(Luận văn) một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty k e y , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM hi ep w n lo ad ju y th NGUYỄN MẬU NGUYỆN yi pl n ua al n va MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM fu ll PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT oi m at nh ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y z z ht vb jm k LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm n a Lu n va y te re Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng hi ep w n NGUYỄN MẬU NGUYỆN lo ad ju y th yi pl MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM al n ua PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT va n ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y ll fu oi m nh at Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh z z Mã số : 60 34 01 02 ht vb k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: y te re T.S NGUYỄN THANH VÂN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 t to LỜI CẢM ƠN ng hi ep Lời cảm ơn chân thành tác giả xin gởi đến quý thầy cô trƣờng Đại học Kinh tế Tp.HCM truyền đạt kiến thức quý báu, đến tập thể cán w n công nhân viên trƣờng tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả tham gia khóa lo ad học, đến bạn học viên cao học trƣờng tác giả trao đổi, chia sẻ ju y th kiến thức yi pl Xin cảm ơn đến quý thầy cô hội đồng chấm luận văn, ngƣời đƣa al n ua ý kiến nhận xét, đánh giá góp ý cho luận văn hoàn thiện va n Đặc biệt, xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thanh Vân, ngƣời hƣớng fu ll dẫn khoa học, ngƣời thầy tận tình bảo cho tác giả trình làm luận oi m văn at nh z Và cuối xin gởi lời cảm ơn tha thiết đến gia đình tác giả động viên z ht vb giúp đỡ cho tác giả nhiều phƣơng diện jm k Xin cảm ơn đến tất giúp đỡ cho tác giả thời gian vừa qua, gm lần xin chân thành cảm ơn! om l.c Tác giả n a Lu n va Nguyễn Mậu Nguyện y te re t to ng LỜI CAM ĐOAN hi ep Trong trình làm luận văn này, tác giả vận dụng kiến thức đƣợc học w với dẫn quý thầy cô giáo, góp ý bạn bè, đồng nghiệp, … để n lo ad thực luận văn Tác giả xin cam đoạn cơng trình nghiên cứu tác y th giả, số liệu kết luận văn trung thực có trích dẫn nguồn./ ju Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15 tháng 09 năm 2012 yi pl Tác giả n ua al va n Nguyễn Mậu Nguyện ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re t to ng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT hi ep BĐS: Bất động sản CBRE: CB Richard Ellis Việt Nam w DN: Doanh nghiệp n lo ad GDP: Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nƣớc y th SWOT: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) ju Threats (nguy cơ) yi pl Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re MỤC LỤC t to TỔNG QUAN Trang ng 1.1 Lí chọn đề tài hi ep 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu w n 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu lo ad 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu ju y th 1.6 Kết cấu luận văn yi CHƢƠNG pl CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG al ua BẤT ĐỘNG SẢN n 1.1 Khái niệm Marketing va n 1.2 Vai trò Marketing fu ll 1.3 Lý thuyết marketing đánh giá hội nghiên cứu thị trƣờng m oi 1.3.1 Đánh giá hội marketing at nh 1.3.2 Các loại hội marketing khác z 1.4 Marketing hỗn hợp: (Marketing Mix - 4P) z ht vb 1.4.1 Sản phẩm (Product) jm 1.4.2 Giá (Prrice) k 1.4.3 Phân phối ( Place) gm 1.4.4 Xúc tiến (Promotion) om l.c 1.5 Nghiên cứu thị trƣờng 