Quyền sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở việt nam

BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA KHOA NHÀ NƢỚC VÀ PHÁP LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT NHÀ Ở VIỆT NAM Khóa luận tốt nghiệp ngành : LUẬT Ngƣời hƣớng dẫn : THS ĐOÀN THỊ VƢỢNG Sinh viên thực : NGUYỄN THÙY DƢƠNG Mã số sinh viên : 1905LHOC014 Khóa : 2019-2023 Lớp : LUẬT 19C HÀ NỘI - 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “Quyền sở hữu nhà chung cƣ theo quy định pháp luật nhà Việt Nam” cơng trình nghiên cứu cá nhân sở nghiên cứu lý thuyết học, nghiên cứu khảo sát thực tiễn Các tài liệu, thông tin sử dụng để phục vụ việc nghiên cứu đề tài đƣợc thu thập từ thực tế Các tài liệu tham khảo từ nghiên cứu trƣớc đƣợc trích nguồn đầy đủ theo quy định Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực khóa luận LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp này, trƣớc hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô giáo khoa Nhà nƣớc Pháp luật - Học viện hành quốc gia Đặc biệt, em xin cảm ơn Đồn Thị Vƣợng-giảng viên hƣớng dẫn ln theo sát, nhận xét, góp ý q trình em viết khóa luận tốt nghiệp Nhờ mà em có định hƣớng cụ thể để viết hoàn thành cách tốt Trong q trình làm khóa luận cịn gặp nhiều khó khăn nên chắn khơng thể tránh khỏi sai sót, em mong nhận đƣợc thơng cảm đánh giá, góp ý từ q thầy Lời cuối cùng, em xin kính chúc q thầy sức khỏe dồi dào, gặp nhiều may mắn ngày thành công sống Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TNHH Trách nhiệm hữu hạn XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Đóng góp đề tài 7 Bố cục đề tài NỘI DUNG CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái quát nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 13 1.1.3 Vai trò nhà chung cư 17 1.2 Khái quát quyền sở hữu nhà chung cƣ 19 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà chung cư 19 1.2.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà chung cư 22 1.2.3 Tầm quan trọng quyền sở hữu nhà chung cư 25 Tiểu kết chƣơng 1: 28 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NHÀ Ở VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 29 2.1 Chủ sở hữu nhà chung cƣ 29 2.2 Nội dung quyền sở hữu nhà chung cƣ 31 2.2.1 Phần sở hữu riêng nhà chung cư 31 2.2.2 Phần sở hữu chung nhà chung cư 43 2.2.3 Thời hạn sử dụng nhà chung cư 55 2.2.4 Quản lý sử dụng nhà chung cư 59 2.3 Những hạn chế, vƣớng mắc quy định quyền sở hữu nhà chung cƣ 66 Tiểu kết chƣơng 2: 71 CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CHUNG CƢ 72 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ 72 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư phù hợp với đường lối, sách nhà nước phù hợp với điều kiện thực tiễn, xu hướng phát triển kinh tế xã hội 72 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư dựa chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu nhà nước ta 73 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, cơng 74 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ 75 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cư việc xây dựng ban hành Luật Chung cư 75 3.2.2 Sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định phần sở hữu chung - riêng nhà chung cư 76 3.2.3 Sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định pháp luật nhà chỗ để xe nhà chung cư 79 3.2.4 Bổ sung sách, chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có chung cư thuộc diện bị phá dỡ để thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ 81 Tiểu kết chƣơng 3: 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Chung cƣ đóng vai trị quan trọng phát triển thị đại, biểu phát triển tất yếu xã hội nói chung thị nói riêng Bởi q trình thị hóa diễn tập trung lƣợng dân cƣ đông đúc, đặc biệt thành phố lớn trình thị hóa diễn nhanh Tiêu biểu nhƣ thành phố Hà Nội, Đà Nẵng thành phố Hồ Chí Minh nhiều khu thị phát triển khác nhƣ Phú Quốc, Kiên Giang, Vũng Tàu, Bình Dƣơng, Đồng Nai, Quảng Ninh, … Đây nơi tập trung lƣợng dân cƣ đông đúc từ nhiều tỉnh thành khác nƣớc đến học tập, làm việc sinh sống… Trong ngƣời trẻ tham gia vào q trình thị hóa thƣờng đơng họ thích