Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư

Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư

TRẢ LỜI CÁC CÂU HỎI VỀ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ I.VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG II.VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ III.VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ IV.VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC 10 V.VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ .11 VI.VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 12 VII.VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG .13 VIII.VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 15 IX.VỀ TÍNH KHẤU HAO 16 X.VỀ TÍNH CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU 20 XI.VỀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN VÀ LÃI SUẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC .21 XII.VỀ PHÂN TÍCH AN TỒN TÀI CHÍNH 24 XIII.CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 25 XIV.ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 25 I VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG Vấn đề Cơ cho em hỏi cách tính tính diện tích sàn xây dựng ? Các phận ban cơng ( loại có mái che khơng có mái che),logia,sân thượng,sân trước ,sân sau tính theo ngun tắc nào? Diện tích sàn xây dựng khơng gồm diện tích mái nhà không cô? lại không tính ạ?? Trả lời: - Tổng diện tích sàn tồ nhà tổng diện tích sàn tất tầng Các tầng bao gồm tầng nằm hoàn toàn phần mặt đất, tầng phía mặt đất, tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật sàn để làm kho chứa - Các diện tích sàn che phủ khơng quây kín quây kín phần khơng có phận qy (ví dụ, ban cơng kín (lơgia)), tính theo hình chiếu theo chiều thẳng đứng giới hạn phía ngồi phận che bên - Diện tích sàn thực khơng xác định cho không gian sau o Khoảng trống mặt đất mép ngồi tồ nhà, ví dụ bờ hè; o Khoảng trống bên mái thơng gió; o Diện tích mái khơng dành cho giao thơng mà dùng cho mục đích bảo trì Vấn đề Khi tính giá xây dựng dự án (GXD) tài liệu thầy đưa cơng thức là: GXD = GXDCT1+ GXDCT2 + …+ GXDCTn Trong : GXDCT = SXD*N +GCT-SXD (1) Em không thấy xuất thuế VAT ạ, em thấy có người lại tính theo cơng thức G n = ∑ gXD (1 + T GTGT ) XDCPT i i =1 XD (2) Với TXDGTGT thuế suất thuế GTGT Cịn GCT-SXD: Các chi phí chưa tính suất chi phí xây dựng chưa tính đơn gía xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án Cơ giáo giải thích rõ cho bọn em đc ko ạ? GCT-SXD gồm loại ạ? Bọn em ko hiểu giải thik lắm! Trả lời: Cả hai công thức em a) Về phía cơng thức mà thầy hướng dẫn em: GXD = GXDCT1+ GXDCT2 + …+ GXDCTn Trong : GXDCT = SXD*N +GCT-SXD (1) - SXD suất chi phí xây dựng tính cho đơn vị lực sản xuất phục vụ theo thiết kế cơng trình thuộc dự án bao gồm VAT em - N: lực sản xuất phục vụ theo thiết kế công trình thuộc dự án (ví dụ: với nhà A, B, C, D số m2 sàn xây dựng) - GCT-SXD: : Các chi phí chưa tính suất chi phí xây dựng chưa tính đơn gía xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án ( gia cố đặc biệt móng cơng trình (nếu có))  Như cơng thức (1) để em tính chi phí xây dựng cho hạng mục cơng trình b) Cịn theo cơng thức G n XDCPT = ∑g i =1 i XD XD (1 + t GTGT ) (2) Thì - giXD - Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng cơng trình, hạng mục thứ i - n – Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án - Đối với hạng mục thơng dụng giXD tính sau: giXD = Si x Pi - Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo đơn vị diện tích hay đơn vị công suất hạng mục thứ i; - Si - diện tích hay cơng suất thiết kế hạng mục thứ i (có n hạng mục) Đối với hạng mục theo thiết kê riêng biệt g iXD tính phương pháp lập dự tốn chi tiết hạng mục XD t GTGT -Thuế suất thuế giá trị gia tăng sản phẩm xây lắp  cơng thức số (2) em tính chi phí xây dựng chưa gồm VAT trước (theo suất chi phí xây dựng chưa gồm VAT) sau tính thêm VAT Cịn theo cơng thức (1) suất chi phí xây dựng sử dụng bao gồm VAT c) Trong phạm vi đồ án này, em bỏ qua GCT-SXD d) Ngồi hạng mục nhà A, B, C, D cho sẵn quy mô theo đề Khi quy hoạch tổng mặt em bố trí thêm hạng mục khác nhà bảo vệ, nhà quản lý, sân thể thao, bể bơi, đường giao thông, hệ thống cấp điện nhà, hệ thống cấp nước nhà, hàng rào, cổng chính, cổng phụ, vườn hoa bãi cỏ, xanh, cảnh, san lấp mặt Các em tham khảo suất chi phí xây dựng thiết bị số hạng mục nêu tập suất vốn đầu tư Những hạng mục khơng có S XD em tham khảo số liệu thực tế e) SXD nhà em lấy theo SXD nhà biệt thự Vấn đề Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định chi phí xây dựng hạng mục, em cần lưu ý lấy suất chi phí xây dựng thời điểm lập dự án Hiện số địa phương (như TP Hồ Chí Minh) có ban hành tập suất vốn đầu tư Còn địa phương đặt dự án em chưa có sử dụng Tập suất vốn đầu tư Bộ xây dựng công bố Lưu ý sử dụng số liệu tập suất