Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân quận long biên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN PHẠM HỒNG HÀ Hà Nội - 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN PHẠM HỒNG HÀ NGÀNH : LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ : 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ VỆ QUỐC Hà Nội - 2021 ii LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hồng Hà iii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu hoàn thiện luận văn này, tơi nhận động viên, khuyến khích tạo điều kiện giúp đỡ nhiệt tình cấp lãnh đạo, thầy giáo, cô giáo, anh chị em, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Tơi bầy tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy, giáo khoa Sau Đại học Trường Đại học Mở Hà Nội đặc biệt thầy cô giáo trực tiếp giảng dạy chun đề tồn khóa học tạo điều kiện, đóng góp ý kiến cho tơi suốt q trình học tập hồn thành luận văn thạc sỹ Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Lê Vệ Quốc, người trực tiếp hướng dẫn, tận tình bảo, giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài nghiên cứu khoa học Vì thời gian nghiên cứu cịn hạn chế mà thực tiễn lại ln thay đổi nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận đóng góp chân thành từ thầy giáo, cô giáo, bạn bè đồng nghiệp Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hồng Hà iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN iii LỜI CẢM ƠN iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp bị cấm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Hợp đồng lĩnh vực đất đai 10 1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2.4 Các trường hợp bị cấm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 18 1.2.1 Khái niệm hợp đồng vô hiệu lĩnh vực đất đai 18 1.2.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 21 1.2.3 Đặc điểm hợp đồng vô hiệu lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm luật 23 1.3 Chế định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Việt Nam 25 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến 1991 25 1.3.2 Giai đoạn 1991 đến 28 1.4 Ý nghĩa pháp lý quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 30 Tiểu kết chương 33 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG v QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN 34 2.1 Các nội dung chế định pháp luật hợp đồng vô hiệu lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật hành 34 2.1.1 Quy định xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 34 2.1.2 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 40 2.2 Thực tiễn tranh chấp hợp đồng lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật giải Tòa án nhân dân quận Long Biên 43 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 2.2.2 Tình hình áp dụng pháp luật giải tranh chấp lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật địa bàn quận Long Biên 45 Tiểu kết chương 62 CHƯƠNG 3.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA PHÁP LUẬT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN LONG BIÊN 63 3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật 63 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quy định Luật Đất đai 64 3.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện “giao dịch vô hiệu vi phạm điều cấm” 66 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật 67 3.2 Giải pháp mặt người 69 3.3 Giải pháp sở vật chất 75 3.4 Các giải pháp khác 76 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Tổng số vụ việc dân sự, số vụ án dân có liên quan đến quyền sử dụng đất, vụ án tranh chấp vay tài sản, số việc dân giải Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020…….46 Bảng 2.2 Số vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất, số vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giải giai đoạn 2016 – 2020…………………………………………………………… 47 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân sự: BLDS Bộ luật Tố tụng Dân sư: BLTTDS Quyền sử dụng đất: QSDĐ Hợp đồng vô hiệu: HĐVH Ủy ban nhân dân: UBND Luật đất đai: LĐĐ Tòa án nhân dân: TAND viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hợp đồng loại giao dịch dân sự, quan hệ pháp luật phổ biến có nhiều ảnh hướng đến phát triển xã hội định Hợp đồng tạo sở pháp lý cho vận động xã hội vật chất lẫn tinh thần Khẳng định quan trọng đó, từ lâu hệ thống pháp luật dân Việt Nam xem trọng quy phạm pháp luật hợp đồng, đảm bảo phù hợp với vận động xã hội chất Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Các quy định hợp đồng đưa mổ xẻ, thảo luận từ nhà làm luật quy phạm pháp luật hành bắt đầu cho thấy hạn chế, bất cập Trong đó, nay, vấn đề hợp đồng vô hiệu trở thành vấn đề nhiều quan tâm quan tố tụng mà cụ thể Tịa án nhân dân gặp nhiều khó khăn việc áp dụng pháp luật Các quy định hợp đồng vơ hiệu nói chung hợp đồng vơ hiệu vi phạm điều cấm pháp luật nói riêng cho thấy vướng mắc định Chồng chéo, chưa đầy đủ gây khó hiểu chưa thống từ thường xuyên dùng để miêu tả quy phạm pháp luật giai đoạn Nhất lĩnh vực có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai tài ngun thiên nhiên vơ q giá, có ý nghĩa định đến nhiều vấn đề quan trọng đất nước Theo quy định nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, đồng thời Nhà nước định việc giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, quan, tổ chức sử dụng theo quy định Luật Đất đai Và từ Luật Đất đai 1993 đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mở thời kỳ mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Cũng từ đó, quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản đặc biệt quan trọng công dân Tuy nhiên, phát triển không ngừng kinh tế thị trường, tính ổn định pháp luật đất đai suốt thời gian qua thấp, chưa thực phù hợp với tình hình kinh tế xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai hạn chế nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ mà xuất ngày nhiều Quận Long Biên, thành phố Hà Nội quận có diện tích lớn thành phố, tốc độ thị hóa nhanh với mật độ dân cư đông đúc nhu cầu sử dụng đất chủ thể nhằm phục vụ lợi ích cá nhân cao, mà vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể xác lập hợp đồng nhiều Qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân quận Long Biên thời gian qua cho thấy, vụ án tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, mà đặc biệt liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật nhiều hạn chế nhiều mặt công tác xét xử Tòa án dẫn đến nhiều vụ án tồn động hay phải trải qua nhiều cấp xét xử Xuất phát từ lý thực tế trên, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng vô hiệu lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân quận Long Biên” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ với hy vọng đóng góp phần vào cơng tác hồn thiện vấn đề này, phù hợp với tiến trình phát triển đất nước Tình hình nghiên cứu đề tài Dưới góc độ khoa học, thời gian qua việc nghiên cứu chế định hợp đồng vô hiệu lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật đề cập trực tiếp gián tiếp số cơng trình nghiên cứu công bố : Các luận án, luật văn luật học: 1) Hà Văn Tiến, Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, 2012; 2) Nguyễn Văn Cường, Luận án tiến sĩ luật học: “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu giao hợp đồng vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nghiệp vụ Tòa án việc tiếp xúc đương sự, giải vụ án Lấy kết học tập, nghiên cứu làm tiêu chí đánh giá, xếp loại cán hàng năm ngành Tịa án Bên cạnh đó, phiên tòa rút kinh nghiệm phải đẩy mạnh Đây xem giải pháp hữu hiệu tạo áp lực cần thiết cho Thẩm phán đặt hết tâm trí vào cơng việc mình, nâng cao chất lượng xét xử có giám sát trực tiếp từ cấp lãnh đạo cán bộ, Thẩm phán khác Cần phải nhận thức việc tổ chức phiên tịa rút kinh nghiệm có ý nghĩa giúp cho thân Thẩm phán nhận ưu