hợp với mơi trƣờng đại, phát triển động Khi mà dân số tập trung thành phố ngày lớn lúc nảy sinh nhu cầu nhà Tuy nhiên đất chật ngƣời đông, giá thành nhà mặt đất ngày cao nên nhiều ngƣời tiếp cận đƣợc mà nhu cầu nhà ở, dịch vụ tiện ích kèm, bệnh viện, trƣờng học, khu vui chơi giải trí, trung tâm thƣơng mại…vẫn lớn Chính mà chung cƣ ngày trở nên phát triển phổ biến hơn, phát triển chung cƣ với mục đích tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều ngƣời tầng lớp khác Điều đáp ứng, giải đƣợc hầu hết vấn đề, khó khăn tạo điều kiện cho ngƣời dân thành phố lớn có nhà để Nhu cầu sở hữu nhà chung cƣ chƣa có dấu hiệu tan băng, nhà đầu tƣ tiếp tục xây dựng khu chung cƣ, nhà chung cƣ hƣớng tới phân khúc thị trƣờng với hộ chung cƣ bình dân nhiều đối tƣợng bạn sinh viên trƣờng, bạn trẻ lập gia đình độc thân… Nhiều bạn trẻ q trình khởi nghiệp, họ có nhu cầu sử dụng hộ để làm việc lâu dài, ổn định cho hệ tƣơng lai có điều kiện phát triển tốt Sự xuất nhà chung cƣ giải đƣợc vấn đề nhà cho hộ dân quản lý dễ dàng đƣợc vấn đề môi trƣờng, nƣớc an ninh trật tự Tuy nhiên sở hữu nhà chung cƣ q trình sử dụng cịn nảy sinh nhiều bất cập vƣớng mắc Theo thống kê Bộ Xây dựng từ năm 2017 đến tình trạng tranh chấp chung cƣ diễn nhiều Hà Nội TP.HCM, từ khu chung cƣ giá rẻ chung cƣ cao cấp có bất cập nhƣ việc bàn giao không tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cƣ, phần diện tích chung - riêng, bầu ban quản trị, cách tính diện tích hộ, phí bảo trì, phí dịch vụ, chất lƣợng xây dựng, vấn đề phòng cháy chữa cháy, quảng cáo lừa dối… Thực tiễn hầu hết nhà đầu tƣ dự báo sai không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu ngƣời dân Trong quan quản lý chƣa hƣớng dẫn, giám sát chặt chẽ dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, phƣơng tiện lại, dừng đỗ tùy tiện sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức quản lý… Nhƣ pháp luật nhà có quy định rõ ràng trách nhiệm, quyền nghĩa vụ sở hữu nhà chung cƣ nhƣng thực tế trình vận hành, khai thác sử dụng nhà chung cƣ có nhiều trƣờng hợp xảy mâu thuẫn, tranh chấp Điều cho thấy quy định pháp luật trình áp dụng pháp luật để đƣa quy định pháp luật vào thực tiễn cịn nhiều thiếu sót chƣa chặt chẽ Đồng thời, thực tế chủ sở hữu chung cƣ có hiểu biết rõ quyền sở hữu nhà chung cƣ quyền lợi, nghĩa vụ trách nhiệm số trƣờng hợp gặp rủi ro khơng bảo vệ đƣợc lợi ích có hành vi vi phạm pháp luật mà vơ tình phạm phải Bên cạnh đó, thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc sử dụng nhà chung cƣ nhƣng việc giải lúng túng Thêm nữa, chung cƣ dạng nhà sử dụng cho mục đích Trên thực tế, nhà đƣợc phân chia làm hai loại bản: loại nhà gắn liền với quyền sử dụng đất đƣợc gọi “Nhà riêng lẻ” loại khác nhà đƣợc xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều hộ để diện tích đất sử dụng chung đƣợc gọi “nhà chung cƣ” hay “Nhà chung” “Nhà tập thể” Nhà riêng lẻ theo thông lệ chung thƣờng đƣợc điều chỉnh Luật Nhà Đối với Việt Nam nhà riêng lẻ nhà chung cƣ đƣợc quy định chung Luật Nhà Do đó, nghiên cứu nhà chung cƣ tác giả muốn nghiên cứu Luật Nhà luật quy định cụ thể vấn đề nhà chung cƣ, có quyền sở hữu nhà chung cƣ Chính vậy, việc tìm hiểu quyền sở hữu nhà chung cƣ, đặc biệt Luật Nhà Việt Nam có ý nghĩa vô quan trọng Đây sở để ta nghiên cứu kỹ quy định pháp luật nhằm đánh giá đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật, giúp cho quy định pháp luật chặt chẽ hơn, chuẩn xác phù hợp với thực tiễn Đồng thời giảm thiểu rủi ro, bất cập nhà chung cƣ cho nhà đầu tƣ, chủ sở hữu để tránh tranh chấp khơng đáng có xảy ra, giúp ngƣời dân có nhà ổn định lâu dài, tập trung làm ăn, đóng góp vào phát triển kinh tế xã hội đất nƣớc Xuất phát từ thực tiễn thấy vấn đề nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng, mang tính thiết thực cần thiết cho tất đối tƣợng, đặc biệt nhà đầu tƣ, ngƣời sở hữu hay có dự định sở hữu nhà chung cƣ Đồng thời, quy định quyền sở hữu nhà chung cƣ Luật Nhà áp dụng vào thực tiễn tồn nhiều bất cập cần phải khắc phục Vì tác giả định chọn đề tài “Quyền sở hữu nhà chung cư theo quy định pháp luật nhà Việt Nam” làm đề tài tốt nghiệp đại học