vốn đầu tư em cần điều chỉnh mặt giá thời điểm lập dự án Việc điều chỉnh cách sử dụng số giá phần xây dựng (lưu ý số giá phần xây dựng số giá xây dựng cơng trình) Các em sử dụng số liệu để tính số giá xây dựng liên hồn bình qn để phục vụ cho việc tính tốn Tùy theo số liệu sưu tầm mà tính số giá xây dựng liên hồn bình qn theo quý hay theo tháng, theo năm Các em lưu ý tính số giá liên hồn bình qn bình qn bình qn nhân khơng phải bình qn cộng Ví dụ: Cho số giá năm 2011 100%, số giá tháng 1,2,3 /2012 100,14%; 100,33%; 100,48% chỉ số giá liên hoàn tháng 2/2012 so với tháng 1/2012 100,33%/100,14% = 100,19% số giá liên hoàn tháng 3/2012 so với tháng 2/2012 100,48%/100,33% = 100,15%  số giá liên hồn bình qn tháng = 100,19% x100,15% =100,17% Chỉ số giá liên hồn bình qn quy đổi sang thời đoạn khác sau: I năă = I quý = I tháng 12 Vấn đề - Bảng chi phí xây dựng khơng cần thuyết minh dài dịng việc xác định đơn giá hạng mục đơn giá thể rõ bảng - Nhiều bạn lấy Sxd hạng mục nhà biệt thự có điều chỉnh mặt giá thời điểm lập dự án hạng mục khác khơng điều chỉnh - Nhiều bạn nhầm lẫn suất vốn đầu tư với suất chi phí xây dựng II VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ Vấn đề Về phần tính chi phí thiết bị dự án: a) Về chi phí mua sắm thiết bị Trong phạm vi đồ án này, em vào số lượng nhà, mặt nhà tiêu chuẩn trang bị thiết bị để tính tốn số lượng loại thiết bị yêu cầu Sau tham khảo giá thực tế thị trường để tính chi phí mua sắm thiết bị Các em cần phải tìm hiểu giá mua thiết bị bao gồm VAT hay chưa để bổ sung VAT (nếu có) b) Về chi phí lắp đặt thiết bị Về phần lắp đặt thiết bị: em tính theo đơn giá lắp đặt thiết bị ( )/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt Các em lưu ý giá trị thiết bị em lấy giá trị trước VAT  để tính chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế trước  bổ sung VAT công tác lắp đặt thiết bị sau (vì thuế suất VAT mua sắm thiết bị lắp đặt thiết bị khác nhau) Vấn đề Xác định số lượng thiết bị cho dự án Trả lời: Khi xác định số lượng thiết bị cho dự án, em tham khảo Phụ lục số 1: Quy định tối thiểu sở vật chất tiêu chuẩn phục vụ khách sạn du lịch Phụ lục số 2: Nhu cầu trang thiết bị biệt thự dùng cho nghỉ cuối tuần quy mô 64 phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế Trong vẽ cung cấp có mặt nhà rõ loại phịng nhà (phịng khách, phịng ngủ, phịng ăn )  em thống kê số lượng phòng loại lập danh mục số lượng thiết bị cho loại phịng  từ tính số lượng thiết bị dự án Các em lưu ý cần bổ sung thêm thiết bị chung dự án (ở ngồi nhà) ví dụ: thiết bị cho ban quản lý, phòng bảo vệ, thiết bị khác chung cho dự án thiết bị liên quan đến hệ thống điện, nước, viễn thơng dự án Ngồi em cần phân biệt thiết bị vật liệu (vật liệu tính chi phí xây dựng rồi) (tham khảo thông tư số 17/2000/TT-BXD ngày 29/12/2000 hướng dẫn phân loại vật liệu tính vào chi phí trực tiếp dự tốn xây lắp cơng trình xây dựng) Rất nhiều em tính tốn coi chậu rửa, xí bệt, bình nóng lạnh, vịi rửa thiết bị khơng III VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Vấn đề Khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư em cần dùng văn nhất: - Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Ngoài địa phương có văn riêng quy định giá loại đất địa bàn, xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất  em cần sưu tầm văn riêng địa phương đặt dự án em để phục vụ làm đồ án Vấn đề Lưu ý tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo quy định thông tư 04/2010/TT-BXD chi phí bồi thường, hỗ trợ - Chi phí bồi thường nhà, cơng trình đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định bồi thường chi phí bồi thường khác; - Các khoản hỗ trợ nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; - Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng (nếu có); - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có); Với đồ án này, em giả thiết bồi thường, giải phóng mặt mảnh đất ruộng, khơng có tái định cư chủ đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt  Ví dụ, địa phương đặt dự án em Hà Nội tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đồ án gồm chi phí sau đây: Theo điều Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội Bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bao gồm: Bồi thường hỗ trợ tồn diện tích đất bị Nhà nước thu hồi (các em lưu ý hỗ trợ khơng đủ điều kiện bồi thường xem xét hỗ trợ)  đồ án em tính bồi thường tiền Theo điều Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Nhà nước thu hồi đất người sử dụng vào mục đích bồi thường tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất thời điểm định thu hồi đất” Và theo điều 12 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ giá đất theo mục đích sử dụng UBND thành phố quy định công bố, không bồi thường theo giá đất chuyển mục đích sử dụng”  em tính bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp Thời điểm định thu hồi đất lấy theo thời điểm em lập dự án cho thuận tiện Bồi thường hỗ trợ đối tài sản có gắn liền với đất chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi (trong đồ án lúa) Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất (trong đồ án em tính hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, rất nhiều em thiếu hỗ trợ ổn định đời sống) Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống”, “Thu hồi 70% diện tích đất sử dụng hỗ trợ ổn định đời sống 12 tháng di chuyển chỗ thời gian 24 tháng phải di chuyển chỗ ở”, “mức hỗ trợ cho nhân tính tiền tương đương 30kg gạo tháng theo thời giá trung bình Hà Nội thời điểm hỗ trợ Sở Tài Chính cơng bố”  em giả thiết hộ dân bị thu hồi tồn diện tích đất sử dụng, khơng phải di chuyển chỗ Số nhân tự giả thiết lấy Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hỗ trợ tiền để chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm 05 lần giá đất nông nghiệp quy định diện tích đất nơng nghiệp thực tế bị thu hồi ” Hỗ trợ để ổn định sản xuất đời sống khu tái định cư (trong đồ án khơng có) Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường tái định cư: Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư khơng vượt q 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”, “kinh phí phân bổ sau: tổ chức Nhà nước giao nhiệm vụ thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) sử dụng 60% tổng mức dự toán duyệt”  em tính phần chi phí lấy 60%x2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);  đồ án giả thiết khơng có Chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng (nếu có); Các em lưu ý, dự án giả thiết thuê đất hàng năm Lưu ý tổng mức đầu tư tính tiền sử dụng đất thời gian xây dựng thôi, giai đoạn vận hành Tuy nhiên theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: "3 Trường hợp người Nhà nước cho thuê đất thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án duyệt; Mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt lại chưa trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án" "1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm: Số tiền ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ vào tiền thuê đất phải nộp, quy đổi số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm Số thời gian thuê đất lại tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”  đồ án Chủ đầu tư khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp  em giả thiết thuê đất vòng 25 năm so sánh với tiền bồi thường, hỗ trợ em tính xem có phải nộp tiền th đất khơng Số tiền chưa khấu trừ hết tính vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định dự án (và khấu hao) Ví dụ 1: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ kinh phí tổ chức bồi thường hỗ trợ 20 tỷ Các em tính tiền thuê đất năm 500 triệu  tổng tiền thuê 0,5 x 25 = 12,5 tỷ  nghĩa em nộp tiền thuê đất (trong giai đoạn xây dựng vận hành)  phần tiền bồi thường, hỗ trợ kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết 20 tỷ – 12,5 tỷ = 7,5 tỷ phần tính vào vốn đầu tư dự án (nghĩa em khấu hao 7,5 tỷ cịn 12,5 tỷ có mặt tổng mức đầu tư khơng khấu hao khấu trừ vào phần tiền thuê đất rồi) Ví dụ 2: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ kinh phí bồi thường hỗ trợ 20 tỷ Các em tính tiền thuê đất năm tỷ  tổng tiền thuê x 25 = 25 tỷ  nghĩa em nộp tiền thuê đất 20 năm (bao gồm năm xây dựng 18 năm vận hành) năm cuối phải trả tiền thuê đất  phần tiền bồi thường, hỗ trợ kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ khấu trừ hết hồn tồn khơng phải khấu hao Vấn đề - Lưu ý tính tiền bồi thường đất bạn cần lấy theo giá đất nơng nghiệp Cịn tính tiền th đất cần theo giá đất phi nơng nghiệp - Nhiều bạn tính tốn kiểm tra thấy khơng phải nộp tiền th đất (do khấu trừ hết) đưa vào tổng mức đầu tư chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm sai - Lưu ý đươc khấu trừ tiền thuê đất thời gian xây dựng khơng đưa khoản vào tổng mức đầu tư bị trùng phần giá trị tiền sử dụng đất thời gian xây dựng phải tính vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định (TSCĐ) dự án phải khấu hao Vấn đề 10 thưa cô cô cho em hỏi tính tiền thuê đất ta tính cho 25 năm tính thời gian phân tích dự án 17 năm số tiền thuê đất lớn số tiền bồi thường khoản tiền thuê đất lại từ năm thứ 18 đến năm thứ 25 tính vào đâu Trả lời: Bạn khơng đọc kỹ ví dụ nêu mình giải thích phần chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư Yêu cầu đọc lại "1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm: Số tiền ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ vào tiền thuê đất phải nộp, quy đổi số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm Số thời gian thuê đất lại tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”  Những năm không