(Luận văn) nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố hồ chí minh

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ep  w n lo ad NGUYỄN THỊ THẢO TRINH ju y th yi pl ua al NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN n ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG va n TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ll fu oi m at nh z LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Thành Phố Hồ Chí Minh – Năm 2019 t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ep  w n lo ad NGUYỄN THỊ THẢO TRINH ju y th yi pl ua al NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN n ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG va n TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ll fu oi m Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh nh (Hướng nghiên cứu) at z Mã ngành: 8340101 z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ gm l.c NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS BẢO TRUNG om n a Lu n va y te re Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019 LỜI CAM ĐOAN t to Kính thưa quý thầy cô quý độc giả, ng hi Tôi tên Nguyễn Thị Thảo Trinh - học viên cao học Khóa 26 chuyên ngành Quản ep trị kinh doanh – hướng nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí w Minh n lo ad Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu y th tư hộ khách hàng thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu khoa ju học độc lập thân tơi thực hướng dẫn TS Bảo Trung yi pl Tất số liệu kết nghiên cứu trình bày luận văn al n va cứu trước n ua hoàn toàn trung thực đảm bảo khơng có chép từ cơng trình nghiên ll fu m oi Tp Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 05 năm 2019 nh at Học viên z z ht vb k jm om l.c gm Nguyễn Thị Thảo Trinh n a Lu n va y te re MỤC LỤC t to TRANG PHỤ BÌA ng LỜI CAM ĐOAN hi ep MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT w n DANH MỤC CÁC BẢNG lo ad DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ y th TÓM TẮT ju yi ABSTRACT pl CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU al Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu .3 1.6 Ý nghĩa nghiên cứu 1.7 Cấu trúc nghiên cứu .5 n ua 1.1 n va ll fu oi m at nh z z CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU vb Các khái niệm nghiên cứu ht 2.1 jm 2.1.1 Khái niệm hộ chung cư k gm 2.1.2 Khái niệm đối tượng khách hàng 2.2 om l.c 2.1.3 Quyết định mua hàng Các mơ hình lý thuyết a Lu 2.2.1 Mơ hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action) n n va 2.2.2 Mơ hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior) 10 2.3 Tổng quan công trình nghiên cứu trước có liên quan 16 y 2.2.4 Quy trình động lực đầu tư hàng 12 te re 2.2.3 Mơ hình hành vi tiêu dùng 11 2.3.1 Nghiên cứu nhóm tác giả Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh Shafig t to Haddad (2011) 16 ng 2.3.2 Nghiên cứu Ibrahim Mohammed Khrais (2016) 17 hi ep 2.3.3 Nghiên cứu nhóm tác giả Paul Anthony Mariadas, Hussin Abdullah, w Norehan Abdullah (2019) 18 n lo 2.3.4 Nghiên cứu Saw Lip Sean Tan Teck Hong (2014) 19 ad Các giả thuyết đưa mơ hình nghiên cứu đề xuất 19 y th 2.4 ju 2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu 20 yi pl 2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu 22 al n ua 2.4.3 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 27 n va CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 Quy trình nghiên cứu 29 3.2 Nghiên cứu sơ 31 ll fu 3.1 m oi 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu 31 nh at 3.2.2 Thang đo 32 z z 3.2.3 Kết nghiên cứu sơ 35 vb Mẫu 39 ht 3.3 jm 3.3.1 Đối tượng khảo sát 39 k gm 3.3.2 Kích thước mẫu 39 Phương pháp xử lý số liệu 40 om l.c 3.4 3.4.1 Tóm tắt bước xử lý số liệu 40 a Lu 3.4.2 Kiểm định sơ độ tin cậy thang đo 41 n n va 3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA 42 4.1 Thống kê mô tả 46 y CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 te re 3.4.4 Phân tích hồi quy 43 4.1.1 Nhóm giới tính 46 t to 4.1.2 Nhóm độ tuổi 47 ng hi 4.1.3 Nhóm tình trạng nhân 47 ep 4.1.4 Nhóm trình độ học vấn 48 w n 4.1.5 Nhóm nghề nghiệp 48 lo ad 4.1.6 Nhóm thu nhập 49 y th Thống kê trung bình 49 4.3 Đánh giá sơ thang đo hệ số tin cậy Cronbach Alpha .51 ju 4.2 yi pl 4.3.1 Kiểm định độ tin cậy thang đo thành phần biến yếu tố al n ua ảnh hưởng 51 Phân tích nhân tố khám phá EFA 53 ll fu 4.4 n va 4.3.