Sau đại dịch COVID19, kinh tế Việt Nam đang được tái định hình và Cushman Wakefield tin rằng những động lực cơ bản luôn thúc đẩy sự tăng trưởng của Việt Nam sẽ không ngừng lại, bất kể cuộc khủng hoảng này có kéo dài bao lâu. Trong báo cáo này, chúng tôi sẽ mang đến một cái nhìn cận cảnh về những động lực thúc đẩy lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng, những lợi thế và thách thức chính khi đầu tư và hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam, cũng như vai trò của các ngành hàng thương mại điện tử, dược phẩm, nông nghiệp, thủy sản đối với sự phát triển của ngành logistics và kho lạnh.
Thị trường Bất động sản Công nghiệp Việt Nam BỨT TỐC ĐỂ BẮT KỊP ĐƯỜNG ĐUA Sau đại dịch COVID-19, kinh tế Việt Nam tái định hình Cushman & Wakefield tin động lực thúc đẩy tăng trưởng Việt Nam khơng ngừng lại, khủng hoảng có kéo dài Trong báo cáo này, mang đến nhìn cận cảnh động lực thúc đẩy lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng, lợi thách thức đầu tư hoạt động lĩnh vực Việt Nam, vai trò ngành hàng thương mại điện tử, dược phẩm, nông nghiệp, thủy sản phát triển ngành logistics kho lạnh TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CÔNG NGHIỆP Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trải qua 35 năm hình thành phát triển với mục tiêu trở thành cường quốc sản xuất Châu Á Kể từ thời kỳ Đổi Mới năm 1986, đất nước tập trung vào nơng nghiệp cơng nghiệp nhẹ Hầu hết nhà sản xuất có quy mơ vừa nhỏ với khoảng 335 đất dành riêng cho ngành công nghiệp Năm 1995, Việt Nam gia nhập Hiệp hội nước Đông Nam Á (ASEAN) Đây xem tảng cho sách đối ngoại đất nước, mở giai đoạn hội nhập khu vực khía cạnh đóng vai trị thúc đẩy thương mại đầu tư đa phương Sau thập kỷ, số lượng hiệp định thương mại tự tăng đáng kể Phát triển công nghiệp nở rộ chất lượng số lượng nhờ vào sách triển khai dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng Tổng diện tích đất dành cho cơng nghiệp tồn lãnh thổ vượt 100.000 vào năm 2022, theo báo cáo tập đoàn tư vấn đầu tư bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield Sự tăng trưởng ngoạn mục có nhờ vào phát triển kinh tế mạnh mẽ theo hướng xuất khuyến khích kinh doanh sản xuất Điều thể rõ qua việc tập trung phát triển khu công nghiệp kinh tế trọng điểm ba miền Bắc, Trung Nam Việt Nam quốc gia sở hữu nguồn lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp Những yếu tố góp phần thu hút lượng vốn đầu tư đáng kể từ tập đoàn nước ngồi, điển Samsung cơng bố vốn đầu tư lũy kế đạt 18 tỷ USD vào Việt Nam, tính đến hết năm 2021 Gói đầu tư góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ tăng trưởng thị trường Việt Nam mắt nhà đầu tư khắp giới Với nỗ lực to lớn từ Chính phủ việc đưa đất nước lên tầm cao chuỗi giá trị cơng nghiệp tồn cầu Việt Nam điểm đến hấp dẫn ngành công nghiệp khu vực Đông Nam Á CẠNH TRANH TRONG KHU VỰC Các quốc gia Đông Nam Á chiếm ưu việc thu hút nhà sản xuất từ tay Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng nước gia tăng sở hạ tầng cải thiện Điều giúp hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp nước Đông Nam Á gia tăng đáng kể, với hiệu suất đầu tư số thị trường kỳ vọng vượt 10% Hiện có 260 khu cơng nghiệp hoạt động khắp Việt Nam, với 75 khu công nghiệp quy hoạch Tổng cộng 335 khu cơng nghiệp có diện tích 100.000 Rõ ràng điều cho thấy mức độ phát triển diễn vùng trọng điểm kinh tế phía Nam phía Bắc Trong đó, bật Đồng Nai Bình Dương có nguồn cung dồi hành lang phía Nam, ngành cơng nghiệp cơng nghệ tơ có bước phát triển đáng kể miền Bắc So với Indonesia, Malaysia Philippines, giá đất cơng nghiệp Việt Nam cịn tương đối thấp Các kiện nhấn mạnh nhu cầu đa dạng hóa rủi ro diễn ra, tạo hội cho nhà đầu tư nhà phát triển tận dụng chuyển động để tìm hội tham gia vào thị trường Tuy nhiên, việc dịch chuyển công xưởng từ quốc gia sang quốc gia khác diễn sớm chiều, kèm với chi phí đầu tư đáng kể cần có thời gian để hiểu động lực quốc gia mạng lưới chuỗi cung ứng có Những thị trường hàng đầu nhà sản xuất hướng đến Việt Nam Indonesia Trong Indonesia kỳ vọng tăng trưởng nhờ vào ổn định tiền tệ thay đổi sách kinh tế Thế mạnh Việt Nam trị ổn định, có lực lượng lao động trẻ với tay nghề cao dồi dào, chi phí lao động tương đối thấp so với nước khu vực, ⅓ Trung Quốc Việt Nam có tiềm trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, thị trường bất động sản công nghiệp đa dạng hóa nhiều giai đoạn phát triển khác Các nhà đầu tư nước ngồi doanh nghiệp cần có hiểu biết sâu sắc bối cảnh thị trường trước lập kế hoạch hoạt động đầu tư công nghiệp Mức lương tối thiểu nước ASEAN nổi, 221USD/tháng Mức lương tối thiểu (US$/tháng) $300 $250 $200 $150 $100 $50 $0 Indonesia Malaysia Philippine Thái Lan Việt Nam Cambodia Myanmar Nguồn: Nhiều nguồn, Cushman & Wakefield Giá đất cơng nghiệp trung bình nước ASEAN nổi, 116US$/ha $180 $160 Industrial Land Price (US$/ha) $140 Emerging ASEAN Average: US$116/ha $120 $100 $80 $60 $40 $20 $0 Indonesia Malaysia Philippine Nguồn: Nhiều nguồn, Cushman & Wakefield Research Thái Lan Việt Nam Cambodia Myanmar ƯU ĐÃI CỦA CHÍNH PHỦ Việt Nam định hướng kinh tế tập trung xuất khẩu, chinh mà Chính phủ nỗ lực tạo môi trường thuận lợi cho công ty hoạt động đầu tư vào Việt Nam với nhiều hình thức ưu đãi, khuyến khích kinh doanh theo bảy mơ sau: Định nghĩa Tài liệu pháp luật liên quan Một số ví dụ ưu đãi Dự án đại diện Khu công nghiệp (KCN) Là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản Nghị định số xuất hàng công nghiệp thực dịch vụcho sản 82/2018/NĐ-CP xuất công nghiệp, thành lập theo điều kiện, trinh tự thủ tục pháp luật quy định Giảm thuế miễn thuế nhập VSIP, Amata, Loteco, Mỹ Xuân, Nhơn Trạch, Biên Hòa Khu chế xuất Là KCN chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực Nghị định số 82/2018/NĐ-CP dịch vụ cho sản xuất hàng xuất hoạt động xuất khẩu, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục áp dụng KCN; ngăn cách với khu vực bên theo quy định áp dụng khu phi thuế quan quy định pháp luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; theo định nghĩa Là khu kinh tế kỹ thuật đa chức thành Luật Công lập để thực công tác nghiên cứu phát triển nghệ cao (R&D) ứng dụng công nghệ cao, ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, Nghị định 99 đào tạo nhân lực công nghệ cao, sản xuất mua bán sản phẩm công nghệ cao cung ứng dịch vụ công nghệ cao Giảm thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN miễn thuế xuất nhập số mặt hàng Tân Thuận, Linh Trung Giảm thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN miễn thuế xuất nhập số mặt hàng Dịch vụ quản lý cửa Hòa Lạc, SHTP, Đà Nẵng Khu công nghệ cao Trung tâm Công nghệ thông tin Là khu tập trung hoạt động nghiên cứu - phát triển, đào tạo, sản xuất kinh doanh sản phẩm, dịch vụ CNTT, cung cấp hạ tầng, cung ứng dịch vụ CNTT cho tổ chức, doanh nghiệp hoạt động khác liên quan đến CNTT Luật CNTT 2006 Luật công nghệ cao năm 2008 Nghị định số 154/2013/NĐ-CP Giảm thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN miễn thuế xuất nhập số mặt hàng Dịch vụ quản lý cửa Được giao đất thuê đất Công viên phần mềmQuang Trung, Trung tâm giao dịch CNTT Hà Nội Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Một khu vực sản xuất tập trung, nơi ứng dụng công nghệ cao sản xuất sản phẩm nơng nghiệp có chất lượng, suất, giá trị gia tăng cao thân thiện với môi trường theo quy định pháp luật Luật công nghệ cao năm 2008 Nghị định số 210/2013/NĐ-CP Ưu đãi sử dụng đất miễn, giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất Nhà nước hỗ trợ đầu tư, bao gồm hỗ trợ tuyển dụng đào tạo nguồn nhân lực, khả tiếp cận ngân sách trung ương/tỉnh thành Mộc Châu, Cầu Diễn, Hậu Giang, Phú Yên, TP.HCM Khu kinh tế (KKT) KKT khu vực có ranh giới địa lý xác định; bao gồm khu chức gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, KCX, KCN, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành khu chức khác; thành lập để thực mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế – xã hội bảo vệ quốc phòng, an ninh KKT bao gồm KKT ven biển KKT cửa khẩu, trừ trường hợp có quy định riêng loại hình KKT Nghị định số 82/2018/NĐ-CP Giảm thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN miễn thuế xuất nhập số mặt hàng Được hưởng ưu đãi áp dụng cho địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, Luật Hợp tác xã luật thuế khác Đình Vũ-Cát Hải, Đơng Nam Nghệ An, Vũng Áng, Hòn La Khu kinh tế cửa Khu kinh tế cửa Việt Nam không gian kinh tế xác định, gắn với cửa quốc tế hay cửa quốc gia, có dân cư sinh sống áp dụng chế, sách phát triển đặc thù, phù hợp với đặc điểm địa phương sở nhằm mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao dựa việc quy hoạch, khai thác, sử dụng, phát triển bền vững nguồn lực, Chính phủ Thủ tướng định thành lập Quyết định 01/2018/QĐTTg An Giang, Lao Bảo, Đồng Tháp, Bờ Y, Móng Cái, Lào Cai Khu kinh tế ven biển Khu kinh tế ven biển loại hình khu kinh tế mở tổng hợp khu vực ven biển địa bàn lân cận, thành lập, phát triển theo điều kiện, trình tự thủ tục quy định pháp luật Việt Nam Nghị định số 82/2018/NĐ-CP Quyết định số 126/2009/QĐ-TTg Các dự án đăng kí Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư,…theo Quyết định 72/2013 tiếp tục hưởng ưu đãi sau cho thời gian lại dự án: Chính sách đầu tư tín dụng; Chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; ưu đãi tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền sử dụng đất; Chính sách phí, lệ phí liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước Ban quản lý khu kinh tế cửa Giảm thuế GTGT, thuế TNDN, thuế TNCN miễn thuế xuất nhập số mặt hàng Nguồn: Nhiều nguồn, tài liệu pháp luật Chính phủ Việt Nam https://vision-associates.com/vi/industrial-zones-and-export-processing-zones/ Vân Đồn, Đình Vũ – Cát Hải, Nghi Sơn Thanh Hóa, Đơng Nam Nghệ An KHU CƠNG NGHIỆP MIỀN BẮC Khu vực miền Bắc Việt Nam bao gồm 25 tỉnh thành phố Tổng diện tích đất công nghiệp năm tỉnh chủ chốt bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc Hưng Yên khoảng 10.000 Các khu công nghiệp hoạt động phát triển chủ yếu tập đoàn nội địa Ngồi cịn có số nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường từ sớm đến từ Singapore, Đài Loan Nhật Bản Tuy thị trường công nghiệp khu vực miền Bắc thành lập sau so với phía Nam, tỉnh cơng nghiệp lại hấp dẫn ngành công nghiệp công nghệ cao tiên tiến Hầu hết dự án khu công nghiệp lấp đầy ổn định với tỷ lệ trung bình khoảng 80% Giá thuê đất khu cơng nghiệp trung bình đạt 109 USD/m2/kỳ hạn th Trong đó, giá th đất cơng nghiệp bình qn Hà Nội cao so với tỉnh phía Bắc, đạt 139,9 USD/m2/kỳ thuê Với mạng lưới giao thông vận tải phát triển cách toan diện đồng bao gồm hệ thống vận tải chinh như: đường biển, đường sắt, đường hàng không Tạo điều kiện thuận lời cho khu vực miền Bắc dễ dàng kết nối với tỉnh khác khắp Việt Nam nước Châu Á Với vị tri kề cận, ưu đãi từ Chính phủ, chi phí lao động cạnh tranh, mơi trường trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực hiệp định thương mại tự ký kết Thị trường công nghiệp miên Bắc lựa chọn ‘sáng giá’ dành cho nhà sản xuất tịan cầu có nhu cầu mở rộng cơng xưởng bên ngịai Trung Quốc Khu cơng nghiệp miền Bắc 3,500 120% 3,000 100% 2,500 80% 2,000 60% 1,500 40% 1,000 20% 500 Hà Nội Bắc Ninh Hải Phòng Hưng Yên Vĩnh Phúc Nguồn cung (ha) 0% Tỷ lệ lấp đầy Nguồn: Cushman & Wakefield Giá thuê (USD/m2/kỳ thuê) Vĩnh Phúc Hưng Yên Hải Phòng Bắc Ninh Hà Nội 20 Nguồn: Cushman & Wakefield 40 60 80 100 120 140 