khấu trừ tiền thuê đất người ta tiếp tục nộp bình thường Giả sử bạn khấu trừ 15 năm thơi chẳng hạn nghĩa năm cuối thời kỳ phân tích dự án phải nộp tiền thuê đất Giả sử bạn khấu trừ 17 năm chẳng hạn 17 năm phân tích dự án không xuất khoản nộp tiền thuê đất dòng tiền Những năm từ 18 đến 25 bạn phải nộp bình thường vấn đề năm không nằm thời kỳ phân tích dự án  đâu cần quan tâm IV VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC Vấn đề 11 Khi tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác em cần bám sát văn hành, chi phí tạm tính ghi rõ tạm tính Các em đừng trình bày cơng thức nội suy dài dịng mà tập hợp vào bảng tính excel/ Lưu ý tính chi phí thiết kế, thẩm tra cần tính cho đầy đủ hạng mục, nhiều em tính riêng nhà A,B,C,D mà bỏ qua hạng mục khác - Trong bảng tổng hợp tổng mức đầu tư phần Gbt,tđc có giá trị 30 tỷ - Phần vốn cố định dự án đưa giá trị phần tiền sử dụng đất thời gian xây dựng tỷ phần phần chi phí bồi thường, hỗ trợ kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết tỷ (tổng cộng tỷ) em khấu hao phần - Và dịng tiền phân tích dự án khơng có tiền th đất hàng năm khấu trừ hết 15 năm vận hành Vấn đề 20 Về VAT GDP, GQLDA, GTV, GK Nhiều em lấy VAT chi phí dự phịng VAT chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác theo tỷ lệ 10% khơng vì: - Với chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn chi phí khác có khoản mục khơng có VAT - Muốn tính GDP trước thuế em phải tính theo chi phí gồm VAT - Muốn tính GDP sau thuế em phải tính theo chi phí khơng bao gồm VAT Vấn đề 21 - Tổng mức đầu tư có số Nhiều em đưa khái niệm “tổng mức đầu tư trước thuế” “tổng mức đầu tư sau thuế” không - Vốn lưu động ban đầu lãi vay thời gian xây dựng thuộc chi phí khác nhiều em lập bảng tính lại thể khoản mục riêng IX VỀ TÍNH KHẤU HAO Vấn đề 22 Lưu ý tính tốn khấu hao Lưu ý đồ án mốc lựa chọn phân tích dự án vào thời điểm lập dự án không kể đến trượt giá, lạm phát phân tích  yếu tố đầu ra, đầu vào em tính NPV IRR không kể đến trượt giá lạm phát Do tính khấu hao giá trị TSCĐ để tính khấu hao khơng bao gồm phần dự phịng trượt giá nhé, mà tính phần dự phịng khối lượng thơi Trong đồ án mơn học này, em chia TSCĐ dự án thành loại sau: nhà cửa vật kiến trúc; thiết bị; chi phí trừ dần - Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ nhà cửa, vật kiến trúc (để tính khấu hao) bao gồm: o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí xây dựng, chi phí khảo sát phục vụ thiết kế, chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra thiết kế, chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi cơng xây dựng, chi phí giám sát thi cơng xây dựng o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án, chi phí thẩm tra dự tốn, chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình, chi phí thẩm tra phê duyệt tốn, chi phí kiểm tốn tốn, chi phí bảo hiểm cơng trình, chi phí dự phịng khối lượng - Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ thiết bị (để tính khấu hao) bao gồm: o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí thiết bị, chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án, chi phí thẩm tra dự tốn, chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình, chi phí thẩm tra phê duyệt tốn, chi phí kiểm tốn tốn, chi phí bảo hiểm cơng trình, chi phí dự phịng khối lượng - Các chi phí tính vào chi phí trừ dần khác (để tính khấu hao): o Các chi phí tính trực tiếp là: lãi vay thời gian xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp), tiền thuê đất thời gian xây dựng o Các chi phí chung cần phân bổ: chi phí dự phịng khối lượng Các em xem thêm thơng tư 19/2011/TT-BTC quy định tốn dự án hồn thành (trang số 3) có nêu rõ: “ - Việc phân bổ chi phí khác cho tài sản cố định xác định theo nguyên tắc: chi phí trực tiếp liên quan đến tài sản cố định tính cho tài sản cố định đó; chi phí chung liên quan đến nhiều tài sản cố định phân bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp tài sản cố định so với tổng số chi phí trực tiếp tồn tài sản cố định.”  Nghĩa xác định nguyên giá TSCĐ; chi phí tư vấn, chi phí khác, chi phí quản lý dự án : chi phí trực tiếp liên quan đến tài sản cố định tính trực tiếp cịn chi phí liên quan đến nhiều loại tài sản (chi phí chung) phải phân bổ Các em lập bảng xác định nguyên giá TSCĐ (để tính khấu hao) sau: STT LOẠI TÀI SẢN VÀ CHI PHÍ I NHÀ CỬA, VẬT KIẾN TRÚC NHÀ CỬA Các chi phí tính trực tiếp Chi phí xây dựng Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế Chi phí thiết kế Chi phí thẩm tra thiết kế Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi cơng xây dựng Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Các chi phí chung cần phân bổ Chi phí quản lý dự án Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn Chi phí kiểm tốn tốn Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí dự phịng khối lượng Giá trị tài sản tính khấu hao … … … THIẾT BỊ THIẾT BỊ CÓ THỜI GIAN KHẤU HAO NĂM Các chi phí tính trực tiếp 1.1 1.2 II 1.1 Chi phí mua sắm lắp đặt thiết bị Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị, Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị TỶ LỆ PHÂN BỔ CHI PHÍ CHUNG (%) GIÁ TRỊ (TRIỆU ĐỒNG) =(1.1) + (1.2) STT LOẠI TÀI SẢN VÀ CHI PHÍ 1.2 Các chi phí chung cần phân bổ Chi phí quản lý dự án Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn Chi phí kiểm tốn tốn Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí dự phịng khối lượng Giá trị tài sản tính khấu hao THIẾT BỊ CÓ THỜI GIAN KHẤU HAO 10 NĂM … III CHI PHÍ TRỪ DẦN 1.1 Các chi phí tính trực tiếp TỶ LỆ PHÂN BỔ CHI PHÍ CHUNG (%) GIÁ TRỊ (TRIỆU ĐỒNG) =(1.1) + (1.2) Lãi vay thời gian xây dựng,, Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp) Tiền thuê đất thời gian xây dựng 1.2 Các chi phí chung cần phân bổ Chi phí dự phịng khối lượng Giá trị tài sản tính khấu hao =(1.1) + (1.2) Sau tính ngun giá TSCĐ em khấu hao theo thời gian khấu hao tài sản Thời gian khấu hao em tham khảo thơng tư 203/2009/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Trong thông tư có quy định khung thời gian sử dụng tài sản cố định Em vào khung thời gian để lựa chọn thời gian khấu hao cho hợp lý Khi lựa chọn thời gian khấu hao thiết bị, em nên phân nhóm thiết bị có thời gian khấu hao để tính tốn cho gọn gàng Có thể chia nhóm thiết bị có thời gian khấu hao năm hay 10 năm Với nhà cửa vật kiến trúc nhà cửa em lấy thời gian khấu hao 25 năm Các vật kiến trúc khác gộp chung lại lấy thống nhất đến 10 năm cho tiện tính toán bảng khấu hao ngắn gọn Vấn đề 23 cho em hỏi Khi tính khấu hao tài sản cố định giá trị tài sản có giá trị nhỏ 10 tr khơng liệt kê vào bảng tính khấu hao phân bổ vào đâu? Trả lời: Các tài sản có giá trị nhỏ 10 triệu đâu đủ tiêu chuẩn xếp hạng tài sản cố định không khấu hao Vấn đề 24 Trong đồ án em tính chi phí thuê đất 25 năm số tiền lớn số tiền bồi thường giải phóng mặt ví dụ số tiền thuê đất em 25 triệu ,số tiền bồi thường 10 triệu, năm thuê đất triệu số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư 15 triệu phân bổ vốn số tiền đem phân bổ tiền thuê đất (15tr) tiền giải phóng mặt em tính khấu hao khơng kể tới tiền thuê đất số tiền thuê đất lớn số tiền bịi thường nên 10 năm t khơng phải thuê đất khoảng thời gian từ năm thứ 11 đến năm thứ 25 ta phải trả tiền th đất lập luận có khơng ah Trả lời: Em nói “số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư 15 triệu” sai Em nói “tính khấu hao khơng kể tới tiền thuê đất” sai giá trị tiền thuê đất thời gian xây dựng phải tính khấu hao Trong 10 năm đầu trả tiền thuê đất năm lại phải trả tiền thuê đất X VỀ TÍNH CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU Vấn đề 25 Lưu ý phân tích tài đồ án giả thiết không kể đến trượt giá, lạm phát phí em tính tốn tính chi phí sản xuất kinh doanh, doanh thu dịng tiền không kể đến trượt giá lạm phát mà theo mặt giá cố định em lập dự án Ví dụ: Chi phí sửa chữa phải tính giá trị tài sản gồm dự phịng khơng gồm dự phịng Vấn đề 26 Về tính chi phí sửa chữa tài sản hàng năm Nhiều bạn tính chi phí sửa chữa cho hạng mục nhà cửa thiết bị mà quên hạng mục khác cơng trình hạ tầng ngồi nhà, sân bãi đỗ xe… Vấn đề 27 Về tính chi phí sử dụng điện, nước hàng năm Nhiều bạn dự trù chi phí điện, nước cao, lên đến hàng tỷ đồng Vấn đề 28 Về tính doanh thu Nhiều bạn dự trù đơn giá cho thuê diện tích cao, xoay quanh 7.5triệu/m2/năm Vấn đề 29 Nhiều bạn tính chi phí vận hành hàng năm lại thêm cột “tổng chi phí 15 năm”  thừa khơng có ý nghĩa phân tích dự án Vấn đề 30 cô cho em hỏi tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp phần chi phí quản lí chi phí khác lấy % so với chi phí tính Trả lời: Lưu ý hướng dẫn đồ án chi phí quản lý khác lấy % so với doanh thu Vấn đề 31 Phân tích dự án đồ án lấy theo mặt giá cố định nên em khơng điều chỉnh tăng đơn giá tính doanh thu hay chi phí XI VỀ XÁC ĐỊNH DỊNG TIỀN VÀ LÃI SUẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC Vấn đề 32 thưa cô cô cho em hỏi lãi suất tối thiểu chấp nhận xác đinh ntn Trả lời: Câu hỏi trả lời rõ ràng phần hướng dẫn đồ án mà em khơng chịu đọc Cụ thể: “Mục 5.2.1 Phân tích quan điểm hiệu vốn chung: Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Sử dụng phương pháp giá sử dụng vốn bình qn” “Mục 5.2.2 Phân tích quan điểm hiệu vốn chủ sở hữu: Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Lãi suất vốn chủ sở hữu” Các em tham khảo thêm giảng kinh tế đầu tư cung cấp cho em Mình trích phần giảng để em hiểu rõ dòng tiền xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận theo quan điểm tính> Về xác định dòng tiền Dòng tiền theo quan điểm vốn chung xác định sau: - Chuỗi khoản thu gọi dòng tiền vào (dòng lợi ích, ngân