11 1.6 Lý thuyết marketing phân khúc thị trƣờng, thị trƣờng mục tiêu 12 a Lu 1.7 Lý thuyết marketing phát triển sản phẩm mới, thâm nhập thị trƣờng 13 n 1.8 Khái niệm bất động sản 15 1.12 Những yếu tố tác động đến thị trƣờng BĐS 23 y 1.11 Các đặc điểm chủ yếu thị trƣờng bất động sản 18 te re 1.10 Lý thuyết kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản 17 n va 1.9 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 16 1.12.1 Môi trƣờng vĩ mô (môi trƣờng bên ngoài) 23 t to 1.12.2 Môi trƣờng vi mô (môi trƣờng bên trong) 27 ng 1.13 Ma trận SWOT 29 hi ep 1.13.1 Lý thuyết chung ma trận SWOT 29 1.13.2 Phân tích SWOT Marketing 29 w Tóm tắt chƣơng 32 n lo ad CHƢƠNG y th ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC ju TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT yi pl ĐỘNG KINH DOANH BĐS ua al 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản số nƣớc giới, khu vực n Việt Nam 33 va n 2.1.1 Thực trạng thị trƣờng BĐS số nƣớc giới, khu vực 33 ll fu 2.1.2 Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng 38 oi m 2.1.2.1 Thực trang thị trƣờng bất động sản Việt Nam 38 at nh 2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 41 2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 54 z z 2.1 Giới thiệu chung công ty K.E.Y 54 vb ht 2.2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 55 jm 2.2.2.1 Sản phẩm (Product) 55 k gm 2.2.2.2 Giá (Prrice) 55 l.c 2.2.2.3 Phân phối ( Place) 56 om 2.2.2.4 Xúc tiến (Promotion) 55 a Lu 2.3 Khảo sát xu hƣớng nhu cầu BĐS Tp.HCM yếu tố ảnh hƣởng đến n định mua BĐS 56 định mua BĐS 63 y 2.3.3 Kết khảo sát mức độ ảnh hƣởng yếu tố liên quan đến te re 2.3.2 Kết khảo sát xu hƣớng nhu cầu 56 n va 2.3.1 Phƣơng pháp thu thập thông tin 56 Tóm tắt chƣơng 66 t to CHƢƠNG ng MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH hi ep DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY K.E.Y 3.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ công ty K.E.Y đến năm 2020 67 w 3.2 Phân tích SWOT cơng ty thị trƣờng BĐS 68 n lo ad 3.3 Giải pháp Marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS 70 y th 3.3.1 Nhóm giải pháp Marketing 70 ju 3.3.1.1 Trong ngắn hạn 70 yi pl 3.3.1.2 Trong trung dài hạn 72 ua al 3.3.2 Nhóm giải pháp nhân cho phận Marketing 73 n 3.3.2.1 Trong ngắn hạn 74 va n 3.3.2.2 Trong dài hạn 74 ll fu 3.3.3 Giải pháp tài cho công tác Marketing 75 oi m 3.3.3.1 Trong ngắn hạn 75 at nh 3.3.3.2 Trong dài hạn 75 3.3.4 Nhóm giải pháp truyền thông 75 z z 3.3.4.1 Nội 75 vb ht 3.3.4.2 Bên 76 jm 3.3.5 Nhóm giải pháp cấu tổ chức phận Marketing 76 k gm 3.3.5.1 Trong ngắn hạn 76 l.c 3.3.5.2 Trong dài hạn 76 om 3.3.6 Nhóm giải pháp quy trình kinh doanh 77 a Lu 3.4 Kiến nghị 78 n 3.4.1 Kiến nghị công ty K.E.Y 78 y Kết luận 80 te re Tóm tắt chƣơng 79 n va 3.4.2 Kiến nghị quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến BĐS 78 Tài liệu tham khảo t to Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát xu hƣớng nhu cầu nhà/đất mức độ ảnh ng hƣởng yếu tố liên quan đến định mua nhà/đất hi ep Phụ lục 2: Kế hoạch tham khảo ý kiến chuyên gia Phụ lục 3: Bảng câu hỏi tham khảo ý kiến chuyên gia w n Phụ lục 4: Một số thông tin việc tham khảo ý kiến chuyên gia khảo sát khách lo ad hàng ju y th Phụ lục 5: Dân số, diện tích quận, huyện Tp.HCM yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC BẢNG BIỂU t to Trang ng Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phòng cho thuê TP.HCM 42 hi ep Bảng 2.2: Thống kê