160 Các chủ đầu tư IP hàng đầu miền Bắc Diện tích (ha) Kinh Bac City 1,248 Deep C 1,248 Viglacera 1,051 TNI Holdings 684 VSIP 634 Hoa Phat 620 Sao Do 600 Sumitomo 427 IDICO 233 VINA - CPK JSC 220 Nguồn: Cushman & Wakefield Ngành sản xuất miền Bắc Tỷ lệ Máy tính, điện tử quang học 25% Máy móc thiết bị 15% Kim loại chế tạo 12% Ơ tơ 7% Hóa chất 6% Khác 35% Nguồn: Cushman & Wakefield Thị trường công nghiệp miền Bắc ‘tỏa sáng’ nhờ vào việc tập trung đầu tư vào giao dục sở hạ tầng phát triển đồng Tuy nhiên, thị trường công nghiệp thiếu đa dạng ngành nghề việc tập trung nguồn lực vào số tập đồn lớn dẫn đến nguy thiếu hụt lao động hội thu hút vốn đầu tư từ doanh nghiệp ngành khác KHU CÔNG NGHIỆP MIỀN TRUNG Khu vực miền Trung Việt Nam bao gồm 14 tỉnh - thành phố, Đà Nẵng Quảng Nam nơi tập trung chinh hoạt động công nghiệp đô thị lớn khu vực Thị trường cơng nghiệp miền Trung có tăng trưởng chậm so sánh với khu vực miền Bắc khu vực miền Nam ‘sinh sau đẻ muộn’ Điều đồng thời yếu tố tiềm cho phát triển thời gian tới với nguồn cung sẵn có dồi dào, vùng lại bước lên giai đoạn cao chịu áp lực việc khan nguồn cung Tổng nguồn cung công nghiệp bốn tỉnh – thành phố trọng điểm Miền Trung bao gồm Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định khoảng 7,500 ha, với tỷ lệ lấp đầy đạt 67% Giá thuê trung bình khu vực miền Trung cạnh tranh mức 34 USD/m2/kỳ thuê, 30% so với giá thuê miền Bắc 25% so với giá th miền Nam Trong đó, nhóm ngành cơng nghiệp chủ chốt miền Trung công nghiệp chế biến thực phẩm, ngành cơng nghiệp nặng, dầu khí lượng Miền Trung trung tâm ngành công nghiệp nhẹ truyền thống dệt may giày dép, kim loại, gỗ đồ nội thất Nhờ quỹ đất lớn với giá thuê đất thấp khu vực khác hệ thống cảng biển dày đặc; Khu vực miền Trung hấp dẫn nhiều nhà sản xuất công nghiệp quốc tế 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 Khu công nghiệp miền Trung Đà Nẵng Quảng Nam Quảng Ngãi Nguồn cung (ha) Bình Định 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Tỷ lệ lấp đầy Nguồn: Cushman & Wakefield Giá thuê (USD/m2/kỳ thuê) Bình Định Quảng Ngãi Quảng Nam Đà Nẵng Nguồn: Cushman & Wakefield 20 40 60 80 100 Các chủ đầu tư IP hàng đầu miền Trung Diện tích (ha) Dung Quat Economic Zone Authority VSIP Kinh Bac City Hoang Thinh Dat Corp Binh Dinh Investment Daizico Ky Ha Chu Lai Hong Yeong Co Ltd CIZIDCO UID Da Nang 2,500 980 710 450 390 350 340 270 260 250 Nguồn: Cushman & Wakefield Ngành sản xuất miền Trung Tỷ lệ Quần áo & Giày dép 23% Kim loại chế tạo 16% Gỗ & Nội thất 14% Chế biến thức ăn 10% Máy móc & thiết bị 7% Hóa chất 6% Khác 24% Nguồn: Cushman & Wakefield Với thời tiết có phần khắc nghiệt so với miền Bắc miền Nam, khu vực miền Trung gặp nhiều khó khăn việc thu hút lao động tay nghề cao Tuy nhiên, quỹ đất cơng nghiệp cịn dồi mấu chốt đáp ứng đươc nhu cầu phát triển mở rộng tương lai nhà đầu tư Chính quyền khơng ngừng nỗ lực việc cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế thu hút nhân tài KHU CÔNG NGHIỆP MIỀN NAM Khu vực miền Nam Việt Nam bao gồm 17 tỉnh thành phố, đó, khu vực TP.HCM tỉnh lân cận khu vực kinh tế sơi động tồn quốc Nguồn cung đất cơng nghiệp năm tỉnh chủ chốt khu vực miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu đạt 25.000 Giá thuê đất trung bình đạt khoảng 135 USD/m2/kỳ th Trong đó, TP.HCM dẫn đầu so với tỉnh lại với 198 USD/m2/kỳ, cao gấp đơi Bình Dương Bà Rịa Vũng Tàu Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt 89% Mặc dù chịu ảnh hưởng giãn cách xã hội năm 2021, nhu cầu mặt công nghiệp mạnh mẽ, điển hình thương vụ thuê Coca-Cola KCN Phú An Thạnh LEGO thuê KCN VSIP Khu vực miền Nam có mạng lưới hạ tầng giao thông phát triển đồng với: đường biển, đường sắt, đường hàng không, thuận lợi cho giao thương với khu vực khác nước toàn giới Nhu cầu mạnh mẽ nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có chất lượng cao với dịch vụ liên quan đến từ doanh nghiệp vừa nhỏ thành lập khu vực TP.HCM tỉnh lân cần khu vực kinh tế sôi động nước, góp phần thúc đẩy khu vực miền Nam trở thành điểm đến ưa thích nhà sản xuất tham gia vào Việt Nam Là trung tâm phát triển công nghiệp lâu đời đầu tiên, miền Nam tập trung số lượng lớn ngành nghề truyền thống cao su nhựa ngành công nghiệp dệt may 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 Khu công nghiệp miền Nam 95% 90% 85% 80% TP.HCM Bình Dương Đồng Nai Nguồn cung (ha) Long An BR-VT 75% Tỷ lệ lấp đầy Nguồn: Cushman & Wakefield Giá thuê (USD/m2/kỳ thuê) BR-VT Long An Đồng Nai Bình Dương TP.HCM Nguồn: Cushman & Wakefield 50 100 150 200 250 Các chủ đầu tư IP hàng đầu miền Nam Diện tích (ha) Becamex 2,088 Vietnam Rubber Group 2,006 IDICO 1,724 Tin Nghia 1,627 VSIP 1,225 Sonadezi 1,066 Tan Thuan IPC 1,037 IZICO 755 Phu An Thanh JSC 692 Hai Son Co., Ltd 553 Nguồn: Cushman & Wakefield Ngành sản xuất miền Nam Tỷ lệ Quần áo & Giày dép Cao su & nhựa Máy tính, điện tử quang học Kim loại chế tạo Chế biến thức ăn Gỗ & Nội thất Máy móc & thiết bị Hóa chất Khác 12.30% 10.80% 9% 8.80% 7.30% 6.60% 5.70% 5.60% 33.900% Nguồn: Cushman & Wakefield Miền Nam có khoảng cách đường đường thủy xa Trung Quốc khu vực khác, khiến khoảng cách thời gian vận chuyển công xưởng trở ngại cho nhà sản xuất Điều đặt nhu cầu cấp thiết việc phát triển sở hạ tầng chất lượng cao miền Nam nhằm tăng tính cạnh tranh với vùng kinh tế khác nước khu vực NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF) Với biến động thị trường bất động sản công nghiệp nay, với việc nhà đầu tư nước “du nhập” vào Việt Nam ngày nhiều, hình thức cho thuê nhà xưởng xây sẵn có mặt Việt Nam khoảng năm trước trở thành xu hướng đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh nhiều chủ doanh nghiệp, công ty lựa chọn Bởi mơ hình giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí, nhanh chóng vào trình hoạt động sản xuất Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tỉnh trọng điểm miền Bắc, miền Trung miền Nam đạt 6.203.192 m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 79% Nguồn cung chủ yếu phát triển nhà đầu tư nước, số nhà đầu tư nước đến từ Hoa Kỳ, Singapore, Nhật Bản Các dự án tiêu biểu hoàn thành năm qua bao gồm xưởng cao tầng Kizuna Long An với 50.000 m2 hay Frasers Phú Tân Bình Dương với khoảng 40.000 m2 nguồn cung vào thị trường Thị trường nhà xưởng xây sẵn tiếp tục hoạt động hiệu quả, bất chấp ảnh hưởng tiêu cực từ Covid Trong Q1 2022, giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn trở lại mức thời điểm trước giãn cách khoảng 4,0 USD/m2/tháng, đạt mức tăng trưởng gần 5% theo năm Các chủ đầu tư RBF hàng đầu Việt Nam Kinh Bac City BWID Shenzhen Shenyue Kizuna JV JSC Amata Thang Long IP KTG Industrial Mapletree FU CHUAN Ltd Tanimex Các mẫu nhà xưởng xây sẵn có hệ thống sở hạ tầng, hệ thống thơng gió, rác thải khơng gian sản xuất Tất thiết kế cách tối ưu, sẵn sàng để doanh nghiệp đến thuê Hiện tại, thị trường có loại hình nhà xưởng xây sẵn cho thuê Đó nhà xưởng xây sẵn thấp tầng nhà xưởng xây sẵn cao tầng Diện tích (m2) 577,000 488,000 263,000 222,000 197,500 181,500 181,000 181,000 174,000 162,400 Nguồn: Cushman & Wakefield Nhà xưởng xây sẵn 1,600,000 Giá thuê (USD/m2/tháng) 120% 1,400,000 100% Bình Định Quảng Ngãi Quảng Nam Đà Nẵng 1,200,000 80% 1,000,000 800,000 60% 600,000 40% 400,000 Vĩnh Phúc Hưng Yên Hải Phòng Bắc Ninh Hà Nội BR-VT Long An 20% 200,000 0% Nguồn cung (m2) Nguồn: Cushman & Wakefield Tỷ lệ lấp đầy Đồng Nai Bình Dương TP.HCM 0.0 1.0 Nguồn: Cushman & Wakefield 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 NHÀ KHO XÂY SẴN Cũng tương tự nhà xưởng xây sẵn, khu vực nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, mơ hình kho cao tầng bắt đầu xuất nhằm tạo không gian lưu trữ lớn cho nhu cầu công ty thương mại điện tử Nhà kho xây sẵn cho phép công ty giao đơn hàng nhanh cách đặt kho hàng gần với người tiêu dùng Sự phát triển theo cấp số nhân thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt mơ hình kho bãi tăng trưởng đáng kể 10 năm qua nguồn cung nhà kho xây sẵn 14 tỉnh miền Bắc, miền Trung miền Nam đạt 5.245.943 m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90% Sự tăng trưởng tích cực ngành công nghiệp giúp đà tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu từ doanh nghiệp sản xuất nước & quốc tế - doanh nghiệp sản xuất nước dần sử dụng dịch vụ logistics nhiều Tương tự, giá thuê trung bình kỳ vọng có tăng trưởng cao giai đoạn tới, nhu cầu với dự án tiêu chuẩn cao doanh nghiệp Do nhu cầu sử dụng kho phát sinh từ đứt gãy chuỗi cung ứng năm ngối, giá th trung bình kho xây sẵn chứng kiến mức tăng trưởng tích cực Chi tiết hơn, Q1 2022, giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt 3.4 USD/m2/tháng Các chủ đầu tư RBW hàng đầu Việt Nam BWID Mapletree SNP TTC Dang Huynh An Binh JSC Tin Nghia Corp Sotrans Cainiao Dong Tam Group Daiwa House Thị trường nhà kho xây sẵn tương đối phân khúc bất động sản công nghiệp, phát triển theo sau hoạt động doanh nghiệp sản xuất Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 tạo nên tác động tích cực đến thị trường kho vận, tính đến Q1 2022 Diện tích (m2) 585,000 469,000 270,000 194,500 181,000 177,500 156,200 116,400 115,000 85,000 Nguồn: Cushman & Wakefield Nhà kho xây sẵn Giá thuê (USD/m2/tháng) 1,600,000 120% 1,400,000 100% 1,200,000 80% 1,000,000 800,000 60% 600,000 40% 400,000 20% 200,000 0% Bình Định Quảng Ngãi Quảng Nam Đà Nẵng Vĩnh Phúc Hưng Yên Hải Phòng Bắc Ninh Hà Nội BR-VT Long An Đồng Nai Bình Dương TP.HCM 0.0 Nguồn cung (m2) Nguồn: Cushman & Wakefield Tỷ lệ lấp đầy 1.0 2.0 3.0 Nguồn: Cushman & Wakefield 4.0 5.0 6.0 THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ – ĐÒN BẨY TĂNG TRƯỞNG CHO NGÀNH LOGISTICS Trải qua giai đoạn dịch bệnh Covid19, thành phố áp dụng biện pháp giãn cách xã hội thúc đẩy thị trường thương mại điện tử Việt Nam tăng trưởng ‘ngoạn mục’ thâm chí thay đổi thói quen ‘đi chợ’ nhiều người Giải pháp mua bán qua điện thoại áp dụng vào mặt sống, đặc biệt mặt hàng thực phẩm, tiêu dùng nhanh dược phẩm Thậm chí thời gian qua có nhiều mơ hình sáng tạo đời chợ giúp, mua thực phẩm tươi sống sơ chế sẵn theo siêu thị điện tử Việt Nam sở hữu tầng lớp dân số trẻ nhạy bén với công nghệ, hứa hẹn yếu tố lớn thúc đẩy tăng trưởng thương mại điện tử xa tương lai Những thay đổi đáng kể hành vi tiêu dùng người đô thị Việt Nam thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp ngắn hạn dài hạn Rõ ràng lượng đơn đặt hàng mua bán hàng hóa tăng cao cách đột ngột khiến nhà phát triển thương mại điện tử phải tìm giải trữ lượng hàng nhiều lúc để đáp ứng nhu cầu Các nhà sản xuất hàng thiết yếu phải tìm diện tích kho xưởng cho nhu cầu mở rộng, đồng thời xem xét lại mặt chuỗi cung ứng Khi làm việc với nhà đầu tư, chúng tơi nhận thấy khách hàng có nhiều nhu cầu th kho xưởng có diện tích khoảng 15 hecta phải có vị trí gần trung tâm kết nối dễ dàng với trung tâm Nhu cầu có tính biến động cao mùa cao điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ Nhu cầu mua hàng đặc biệt tăng mạnh dịp lễ hội Giáng Sinh, Tết, Ngày Phụ Nữ, tảng thương mại liên tục tung chiến lược khuyến quảng cáo để thúc đẩy nhu cầu giao dịch điện tử Lễ Độc Thân 11/11, Black Friday 27/11 Nhà sản xuất, nhà điều hành thương mại điện tử, nhà vận hành khâu logistics hoạt động hết công suất để giao đơn hàng nhanh hiệu hết Nền tảng mua bán điện tử có khả giao hàng vịng ngày chiến thắng đua giành thị phần Cũng đại dịch covid-19 chứng kiến hàng loạt kiện gián đoạn chuỗi cung ứng tịan cầu Chính vậy, giảm thiểu