điểm, nhược điểm phiên tịa (việc đặt câu hỏi cho đương sự, xử lý tình phiên tịa,…) khơng phải hình thức để thực phong trào thi đua, chấm điểm, phân loại đánh giá năm ngành Tòa án Đây nhiệm vụ đặt không với TAND quận Long Biên mà hệ thống Tòa án từ trung ương đến địa phương Thứ hai, nâng cao hiệu thực công tác tổ chức – quản lý, điều hành đơn vị Là quan nhà nước, việc thực tố công tác tổ chức, quản lý đơn vị đóng vai trị quan trọng việc phát huy tính đồn kết quan tạo điều kiện thuận lợi cho cán đơn vị tập trung hồn thành nhiệm vụ Trong đó, trách nhiệm trước hết thuộc Chánh án Phó Chánh án (phụ trách lĩnh vực dân sự) người chịu trách nhiệm lãnh đạo chịu trách nhiệm cho công tác giải vụ án dân sự, bao gồm vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Các cán lãnh đạo phải nắm bắt tâm tư nguyện vọng trình độ lực cán bộ, Thẩm phán để phân công công việc cách hợp lý, tận dụng tối đa ưu điểm người, người có kinh nghiệm giải vụ án hợp đồng dân vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nên tập trung phân công cho họ nghiên cứu, giải vụ án thuộc lĩnh vực này, tránh phân công nhiều công việc không cán khác học hỏi kinh nghiệm Tốt cấp lãnh đạo phải có 71 nhìn nhận vụ án cách xác, xác định vụ án không phức tạp đội ngũ Thư ký dễ dàng nghiên cứu, tránh trường hợp dồn ép q nhiều cơng việc cho Thẩm phán Ngồi Chánh án, Phó Chánh án phụ trách phận dân cấp tỉnh (TAND thành phố Hà Nội) phải tập trung công tác tham mưu, duyệt án, tổng kết kinh nghiệp nghiệp vụ việc xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tổ chức cho Thẩm phán, Thư ký TAND thành phố Hà Nội, TAND quận, huyện thuộc thành phố (trong có TAND quận Long Biên) tham gia thảo luận góp ý duyệt án vụ án phức tạp, góp ý rút kinh nghiệm cơng tác xét xử Phải khẳng định, việc nâng cao yếu tố người giải vụ án dân chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật không nhiệm vụ cấp lãnh đạo riêng đơn vị TAND quận Long Biên, mà cịn trách nhiệm TAND thành phố Hà Nội Thứ ba, nâng cao hiệu công tác nhân Bên cạnh việc bồi dưỡng tập huấn lực lượng cán làm việc, vấn đề bổ sung thêm nhân lực trẻ đào tào giáo dục giải pháp cho khắc phục hiệu xét xử Trong tuyển dụng công chức phải hướng đến việc tuyển dụng “Thẩm phán tương lai”, việc tổ chức thi tuyển phải đáp ứng kiểm tra lực chun mơn, ngoại ngữ, tin học, có khả phân tích, hùng biện trước đám đơng có phẩm chất đạo đức tốt lĩnh trị, hạn chế việc tuyển dụng người bị khiếm khuyết thân thể, nói ngọng, nói lắp Trong cơng tác nhân sự, phải đề cập đến việc xếp bố trí cán làm việc, vậy, TAND thành phố Hà Nội cần quan tâm việc xếp bố trí cán bộ, Thẩm phán đơn vị thành phố, cán bộ, Thẩm phán quen thuộc với địa phương công tác địa phương đó, tạo điều kiện để cán bộ, Thẩm phán quen thuộc với địa phương, hiểu thói quen sinh hoạt dân khu vực đó, giúp cho việc giải vụ án hợp tình, hợp lý Ngồi ra, với số lượng vụ án dân nói chung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày tăng nhanh biên chế cán Tòa án 72 nhân dân quận Long Biên khơng thể đảm bảo hồn thành tốt nhiệm vụ, để có đủ lực lượng giải án cho kịp tiến độ, Tòa án nhân dân tối cao nên bổ sung tăng cường thêm biên chế cho đơn vị, với thành lập Học viện Tòa án Hà Nội, lực lượng trẻ ngành Tòa án thực dồi dào, vậy, cần nhanh chóng thực cơng tác tổ chức thi tuyển để tiếp nhận khóa sinh viên tốt nghiệp Học viện phân bổ địa phương, giảm tải áp lực công việc cho đơn vị Thứ tư, giải pháp quan trọng nỗ lực hoàn thiện Thẩm phán Mỗi Thẩm phán cần phải tích cực học tập, tự rèn luyện kỹ chuyên môn, nghiệp vụ việc giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Ngoài ra, vụ án chuyển nhượng QSDĐ cần đòi hỏi hiểu biết xã hội, tình hình kinh tế lớn, Thẩm phán phải thường xuyên cập nhật vấn đề giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khu vực cơng tác để dễ dàng hiểu đầy đủ khía cạnh dạng họp đồng Thư ký, Thẩm phán phải thường xuyên tự đánh giá