cáo Lưu chuyển tiền tệ trả lời câu hỏi sau: ‐ Doanh nghiệp làm cách để kiếm tiền chi tiêu, sử dụng có hiệu kinh tế cạnh tranh đầy khắc nghiệt? ‐ Quá trình vay trả nợ cho đối tượng doanh nghiệp đảm bảo thời hạn nâng cao uy tín cho nhà quản trị thương trường? ‐ Quá trình thu hồi đầu tư tiền doanh nghiệp có hiệu quả? ‐ Những nguyên nhân nhân tố ảnh hưởng đến khả tạo tiền khả toán tiền doanh nghiệp, từ đưa biện pháp hữu hiệu Như vậy, thơng qua phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ, đối tượng quan tâm biết doanh nghiệp tạo tiền cách nào, hoạt động hoạt động chủ yếu tạo tiền, doanh nghiệp chi tiền vào mục đích việc sử dụng có hợp lý hay khơng? NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 15 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Nội dung phân tích So sánh tiêu báo cáo lưu chuyển tiền tệ theo chiều ngang thông qua số tuyệt đối tương đối để thấy quy mô tốc độ tăng, giảm tiêu ảnh hưởng tới khả toán chất lượng dự toán tiền kỳ tới sao? 1.3.4 Phân tích tỷ số tài 1.3.4.1 Tỷ số khả toán Khả toán doanh nghiệp nội dung quan trọng để đánh giá chất lượng tài hiệu hoạt động Đây thơng tin hữu ích mà tổ chức tín dụng, nhà đầu tư, quan kiểm toán thường hay quan tâm để đạt mục tiêu thương trường kinh doanh  Phân tích tỷ số toán nợ ngắn hạn Nợ ngắn hạn khoản nợ mà doanh nghiệp có nghĩa vụ tốn thời hạn năm kể từ ngày phát sinh Nợ ngắn hạn bao gồm khoản phải trả người bán, cán công nhân viên, thuế nộp ngân sách, vay ngắn hạn, nợ dài hạn đến hạn trả,… Khả toán nợ ngắn hạn quan trọng với tình hình tài doanh nghiệp Các tiêu khả toán nợ ngắn hạn thấp, kéo dài thường xuất dấu hiệu rủi ro tài chính, nguy phá sản xảy điều kiện tiêu khả toán tổng quát cao Hệ số toán ngắn hạn: Chỉ tiêu cho biết với tổng giá trị tài sản ngắn hạn có doanh nghiệp có đảm bảo khả tốn khoản nợ ngắn hạn không Chỉ tiêu cao khả toán nợ ngắn hạn doanh nghiệp tốt ngược lại Chỉ tiêu cao chứng tỏ phận tài sản ngắn hạn đầu tư từ nguồn vốn ổn định, nhân tố làm tăng tính tự chủ hoạt động tài Chỉ tiêu thấp, kéo dài dẫn đến doanh nghiệp phụ thuộc tài chính, ảnh hưởng khơng tốt đến hoạt động kinh doanh  Phân tích tỷ số toán nhanh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 16 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Chỉ tiêu cho biết khả toán nhanh tài sản dễ biến đổi thành tiền khoản nợ ngắn hạn Chỉ tiêu cao quá, kéo dài không tốt, dẫn tới hiệu sử dụng vốn giảm Chỉ tiêu thấp quá, kéo dài không tốt, dấu hiệu rủi ro tài xuất hiện, nguy phá sản xảy Ta tham khảo hệ số toán nhanh (k), qua thực tế nghiên cứu doanh nghiệp K < 0.75 thấp 0.75 k trung bình K >2 cao  Tỷ số toán tiền Chỉ tiêu cho biết khả toán nhanh tiền khoản tương đương tiền khoản nợ ngắn hạn Ta tham khảo hệ số tốn nhanh (k), qua thực tế nghiên cứu doanh nghiệp K < 0.5 thấp 0.5 k trung bình K < cao  Tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả Tỷ số phản ánh quan hệ khoản phải thu khoản phải trả doanh nghiệp, giúp nhà quản lý có nhìn rõ tình hình chiếm dụng bị chiếm dụng vốn, từ có biện pháp thích hợp để quản lý nguồn vốn hiệu 1.3.4.2 Phân tích tỷ số hoạt động Tỷ số hoạt động thiết lập dựa doanh thu nhằm mục đích xác định tốc độ quay vịng số đại lượng, cần cho quản lý tài ngắn nhạn Các tỷ số cho ta thông tin hữu ích để đánh giá mức độ cân tài khả khoản doanh nghiệp  Tỷ số vòng quay tồn kho NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 17 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Dự trữ tồn kho thường chiếm tỷ trọng lớn tài sản lưu động Vì vậy, mặt ta cần giới hạn mức dự trữ mức độ tối ưu, mặt khác tăng vòng quay chúng Dự trữ khoản đầu tư cần phải có để đảm bảo suất Năng suất thể tiêu thụ sản phẩm Chỉ tiêu cho biết, kỳ phân tích vốn đầu tư cho hàng tồn kho quay vòng, tiêu cao chứng tỏ hàng tồn kho vận động khơng ngừng nhân tố để tăng doanh thu, góp phần tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Chỉ tiêu cho biết vòng quay hàng tồn kho ngày, tiêu thấp, chứng tỏ hàng tồn kho vận động nhanh, nhân tố góp phần tăng doanh thu lợi nhuận doanh nghiệp  Vòng quay khoản phải thu Khả toán doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào tốc độ chuyển nhanh nợ phải thu từ khách hàng tiền quỹ doanh nghiệp Vòng quay khoản phải thu dùng để đo lường hiệu chất lượng quản lý khoản phải thu Vòng quay cao chi biết khả thu hồi nợ tốt, cho biết sách bán chịu nghiêm ngặt làm doanh thu lợi nhuận Vịng quay khoản phải thu thấp cho biết sách bán chịu khơng hiệu quả, có nhiều rủi ro Số ngày thu tiền thể khoản thời gian trung bình tính ngày giao dịch bán chịu mà doanh nghiệp chấp nhận dành cho khách hàng Vòng quay khoản phải thu cao kỳ thu tiền bình quân thấp ngược lại Có nhiều yếu tố tác động vào tỷ số như: ‐ Tính chất ngành nghề kinh doanh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 18 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ ‐ ‐  Loại khách hàng Tình trạng kinh tế Chính sách tín dụng chi phí bán chịu Vịng quay khoản phải trả Tổng giá trị hàng hóa mua chịu nhà cung cấp theo thỏa thuận phần quan trọng tổng nợ ngắn hạn doanh nghiệp Tùy theo ngành mà số nợ tài trợ nhiều hay cho dự trữ tồn kho Chỉ tiêu lớn chứng tỏ doanh nghiệp toán tiền hàng kịp thời, chiếm dụng vốn, uy tín doanh nghiệp nâng cao Ngược lại, tiêu thấp, chứng tỏ tốc độ toán tiền chậm, doanh nghiệp chiếm dụng vốn nhiều, ảnh hưởng tới uy tín doanh nghiệp Số ngày trả tiền thể khoảng thời gian mà doanh nghiệp phải trả tiền cho nhà cung cấp Số ngày trả tiền tỷ lệ nghịch với số vòng quay Vòng quay lớn số ngày trả tiền ngược lại  Vòng quay tài sản Tỷ số đo lường hiệu sử dụng tài sản nói chung bao gồm tài sản ngắn hạn dài hạn, nhằm giúp cho nhà quản trị nhìn thấy hiệu đầu tư công ty hiệu sử dụng tài sản ngắn hạn Tỷ số vòng quay tài sản phản ánh hiệu sử dụng tài sản cơng ty nói chung Tỷ số cho biết đồng tài sản công ty tạo đồng doanh thu  Vòng quay tài sản cố định Tỷ số đo lường hiệu sử dụng tài sản dài hạn, chủ yếu quan tâm đến tài sản cố định máy móc, thiết bị, nhà xưởng NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 19 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Tỷ số vòng quay tài sản cố định phản ánh hiệu sử dụng tài sản cố định công ty Về ý nghĩa, tỷ số cho biết đồng tài sản cố định công ty tạo đồng doanh thu 1.3.4.3 Phân tích tỷ số địn bẩy tài Trong phân tích báo cáo tài chính, mức độ sử dụng nợ để tài trợ cho hoạt động công ty gọi địn bẩy tài Địn bẩy tài có tính hai mặt Một mặt giúp gia tăng lợi nhuận cho cổ đông, mặt khác, làm gia tăng rủi ro Do đó, cơng ty quản lý nợ quan trọng quản lý tài sản Các tỷ số quản lý nợ bao gồm:  Tỷ số nợ Tỷ số nợ đo lường mức độ sử dụng nợ công ty để tài trợ cho tổng tài sản Điều này, có nghĩa số tài sản công ty tài trợ khoảng phần trăm nợ phải trả Tổng số nợ bao gồm khoản nợ ngân hàng khoản toán cơng ty đến thời điểm lập báo cáo Nó xác định tổng số nợ phải trả phần nguồn vốn bảng cân đối kế toán Giá trị tổng tài sản hay gọi tổng số vốn tồn tài sản có cơng ty đến thời điểm lập báo cáo Các chủ nợ thường thích tỷ số nợ vừa phải, tỷ số nợ thấp nợ bảo đảm có sở tin tưởng vào đáo hạn nợ Ngược lại, nhà quản trị cơng ty thường thích tỷ số nợ cao, tỷ số nợ cao nghĩa cơng ty cần góp phần nhỏ tổng số vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh, nghiên, tỷ số nợ cao mức độ an toàn kinh doanh kém, dễ dẫn tới cân toán, xuất nguy phá sản cao  Tỷ số khả toán lãi vay Về nguyên tắc, việc sử dụng nợ nói chung tạo lợi nhuận cho công ty, cổ đơng, điều có lợi lợi nhuận công ty tạo lớn lãi phải trả cho việc sử dụng khoản nợ Nếu khơng, cơng ty khơng có khả trả lãi gánh nặng lãi gây thiệt hại trực tiếp cho cổ đông NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 20 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Tỷ số khả toán lãi vay phản ánh khả trang trải lãi vay công ty từ lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh Tỷ số cho biết mối quan hệ chi phí lãi vay lợi nhuận cơng ty, qua đó, giúp đánh giá xem cơng ty có khả trả lãi vay hay khơng 1.3.4.4 Phân tích hiệu sử dụng vốn  Tỷ suất lợi nhuận gộp doanh thu Tỷ số phản ánh quan hệ lợi nhuận doanh thu nhằm cho biết đồng doanh thu tạo đồng lợi nhuận  Tỷ suất lợi nhuận hoạt động kinh doanh doanh thu Tỷ số phản ánh đồng doanh thu tạo lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh  Tỷ suất lợi nhuận ròng doanh thu (ROS) Tỷ số cho biết bình quân đồng doanh thu tạo đồng lợi nhuận ròng  Tỷ suất lợi nhuận ròng tài sản (ROA) Tỷ suất lợi nhuận ròng tài sản thiết kế để đo lường khả sinh lợi đồng tài sản công ty  Tỷ suất lợi nhuận ròng vốn chủ sở hữu (ROE) Đứng góc độ cổ đơng, tỷ suất quan trọng tỷ suất lợi nhuận ròng vốn chủ sở hữu Chỉ số ROE thước đo xác để đánh giá đồng vốn bỏ tích lũy tạo đồng lời Hệ số thường nhà đầu tư phân tích để so sánh với cổ phiếu ngành thị trường, từ tham khảo định mua cổ phiếu NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 21 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   công ty Khi ROE cao cổ phiếu hấp dẫn nhà đầu tư, theo Warren Buffett ROE >20% coi hợp lý NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 22 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 –QUÝ I/2013 2.1 TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI Theo báo cáo số giá thuê bất động sản cao cấp tồn giới Knight Frank cơng bố, giá thuê bất động sản cao cấp thành phố cửa ngõ giới tăng 5,1% năm 2012 Việc phải đóng loại thuế mua bất động sản cao khiến cho người nước ngồi ưu tiên lựa chọn th thay mua bất động sản Còn theo Savills, tỷ phú quan tâm tới trung tâm đô thị cao cấp nhiều so với bất động sản nghỉ dưỡng khu vực ngoại ô Điều cho thấy tỷ phú giới ưa chuộng vị trí thị họ cần định cư thành phố mà họ phát triển cơng việc kinh doanh Theo hãng nghiên cứu Acadametrics, giá nhà Anh tiếp tục tăng tháng đầu năm 2013 Chi phí trung bình cho ngơi nhà Anh tăng 0,2% vào tháng 3, chi phí London giảm 0,1% theo tháng Việc ngân hàng tăng cường cho vay mua nhà cộng với việc khoản chấp giảm bớt làm cho giá nhà vương quốc Anh tăng lên Tuy nhiên, mức độ tăng giá không đồng khu vực Tại London giá nhà tăng gấp lần so với tốc độ tăng trung bình tồn quốc Giá nhà London tăng 11,3% quý 1/2013 so với kỳ năm ngối Trong đó, mức tăng trung bình khắp nước Anh 3,7% Ở phía Bắc nước Anh, giá giảm 1% Tây Ban Nha, Chính phủ cho biết đầu tư 2,4 tỷ Euro ba năm tới để giúp người nghèo tiếp cận với nhà cho thuê nâng cấp tòa nhà để thúc đẩy lĩnh vực xây dựng gặp khó khăn nước Với kế hoạch trên, phủ Tây Ban Nha hy vọng góp phần vào chuyển đổi tài khởi động lĩnh vực xây dựng ì ạch Tây Ban Nha, kinh tế lớn thứ tư khu vực sử dụng đồng tiền chung châu Âu (Eurozone), rơi vào khủng hoảng sau bong bóng bất động sản xì vỡ vào năm 2008 Theo báo Đầu tư chứng khốn dịng vốn có nguồn gốc từ phương Tây yếu mức trước khủng hoảng quỹ bổ sung ngày tập trung hút vốn từ khu vực, mà chí, quỹ tồn cầu trọng huy động vốn từ để đầu tư vào thị trường khác NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 23 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Lượng vốn đổ vào khu vực có nguồn gốc từ tổ chức đầu tư lớn, gồm quỹ đầu tư công (chủ yếu từ dự trữ ngoại hối), trở nên ngày rõ ràng Các quỹ dạng kinh tế lớn thuộc châu Á đầu tư bên ngồi, có kế hoạch làm Ngay quỹ đầu tư công nước châu Á làm điều tương tự Một số mở văn phòng nước ngồi để trực tiếp đầu tư Tín dụng ngân hàng kênh tài trợ cho bất động sản châu Á bao thập kỷ qua Nhìn chung, nguồn tài địn bẩy tỷ lệ từ 50 – 60% vừa sẵn, vừa rẻ (chỉ có số nơi đắt năm ngối) Có hai trường hợp đặc biệt Ấn Độ Trung Quốc, tính dụng dành cho bất động sản bị hạn chế Trong đó, phủ Trung Quốc muốn kiểm sốt giá nhà địa phương thơng qua việc cầm cương hoạt động cho vay ngân hàng nhà phát triển bất động sản Mặc dù nhà đầu tư nhìn chung có dè dặt định triển vọng đầu tư bất động sản năm 2013, tìn thần điểm đánh giá hầu hết thành phố PwC (PricewaterhouseCoopers) ULI (Viện quản lý đất đô thị Mỹ) khảo sát cao so với – năm trước Điều phần phản ánh việc giá bất động sản số nơi tăng chi phí vốn đầu tư thấp Nó tạo cho đầu tư bất động sản triển vọng lợi nhuận tốt, bất chấp kinh tế vĩ mơ khu vực tồn cầu cịn khó khăn Đa số nhà đầu tư cho rằng, tài sản hứa hẹn mang lại lợi suất cao gồm tài sản lĩnh vực phù hợp giao nhận vận tải tài sản thị trường cấp hai Indonesia, Thái Lan thành phố cấp hai Trung Quốc Quả thực, thị trường xếp top đầu khảo sát PwC ULI xu hướng đầu tư phát triển bất động sản năm 2013 Tuy nhiên, thành phố cấp hai mang đến hội đầu tư với lợi nhuận hấp dẫn, việc tiếp cận thị trường trở nên khó khăn thân chúng thường xuyên chứa đựng rủi ro lớn Bất động sản công nghiệp phân phối xếp hạng cao triển vọng đầu tư lẫn phát triển sản phẩm, bất động sản bán lẻ có điểm số cao Trong lĩnh vực Bất động sản bán lẻ, Jakarta khuyên mua nhiều nhất, Osaka bị hầu hết khuyên bán Điều tương tự xảy với bất động sản văn phòng Osaka xấu triển vọng đầu tư bất động sản công nghiệp, trái ngược với Trung Quốc Về bất động sản khách sạn, Sydney dẫn đầu, Thâm Quyến đứng cuối Còn bất động sản hộ, Hồng Kông kỳ vọng nhất, điểm đến hấp dẫn Jakarta NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 24 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Xếp hạng Việt Nam khảo sát tụt dốc năm vấn đề kinh tế nước Cho đến năm 2010, kinh tế Việt Nam tăng trưởng trung bình 7% hàng năm Tuy nhiên, bánh xe kinh tế chậm lại năm qua tăng trưởng GDP rớt xuống mức 5%, làm phát cao (hiện 7%) việc cho vay dễ dãi ngân hàng quốc doanh để lại hàng tỷ đô la nợ xấu, mà nhiều số đố có liên quan đến bất động sản 2.2 NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản Thứ nhất, khơng có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất động sản, qua báo chí thơng qua cá nhân mơi giới Do khơng có thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu thị trường Hiện nay, theo Thông tư số 13/2008/TT – BXD ngày 21 tháng năm 2008 theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP Chính phủ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Giao dịch kinh doanh bất động sản không qua sàn bị phạt nặng, điều thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước Bất động sản loại hàng hóa cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hóa có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ kinh tế - văn hóa – xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 25 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Thứ ba, thị trường bất động sản chị chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản tài sản lớn quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Đặc điểm đặc biệt nước ta thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất cho thuê đất) chịu tác động định Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, điều chỉnh sách bất động sản thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Thứ tư, thị trường bất động sản loại thị trường khơng hồn hảo địi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hoàn hảo thị trường thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, khơng tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh khơng hồn hảo Thứ năm, thị trường bất động sản, cung hàng hóa bất động sản phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp cần nhiều thời gian Cuối cùng, tính phức tạp q trình giao dịch bất động sản đặc thù chủng loại hàng hóa giá trị lớn Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian, chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán 2.2.2 Cơ hội thách thức ngành Về hội, ngành bất động sản Việt Nam có kỳ vọng phát triển nhanh thời gian tới hai yếu tố Thứ nhất, lĩnh vực Bất động sản có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển Thứ hai, sở hội có, Bất động sản Việt Nam hứa hẹn hấp dẫn đầu tư ngồi nước ‐ Mơi trường thuận lợi:  Tình hình trị ổn định  Tốc độ tăng trưởng GDP giảm qua năm cao so với nước Đông Nam Á NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 26 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XN    Tốc độ thi hóa Việt Nam mức cao, gia tăng dân số nhanh Theo báo cáo từ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với năm trước Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước nằm top tăng thấp 1,1% đạt từ năm 2007 đến Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị Việt Nam đạt 32,45%, thấp nhiều so với nước khu vực (Châu Á đạt 44% giới 51%) Tỷ lệ thị hóa dự kiến gia tăng năm tiếp theo, nhu cầu nhà thành thị không ngừng gia tăng năm tới  Mức thu nhập tăng xuống cấp khu nhà cũ,… nhiều người thành phố lớn chủ yếu nhà thuê, mang tính tạm bợ, khơng đáp ứng nhu cầu người dân Trong đó, Việt Nam nước có dân số trẻ, lượng cầu nhà tiếp tục tăng mạnh  Hệ thống pháp luật xem yếu tố tác động quan đến