Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể, đầy đủ, khách quan, minh bạch, qua đó giúp người dân nhận thức đúng đắn, sâu sắc hơn các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đặt ra những vấn đề lý luận và là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn của Toà án nhân dân các cấp khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử. Với tinh thần đó, việc học viên chọn vấn đề “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Luật học bảo đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH LÊ MINH SƯƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH LÊ MINH SƯƠNG ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã ngành: 8380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI KIM HIẾU LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu tơi thực Mọi tài liệu trích dẫn, tham khảo sử dụng Luận văn thực theo quy định Kính mong nhà trường xét duyệt Luận văn để tơi hồn thành khóa học Tơi xin chân thành cám ơn! Trà Vinh, ngày tháng năm 2022 Học viên Lê Minh Sương LỜI CẢM ƠN i Sau trình học tập, nỗ lực nghiên cứu, tìm hiểu, tơi hoàn thành luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Dân Tố tụng dân với tên đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến Tiến sĩ Bùi Kim Hiếu - người tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp nghiên cứu, bảo tạo điều kiện tốt cho từ bắt đầu nghiên cứu đề tài hồn thành luận văn Bên cạnh đó, tơi xin phép cám ơn tri ân thầy, cô giáo khoa Sau đại học – Đại học Trà Vinh tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền thụ lại cho kiến thức, kinh nghiệm quý giá, đồng thời tạo điều kiện tốt cho suốt trình học tập, nghiên cứu trường Qua đây, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến người thân gia đình tồn thể bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ, động viên hỗ trợ lúc gặp phải vướng mắc, khó khăn việc học tập nghiên cứu Mặc dù có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức vô hạn mà khả tác giả lại hữu hạn nên đơi lúc khó tránh khỏi sai sót định Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến, phê bình tinh thần xây dựng nhà khoa học, Quý Thầy, Cô bạn đọc giả để Luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC ii LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v TÓM TẮT vi MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .1 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .7 PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG - KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .9 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 17 1.2.1 Khái niệm hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .17 1.2.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3 PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 1.3.1 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.2 Những nội dung pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG .29 CHƯƠNG - THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 30 iii 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ THỂ MỘT SỐ GIẢI PHÁP 30 2.1.1 Thực trạng pháp luật quy định điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN LIÊN QUAN ĐẾN SỰ TỰ NGUYỆN THAM GIA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 38 2.2.1 Thực trạng pháp luật quy định điều kiện tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện tự nguyện tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN VỀ MỤC ĐÍCH, NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP 45 2.3.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh điều kiện liên quan mục đích, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .45 2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .49 2.4 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ GIẢI PHÁP 50 2.4.1 Thực trạng pháp luật quy định điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG .66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv BLDS: Bộ luật Dân CNQSDĐ: GCN: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận HĐCN: Hợp đồng chuyển nhượng HĐTPTANDTC: Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân v TĨM TẮT Tên đề tài: Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam Đề tài gồm 04 phần: Phần mở đầu, chương 1, chương kết luận Phần mở đầu bao gồm: Tính cấp thiết đề tài, mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu đề tài, tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài, phạm vi giới hạn đề tài, đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát Thực tế cho thấy, việc CNQSDĐ thời gian qua tồn nhiều vấn đề phức tạp Tình trạng CNQSDĐ trái pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ diễn phổ biến Ngoài ra, sở pháp lý, để xác định, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất cịn gặp khó khăn định quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề thời kỳ thiếu thống Mặc dù quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ xây dựng tương đối đầy đủ, có điểm tiến so với trước, nhiên việc thực thi áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hành lang pháp lý cịn chưa chặt chẽ, số vấn đề luật bỏ ngỏ chưa đồng Đây lý chứng minh tính cần thiết phải sâu nghiên cứu, tìm hiểu chất pháp lý điều kiện có hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ so với hợp đồng dân khác Trước yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng chế pháp lý cụ thể đầy đủ, qua giúp người dân nhận thức đắn, sâu sắc quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ đặt nhiều vấn đề lý luận cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án Ở Chương 1: Tác giả nêu khái quát chung nội dung đề tài khái niệm, đặc trưng, hiệu lực HĐCN QSDĐ, đồng thời nêu quy định pháp luật Việt Nam điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ Đến Chương 2: Tác giả nêu lên quy định cụ thể pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ chủ thể, tự nguyện, mục đích, nội dung, hình thức, đồng thời đánh giá ưu điểm hạn chế pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ vi Bên cạnh đó, Tác giả trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ đưa số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ Xuất phát lý trên, tác giả chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực HĐCN QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp cho mình./ vii MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hợp đồng hiệu lực hợp đồng chế định quan trọng pháp luật dân nước ta nói riêng nước khác giới nói chung Đây xem phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu mà mong muốn đạt Xã hội phát triển, hợp đồng ngày sử dụng nhiều, lĩnh vực dân sự, kinh doanh, thương mại đặc biệt đất đai, lĩnh vực “nhạy cảm”, nhiều người quan tâm Đất đai tư liệu sản xuất, tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chịu trách nhiệm thống quản lý Do có giá trị nhiều mặt, người mong muốn tác động vào đất đai để tạo giá trị, lợi ích vật chất, tinh thần nhằm phục vụ đời sống thỏa mãn nhu cầu Do có đặc tính bền vững, chất “thực thể” đất đai đối tượng giao dịch dân sự, nhiên, quyền sử dụng “thực thể” đất đai lại đối tượng pháp luật cho phép thực việc chuyển giao giao dịch dân Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể sang chủ thể khác quy luật vận động tất yếu tùy thời kỳ lịch sử định bị thu hẹp mở rộng, chí thu hồi theo quy định pháp luật Lần đầu tiên, Luật Đất đai năm 1993 ghi nhận thức Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản 2, Điều Tiếp đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu ghi nhận Bộ luật Dân năm 1995 (tại điều từ 705 đến 713) Đây xem bước đột phá quan trọng, mở giai đoạn với hành lang pháp lý thơng thống việc quy định quyền người sử dụng đất, tạo điều kiện “mở” cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Chuyển quyền sử dụng đất hiểu việc chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho chủ thể khác, Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi chuyển giao theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai, qua chấm dứt quyền sử dụng đất chủ thể cũ thiết lập quyền sử dụng đất cho chủ thể Luật Đất đai 2013 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất hành là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong số đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xem hình thức giao dịch sơi động