tình hình hộ bán quý 1/2012 44 Bảng 2.3: Thống kê tình hình hộ cho thuê quý 1/2012 46 w DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ n lo ad Biểu đồ 2.1: Mức độ tăng giá BĐS từ 2006 đến 2011 38 y th Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng 41 ju Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A TP.HCM 43 yi pl Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 47 ua al Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo quận, quý 2/2012 47 n Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự nhà liền kế, quý 2/2012 48 va n Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phịng cho thuê từ quý 2/2011đến quý 2/2012 48 ll fu Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trƣờng bán lẻ, quý 2/2012 49 oi m Biểu đồ 2.9: Loại hình nhà / đất 57 at nh Biểu đồ 2.10: Diện tích nhà /đất .58 Biểu đồ 2.11: Chiều ngang nhà /đất 58 z z Biểu đồ 2.12: Vị trí nhà /đất .59 vb ht Biểu đồ 2.13: Mục đích sử dụng nhà / đất 59 jm Biểu đồ 2.14: Số tiền dự kiến mua 60 k gm Biểu đồ 2.15: Phong thủy 60 l.c Biểu đồ 2.16: Nguồn tiền mua nhà / đất 61 om Biểu đồ 2.17: Lựa chọn khu vực mua nhà / đất 62 a Lu Biểu đồ 2.18: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 n Hình 2.1: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 n va y te re 78 thảo luận phương thức, mức phí mơi giới, … ký kết hợp đồng môi giới Tiến t to hành đưa thông tin BĐS vào kênh quảng cáo BĐS công ty như: ng Bảng tin BĐS, trang web trang quảng cáo khác công ty hi ep 3.4 Kiến nghị công ty K.E.Y; với quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến lĩnh vực bất động sản w n 3.4.1 Kiến nghị công ty K.E.Y: lo Nếu xác định hướng lâu dài công ty, từ ad - ju y th cơng ty cần phải có chuẩn bị nhân lãnh đạo cấp cao cho lĩnh yi vực này, phải có chiến lược dài hạn nhân sự, chiến lược đòi pl hỏi máy hoạt động không bị ảnh hưởng cá nhân để ngăn chặn al ua đổ vỡ hệ thống mắt xích lãnh đạo bị đứt Giai đoạn đầu, tài dành cho lĩnh vực chưa lớn, sâu n va - n vào cơng ty nên hình thành phận tài riêng để tính tốn, tư vấn cho fu ll cơng ty tính hiệu dự án đầu tư, nhằm đầu tư vào dự án phù m oi hợp với cơng ty Để tránh tình trạng vỡ nợ công ty bất nh động sản, công ty nên ý đến tỷ lệ vốn vay, đề phịng tình xấu xảy at z chu kỳ bất động sản lại chuyển sang giai đoạn đóng băng z jm Nhà nước phải “trọng tài”, phải tạo “sân chơi” bình đẳng cho loại hình k - ht sản: vb 3.4.2 Kiến nghị quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến bất động gm doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực bất động sản, ưu đãi vốn vay, - om l.c quỹ đất, sách thuế, … loại hình doanh nghiệp Tạo hành lang pháp lý thơng thoáng để thu hút nguồn lực xã hội tham gia a Lu nhằm phát triển thị trường bất động sản cách lành mạnh, công khai, minh n Nghiên cứu đổi việc giao đất lâu dài cho người dân doanh nghiệp, có y người dân doanh nghiệp yên tâm đầu tư thời gian công sức te re - n vốn thông qua bất động sản va bạch, mang lại nhiều lợi ích cho người dân góp phần khơi thơng nguồn 79 tiền bạc để cải tạo đất, phát triển dự án cách bản, có tính lâu dài t to khơng mang tính chất ngắn hạn ng - Trong công bố quy hoạch địa phương cần nói rõ thêm khu hi ep nhà nước thu hồi đất Quy hoạch phải xem xét đến tính đồng khu vực, khu vực Đặc biệt trước công bố quy hoạch, dự án lớn cần cân w n nhắc tính tốn kỹ yếu tố khả thi, giảm thiểu quy hoạch dự án “treo” lo ad nay, điều mang nhiều lợi ích cho xã hội y th ju Tóm tắt chƣơng 3: Bắt