rủi ro gián đoạn, nhiều chủ doanh nghiệp tìm cách giảm phụ thuộc vào quốc gia công ty làm nguồn cung cấp, đồng thời khu vực hóa chuỗi cung ứng họ để rút ngắn khoảng cách với khách hàng chặng cuối Đây thời cho nhà đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam đầu tư vào hạng mục kho xưởng xây sẵn có vị trí gần bến xe, sân bay cảng Kho xưởng có vị trí gần phương tiện giao thơng cơng cộng đường sắt có nhiều lợi nhà sản xuất tối ưu hóa cho trình vận chuyển nhằm giảm bớt phụ thuộc vào xe tải Thương mại điện tử Việt Nam đoạn đường dài phát triển thương mại điện tử dự kiến đòn bẩy cho phát triển ngành bất động sản hậu cần tương lai TIỀM NĂNG CỦA NHÀ KHO LINH HOẠT Trong ba năm qua, đô thị lớn Việt Nam chứng kiến gia tăng mạnh mẽ nhu cầu giao hàng nhanh ngày, điều làm nhu cầu thuê nhà kho có vị trí gần khu dân cư tăng lên chóng mặt Nhà kho nhỏ phải gần với người tiêu dùng cuối đặt nhiều vị trí thành phố Nhu cầu cao khiến nguồn cung nhà kho xây sẵn có vị trí tốt trở nên khan Theo Cushman & Wakefield cho biết, nguồn cung nhà kho xây sẵn thường nằm vùng ngoại ô thị với diện tích 10.000 m2, khơng có nhiều hệ thống kho bãi đáp ứng nhu cầu Chính vậy, việc kết nối khách hàng với mạng lưới nhà xưởng sẵn sàng cho thuê lại không gian trống gần trung tâm, mơ hình mà chúng tơi gọi ‘nhà kho linh hoạt’ giải vấn đề tồn đọng cho doanh nghiệp tăng khả cạnh tranh thời đại thương mại điện tử Nhu cầu mua sắm người tiêu dùng thay đổi theo mùa lễ hội Đặc biệt sản phẩm thời trang hàng tiêu dùng Chính vậy, công ty thương mại điện tử dần nhận thấy việc thuê nhà kho lớn mà nhu cầu mua sắm thay đổi lên xuống theo mùa tạo nhiều không gian trống vài thời điểm, họ cho th lại không gian với doanh nghiệp bán mặt hàng khác đắt mùa Ví dụ, cơng ty bán đồ trang trí cho dịp Tết cần nhiều kho vào đầu năm mới, nên năm nhà kho trống Thay vào đó, họ cho công ty bán đồ phụ kiện mùa hè thuê lại để kiếm lợi nhuận việc cho thuê Với mơ hình linh hoạt giúp nhà kho cần sử dụng nhiều không gian mùa cao điểm định, để mùa thấp điểm họ linh hoạt cho bên thứ ba Đây thị trường ngách tiềm doanh nghiệp tối ưu khơng gian kho bãi, mang lại linh hoạt hiệu cao cho chuỗi cung ứng họ Khi nhà kho sẵn sàng cho thuê lại không gian trống thời điểm Họ đăng tải thơng tin lên ứng dụng khách thuê có nhu cầu phù hợp tìm th Mơ hình linh hoạt giải tóan thiếu nhà kho tránh lãng phí Thị trường khơng gian cơng nghiệp linh hoạt dịch vụ tương đối đa số công ty nghiên cứu nhiều Mô hình giúp "giảm thiệt hại lên chuỗi cung ứng tình khó lường trước giúp cho q trình vận chuyển hàng hóa đến tay khách hàng liền mạch Nền kinh tế chia sẻ phổ biến Việt Nam Bằng chứng thành cơng mơ hình văn phịng chia sẻ co-working năm qua Do đó, chúng tơi tin rằng, mơ hình chia sẻ nhà kho xây sẵn đón nhận ủng hộ tích cực từ bên tham gia thị trường Mơ hình xuất lần Mỹ có xu hướng phát triển nhiều quốc gia có lượng tiêu dùng gia tăng mạnh mẽ Chúng tin cách mơ hình kho bãi linh hoạt vận hanh thành công Việt Nam kỳ vọng sớm có nhà đầu tư tham gia phát triển mơ hình Việt Nam Đặc biệt bối cảnh nhu cầu thương mại điện tử tăng theo cấp số nhân Đòi hỏi nhiều khơng gian kho bãi có diện tích nhỏ nhiều địa điểm để hàng hóa trao tay người tiêu dùng nhanh KHO VẬN LẠNH DỰ KIẾN SẼ TĂNG TRƯỞNG BỨT PHÁ Lĩnh vực kho vận lạnh Việt Nam hai năm gần đạt sức hút mạnh mẽ, thúc đẩy đơn hàng xuất nhập thuốc vaccine, với tăng trưởng ‘vũ bão’ giao nhận thực phẩm thương mại điện tử dự kiến đạt 15 tỷ USD năm 2025, theo báo cáo e-Conomy Google Temasek Thu nhập khả dụng tầng lớp trung lưu ngày đơng đảo cho phép người tiêu dùng có nhiều nhu cầu tiếp cận sản phẩm hữu tươi ngon chất lượng Nhờ đó, nhu cầu kho vận lạnh gia tăng, đẩy mạnh xu hướng đầu tư vào chuỗi cung ứng lạnh hội phát triển Theo báo cáo Cushman & Wakefield ghi nhận có lượng lớn tài sản khoản cao thị trường phát triển Châu Á Các nhà đầu tư sáng suốt nóng lịng tìm hội để bước chân vào phân khúc ngách này, thông qua dự án đầu tư hay mua bán sáp nhập Chuỗi cung ứng lạnh trình bảo quản sản phẩm mức nhiệt độ thấp suốt chuỗi cung ứng từ sản xuất đến tiêu thụ Kho vận lạnh liên quan đến việc sử dụng kho bảo quản lạnh phương tiện vận tải cách nhiệt để phân phối hàng hóa Các phương tiện vận tải bao gồm xe tải, tàu hỏa, tàu thủy máy bay có khoang đông lạnh Nguồn cung chuỗi cung ứng lạnh cho nơng nghiệp có ba kênh bao gồm thực phẩm chế biến nhập khẩu, thủy sản rau ướp lạnh thị trường nội địa Khác với loại kho khơ thơng thường, kho lạnh cần có thêm trang bị cách nhiệt phận học để trì nhiệt độ, độ ẩm kho mức thấp Điều có nghĩa kho lạnh cần nguồn cấp điện ổn định để tránh tình trạng hàng hóa bị hư hỏng Các loại kho lạnh bao gồm kho đơng lạnh, kho làm lạnh kho làm mát, có phạm vi nhiệt độ khác nhau: - Nhiệt độ kho đông lạnh thường yêu cầu từ -40 độ C đến -10 độ C - Nhiệt độ kho làm lạnh thường từ -5 độ C đến +10 độ C - Nhiệt độ kho làm mát dao động từ + độ C đến + 15 độ C Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, “So với thị trường phát triển khu vực, thị trường chuỗi cung ứng lạnh Việt Nam non trẻ manh mún.” Thị trường chuỗi cung ứng lạnh Việt Nam đạt khoảng 169 triệu USD vào năm 2019 Trong bối cảnh ngành kho vận lạnh bùng nổ để phục vụ nhu cầu phân phối vaccine tăng trưởng chế biến thủy sản nhu cầu tiêu dùng, thị trường dự kiến chạm mốc 295 triệu USD vào năm 2025, tức tăng trưởng khoảng 12% hàng năm, theo báo cáo Cushman & Wakefield Kho lạnh nhìn chung tập trung thành cụm, hầu hết khu công nghiệp cảng sơng, cảng biển Hai nhánh thị trường nước kho lạnh thương mại kho lạnh tự vận hành Thị trường kho lạnh phát triển khu vực phía Nam, phần lớn phát triển ngành thủy sản nông nghiệp Trong đó, tỉnh Long An tập trung nhiều kho lạnh kết nối chặt chẽ với vựa nông sản Đồng sơng Cửu Long có vị trí kề cận TP.HCM Kho lạnh có giá th cao nhiều so với loại kho khô thông thường Tùy thuộc vào loại thiết bị bảo quản lạnh (ướp lạnh tủ đơng), mức phí th dao động từ 50% đến 100% chí cao Giá thuê kho cho sản phẩm ướp lạnh đông lạnh dao động từ 45-90 USD mét vuông Giá thuê bảo quản dược phẩm từ 45 đến 160 USD mét vuông Giá thuê pallet rơi vào khoảng 16.000 – 30.000 VNĐ ngày, theo báo cáo Cushman & Wakefield Các doanh nghiệp cạnh tranh nhiều tiêu chí bao gồm sức chứa kho bãi, số lượng pallet, đội xe tải cải tiến chuyên dụng, phạm vi nhiệt độ, phạm vi mạng lưới kho bãi vị trí “Do khan loại kho lạnh chuyên biệt, nhu cầu vượt cung, nên khả tăng giá cao Mặc dù chi phí đầu tư vào trang thiết bị kho lạnh ngày tốn chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt máy móc, giá thuê cao lại động lực mạnh mẽ để chủ đầu tư sẵn sàng xây dựng dự án kho lạnh Các nhà đầu tư chủ tài sản cân nhắc phương án chuyển đổi kho thông thường thành kho lạnh để khai thác phần chênh lệch phí thuê,” bà Trang Bùi chia sẻ Chuyên gia Cushman & Wakefield dự báo có nhiều thương vụ M&A diễn ra, nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn đầu trước loại tài sản trở nên phổ biến thu lợi nhuận vốn cao Tuy nhiên, chuỗi cung ứng lạnh Việt Nam phải đối mặt với nhiều thử thách để tiến lên giai đoạn q trình phát triển logistics cơng nghiệp, trở nên cạnh tranh chí trước nước khác Trong trung dài hạn, phát triển sở hạ tầng chìa khóa để tăng nguồn cung chuỗi lạnh, bao gồm trung tâm kho vận chuyên biệt, kết nối đa phương thức Tại khu vực trọng điểm phía Nam, Đường vành đai & 4, đường cao tốc đến cửa Mộc Bài dự án cảng Cái Mép, sân bay quốc tế Long Thành, với thành phố cảng Hiệp Phước phục vụ cung ứng mặt hàng cao cấp triển khai hỗ trợ cho phát triển ngành năm tới Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới Việt Nam bao gồm thời gian chi phí cịn cần nhiều cải tiến đáng kể Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chi phí xuất nhập cạnh tranh so với hầu khu vực Thị trường kho lạnh dự kiến tăng trưởng bứt phá bên cạnh tiến phát triển y dược Thậm chí sau đại dịch kết thúc, tốc độ tăng trưởng tiếp tục trì nhờ số yếu tố bao gồm gia tăng nhu cầu người tiêu dùng thực phẩm dễ hỏng đời phương pháp điều trị dược phẩm tiên tiến Tuy ngành cơng nghiệp cịn non trẻ coi thị trường ngách, có lẽ điều thay đổi vài năm tới trở thành lĩnh vực chủ chốt, chuyên gia Cushman & Wakefield kết luận NGUỒN VỐN NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP Trong ba tháng đầu năm 2022, GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng 5,03% Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp từ nước (FDI) vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD Vốn FDI giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD, mức tăng cao nửa thập kỷ qua tăng với 7,8% so với kỳ năm trước Sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản lĩnh vực nhận nguồn vốn FDI lớn thứ hai liên tiếp 10 năm qua Theo ngành, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi vào ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo đạt gần tỷ USD, chiếm 68,7% tổng vốn đăng ký cấp tăng thêm; hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,71 tỷ USD, chiếm 23,5%; ngành lại đạt 569,6 triệu USD, chiếm 7,8% Trong quý I/2022, số dự án cấp tăng 37,6%; số lượt dự án điều chỉnh tăng vốn tăng 41,6%; số lượt dự án góp vốn, mua phần tương đương quý I/2021 Đây dấu hiệu nhà đầu tư xem Việt Nam điểm đến đầu tư an tồn, thể niềm tin mơi trường đầu tư kinh doanh, tiếp tục mở rộng đầu tư Việt Nam thách để bắt kịp đà tăng trưởng doanh nghiệp sản xuất chuyển hướng sang Việt Nam Nhiều dự án hạ tầng phải đối mặt với chậm trễ trình bồi thường giải phóng mặt dịng vốn Mặc dù hội đón vốn FDI lớn cạnh tranh thu hút đầu tư FDI ngày liệt bối cảnh nguồn cung vốn hạn chế ảnh hưởng nặng nề đại dịch Covid-19, quốc gia tranh thủ thu hút nguồn lực bên ngồi để trì phục hồi kinh tế Do đó, cạnh tranh thu hút FDI quốc gia phát triển có tương đồng thị trường, trình độ phát triển, cơng nghệ lao động ngày gay gắt Các công ty có mặt Việt Nam cịn mối lo ngại việc tìm kiếm nguồn lao động tay nghề cao, với hàng loạt yêu cầu chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ sử dụng Trung Quốc Cơ sở hạ tầng gặp nhiều thử Trong thời gian tới, Việt Nam cần tập trung tìm biện pháp phát triển ngành dịch vụ theo chiều sâu; tạo thêm động lực tốt cho việc tăng suất khu vực dịch vụ lẫn khu vực sản xuất kinh doanh nhiều lĩnh vực khác kinh tế Để thu hút thêm đầu tư nước ngồi, đón đầu lợi ích cơng ty di chuyển đến đây, Việt Nam cần cải thiện mạng lưới sở hạ tầng trình thực giao dịch xuyên biên giới, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao; bổ sung sách để phát triển cơng nghiệp hỗ trợ; xây dựng quy định, tiêu chuẩn nhằm lựa chọn nhà đầu tư FDI có cơng nghệ tiên tiến, có khả chống chịu sức ép để hướng đến phát triển bền vững Một số dự án FDI bật năm 2021 Dự án Quốc gia Tổng vốn đăng kí (USD) Địa điểm Tỉnh 3/2 Pharmaceutical Singapore 3.1 bilion Dong Nam A IP Long An LG Display Hai Phong Korea 2.1 billion Trang Due IP Hai Phong Polytex Far Eastern Vietnam Co., Ltd Factory Project Taiwan 1.37 billion Bau Bang IP Binh Duong O Mon II Thermal Power Plant Japan 1.31 billion O Mon District Can Tho LEGO Group Denmark 1.0 billion VSIP III IP Binh Duong Kraft Vina paper factory Japan 611.4 million Binh Xuyen IP Vinh Phuc Nguồn: Cushman & Wakefield HOẠT ĐỘNG M&A TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP Trước đại dịch ập đến, nhiều công ty dùng chiến lược “chờ xem” trước định thâm nhập thị trường Việt Nam, nhiên, đại dịch bùng nổ với câu chuyện gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu, ghi