lại kết xét xử sau vụ án, vụ án bị kháng cáo, kháng nghị, lắng nghe ý kiến đóng góp đồng nghiệp, dư luận án đường lối giải để khơng ngừng hồn thiện kỹ xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cấm pháp luật Ngoài ra, Thư ký, Thẩm tra viên tương lai ngành Tòa án cần khai thác, học hỏi kinh nghiệm “xử” án Thẩm phán công tác lâu năm, bồi dưỡng thêm kinh nghiệm quý báo để sau trở thành Thẩm phán giỏi, đảm bảo vị Tịa án trì, ln quan công quyền giải tranh chấp xã hội quận Long Biên Thứ năm, đảm bảo độc lập Thẩm phán việc giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việc giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật phức tạp thường phải kéo theo người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan UBND quan chức có thẩm quyền để giải thủ tục hành huỷ, cấp 73 Giấy chứng nhận QSDĐ, nội dung quy hoạch, hạn mức sử dụng đất theo Quyết định UBND Khi việc giải vụ án có tham gia quan Nhà nước vụ án đơi lại bị chi phối nhiều cấp ủy, lãnh đạo đơn vị, quyền địa phương Hệ thống TAND cấp sở hoạt động lãnh đạo cấp ủy địa phương, dẫn đến việc nhiều vụ án phức tạp phải thông qua đồng ý cấp ủy, UBND đường lối giải đưa xét xử Việc phải nể nang, chịu sức ép từ cấp ủy, quyền địa phương làm độc lập Thẩm phán Trước đây, dự thảo thông qua Luật Tổ chức TAND năm 2014, nhiều nhà làm luật đề xuất giải vấn đề việc thay đổi TAND cấp huyện thành hệ thống TAND sơ thẩm khu vực, với mơ hình này, mặt giải vấn đề tính độc lập Thẩm phán khơng cịn phải bị chi phối tác nhân nào, loại bỏ yếu tố tác động quan, tổ chức cá nhân q trình xét xử mà cịn tập trung đội ngũ cán bộ, tránh dàn trải, bình quân, lãng phí Tuy nhiên, nội dung lại khơng thơng qua mà tiếp tục thực theo mơ hình cấp huyện Chính vậy, để giải vấn đề Thẩm phán với yếu tố tác động, phải nên có cải cách định, xem xét lại mơ hình Tịa án khu vực xây dựng quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh vấn đề để giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, Thẩm phán phải độc lập tuân theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quy định có liên quan Ngồi ra, tính độc lập Thẩm phán việc chủ động áp dụng cách linh hoạt sáng tạo quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật trường hợp pháp luật điều chỉnh cịn thiếu hụt Chính thế, việc thực giải pháp nhằm khắc phục hạn chế hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải thực đồng giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp người, có hệ thống pháp luật độc lập, đáng tin cậy Thẩm phán có tự tin để linh hoạt sáng tạo trình 74 giải vụ án, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch 3.3 Giải pháp sở vật chất Nơi làm việc có ý nghĩa quan trọng giúp cho việc giải cơng việc đội ngũ Tịa án có hiệu Trong yêu cầu cải cách tư pháp, việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, bước đại hóa trang thiết bị trụ sở cần quan tâm Vì vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho đội ngũ cán Tòa án tập trung chun mơn giải vụ án dân sự, có vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm luật, Đảng Nhà nước cần phải quan tâm, đầu tư, có sách thích hợp, tạo điều kiện cho Thẩm phán hoàn thành tốt quyền hạn Thứ nhất, tiếp tục sửa chữa, nâng cấp trụ sở TAND quận Long Biên Để tạo không gian làm việc thoải mái, cấp lãnh đạo cần thường xuyên lắng nghe ý kiến cán bộ, trực tiếp xem xét phịng ốc có dấu hiệu xuống cấp để có kế hoạch sửa chữa kịp thời, đảm bảo phòng xử án, phòng tiếp dân phòng làm việc Thẩm phán theo Thông tư số 01/2017/TTTANDTC TAND Tối cao quy định phòng xử án ngày 28/7/2017 Tiếp tục trang bị máy móc, thiết bị phục vụ cơng tác nghiệp vụ như: phương tiện lại thẩm định, đo đạc, thực thi công vụ, trang bị thêm nhiều máy tính xách tay, máy ghi âm, ghi hình… theo yêu cầu BLTTDS 2015 Tại trụ sở, cần nâng cấp máy vi tính lỗi thời, bổ sung thêm máy scan, máy photocopy… phục vụ cho yêu cầu cải cách tư pháp việc số hóa hồ sơ đại hóa mơi trường xử án Việc có hình ảnh thực tế đất giúp cho Thẩm phán xây dựng tư dễ dàng hơn, từ có cách nhìn nhận xác vụ án Ngoài ra, nên tăng cường chi phí cho việc mua sắm văn pháp luật mới, tài liệu, sách báo địa phương, sách bình luận chuyên sâu lĩnh vực dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đội ngũ cán vừa nghiên cứu quy định pháp luật vừa trau dồi kiến thức thời - xã hội, thị trường chuyển nhượng QSDĐ 75 Thứ hai, với việc đại hóa sở vật chất cho TAND quận Long Biên vấn đề lương bổng, khen thưởng cần phải đặc biệt quan tâm Ngành Tòa án coi ngành “đặc thù” với số lượng biên chế ỏi phải giải nhiều quan hệ dân xảy địa phương đó, áp lực cơng việc cho đội ngũ nhân lực cần thiết, đạt đến đỉnh điểm tải tạo nhiều tiêu cực Trong quan hệ dân sự, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ quận Long Biên, giá trị QSDĐ hợp đồng cao, với thói “đi cửa sau” đại phận người dân “phong bì, quà cáp” đến tay Thẩm phán khơng cịn trường hợp gặp Với tải công việc thù lao mà Thẩm phán nhận lại khơng tương xứng việc sa ngã với khoản tiền khổng lồ đương việc hồn tồn xảy Chính vậy, cần phải quan tâm nhiều đến chế độ tiền lương đội ngũ cán bộ, Thẩm phán, đảm bảo mức sống thu nhập mức so với mặt chung Hà Nội Bổ sung thêm nhiều chế đặc thù, khen thưởng, phụ cấp thích đáng cán bộ, Thẩm phán có thành tích tốt, đạt hiệu cao xét xử để họ an tâm làm việc Việc cải cách chế độ tiền lương không cải thiện đời sống cho cán ngành Tịa án mà cịn có ý nghĩa việc hạn chế xỏa bỏ vấn đề tiêu cực tham nhũng, lộng quyền nay, làm cho ngành Tòa án hơn, thể địa vị mắt nhân dân 3.4 Các giải pháp khác Nâng cao hiệu việc xử lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật không trách nhiệm ngành Tòa án việc xét xử, giải hậu pháp lý HĐVH mà cần phải nêu cao trách nhiệm quan chức khác quận Long Biên, thành phố Hà Nội Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai, thuận tiện Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tồn nhiều rủi ro đất đai hay quyền sử dụng đất loại tài sản đặt biệt, có giá trị lớn ln tăng trưởng nhanh chóng giai đoạn Vì vậy, để tạo điều 76 kiện cho giao dịch tuân thủ pháp luật, tránh tình trạng vơ hiệu dẫn đến khiếu kiện kéo dài cần có can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước Trước hết cần phải thống hệ thống quản lý đất đai, tạo thuận tiện cung cấp dịch vụ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận sử dụng Xem xét lại khoản thu nghĩa vụ tài phải nộp cấp đổi, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Việc rút ngắn thủ tục chuyển nhượng, giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải đẩy mạnh vào cải cách hành đường thủ tục hành “một cửa” Hiện nay, hầu hết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường người dân chọn thực văn phịng cơng chứng tiện lợi nhanh chóng Tuy nhiên, văn phịng cơng chứng lại khơng có chức đầy đủ thực quan Nhà nước, bên cạnh đó, việc chưa quản lý chặt chẽ văn phòng dẫn đến nhiều nơi lợi ích cá nhân, Cơng chứng viên ký xác thực tính hợp pháp cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cấm pháp luật Vì vậy, việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai, Nhà nước cần phải có quan tâm đặc biệt văn phịng cơng chứng thực chức mình, đảm bảo Công chứng viên phải người công tâm, am hiểu pháp luật rõ ràng, cụ thể, tránh sai phạm khơng đáng có Tăng cường tục thực việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định Luật Đất đai 2013, việc tồn nhiều Giấy chứng nhận nhiều thời kỳ làm cho quy định đất đai thêm chằn chịt, để đơn giản hóa q trình quản lý đất đai, quan Nhà nước nên có nhiều biện pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định Bên cạnh đó, thơng tin bất động sản quy hoạch, điều kiện tự nhiên, tình trạng pháp lý cần phải lưu giữ thống hệ thống định mà người dân đến để thực giao dịch chuyển nhượng dễ dàng tiếp cận nhằm tránh nhầm lẫn không đáng có, sở cho