hình thành phát triển thị trường Bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh,… bất động sản Các sách tác động đến thị trường Bất động sản năm 2012 đầu năm 2013:  Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu cơng nghiệp: Tháng 3/2012, Chính phủ ban hàng Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý nâng cao hiệu hoạt động khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp  Nghị 13 – Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị số 12/NQ-CP sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản giảm 50% tiền thuê đất phải nộp năm 2012 theo quy định Quyết định 2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011 Theo đối tượng giảm thuế mở rộng sang doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thương mại dịch vụ thay có doanh nghiệp sản xuất trước  Nghị định 58 - Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành nghị định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật chứng khốn Trong nghị định 58 có quy định chi tiết hoạt động đầu tư Quỹ đầu tư Bất động sản  Thông tư 123 – Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài ban hành Thơng tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành tính thuế thu nhập Doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 27 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Nghị định 64 – Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị định số 64/2012/NĐ-CP cấp giấy phép xây dựng Trong đó, nội dung như: Cần cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế nhà khơng phải điều GPXD, Quy định mở cấp phép xây dựng tạm Thủ tục cấp phép xây dựng “một cửa” đông đảo người dân quan tâm  Nghị 02/NQ-CP – tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải nợ xấu: Cụ thể phân bổ vốn đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực dự án năm 2013, gia hạn tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản  Gần nhất, ngày 15/05/2013, Ngân hàng Nhà nước phát thơng cáo cho biết, Thống đốc Nguyễn Văn Bình vừa ký ban hành thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02 Chính phủ Theo đó, thơng tư Ngân hàng Nhà nước nêu rõ, năm ngân hàng ấn định (BIDV, Agribank, Vietinbank, Vietcombank HDBank) dành khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ nhà cho đối tượng đủ điều kiện theo quy định, dành tối đa 30% vay doanh nghiệp chủ dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà thương mại chuyển đổi công sang nhà xã hội, với thời hạn giải ngân tối đa 36 tháng kể từ ngày thông tư có hiệu lực (01/06/2013) Điểm đáng ý thơng thư quy định mức lãi suất áp dụng 6%/năm  Nhu cầu lớn nhiều phân khúc thị trường, nguồn lao động dồi giá nhân công rẻ  Chính sách kinh tế, tài – tiền tệ Nhà nước nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy vào thị trường Bất động sản sách thắt chặt tiền tệ hay nới lỏng ảnh hưởng sống đến ngành Lãi suất tiền gửi VNĐ giảm mạnh vào cuối năm 2012 từ 12% xuống 8%, động thái tích cực từ phía phủ nới lỏng sách tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường Bất động sản Tháng 04/2013, mặt lãi suất huy động cho vay giảm khoảng 12%/năm so với đầu năm, Ngân hàng thương mại tuân thủ nghiêm mức trần lãi suất huy động cho vay ngắn hạn VND NHNN Lãi suất vay mua nhà nửa cuối năm 2013 6%/năm theo thông tư Ngân hàng nhà nước ‐ Thu hút đầu tư nước: Thị trường Bất động sản Việt Nam đã, dự kiến tiếp tục thu hút đầu tư nước Dòng vốn FDI đổ vào Việt NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 28 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Nam liên tục gia tăng, vốn đổ vào thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng cao Điều chứng tỏ thị trường Bất động sản Việt Nam hấp dẫn với nhà đầu tư nước Đây nguồn vốn góp phần hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng ngành Bất động sản Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ USD, riêng đầu tư vào Bất động sản chiếm 14,2% tổng vốn đầu tư đạt 1,8 tỷ USD, đứng thứ hai sau vốn FDI đầu tư vào công nghiệp chế biến, chế tạo Theo cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tháng đầu năm 2013, kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp tăng thêm 307,05 triệu USD  Xuất phát từ môi trường đầu tư thuận lợi  Thị trường mẻ, hấp dẫn đánh giá có sức bật tăng trưởng lớn  Nếu coi thị trường chứng khoán Việt Nam tranh thu nhỏ kinh tế Bất động sản ngành có tỷ suất sinh lợi vốn cao  Trong thị trường Bất động sản nước phát triển trở nên bão hòa, thị trường Bất động sản Mỹ số nước Châu Âu đóng băng thị trường Bất động sản nước Đơng Nam Á nói chung, Việt Nam nói riêng trở nên hấp dẫn cách tương đối Ngoài thuận lợi nêu trên, thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức Trong ngắn hạn, thị trường nhiều khó khăn kinh tế giới tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mơ nước tăng trưởng thấp, lạm phát mức cao, sách tiền tệ bị thắt chặt vào đầu năm 2012 khiến 2012 năm khó khăn thị trường Bất động sản với hai vấn nạn bao trùm hàng tồn kho nợ xấu lớn đôi với trạng người tiêu dùng niềm tin, đứng thị trường Thị trường bất động sản ảm đạm, hầu hết phân khúc thị trường hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất biệt thự giảm giá, sức mua lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt tài Cơ cấu hàng hóa cân đối dẫn tới tồn kho tăng, đặc biệt phân khúc hộ cao cấp, khả toán người dân có hạn, BĐS phù hợp với người có thu nhập trung bình thấp cịn thiếu, nhà đầu tư quan tâm Điểm yếu thị trường bất động sản phụ thuộc vào tín dụng Thị trường đóng băng nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân nguồn vốn tín dụng cho bất động sản yếu lãi suất lại cao Ngoài ra, cầu bất động sản cao cấp lại thấp, nhiều sản phẩm bất động sản dư thừa, ngược lại, cầu sản phẩm nhà ở, hộ giá rẻ lại tăng, nguồn cung không đáp ứng NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 29 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Theo Bộ tài chính, năm 2012, thị trường BĐS thể rõ suy giảm khó khăn hầu hết phân khúc Các dự án triển khai chậm thiếu vốn diễn phổ biến Giá BĐS sụt giảm tất các phân khúc thị trường, trung bình giảm 5% - 10%, cá biệt có dự án giảm tới 30 – 35% so với thời điểm cuối năm 2011 Tuy nhiên số lượng giao dịch khơng nhiều, số dự án khơng có giao dịch Thị trường BĐS đóng băng khơng gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà ảnh hưởng tới chất lượng tài sản tổ chức tín dụng, phần nhiều tài sản chấp BĐS dạng khác Theo báo cáo Ngân hàng nhà nước, tính đến 31/08/2012, tổng dư nợ BĐS 200,8 tỷ đồng, tăng 0,3% so với thời điểm 31/12/2011 tỷ lệ nợ xấu 6,6% Thị trường BĐS lâm vào trì trệ kéo dài ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, tác động tiêu cực đến ngành liên quan xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng Theo xây dựng (trên sở báo cáo 58/63 địa phương), tồn đọng BĐS gồm khoảng 20.851 hộ chung cư, 5.176 thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính 53.543 tỷ đồng Đồng thời, theo ơng Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE cho biết, thị trường cịn khoảng 50.000 hộ q trình xây dựng 50% số chưa bán Trong đó, theo nghiên cứu Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng Hà Nội TP Hồ Chí Minh lên đến 70.000 hộ, nơi có khoảng 35.000 hộ sẵn sàng bán mà khơng có giao dịch Nếu mức giá 1,5 tỷ đồng ước tính tổng số vốn bị tồn đọng BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng Nhiều chuyên gia ước tính thông thường để giải số lượng tồn kho BĐS phải năm Trước thực tế trên, CBRE nhận định: nhà đầu tư nước quay lưng lại với BĐS, thay vào họ đầu tư vào loại hình khác vàng, trái phiếu phủ hay gửi tiền nhân hàng nước Xu hướng giảm giá bất động sản tiếp diễn, phân khúc khu vực mức giảm xuống tới vài chục phần trăm vịng – năm tới Khơng nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản giá rẻ, mà với doanh nghiệp, chủ đầu tư phải hạ giá bán, chí bán lại dự án để thu hồi vốn không muốn lâm vào phá sản 2.2.3 Xu hướng triển vọng ngành năm 2013 Năm 2012 năm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhất, vấn đề hàng tồn kho nợ xấu Đây hai vấn đề lớn mà doanh nghiệp phải đối mặt NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 30 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   năm 2013 Và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tháo gỡ khó khăn cho kinh tế, bất động sản đóng băng “nút thắt” ảnh hưởng đến tăng trưởng phát triển bền vững kinh tế Thị trường bất động sản năm 2013 tiếp tục năm đầy khó khăn thách thức, nên việc tập trung đầu tư giải nguồn vốn, tăng sức mua tạo sản phẩm hoàn thiện đáp ứng nhu cầu thị trường, tạo điều kiện cho người chưa có nhà người thu nhập thấp mua nhà, đảm bảo sách an sinh xã hội Nhà nước mục tiêu trọng tâm Chính phủ bộ, ngành vào cuộc, đưa nhiều giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển Làm để kích cầu thực sự, giải tỏa ách tắc việc khơi thơng dịng vốn cho thị trường bất động sản, tin rằng, với nỗ lực cộng đồng doanh nghiệp Nhà nước, thị trường Bất động sản có bước chuyển tích cực, khó khăn giảm dần Trong năm 2013 năm tiếp theo, xu hướng chuyển đổi dự án từ nhà thương mại quy mô lớn, đắt tiền sang nhà quy mô nhỏ, rẻ tiền, phù hợp với túi tiền đại đa số người dân phát triển mạnh, thị trường nhà xã hội lên Đồng thời, với việc sửa đổi Hiếp pháp, luật Đất đai phạm quy pháp luật khác, hỗ trợ Nhà nước nhằm vực dậy thị trường Bất động sản, việc ban hành Nghị 02/NQ-CP giải tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu… đặt tảng cho thị trường bất động sản hồi phục phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định bền vững Công ty tư vấn BĐS CBRE Việt Nam dự báo, phải từ 1,5 năm đến năm để tiêu thụ hết hàng tồn kho, tùy thuộc vào khả phục hồi thị trường Do vậy, triển vọng năm 2013 giao dịch mức thấp, chủ yếu dự án có mức giá đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh Tuy nhiên, giao dịch cải thiện hơn, thơng tin tích cực từ sách, nhận xét Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hồng Châu, thị trường thay đổi tích cực, hướng dịng sản phẩm vào nhu cầu người tiêu dùng Sản phẩm không phục vụ cho người thu nhập thấp, trung bình mà người có thu nhập cao sản phẩm phải đảm bảo chất lượng tiện ích sinh hoạt Nhìn nhận triển vọng thị trường năm 2013, hầu hết chuyên gia đề dự báo thị trường tiếp tục trầm lắng giá chào bán hộ tiếp tục suy giảm nửa đầu năm, Chính phủ khơng thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải vấn đề thị trường bất động sản Điều đáng nói, qua khảo sát từ người dân chủ đầu tư cho thấy, việc nới lỏng tín dụng ngân hàng giảm lãi suất có tác động lên thị NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 31 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   trường Bởi lẽ, lãi suất ưu đãi cho vay mua hộ áp dụng thời gian ngắn, sau điều chỉnh theo lãi suất thị trường, khơng hấp dẫn khách hàng Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức Lê Chí Hiếu nhận định năm 2013 năm dành cho nhà đầu tư táo bạo, có tài chính, mua lại dự án giá rẻ để tiếp tục phát triển chờ thị trường phục hồi Việc tiếp tục đầu tư hay dừng lại phụ thuộc vào tài lĩnh chủ đầu tư Dưới góc độ quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, Bộ tập trung tìm giải pháp để hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trường, việc hoàn thiện thị trường dở dang, đặc biệt dự án có tính khả thi cao, khu vực dễ tiêu thụ, Bộ làm việc với Ngân hàng Nhà nước sở định hướng, tập trung vào dự án để tiến hành hoàn thiện đưa vào thị trường Theo báo Đại biểu nhân dân, nhận định tổng quát năm nay, nhiều công ty tư vấn bất động sản có chung đánh giá rằng, nhiều khả thị trường nhà ở, chung cư khơng có chuyển lớn, rõ ràng có tín hiệu tích cực, với động thái giảm giá bán để trì hoạt động, đợi hội chủ đầu tư 2.2.4 Một số doanh nghiệp uy tín thị trường BĐS số học từ thành công thất bại số doanh nghiệp BĐS thời gian qua  Một số doanh nghiệp có uy tín thị trường BĐS Hiện nay, thị trường bất động sản đóng băng, số doanh nghiệp nước đạt số thành tựu định, ví dụ như: ‐ Indochina Land, nhà phát triển bất động sản với 20 năm kinh nghiệp thị trường Việt Nam ghi nhận nhà phát triển bất động sản dẫn đầu thị trường, giành nhiều giải thường quốc tế cho dự án Ngày 10/5/2013, Indochina Land vinh dự nhận giải thưởng bất động sản quốc tế năm 2013 với dự án Indochina Plaza Hanoi Hyatt Regency Danang ‐ Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai với dự án tiêu biểu như: khu hộ cao cấp Hồng Anh River View, văn phịng cho th Hoàng Anh Gia Lai, khu hộ cao cấp & TTTMDV Hồnh Anh – Golden House,… Theo dự tính HAGL, với chiến lược đầu tư ngành bất động sản, đầu năm 2012, tất dự án khởi cơng, HAGL có lợi đối thủ cạnh tranh sở hữu nhiều lơ đất TP HCM, Đà Nẵng, … với giá mua vài năm trước rẻ HAGL ước tính lợi nhuận bất NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 32 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ ‐ ‐ ‐ động sản từ 2010 đến 2016 ổn định khoảng 1.500 đến 1.700 tỷ đồng/ năm năm HAGL đưa thị trường khoảng 2.000 hộ Công ty CP TV – TM - DV Địa ốc Hoàng Quân Mekong: dự án Cheery Complex – Thủ Đức, Cheery Apartment – huyện Hóc Mơn Cơng ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI) có dự án khu dân cư dự án Phong Phú 4, 5, dự án An Lạc – Bình Trị Đơng, chung cư Nhất Lan tầng 12 tầng… Công ty CP Đầu tư Địa ốc Bến Thành (BenThanh Land) với dự án Riverside Palace, BenThanh Time Square, Nhu Ngoc Palace,… Công ty Cổ phần Đầu tư Đất Xanh, chủ dự án Sunview & 2, Gold Hill Center, Phú Gia Hưng Apartment, Trung tâm thương mại Linh Tây, …  Một số học từ thành công thất bại số doanh nghiệp Theo Báo cáo kết hoạt động kinh doanh năm 2012 Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành (Benthanh Land), lợi nhuận sau thuế công ty tỷ đồng, giảm gần 46% so với năm 2011 (hơn 15 tỷ đồng) so với công ty ngành với tình hình bất động sản gặp nhiều khó khăn nay, BenThanh Land số cơng ty trì hoạt động kinh doanh có hiệu Cùng xem cấu tài sản nguồn vốn BenThanh Land qua bảng phân tích (bảng 2.1): NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 33 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Bảng 2.1: Cơ cấu tài BENTHANH LAND Đơn vị: VND NĂM 2011 TÀI SẢN NGẮN HẠN NĂM 2012 NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN 160,248,196,229 149,934,026,572 155,193,435,758 TÀI SẢN DÀI HẠN NỢ DÀI HẠN TÀI SẢN DÀI HẠN NỢ DÀI HẠN 10,127,119,188 VỐN CHỦ SỞ HỮU 164,252,011,841 9,426,900,943 249,519,072,861 VỐN CHỦ SỞ HỮU 243,732,476,951 238,864,766,949 236,088,356,306 Nguồn: BCTC BenThanh Land năm 2012 Theo bảng liệu trên, năm 2011cơ cấu tài sản nguồn vốn BenThanh Land hợp lý, tài sản ngắn hạn tài trợ nợ ngắn hạn phần vốn dài hạn, tài sản dài hạn tài trợ nợ dài hạn phần vốn chủ sở hữu dài hạn Đồng thời, nợ ngắn hạn bảo đảm tài sản ngắn hạn, nguồn tài trợ ổn định (vốn chủ sở hữu + nợ dài hạn) lớn so với tài sản dài hạn, với cấu vốn này, doanh nghiệp có khả đảm bảo chi trả khoản chi tiêu mà không bị cân đối cấu tài Năm 2012, cấu tài sản nguồn vốn cơng ty khơng cịn hợp lý nợ ngắn hạn không đảm bảo chi trả tài sản ngắn hạn, đồng thời, tài sản dài hạn lớn so với nguồn tài trợ dài hạn Tuy nhiên, cấu chưa ảnh hưởng nhiều tới tình hình tài cơng ty, nợ ngắn hạn tăng, nợ dài hạn giảm, không chắn công ty lấy nguồn tài trợ ngắn hạn để đầu tư dài hạn, điều lý giải phần nợ dài NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 34 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   hạn chuyển thành nợ dài hạn đến hạn trả Do đó, BenThanh Land hoạt động có lãi tình hình khó khăn kinh tế nói chung bất động sản nói riêng Bảng 2.2: Một số tỷ số tài BENTHANH LAND Chỉ tiêu 2012 2011 Tỷ số toán ngắn hạn 0,98 1,04 Tỷ số toán nhanh 0,97 0,94 Tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả 0,87 0,74 Tỷ số nợ 0,42 0,40 Nguồn: BCTC BenThanh Land năm 2012 Mặc dù tổng nợ phải trả năm 2012 tăng so với năm 2011, tăng rủi ro áp lực trả nợ, với tiêu tính trên, cho thấy BenThanh Land có khả trả nợ hoạt động dựa vốn nội sinh chủ yếu thời điểm tại, doanh nghiệp tình trạng an tồn so với tình hình bất động sản chưa phục hồi Một doanh nghiệp khác với báo cáo lãi năm 2012 19 tỷ đồng, tăng 2,33 lần so với năm 2011 Công ty Cổ phần Tư vấn – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân, với hoạt động kinh doanh hiệu hiệu năm 2012, cấu tài sản nguồn vốn công ty là: NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 35 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 2.3: Cơ cấu tài Công ty CP TV – TM – DV ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN Đơn vị: VND 2011 TÀI SẢN NGẮN HẠN 2012 NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN 1,227,992,043,031 TÀI SẢN DÀI HẠN NỢ NGẮN HẠN 1,382,187,943,894 1,500,476,728,763 1,660,591,932,272 NỢ DÀI HẠN TÀI SẢN DÀI HẠN 583,534,311,773 NỢ DÀI HẠN 159,961,622,466 1,167,337,292,111 VỐN CHỦ SỞ HỮU 734,890,983,913 1,058,018,895,780 VỐN CHỦ SỞ HỮU 752,888,572,385 Nguồn: BCTC Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân năm 2012 Năm 2011, cấu tài sản nguồn vốn cho thấy công ty dùng phần tài trợ ngắn hạn để đầu tư dài hạn, tài sản ngắn hạn không đủ để đảm bảo trả nợ ngắn hạn Cơ cấu chưa hợp lý, cơng ty dễ rơi vào khó khăn khơng trả nợ ngắn hạn Năm 2012, cấu tài Hồng Qn cải thiện rõ rệt, cơng ty giảm nợ ngắn hạn, tăng nợ dài hạn, giảm tài sản dài hạn tăng vốn chủ sở hữu, nguyên nhân công ty tập trung trả nợ dự án đưa vào hoạt động Cơ cấu tài hợp lý, đặc biệt tình hình bất động sản suy thối Giảm nợ ngắn hạn giảm rủi ro nguy phá sản, đồng thời nợ dài hạn tăng giúp tăng vốn chiếm dụng để hoạt động công ty dài hạn Như vậy, công ty hoạt động hiệu năm 2012 với cấu tài sản nguồn vốn tốt, lợi nhuận 19 tỷ tạo năm 2012 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 36 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 2.4: Một số tỷ số tài Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân Chỉ tiêu 2012 2011 Tỷ số toán ngắn hạn 1,20 0,82 Tỷ số toán nhanh 0,66 0,62 Tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả 0,53 0,42 Tỷ số nợ 0,72 0,69 Nguồn: BCTC Cty CP TV-DV-TM Địa ốc Hoàng Quân năm 2012 Các số Hoàng Quân năm 2012 có tăng nhẹ so với 2011, khả toán ngắn hạn tăng lớn 1, chứng tỏ khả trả nợ công ty tốt, đồng thời, cơng ty sử dụng hiệu địn cân nợ để hoạt động kinh doanh Ngược với hai doanh nghiệp nêu trên, Công ty cổ phần đầu tư Căn nhà Mơ ước (Dreamhouse) hoạt động lĩnh vực bất động sản lại thông báo lỗ liên tiếp hai năm 2011 2012, cụ thể lỗ 3,9 tỷ đồng lỗ 23,6 tỷ đồng Do nguyên nhân khách quan thị trường nhà đất khó khăn, thị trường kinh tế nhiều biến động, kinh doanh mặt hàng vật liệu xây dựng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, Dreamhouse không tránh khỏi thua lỗ kinh doanh chưa đạt hiệu Ngồi ra, ngun nhân chủ quan xem xét cấu tài cơng ty chưa tốt NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 37 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XN   Bảng 2.5: Cơ cấu tài Cơng ty CP Đầu tư CĂN NHÀ MƠ ƯỚC Đơn vị: VND NĂM 2011 TÀI SẢN NGẮN HẠN NĂM 2012 NỢ NGẮN HẠN 72,993,921,368 TÀI SẢN DÀI HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN NỢ NGẮN HẠN 57,281,657,644 75,197,102,306 TÀI SẢN DÀI HẠN 112,671,294,296 NỢ DÀI HẠN NỢ DÀI HẠN 134,181,818 106,000,000 190,366,423,360 VỐN CHỦ SỞ HỮU 188,029,060,605 231,482,440,474 VỐN CHỦ SỞ HỮU 175,986,803,822 Nguồn: BCTC Công ty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước Cơ cấu tài sản nguồn vốn Dreamhouse không thay đổi qua hai năm 2011 2012 Tài sản ngắn hạn thấp tiếp tục giảm năm 2012, tài sản dài hạn cao tăng Nhìn vào bảng liệu trên, phần nợ ngắn hạn bị công ty dùng để tài trợ cho tài sản dài hạn, vậy, rủi ro công ty tăng lên nhiều đứng trước nguy không trả nợ Cùng với vốn chủ sở hữu ít, nguồn nợ dài hạn thấp, dẫn đến nguồn vốn tài trợ ổn định cho hoạt động công ty thấp, tài sản dài hạn lại lớn, nguy vỡ nợ Dreamhouse cao Đặc biệt giai đoạn BĐS suy thóai (2009 -2013), doanh nghiệp hoạt động kinh doanh khơng hiệu cấu tài khơng hợp lý, nợ nhiều gây áp lực lớn cho Dreamhouse thời gian tới Công ty nên tái cấu tài để giảm áp lực trả nợ tương lai NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 38 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 2.6: Một số tỷ số tài Cty CP Đầu tư Căn nhà mơ ước Chỉ tiêu 2012 Tỷ số toán ngắn hạn 2011 0,51 0,97 (17,56) (24,18) Tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả 2,77 1,81 Tỷ số nợ 0,39 0,29 Tỷ số toán nhanh Nguồn: BCTC Công ty CP Đầu tư Căn nhà Mơ ước Các số Dreamhouse cho thấy, khả toán ngắn hạn thấp, đặc biệt tốn nhanh cơng ty rơi vào phá sản nhanh chóng, khoản phải thu nhiều khoản phải trả, chứng tỏ công ty bị công ty khác chiếm dụng vốn để hoạt động kinh doanh Đây học thất bại cho công ty BĐS thời kỳ suy thoái kinh tế BĐS đóng băng Nếu muốn doanh nghiệp hoạt động ổn định (chưa tính đến việc có lãi) thân phải có cấu tài hợp lý, thời điểm tại, nên tranh thủ trả nợ vay việc dừng, hoãn dự án cao cấp, đẩy mạnh tiến độ hoàn thành dự án nhà xã hội, thu hẹp quy mô sản xuất để giảm bớt áp lực lãi suất Doanh nghiệp tăng nợ rủi ro, nên giảm nợ xuống thấp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 39 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XN   CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT 3.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty Công ty cổ phần Bất động sản CT thành lập vào ngày 18 tháng 10 năm 2008 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103011825 Sở Kế Hoạch Đầu Tư Thành Phố Hồ Chí Minh cấp Tên Cơng ty tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT Tên Cơng ty tiếng nước ngồi: CT LAND JOIT STOCK COMPANY Tên viết tắt: CT LAND JSC Địa trụ sở : 284 A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, Tp.HCM Điện thoại : 08.335265437 Fax : 08.3480647 Mã số thuế : 0306240094 Công ty Cổ Phần Bất Động Sản CT Cơng ty Cổ phần có tư cách pháp nhân có dấu riêng, vay vốn mở tài khoản ngân hàng Công ty đặt quản lý nhà nước Công ty chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật nhà nước Việt Nam Vốn điều lệ: 2.000.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai nghìn tỷ đồng) Tuy thành lập năm Công ty vào hoạt động tương đối ổn định bước khẳng định vị trí thương trường Tuy nhiên bắt đầu hoạt động, chi phí khấu hao chi phí khác lớn nên Cơng ty có lợi nhuận chưa cao 3.1.2 Đặc điểm tài tổ chức cơng tác kế tốn cơng ty Cổ phần Bất động sản CT 3.1.2.1 Đặc điểm tài Do đặc thù ngành bất động sản thường phải sử dụng nguồn vốn lớn để đầu tư dự án bất động sản nên yêu cầu huy động vốn cách hợp lý, đồng thời tận dụng phát huy tối đa hiệu sử dụng vốn đặt lên hàng đầu công ty Hiện nay, công ty huy động vốn từ nguồn sau đây: ‐ Vốn góp: Các cổ cổ đơng góp vốn vào đơn vị NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 40 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ Vốn đơn vị tự bổ sung: Vốn đơn vị tự bổ sung bao gồm vốn lưu động, vốn cố định hình thành từ lợi nhuận đơn vị ‐ Vốn vay, chủ yếu vay ngân hàng ‐ Với loại vốn, Cơng ty có cách quản lý sử dụng khác cho phù hợp với mục đích sử dụng ‐ Thực nghĩa vụ ngân sách phân phối lợi nhuận: năm qua, công ty thực đầy đủ khoản đóng góp cho ngân sách nhà nước Thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT,… Đối với lợi nhuận, Công ty tiến hành bổ sung vào làm vốn sản xuất kinh doanh cơng ty thành lập chưa  Nội dung chiến lược tài cơng ty: ‐ Trọng tâm: Gia tăng lực tài chính, bảo đảm tình hình tài an tồn – lành mạnh, đáp ứng kế hoạch phát triển công ty ‐ Tiếp tục cân đối nguồn lực thực đầu tư, phát triển dự án thị trường mà cơng ty mạnh dịch vụ sản phẩm, qua thu hút đầu tư, gia tăng hiệu nâng cao chất lượng ‐ Đánh giá lại hoạt động liên doanh liên kết để phát huy mạnh dịch vụ, sản phẩm, quản lý – điều hành nhằm gắn kết với hoạt động sản xuất kinh doanh toàn hệ thống, tạo điều kiện nối kết doanh nghiệp nước nhằm mở rộng việc phát triển ‐ Tập trung phát triển dự án trọng điểm nguyên tắc: bảo đảm lực đầu tư, tăng nhanh vòng quay vốn, phát triển thương hiệu ‐ Rà sốt lại khoản đầu tư tài vào dự án dở dang Xây dựng giải pháp kinh doanh bất động sản phù hợp với tình hình (vốn hóa tài sản, rà soát, đánh giá lại hiệu dự án chuẩn bị đầu tư, giãn tiến độ dự án không chủ động dịng tiền có tỷ trọng vốn vay cao) ‐ Dựa sở tập trung thu hút nguồn vốn đề đầu tư dự án có tính khoản cao – nhằm phát triển sản phẩm thương hiệu tạo đòn bẩy cho dự án khác như: dự án Beehome, dự án sân Golf Củ Chi, dự án Lê Thánh Tôn, chuỗi siêu thị S-Mart,… ‐ Gia tăng quản lý hỗ trợ quản lý tài cơng ty như: Cơng ty Cổ phần bán lẻ CT, công ty Cổ phần đầu tư Căn hộ xanh CT Dầu khí,… ‐ Phối hợp với định chế tài để khơi nguồn vốn tài trợ hoạt động phát triển dự án, đồng thời qua khai thác tốt lợi ích, dịch vụ tài – ngân hàng Trước mắt, tiếp tục giải điều hòa hoạt động tài nhằm hỗ trợ hoạt động phát huy tối đa hiệu nguồn vốn công ty NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 41 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   3.1.2.2 Giới thiệu chế độ kế tốn sách kế tốn áp dụng cơng ty a Chế độ kế tốn áp dụng, kỳ kế tốn hình thức sổ kế tốn Cơng ty áp dụng chế độ kế toán Việt Nam theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/03/2006 Bộ Tài Thơng tư số 244/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 Bộ Tài Năm tài ngày 01 tháng 01 kết thúc vào ngày 31 tháng 12 hàng năm Đơn vị tiền tệ thức sử dụng kế tốn đồng Việt Nam (VND) Hình thức sổ kế tốn áp dụng đăng ký Công ty Nhật ký chung b Cơ sở lập báo cáo tài Báo cáo tài kèm theo trình bày Đồng Việt Nam (VND), theo nguyên tắc giá gốc phù hợp với Chuẩn mực kế toán Việt Nam, Hệ thống kế tốn Việt Nam quy định hành có liên quan Việt Nam 3.1.2.3 Các sách kế tốn chủ yếu  Ước tính kế tốn Việc lập báo cáo tài tuân thủ theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam, Hệ thống kế toán Việt Nam quy định hành có liên quan Việt Nam yêu cầu Ban Giám đốc phải có ước tính giả định ảnh hưởng đến số liệu báo cáo cơng nợ, tài sản việc trình bày khoản công nợ tài sản tiềm tàng ngày lập báo cáo tài số liệu báo cáo doanh thu chi phí suốt năm tài (kỳ hoạt động) Kết hoạt động kinh doanh thực tế khác với ước tính, giả định đặt  Tiền khoản tương đương tiền Tiền khoản tương đương tiền bao gồm tiền mặt quỹ, khoản tiền gửi không kỳ hạn, khoản đầu tư ngắn hạn có thời hạn thu hồi khơng q tháng, có khả tốn cao, dễ dàng chuyển đổi thành tiền rủi ro liên quan đến việc biến động giá trị  Các khoản phải thu dự phịng nợ phải thu khó địi Các khoản phải thu khách hàng, khoản trả trước cho người bán khoản phải thu khác thời điểm báo cáo, nếu: ‐ Có thời hạn thu hồi toán năm (hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh) phân loại Tài sản ngắn hạn ‐ Có thời hạn thu hồi tốn năm (hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh) phân loại Tài sản dài hạn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 42 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Dự phịng phải thu khó địi Cơng ty trích lập theo quy định kế tốn hành Theo đó, Cơng ty phép lập dự phịng khoản phải thu khó địi cho khoản phải thu hạn toán từ sáu tháng trở lên, khoản thu mà người nợ khó có khả toán bị lý, phá sản hay khó khăn tương tự  Hàng tồn kho Hàng tồn kho xác định sở giá thấp giá gốc giá trị thực Giá gốc hàng tồn kho bao gồm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí lao động trực tiếp chi phí sản xuất chung, có, để có hàng tồn kho đại điểm trạng thái Giá gốc hàng tồn kho xác định theo phương pháp thực tế đích danh Giá trị thực được xác định giá bán ước tính trừ chi phí ước tính để hồn thành sản phẩm chi phí tiếp thị, bán hàng phân phối phát sinh Dự phịng giảm giá hàng tồn kho Cơng ty trích lập theo quy định kế tốn hành Theo đó, Cơng ty phép trích lập dự phịng giảm giá hàng tồn kho lỗi thời, hỏng, phẩm chất trường hợp giá gốc hàng tồn kho cao giá trị thực ngày kết thúc niên độ kế toán  Tài sản cố định hữu hình khấu hao Tài sản cố định hữu hình trình bày theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế Nguyên giá tài sản cố định hữu hình bao gồm giá mua tồn chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sang sử dụng Nguyên giá tài sản cố định hữu hình tự làm, tự xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí sản xuất thực tế phát sinh cộng chi phí lắp đặt chạy thử (nếu áp dụng) Tài sản cố định hữu hình khấu hao theo phương pháp đường thẳng dựa thời gian hữu dụng ước tính, quy định thơng tư 203/2009/TT-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009  Chi phí xây dựng dở dang Các chi phí dự án q trình đầu tư Chi phí bao gồm chi phí bảo lãnh ngân hàng chi phí ngân hàng có liên quan phù hợp với sách kế tốn cơng ty  Ghi nhận khoản đầu tư tài - Nguyên tắc ghi nhận khoản đầu tư tài chính: Các khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên doanh, công ty liên kết khoản đầu tư khác ghi nhận theo giá gốc bao gồm giá mua chi phí liên quan - Phân loại khoản đầu tư: NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 43 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Nắm giữ 50% quyền biểu vốn chủ sở hữu bên nhận đầu tư ghi nhận vào khoản đầu tư công ty con;  Nắm giữ từ 20% đến 50% quyền biểu vốn chủ sở hữu biên nhận đầu tư ghi vào đầu tư vào cơng ty liên kết;  Nắm giữ 20% quyền biểu vốn chủ sở hữu biên nhận đầu tư ghi nhận vào khoản đầu tư dài hạn khác - Dự phịng giảm giá đầu tư tài Dự phịng giảm giá chứng khoản đầu tư trích lập theo quy định kế tốn hành Theo đó, Cơng ty phép trích lập dự phịng cho khoản chứng khốn đầu tư tự trao đổi có giá trị ghi sổ cao giá thị trường ngày kết thúc niên độ kế toán  Các khoản trả trước dài hạn Các khoản chi phí trả trước dài hạn bao gồm giá trị công cụ, dụng cụ, linh kiện loại nhỏ xuất dùng, chi phí quảng cáo phát sinh coi có khả đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho Công ty với thời hạn từ năm trở lên Các chi phí vốn hóa hình thức khoản trả trước dài hạn phân bố vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh, sử dụng phương pháp đường thẳng vòng ba năm theo quy định kế toán hành  Các khoản phỉa trả thương mại phải trả khác Khoản phải trả người bán, phải trả nội bộ, phải trả khác, khoản vay thời điểm báo cáo, nếu: ‐ Có thời hạn toán (1) năm (hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh) phân loại nợ ngắn hạn ‐ Có thời hạn tốn (1) năm (hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh) phân loại nợ dài hạn  Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế bảo hiểm thất nghiệp ‐ Bảo hiểm xã hội trích tiền lương theo hợp đồng lao động, hạch tốn vào chi phí hoạt động 16% trừ lương cán công nhân viên 6% ‐ Bảo hiểm y tế trích tiền lương theo hợp đồng lao động, hạch toán vào chi phí hoạt động 3% trừ lương cán công nhân viên 1,5% ‐ Bảo hiểm thất nghiệp trích tiền lương theo hợp đồng lao động, hạch tốn vào chi phí hoạt động 1% trừ lương cán công nhân viên 1% Theo luật Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế Bảo hiểm thất nghiệp mức đóng bên tính tỷ lệ nêu mức thấp lương nhân viên 20 lần mức lương tối thiểu chung Chính phủ quy định thời kỳ  Nguồn vốn chủ sở hữu Vốn đầu tư chủ sở hữu ghi nhận theo số vốn thực góp chủ sở hữu NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 44 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Ghi nhận doanh thu Doanh thu bán hàng ghi nhận đồng thời thỏa mãn tất năm (5) điều kiện sau: ‐ Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hàng hóa cho người mua; ‐ Doanh nghiệp khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa người sở hữu hàng hóa quyền kiểm sốt hàng hóa; ‐ Doanh thu xác định tương đối chắn; ‐ Doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; ‐ Xác định chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng Doanh thu giao dịch cung cấp dịch vụ ghi nhận kết giao dịch xác định cách đáng tin cậy Trường hợp giao dịch cung cấp dịch vụ liên quan đến nhiều kỳ doanh thu ghi nhận kỳ theo kết phần công việc hoàn thành ngày Bảng cân đối kế tốn kỳ Kết giao dịch cung cấp dịch vụ xác định thỏa mãn tất bốn (4) điều kiện sau: ‐ Doanh thu xác định tương đối chắn; ‐ Có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó; ‐ Xác định phần cơng việc hồn thành ngày Bảng cân đối kế tốn; ‐ Xác định chi phí phát sinh cho giao dịch chi phí để hồn thành giao dịch cung cấp dịch vụ Lãi tiền gửi ghi nhận sở dồn tích, xác định số dư tài khoản tiền gửi lãi suất áp dụng (nếu có lãi tiền gửi đánh giá trọng yếu) Lãi từ khoản đầu tư ghi nhận cơng ty có quyền nhận khoản lãi (nếu có lãi từ khoản đầu tư đánh giá trọng yếu)  Chi phí vay Chi phí vay liên quan trực tiếp đến việc mua, đầu tư xây dựng sản xuất tài sản cần thời gian tương đối dài để hoàn thành đưa vào sử dụng kinh doanh cộng vào nguyên giá tài sản tài sản đưa vào sử dụng kinh doanh Các khoản thu nhập phát sinh từ việc đầu tư tạm thời khoản vay ghi giảm nguyên giá tài sản có liên quan Tất chi phí lãi vay khác ghi nhận vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh phát sinh  Chi phí thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp thể tổng giá trị số thuế phải trả số thuế hoãn lại Số thuể phải trả tính dựa thu nhập chịu thuế năm Thu nhập chịu thuế khác với lợi nhuận trình bày báo cáo kết hoạt động kinh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 45 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   doanh thu nhập chịu thuế khơng bao gồm khoản thu nhập hay chi