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo động lực đầu tư hộ 53 oi m 4.4.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo nhân tố thành phần nh biến yếu tố ảnh hưởng 53 at 4.4.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo nhân tố biến động z z lực đầu tư hộ 58 vb Phân tích hồi quy tuyến tính 60 ht 4.5 jm 4.5.1 Phân tích tương quan Pearson 61 k gm 4.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp mơ hình hồi quy tuyến tính bội 62 om l.c 4.5.3 Kiểm định giả thuyết 62 a Lu 4.5.4 Dị tìm phạm vi giả định cần thiết 64 n 4.5.5 Phương trình hồi quy 66 Kiểm định giá trị trung bình 66 y 66 te re 4.6.1 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm giới tính n va 4.6 4.6.2 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm độ tuổi t to 67 ng 4.6.3 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm tình hi ep trạng nhân 68 w 4.6.4 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm trình độ n lo học vấn 68 ad 4.6.5 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm nghề y th ju nghiệp 71 yi pl 4.6.6 Kiểm định khác biệt động lực đầu tư hộ nhóm thu Thảo luận kết nghiên cứu 74 n 4.7 ua al nhập 72 va n Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ 77 fu Kết luận 77 ll 5.1 oi m 5.1.1 Kết luận kết kiểm định thang đo Cronbach Alpha phân tích at nh nhân tố khám phá EFA 77 z 5.1.2 Kết luận kết hồi quy 77 z Hàm ý quản trị .78 jm 5.2 ht vb 5.1.3 Kết luận kết kiểm định giá trị trung bình 78 k 5.2.1 Đối với yếu tố vị trí 78 gm l.c 5.2.2 Đối với yếu tố tài 79 om 5.2.3 Đối với yếu tố cấu trúc 79 a Lu 5.2.4 Đối với yếu tố môi trường xung quanh 79 n Hạn chế nghiên cứu kiến nghị hướng nghiên cứu 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO y 5.3.2 Kiến nghị hướng nghiên cứu 80 te re 5.3.1 Hạn chế nghiên cứu 80 n va 5.3 PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI THANG ĐO NGUYÊN GỐC t to PHỤ LỤC 2: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM ng hi PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG SƠ BỘ ep PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ w PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ THỐNG KÊ TRUNG BÌNH n lo ad PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO ju y th PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ EFA ĐỐI VỚI CÁC THANG ĐO NGHIÊN CỨU yi PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY pl n ua al PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT t to Cụm từ ng Nghĩa Tiếng Anh hi viết tắt Nghĩa Tiếng Việt ep w BĐS Real Estate Bất động sản EFA Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân tố khám phá n Hệ số kiểm định độ phù hợp mô hình lo ad KMO Kaiser - Meyer - Olkin MLR ju y th EFA Multiple Linear Regression Mơ hình hồi quy bội yi pl Principal Component Analsyis Phép phân tích thành phần SIG Significance of testing (p value) TPB Theory of Planned Behavior Mức ý nghĩa phép kiểm định n ua al PCA va n Thành phố Hồ Chí Minh ll Ho Chi Minh City fu Tp HCM Mơ hình thuyết hành vi dự định m Mơ hình thuyết hành động hợp lý oi Theory of Reasoned Action TVE Total Variance Explained VIF Varicance Inflation Factor Tổng phương sai trích at nh TRA z z Độ phóng đại phương sai ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC CÁC BẢNG t to Bảng 3.1: Thang đo gốc yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư 33 ng hi Bảng 3.2: Thang đo vị trí sau điều chỉnh 36 ep Bảng 3.3: Thang đo môi trường xung quanh sau điều chỉnh 37 w n lo Bảng 3.4: Thang đo cấu trúc sau điều chỉnh 37 ad ju y th Bảng 3.5: Thang đo tài sau điều chỉnh 38 yi Bảng 3.6: Thang đo động lực đầu tư hộ sau điều chỉnh 39 pl ua al Bảng 4.1: Thống kê mơ tả nhóm giới tính 46 n Bảng 4.2: Thống kê mơ tả nhóm độ tuổi 47 va n Bảng 4.3: Thống kê mơ tả nhóm tình trạng nhân 47 ll fu oi m Bảng 4.4: Thống kê mơ tả nhóm trình độ học vấn 48 at nh Bảng 4.5: Thống kê mơ tả nhóm nghề nghiệp 48 z Bảng 4.6: Thống kê mơ tả nhóm thu nhập 49 z vb ht Bảng 4.7: Thống kê trung bình 50 jm k Bảng 4.8: Cronbach Alpha thang đo thành phần biến yếu tố ảnh hưởng 52 gm l.c Bảng 4.9: Cronbach Alpha thang đo động lực đầu tư hộ 53 om Bảng 4.10: Kết kiểm định KMO Bartlett (1)……………………………….54 a Lu Bảng 4.11: Kết ma trận xoay nhân tố (1) 55 n n va Bảng 4.12: Kết kiểm định KMO Bartlett (2) 56 y te re Bảng 4.13: Kết giải thích tổng phương sai trích 57 Bảng 4.14: Kết ma trận xoay nhân tố (2) 58 Rotated Component Matrixa t to Component ng hi ep w n lo ad TC1 757 TC2 742 TC4 681 TC6 659 y th TC7 ju yi 616 pl TC3 759 ll fu 739 oi m 709 nh 804 at z 786 z VT4 n VT3 783 va CT3 n CT1 ua CT4 553 al CT2 646 TC5 VT5 VT1 vb VT2 637 ht 754 k jm 835 gm MT1 707 MT2 680 n n va a Rotation converged in iterations a Lu Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization om Extraction Method: Principal Component Analysis l.c MT3 y te re 1.2 Kết chạy lần t to KMO and Bartlett's Test ng Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling hi 906 ep Adequacy Approx Chi-Square w Bartlett's Test of n lo Sphericity 2013.620 ad df 153 Sig .000 ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Total Variance Explained t to Initial Eigenvalues Rotation Sums of Squared Loadings Loadings ng Extraction Sums of Squared hi ep Component Total % of Cumulative Variance % % of Total Varianc n lo 6.809 e% e w Cumulativ Total % of Cumulative Variance % ad 37.830 37.830 6.809 37.830 37.830 3.549 19.719 19.719 9.326 47.156 1.679 9.326 47.156 2.878 15.987 35.706 8.535 55.691 1.536 8.535 55.691 2.619 14.551 50.257 61.831 1.105 6.141 61.831 2.083 11.575 61.831 1.679 1.536 1.105 6.141 752 4.175 737 4.094 70.101 681 3.782 73.883 580 3.219 77.102 552 3.064 80.166 10 520 2.889 83.056 11 516 2.868 85.924 12 480 2.665 88.589 13 413 2.295 90.884 14 366 2.034 92.917 15 357 1.983 94.901 16 336 1.869 96.770 17 303 1.681 98.451 18 279 1.549 100.000 ju y th yi pl al n ua 66.007 n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrixa t to Component ng hi ep w n lo ad 756 TC2 739 TC4 685 TC6 659 TC7 648 ju y th TC1 pl TC3 558 al n n 773 at z 763 z vb 647 ht VT2 806 nh VT1 704 oi VT4 m VT3 ll CT3 740 fu CT1 761 va CT4 791 ua CT2 619 yi TC5 839 k jm MT1 694 MT3 693 n n va y te re a Rotation converged in iterations a Lu Normalization om Rotation Method: Varimax with Kaiser l.c Analysis Extraction Method: Principal Component gm MT2 Kết EFA biến động lực đầu tư hộ khách hàng t to KMO and Bartlett's Test ng Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy hi 695 ep Approx Square df Sig w Bartlett's Test of Sphericity n lo ad Chi- 289.55 000 ju y th Total Variance Explained yi Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Cumulative Variance % pl Component ua al % of Variance n Total n va Cumulative % 2.197 73.217 488 16.253 316 10.529 73.217 ll fu 2.197 73.217 73.217 oi m 89.471 nh 100.000 at Extraction Method: Principal Component Analysis z z ht vb Component Matrixa jm k Component gm 846 ĐL3 827 n y te re a components extracted va Extraction Method: Principal Component Analysis n ĐL2 a Lu 893 om ĐL1 l.c PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY t to Phân tích tương quan Pearson ng Correlations hi ep ĐL CT VT MT TC 569** 750** 549** 643** 000 000 000 000 270 270 270 270 270 569** 442** 572** 518** 000 000 000 Pearson w n Correlation lo ĐL ad Sig (2-tailed) y th N ju yi Pearson pl Correlation al CT 000 270 750** 442** 458** 454** 000 000 270 270 270 458** 485** ll 270 at 270 000 nh N oi m 000 z z 572** Sig (2-tailed) 000 000 N 270 270 270 643** 518** 454** 485** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 N 270 270 270 270 000 000 270 270 gm om l.c a Lu 270 n n va ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) k jm Correlation ht Pearson vb 549** Correlation TC 270 Sig (2-tailed) Pearson MT 270 fu Correlation VT 270 n Pearson 270 va N n ua Sig (2-tailed) y te re Phân tích hồi quy đa biến t to ANOVAa ng Model Sum of df Mean hi ep Squares w n Sig Square lo ad Regression 90.641 Residual 38.172 265 128.813 269 