lưu vào) Dòng tiền vào dự án bao gồm khoản mục sau: o Doanh thu o Giá trị thu hồi lý tài sản hết tuổi thọ quy định (nếu có) o Giá trị tài sản chưa khấu hao hết cuối thời kỳ phân tích (nếu có) o Thu hồi giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối thời kỳ phân tích (ví dụ: giá trị quyền sử dụng đất) (nếu có) - Chuỗi khoản chi gọi dịng tiền (dịng chi phí, ngân lưu ra) Dịng tiền dự án bao gồm khoản mục sau: o Chi phí đầu tư để tạo dựng tài sản cố định thời điểm đầu thời điểm trung gian o Chi phí vận hành dự án o Chi phí thuê đất hàng năm (nếu có) o Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm o Thay đổi vốn hoạt động - Hiệu số dòng tiền vào dòng tiền dòng tiền ròng (ngân lưu ròng – net cash flow NCF) dự án hay gọi dòng tiền hiệu số thu chi Dòng tiền ròng dự án dòng tiền cuối thuộc nguời có quyền lợi dự án chủ sở hữu chủ nợ Nói cách khác, dịng tiền rịng dự án dòng tiền chủ sở hữu cộng với dòng tiền chủ nợ Dòng tiền ròng gọi với tên gọi khác dòng tiền tự (free cash flow) với ý nghĩa cơng ty tự phân phối cho cổ đông nhà tài trợ vốn khơng cần sử dụng cho đầu tư tài sản cố định hay vốn lưu động - Dòng tiền chủ nợ = Chi trả nợ gốc + chi trả lãi vay – giải ngân nợ Dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu xác định sau - Dòng tiền chủ sở hữu = Dòng tiền ròng – Dòng tiền chủ nợ = Dòng tiền ròng dự án + giải ngân nợ (tiền vay) – (chi trả nợ gốc + chi trả lãi vay) Nghĩa là: dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu thành phần dịng tiền theo quan điểm vốn chung nêu dịng thu có thêm phần “tiền vay” (tiền vay tiền vào túi chủ sỡ hữu nên dịng thu) dịng chi có thêm phần “chi trả nợ gốc chi trả lãi vay” (tiền trả nợ gồm trả gốc lãi tiền khỏi túi chủ sở hữu nên dịng chi) Về xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được: Lãi suất tối thiểu chấp nhận theo quan điểm vốn chung xác định sau: Trong đồ án này, lấy lãi suất tối thiểu chấp nhận theo quan điểm vốn chung vào giá sử dụng vốn bình quân: WACC = E D RE + RD V V - WACC: giá sử dụng vốn trung bình - E (equity): quy mơ vốn chủ sở hữu công ty - D (debt): quy mô vốn vay công ty - RE: giá sử dụng vốn chủ sở hữu - RD: giá sử dụng vốn vay Các em lưu ý E/V D/V tỷ trọng vốn chủ sở hữu vốn vay (ví dụ 60% 30% chẳng hạn tùy số liệu đề bài) không cần viết số cụ thể đâu Lãi suất tối thiểu chấp nhận theo quan điểm vốn chủ sở hữu: Lãi suất tối thiểu chấp nhận theo quan điểm vốn chủ sở hữu lấy theo giá sử dụng vốn chủ sở hữu (số liệu đề cho) Các em lưu ý đánh giá dự án có nhiều rủi ro em tăng lãi suất tối thiểu chấp nhận cách cộng thêm dự phòng rủi ro khoảng 1% hay 2% Vấn đề 33 Một số sai sót thường gặp lập dịng tiền dự án - Sinh viên thường bỏ mốc thể dịng tiền Tốt nên có thích “đầu năm 1” - Nếu năm khơng có khả trả nợ phải vay để trả lập lại dòng tiền - Lưu ý phân tích hiệu tài quan điểm vốn chủ sở hữu dịng vào phải gồm tất tiền vay không vay vốn đầu tư dòng phải gồm tất tiền trả nợ không trả nợ vay vốn đầu tư Cụ thể hơn: nhiều bạn bỏ quên vay trả nợ vay vốn lưu động Có bạn nhớ lại gộp vay vốn đầu tư vay vốn lưu động vào dịng “vay vốn đầu tư” khơng Cần phải tách riêng vay, trả vốn đầu tư vay, trả vốn lưu động; gộp chung ghi “vay vốn” nói chung - Lưu ý đồ án sử dụng dòng tiền phân tích khơng kể đến VAT XII VỀ PHÂN TÍCH AN TỒN TÀI CHÍNH Vấn đề 34 Thưa cho em hỏi bảng 1.30:bảng tính hệ số khả trả nợ Lợi nhuận năm lấy ln 100%lợi nhuận ròng năm hay lấy Trả lời: Một nguồn tiền để trả nợ trích phần từ lợi nhuận sau nộp thuế chia cho thành viên góp vốn dự án Vậy em lấy khoảng 70% lợi nhuận rịng (mình giả thiết có thành viên góp vốn cho dự án) Vấn đề 35 Nhiều bạn lấy thời hạn hoàn vốn theo tiêu động “là NPV = 0”  câu vô nghĩa NPV có giá trị khái niệm thời điểm NPV = vô nghĩa Vấn đề 36 Về xác định hệ số khả trả nợ thưa cô cho em hỏi nguồn tài dùng để trả nợ lại bao gồm phần trích trả lãi vay( vay dài hạn vay vốn lưu động ) thời gian vận hành tính hệ số khả trả nợ bé thời gian phải trả nợ (ở em chọn năm) kết luận dự an chưa có khả trả nợ việc trả nợ chuyển sang năm thứ t vay tiền để trả năm hết năm thứ Trả lời: Các em lưu ý, tính hệ số khả trả nợ năm mà khơng có khả trả nợ phải vay vốn trung, dài hạn để trả em phải điều chỉnh dòng tiền Các em dãn thời gian trả nợ giả thiết để tránh trường hợp cho đỡ phức tạp đồ án Phần trả lãi hạch toán để trả nợ đưa vào nguồn trả nợ XIII CÁC VẤN ĐỀ KHÁC Vấn đề 37 Về trình bày đồ án Các em trình bày bảng biểu lung tung, bảng theo cột thống theo cột, theo hàng thống theo hàng để dễ tính tốn Tốt nên làm theo hàng, bảng dài để font chữ Arial narrow in A3 In riêng bảng cho tiện, không nên dán vào Word thời gian Vấn đề 38 Về văn viện dẫn Tên văn nêu phải nêu xác phải nêu phù hợp với đồ án Nhiều bạn trích dẫn văn lạc hậu XIV ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ngày 