phí tính thuế khấu trừ năm khác (bao gồm lỗ mang sang, có) ngồi không bao gồm tiêu không chịu thuế không khấu trừ Việc xác định thuế thu nhập Công ty vào quy định hành thuế Tuy nghiên, quy định thay đổi theo thời kỳ việc xác định sau thuế thu nhập doanh nghiệp tùy thuộc vào kết kiểm tra quan thuế có thẩm quyền Các loại thuế khác áp dụng theo luật thuế hành Việt Nam 3.1.2.4 Một số tiêu hoạt động đạt thời gian qua ‐ Vốn điều lệ công ty tăng từ 300 tỷ năm 2008 đến 2.000 tỷ năm 2012 ‐ Doanh thu năm 2011 tăng 44 lần so với năm 2010, từ tỷ lên đến 180 tỷ ‐ Trong năm qua, công ty không đầu tư khu vực phía Nam mà cịn mở rộng khu vực phía Bắc (dự án Logistic Bắc Ninh nam Cầu Hàn – Hải Dương) ‐ Đẩy mạnh hợp tác chiến lược với số đối tác phát triển bất động sản hậu cần (CJ – Hàn Quốc, Logitorim – Nhật Bản) ‐ Phát triển đội ngũ nhân lực chuyên sâu (trình độ thạc sỹ: 6, đại học: 49,…) 3.2 PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT 3.2.1 Phân tích chung tình hình tài Để phân tích khái qt tình hình tài chính, ta xem xét trước hết thay đổi bảng cân đối kế toán, tức tăng giảm mặt tổng số tài sản nguồn vốn Sự thay đổi nói lên thay đổi quy mô hoạt động công ty Quan hệ cân đối 1: Nguồn vốn chủ sở hữu tài sản thiết yếu (Vốn tiền + Hàng tồn kho + Tài sản cố định) Bảng 3.7: Bảng phân tích mối quan hệ cân đối Đơn vị: VND Chỉ tiêu Nguồn VCSH TS thiết yếu Chênh lệch Đầu năm 845,580,990,382 64,535,954,719 781,045,035,663 Cuối năm 1,499,251,677,977 86,156,395,308 1,413,095,282,669 Nguồn: Tổng hợp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 46 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Dựa vào bảng tên ta thấy nguồn vốn tự có công ty đủ để trang trải cho tài sản thiết yếu (những tài sản hoạt động kinh doanh chủ yếu) doanh nghiệp Mặc dù nhu cầu tài sản thiết yếu tăng từ 64 tỷ lên 86 tỷ, khoảng 34%, vốn công ty lại tăng xấp xỉ 77% nên đủ đảm bảo cho việc trang trải tài sản Từ phân tích cho ta thấy, công ty chủ động nguồn vốn Quan hệ cân đối 2: Nguồn vốn thường xuyên, tương đối ổn định (Nguồn vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn) Tài sản có (Vốn tiền + Hàng tồn kho + TSCĐ đầu tư ngắn hạn) Bảng 3.8: Bảng phân tích quan hệ cân đối Đơn vị: VND Chỉ tiêu Nguồn vốn thường xuyên, tương đối ổn định Tài sản có Chênh lệch Đầu năm 1,319,519,121,369 64,535,954,719 1,254,983,166,650 Cuối năm 2,905,749,447,337 86,156,395,308 2,819,593,052,029 Nguồn: Tổng hợp Kết thể vốn vay vốn tự có cơng ty khơng đủ trang trải cho hoạt động mà thừa vốn, lượng vốn thừa thời điểm cuối năm lên đến 2.800 tỷ đồng Không vốn tự có tăng 650 tỷ đồng ( xấp xỉ 77%), vốn vay dài hạn năm 2012 tăng 930 tỷ đồng, gấp đôi so với năm 2011 Điều chứng tỏ công ty chiếm dụng vốn vay từ bên để đảm bảo hoạt động công ty, giúp nâng cao hiệu sử dụng vốn Quan hệ cân đối 3: Phân tích tính cân đối tài sản lưu động (Tài sản ngắn hạn) với Nợ ngắn hạn tài sản cố định (Tài sản dài hạn) với nợ dài hạn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 47 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.9: Bảng phân tích quan hệ cân đối Đơn vị: VND Chỉ tiêu Đầu năm Cuối năm TS ngắn hạn ( TSLĐ ĐTNH) 885,270,753,681 1,587,570,991,461 Nợ ngắn hạn 500,935,222,519 Chênh lệch = (1) - (2) 384,335,531,162 1,223,639,069,185 Tài sản dài hạn (TSCĐ ĐTDH) 872,383,590,207 1,682,278,903,266 Nợ dài hạn 473,938,130,987 1,406,497,769,360 Chênh lệch = (4) - (5) 398,445,459,220 363,931,922,276 275,781,133,906 Nguồn: Tổng hợp Ở bảng phân tích này, tài sản ngắn hạn lớn nợ ngắn hạn, tài sản dài hạn lớn nợ dài hạn, cho thấy cấu tài sản nguồn vốn công ty hợp lý 3.2.2 Phân tích bảng Cân đối kế tốn 3.2.2.1 Phân tích biến động tài sản  Phân tích ngang Nhìn chung, tổng tài sản doanh nghiệp năm 2012 tăng đến 1.470 tỷ đồng so với 2011, tương đương 406% Như vậy, quy mô tài sản công ty tăng nhiều so với năm trước So với tốc độ tăng năm 2011 năm 2010, tổng tài sản tăng 41,7 tỷ đồng, tương ứng 14%, năm 2012 có tăng vượt bậc tài sản, đặc biệt khoản phải thu, hàng tồn kho tài sản dài hạn Về phần tài sản ngắn hạn, qua năm tài sản có xu hướng tăng, năm 2012, tài sản ngắn hạn tăng 702 tỷ, tương ứng 79%, năm 2011 tăng gấp 6,99 lần so với năm 2010 Nguyên nhân do: ‐ Các khoản phải thu năm 2012 tăng 3,91 lần so với năm 2011, tương ứng xấp xỉ 1.100 tỷ đồng ‐ Hàng tồn kho năm 2012 tăng 92% so với 2011, tương ứng 40 tỷ đồng, chủ yếu dự án hoàn thành chưa mang lại doanh thu cho doanh nghiệp, đồng thời, phần hàng hóa tồn kho chưa bán vật liệu xây dựng,… NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 48 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ Tài sản ngắn hạn khác năm 2012 tăng 112% so với 2011, chủ yếu tạm ứng cho dự án dự án hộ cao cấp Noir Plaza, dự án hộ tiện ích Beehome, dự án C.T Plaza Sài Gòn,… Tài sản dài hạn tăng năm qua, đặc biệt năm 2012, cấu tài sản dài hạn tăng nhiều so với tài sản ngắn hạn Các khoản tăng tài sản dài hạn chủ yếu khoản đầu tư tài dài hạn đầu tư vào công ty tăng 1,53 lần so với 2011, tương ứng 879 tỷ đồng, gồm Công ty CP bán lẻ CT, Công Ty TNHH MTV Phát Triển GS Củ Chi,…  Phân tích dọc Về việc phân bổ tài sản có doanh nghiệp, tỷ trọng Tài sản dài hạn lớn tỷ trọng tài sản ngắn hạn Cụ thể năm 2010, tỷ trọng tài sản dài hạn 68%, tài sản ngắn hạn 32% Đến năm 2011, tỷ trọng hai loại tài sản tương đương 50% Năm 2012, tỷ trọng tài sản dài hạn 30%, tài sản ngắn hạn chiếm 70% Tỷ trọng tài sản ngắn hạn tổng tài sản tăng cho thấy quy mô hoạt động kinh doanh công ty tăng lên Để tránh sử dụng vốn không hiệu quả, công ty tập trung vào dự án quan trọng dự án sân Golf Củ Chi, dự án C.T Plaza Sài Gịn Đây biểu tốt, cho thấy cơng ty sử dụng vốn ngày hiệu Nhìn vào kết cấu tổng thể năm 2012, tỷ trọng tài sản ngắn hạn chiếm 2/3 tài sản dài hạn chiếm 1/3 tổng tài sản, điều thể việc công ty có xu hướng mở rộng hoạt động kinh doanh không thông qua tài sản cố định mà tập trung vào việc thu hút, giữ chân khách hàng sách bán chịu Vấn đề sử dụng tài sản ngắn hạn cho hiệu vấn đề quan trọng hàng đầu cơng ty, ta xem xét khoản mục cụ thể ‐ Đối với tài sản ngắn hạn, khoản phải thu (năm 2012 ~ 46%và 2011 ~ 17%) tài sản ngắn hạn khác (năm 2012 ~ 19.62%, năm 2011 ~ 30% 2010 ~ 25%) chiếm tỷ trọng lớn Hàng tồn kho qua hai năm 2011 2012 không đổi, chiếm tỷ trọng 3% ‐ Đối với phân tích ngang, hàng tồn kho tăng gấp đôi qua hai năm 2011, 2012, phân tích dọc tỷ trọng hàng tồn kho so với tài sản lại giảm, điều nói lên hoạt động kinh doanh công ty tiên triển theo chiều hướng tốt Công ty cần phải có sách quản lý hàng tồn kho để hạn chế thất thoát việc tăng giá nguyên vật liệu, tăng chi phí bảo quản làm tăng chi phí công ty, gây thiệt hại thu nhập ‐ Đối với khoản phải thu ngắn hạn, tỷ trọng năm 2011 17% tăng đến 46% năm 2012 Đây số vốn doanh nghiệp bị chiếm dụng, đó, cơng ty CP Quốc tế Song Kh chiếm phần lớn 239 tỷ đồng, tiếp đến công ty CP Bình Ngun Xanh 61 tỷ đồng, cơng ty VLXD Phúc Thịnh 45 tỷ đồng Với việc tỷ trọng khoản phải thu so với tài sản ngắn hạn tăng qua năm, NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 49 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   công ty mở rộng sách bán chịu hàng hóa, mặt khác cho thấy việc quản lý công nợ công ty chưa hợp lý Cơng ty nên rà sốt lại khoản nợ để có kế hoạch thu nợ hợp lý, vừa giữ chân khách hàng vừa thu nợ nhanh sách khuyến mãi, giảm giá trả nợ nhanh, hạn… ‐ Tỷ trọng tài sản ngắn hạn khác năm 2011 tăng 5% so với năm năm 2010, năm 2012 giảm 19,62%, dấu hiệu khả quan hầu hết tài sản ngắn hạn tăng nguyên nhân tăng khoản tạm ứng cho Ban quản lý dự án dự án hộ cao cấp Noir Plaza, quận Gò Vấp với số tiền 20 tỷ đồng, dự án C.T Plaza Sài Gòn quận 93 tỷ đồng, dự án sân golf Củ Chi 141,7 tỷ đồng,… năm 2012 Đối với tài sản dài hạn, tài sản cố định cơng ty tập trung chủ yếu chi phí xây dựng dở dang Tài sản cố định năm 2011 tăng so với năm 2010, năm 2012 tỷ trọng lại giảm 0,02%, nguyên nhân chi phí xây dựng dở dang năm 2012 giảm từ 10,5 tỷ xuống 460 triệu đồng Các dự án Lê Thánh Tôn, dự án sân Golf Củ Chi vào tiến độ khác nên mức chi phí đầu tư khác nhau, dự án MoonBay hồn thành nên khơng cịn chi phí xây dựng dở dang Chiếm tỷ trọng lớn tài sản dài hạn CT Land khoản đầu tư tài dài hạn Mặc dù số tiền khoản mục tăng tỷ trọng khoản đầu tư dài hạn so với tài sản lại giảm dần qua năm từ 2010 đến 2012, tương ứng 48% năm 2010, 40% năm 2011 cịn 28% năm 2012 Khoản đầu tư tài dài hạn chủ yếu cho công ty công ty Cổ phần bán lẻ CT, công ty TNHH MTV Phát triển Củ Chi Ngoài ra, tỷ trọng tài sản dài hạn khác giảm dần qua năm từ 2010 đến 2012 (20% năm 2010 giảm 1% năm 2012), việc ký quỹ thực dự án tiến độ khác Tóm lại, qua phân tích cấu tài sản cho ta thấy kết cấu tài sản ngắn hạn năm 2012 tăng so với năm 2011, quy mơ tăng Cịn kết cấu tài sản dài hạn giảm, xét theo quy mơ tài sản cố định (chi phí xây dựng dở dang) giảm Cần ý giải vấn đề phải thu ngắn hạn để có biện pháp sử dụng vốn hợp lý 3.2.2.2 Phân tích biến động nguồn vốn Cơ cấu nguồn vốn vấn đề đáng để chủ doanh nghiệp quan tâm thơng qua thấy tình hình huy động, tình hình sử dụng nguồn vốn thấy tình trạng tài cơng ty  Phân tích ngang NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 50 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Đối với khoản mục Nợ phải trả, năm 2012, nợ phải trả tăng xấp xỉ 928 tỷ đồng, tương ứng 82%, đó, nợ dài hạn tăng 197% nợ ngắn hạn lại giảm 27% Nợ ngắn hạn giảm khoản mục phải trả người bán tăng tăng chậm so với mức giảm khoản mục khoản phải trả, phải nộp khác Nợ dài hạn năm 2012 tăng 197% so với 2011, tương ứng 932,5 tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu phải trả dài hạn khác tăng 1288% (nhận ký quỹ, ký cược dài hạn) Nguồn vốn chủ sở hữu năm 2012 tăng 78% so với 2011, tương ứng với 1.500 tỷ đồng, nhiên, lợi nhuận chưa phân phối năm 2012 âm, làm cho vốn chủ sở hữu giảm Cơ cấu nguồn vốn CT Land nhìn chung hợp lý, nợ ngắn hạn giảm, nợ dài hạn tăng, vốn chủ sở hữu tăng cho thấy nguồn vốn tài trợ ổn định công ty ngày lớn, đó, cơng ty bị ảnh hưởng nguồn vốn bên ngồi, bị áp lực trả nợ, đồng thời, xu hướng nợ dài hạn tăng cho thấy công ty chiếm dụng vốn để hoạt động, dấu hiệu tích cực cấu tài cơng ty năm 2012  Phân tích dọc Trong tổng nguồn vốn doanh nghiệp, năm 2011 2012, tỷ trọng nợ phải trả không đổi chiếm 54%, vốn chủ sở hữu chiếm 46% Điều cho thấy cơng ty có xu hướng nghiêng nguốn vốn ngoại sinh vốn nội sinh Đối với khoản mục nợ phải trả năm 2012, nợ ngắn hạn chiếm 11%, giảm so với năm 2011 28%, đó, nợ dài hạn lại tăng từ 26% (năm 2011) đến 43% (năm 2012) Công ty có xu hướng tăng tỷ trọng nợ dài hạn giảm tỷ trọng nợ ngắn hạn, tín hiệu tốt cơng ty trả bớt khoản nợ ngắn hạn, làm giảm áp lực trả nợ, giảm nguy rủi ro dẫn đến phá sản tình hình BĐS khó khăn Đối với nợ dài hạn, tỷ trọng phải trả dài hạn khác tăng từ 5% năm 2011 lên 35% năm 2012, chủ yếu tăng khoản ký quỹ, ký cược dài hạn So với việc dùng vốn vay, vốn chiếm dụng từ ký quỹ, ký cược dài hạn để hoạt động có lợi hơn, công ty trả lãi vay, đồng thời dùng tiền khách hàng để sản xuất sản phẩm bán cho khách hàng kiếm lời Vốn chủ sở hữu công ty năm 2012 tăng so với năm 2011, nhiên tỷ trọng lại không thay đổi 46% Xét thêm bảng phân tích nguồn vốn tín dụng nguồn vốn chiếm dụng năm 2011 2012, thấy cơng ty sử dụng nguồn vốn nội sinh ngoại sinh mức xấp xỉ ngang nhau, chiếm đến 46%, đó, nguồn vốn tín dụng tăng từ 29% năm 2011 đến 45% năm 2012, nguồn vốn chiếm dụng giảm từ 21% năm 2011 xuống 9% năm 2012 Xét theo cấu trên, CT Land dè dặt nhiều việc sử dụng nguồn vốn chiếm dụng Việc sử dụng nguồn vốn nội sinh lớn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 51 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   tốt, giúp cho công ty giảm bớt áp lực trả nợ, tự chủ mặt tài chính, mặt khác, lại thể việc hoạt động kinh doanh chưa thực hiệu Nguồn vốn chiếm dụng chiếm phần nhỏ tỷ trọng toàn nguồn vốn để hoạt động, bất lợi công ty chưa khai thác đòn cân nợ Việc sử dụng nguồn vốn tín dụng lớn làm tăng áp lực trả lãi vay, tăng chi phí cơng ty Tuy nhiên, phải nhìn vào mặt khách quan công ty vào hoạt động năm, lại vào thời điểm kinh tế khó khăn, bất động sản trì trệ, việc cơng ty dè dặt việc sử dụng địn cân nợ, sử dụng vốn nội sinh chủ yếu cho thấy cơng ty có bước thận trọng tình hình nay, khơng có lời, giữ cơng ty đứng vững thời điểm Bảng 3.10: Cơ cấu tài sản nguồn vốn CT LAND 2011-2012 NĂM 2012 TÀI SẢN NGẮN HẠN NĂM 2011 NỢ NGẮN HẠN TÀI SẢN NGẮN HẠN 11% ~ 363,931,922,276 NỢ NGẮN HẠN 28% 50% ~500,935,222,519 NỢ DÀI HẠN ~885,270,753,681 70% NỢ DÀI HẠN 43% ~ 1,587,570,991,461 26% ~1,406,497,769,360 TÀI SẢN DÀI HẠN VỐN CHỦ SỞ HỮU VỐN CHỦ SỞ HỮU 50% TÀI SẢN DÀI HẠN 30% ~473,938,130,987 46% ~ 1,682,278,903,266 ~1,499,251,677,977 ~872,383,590,207 46% ~845,580,990,382 Nguồn: BCTC CT Land năm 2012 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 52 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Năm 2012, tài sản ngắn hạn có xu hướng tăng từ 50% đến 70%, tỷ trọng tài sản dài hạn giảm 20%, nguyên nhân chủ yếu chi phí xây dựng dở dang dự án tăng Nợ ngắn hạn có tỷ trọng giảm so với năm 2011, tỷ trọng nợ dài hạn tăng, tỷ trọng vốn chủ sở hữu khơng thay đổi Có thể thấy rằng, cấu sử dụng vốn CT Land có thay đổi đáng kể Cơng ty tăng nợ dài hạn, nguồn vốn tài trợ ổn định (nợ dài hạn + vốn chủ sở hữu) tăng Việc nguồn vốn tài trợ ổn định tăng giúp công ty chiếm dụng vốn doanh nghiệp khác để hoạt động kinh doanh, đồng thời giảm áp lực trả nợ ngắn hạn Tỷ trọng tài sản ngắn hạn tăng, nợ ngắn hạn lại giảm, thấy CT Land đảm bảo khả trả nợ ngắn hạn nguồn tài trợ ngắn hạn 1/7 so với tài sản đảm bảo trả nợ ngắn hạn Ngoài ra, tỷ trọng tài sản dài hạn giảm mạnh, công ty nên xem xét thời gian sử dụng tài sản cố định để có kế hoạch thay hợp lý 3.2.3 Phân tích báo cáo kết hoạt động kinh doanh  Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Hình 3.2: Biểu đồ doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ CT Land Nguồn: BCTC CT Land năm 2011, 2012 Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ tăng lên nhiều năm 2010-2012 Năm 2011, doanh thu tăng 45 lần so với năm 2010, tương ứng 176 tỷ đồng Sở dĩ doanh thu tăng năm 2011, doanh thu cung cấp dịch vụ tăng 4,85 lần so với năm 2010, tương ứng 19 tỷ đồng, đồng thời, doanh thu bán hàng tăng gần 158 tỷ đồng Có thể thấy rằng, năm 2011, cơng ty bắt đầu vào hoạt động ổn định, dự án mang lại lợi nhuận cho công ty NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 53 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Năm 2012, doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ tiếp tục tăng 59%, tương đương 106,7 tỷ đồng Đây điều đáng mừng doanh thu bán hàng tiếp tục tăng thời kỳ kinh tế gặp nhiều khó khăn, bất động sản đóng băng, giao dịch mua bán bất động sản thấp Hình 3.3: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng tài sản doanh thu Nguồn: BCTC CT Land năm 2010- 2012 Doanh thu hoạt động kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn toàn doanh thu doanh nghiệp Nếu so sánh doanh thu với tổng tài sản doanh nghiệp, năm 2011, doanh thu tăng tài sản tăng Xem xét góc độ khác, năm 2011, doanh thu tăng đột biến so với năm 2010, đó, tài sản tăng 1/6 tốc độ tăng doanh thu, điều thể việc đầu tư sử dụng tài sản có hiệu Để đạt điều này, CT Land tăng cường tốc độ hoàn thành dự án để đưa vào hoạt động Năm 2012, tốc độ tăng doanh thu giảm so với năm 2011, tốc độ tăng tài sản, đặc biệt tài sản ngắn hạn lớn so với tăng trưởng doanh thu Nguyên nhân năm 2012, việc kinh doanh bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, cơng ty lại tiếp tục đầu tư việc ký quỹ vào dự án dự án C.T Plaza Sài Gòn, khu hộ cao cấp Noir,… khiến cho doanh thu tăng thấp tốc độ tăng tài sản  Giá vốn hàng bán NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 54 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Hình 3.4: Biểu đồ giá vốn hàng bán CT Land Nguồn: BCTC CT Land năm 2010- 2012 Năm 2011, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh có phát triển đáng kể, doanh thu tăng, giá vốn hàng bán tăng so với 2010, điều dự án bất động sản hoàn thành đưa vào hoạt động tạo thu nhập cho cơng ty Doanh thu tăng giá vốn hàng bán tăng, nhiên, giá vốn hàng bán năm 2011 chiếm đến 97% doanh thu, có hai nguyên nhân sau: ‐ Thứ nhất, ngành bất động sản giai đoạn khó khăn, hầu hết giá bán chung cư, hộ việc cho thuê kho bãi công ty giảm giá bán, doanh thu thấp so với giá bán lúc lên kế hoạch đầu tư ‐ Thứ hai, giá nguyên vật liệu tăng nguyên nhân khiến cho giá vốn hàng bán tăng Năm 2012, doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ tiếp tục tăng 59% so với năm 2011, nhiên, giá vốn hàng bán tăng 48%, phân tích dọc, tỷ trọng giá vốn hàng