Total F 000b 22.660 157.313 144 ju y th a Dependent Variable: ĐL yi b Predictors: (Constant), TC, VT, MT, CT pl R Square n R va Model n ua al Model Summaryb Std Error of Durbin- Square the Estimate Watson ll fu Adjusted R 839a 704 oi m 699 37953 2.024 at nh a Predictors: (Constant), TC, VT, MT, CT z z ht vb b Dependent Variable: ĐL k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Coefficientsa t to Model Unstandardized Standardized ng Coefficients hi ep B Sig Collinearity Coefficients Std Statistics Beta Tolerance VIF Error w n (Constant) lo ad CT VT 187 147 109 035 137 3.113 002 581 1.721 445 035 514 12.865 000 701 1.427 073 034 093 2.146 033 595 1.681 275 039 294 7.039 000 641 1.560 yi pl TC ju MT y th t 1.275 203 al n ua a Dependent Variable: ĐL n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH t to Nhóm giới tính ng Independent Samples Test hi ep Levene's Test for t-test for Equality of Means Equality of Variances w n F lo ad Equal variances 2.615 y th assumed t df Sig (2-tailed) 107 -1.131 268 259 -1.167 207.926 244 ju ĐL Sig yi Equal variances pl not assumed n ua al va Nhóm độ tuổi n Test of Homogeneity of Variances fu ll ĐL oi m Levene df1 df2 Sig nh at Statistic 266 104 z z 2.070 ht vb jm ANOVA k df Mean 125.632 266 472 128.813 269 2.245 083 y te re Total 1.060 n Groups va Within 3.181 n Groups Square a Lu Between Sig om Squares F l.c Sum of gm ĐL Nhóm tình trạng nhân t to Independent Samples Test ng Levene's Test for t-test for Equality of Means hi ep Equality of Variances F w n Equal variances Sig lo 592 442 df 611 Sig (2-tailed) 268 542 629 209.614 530 ad assumed t ĐL ju y th Equal variances not assumed yi pl al n ua Nhóm trình độ học vấn n ĐL va Test of Homogeneity of Variances ll fu Levene Statistic oi m 6.324 df1 df2 Sig 267 002 at nh z z Robust Tests of Equality of Means vb ht ĐL df1 df2 Sig k jm Statistica 3.694 030 om l.c a Asymptotically F distributed 73.134 gm Welch n a Lu n va y te re t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z Multiple Comparisons z ht vb Sig 95% Confidence Interval Lower Upper Bound Bound -.10340 14686 864 -.4696 2628 Sau đại học -.29849 14392 030 -.6587 0617 10340 14686 864 -.2628 4696 -.19509 08624 022 -.4024 0123 Trung cấp, cao đẳng 29849 14392 030 -.0617 6587 Đại học 19509 08624 022 -.0123 4024 n y te re Sau đại học va Sau đại học n Trung cấp, cao đẳng a Lu Đại học Đại học om Trung cấp, cao đẳng l.c gm Std Error k Mean Differenc e (I-J) jm Dependent Variable: ĐL Tamhane (I) (J) TRINHDOHO TRINHDOHOC CVAN VAN Nhóm nghề nghiệp t to ng Test of Homogeneity of Variances hi ep ĐL Levene w df1 df2 Sig 267 341 n Statistic lo ad 1.081 ju y th yi pl ĐL n ua al ANOVA df Mean n va Sum of Sig Square ll fu Squares F 1.311 oi 2.621 2.773 064 Within 267 128.813 269 473 z 126.192 z Groups at nh Groups m Between ht vb Total k jm om l.c gm Nhóm thu nhập Test of Homogeneity of Variances df1 df2 Sig n 266 070 y te re Statistic 2.380 va Levene n a Lu ĐL ANOVA t to ĐL ng Sum of df Mean hi ep Squares Between w n lo ad y th Total Sig Square 3.936 1.312 124.877 266 469 128.813 269 Groups Within Groups F 2.795 041 ju yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Multiple Comparisons t to ng hi ep Dependent Variable: ĐL LSD (I) (J) THUNHAP THUNHAP Mean Difference (I-J) Std Error Sig w 95% Confidence Interval Lower Upper Bound Bound 18190 736 -.4195 2968 Dưới 25 triệu Từ 35 - 45 triệu -.26389 17599 135 -.6104 0826 Trên 45 triệu -.33583 17708 039 -.6845 0128 Dưới 25 triệu 06136 18190 736 -.2968 4195 Từ 35 - 45 triệu -.20253 10907 064 -.4173 0122 Trên 45 triệu ua -.27447* 11082 014 -.4927 -.0563 26389 17599 135 -.0826 6104 20253 10907 064 -.0122 4173 476 -.2705 1266 039 -.0128 6845 014 0563 4927 476 -.1266 2705 lo -.06136 al n Từ 25 - 35 triệu ad ju y th yi pl Từ 25 - 35 triệu n n va Dưới 25 triệu Từ 25 - 35 triệu ll fu Từ 35 - 45 triệu -.07194 m 10082 Dưới 25 triệu 33583 17708 oi Trên 45 triệu Từ 35 - 45 triệu 07194 11082 z 27447* at nh Trên 45 triệu Từ 25 - 35 triệu z 10082 ht vb * The mean difference is significant at the 0.05 level k jm om l.c gm n a Lu n va y te re