30/12/2010 Chính phủ ban hành Nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (áp dụng kể từ ngày 01/3/2011) Chính sách ban hành có mới? Trước hết tiền thuê đất hàng năm điều chỉnh tăng lên gấp lần so với quy định trước đây, cụ thể 1,5% giá đất so với quy định trước 0,5% giá đất Với đơn giá đất điều chỉnh hàng năm cho sát với giá thị trường cộng với tỷ lệ xác định đơn giá thuê đất điều chỉnh tăng lên gấp lần, tiền thuê đất hàng năm thật lo cho doanh nghiệp thực việc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Khoản Điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP quy định: “Người nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất trừ vào thời hạn gia hạn thuê đất Trường hợp hết thời hạn thuê đất, nhà nước thu hồi đất tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất chưa trừ hết vào tiền thuê đất, bồi thường theo quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất” Nay quy định nêu bổ sung sau: “Trường hợp người nhà nước cho thuê đất thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án duyệt Mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt cịn lại chưa trừ vào tiền th đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án.” Một điểm khác mà nhà đầu tư cần quan tâm theo quy định trước việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào tiền thuê đất thực hàng năm vào thời điểm nộp tiền th đất Với chi phí bồi thường giải phóng mặt cố định (bất biến), tiền thuê đất phải nộp lại điều chỉnh thường xuyên (05 năm lần) rõ ràng nhà đầu tư bị thiệt thòi Nay quy định nêu sửa đổi sau: “Số tiền ứng trước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ vào tiền thuê đất phải nộp, quy đổi số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền th đất hàng năm” Theo 02 khoản chi phí bồi thường tiền thuê đất quy mặt giá, bất hợp lý nêu tháo gỡ Nghị định số 121/2005/NĐ-CP quy định rõ sách khấu trừ vào tiền thuê đất thời kỳ đầu tư cụ thể sau: “- Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp - Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.” (Ngày 01/10/2009 ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) Xoay quanh sách khấu trừ số tiền ứng trước bồi thường, giải phóng mặt vào tiền thuê đất phải nộp điểm vướng mắc phải chờ thơng tư hướng dẫn Bộ Tài chính, cụ thể như: Số tiền ứng trước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ vào tiền thuê đất phải nộp xác định tồn diện tích đất thuê hay xác định diện tích đất có thu tiền th đất? Đây vấn đề nhà đầu tư đặc biệt quan tâm ảnh hưởng lớn đến giá thành đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Rõ ràng sách thể hài hịa hợp lý lợi ích nhà nước với lợi ích nhà đầu tư Đề nghị nhà đầu tư quan tâm theo dõi để kịp thời nắm bắt sách đưa sách đầu tư đắn./ Hỏi : Năm 2008, UBND tỉnh Nghệ An có định cho Cơng ty thuê 6.824,2m2 đất với thời hạn thuê 49 năm, nộp tiền định kỳ hàng năm Năm 2009, UBND tỉnh Nghệ An ký hợp đồng thuê đất với diện tích giao (đơn giá thuê ổ định 05 năm) Trước đó, ngày 25/5/2007 UBND thành phố Vinh có định phương án bồi thường hỗ trợ GPMB (diện tích bồi thường GPMB 10.011,5m2 (bao gồm 6.824,2m2 nêu trên; 1.086,8m2 đất giao có thu tiền sử dụng đất; 3.441,6m2 đất giao có thu tiền sử dụng đất) với số tiền công ty phải ứng chi trả 5,5 tỷ đồng) Vậy cơng ty tơi có khấu trừ tiền CPMB vào tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất hay không? Năm 2012, chuyển 6.824,2m2 từ đất thuê hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất chúng tơi có trừ chi phí đền bù GPMB khơng? Trả lời : Về khấu trừ tiền bồi thường GPMB vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp - Tại khoản Điều Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất quy định: “1 Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức trừ không vượt số tiền sử dụng đất phải nộp Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ trừ số tiền ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ” - Tại tiết a khoản Điều Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “a) Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, mức trừ không vượt số tiền thuê đất phải nộp Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ trừ số tiền ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ.” Căn quy định nêu trên, việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thực theo nguyên tắc sau: - Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất trước ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ có hiệu lực thi hành (ngày 01/10/2009) trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất ứng trước theo phương án duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Mức trừ không vượt số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Các khoản chi phí cịn lại bồi thường tài sản nhà cửa, vật kiến trúc, cối hoa màu chi