bán năm 2012 giảm 7% so với năm 2011 Điều cho thấy cơng ty có sách quản lý giá đầu vào nguyên vật liệu, quản lý chi phí sản xuất, làm giá vốn hàng bán năm 2012 giảm so với năm trước Tuy nhiên, nên xem xét sách quản lý giá vốn hàng bán nữa, tỷ trọng giá vốn hàng bán so với doanh thu cao, chiếm đến 90%, đặc biệt tình hình giá bất động sản giảm, không quản lý tốt giá vốn hàng bán, công ty dễ bị lỗ việc vừa đưa giá cạnh tranh thị trường, vừa đáp ứng chất lượng hàng hóa, dịch vụ vừa lịng khách hàng Tỷ trọng lợi nhuận gộp doanh thu CT Land qua hai năm 2011 2012 tăng từ 3% đến 10% Tỷ suất lợi nhuận gộp doanh thu dương (> 0) nên ta thấy NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 55 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   cơng ty làm ăn có lãi hoạt động kinh doanh, nhiên, lợi nhuận thấp chưa thực xứng với quy mô vốn công ty Mục tiêu quan trọng doanh nghiệp tạo tiền nắm giữ tiền Điều phụ thuộc nhiều vào khả khoản hiệu kinh doanh đặc tính định khả trả cổ tức cho nhà đầu tư Chính nhà đầu tư cần phải phân tích khả sinh lợi (profitability) doanh nghiệp nhiều góc độ, bao gồm hiệu sử dụng nguồn lực lượng thu nhập tạo từ hoạt động doanh nghiệp Tính tốn hệ số biên lợi nhuận gộp doanh nghiệp việc làm thiết thực để có nhìn thấu đáo doanh nghiệp Lợi nhuận điều mà nhiều nhà đầu tư xem xét để đánh giá khả sinh lợi doanh nghiệp Tuy nhiên lúc số cho ta nhìn đắn doanh nghiệp Hệ số biên lợi nhuận gộp, mặt khác, lại đem lại thơng tin cụ thể hiệu hoạt động doanh nghiệp Hình 3.5: Biểu đồ mối quan hệ doanh thu chi phí tài Nguồn: BCTC CT Land năm 2011, 2012 Doanh thu hoạt động tài liên tục giảm qua năm, năm 2011, doanh thu tài giảm 28%, năm 2012, giảm 99% Doanh thu chủ yếu lãi tiền gửi chênh lệch tỷ giá thực Trong đó, chi phí tài lại tăng đột biến từ 64 triệu năm 2011 đến 17 tỷ đồng năm 2012, chi phí lãi vay khơng thay đổi năm cơng ty khơng có khoản vay khác ngồi khoản vay tốn hợp đồng năm 2011, nguyên nhân chủ yếu việc tăng chi phí tài khoản lãi vay cơng ty phải trả cho khoản trả trước khách hàng dự án chậm tiến độ không kịp giao nhà theo hợp đồng Chi phí lãi vay chi phí tài doanh nghiệp bao gồm Lãi vay ngắn hạn lãi vay dài dạn mà Thuyết minh báo cáo tài khơng ghi rõ NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 56 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XN   số xác, việc xác định lãi suất vay ngắn hạn lãi suất vay dài hạn qua năm khó, chưa kể doanh nghiêp khơng nói rõ vay từ ngân hàng hay tổ chức tín dụng xác Chi phí tài khơng có ảnh hưởng lớn đến thay đổi Tổng doanh thu ( nhỏ 0,25%) doanh nghiệp sử dụng địn bẫy tài tự chủ nguồn vốn, điều hạn chế tối đa Chi phí lãi phải trả cho Ngân hàng hay Tổ chức tín dụng Mặc dù doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ tăng, lợi nhuận từ hoạt động lại giảm, năm 2011, lợi nhuận giảm 54%, tương ứng 417 triệu đồng, năm 2012, giảm 8% tương ứng 44 triệu đồng Nguyên nhân việc giảm lợi nhuận do: ‐ Doanh thu từ hoạt động tài giảm, chi phí tài lại tăng ‐ Chi phí quản lý doanh nghiệp CT Land có xu hướng tăng từ tỷ năm 2011 đến 11,6 tỷ năm 2012, tỷ trọng doanh thu tăng từ 2,75% đến 4% Nguyên nhân chi phí tiền lương, chi phí đồ dùng văn phịng chi phí tiền khác tăng Tăng chi phí tiền lương, mặt cho thấy doanh nghiệp tăng lương cho nhân viên, tăng thêm số lượng nhân viên cơng ty giai đoạn mở rộng sản xuất kinh doanh, việc tăng chi phí tiền lương hiểu Tuy nhiên, chi phí đồ dùng văn phòng tăng từ 70 triệu năm 2011 lên đến 2,2 tỷ năm 2012 điều bất hợp lý Doanh nghiệp nên có sách quản lý tốt chi phí cách đưa quy định tiết kiệm, tái sử dụng dụng vụ văn phòng giấy, văn phịng phẩm,… để giảm chi phí khơng cần thiết làm giảm lợi nhuận Mặt khác, tín hiệu tốt việc quản lý chi phí cơng ty chi phí bán hàng năm 2011 tăng so với năm 2010 26 lần, tỷ trọng so với doanh thu lại giảm từ 1% xuống cịn 0,7% Năm 2012, chi phí giảm 64%, đồng thời tỷ trọng giảm xuống 0,2% Điều cho thấy doanh nghiệp quản lý tốt chi phí bán hàng Ngồi ra, năm 2012, lợi nhuận chia từ công ty liên kết 360 triệu đồng, làm tăng thêm lợi nhuận cho công ty Về thuế thu nhập doanh nghiệp, năm 2011, lợi nhuận chịu thuế 384 triệu đồng, cộng thêm khoản điều chỉnh thu nhập chịu thuế tỷ đồng Do đó, thu nhập chịu thuế 1,384 tỷ đồng, thuế suất 25% Năm 2012, thu nhập chịu thuế thu nhập trước thuế, thuế suất 2012 25%  Lợi nhuận sau thuế Hình 3.6: Biểu đồ lợi nhuận sau thuế CT Land 2010-2012 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 57 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Nguồn: BCTC CT Land năm 2010- 2012 Xét tỷ lệ so với doanh thu thuần, ta có năm 2010 15%, năm 2011 0,02% năm 2012, tỷ lệ chiếm 0,19% Năm 2011, doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ tăng gấp 45 lần so với năm 2010, lợi nhuận kế toán sau thuế giảm 94% Nguyên nhân giá vốn hàng bán hàng hóa, dịch vụ chiếm đến 97% doanh thu thuần, đồng thời chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng, làm giảm lợi nhuận trước thuế Ngoài ra, thu nhập chịu thuế tăng tỷ đồng so với doanh thu trước thuế, khiến cho doanh nghiệp phải nộp thuế nhiều Do đó, lợi nhuận kế tốn sau thuế giảm Đối với thuế, doanh nghiệp nên xem xét giấy tờ, hóa đơn để tránh điều chỉnh khoản chịu thuế tăng Năm 2012, doanh thu tăng, tỷ trọng giá vốn hàng bán so với doanh thu giảm, nhiên, chi phí tài chính, lợi nhuận từ hoạt động tài giảm, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao, làm cho lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh giảm so với năm 2011 Mặc dù vậy, lợi nhuận kế toán trước thuế doanh nghiệp lại tăng gần gấp đôi so với năm 2011 nhờ khoản thu nhập khác lợi nhuận chia từ công ty liên kết Trong năm này, lợi nhuận trước với doanh thu chịu thuế, lợi nhuận sau thuế tăng 13 lần so với năm 2011 3.2.4 Phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ 3.2.4.1 Năm 2010  Ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh Ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm 2010 61 tỷ đồng, số dương Đây tín hiệu đáng mừng năm 2009, ngân lưu từ hoạt động kinh doanh âm 174 tỷ đồng, cho thấy công ty thu tiền mặt từ hoạt động kinh doanh Có số tiền cơng ty có lợi nhuận trước thuế lớn, khoản NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 58 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   tăng giảm vốn lưu động không đáng kể, nhiên phải kể tới nguyên nhân sau: ‐ Các khoản phải thu tăng từ 28 triệu năm 2009 đến 2,7 tỷ năm 2010 Việc tăng khoản phải thu công ty chưa thu nợ công ty Cổ phần CT Sóng Thần từ phí tư vấn quản lý phí mơi giới dự án ‐ Hàng tồn kho công ty tăng lên 115 triệu đồng, chủ yếu chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dự án số 15 Lê Thánh Tôn Misaka ‐ Các khoản phải trả tăng từ gần tỷ năm 2009 đến 41 tỷ năm 2010, nguyên nhân khoản phải trả người bán tăng 350 triệu đồng, người mua trả trước 5,8 tỷ đồng khoản phải trả phải nộp khác gần 36 tỷ đồng từ việc mượn tiền Công ty Cổ phần Quốc tế C&T, thu hộ Cơng ty Cổ phần CT Sóng Thần, khoản bảo hiểm chưa trả ‐ Tiền thu trước từ hoạt động kinh doanh tăng 19,7 tỷ đồng so với năm 2009 ‐ Công ty cắt giảm khoản tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh năm 2010, giảm 177,5 tỷ so với năm 2009, mức giảm đáng kể  Ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư Ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư CT Land năm 2010 âm 67 tỷ đồng Việc dòng tiền tư hoạt động đầu tư âm giải thích do: ‐ Năm 2010, cơng ty mua sắm nhà cửa, vật kiến trúc 642 triệu, máy móc thiết bị 43,7 triệu, thiết bị quản lý 329 triệu mua tài sản khác 50,5 triệu đồng ‐ Thêm vào đó, cơng ty bỏ vốn đầu tư góp vốn vào cơng ty (Cơng ty TNHH MTV Phát triển GS Củ Chi) với khoản đầu tư 66,9 tỷ đồng Dịng tiền vào từ hoạt động tài chủ yếu từ việc thu lãi tiền gửi ngân hàng Nhìn chung, lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư CT Land khoản chi nằm kế hoạch sản xuất kinh doanh cho năm 2010, là: mua sắm tài sản cố định phục vụ cho nhu cầu trì hoạt động doanh nghiệp, tiếp tục góp vốn vào cơng ty con, cơng ty liên kết Do khoản chi đầu tư nhiều tiền lãi thu vào, nên dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm  Ngân lưu ròng từ hoạt động tài Trong năm 2010, cơng ty khơng có hoạt động tài kể góp vốn chủ sở hữu  Nhận xét chung ngân lưu ròng năm 2010 Ngân lưu CT Land năm 2010 tạo chủ yếu nhờ dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đó, lợi nhuận sau thuế khoản phải, tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh chiếm phần lớn dịng tiền vào Trong năm, cơng ty chi khoản mua tài sản cố định đầu tư vào đơn vị bên lớn so với khoản thu vào, vậy, tiền NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 59 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   mặt giảm Nhìn chung, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dương dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm ( kinh doanh có lời mua sắm tài sản cố định, đầu tư công ty mở rộng quy mô) cho thấy doanh nghiệp tăng trưởng 3.2.4.2 Năm 2011  Ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh Năm 2011, ngân lưu ròng từ hoạt động kinh doanh âm 329 tỷ đồng Đây dấu hiệu đáng lo ngại thực tế năm 2010, dòng ngân lưu từ hoạt động dương Việc sụt giảm đáng kể dòng tiền từ hoạt động nguyên nhân chủ yếu sau: ‐ Lợi nhuận trước thuế CT Land giảm nửa so với năm 2010, từ 774 triệu xuống 384 triệu đồng, khoản điều chỉnh tăng giảm vốn lưu động làm dòng tiền âm 437 triệu đồng, dịng tiền lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động giảm ‐ Các khoản phải thu tăng từ 2,7 tỷ năm 2010 lên đến 302,6 tỷ năm 2011, tương ứng tăng gần 300 tỷ đồng Nguyên nhân khoản phải thu khách hàng (Công ty Cổ phần Quốc tế Song Khuê cơng ty CP kết nối tài CT) trả trước cho người bán (Công ty CP Nguyên Hồng, Nhà xuất giáo dục TP HCM) tăng Năm 2011 năm kinh tế khó khăn, CT Land có sách bán chịu nới lỏng để thu hút khách hàng, đó, dịng tiền khoản phải thu âm điều dễ hiểu ‐ Hàng tồn kho tăng nhiều so với năm 2010, từ 115 triệu tăng gấp 380 lần lên đến 43,8 tỷ đồng Mặc dù chi phí sản xuất dở dang giữ nguyên, hàng hóa tồn kho tăng 43,6 tỷ hàng gửi bán tăng 226,5 triệu Hàng hóa tồn kho công ty chủ yếu nguyên vật liệu xây dựng, hàng tồn kho tăng chứng tỏ doanh nghiệp có xu hướng mở rộng hoạt động kinh doanh nên dự trữ lượng hàng lớn hàng hóa mua mà chưa bán Nhìn chung, tăng hàng tồn kho làm cho giảm dịng tiền cơng ty năm 2011 ‐ Các khoản phải trả tăng từ 41 tỷ năm 2010 đến 549,5 tỷ năm 2011 Điều cho thấy cơng ty có xu hướng sử dụng tiền doanh nghiệp khác để hoạt động sản xuất kinh doanh, khoản người mua trả tiền trước, phải trả người bán, nhận ký quỹ ký cược dài hạn từ khách hàng mà doanh nghiệp có nghĩa vụ phải hoàn thành Việc chiếm dụng khoản tiền giúp cho cơng ty sử dụng để hoạt động mà trả lãi trả lãi Đây khoản mục giúp cho dòng ngân lưu từ hoạt động kinh doanh tăng lên đáng kể ‐ Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cịn giảm cơng ty trích tiền để trả trước cho người bán 102 tỷ đồng Đây số tiền mà công ty bị người khác chiếm dụng NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 60 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ Trong năm 2011, tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh khoản mục làm giảm dòng ngân lưu từ hoạt động kinh doanh đáng kể, số lên đến 430 tỷ đồng  Ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư Năm 2011, dòng ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư tiếp tục âm 540,7 tỷ đồng, tăng bảy lần so với năm 2010 Nguyên nhân chủ yếu hai nguyên nhân đầu tư thêm tài sản dài hạn đặc biệt dòng tiền chi cho hoạt động đầu tư vào công ty con, công ty liên kết Trong năm này, CT Land không đầu tư thêm tài sản cố định mà chi tiền vào chi phí xây dựng dở dang dự án Moonbay, dự án Lê Thánh Tôn, dự án sân Golff Củ Chi nhằm kinh doanh hộ, chung cư Dòng thu hoạt động đầu tư thu lãi 642 triệu đồng từ hoạt động cho vay chênh lệch tỷ giá chưa thực Tuy nhiên, dòng tiền vào từ hoạt động chẳng đáng kể so với khoản tiền chi cho hoạt động đầu tư Vì vậy, năm 2011, ngân lưu rịng từ hoạt động đầu tư âm  Ngân lưu ròng từ hoạt động tài Hoạt động tài năm 2011 có dịng tiền vào từ việc góp vốn 545 tỷ đồng khoản tiền vay dài hạn ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam ngày 01/12/2011 để toán hợp đồng cho GS Engineering and Contruction Corp Trong năm khơng có dịng tiền ra, ngân lưu rịng từ hoạt động tài dương  Nhận xét chung ngân lưu ròng năm 2011 Nhìn chung, ngân lưu rịng từ hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư âm, có ngân lưu rịng từ hoạt động tài dương Tuy nhiên, dịng ngân lưu vào khơng đủ để trang trải cho dịng ngân lưu ra, lưu chuyển tiền năm âm xấp xỉ 11 tỷ đồng Một cách tổng qt, thấy rằng, tình hình chung kinh tế suy thối, bất động sản đóng băng, cơng ty giai đoạn tìm kiếm thị phần, CT Land khơng tránh khỏi tình trạng dòng ngân lưu từ hoạt động kinh doanh âm Mặt khác, cơng ty đà hồn thiện hệ thống mở rộng sản xuất kinh doanh nên dòng tiền đầu tư âm, dòng tiền từ hoạt động tài dương Với tình hình lưu chuyển ngân lưu tại, thấy rằng, CT Land trình mở rộng sản xuất kinh doanh 3.2.4.3 Năm 2012 Như đề cập mục hạn chế viết, Báo cáo tài năm 2012 cơng ty chưa kiểm tốn, tơi khơng hồn toàn tin tưởng vào độ tin cậy NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 61 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   báo cáo lưu chuyển tiền tệ năm 2012, việc phân tích dựa vào ý kiến chủ quan trước số liệu cung cấp mà tin tưởng  Ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư Ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư năm 2012 tiếp tục âm 1,7 tỷ đồng, tăng gấp ba lần so với năm 2011 Nguyên nhân công ty chi tiền vay 845,7 tỷ đồng tiếp tục đầu tư vào công ty con, công ty liên kết 879 tỷ đồng, đó, dịng tiền vào hoạt động đầu tư mang lại triệu tiền lãi từ việc gửi tiền ngân hàng, vậy, dịng ngân lưu ròng từ hoạt động đầu tư âm  Ngân lưu rịng từ hoạt động tài Năm 2012, CT Land tiếp tục nhận dịng tiền từ góp vốn chủ sở hữu với số tiền 655 tỷ đồng, đồng thời, năm này, khơng có dịng tiền từ hoạt động tài chính, đó, dịng ngân lưu từ hoạt động tiếp tục dương 655 tỷ đồng  Nhận xét chung dòng ngân lưu năm 2012 Ngân lưu hoạt động đầu tư âm, ngân lưu hoạt động tài dương cho thấy cơng ty tiếp tục thực chiến lược mở rộng hoạt động kinh doanh, đầu tư năm 2012 3.2.5 Phân tích số tài 3.2.5.1 Khả tốn  Tỷ số toán ngắn hạn Bảng 3.11: Tỷ số tốn ngắn hạn CTLand 2010-2012 Đơn vị tính: tỷ đồng Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Chỉ tiêu Năm CT LAND BCI 2012 2011 2010 2012 2011 2010 1.587,6 885,3 110,9 2.795 2.999 2.635 Nợ ngắn hạn 364 501 43 522,8 1.183 805,7 Tỷ số toán ngắn hạn 4,36 1,77 2,58 5,35 2,53 3,27 Tài sản ngắn hạn Tài sản ngắn hạn công ty qua ba năm 2010 - 2012 phần lớn tài sản ngắn hạn khác, tiền tạm ứng cho Ban quản lý dự án Dự án Bến Chương Dương, dự án Nguyên Hồng, Dự án Beehome, Dự án Khu Phức Hợp Sóng Thần, Dự án tồn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 62 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   nhà Pasteur, Dự án Lê Thánh Tôn, Dự án sân golf GS Củ Chi, dự án giai đoạn xây dựng hồn thành Hình 3.7: Biểu đồ tăng trưởng tỷ số toán ngắn hạn CT Land 2010-2012 Nguồn: Báo cáo tài CT Land năm 2010-2012 Năm 2010, tài sản ngắn hạn giảm nửa so với 2009, nợ ngắn hạn lại tăng từ 14 triệu lên 43 tỷ khiến cho tỷ số toán thay đổi mạnh Do công ty thành lập vào cuối năm 2008, nên năm 2009 bước đầu hoạt động, nợ ngắn hạn không đáng kể Năm 2011, tài sản ngắn hạn tăng lần so với năm 2010, đồng thời nợ ngắn hạn tăng lên xấp xỉ 10 lần so với năm 2010, khiến tỷ số toán ngắn hạn giảm nhẹ từ 2,58 năm 2010 xuống 1,77 năm 2011 Năm 2012, tài sản ngắn hạn tăng gấp đôi so với năm 2011, nợ ngắn hạn lại giảm gần 1/3, làm cho hệ số toán ngắn hạn 2012 tăng từ gấp đôi so với năm trước Hệ số toán ngắn hạn CT Land lớn 2, thể khả trả nợ tốt, mặt khác, cho thấy hiệu sử dụng tài sản thấp So với công ty ngành Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), qua ba năm, hệ số toán ngắn hạn CT Land thấp Tuy nhiên, chưa thể đánh giá CT Land hoạt động kinh doanh so với BCI, hệ số tốn ngắn hạn lớn, chứng tỏ công ty sử dụng tài sản chưa hiệu quả, BCI, hàng tồn kho hai năm 2011, 2012 chiếm 82% 80% so với tài sản ngắn hạn  Tỷ số toán nhanh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 63 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.12: Tỷ số toán nhanh CTLand: 2010- 2012 Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm Tài sản ngắn hạn (đã loại tồn kho) CTLAND 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 1.503 841 110,7 550 537 499 Nợ ngắn hạn 364 501 43 522,8 1.183 805,7 Tỷ số toán nhanh 4,13 1,68 2,58 1,05 