bên 77 nhận chuyển nhượng kiểm tra lại tính hợp pháp đất “mua” (có hạn mức quy định hay khơng, có phải đất Hộ gia đình hay khơng…) Thứ hai, xử lý nghiêm hành vi trốn thuế, đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật Vi phạm nghĩa vụ tài hành vi cấm quan hệ đất đai, thực tế bên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thường muốn giảm bớt gánh nặng khoản thuế thường tìm cách để “lách luật”, việc gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chế độ quản lý đất đai Nhà nước tạo tiền lệ xấu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Chính vậy, bên cạnh việc điều chỉnh lại khoản thuế cho phù hợp cần thắt chặt việc xử lý nghiêm minh hành vi lợi dụng lỗ hỏng pháp luật để trốn khoản nghĩa vụ tài chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tuân theo quy định pháp luật Thứ ba, nâng cao mối quan hệ Tòa án quan chức việc giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Thực tiễn cho thấy, để giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật xác Tịa án cần phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan có thẩm quyền khác Để giải vụ án chặt chẽ kịp thời, việc nâng cao mối quan hệ Tòa án quan khác cần thiết Tòa án nắm khía cạnh khác hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tình trạng thực tế đất vấn đề pháp lý khác có liên quan, từ tạo sở cho Thẩm phán xử lý hậu tuyên bố vô hiệu cách thỏa đáng, với thực tế, giảm tải tình trạng kháng cáo, kháng nghị giúp cho việc thi hành án có khả thi thực tế Thứ tư, tiếp tục áp dụng án lệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việc áp dụng án lệ Tòa án thừa nhận trở thành nguồn pháp lý Tòa án vận dụng giải trường hợp tương tự Tính đến nay, TAND Tối cao ban hành 39 án lệ, có 21 án lệ lĩnh vực dân sự, án lệ phát huy vai trị mình, bổ sung cho thiếu hụt quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ dân Dựa sở đa đạng 78 mục đích nội dung hợp đồng nay, cần tiếp tục xây dựng án lệ nhằm tạo cho Thẩm phán quyền linh hoạt giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều pháp luật Thứ năm, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai tồn người dân Trong cơng tác giải vụ án dân quản lý hành đất đai trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến giáo dục quan chức địa phương quan trọng không Mặc dù biện pháp ý nghĩa mang lại lại vô to lớn Khi việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực tốt làm tăng mức độ nhận thức người dân quy định quản lý đất đai hậu pháp lý phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, bao gồm chế tài xử lý chủ thể việc cố tình giao kết hợp đồng Tuy nhiên, để giải pháp thực tốt, theo quan điểm học viên, cần có cách thức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sau: + Tiếp tục sử dụng phương tiện thông tin đại chúng như: loa phát thanh, truyền hình thành phố Hà Nội,… đưa tin vụ án trọng điểm giải quận Long Biên, thành phố Hà Nội phạm vi nước, công khai thông tin đất đai người dân nắm bắt thông tin đất đai nhất, kênh tham khảo hữu hiệu để bên giao kết hợp đồng + Sở Tư pháp, Hội Luật Gia thành phố Hà Nội liên kết với quan phường, quan quản lý đất để xây dựng buổi tuyên truyền giáo dục pháp luật công khai chế định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, quy định pháp luật đất đai, giải thích vấn đề khoản thuế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; xây dựng buổi cho Luật sư tư vấn pháp lý miễn phí, giải mâu thuẫn đơn giản giao kết hợp đồng tránh phát sinh tranh chấp khơng đáng có, hướng dẫn người dân thủ tục giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo quy định Tố tụng dân cần thiết 79 Tiểu kết chương Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng trọng điểm xã hội giai đoạn này, việc đảm bảo chất lượng xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Tòa án nhân dân quận Long Biên cần có giải pháp nhằm hồn thiện chế định này, giải pháp phải xây dựng