Tình hình nghiên cứu Từ Luật Nhà 2005 đời Luật Nhà năm 2014 có nhiều cơng trình nghiên cứu gián tiếp đề cập đến Quyền sở hữu nhà chung cƣ theo quy định pháp luật nhà Việt Nam Dƣới số cơng trình nghiên cứu đƣợc công bố mà tác giả tiếp cận trình tiến hành nghiên cứu đề tài mình: Luận án, luận văn: (1) Lƣơng Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư”, luận văn thạc sĩ ngành: Luật Dân sự, TS Nguyễn Minh Tuấn hƣớng dẫn Tác giả luận văn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam sở Luật Nhà năm 2005 quyền chủ sở hữu nhà chung cƣ, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, từ hạn chế đƣa hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn, giải pháp mà tác giả đƣa dừng lại để xuất hoàn thiện quy định pháp luật, giải pháp trực tiếp mà chƣa đề cập đến giải pháp gián tiếp nhƣ tuyên truyền, nâng cao ý thức ngƣời dân, nâng cao hiệu quản lý quan nhà nƣớc Tác giả chƣa đề cập đến dạng tranh chấp đặc thù liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cƣ chƣa xây dựng đƣợc chế để giải hiệu tranh chấp (2) Nguyễn Thị Thanh Nhàn, “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam”, luận văn thạc sĩ Luật học, PGS.TS Doãn Hồng Nhung hƣớng dẫn Trong luận văn, tác giả sâu vào phân tích cách tồn diện, đầy đủ có hệ thống vấn đề pháp luật thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cƣ Việt Nam Bên cạnh việc điểm Luật Nhà 2014, tác giả đƣa quan niệm tổng quan quản lý nhà chung cƣ số nƣớc giới, mơ hình có giá trị tham khảo nƣớc xây dựng thực thi sách pháp luật Để từ đề xuất hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật Tuy nhiên, luận văn thiên giải pháp nhà quản lý giải pháp mang tính tồn diện bao qt cho tất đối tƣợng có liên quan trực tiếp tới hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cƣ (3) Nguyễn Thị Thùy Dung (2015), “Quyền sở hữu nhà người nước người Việt Nam định cư nước ngồi theo Luật Nhà 2014”, Khóa luận tốt nghiệp, Trƣờng Đại học Kinh tế- Luật Thành phố Hồ Chí Minh Trong khóa luận, tác giả đƣa đến nhìn khái quát so sánh quyền sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Song, tác giả chƣa cho thấy ý nghĩa thực tiễn việc thực quyền sở hữu khn khổ khóa luận không đề cập đến việc sở hữu nhà chung cƣ - loại hình nhà phổ biến thƣờng xuyên xảy tranh chấp Mặc dù Luật Nhà 2014 có quy định phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cƣ Bên cạnh quy định hợp lý rõ ràng cịn có quy định có tính khái qt, khơng sai nhƣng chƣa đủ, chƣa rõ nên đƣợc pháp luật quy định nhƣng thực tế cịn tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp xảy nhiều nguyên nhân gây tranh chấp hành lang pháp lý chƣa chặt chẽ, rõ ràng khiến tranh chấp nóng nhiều chung cƣ kéo dài dai dẳng ảnh hƣởng đến trật tự xã hội quyền, lợi ích cƣ dân Chính vậy, cần thiết xây dựng khung pháp lý chặt chẽ, cụ thể để áp dụng vào thực tiễn tránh đƣợc tranh chấp hậu xảy Cụ thể, theo tác giả cần có số giải pháp để hồn thiện pháp luật phần sở hữu chung – riêng nhà chung cƣ nhƣ sau: Đối với phần sở hữu định điểm a, khoản 2, Điều 100 Luật Nhà 2014 thấy quy định chƣa cụ thể cách hiểu Đây quy định chƣa rõ ràng quy định phần sở hữu chung nhà chung cƣ phần diện tích cịn lại ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng Cụm từ “cịn lại” chung chung, đơi mơ hồ khiến cho ngƣời đọc khó phân biệt nguyên nhân dẫn đến hiểu sai, nhầm lẫn phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nên dễ gây mâu thuẫn, tranh chấp Chính vậy, ta sửa đổi phần sở hữu chung nhà chung cƣ thành “phần diện tích đƣợc quy định phần sở hữu chung mà không thuộc phần sở hữu riêng đƣợc quy định khoản 1, Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng nhà chung cƣ” Mặc dù quy định nhiều thay đổi mặt chất đƣợc hiểu tƣơng tự nhƣng cần thay đổi chút câu chữ quy định trở nên chặt chẽ hơn, khơng cịn mơ hồ ta hiểu phần sở hữu chung phần diện tích đƣợc pháp luật quy định khơng phải phần diện tích cịn lại đâu khác Bên cạnh đó, luật hƣớng dẫn nhà nên bổ sung thêm quy định cách chi tiết phần sở hữu chung phần mà Luật Nhà 2014 quy định cịn trƣờng hợp khác Ví dụ nhƣ lối chung nhà chung cƣ 77 lối bên đƣợc kết nối với nhà chung cƣ thƣờng dễ xảy tranh chấp thực tế nên bổ sung thêm phần lối chung thuộc phần sở hữu chung nhà chung cƣ để làm giảm hạn chế tình trạng tranh chấp xảy Cũng tƣơng tự nhƣ vậy, điểm c, khoản 2, Điều 100 Luật Nhà 2014 có quy định phần sở hữu chung bao gồm “Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên nhƣng đƣợc kết nối với nhà chung cƣ đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích cơng cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nƣớc giao cho chủ đầu tƣ quản lý theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt” Mặc dù quy định hợp lý nhƣng tác giả đọc phân tích kỹ thấy quy định chƣa đƣợc rõ ràng mặt chữ nghĩa Vì luật quy định hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên đƣợc kết nối với nhà chung cƣ nhƣng khơng giải nghĩa khơng nêu gồm phần gì, khơng liệt kê chi tiết tiêu biểu vài ý để làm ví dụ Cho nên đọc nhiều ngƣời khơng hiểu hiểu khơng rõ gây khó khăn cho việc xác định phần sở hữu chung dễ dẫn đến tình trạng nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Chính mà pháp luật Nhà cần phải sửa đổi, bổ sung thêm phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên vào phần giải thích từ ngữ Ví dụ giải thích “Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên đƣợc kết nối với nhà chung cƣ hiểu hệ thống kỹ thuật nằm bên khu dân cƣ, nhƣng đƣợc liên kết với hệ thống kỹ thuật nhà chung cƣ để đảm bảo hoạt động an tồn cƣ dân” Ta liệt kê, quy định chi tiết văn hƣớng dẫn Luật Nhà văn có liên quan “Thành phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi bao gồm đƣờng ống nƣớc, đƣờng ống nƣớc, đƣờng ống cấp điện, hệ thống thơng gió hệ thống an ninh…” Việc quy định cách cụ thể, chi tiết điều khoản để giải mâu thuẫn, tranh chấp phần sở hữu chung mà liên quan đến phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi nhà chung cƣ có so sánh, đối chiếu Điều vừa giúp cho việc giải vấn đề nhanh chóng, dễ dàng vừa khiến cho quy định pháp luật chặt chẽ hơn, có tính pháp lý cao nhằm tránh sai phạm xảy 78 3.2.3 Sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định pháp luật nhà chỗ để xe nhà chung cư Đối với chỗ để xe Luật Nhà 2014 khơng có quy định thuộc phần sở hữu chung hay thuộc phần sở hữu riêng mà quy định thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung chủ sở hữu thuộc quyền sở hữu chủ đầu tƣ Đây quy định khơng thực chặt chẽ rõ ràng thực tế nhiều mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến chỗ để xe nhiều chủ đầu tƣ không phân định thỏa thuận rõ ràng với chủ sở hữu nhà chung cƣ chỗ để xe dẫn đến tình trạng nhiều chủ sở hữu khơng có chỗ để xe phải để xe bên Chính mà pháp luật nên có quy định cụ thể rõ ràng chỗ để xe thuộc phần sở hữu chung hay riêng cần làm rõ quyền sở hữu chung, riêng chủ sở hữu chủ đầu tƣ Cụ thể phần sở hữu riêng phần sở hữu chung Điều 100 bổ sung thêm phần sở hữu chung bao gồm chỗ để xe xe đạp, xe dùng cho ngƣời khuyết tật, xe động hai bánh, xe động ba bánh cho chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ Cịn chỗ để tơ thuộc phần sở hữu riêng chủ đầu tƣ trƣờng hợp chủ sở hữu không mua không thuê Khi mà chủ sở hữu mua th chỗ để tơ thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu Tại Điều 101 Luật Nhà 2014 nên sửa đổi, bổ sung thêm quyền sở hữu riêng, sử dụng riêng chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cƣ định mua th Cịn trƣờng hợp khơng mua khơng th chỗ để xe tơ thuộc quyền quản lý, sở hữu chủ đầu tƣ chủ đầu tƣ khơng đƣợc tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tƣ xây dựng chỗ để xe Ngoài vấn đề đảm bảo cho để xe cho cƣ dân nhà chung cƣ theo Luật Nhà năm 2014 Việt Nam, chủ đầu tƣ phải đảm bảo cung cấp đủ số lƣợng chỗ đỗ xe cho cƣ dân tòa nhà chung cƣ Tuy nhiên, thực tế có chủ sở hữu hộ sở hữu nhiều xe ô tô khiến cho chỗ để xe tải không đủ chỗ để Cho nên pháp luật có quy định khơng đủ chỗ để xe, chủ 79 sở hữu thỏa thuận với bốc thăm để định đƣợc đỗ xe trƣớc Theo tác giả quy định mang tính chất may rủi khơng cơng sống nhà chung cƣ mà có ngƣời đƣợc để xe có ngƣời khơng đƣợc để xe Thay vào đó, nên quy định giới hạn chỗ để xe ô tô cho chủ sở hữu nhƣ cho chủ sở hữu hộ đƣợc để tối đa hai xe tơ, cịn phải để ngồi Nhƣ tất chủ sở hữu có hội để xe ô tô nhà chung cƣ Bên cạnh đó, để đảm bảo đủ chỗ đậu xe cho cƣ dân sử dụng, giúp ngƣời dân có đƣợc mơi trƣờng sống thuận tiện, an toàn giảm thiểu áp lực giao thơng thị cần phải có giải pháp khác nhƣ sau: Lấp đầy lỗ hổng pháp luật để chủ đầu tƣ khơng cịn mắc nhiều sai phạm: Trên thực tế có nhiều chủ đầu tƣ thƣờng nâng phí trơng giữ xe vƣợt q khung giá nhà nƣớc quy định, ép buộc ngƣời dân phải ký hợp đồng trông giữ xe không đƣợc hợp tác ngƣời dân đơn phƣơng khơng cho ngƣời dân gửi xe Hành động dẫn đến nhiều hệ lụy, ngƣời dân phản đối để xe lộn xộn, gây trật tự an tồn xã hội…Chính mà trƣờng hợp này, chủ đầu tƣ muốn nâng giá lên phải thơng qua quyền địa phƣơng, họp bàn với ngƣời dân để đƣa mức giá hợp lý Nâng cao ý thức chủ sở hữu: Các chủ sở hữu cần đƣợc hƣớng dẫn để hiểu rõ tầm quan trọng chỗ đỗ xe đời sống hàng ngày giữ vệ sinh, trật tự cho khu vực Điều giúp tăng tính tự giác cƣ dân việc sử dụng quản lý chỗ đỗ xe Sử dụng công nghệ thơng tin: Chủ đầu tƣ sử dụng công nghệ thông tin để quản lý phân bổ chỗ đỗ xe cho cƣ dân Chẳng hạn nhƣ sử dụng phần mềm quản lý chỗ đỗ xe, giúp cƣ dân đăng ký đặt lịch trƣớc để sử dụng chỗ đỗ xe cách thuận tiện hiệu Tăng cƣờng kiểm tra xử lý vi phạm: Các quan chức cần thƣờng xuyên kiểm tra xử lý trƣờng hợp vi phạm quy định chỗ đỗ xe tòa nhà Điều tạo môi trƣờng sống văn minh, đảm bảo an tồn giao thơng đáp ứng 80 nhu cầu cƣ dân Ngồi ra, cần có quan chức nhƣ Sở Giao thông Vận tải Sở Xây dựng tham gia giám sát, kiểm tra việc đảm bảo đủ chỗ đậu xe dự án nhà mới, phát chủ đầu tƣ không đáp ứng đƣợc u cầu chỗ đậu xe, áp dụng biện pháp xử lý để đảm bảo quyền lợi ngƣời dân Hỗ trợ cho cƣ dân có xe máy: Nếu khơng đủ chỗ đỗ xe, chủ sở hữu đƣợc hỗ trợ để giải vấn đề cách cung cấp chỗ đỗ xe cho xe máy hỗ trợ giải pháp khác tùy thuộc vào tình hình cụ thể tịa nhà Nhƣ sửa đổi, bổ sung quy định chỗ để xe nhà chung cƣ đƣợc làm rõ, ta biết đƣợc thuộc sở hữu chung thuộc sở hữu riêng Đồng thời, pháp luật cần phải quy định có giải pháp cụ thể để đảm bảo chỗ để xe cho cƣ dân 3.2.4 Bổ sung sách, chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có chung cư thuộc diện bị phá dỡ để thực dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Để thực tốt việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ trƣớc hết cần có quy định cụ thể nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ đảm bảo có điều kiện sở vật chất, sở hạ tầng tốt, đáp ứng nhu cầu sống cho ngƣời dân Theo cần phải quy định theo hƣớng làm rõ khu tạm cƣ cần đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn nhƣ có đầy đủ sở vật chất điện, nƣớc, sở hạ tầng, giao thông vận tải, bệnh viện, trƣờng học, môi trƣờng sống lành mạnh, có hệ thống phịng cháy chữa cháy Đối với hộ tạm cƣ phải đảm bảo đảm bảo an tồn, kết cấu có đủ khơng gian cần thiết nhƣ nhà tắm, nhà vệ sinh, phòng bếp, phòng bếp, phòng ngủ, phịng khách; diện tích sàn bố trí phù hợp vào số đầu ngƣời hộ, vật dụng cần thiết cho gia đình đƣợc trang bị đầy đủ Đảm bảo nơi tái định cƣ đạt tiêu chuẩn, Nhà nƣớc cần phải đƣa khung pháp lý quy định rõ ràng vấn đề để nhà đầu tƣ xếp, bố trí nơi tạm cƣ cho ngƣời dân Ngoài nguyên tắc, cần phải xây dựng chế, sách theo 81 hƣớng cân bằng, chia sẻ lợi ích chủ đầu tƣ chủ sở hữu nhà chung cƣ để bên tình bên nguyện thực Bên cạnh cần bổ sung quy định cụ thể đề cập thời hạn tham vấn, đối thoại trƣờng hợp chủ sở hữu nhà chung cƣ không đồng ý với phƣơng án bồi thƣờng không hợp tác bàn giao nhà chung cƣ Cần có quy định thời hạn thực việc bồi thƣờng thực phá dỡ nhà chung cƣ để cải tạo, xây dựng để tránh tình trạng kéo dài làm ảnh hƣởng đến việc ổn định sống ngƣời dân Thêm nữa, luật hành quy định việc bố trí tạm cƣ đƣợc hỗ trợ tiền để chủ sở hữu nhà chung cƣ tự tìm nơi cƣ trú bố trí quỹ nhà tạm cƣ mà không quy định cụ thể việc hỗ trợ tiền đƣợc hỗ trợ nhƣ Vì pháp luật cần bổ sung quy định cụ thể mức hỗ trợ tái định cƣ để nhà đầu tƣ có tính số tiền cụ thể Pháp luật cần bổ sung thêm quy định dự đốn trƣờng hợp xảy thực bố trí tái định cƣ đƣa hƣớng giải phù hợp để áp