phí khác theo phương án duyệt khơng trừ vào tiền sử dụng đất đất, tiền thuê đất phải nộp hạch toán vào vốn đầu tư dự án - Trường hợp nhà đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt theo phương án phê duyệt theo sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 Chính phủ có hiệu lực thi hành (ngày 01/10/2009) trừ số tiền ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (nay khoản Điều Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ khoản 11 Điều Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ) Các khoản chi phí cịn lại theo phương án duyệt chưa trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) hạch tốn vào vốn đầu tư dự án Về khấu trừ tiền bồi thường GPMB chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Tại khoản Điều Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ quy định: "3 Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt quan có thẩm quyền xác định số trừ vào tiền thuê đất phải nộp chưa trừ hết, chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất tiếp tục trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt tiền sử dụng đất phải nộp, số lại chưa trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án Trường hợp người sử dụng đất nộp trước tiền thuê đất trừ tiền thuê đất nộp trước cho thời gian cịn lại (nếu có) vào tiền sử dụng đất phải nộp" Căn vào quy định nêu trên, trường hợp năm 2012 Công ty độc giả xin chuyển từ thuê đất thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất phần diện tích th việc khấu trừ tiền bồi thường GPMB thực theo quy định khoản Điều Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ nêu trên./ Yêu cầu sinh viên trình bày bảng biểu theo hướng dẫn Khơng tự ý làm bảng biểu theo mẫu Nếu khó in in sang khổ A3 Thưa ! 1, cho em hỏi mục tính chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản : giá trị tài sản lấy sau thuế có khơng ạ? có cộng thêm chi phí dự phịng khơng ạ? 2,Chi phí bảo hiểm y tế bảo hiểm xã hội em tra thơng tư có tỷ lệ phần trăm so với tiền lương khác để tách hay tính gộp vào hướng dẫn tính gộp thù tỷ lệ xác định theo sở ạ? Em cảm ơn cô nhiều ! em thưa cơ! em sv lớp 55kt3.em có chút thắc mắc phần chi phí dự phịng trượt giá tính cho quý đầu thưc hiêên dự án quý 2013! quý có trượt giá hêê số trượt giá lấy Ibq(chi so xd binh quan theo quý) có khỏang thời gian truot giá từ đầu quý tới ći quý vâêy theo em Ibq chỉ hêê số trượt giá thời điểm cuối quý so với đầu quý chứ,cịn thời điểm quý hêê sớ trượt giá phải nhỏ Ibq theo quý vớn đầu tư làm tính cho quý.vâêy nên theo em lấy Ibq tính cho quý đầu khơng hợp lí lắm.ý của em quý khơng tính trượt giá sử dung Ibq để tính trượt giá quý sau so với quý đầu(do thời điểm tính vớn đầu tư quý đầu) em xin ý kiến của cô.em cảm ơn cô! Ghi tên chi phí, ghi rõ “chi phí trước thuế GTGT” “chi phí sau thuế GTGT” Sinh viên cần lựa chọn bảng tính cần thiết vào thuyết minh Các bảng khác đưa vào phần sau đưa vào phần sau Chi phí bảo hiểm cơng trình phải mua trước khởi cơng Vốn lưu động ban đầu lấy trịn số Bảng in cuối để bảo vệ phải ghép bảng vào khoản CHI PHÍ KHÁC tính =10% (chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn xây dựng chi phí khác).Có tính khấu hao khơng cơ?.(phần bảng 1.6) em thưa cô, đồ án tính khấu hao có tính đến giá trị thu hồi lý tài sản không thưa cô, cô cho em hỏi phần vốn vay em biết thân vớn vay khơng có VAT thực tế vốn vay vay cho chi phí gồm VAT, khơng có VAt tính chỉ tiêu hồn vớn tĩnh sớ khác có liên quan đến lãi suất vớn vay ta có được dùng vớn vay tính trước hay ta lập lại dịng tiền để tính lại vớn vay với chi phí trước thuế Em chào cô! Em sinh viên lớp 55kt3 cô hướng dẫn ĐA KTĐT Em bạn muốn hỏi cô phần phân tích hiệu tài chính, làm dịng tiền khơng kể đến yếu tớ trượt giá thuế VAT,nhưng phần Vốn Vay được xác định với tỷ lệ phần trăm của tổng mức đầu tư tính đến hết loại dự phịng VAT, làm để xác định được vốn vay đầu tư mà chưa kể trượt giá VAT xác định được phần lãi vay thời gian xây dựng lại phải tính lại vào dịng tiền vớn chủ sh ạ? Và phần VỐN ĐẦU TƯ ĐẦU NĂM phần hồn vớn theo phương pháp tĩnh năm vận hành thứ có kể đến VAT, lãi vay xây dựng dự phịng khơng ạ? Và phần xác định thuế VAT nộp vào ngân sách đầu đầu vào gồm ạ? EM CẢM ƠN CƠ !! ... tiền Các em dãn thời gian trả nợ giả thiết để tránh trường hợp cho đỡ phức tạp đồ án Phần trả lãi hạch toán để trả nợ đưa vào nguồn trả nợ XIII CÁC VẤN ĐỀ KHÁC Vấn đề 37 Về trình bày đồ án Các. .. phân tích dự án  đâu cần quan tâm IV VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC Vấn đề 11 Khi tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi... đề nhà đầu tư đặc biệt quan tâm ảnh hưởng lớn đến giá thành đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Rõ ràng sách thể hài hòa hợp lý lợi ích nhà nước với lợi ích nhà đầu tư Đề nghị nhà đầu tư quan