0,45 0,62 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Qua ba năm phân tích tỷ số tốn nhanh cơng ty lớn khoảng chênh lệch năm 2011 so với 2010 âm 0,9 Năm 2012, tỷ số toán nhanh tăng gấp đôi lên 4,13 so với năm 2011 Tại mức này, cơng ty tốn nhanh khoản nợ ngắn hạn mà không phục thuộc vào việc tiêu thụ hàng tồn kho (chủ yếu chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dự án) Năm 2010, Dự án Lê Thánh Tôn, Dự án Misaka tiến hành xây dựng nên mức tồn kho tăng 115 triệu đồng, tương tự, năm 2011 mức tồn kho tăng lên gần 44 tỷ đồng, chiếm phần nhỏ so với tài sản ngắn hạn (khoảng 3%) Năm 2012, hàng tồn kho tăng gấp đôi từ 44 tỷ lên 83 tỷ, tỷ trọng so với tài sản ngắn hạn lại giảm từ 3% (2011) xuống 1% (2012), mức tồn kho khơng ảnh hưởng nhiều đến khả tốn nợ ngắn hạn cơng ty So với BCI, tỷ số tốn nhanh CT Land cao xấp xỉ bốn lần qua năm Xem xét tổng quan ngành Bất động sản ba năm 2010 – 2012, nhu cầu nhà tăng cao nhiều phân khúc thị trường, tốc độ đô thị hóa Việt Nam tăng, dân số tăng nhanh Mặt khác, thị trường Bất động sản Việt Nam nhận quan tâm nhà đầu tư nước ngoài, Doanh nghiệp đầu tư ạt vào thị trường Bất động sản Tuy nhiên, dòng vốn bị thắt chặt từ có Thơng tư 13/2010/TT-NHNN quy định nâng hệ số rủi ro khoản vay Bất động sản lên tới 250% (trước 100%), với đó, hệ số an tồn vốn (CAR) ngân hàng tăng lên 9% dẫn đến việc vay vốn mua nhà khó khăn hơn; đồng thời phải thích ứng với Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định có chủ đầu tư dự án có tiềm tài huy động vốn trước 20%, phát hành trái phiếu, việc bán nhà giấy hay giao dịch hợp đồng góp vốn thời gian trước khơng thể xảy ra; coi điểm nóng thị trường Bất động sản năm 2010, quy định chi tiết cụ thể hình thức huy động vốn – coi lọc thị trường Bất động sản, NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 64 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   doanh nghiệp có lực chuyên nghiệp tồn Ngoài ra, canh tranh gay gắt doanh nghiệp thị trường Bất động sản nhiều tiềm nhiều rủi ro phần ảnh hưởng tới dự án Điều khiến cho dự án tồn ngành nói chung BCI nói riêng bị chững lại, hàng tồn kho (chủ yếu chi phí xây dựng dở dang dự án chung cư Tân Tạo, chung cư Phong Phú 4) qua ba năm 2010-2012 thay đổi chiếm tỷ trọng lớn tài sản (~80%) Đây ngun nhân khiến cho BCI có tỷ số tốn nhanh thấp CT Land nhiều lần  Tỷ số toán tiền Bảng 3.13: Tỷ số toán tiền CTLand 2010- 2012 Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm CTLAND 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 Tài sản ngắn hạn (đã loại tồn kho khoản phải thu) 4,5 537 109 341 310 199 Nợ ngắn hạn 364 501 43 522,8 1.183 805,7 Tỷ số toán tiền 0,01 1,07 2,52 0,65 0,26 0,25 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Tỷ số toán tiền CT Land thấp có xu hướng giảm từ 2010 đến 2012 Nguyên nhân lượng tiền mặt quỹ giảm, khoản phải thu hàng tồn kho lại tăng lên Công ty định giảm mạnh lượng tiền mặt khoản tương đương tiền mặt trì để chuyển sang đầu tư xây dựng dự án Hệ lụy định đẩy cơng ty vào tình trạng khó khăn tạm thời khả toán cho khoản nợ ngắn hạn lập tức, thể rõ tỷ số tốn tiền cơng ty Cổ phần Bất động sản CT, đặc biệt vào năm 2012 công ty định giảm mạnh tài khoản tiền khoản tương đương tiền Việc giảm mạnh tiền mặt khiến cơng ty bị khả toán thời gian ngắn Tất nhiên, điều mà cơng ty cần xem xét lại để có cấu tài sản nguồn vốn hợp lý So với 1, tỷ số tốn tiền CT Land thấp, cho thấy khả tốn tiền mặt So với cơng ty ngành BCI, tỷ số tốn tiền CT Land hai năm 2010, 2011 cao hơn, 2012 lại thấp đáng kể Tỷ số toán tiền BCI tăng dần qua năm, đồng thời, khoản tiền gửi ngân hàng ngắn hạn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 65 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   mang lãi cho công ty đến 9%/năm, cho thấy cải thiện khả toán tiền cơng ty Hình 3.8: Biểu đồ tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải phả Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả CT Land qua ba năm nhỏ 1, cho thấy khoản phải thu nhỏ khoản phải trả Đây tín hiệu tốt, công ty sử dụng tiền người khác để hoạt động Tỷ lệ có xu hướng giảm mạnh , đặc biệt, năm 2012, tỷ lệ 0,06, cho thấy việc tăng khoản nợ phải trả, mà đặc biệt nợ phải trả dài hạn So với BCI, BCI có tăng giảm ổn định hơn, năm 2012, tỷ lệ khoản phải thu so với khoản phải trả có xu hướng tăng so với năm 2011, tăng nhẹ thấy rằng, hướng BCI giảm khoản nợ, đồng thời nới lỏng sách cho khách hàng nợ Theo tình hình kinh tế bất động sản vịng ba năm 2010 – 2012, BCI có hướng tích cực hơn, giảm nợ để tránh áp lực trả nợ, tăng khoản phải thu, tức có sách thu nợ chậm để thúc đẩy việc bán hàng hóa hộ, nguyên vật liệu,… Tuy nhiên, CT Land trình mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, nên việc tăng nợ dài hạn cách để tăng nguồn vốn tài trợ dài hạn cho công ty Mỗi công ty giai đoạn hoạt động kinh doanh khác nhau, đó, phải có thêm thời gian để xem xét tỷ số phản ánh hiệu từ sách nợ thu nợ 3.2.5.2 Tỷ số hoạt động  Vòng quay hàng tồn kho NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 66 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.14: Vòng quay hàng tồn kho CTLand 2010-2012 Đơn vị tính: tỷ đồng CTLAND Năm BCI 2012 2011 2010 2012 GVHB 257,7 174,4 305 99 387 Hàng tồn kho bình qn 64,2 22,1 0,115 2.353 2.299 1.845,5 Vịng quay HTK 4,01 7,91 - 0,13 0,04 0,21 Số ngày tồn kho (ngày) 90 45 2.775 8.376 1.715 - 2011 2010 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Vịng quay hàng tồn kho năm 2011 tăng xấp xỉ lần so với năm 2010, nguyên nhân năm 2010, doanh thu CT Land doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ tư vấn, nên giá vốn hàng bán CT Land 0, năm 2011, giá vốn hàng bán hàng tồn kho tăng Như nhắc đến hệ số toán nhanh, hàng tồn kho CT Land tăng chi phí xây dựng dở dang dự án đầu tư Năm 2011, giá vốn hàng bán tăng mạnh từ đến 175 tỷ, hàng tồn kho bình qn tăng gần 22 tỷ khiến cho vịng quay hàng tồn kho lớn, làm giảm rủi ro cho doanh nghiệp thời điểm thị trường Bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn cơng ty thành lập non trẻ Năm 2012, tốc độ giá vốn hàng bán tăng 1,5 lần so với năm 2011, đó, tốc độ tăng hàng tồn kho bình quân gấp lần so với giá vốn hàng bán (hàng tồn kho bình quân tăng gấp lần năm 2012), đó, vịng quay hàng tồn kho bình quân giảm nữa, số ngày tồn kho tăng lên tháng Hàng tồn kho tăng phần mức đầu tư vào dự án tăng lên, hàng hóa mua vào nhiều hơn, phần giá nguyên vật liệu xây dựng cuối năm 2010 tăng 24% so với khoảng năm dẫn đến chi phí xây dựng dở dang tăng, khiến hàng tồn kho tăng Vòng quay hàng tồn kho CT Land cao nhiều lần so với doanh nghiệp ngành BCI Vịng quay hàng tồn kho BCI có xu hướng giảm từ 0,21 (năm 2010) xuống 0,04 (năm 2011) tăng nhẹ 0,13 (năm 2012) Nguyên nhân vòng quay hàng tồn kho BCI thấp hàng tồn kho lớn, hàng bán lại ít, giá NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 67 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   vốn hàng bán thấp, nên tỷ số vòng quay hàng tồn kho thấp Vòng quay hàng tồn kho thấp kỷ lục năm 2011 (0,04) BCI hàng tồn kho tăng 24% với giá vốn hàng bán giảm mạnh 74% so với năm 2010 Tuy nhiên, năm 2012, vòng quay hàng tồn kho BCI thấp có cải thiện so với năm 2011  Vịng quay khoản phải thu Bảng 3.15: Vòng quay nợ phải thu CTLand 2010 – 2012 Đơn vị tính: tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 Doanh thu bán chịu 287 180,5 3,9 199,5 217 797 Phải thu bình quân 901,8 153,9 2,7 218 264 241 Vòng quay nợ phải thu 0,32 1,17 1,43 0,91 0,82 3,30 Số ngày thu tiền 1,130 307 252 394 439 109 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Năm 2011, vòng quay nợ phải thu 1,17, giảm không đáng kể so với năm 2010 (1.43), tương ứng số ngày thu tiền 307 ngày năm 2011 252 ngày 2010 Năm 2012, vòng quay tiếp tục giảm mạnh 3,6 lần, xuống 0.32, nguyên nhân doanh thu tăng (1,5 lần so với năm 2011), khoản cho vay, bán chịu lại tăng đến lần so với năm 2011 Các nợ phải thu phần lớn phải thu công ty Cổ phần quốc tế Song Khuê công ty Cổ phần kết nối tài CT việc bán nguyên vật liệu xây dựng Vịng quay nợ phải thu có xu hướng giảm ba năm qua, làm số ngày thu tiền công ty tăng từ tháng năm 2010 lên đến năm năm 2012 Nguyên nhân tình hình khó khăn chung kinh tế, lạm phát tăng nhanh với sách thắt chặt tín dụng Chính phủ động thái khiến thị trường bất động sản thêm ảm đạm Tháng 12/2010, lãi suất mà ngân hàng cho vay tiêu dùng 18% - 20%, hạn chế khả vay mua sắm nhà người dân, khiến tình trạng cung nhiều, cầu ít, làm cho thị trường Bất động sản chững lại, tình hình trả tiền mua nhà bị ảnh hưởng sâu sắc, đó, phần khách quan ảnh hưởng tới sách phải thu doanh nghiệp ngành, mặt xấu sách tín dụng dài khiến cho doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thu tiền chậm dễ bị thất thoát vốn; đồng thời, NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 68 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   xem sách để doanh nghiệp đẩy mạnh việc bán nhà ở, hộ, cho thuê mặt bằng, văn phòng, … So với vòng quay khoản phải thu BCI, số vịng quay CT Land thấp nhiều Tuy nhiên, nhìn chung, số vịng quay khoản phải thu hai doanh nghiệp có xu hướng giảm năm 2012 số ngày thu nợ tăng lên Đối với CT Land, vừa thành lập năm 2008, dự án chủ yếu trình triển khai xây dựng, nợ phải thu chủ yếu nguồn thu từ việc cho thuê mặt kinh doanh, kho bãi mua bán vật liệu xây dựng,…, khoản trả trước khơng đáng kể  Vịng quay khoản phải trả Bảng 3.16: Vòng quay khoản phải trả CTLand: 2010-2012 Đơn vị tính: tỷ đồng CTLAND 2011 BCI Năm 2012 2010 2012 2011 Doanh số mua chịu 2.617,5 218 0,115 88 Phải trả bình qn 1.372,5 511 26,5 2.029 Vịng quay khoản phải trả 0,22 0,43 0,004 0,04 0,20 0,54 Số ngày trả tiền 1.657 843 90.000 8.309 1.821 665 425 2010 968 2.150 1.789,5 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Vòng quay khoản phải trả CT Land năm 2011 tăng so với năm 2010, lại có xu hướng giảm vào năm 2012 tỷ số ba năm thấp 1, số ngày phải trả vào năm 2011 khoảng năm, năm 2012 tăng đến 4,5 năm, nguyên nhân khoản thu trước khách hàng đặt mua hộ phải trả nhà cung cấp Nếu so sánh với BCI, hai năm 2011, 2012, vịng quay khoản phải trả CT Land cao từ lần (năm 2011) 5,5 lần (năm 2012) Nguyên nhân CT Land, doanh số mua chịu tăng với khoản phải trả, cịn BCI, doanh số mua chịu lại giảm mạnh 79% năm 2012 so với 2011, khoản phải trả giảm 5% so với năm 2011, đó, vịng quay tiếp tục giảm Số ngày thu tiền số ngày trả tiền CT Land chênh lệch gần năm năm 2012 (1.130 ngày 1.657 ngày) giúp công ty chiếm dụng vốn để sản xuất kinh NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 69 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   doanh Nhưng đặc trưng ngành Bất động sản sau hoàn thành phần móng rao bán để quay vốn đó, số ngày trả tiền cao điều dễ hiểu Vòng quay khoản phải trả thấp làm giảm áp lực trả nợ Doanh nghiệp bất động sản, nhiên, mặt trái vòng quay phải trả thấp khả toán Doanh nghiệp không đánh giá cao, đặc biệt thời kỳ ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn  Vòng quay tài sản Bảng 3.17: Vòng quay tài sản CTLand 2010 – 2012 Đơn vị tính: tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 Doanh thu 287 180 0,4 199 217 797 Tài sản bình quân 2.513,5 1.052,5 326,5 3.932,5 4.082,5 3.452 Vòng quay tài sản 0,11 0,17 0,02 0,05 0,05 0,23 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Vịng quay tài sản cơng ty năm 2011 tăng 10 lần so với năm 2010, nguyên nhân doanh thu tài sản bình quân năm 2011 tăng so với 2010, nghiên tỷ lệ tăng doanh thu (44 lần) cao so với tỷ lệ tăng tài sản bình quân (2 lần) Năm 2012, tỷ số vòng quay lại giảm ba năm qua, tỷ số nhỏ Vòng quay tài sản thấp cho thấy công ty sử dụng tài sản chưa hiệu quả, mà nguyên nhân chủ yếu chi phí sản xuất dở dang nhiều, dự án trình xây dựng, chưa mang lại doanh thu cho doanh nghiệp So với BCI, tỷ số vịng quay tài sản CT Land cao hai năm 2011 2012 Nhìn chung, CT Land BCI có vịng quay tài sản thấp chi phí sản xuất dở dang nhiều Vòng quay tài sản thấp cho thấy khả sinh lời đồng tài sản thấp, chứng tỏ doanh nghiệp đầu tư, xây dựng bất động sản thực hoạt động chưa hiệu quả, dự án chưa hoàn thành để vào hoạt động khoản đầu tư dài hạn khác vào công ty con, chưa mang lại lợi nhuận Do đó,cả hai doanh nghiệp bất động sản nên tập trung xem xét lại tình hình đầu tư vào dự án để có định sáng suốt việc đẩy nhanh, trì hỗn hay chững dự án để không đáp ứng nhu cầu thị trường mà cịn giúp cơng ty khơng rơi vào tình trạng phá sản tình hình thị trường khó khăn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 70 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP    Vòng quay tài sản cố định Bảng 3.18: Vòng quay tài sản cố định 2010-2012 Đơn vị tính: tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 Doanh thu 287 180 0.4 199 217 797 TSCĐ bình quân 5,95 0,48 793,5 1.047 975,5 Vòng quay TSCĐ 48,29 30,53 8,27 0,25 0,21 0,82 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 – 2012 Vịng quay tài sản cố định CT Land năm 2010 8,27, tỷ số tăng gấp lần vào năm 2011 (30,53), nguyên nhân công ty bước vào giai đoạn đầu hoạt động nên mua sắm nhà cửa, mua máy móc thiết bị Năm 2011, doanh thu tăng 44 lần so với năm 2010, tài sản cố định tăng 11 lần nên vòng quay tài sản cố định năm 2011 tăng vọt so với năm 2010 Năm 2012, vòng quay TSCĐ tiếp tục tăng 1,5 lần so với năm 2011, nguyên nhân doanh thu tăng 1,5 lần TSCĐ bình qn khơng tăng đáng kể So sánh với BCI, vịng quay tài sản cố định CT Land cao nhiều Trong tỷ số BCI dao động mức thấp có xu hướng giảm qua năm tỷ số CT land lại đến số 48 Tỷ số vòng quay tài sản cố định CT Land cao phần thể công ty sử dụng hiệu tài sản cố định, đó, BCI với mức tài sản cố định khổng lồ lại thể nhược điểm không phát huy hết suất thời điểm khó khăn Tuy nhiên CT Land, nhìn vào Bảng cân đối kế tốn, tài sản cố định khơng cịn đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh khấu hao gần hết, doanh nghiệp nên ý để đầu tư kịp thời hợp lý 3.2.5.3 Tỷ số đòn bẩy tài  Tỷ số nợ NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 71 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.19: Bảng tính tỷ số nợ CTLand 2010-2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 Tổng nợ 1.770 975 47 1.687 2.371 1.929 Tổng tài sản 3.270 1.758 347 3.571 4.294 3.871 Tỷ số nợ 0,54 0,55 0,13 0,47 0,55 0,50 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 Tỷ số nợ cơng ty công ty qua năm tăng từ 0,13 (năm 2010) đến 0,54 (năm 2012) Năm 2011 tổng nợ tổng tài sản tăng đột biến so với năm 2010, cấu nợ ngắn hạn nợ dài hạn xấp xỉ nhau, chủ yếu phải trả người bán ngắn hạn vay ngân hàng ngắn dài hạn So với tổng tài sản, tổng nợ chiếm cao qua năm 54%, có vay dài hạn đến 31/12/2011 250 tỷ đồng, chiếm 25% tổng nợ Năm 2012, tổng nợ tổng tài sản tăng 1,8 lần so với năm 2011, tỷ số nợ khơng thay đổi Trong hai năm 2011 2012, tỷ số nợ xấp xỉ 0,55, nghĩa đồng tài sản tài trợ 0,55 đồng nợ, 0,45 đồng từ tài trợ nội sinh Điều cho thấy công ty tự chủ mặt tài chính, khơng bị phụ thuộc vào khoản nợ bên ngồi Cơng ty đủ khả toán đột ngột bị khoản vay So với BCI, năm 2010, tỷ số nợ công ty thấp nhiều, cơng ty vừa thành lập, dự án bắt đầu triển khai, chưa phải vay mượn nhiều, đồng thời năm 2010, sách thắt chặt tín dụng ban hành, nên đánh giá công ty chiếm dụng vốn từ nguồn khác để hoạt động Năm 2011, 2012 dự án bắt đầu xây dựng, tỷ số nợ CT Land BCI xấp xỉ mức 0,5, khoản phải trả người bán ngắn hạn, người mua trả tiền trước, vay dài hạn doanh thu chưa thực tăng lên đáng kể Đồng thời, nhắc trên, thời gian thu tiền trả tiền bình quân chênh lệch nhiều, tạo hội cho cơng ty quay vịng vốn áp lực trả nợ tương đối dễ chịu, việc sử dụng nợ phải trả công ty hiệu Với tỷ số nợ tăng qua năm tương đương với trung bình ngành, cho thấy CT Land sử dụng địn bẩy tài có hiệu quả, sử dụng vốn ngoại sinh để tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp  Tỷ số toán lãi vay NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 72 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.20: Bảng tính tỷ số tốn lãi vay CTLand: 2010-2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND Năm Lợi nhuận trước thuế Cp lãi vay EBIT Tỷ số toán lãi vay BCI 2012 2011 2010 2012 2011 2010 0,721 0,384 0,774 261 90 363 17 0,037 77 7,2 17,721 0,421 0,774 338 97,2 371 1,04 11,32 - 4,39 13,55 46,61 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 Năm 2010, cơng ty khơng sử dụng nguồn vay, năm 2011, công ty sử dụng nguồn vay dài hạn 314 tỷ đồng để toán hợp đồng chuyển nhượng vốn góp, hợp đồng nhận nợ, với lãi suất vay 15% Hệ số toán lãi vay doanh nghiệp tương đối cao, khả toán lãi vay doanh nghiệp tốt Năm 2012, tỷ trọng chi phí lãi vay tăng lên đáng kể so với năm 2011, đó, tỷ trọng lợi nhuận