dụng Đồng thời quy định rõ trách nhiệm chế tài xử lý trƣờng hợp vi phạm trình tự thủ tục thực dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cƣ nhƣ nghĩa vụ lập, phê duyệt, thẩm định dự án; lập phƣơng án bố trí tạm cƣ, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ cho chủ sở hữu nhà chung cƣ bị phá dỡ; lắng nghe ý kiến chủ sở hữu nhà chung cƣ thực cách công khai, minh bạch 82 Tiểu kết chƣơng 3: Chƣơng khóa luận tập trung vào phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ Để đảm bảo phù hợp với đƣờng lối, sách nhà nƣớc điều kiện thực tiễn, định hƣớng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ đƣợc đề Đầu tiên, việc hoàn thiện pháp luật phải dựa chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu nhà có Việt Nam Thứ hai, tính cơng khai, minh bạch công yếu tố cần đƣợc đảm bảo pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ Để thực định hƣớng này, tác giả đề xuất số giải pháp nhƣ xây dựng ban hành Luật Chung cƣ nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ; sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định phần sở hữu chung - riêng nhà chung cƣ để đảm bảo rõ ràng công bằng; điều chỉnh quy định chỗ để xe nhà chung cƣ, tạo mơi trƣờng thuận lợi an tồn cho cƣ dân; đề xuất sách, chế bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ cho cƣ dân bị ảnh hƣởng việc phá dỡ nhà chung cƣ cũ để thực dự án cải tạo, xây dựng lại Cuối cùng, nghiên cứu đề xuất phƣơng án pháp luật cho phép phát triển hai loại nhà chung cƣ sở hữu không xác định thời hạn sở hữu có thời hạn Tất phƣơng hƣớng giải pháp đảm bảo pháp luật quyền sở hữu nhà chung cƣ nêu đƣợc tác giả đƣa nhƣ đề xuất, đóng góp ý kiến dƣới góc độ cá nhân nhằm mong muốn giải hạn chế tồn đọng quy định pháp luật nhà quyền sở hữu nhà chung cƣ 83 KẾT LUẬN Trong thời gian gần đây, phát triển nhà chung cƣ Việt Nam diễn cách nhanh chóng, đóng góp đáng kể vào việc cải thiện diện mạo đô thị giải nhu cầu chỗ cho ngƣời dân Tuy nhiên, với phát triển đó, vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cƣ trở thành rào cản đáng kể trình sử dụng nhà chung cƣ cho chủ sở hữu Các quy định quyền sở hữu nhà chung cƣ, chƣa đƣợc xác định cụ thể, chúng chồng chéo khó tiếp cận, gây khó khăn việc áp dụng đảm bảo tuân thủ pháp luật Điều dẫn đến nhiều tranh chấp mâu thuẫn xảy chủ sở hữu chí chủ sở hữu ban quản trị nhà chung cƣ Vấn đề ngày trở nên cấp bách cần đƣợc quan có thẩm quyền vào mau chóng Do đó, việc tập trung tìm hiểu nhanh chóng tham gia vào q trình giải hạn chế quy định pháp luật nhà liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cƣ trở nên cần thiết hết Nắm bắt đƣợc vấn đề này, khóa luận, tác giả vào tìm hiểu vấn đề lý luận quyền sở hữu nhà chung cƣ nhƣ khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trị nhà chung cƣ nói chung nhƣ quyền sở hữu nhà chung cƣ nói riêng chƣơng Từ đó, đƣa số nhận định quan trọng góp phần tạo tiền đề sở cho việc nghiên cứu quyền sở hữu nhà chung cƣ Tất nội dung chƣơng giúp tác giả hiểu rõ quyền sở hữu nhà chung cƣ sở quan trọng để tác giả sâu phân tích vấn đề chƣơng Tại chƣơng tác giả giới thiệu lịch sử hình thành phát triển sâu phân tích quy định cụ thể pháp luật nhà Việt Nam quyền sở hữu nhà chung cƣ để có góc nhìn cụ thể ƣu điểm hay hạn chế tồn thực tiễn mà pháp luật nhà quy định quyền sở hữu nhà chung cƣ cịn tồn đọng Những năm qua, có nhiều văn đƣợc Nhà nƣớc ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ pháp luật quản lý sử dụng nhà chung cƣ nói riêng, quyền sở hữu nhà chung cƣ nói chung Những văn đạt đƣợc phần kết định 84 việc hạn chế đẩy lùi mâu thuẫn, tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cƣ Tuy nhiên cịn khó khăn mà chủ sở hữu phải đối mặt đa dạng tranh chấp (tranh chấp sở hữu chung-riêng, sở hữu chỗ để xe…) nhƣ thiếu hụt chế tài xử phạt khiến quan chức gặp khó khăn việc giải dứt điểm vụ việc tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cƣ Để khắc phục hạn chế đó, chƣơng khóa luận đƣa số biện pháp để giải vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà chung cƣ theo hƣớng: hoàn thiện số quy định pháp luật nhƣ xây dựng, ban hành luật chung