dựa quan điểm lãnh đạo thống ngành Tịa án nói riêng đường lối hoạt động Đảng, Nhà nước nói chung Những giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật mà Luận văn đưa dựa tình hình thực tế hoạt động xét xử Tòa án nhân dân quận Long Biên giai đoạn 2016 – 2020: - Hoàn thiện quy định pháp luật dân sự, đất đai văn hướng dẫn - Hoàn thiện yếu tố người, cụ thể nâng cao trình độ đời sống cho đội ngũ cán Tòa án nhân dân - Hoàn thiện yếu tố sở vật chất Tòa án nhân dân quận Long Biên - Các giải pháp cụ thể khác 80 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng vô hiệu lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân quận Long Biên” sở tài liệu, văn pháp luật có liên quan, đề tài làm rõ cách tương đối có hệ thống vấn đề sau đây: Hợp đồng lĩnh vực đất đai thỏa thuận bên chuyển quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên có quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Là giao dịch dân sự, hợp đồng lĩnh vực đất đai bị vơ hiệu điều kiện định Như vậy, hợp đồng vô hiệu lĩnh vực đất đai thỏa thuận hình thức hợp đồng bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu lực pháp luật kể từ giao kết, bên bên vi phạm điều kiện có hiệu lực pháp luật pháp luật quy định Quyền sử dụng đất tập hợp quyền cụ thể pháp luật ghi nhận văn quy phạm pháp luật phát sinh sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện trao cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước đảm bảo thực trình chủ thể sử dụng đất khai thác, sử dụng đất hưởng lợi ích từ việc khai thác, sử dụng Dịng chảy xã hội kéo theo nhu cầu việc mua bán quyền sử dụng đất Trong đất nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, với đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước khơng thể tránh khỏi dịng chạy này, buộc họ phải đưa quy định nhằm cho chủ thể xã hội “bn bán” đất đai với nhau, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 giao dịch dân sự, bên tham gia thỏa thuận nhằm thực việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể (bên chuyển nhượng) sang chủ thể khác (bên nhận chuyển nhượng) khuôn khổ pháp luật dân đất đai Trong đó, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền khai thác, hưởng lợi từ phần đất nhận chuyển nhượng họ phải trả cho chủ thể chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm luật loại hợp đồng dân vơ hiệu tuyệt đối có mục đích nội dung vi phạm nguyên tắc, điều cấm pháp luật dân pháp luật đất đai Là chế định hình thành từ sớm, với sửa đổi bổ sung qua nhiều thời kỳ tạo sở pháp lý vững cho quan có thẩm quyền mà cụ thể Tịa án nhân dân áp dụng vào việc giải tranh chấp thực tế, bảo vệ công lý, bảo quyền người, quyền công dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Thực tiễn hoạt động áp dụng pháp luật vào việc giải vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Tòa án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 20162020 đạt kết tiến bộ, nhiên nhiều nguyên nhân mà công tác tồn bất cập, vướng mắc Trên sở bất cập, vướng mắc đó, Luận văn nêu lên giải pháp nhằm hoàn thiện việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm Tịa án nhân dân quận Long Biên nói chung hệ thống ngành Tòa án nhân dân nói riêng Đây giải pháp mang tính định hướng chủ quan tác giả sở lý luận thực tiễn phân tích Hy vọng, giải pháp góp phần nâng cao hoạt động áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm./ 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Huy Cẩn, Luận văn Thạc sĩ luật học: “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, 2017, tr 107 Nguyễn Văn Cường, Luận án tiến sĩ luật học: “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu giao dịch dân vô hiệu”, 2004 Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật Luật Đất đai, 2014 Chủ tịch Chính phủ Lâm thời Việt Nam Dân chủ Cộng hịa, Sắc lệnh Chủ tịch Chính phủ Lâm thời số 47 ngày 10 tháng 10 năm 1945, Hà Nội, 1945 Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Sắc lệnh Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa số 97/SL ngày 22 tháng năm 1950, Hà Nội, 1950 Cổng thông tin điện tử quận Long Biên Nguồn truy cập: http://longbien.hanoi.gov.vn/gioi-thieu Ngày truy cập: 23/11/2020 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học tài sản Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Trẻ, Tp Hồ Chí Minh, 2001 Phạm Bá Đông, Luận văn thạc sĩ Luật học: “Một số vấn đề hợp đồng dân vô hiệu – Thực trạng hướng hoàn thiện”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2013, tr.19 10 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị số 01/2003/NQHĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội, 2003 11 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, Nghị số 02/2004/NQHĐTP việc hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội, 2004 83 12 Đỗ Văn Đại, Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Sách chuyên khảo, Nhà xuất Lao động, Hà Nội, 2014 13 Bùi Thị Thu Huyền, Luận văn thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân vô hiệu vi phạm điều kiện ý chí chủ thể”, 2010 14 Hà Nhật Lâm, Luận văn thạc sĩ Luật học: “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2017 15.Nguyễn Hải Ngân, Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng dân vơ hiệu giả tạo”, 2015 16 Dỗn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước pháp luật, (3), 2012 17 Đỗ Thị Vân Phương, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Áp dụng pháp luật giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sư dụng đất Tòa án (qua thực tiễn TP Đà Nẵng)”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2012 18 Quốc hội, Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ Cộng Hòa, Hà Nội, 1946 19 Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013 20 Quốc hội, Bộ luật Dân sự, Hà Nội, 2005 21 Quốc hội, Bộ luật Dân sự, Hà Nội, 2015 22 Quốc hội, Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội, 2004 23 Quốc hội, Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội, 2015 24 Quốc hội, Luật Đất Đai, Hà Nội, 1993, 2003 25 Quốc hội, Luật Đất Đai, Hà Nội, 2013 26 Quốc hội, Luật Doanh Nghiệp, Hà Nội, 2020 27 Quốc hội, Luật Nhà ở, Hà Nội, 2014 28 Hà Văn Tiến, Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, 2012 84 29 Nguyễn Thị Thanh, Luận văn thạc sĩ luật học: “Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân Việt Nam”, 2015 30 Đinh Văn Thanh, “Đặc trưng pháp lý hợp đồng dân sự”, Tạp chí Luật học, (4), 1999 31 Lê Văn Thành, “Tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện số quy định Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (13), 2011 32 Hoàng Anh Tuấn, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Phân loại hợp đồng vô hiệu”, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2007 33 Nguyễn Ngọc Tuyến, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân Việt Nam 2005”, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2011, tr 10 34 Trần Thị Hồng Trinh, Bàn thêm dạng tranh chấp đất đai, Tạp chí Viện kiểm sát, 2012 35 Tòa án nhân dân tối cao, Chỉ thị số 772-TATC việc áp dụng pháp luật đế quốc phong kiến, Hà Nội, 1959 36 Toà án nhân dân quận Long Biên, Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 37 Toà án nhân dân quận Long Biên, Báo cáo tổng kết cơng tác năm 2017 38 Tồ án nhân dân quận Long Biên, Báo cáo tổng kết cơng tác năm 2018 39 Tồ án nhân dân quận Long Biên, Báo cáo tổng kết công tác năm 2019 40 Toà án nhân dân quận Long Biên, Báo cáo tổng kết công tác năm 2020 41 Tra từ Soha, Nguồn http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/C%E1%BA%A5m truy Ngày cập: truy cập: 22/11/2020 42 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ban hành Quy định hạn mức giao đất; hạn mức cơng nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất tối thiểu phép tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội, 2017 85