trước thuế tăng thấp, đó, tỷ số toán lãi vay giảm mạnh Nguyên nhân chi phí lãi vay tăng năm 2012, công ty chậm giao nhà cho khách hàng dự án Beehome, công ty nhận tiền trước khách hàng nên trả lãi lãi suất ngân hàng, ngồi cịn khoản lãi khoản vay dài hạn từ năm 2011 Với BCI, tỷ số tốn lãi vay qua năm có xu hướng giảm dần, từ 46,61 năm 2010 giảm 4,39 năm 2011 Nguyên nhân lợi nhuận trước thuế năm 2012 tăng chậm mức tăng chi phí lãi vay (trả lãi khoản vay ngân hàng, trả lãi cổ phiếu) năm 2011 Mặc dù khả chi trả lãi vay qua năm giảm, CT Land BCI, hệ số lớn thể đồng chi phí lãi vay tài trợ nhiều đồng lợi nhuận trước thuế, đó, khả chi trả lãi vay hai doanh nghiệp tốt 3.2.5.4 Tỷ số lợi nhuận  Lợi nhuận gộp so với doanh thu NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 73 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.21: Bảng lợi nhuận gộp doanh thu CTLand 2010-2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND BCI Năm 2012 2011 2010 2012 2011 2010 Lợi nhuận gộp 29,5 (105,9) 118 410 Doanh thu 287 180,5 119,5 217 797 Tỷ số LN gộp DT 0,1 0,03 (0,89) 0,54 0,51 Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 Lợi nhuận gộp kết doanh thu sau trừ giá vốn hàng bán (chính chi phí nguyên, nhiên, vật liệu) Đặc biệt, lợi nhuận điều mà nhiều nhà đầu tư xem xét để đánh giá khả sinh lợi doanh nghiệp, nhiên lúc lợi nhuận đem lại cho nhìn doanh nghiệp Với tỷ số lợi nhuận gộp doanh thu, đem lại thông tin cụ thể hiệu hoạt động doanh nghiệp Một lợi nhuận gộp cơng ty khơng cao dẫn tới kết lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh công ty giảm xuống Năm 2010, Doanh thu đơn vị chủ yếu cung cấp dịch vụ, nên giá vốn hàng bán 0, lợi nhuận gộp doanh thu, tỷ số Năm 2011, doanh thu cơng ty có tăng lên đáng kể, nhiên giá vốn hàng bán công ty chiếm gần 97% so với doanh thu, khiến cho lợi nhuận gộp thấp, dẫn đến lợi nhuận gộp doanh thu thấp Tương tự năm 2011, năm 2012, doanh thu tăng, giá vốn hàng bán chiếm tỷ trọng lớn 90%, tỷ số lợi nhuận gộp doanh thu năm không cải thiện nhiều So sánh CT Land BCI năm 2012, tỷ số lợi nhuận gộp doanh thu CT Land cao nhiều Tuy nhiên, phải xem xét lý BCI lại có lợi nhuận gộp âm Ngun nhân doanh thu 2012 giảm dần so với 2011 2010, giá vốn hàng bán lại tăng, chí lớn 1,5 lần so với doanh thu từ hoạt động kinh doanh Một phần lý doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản thấp giá vốn bất động sản Doanh thu nhỏ giá vốn, làm cho lợi nhuận gộp âm, tỷ số âm Chưa thể đánh giá CT Land hoạt động tạo lợi nhuận tốt hơn, giá vốn hàng bán CT Land chiếm đến 90% doanh thu Nhìn chung, hai doanh nghiệp chưa quản lý tốt chi phí xây dựng, quản lý, đồng thời, xem xét lại giá đầu vào nguồn cung nguyên vật liệu để điều chỉnh giá vốn hàng bán hợp lý Và tốt hết, NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 74 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   hai nên đẩy mạnh việc thực sách thu hút khách hàng để tránh việc chuyển nhượng bất động sản làm giảm lợi nhuận  Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (ROS) Bảng 3.22: Bảng tính doanh lợi tiêu thụ CTLand 2010-2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND Năm LN rịng Doanh thu ROS 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 0,541 0.038 0,594 174 72 276 287 180,5 199,5 217 797 0,19% 0,02% 15,26% 87% 33% 35% Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 Tỷ số thể bình qn đồng doanh thu tạo đồng lợi nhuận Đối với CT Land, lợi nhuận năm 2011 thấp, nguyên nhân giá vốn hàng bán cao, doanh thu chưa nhiều dự án chưa khai thác được, khiến lợi nhuận gộp thấp, đồng thời chi phí, đặc biệt chi phí quản lý doanh nghiệp tăng gấp 1,5 lần so với năm 2010, nên lợi nhuận ròng giảm từ 594 triệu đồng năm 2010 xuống 38 triệu năm 2011 Năm 2012, lợi nhuận ròng tăng, doanh thu tăng nên tỷ số ROS cải thiện so với năm 2011 So với BCI, ROS CT Land ba năm 2010, 2011, 2012 thấp nhiều, theo xu hướng giảm vào năm 2011 tăng vào năm 2012 Mặc dù năm 2010, ROS CT Land gần 16%, tồn ngành gấp đơi 35% Tỷ số ROS BCI năm 2011 có xu hướng giảm so với năm 2010, giảm nhẹ so với mức giảm CT Land, thị trường bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, nguồn huy động vốn bị thắt chặt khiến thị trường ảm đạm, doanh thu giảm, lợi nhuận giảm Mặc dù ROS giảm năm 2011 xu hướng chung toàn ngành, nhiên, CT Land cần phải xem xét lại việc đầu tư dự án, đẩy nhanh tiến độ dự án để đưa vào hoạt động tạo doanh thu, xem xét chi phí đầu vào để điều chỉnh giá vốn hàng bán cho phù hợp Năm 2012, ROS CT Land 0,19%, ROS BCI 87%, lợi nhuận gộp BCI năm 2012 âm, cho thấy hoạt động tài cách quản lý chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp BCI tốt nhiều so với CT Land CT Land nên xem xét lại sách quản lý chi phí, đặc biệt chi phí quản lý doanh nghiệp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 75 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP    Tỷ suất lợi nhuận so với tài sản (ROA) Bảng 3.23: Bảng tính tỷ suất sinh lợi tài sản CTLand 2010 – 2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 LN ròng 0,541 0.038 0,594 174 72 276 Tổng tài sản 3.270 1.758 347 3.571 4.294 3.871 ROA 0,02% 0% 0,34% 4% 2% 8% Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010 - 2012 Tài sản cơng ty hình thành từ vốn vay vốn chủ sở hữu, hai nguồn vốn sử dụng để tài trợ cho hoạt động công ty ROA CT Land qua ba năm thấp, ROA doanh nghiệp giảm mạnh qua năm, điều cho thấy CT Land gần không kiếm lợi nhuận ròng số vốn bỏ đầu tư tài sản Nguyên nhân dự án bắt đầu triển khai, chưa đưa vào khai thác nên doanh thu dự án chưa có Như cơng ty hoạt động không hiệu để biến đầu tư thành lợi nhuận Tỷ số thể bất lợi cho CT Land đua tranh giành thị trường với công ty ngành So sánh với BCI, ROA CT Land qua ba năm thấp Mặc dù tình hình chung hai doanh nghiệp ROA năm 2011 giảm so với năm 2010, tỷ số 2012 tăng so với 2011 CT Land hoạt động hiệu việc sử dụng tài sản để tạo lợi nhuận Tuy nhiên, nên xem xét khía cạnh CT Land hoạt động, dự án dở dang, tài sản CT Land đầu tư tồn dạng chi phí dở dang, khoản trả trước dài hạn, khoản đầu tư vào công ty con, công ty liên kết chưa mang lại lợi nhuận cho công ty  Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 76 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.24: Bảng tính doanh lợi vốn chủ sở hữu CT Land 2010 – 2012 Đơn vị tính: Tỷ đồng CTLAND Năm 2012 2011 BCI 2010 2012 2011 2010 LN ròng 0,541 0.038 0,594 174 72 276 VCSH bình quân 1.172 573 300 1.938,5 1.861,5 1.459,5 ROE 0,05% 0,01% 0,20% 10% 4% 19% Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 CT Land doanh nghiệp thành lập chưa lâu, nhiên vốn chủ sở hữu doanh nghiệp đánh giá lớn so với doanh nghiệp bất động sản nay, lợi để CT Land sử dụng vốn nội sinh, khơng phụ thuộc vào tình hình nợ Tuy nhiên, dùng tỷ số ROE để đánh giá CT Land sử dụng vốn chưa hiệu để tạo lợi nhuận Năm 2011, lợi nhuận ròng giảm mạnh, vốn chủ sở hữu tăng, làm cho tỷ số ROE CT Land năm giảm nhiều Năm 2012, ROE có xu hướng tăng, nhiên mức tăng khơng đáng kể, vốn chủ sở hữu tăng khoảng 500 tỷ đồng, lợi nhuận ròng tăng 1/10 so với mức tăng vốn, 500 triệu đồng So sánh ROE CT Land với BCI ROE CT Land xu hướng chung hai doanh nghiệp có ROE năm 2011 giảm so với năm 2010, tăng năm 2012 Và ROE CT Land thấp nhiều so với BCI Tuy nhiên, thị trường bất động sản giai đoạn 2010 - 2012 khơng khởi sắc, nên cần có thêm thời gian để đánh giá CT Land doanh nghiệp bất động sản hoạt động tốt hay không 3.2.5.5 Phân tích tỷ số Dupont  NĂM 2010 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 77 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.25: Bảng phân tích phương trình Dupont CTLand năm 2010 Chỉ tiêu CTLAND BCI Đánh giá 15,26% 35% Thấp Vòng quay TS 0,02 0,23 Thấp Tỷ số nợ (%) 0,17 0,5 Thấp 0,2% 16% Rất Thấp ROS (%) ROE (%) Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 ‐ Năm 2010, ROS CT Land nửa so với ROS BCI, nguyên nhân CT Land vừa vào hoạt động năm, doanh thu chủ yếu nhờ vào dịch vụ tư vấn cho công ty khác, nên lợi nhuận tạo từ đồng doanh thu thấp ‐ Vòng quay tài sản CT Land thấp 10 lần so với vòng quay tài sản BCI Tuy nhiên, nên xem xét khía cạnh CT Land vào hoạt động nên cần đầu tư tài sản cố định, dự án đầu tư chưa vào hoạt động tạo doanh thu,cũng nhắc doanh thu tạo thấp nhờ vào hoạt động dịch vụ tư vấn ‐ Tỷ số nợ CT Land thấp so với BCI, công ty chưa sử dụng nguồn vốn vay để hoạt động  ROE CT Land cịn thấp, chí khơng đáng kể so với doanh nghiệp ngành BCI Tuy nhiên, doanh nghiệp thành lập, doanh thu từ hoạt động dịch vụ không cao, lại trang trải chi phí quản lý doanh nghiệp cao nên ROE CT Land thấp điều không tránh khỏi  NĂM 2011 Bảng 3.26: Bảng phân tích phương trình Dupont CTLand năm 2011 Chỉ tiêu CTLAND BCI Đánh giá 0,02% 33% Rất thấp Vòng quay TS 0,17 0,05 Cao Tỷ số nợ (%) 0,55 0,55 Bằng 0.01% 4% Rất thấp ROS (%) ROE (%) Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 78 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ ROS CT Land năm 2011 thấp so với BCI, nguyên nhân nêu trước giá vốn hàng bán tăng chi phí đầu vào tăng chi phí quản lý doanh nghiệp cao, doanh thu tạo thấp, nên lợi nhuận thấp so với toàn ngành Doanh nghiệp nên xem xét chi phí đầu vào loại hàng hóa, nguyên vật liệu, đẩy nhanh việc bán hàng để giảm hàng tồn kho, đồng thời đẩy nhanh tốc độ thực dự án để đưa vào hoạt động ‐ Vòng quay tài sản CT Land năm 2011 cao so với BCI, nguyên nhân BCI có khối lượng tài sản cố định lớn, lượng hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn so với tài sản, chủ yếu dự án chưa thực hàng hóa, ngun vật liệu tồn kho Tuy nhiên, khơng phải vòng quay tài sản CT Land cao so với BCI tốt, nhìn chung, vịng quay tài sản CT Land BCI thấp 1, đó, hai sử dụng tài sản chưa hiệu Để tăng vòng quay tài sản, nên tăng doanh thu giảm lượng hàng tồn kho, muốn làm điều đó, doanh nghiệp phải thúc đẩy tiến độ hồn thành dự án cịn dở dang để vào hoạt động, có chiến lược thu hút khách hàng sách bán chịu nới lỏng, giảm giá hàng hóa,… để giảm hàng tồn kho tăng doanh thu cho công ty ‐ CT Land năm 2011 sử dụng khoản vay dài hạn 314 tỷ để hoạt động, nhìn chung, cơng ty sử dụng nửa vốn ngoại sinh hoạt động mình, điều cho thấy cơng ty cịn thận trọng, vốn bỏ nhiều để đầu tư hoạt động, tình hình ngành bất động sản đóng băng nay, doanh nghiệp chưa biết tận dụng vốn ngoại sinh để mang lai lợi nhuận cho cơng ty, mặt tích cực cơng ty khơng bị áp lực tốn, giảm rủi ro không trả nợ dẫn đến phá sản  ROE năm 2011 giảm so với năm 2010, đồng thời thấp so với BCI Mặc dù tình trạng thị trường bất động sản chưa phục hồi, CT Land nên xem xét lại chi phí quản lý doanh nghiệp, giá vốn hàng bán, sử dụng đòn cân nợ hiệu để tạo lợi nhuận cao  NĂM 2012 NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 79 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   Bảng 3.27: Bảng phân tích phương trình Dupont CTLand năm 2012 Chỉ tiêu CTLAND BCI Đánh giá 0,19% 87% Rất thấp Vòng quay TS 0,11 0,05 Cao Tỷ số nợ (%) 0,54 0,47 Cao 0,05% 8% Rất thấp ROS (%) ROE (%) Nguồn: Báo cáo tài CTLand 2010-2012 ‐ ROS CT Land thấp nhiều so với tỷ số ROS BCI, phân tích mục tỷ số ROS trên, CT Land chưa quản lý tốt loại chi phí, đặc biệt giá vốn hàng bán chi phí quản lý doanh nghiệp, đồng thời, chi phí lãi vay năm 2012 tăng nhiều so với 2011 Để cải thiện tình trạng này, CT Land phải xem xét lại nguồn cung vật liệu xây dựng, giá hàng hóa để giảm chi phí giá vốn hàng bán; thực sách tiết kiệm dụng cụ văn phòng giấy, văn phòng phẩm, vừa giảm bớt chi phí khơng cần thiết, vừa bảo vệ môi trường Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án dự án Beehome để giao nhà cho khách hàng, giảm phần lãi vay phải trả cho khách hàng không giao nhà thời hạn, vừa cải thiện danh tiếng công ty, lấy lại uy tín với khách hàng ‐ Vịng quay tài sản ROS cao gấp hai lần so với BCI thấp nhiều lần, đó, cần có biện pháp cải thiện vịng quay tài sản nhằm phát huy tối đa công suất tài sản doanh nghiệp Trong năm 2012, tài sản cố định CT Land khấu hao gần hết, đội ngũ quản lý nên đánh giá mức độ để kịp thời đầu tư, tránh ảnh hưởng đến tiến độ làm việc người cơng ty Ngồi ra, đẩy nhanh tốc độ hoàn thành dự án để giảm bớt chi phí sản xuất dở dang, tăng vịng quay tài sản ‐ Tỷ số nợ CT Land năm 2012 có cao BCI khơng đáng kể Do CT Land có xu hướng tăng nợ dài hạn để tăng nguồn tài trợ ổn định cho hoạt động kinh doanh tới, đó, việc tăng nợ cần thiết Tuy nhiên, việc sử dụng đòn cân nợ có hai mặt, mặt giúp cơng ty chiếm dụng vốn doanh nghiệp khác để hoạt động, mặt khác, tỷ số nợ cao làm giảm khả toán giảm mức độ tin tưởng chủ nợ công ty  ROE CT Land năm 2012 có cải thiện so với năm 2011, nhiên thấp nhiều so với ROE BCI, doanh nghiệp ngành, có vốn chủ sở hữu tương đương với CT Land thời điểm CT Land cần phải có NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 80 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   nhìn sáng suốt việc mở rộng hoạt động kinh doanh thời điểm kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản đóng băng Đẩy nhanh tốc độ hoàn thành dự án đầu tư, tiến hành quảng cáo, có hoạt động khuyến khích bán hàng giảm giá, cho thuê dài hạn điều mà CT Land cần thực giai đoạn 3.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CT LAND 3.3.1 Điểm mạnh – điểm yếu  Điểm mạnh ‐ Được thành lập dựa móng phát triển vững mạnh tập đoàn CT Group, tập đồn khơng Nhật Báo Wall Street Journal Hoa Kỳ nhìn nhận "Móng vuốt rồng Việt Nam” ‐ Công ty tự chủ nguồn vốn, cụ thể tỷ số nợ thấp so với công ty ngành nợ mức an tồn Do đó, lợi nhuận cơng ty bị ảnh hưởng biến động lãi suất ‐ Công ty khắc phục khó khăn lúc thành lập cơng ty, tích cực việc đầu tư, xây dựng dự án nhiều phân khúc thị trường khác để thu hút khách hàng, ví dụ đầu tư dự án Beehome dành cho người bắt đầu khởi nghiệp, đầu tư dự án Lee’man dành cho người có thu nhập cao, dự án sân Golf phục vụ cho nhu cầu giải trí,… ‐ Mặc dù tình hình kinh tế khó khăn, nhiều Doanh nghiệp tuyên bố phá sản, giảm lương, cắt giảm nhân sự, CT Land mở rộng quy mô, tuyển thêm nhân viên tăng lương cho cán nhân viên ‐ Đội ngũ nhân viên trẻ động, sáng tạo, ham học hỏi ‐ Môi trường làm việc đại, thân thiện ‐ Tích cực tham gia hoạt động từ thiện, “Với phương châm “doanh nghiệp địa phương”, CT Land ln dành nhiều quan tâm, đóng góp cho cơng tác an sinh xã hội đặc biệt trọng đến lĩnh vực giáo dục – lĩnh vực giàu tính nhân Bên cạnh Trường mầm non 9, quận cơng trình tiêu biểu C.T Land triển khai, công ty cam kết ln sát cánh, đồng hành đóng góp nhiều cho hoạt động quận nói riêng Tp HCM nói chung.”  Điểm yếu ‐ Đội ngũ nhân viên cịn trẻ nên chưa có nhiều kinh nghiệm ‐ Là công ty thành lập nên chưa có nhiều uy tín thị trường bất động sản ‐ Thị trường bất động sản đóng băng nên cơng ty khơng tránh khỏi khó khăn việc đầu tư vào dự án kiếm lời NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 81 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   ‐ Sử dụng vốn chưa hiệu ‐ Chi phí quản lý doanh nghiệp cao, giá vốn hàng bán chiếm tỷ trọng lớn so với doanh thu, khiến cho lợi nhuận thu giảm 3.3.2 Nguyên nhân  Nguyên nhân khách quan ‐ Nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức: lãi suất cao (có thời điểm lên đến 24% - 28%) tác động lớn đến việc huy động vốn đại phận doanh nghiệp; sách tiền tệ thắt chặt hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng, thu hẹp dư nợ lĩnh vực sản xuất… làm cho doanh nghiệp phải thận trọng huy động vốn tín dụng, thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, ảnh hưởng đến sức tăng trưởng kinh tế ‐ Thị trường bất động sản từ 2008 đến (trừ năm 2010) gặp nhiều khó khăn, thị trường ảm đạm, người dân đứng thị trường, dự án nhà ở, hộ cao cấp, mặt cho thuê,… hoàn thành chưa bán ‐ Tín dụng bị thắt chặt, đồng thời lạm phát năm 2011 18,13% Đời sống dân cư, nhóm người có thu nhập thấp ngày khó khăn lạm phát cao kéo dài việc làm bị thu hẹp Hệ sức mua giảm, doanh nghiệp khơng có tiền để tiếp tục tiến hành dự án, khiến nhiều dự án bị chậm lại ‐ Các phân khúc thị trường thay đổi liên tục, khiến nhiều dự án dù hoàn thành tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp ‐ Các doanh nghiệp bất động sản đầu tư ạt, thị trường cho thuê bất động sản cạnh tranh gay gắt tình trạng cung vượt cầu, thị trường ảm đạm, khiến cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng  Nguyên nhân chủ quan ‐ Là doanh nghiệp thành lập, nên công ty cần thời gian để tạo lợi nhuận cách đặn, đặc biệt tình hình thị trường khó khăn ‐ Đội ngũ phát triển dự án chưa đáp ứng yêu cầu phát triển doanh nghiệp ‐ Hầu hết dự án công ty đầu tư trình xây dựng, nên tài sản tập trung chủ yếu dạng chi phí xây dựng dở dang, chưa mang lại doanh thu cho doanh nghiệp NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 82 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   CHƯƠNG IV: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 NHẬN XÉT 4.1.1  Nhận xét chung Cơ cấu sử dụng vốn doanh nghiệp Với xu hướng tăng tỷ trọng nợ dài hạn, giảm nợ ngắn hạn, tăng tài sản ngắn hạn với tỷ số nợ tăng, nói, cấu sử dụng vốn CT Land năm 2012 phù hợp với xu hướng mở rộng kinh doanh công ty năm 2012 thời gian tới  Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Hoạt động kinh doanh CT Land năm 2012 có cải thiện so với năm 2011, doanh thu tăng, giá vốn hàng bán giảm làm lợi nhuận gộp tăng Mặc dù tỷ trọng giá vốn hàng bán giảm năm 2012 chiếm tỷ trọng lớn (90%), đánh giá doanh nghiệp chưa quản lý chi phí chi phí giá vốn hàng bán, chi phí lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp, làm cho lợi nhuận công ty giảm Mặt khác, dự án CT Land đầu tư hầu hết giai đoạn triển khai thực hiện, chưa mang lại lợi nhuận cho công ty Tuy nhiên, việc đầu tư nhiều dự án vị trí trọng điểm khác cho thấy công ty dần mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở, cho thuê kho bãi, khu mua sắm, bán lẻ, văn phòng làm việc,… phục vụ cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, đáp ứng phân khúc thị trường đa dạng  Lưu chuyển tiền Mỗi doanh nghiệp trải qua bốn giai đoạn phát triển Bắt đầu, Tăng trưởng, Ổn định Suy thoái CT Land công ty thành lập vào hoạt động năm 2008, giai đoạn Bắt đầu, chấp nhận chịu lỗ thời gian đầu gia nhập thị trường Năm 2011, dòng ngân lưu thể xu hướng mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, năm 2012, số liệu chưa thực đáng tin cậy, với xu hướng dòng tiền đầu tư âm dịng tiền tài dương, cho thấy cơng ty tiếp tục thực sách mở rộng 4.1.2 Nhận xét chiến lược tài CT Land qua góc độ phân tích BCTC Trong tình hình kinh tế khó khăn thị trường bất động sản chưa phục hồi, việc CT Land mạnh tay đầu tư dự án bất động sản lớn dự án C.T Plaza Sài Gòn, dự án NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 83 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Lee’man,…, mở thêm dịch vụ Logistic miền Bắc, tăng cường rót vốn vào cơng ty con, cơng ty liên kết cho thấy sách mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh công ty lĩnh vực bất động sản Thông qua việc phân tích báo cáo tài chính, mặt cho ta có nhìn rõ cấu tài công ty, mặt khác làm rõ thêm chiến lược tài cơng ty giai đoạn Việc công ty mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh nhu cầu cần thiết, cơng ty gia nhập thị trường khoảng năm, giai đoạn bắt đầu vào hoạt động ổn định này, công ty nên mở rộng hoạt động kinh doanh để mở rộng thị trường, tìm kiếm khách hàng nhiều phân khúc thị trường khác Mặc dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, cơng ty khảo sát thị trường tốt, đầu tư vào phân khúc thị trường có nhu cầu lớn thị trường bán lẻ, nhà xã hội,… dễ dàng vượt qua khó khăn chung đứng vững thị trường Tuy nhiên, không kể đến rủi ro mà CT Land gặp phải giai đoạn thị trường bất động sản chững lại nay, việc tăng nợ dài hạn tăng vốn chủ sở hữu, việc đầu tư mở rộng dẫn đến nguy phá sản cho công ty không đạt tiêu kinh doanh mong muốn, hoạt động kinh doanh không đạt hiệu quản lý chưa tốt thời gian tới hay thị trường tiếp tục xuống 4.1.3 Nhận xét việc áp dụng lý thuyết phân tích đề tài thực tế hoạt động doanh nghiệp Thơng qua việc phân tích tổng quan tình hình tài doanh nghiệp việc phân tích tổng qt Bảng cân đối kế tốn, Báo cáo kết hoạt động kinh doanh báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thấy cấu tài sản nguồn vốn công ty phù hợp với chiến lược tài đề ra, nữa, thấy rõ việc quản lý hàng tồn kho khoản phải thu, phải trả doanh nghiệp cần có biện pháp quản lý để có lợi cho doanh nghiệp Việc sử dụng phương pháp phân tích dọc, phân tích ngang để nhìn rõ mức độ tăng giảm khoản mục tổng tài sản, nguồn vốn mức độ tăng giảm năm sau so với năm trước nhằm có nhìn tổng thể tăng trưởng doanh nghiệp tỷ lệ khoản mục tổng thể Cơ cấu tài thay đổi theo chiều hướng phù hợp hay không phù hợp với chiến lược tài cơng ty thể qua việc sử dụng lý thuyết phân tích thực tiễn công ty Đồng thời, so sánh nguồn vốn chiếm dụng nguồn vốn bị chiếm dụng để xem xét tình hình sử dụng vốn có biện pháp hạn chế vốn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 84 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   bị chiếm dụng, tăng cường chiếm dụng vốn, đặc biệt nguồn vốn tín dụng dài hạn ngân hàng để tài trợ cho hoạt động trung, dài hạn không bị áp lực trả nợ ngắn hạn Nhờ vào việc vận dụng sở lý thuyết để phân tích báo cáo tài CT Land, đặc biệt báo cáo lưu chuyển tiền tệ phân tích số tài chính, dịng tiền vào qua năm, tỷ số tài tăng hay giảm, ta có nhìn rõ hướng công ty thời gian tới mở rộng hoạt động kinh doanh, sử dụng đòn cân nợ để tăng hiệu hoạt động Đồng thời, thấy rủi ro công ty việc sử dụng đòn cân nợ mở rộng hoạt động kinh doanh tình trạng thị trường khơng khả quan Việc sử dụng lý thuyết học để phân tích tỷ số tài thơng qua báo cáo tài CT Land, ta có cách nhìn nhận sâu sắc hiệu sử dụng tài sản, nguồn vốn công ty qua ba năm gần nhất, tình hình trả nợ ngắn hạn nguồn vốn tài trợ dài hạn Mặc dù tỷ số nợ cơng ty qua năm cao, tình hình khó khăn tại, rủi ro cơng ty lớn, với chiến lược mở rộng kinh doanh nguồn vốn tự có lớn, theo tơi, CT Land hoạt động ổn định thời gian tới So với lý thuyết phân tích học, thực tế cơng ty khơng có khác biệt rõ rệt, cơng ty áp dụng sát lý thuyết tài vào cấu tài cơng ty 4.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ CẢI THIỆN TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CT Qua trình tìm hiểu tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty phân tích báo cáo tài chính, bên cạnh nỗ lực số kết đạt cơng ty cịn tồn nhược điểm cần khắc phục Vì vậy, cơng ty cần định số phương hướng cụ thể để phát huy mạnh mình, nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời khắc phục khó khăn khuyết điểm cịn tồn đọng Sau đây, tơi xin đóng góp vài kiến nghị hy vọng góp ý hữu ích cho cơng ty:  Đối với đội ngũ nhân lực công ty Tiếp tục đầu tư phát triển nguồn nhân lực, bao gồm đào tạo, nâng chất lượng lực lượng có thu hút nguồn lực từ bên ngoài, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển cấu trúc hoạt động hệ thống doanh nghiệp Việc phát triển nguồn nhân lực trước hết đội ngũ CEO, ban quản lý doanh nghiệp Việc đào tào nguồn nhân lực phải kết hợp đào tạo tự đào tạo, quy huấn luyện Trong đó, trọng vào đạo tạo từ thực tiễn, kỹ công việc, nâng chất lượng quản lý, chất lượng dịch vụ giá trị sản phẩm Hiện nay, công ty hỗ trợ cho đội ngũ quản lý học thêm lớp CFO, CEO, CFA, kiểm soát nội bộ, quản trị tài chính, … NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 85 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN    Đối với công ty con, công ty liên kết Đánh giá lại hiệu hoạt động công ty liên doanh, liên kết, công ty nhằm cấu lại nguồn vốn, hạn chế thất vốn doanh nghiệp Có thể cử đại diện công ty xuống công ty con, công ty liên kết để tham gia công tác quản lý công ty này, đảm bảo việc phát triển công ty con, công ty liên kết không mâu thuẫn với chiến lược phát triển công ty mẹ  Đối với hoạt động sản xuất kinh doanh Đa dạng hóa dự án, ví dụ mở rộng dịch vụ bất động sản hậu cần Logistic, đẩy mạnh cho thuê mặt kinh doanh, thương mại, kho bãi, … Tăng cường nâng cao chất lượng dịch vụ, chất lượng phục vụ khách hàng chất lượng dự án ví dụ đội ngũ bán hàng hộ Beehome, Thiên Lộc, sân Golf Củ Chi nắm bắt rõ thông tin dự án pháp lý, tiến độ thực dự án, chất lượng hộ để cung cấp thơng tin cho khách hàng cách nhanh xác, nhằm nâng cao vị trường cạnh tranh nay, thu hút khách hàng Nên tiến hành thăm dò thị trường, thực dự báo để nắm bắt xu thị trường vài năm tới để có kế hoạch hỗn, chững lại đẩy nhanh tiến độ dự án, chuyển đổi, thay phương án hiệu để tránh lãng phí vốn giảm áp lực thị trường Để thực điều này, công ty nên đánh giá lại phân khúc thị trường bất động sản, nay, nhu cầu mua hộ cao cấp giảm, đó, nhu cầu hộ giá rẻ lại tăng, đó, cơng ty nên đẩy nhanh tiến độ dự án Beehome, đồng thời, dãn tiến độ dự án Lee’man cung cấp hộ cao cấp để sử dụng tốt nguồn vốn Đầu tư vào phận quảng cáo quảng cáo tivi, bảng hiệu, tăng hoa hồng cho việc bán hộ, nhà ở,… để giảm bớt rủi ro không bán hàng, giảm giá sản phẩm để thu hút khách hàng, tránh tình trạng dẫn đến phá sản không tiêu thụ sản phẩm Công ty nên huy động tất nhân viên bán hàng, vừa giảm chi phí bán hàng, vừa đẩy nhanh tốc độ bán hộ; chủ động giảm giá kiot cho thuê, giảm giá bán hộ, giảm giá cho thuê mặt cho khách hàng tiềm khách hàng thân thiết công ty  Đối với hàng tồn kho Quản lý tốt tài sản, hàng tồn kho, xem xét nguồn cung cấp hàng hóa để có giá tốt nhất, tránh lãng phí Để làm điều này, công ty tăng cường kiểm tra việc bảo quản tài sản nhân viên, thực sách tiết kiệm sử dụng dụng cụ văn phòng, máy photo,… tăng cường kiểm tra việc nhập xuất kho, cập nhật giá NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 86 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   nhà cung cấp để quản lý tốt hàng tồn kho, giá hàng hóa nhằm kiểm sốt tốt giá vốn hàng bán Đẩy mạnh việc hoàn thành dự án đầu tư dự án Beehome, dự án sân Golf Củ Chi,…để đưa vào hoạt động, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp  Đối với khoản phải thu Tìm biện pháp thu nợ khách hàng nhằm có dịng tiền cho Cơng ty thời gian tới, ví dụ giảm giá cho khách hàng trả tiền sớm hạn, thực quản lý nợ chi tiết, thông báo nhắc nợ cho khách hàng trước khoản thời gian để khách hàng chuẩn bị nguồn trả nợ cho công ty Sử dụng biện pháp mạnh phạt tiền đối tác không chịu trả nợ, lập bảng quản lý đối tượng khách hàng nợ theo thời gian, số tiền nợ để dễ dàng kiểm sốt, đồng thời có sách ưu tiên cho khách hàng không nợ lâu, trả nợ hạn cho lần giao dịch sau, có sách không bán chịu đối tượng trả nợ hạn  Kiến nghị với Nhà nước Vì tình hình bất động sản nước gặp khó khăn, lợi nhuận tạo khơng nhiều thuế chiếm đến 1/4 Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có lãi có khoản lợi nhuận giữ lại nhiều để bổ sung vào nguồn vốn hoạt động kinh doanh Vào chiều ngày 21/05/2013, đại biểu Quốc hội thảo luận tổ dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) Luật Thuế giá trị gia tăng (GTGT) sửa đổi, bổ sung Các ý kiến thảo luận thể đồng tình cao với đề xuất Chính phủ việc giảm, ưu đãi thuế để hỗ trợ doanh nghiệp khôi phục, ổn định sản xuất Dự thảo luật quy định giảm 50% thuế GTGT đầu từ ngày 01/07/2013 đến hết ngày 30/06/2014 hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà nhà hộ có diện tích sàn 70m2 có giá bán 15 triệu đồng/m2 Đói với dự thảo Luật Thuế TNDN mức thuế phổ thơng 23%, thuế suất ưu đãi 20%, quy định doanh nghiệp sử dụng 200 lao động có tổng doanh thu khơng q 20 tỷ đồng/ năm Điều cho thấy mối quan tâm Nhà nước nhằm khôi phục thị trường Bất động sản Do đó, doanh nghiệp BĐS nói chung CT Land nói riêng chờ kết cuối dự thảo Luật để hưởng mức thuế ưu đãi so với NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 87 GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP   KẾT LUẬN Năm 2012 dần khép lại tranh ảm đạm thị trường bất động sản đóng băng, hầu hết phân khúc hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất biệt thự giảm giá, sức mua lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt tài Thị trường bất động sản đầu năm 2012 chưa có tín hiệu khả quan Giá hầu hết phân khúc tiếp tục giảm, đặc biệt hoạt động M&A ngành diễn sôi động đầu năm Khơng nằm ngồi ảnh hưởng thị trường, công ty cổ phần Bất động sản CT gặp nhiều khó khăn việc đưa dự án vào hoạt động có lời, nhiên, cơng ty có nổ lực khơng ngừng để nâng cao lực đầu tư, nâng cao chất lượng sống cho tồn thể cán cơng nhân viên, góp phần xây dựng tập đoàn CT Group ngày lớn mạnh Nghiên cứu chun đề lần giúp tơi có hội vận dụng kiến thức học phân tích báo cáo tài để đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh, chiến lược tài công ty qua ba năm gần Mặc dù lý thuyết phân tích có vài điểm khác so với thực tế hoạt động doanh nghiệp, nhờ đó, lại mở mang thêm kiến thức, hiểu thêm chế hoạt động công ty thị trường Lý thuyết nội dung chung dành cho phân tích, thực trạng cơng ty lại khác nhau, giúp tơi có nhìn rộng hơn, bao quát hơn, đồng thời sâu sắc cơng ty tơi sử dụng số liệu để phân tích Bằng phương pháp phân tích so sánh, Dupont, cơng thức tính tỷ số tài chính, tơi hiểu rõ tình hình tài tại, chiến lược tài mà cơng ty áp dụng, tình hình nợ, sử dụng địn cân nợ, tình hình quay vịng vốn CT Land có thực hiệu hay không Hy vọng, viết mang lại nhìn cụ thể tình hình tài CT Land cho người đọc Do thời gian phạm vi nghiên cứu có hạn, nên làm đề cập đến phân tích tình hình tài cơng ty vịng ba năm (2010 – 2012) đưa số giải pháp kiến nghị gần gũi thiết thực với mong muốn cơng ty vượt qua khó khăn để phát triển lâu dài Mặc dù khó khăn tình hình chung để nói thị trường bất động sản vài năm trở lại đây, vấn đề cốt lõi cơng ty cần có cách nhìn nhận đắn thành tựu yếu cịn tồn để đưa vận dụng chiến lược, giải pháp phù hợp cho giai đoạn nhằm phát huy mạnh khắc phục hạn chế tồn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 88 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS LÊ THỊ THANH XUÂN   Trong thời gian gần hai tháng thực tập công ty, tơi có điều kiện tìm hiểu thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản nước ta nói chung Cơng ty Cổ phần Bất động sản CT nói riêng, đồng thời có nhìn thực tế quy trình làm việc cơng ty để rút kinh nghiệm bổ ích cho thân Do thời gian hạn chế cách nhìn nhận vấn đề cịn non kém, nên chun đề thực tập cịn nhiều thiếu sót Rất mong nhận góp ý từ phía Thầy anh chị đơn vị thực tập để chuyên đề hồn thiện thân tơi nhận nhiều học Tôi xin chân thành cảm ơn! Cuối cùng, chúc Quý Công ty ngày lớn mạnh phát triển, khẳng định vị trường quốc tế Kính chúc Q Thầy cô Quý Anh chị sức khỏe thành công NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY – LỚP KT09DB1   Trang 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO   PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang (2011), Phân tích báo cáo tài chính, Nhà Xuất Tài TS Phan Đức Dũng (2011), Phân tích báo cáo tài (Lý thuyết tập), Nhà xuất thống kê Võ Minh Long, slide giảng “Phân tích báo cáo tài chính” Phịng Phân tích – Cơng ty cổ phần chứng khốn phương Nam (2013), Báo cáo Phân tích ngành bất động sản, truy cập địa chỉ: http://www.bsc.com.vn/Handlers/DownloadReport.ashx?ReportID=611437 ngày 25/03/2013 Công ty cổ phần chứng khoản Phú Hưng (2011), Báo cáo phân tích ngành Bất động sản, http://www.ors.com.vn/upload/BaoCaoPhanTich/20110928173936Bao+cao+ngan h+bat+dong+san+-2792011-PHS.pdf ngày 25/03/2013 Cao Anh Tú (2011), “Ngành Bất động sản”, truy cập địa chỉ: http://www.wooricbv.com/FileShow.ashx?ContentID=3186 ngày 25/03/2013 Số liệu ngành Bất động sản, truy cập địa chỉ: http://www.cophieu68.com/incomestatementq.php?id=^bds ngày 25/03/2013 Song Hà (15/05/2013), “ Chính thức bơm 30.000 tỷ đồng, lãi vay mua nhà không 6%”, VnEconomy.vn, truy cập địa chỉ: http://vneconomy.vn/20130515014820964P0C17/chinh-thuc-bom-30000-ty-donglai-vay-mua-nha-khong-qua-6.htm ngày 16/05/2013 Theo báo Đại biểu nhân dân (20/02/2013), “Xu hướng bất động sản năm 2013”, Diaoconline.vn, truy cập địa chỉ: http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/xu-huong-bat-dong-sannam-2013-i37652 ngày 16/05/2013 10 Bích Diệp (06/09/2012), “Việt Nam thuộc top 10 điểm đến đầu tư hấp dẫn khu vực”, Dantri.com.vn, truy cập địa chỉ: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/viet-nam-thuoc-top-10-diem-den-dau-tu-hap-dannhat-khu-vuc-637832.htm ngày 12/05/2013 11 Hồi Ngân (29/05/2013), “Nóng chuyện giảm thuế cho nhà xã hội”, VnEconomy.vn, truy cập địa chỉ: http://vneconomy.vn/20130528111145757P0C17/nong-chuyen-giam-thue-chonha-o-xa-hoi.htm ngày 25/05/2013 ngày 29/05/2013 PHỤ LỤC 1 Bảng Excel Công ty Cổ phần Bất động sản CT (CT Land) ‐ Bảng cân đối kế toán 2010-2012 ‐ Báo cáo kết hoạt động kinh doanh 2010-2012 ‐ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 2010-2012 ‐ Bảng đánh giá chung tình hình tài ‐ Bảng phân tích biến động tài sản 2010-2012 ‐ Bảng phân tích biến động nguồn vốn 2010-2012 ‐ Bảng phân tích nguồn vốn tín dụng nguồn vốn chiếm dụng năm 2012 ‐ Bảng cấu Tài sản, Nguồn vốn năm 2011-2012 ‐ Phụ lục: Cơ cấu tài sản nguồn vốn số cơng ty điển hình ‐ Phân tích báo cáo kết hoạt động kinh doanh ‐ Bảng phân tích tỷ số tài Bảng Excel Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ‐ Báng cân đối kế toán 2010–2012 ‐ Báo cáo kết hoạt động kinh doanh 2010-2012 ‐ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ 2010-2012 ‐ Bảng phân tích tỷ số tài