cƣ; sửa đổi, bổ sung cụ thể hóa quy định pháp luật hay đƣa sách, chế bồi thƣờng, hỗ trợ quyền lợi chủ sở hữu Bên cạnh tác giả đƣa chế bảo đảm thực thi pháp luật nhƣ: xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật, tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật cho ngƣời dân nhƣ nâng cao hiệu quả, vai trò cá nhân tổ chức có thẩm quyền giải tranh chấp quyền sở hữu nhà chung cƣ Hi vọng thông qua việc đóng góp lý thuyết lẫn thực tiễn, quyền sở hữu nhà chung cƣ Việt Nam tiếp tục đƣợc nâng cao hoàn thiện để mang lại hiệu tốt Điều đảm bảo chủ sở hữu nhà chung cƣ bảo vệ đƣợc quyền, lợi ích mình, tránh đƣợc tranh chấp mâu thuẫn xảy để tận hƣởng sống an lành, thoải mái tham gia vào q trình phát triển thị Việt Nam đại tiên tiến, không thua quốc gia giới 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013; Hiến pháp năm 1980; Bộ luật Dân năm 2015; Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; Dự thảo Luật nhà sửa đổi; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Quy hoạch đô thị năm 2015; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Bảo vệ ngƣời tiêu dùng năm 2010; 10 Luật Nhà năm 2005; 11 Luật Nhà năm 2014; 12 Luật Đất đai năm 2013; 13 Nghị định số 60-CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; 14 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ hƣớng dẫn Luật Nhà 2005; 15 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật nhà ở; 16 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 Chính phủ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ; 17 Văn hợp số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 Bộ Xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ; 18 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành xây dựng; 19 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tƣ xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây 86 dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở; 20 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 21 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở; 22 Thông tƣ số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 Bộ Xây dựng ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cƣ; 23 Thông tƣ số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng quản lý, sử dụng nhà chung cƣ; 24 Thông tƣ số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung số điều thông tƣ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cƣ; 25 Thông tƣ số 06/2021/TT-BXD NGÀY 30/6/2021 Bộ Xây dựng quy định phân cấp công trình xây dựng hƣớng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tƣ xây dựng; 26 Thông tƣ số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng: Quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng; 27 Thơng tƣ số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ; 28 Thông tƣ số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ Xây dựng quy định phân cấp cơng trình xây dựng hƣớng dẫn áp dụng quản lý hoạt động đầu tƣ xây dựng; 29 Thông tƣ số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 Bộ Xây dựng quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cƣ; 30 Tuyên ngôn phổ quát quyền ngƣời năm 1948; 31 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ năm 2003; 87 32 Quyết định số 1127-BXD/QLN ngày 16/8/1994 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung đô thị; 33 Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cƣ; 34 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ; 35 Bảo Anh, “The Manor: Tranh chấp chung- riêng nhiều chuyện” trang web: https://vneconomy.vn/the-manor-tranh-chap-chung-rieng-he-ra-nhieuchuyen.htm; 36 Lƣơng Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cƣ”, luận văn thạc sĩ ngành: Luật Dân sự, TS Nguyễn Minh Tuấn hƣớng dẫn; 37 Hải Duyên, “Cƣ dân Carina đƣợc bồi thƣờng vụ cháy 13 ngƣời tử vong” trang web: https://vnexpress.net/cu-dan-carina-duoc-boi-thuong-thenao-trong-vu-chay-13-nguoi-tu-vong-3727424.html; 38 DTD, “Thực trạng ban quản trị nhà chung cƣ lạm quyền - số đánh giá pháp lý” trang web: http://dtd.com.vn/thuc-trang-ban-quan-tri-nha-chung-cu-lamquyen-mot-so-danh-gia-phap-ly-a172.html 39 Vũ Đoan, “Cư