đầu phương hướng nhiệm vụ phận kinh doanh yi pl bất động sản công ty K.E.Y, tác giả tiến hành dùng ma trận SWOT để đưa ua al nhóm giải pháp về: marketing, nhân sự, tài chính,… Kế đến, tác giả đưa n kiến nghị với công ty quan chức nhà nước có va n liên quan đến lĩnh vực bất động sản ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 80 Kết luận t to Bất động sản, “bất động” thật bên lại sơi động Bất ng động sản đóng vai trị quan trọng cho dù xét mối quan hệ với bất hi ep kỳ đối tượng Đối với quốc gia, bất động sản phát triển ổn định hướng kéo theo nhiều ngành phát triển, đời sống người w dân, an sinh xã hội ngược lại Là tài sản lớn quốc gia n lo ad Cịn gia đình nơi sinh sống, nơi làm việc tài y th sản lớn Đối với cá nhân nhà/đất vấn đề khơng thể khơng quan tâm, ju vấn đề hàng ngày phải đối mặt cá nhân trưởng thành yi pl Một quốc gia có sách để phát triển bất động sản khơi thơng ua al nguồn lực đất đai, góp phần cho việc phát triển kinh tế đất nước Giảm n thiểu vụ kiện kéo dài, biết phần lớn vụ kiện kéo dài va n nước ta có liên quan đến bất động sản ll fu Bất động sản phận tất yếu sống, dù muốn hay không ngày chúng oi m ta phải sử dụng đến Nếu doanh nghiệp làm tốt cầu nối người mua at nh người bán làm cho thị trường lưu thông, làm tốt việc quy hoạch xây dựng sở hạ tầng, nhà cửa tốt làm cho người dân có niềm tin vào thị trường bất z z vb động sản ht Mong giải pháp marketing giúp cơng ty K.E.Y phát triển jm thành lĩnh vực bất động sản Và hy vọng với góp sức cơng ty K.E.Y k gm làm cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói om người dân l.c chung ngày phát triển mạnh mẽ hơn, mang lại lợi ích thiết thực cho a Lu Mặc dù có nhiều cố gắng, hạn chế kiến thức, chuyên môn bất n động sản thời gian, khả nghiên cứu, nên chắn luận văn y ơn./ te re thầy cô, bạn học viên, quý đồng nghiệp độc giả gần xa, xin chân thành cảm n va khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp quý t to DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ng Tiếng Việt: hi ep Bảo Hạnh, 2012 Nhiều vụ khiếu kiện đất đai kéo dài có nhiều người tham gia Đăng tại: [Ngày truy w cập: 27/09/2012] n lo CBRE Việt Nam, 2012 Báo cáo tình hình thị trường bất động sản thành phố ad y th Hồ chí Minh quý 1/2012 [Ngày truy cập: 07/04/2012] yi pl Công ty Nghiên cứu tư vấn Savills, 2012 Báo cáo thị trường bất động sản ua al TP.HCM quý 2/2012 Đăng < http://vn.savills.com.vn/research/office- n research.aspx> [Ngày truy cập: 15/09/2012] va n Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng, 2007 Khái niệm ll fu bất động sản Đăng [Ngày truy cập: 17/03/2012] at nh Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, 2007 Đặc điểm thị trường bất động sản Đăng tại: [ngày truy cập: 21/03/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, 2007 Đặc điểm thị k 822fd662424/View/kien-thuc-thi-truong/ l.c aspx/6154d269d9bc4b3cbabee gm trường bất động sản Đăng tại: [Ngày t to 10 Landnet.vn, 2011 Hội thảo “Thực trạng giải pháp phát triển Thị trường ng BĐS Việt Nam” Đăng [Ngày truy cập: 09/05/2012] 11 Minh Huy, 2012 Thị trường bất động sản - Đáy khủng hoảng? Đăng w [Ngày truy cập: 28/09/2012] n lo 12 Minh Thành Hà Hương, 2012 Ðể thị trường bất động sản vượt qua sóng ad Đăng [Ngày truy yi pl cập: 28/09/2012] ua al 13 Ngân Hà, 2012 Phố Wall: Đến lượt BĐS “ngôi sao” Đăng n [Ngày truy cập: 15/04/2012] y 20 VnEcon.vn Phân loại Bất động sản Đăng [Ngày truy cập: 28/09/2012] a Lu 150m2 at nh Câu Diện tích phù hợp với anh / chị là: