Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư

Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư

TRẢ LỜI CÁC CÂU HỎI VỀ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

I VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG 1

II VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ 5

III VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 6

IV VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC 10

V VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 11

VI VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 12

VII VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG 12

VIII VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 15

IX VỀ TÍNH KHẤU HAO 16

X VỀ TÍNH CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU 20

XI VỀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN VÀ LÃI SUẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC 21

XII VỀ PHÂN TÍCH AN TOÀN TÀI CHÍNH 23

XIII CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 24

XIV ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 25

I VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG

Vấn đề 1.

Cô cho em hỏi về cách tính tính diện tích sàn xây dựng ?

Các bộ phận ban công ( loại có mái che hoặc không có mái che),logia,sân thượng,sân trước ,sân sau thì tính theo nguyên tắc nào?

Diện tích sàn xây dựng không gồm diện tích của mái nhà đúng không cô? tại sao lại không tính ạ??

Trả lời:

- Tổng diện tích sàn của toà nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng Các tầng có thể bao gồm các tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất, tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm kho chứa

- Các diện tích sàn được che phủ không được quây kín hoặc chỉ được quây kín một phần và không có bộ phận quây (ví dụ, ban công kín (lôgia)), được tính theo hình chiếu theo chiều thẳng đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên

- Diện tích sàn thực không xác định cho các không gian sau

o Khoảng trống giữa mặt đất và mép ngoài của toà nhà, ví dụ bờ hè;

o Khoảng trống bên trong các mái thông gió;

o Diện tích mái không dành cho giao thông đi bộ mà chỉ dùng cho mục đích bảotrì

Vấn đề 2.

Khi tính về giá xây dựng của dự án (GXD) thì trong tài liệu thầy đưa công thức là:

GXD = GXDCT1+ GXDCT2 + …+ GXDCTnTrong đó :

1 i

XD GTGT i

XD

G

(2)Với TXD GTGT là thuế suất thuế GTGT

Còn GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gíaxây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Cô giáo có thể giải thích rõ hơn cho bọn em đc ko ạ? GCT-SXDgồm những loại nào ạ? Bọn em ko hiểu

về sự giải thik này lắm!

Trả lời:

Cả hai công thức đều đúng em ạ

a) Về phía công thức mà thầy hướng dẫn các em:

GXD = GXDCT1+ GXDCT2 + …+ GXDCTn

Trong đó : GXDCT = SXD*N +GCT-SXD (1)

- SXD là suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của

công trình thuộc dự án và đã bao gồm VAT rồi em ạ

- N: chính là năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án (ví dụ: với cácnhà A, B, C, D thì là số m2 sàn xây dựng)

- GCT-SXD: : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía xâydựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (gia cố đặc biệt về nền móng công trình (nếu có))

 Như vậy công thức (1) là để các em tính chi phí xây dựng cho từng hạng mục công trình

XD GTGT

i XD

G

1

)1

Thì

- gi XD - Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

- n – Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

- Đối với những hạng mục thông dụng thì gi XD được tính như sau:

gi XD = Si x Pi

- Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất củahạng mục thứ i;

- Si - diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì gi XD tính như phương pháp lập dự toán chi tiếthạng mục

XD

GTGT

t -Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

 như vậy ở công thức số (2) các em tính chi phí xây dựng chưa gồm VAT trước (theo suất chi

phí xây dựng chưa gồm VAT) rồi sau đó tính thêm VAT.

Còn theo công thức (1) thì suất chi phí xây dựng được sử dụng đã bao gồm VAT rồi

c) Trong phạm vi đồ án này, các em có thể bỏ qua GCT-SXD

d) Ngoài các hạng mục chính là nhà A, B, C, D đã cho sẵn quy mô theo đề bài Khi quy hoạch tổng mặt bằng các em có thể bố trí thêm các hạng mục khác như nhà bảo vệ, nhà quản lý, sân thể thao, bể bơi, đường giao thông, hệ thống cấp điện ngoài nhà, hệ thống cấpnước ngoài nhà, hàng rào, cổng chính, cổng phụ, vườn hoa bãi cỏ, cây xanh, cây cảnh, sanlấp mặt bằng Các em có thể tham khảo suất chi phí xây dựng và thiết bị của một số hạngmục nêu trên trong tập suất vốn đầu tư Những hạng mục nào không có SXD thì các em tham khảo số liệu thực tế

e) SXD các nhà các em lấy theo SXD nhà biệt thự

Vấn đề 3.

Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định chi phí xây dựng các hạng mục, các em cần lưu ý

là lấy suất chi phí xây dựng tại thời điểm lập dự án.

Hiện nay một số địa phương (như TP Hồ Chí Minh) đã có ban hành tập suất vốn đầu tư mớinhất Còn nếu địa phương đặt dự án của các em chưa có thì có thể sử dụng Tập suất vốn đầu

tư mới nhất do Bộ xây dựng công bố Lưu ý khi sử dụng số liệu ở tập suất vốn đầu tư này

các em cần điều chỉnh về mặt bằng giá tại thời điểm lập dự án.

Việc điều chỉnh bằng cách sử dụng chỉ số giá phần xây dựng (lưu ý là chỉ số giá phần xây

dựng chứ không phải chỉ số giá xây dựng công trình)

Các em sử dụng các số liệu để tính ra chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình quân để phục vụ

cho việc tính toán Tùy theo số liệu sưu tầm được mà tính chỉ số giá xây dựng liên hoàn bìnhquân theo quý hay theo tháng, theo năm

Các em lưu ý khi tính chỉ số giá liên hoàn bình quân thì bình quân ở đây là bình quân

nhân chứ không phải bình quân cộng.

chỉ số giá liên hoàn của tháng 3/2012 so với tháng 2/2012 là 100,48%/100,33% = 100,15%

 chỉ số giá liên hoàn bình quân tháng là = 100 , 19 % x 100 , 15 %=100,17%

Chỉ số giá liên hoàn bình quân cũng có thể quy đổi sang các thời đoạn khác nhau như sau:

I I

Inăă quý tháng

12 4

II VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ

Vấn đề 5.

Về phần tính chi phí thiết bị của dự án:

a) Về chi phí mua sắm thiết bị

Trong phạm vi đồ án này, các em căn cứ vào số lượng nhà, mặt bằng nhà và tiêu chuẩn về trang bị thiết bị để tính toán ra số lượng và loại thiết bị yêu cầu

Sau đó tham khảo giá thực tế trên thị trường để tính được chi phí mua sắm thiết bị

Các em cần phải tìm hiểu giá mua thiết bị đã bao gồm VAT hay chưa để bổ sung VAT (nếu có).b) Về chi phí lắp đặt thiết bị

Về phần lắp đặt thiết bị: các em có thể tính căn cứ theo đơn giá lắp đặt thiết bị ( hoặc )/ tỷ lệ chi phílắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

Các em lưu ý là giá trị thiết bị các em lấy giá trị trước VAT  để tính ra chi phí lắp đặt thiết bịtrước thuế trước  rồi mới bổ sung VAT của công tác lắp đặt thiết bị sau (vì có thể thuế suất VATkhi mua sắm thiết bị và lắp đặt thiết bị là khác nhau)

Vấn đề 6.

Xác định số lượng thiết bị cho dự án như thế nào

Trả lời:

Khi xác định số lượng thiết bị cho dự án, các em tham khảo Phụ lục số 1: Quy định tối thiểu về cơ

sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch và Phụ lục số 2: Nhu cầu trang thiết bị đối

với biệt thự dùng cho nghỉ cuối tuần quy mô 64 phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế 3 sao

Trong bản vẽ được cung cấp có mặt bằng các nhà trong đó chỉ rõ các loại phòng trong nhà (phòngkhách, phòng ngủ, phòng ăn )

 các em có thể thống kê ra số lượng phòng từng loại và lập danh mục số lượng thiết bị cho từngloại phòng  từ đó tính ra số lượng thiết bị của dự án

Các em lưu ý là cần bổ sung thêm các thiết bị chung của dự án (ở ngoài mỗi nhà) ví dụ: thiết bị choban quản lý, phòng bảo vệ, thiết bị khác chung cho cả dự án như thiết bị liên quan đến hệ thốngđiện, nước, viễn thông của dự án

Ngoài ra các em cần phân biệt giữa thiết bị và vật liệu (vật liệu thì đã tính trong chi phí xây dựng

rồi) (tham khảo thông tư số 17/2000/TT-BXD ngày 29/12/2000 về hướng dẫn phân loại vật liệu tính

vào chi phí trực tiếp trong dự toán xây lắp công trình xây dựng) Rất nhiều em khi tính toán đã coichậu rửa, xí bệt, bình nóng lạnh, vòi rửa là thiết bị là không đúng.

III VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

Vấn đề 7.

Khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các em cần dùng các văn bản mới nhất:

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiềnthuê đất, thuê mặt nước

- Ngoài ra các địa phương sẽ có văn bản riêng quy định về giá các loại đất trên địa bàn, vềxác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất  các em cần sưu tầm các văn bản riêng của địa phương đặt dự án

của các em để phục vụ làm đồ án.