nhận nhiều công ty đưa kế hoạch hành động cụ thể Làn sóng dịch chuyển từ Trung Quốc diễn sơi nổi, Việt Nam cần có chuẩn bị để “đón đại bàng làm tổ” Cushman & Wakefield nhận thấy, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường sau: Thu mua đất trực tiếp từ công ty điều hành khu công nghiệp Đây phương thức truyền thống để mua tài sản công nghiệp Việt Nam nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác thuê lại đất chu kỳ thuê Thành lập liên doanh chiến lược với đối tác địa phương có uy tín, doanh nghiệp mà có quyền sử dụng quỹ đất hỗ trợ nhà đầu tư nước ngồi q trình hồn tất thủ tục giấy phép kinh doanh Một ví dụ điển hình gần thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Bắc Ninh Khu công nghiệp Yên Phong với giá trị khoảng 6,9 triệu USD vào tháng Sáu, 2021 lược dự án khả thi mà cịn phải có chun mơn thị trường địa phương có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy Chính thế, xây dựng lòng tin quan trọng Nhà đầu tư phụ thuộc vào thông tin sơ với thỏa thuận từ nhà cung cấp, nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ lực, khả tài chuyên mơn chủ đầu tư Do thiếu tính minh bạch thị trường, công ty niêm yết ưu tiên hai bên thơng tin cơng ty thơng tin tài pháp lý công khai minh bạch Hoặc thu hồi đất trực tiếp, bán cho thuê lại bất động sản công nghiệp hoạt động với thu nhập ổn định Mới đây, Quỹ đầu tư KTB Asset Management (Hàn Quốc) mua lại ba trung tâm logistics LogisValley Việt Nam với giá 105 triệu USD cho LogisValley thuê lại Thị trường minh bạch nhà đầu tư nước ngồi quan tâm Thực tế, nhà đầu tư nước có nhiều vốn chờ đầu tư vào bất động sản Thị trường khơng đủ minh bạch, khơng có đủ thông tin liệu, giao dịch chậm quyền sở hữu đất đai không rõ ràng - tất vấn đề nảy thách thức to lớn cho nhà đầu tư nước Thị trường M&A bất động sản Việt Nam diễn sôi động, thách thức thị trường cần vượt qua Việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy vấn đề dễ dàng đối tác không người nắm tay quỹ đất vị trí chiến Một số thương vụ M&A bất động sản công nghiệp bật năm 2021 Tên dự án Bên mua Bên bán Vị trí Quy mơ Bach Ma (White Horse) Vietnam Ceramic Factory Viglacera White Horse Ceramics Industries Ba Ria Vung Tau 8ha LogisValley Warehouse KTB Asset Management LogisValley HCMC, Hai Phong, Bac Ninh 10,9ha My Phuoc Industrial Park BW Industrial ESR Cayman Limited Binh Duong 24ha Nguồn: RCA 2021 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược, nằm Trung Quốc Singapore với 3.260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, khu vực giao thương đường biển trọng yếu giới Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương qua khu vực biển Đông để đến Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc Mỹ Các hiệp định thương mại tự CPTPP, EVFTA tiếp tục động lực tích cực cho tăng trưởng Các Hiệp định thương mại “chắp cánh” cho trình hội nhập vào kinh tế toàn cầu nâng tầm vị Việt Nam Việc xây dựng môi trường pháp lý đầu tư minh bạch giúp Việt Nam thu hút mắt nhà đầu tư đến từ EU nước khác tạo niềm tin nhà đầu tư, vốn cẩn trọng việc tìm kiếm hội, mở rộng thị trường đầu tư Việt Nam, không bất động sản mà tất lĩnh vực khác Việc đẩy mạnh xuất Việt Nam sang nước tăng cường vị Việt Nam điểm đến hấp dẫn cho nhà sản xuất, phần chuỗi cung ứng bối cảnh tồn cầu hóa Từ nhu cầu bất động sản cơng nghiệp tăng theo Việc Trung Quốc dần chuyển từ công nghiệp sử dụng nhiều lao động sang nấc thang chuỗi giá trị tạo sóng dịch chuyển cơng xưởng khỏi nước đến quốc gia khu vực Đơng Nam Á Nhờ vào vị trí chiến lược mình, Việt Nam có nhiều thuận lợi hội cần phải nắm bắt kịp thời Xu hướng dịch chuyển lĩnh vực sản xuất từ Trung Quốc sang quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á tiếp tục mang lại lợi ích cho khu vực, bao gồm Việt Nam Các nhà đầu tư khơng ngừng tìm kiếm tài sản cơng nghiệp hậu cần, thông qua liên doanh với nhà phát triển công nghiệp địa phương mua lại quỹ đất bất động sản hoạt động Doanh thu từ hoạt động mua sắm trực tuyến Việt Nam khơng ngừng gia tăng Theo áp lực ngày tăng lên hệ thống hậu cần, chuỗi cung ứng, kênh phân phối bán lẻ, hệ thống nhà xưởng, nhà kho So với nước khác khu vực, thị trường hậu cần Việt Nam giai đoạn sơ khai, thị trường chủ yếu cung cấp sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, phát triển khu vực xa trung tâm Đối với doanh nghiệp thương mại điện tử, việc đưa mơ hình kinh doanh xử lý số lượng đơn hàng thường xuyên với tổng số lượng hóa đơn nhỏ tăng vọt yêu cầu cấp thiết Do đó, khoản đầu tư lớn điều cần thiết cho việc áp dụng công nghệ, phát triển sở hạ tầng kho bãi, để giải khó khăn tắc nghẽn giao thông đến từ giao hàng không thành công, chi phí hậu cần cao khu vực nơng thôn Dịch vụ logistics phần vô quan trọng thị trường thương mại điện tử Việt Nam Với bùng nổ ngành thương mại điện tử năm gần đây, nhiều nhà đầu tư ngồi nước khơng ngừng tìm kiếm bất động sản hậu cần chất lượng nhằm đáp ứng nhu cầu dịch vụ hậu cần ngày tăng trưởng mạnh mẽ Thị trường logistics phát triển "vượt bậc" vòng 5-10 năm Sự tăng trưởng mạnh mẽ tầng lớp trung lưu với thu nhập khả dụng tăng cao, lan tỏa mạnh mẽ thương mại điện tử ngày nay, xung lực nguồn cầu mạnh mẽ thúc đẩy thị trường logistic phát triển Tổng thời gian trung bình thực thủ tục xuất năm 2020 38,4 giờ, giảm đến 60% so với năm 2019, theo số Giao dịch thương mại qua biên giới năm 2020 Tổng cục Hải quan Thời gian chi phí thực thủ tục giảm mạnh năm qua nhờ điện tử hóa chứng từ như: chứng từ kiểm tra chuyên ngành gửi qua Hệ thống Một cửa quốc gia, áp dụng C/O điện tử , đặc biệt quy định nộp chứng từ điện tử Đây tín hiệu đáng mừng quy trình giao thương biên giới cắt giảm yếu tố mấu chốt để Việt Nam tăng hạng bảng xếp hạng thuận lợi kinh