dân Carina xúc yêu cầu chủ đầu tư đến đối thoại” trang web: https://vnexpress.net/cu-dan-carina-buc-xuc-yeu-cau-chu-dau-tu-den-doithoai-3727631.html; 40 Luật sƣ Phạm Thị Bích Hảo – Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, “Quyền lợi người có quyền sở hữu nhà chung cư?” trang web: https://vietnamnet.vn/quyen-loi-cua-nguoi-co-quyen-so-huu-nha-chung-cu-; 41 Ma Thị Thanh Hiếu, “Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư”, luận văn thạc sĩ Luật học, TS Bùi Đăng Hiếu hƣớng dẫn; 42 Mai Hòa, “Định nghĩa nhà chung cư, lịch sử hình thành pháp luật nhà chung cư”, trang web: https://nhanhoaland.com.vn/dinh-nghia-nha-chung-culich-su-hinh-thanh-chung-cu/; 88 43 Luật sƣ Phạm Thanh Hữu, chuyên viên pháp lý Dƣơng Châu Thanh, “Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư” trang web: https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/batdong-san/32296/phan-so-huu-rieng-va-phan-so-huu-chung-cua-nha-chung-cu; 44 Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cƣ”, Khoa học pháp lý Số 3/2013, tr.45-53; 45 Đinh Thị Ngọc Huyền, “Nhà chung cư có bắt buộc phải có khơng gian sinh hoạt cộng đồng hay không? Không gian sinh hoạt cộng đồng nhà chung cư phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu?” trang web: https://bom.so/84Qivh; 46 Hồng Khanh, “Bài học đắt giá cho ngƣời mua nhà từ tranh chấp Home City” trang web: https://vietnamnet.vn/bai-hoc-dat-gia-cho-nguoi-mua-nha-tutranh-chap-tai-home-city-360977.html; 47 Kinh tế đô thị, “Mâu thuẫn cƣ dân chủ đầu tƣ gây nóng thị trƣờng bất động sản”, trang web: https://kinhtedothi.vn/mau-thuan-giua-cu-dan-va-chudau-tu-gay-nong-thi-truong-bat-dong-san.html; 48 Anh Minh, “Đề xuất ban hành luật riêng chung cƣ”, trang web: https://vneconomy.vn/de-xuat-ban-hanh-luat-rieng-ve-chung-cu.htm 49 Nguyễn Thị Thanh Nhàn, “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam”, luận văn thạc sĩ Luật học, PGS.TS Doãn Hồng Nhung hƣớng dẫn; 50 Đỗ Văn Nhân, “Bảo đảm quyền lợi người sở hữu chung cư” trang web: https://nld.com.vn/ban-doc/bao-dam-quyen-loi-nguoi-so-huu-chung-cu-; 51 PGS TS Doãn Hồng Nhung, “Những vấn đề pháp lý phát sinh quyền tài sản quyền sở hữu nhà chung cư” trang web: https://tapchicongthuong.vn/baiviet/nhung-van-de-phap-ly-phat-sinh-ve-quyen-tai-san-va-quyen-so-huu-nhachung-cu-; 52 Luật sƣ Bùi Thị Nhung, “Tiêu chí cụ thể phân hạng nhà chung cư theo quy định nay” trang web: https://luatminhkhue.vn/tieu-chi-cu-the-phan-hang- nha-chung-cu-theo-quy-dinh-hien-nay.aspx; 89 53 Thanh Nhã, Anh Dũng, “Chung cư xuống cấp, người dân kêu cứu”, trang web: https://vtv.vn/xa-hoi/chung-cu-xuong-cap-nguoi-dan-keu-cuu20230216182146675.htm; 54 Hoàng Phê (1994), “Từ điển tiếng Việt”, Viện ngôn ngữ học , NXB Khoa học xã hội – trung tâm từ điển học quốc gia, Hà Nội, tr.444; 55 Thanh Phƣơng, “Vụ cháy chung cư Carina Plaza khiến 73 người thương vong, chủ đầu tư hầu tòa” trang web: https://vov.vn/phap-luat/vu-an/vu-chaychung-cu-carina-plaza-khien-73-nguoi-thuong-vong-chu-dau-tu-hau-toapost1008726.vov; 56 Luật sƣ Trƣơng Anh Tú-Chủ tịch TAT Law firm, “Giải pháp hạn chế tranh chấp cư dân chủ đầu tư”, trang web: https://lsvn.vn/giai-phap-naohan-che-tranh-chap-giua-cu-dan-va-chu-dau-tu-nha-chung-cu1613057467.html 57 KTS Phạm Thanh Tùng, “Chung cư” trang web: https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/chung-; 58 Tuyết Nguyễn, “Chủ đầu tư chung cư Carina có hàng loạt sai phạm trước vụ cháy” trang web: https://vnexpress.net/chu-dau-tu-chung-cu-carina-co-hangloat-sai-pham-truoc-vu-chay-3728679.html; 59 Thanh Vũ, “Cư dân nhiều chung cư xúc ban quản trị lộng quyền”, trang web: https://zingnews.vn/cu-dan-nhieu-chung-cu-buc-xuc-vi-ban-quan-trilong-quyen-post1401491.html; 60 Đặng Hồng Vũ, “Nhìn lại chung cư Hà Nội sau năm 1975” trang web: https://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/1152-nhin-lai-chung-cu-ha-noisau-nam-1975.html; 61 Tạp chí Địa số 8/2007, “Thực trạng quản lý sử dụng đất Khu nhà tập thể thành phố Hà Nội” trang web: https://moc.gov.vn/tl/tin- tuc/50863/thuc-trang-quan-ly-va-su-dung-dat-khu-nha-tap-the-tai-thanh-pho-hanoi.aspx 90 91