doanh nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngồi Chúng tơi kỳ vọng lĩnh vực công nghiệp tiếp tục lĩnh vực hấp dẫn năm 2022 quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam tiếp tục mạnh mẽ ĐIỂM NGHẼN VÀ GIẢI PHÁP Nhu cầu mạnh mẽ với mở rộng nhà sản xuất từ Trung Quốc đẩy giá đất công nghiệp Việt Nam tăng lên cao hơn, vượt qua kỳ vọng chi phí thấp nhà sản xuất Để tháo gỡ điểm nghẽn này, thị trường cần có hỗ trợ từ Chính phủ cho tỉnh cịn nhiều dư địa phát triển có vị trí xa khu kinh tế trọng điểm Các tỉnh cần phải động linh hoạt thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp, chí yêu cầu chưa có tiền lệ Điều giúp giãn cách công xưởng khỏi khu vực nóng thiếu nguồn cung cuối bình ổn mức giá Mặc dù Việt Nam bước vào thời kì cấu dân số vàng, song lao động phân bổ chưa thực đồng vùng, chẳng hạn vùng đất rộng có tỷ trọng lao động thấp (vùng trung du miền núi phía Bắc chiếm 13,8% lực lượng lao động, Tây Nguyên chiếm 6,5% lực lượng lao động), điều chưa tạo điều kiện phát huy lợi đất đai Ngồi ra, chất lượng lao động cịn thấp, chủ yếu lao động nông nghiệp, nông thôn, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển thường xảy tinh trạng thiếu lao động kỹ thuật trinh độ cao Tỷ lệ lao động đào tạo nghề thấp, kỹ năng, tay nghề, thể lực tác phong lao động cơng nghiệp cịn yếu nên khả cạnh tranh thấp Tình trạng thể lực lao động Việt Nam mức trung bình kém, chiều cao, cân nặng sức bền, dẻo dai, chưa đáp ứng cường độ làm việc yêu cầu sử dụng máy móc thiết bị theo tiêu chuẩn quốc tế Kỷ luật lao động người Việt Nam nói chung chưa đáp ứng yêu cầu đặt q trình sản xuất cơng nghiệp Một phận lớn người lao động chưa tập huấn kỷ luật lao động công nghiệp Phần lớn lao động xuất thân từ nông thôn, nông nghiệp, mang nặng tác phong sản xuất nông nghiệp tiểu nông, tùy tiện giấc hành vi Người lao động chưa trang bị kiến thức kỹ làm việc theo nhóm, khơng có khả hợp tác gánh chịu rủi ro, ngại phát huy sáng kiến chia sẻ kinh nghiệm làm việc Bên cạnh đó, nhiều rào cản, hạn chế dịch chuyển lao động: Phần lớn lao động di cư đăng ký tạm trú, khơng có hộ khẩu, gặp khó khăn nhà ở, học tập, chữa bệnh trình độ học vấn lao động di cư thấp phần đông chưa qua đào tạo nghề Hầu hết khu công nghiệp khu chế xuất – nơi sử dụng đến 30% lao động di cư khơng có dịch vụ hạ tầng xã hội (ký túc xá, nhà trẻ, nhà văn hóa, đào tạo nghề, tham gia bảo hiểm xã hội…), lao động di cư có hội tiếp cận với dịch vụ xã hội Tình trạng dẫn tới hậu nguồn cung lao động khơng có khả đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế vùng, khu công nghiệp, khu chế xuất Để khắc phục tồn tại, hạn chế trên, trước mắt thị trường lao động Việt Nam cần tiếp tục phát triển theo hướng đại hóa thị trường Khn khổ luật pháp, thể chế, sách thị trường lao động cần sớm kiện toàn Chú trọng hỗ trợ lao động di cư từ nông thôn thành thị, khu công nghiệp lao động vùng biên; Hỗ trợ tạo việc làm cho niên, người khuyết tật, người dân tộc thiểu số, phụ nữ nghèo nơng thơn, thí điểm đặt hàng hợp đồng với trung tâm dich vụ việc làm tổ chức, đơn vị có liên quan khác như: Phịng Cơng nghiệp Thương mại Việt Nam (VCCI), Trung ương Đoàn, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam… để thực hoạt động hỗ trợ tạo việc làm Bên cạnh đó, nâng cao lực, tuyên truyền, kiểm tra, giám sát, đánh giá thực dự án, đó: Tăng cường đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng nâng cao lực cho cán quản lý nhà nước việc làm; phối hợp với đơn vị liên quan xây dựng khung chương trình tổ chức đào tạo, tập huấn cho đội ngũ tư vấn viên trung tâm dịch vụ việc làm; Thông tin, tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng lao động, việc làm, cho lao động nông thôn, lao động di cư đối tượng lao động đặc thù Một thách thức khác sở hạ tầng chưa phát triển Việt Nam Mặc dù mức chi tiêu cho việc phát triển sở hạ tầng Việt Nam tương đối cao so với nước khu vực Theo Ngân hàng phát triển Châu Á ("ADB"), 5,8% tổng sản phẩm nội địa (GDP) chi cho phát triển sở hạ tầng, mức chi phí cao khu vực Đông Nam Á Tuy nhiên, việc phát triển hệ thống hạ tầng kết nối đồng xuyên suốt chặng đường dài Việt Nam Để chuyển dịch lên nấc thang chu kỳ phát triển khu công nghiệp/ logistics trở nên thu hút cạnh tranh so với nước khác khu vực, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm hệ thống tái tạo lượng Các tiềm hội sẵn sàng, Việt Nam chưa thu hút nhiều “đại bàng làm tổ” Điều cho thấy để thu hút đầu tư nước ln đón đầu xu hướng, đặc biệt bối cảnh công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới sở hạ tầng thủ tục hành Trong đó, vai trị Chính phủ việc thúc đẩy giáo dục quan trọng, trọng đến việc đào tạo nguồn nhân lực chun mơn có tay nghề trình độ ngoại ngữ, khuyến khích đổi khoa học kĩ thuật cơng nghệ, đồng thời nâng cao quảng bá hình ảnh đất nước cường quốc sản xuất thay đất nước nơng nghiệp Trang Bùi Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam z Thông tin liên hệ: Tổng Giám Đốc bui.trang@cushwake.com Bộ phận Công nghiệp Kho vận John.le@cushwake.com Bộ phận Văn phòng Bán lẻ ngoc.le@cushwake.com Liên hệ vấn: Giám đốc Marketing xuan.pham@cushwake.com Bộ phận Truyền thông quynh.dang@cushwake.com Thông tin Cushman &Wakefield Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) công ty dẫn đầu dịch vụ bất động sản toàn cầu, mang đến giá trị khác biệt cho chủ sở hữu chủ đầu tư bất động sản Cushman & Wakefield công ty dịch vụ bất động sản lớn với khoảng 53.000 nhân viên 400 văn phòng 60 quốc gia Năm 2021, công ty đạt doanh thu 9,4 tỷ USD từ dịch vụ cốt lõi bất động sản, quản lý dự án sở vật chất, hoạt động cho thuê, thị trường vốn, định giá dịch vụ khác Để tìm hiểu thêm, truy cập www.cushmanwakefield.com theo dõi @CushWake Twitter