Vấn đề 8. Lưu ý khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại thông tư 04/2010/TT-BXD thì chi phí bồi thường, hỗ trợ

- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy địnhđược bồi thường và chi phí bồi thường khác;

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư;

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);

Với đồ án này, các em giả thiết là bồi thường, giải phóng mặt bằng mảnh đất ruộng, không có tái định cư và chủ đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

 Ví dụ, nếu địa phương đặt dự án của các em là Hà Nội thì khi tính chi phí bồi thường, hỗtrợ, tái định cư trong đồ án gồm các chi phí sau đây:

Theo điều 4 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Bồi thường, hỗ trợ chongười bị thu hồi đất bao gồm:

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi (các em lưu ý

rằng hỗ trợ là khi không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ)  trong đồ án này các em tính là được bồi thường bằng tiền.

Theo điều 8 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của người được sửdụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tínhtheo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Và theo điều 12 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là

giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công bố, không bồi

thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng”

 như vậy các em tính bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất

nông nghiệp Thời điểm quyết định thu hồi đất lấy luôn theo thời điểm các em lập dự

án cho thuận tiện

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ đối về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào

đất bị Nhà nước thu hồi (trong đồ án này là lúa)

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ

khác cho người bị thu hồi đất (trong đồ án này các em tính hỗ trợ ổn định đời sống,

hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, rất nhiều em thiếu hỗ trợ ổn định đời sống)

Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ ổn định đờisống”, “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong

12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗở”, “mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 1 thángtheo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài Chính công bố”

 các em giả thiết là các hộ dân bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đang sử dụng, không

phải di chuyển chỗ ở nhé Số nhân khẩu thì tự giả thiết lấy.

Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất

nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi

nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá đất nông nghiệp quy định đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi ”

4 Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư (trong đồ án này không có)

5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”, “kinh phí này đượcphân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗtrợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ,tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt”

 như vậy nếu các em tính phần chi phí này thì lấy 60%x2% tổng kinh phí bồi

thường, hỗ trợ nhé.

6 Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);  đồ án này giả thiết không có

7 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

Các em lưu ý, dự án này được giả thiết là thuê đất hàng năm Lưu ý rằng trong tổng mức đầu

tư thì chỉ tính tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng thôi, chứ không phải trong giai

đoạn vận hành

Tuy nhiên theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuêmặt nước:

"3 Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗtrợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất

phải nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án".

"1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:

Số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê

duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải

nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu

và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm Số

thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”

 như vậy trong đồ án này Chủ đầu tư sẽ được khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp

 các em giả thiết thuê đất trong vòng 25 năm và so sánh với tiền bồi thường, hỗ trợ các em

đã tính ở trên xem có phải nộp tiền thuê đất không Số tiền chưa khấu trừ hết thì được tính

vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định của dự án (và được khấu hao)

Ví dụ 1: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ.

Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 500 triệu  tổng tiền thuê là 0,5 x 25 = 12,5 tỷ

 nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất nữa (trong cả giai đoạn xây dựng và vận hành)

 phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết là

20 tỷ – 12,5 tỷ = 7,5 tỷ thì phần này sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án (nghĩa là em sẽkhấu hao 7,5 tỷ này còn 12,5 tỷ kia thì vẫn có mặt trong tổng mức đầu tư nhưng không khấuhao vì đã khấu trừ vào phần tiền thuê đất rồi)

Ví dụ 2: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ.

Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ  tổng tiền thuê là 1 x 25 = 25 tỷ

 nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất trong 20 năm đầu tiên (bao gồm 2 năm xâydựng và 18 năm vận hành) còn 5 năm cuối cùng thì vẫn phải trả tiền thuê đất

 phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ đã khấu trừ hết và nhưvậy là hoàn toàn không phải khấu hao

- Lưu ý là nếu đươc khấu trừ tiền thuê đất trong thời gian xây dựng thì không đưa khoản

này vào tổng mức đầu tư nữa vì sẽ bị trùng nhưng phần giá trị của tiền sử dụng đất

trong thời gian xây dựng vẫn phải được tính vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định (TSCĐ) của dự án và phải khấu hao.

Vấn đề 10.

thưa cô

cô cho em hỏi là khi tính tiền thuê đất ta tính cho 25 năm nhưng khi tính thời gian phân tích

dự án là 17 năm nếu như số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bồi thường thì khoản tiền thuê đấtcòn lại từ năm thứ 18 đến năm thứ 25 sẽ tính vào đâu

Trả lời:

Bạn không đọc kỹ các ví dụ nêu trên của mình khi mình giải thích phần chi phí bồi thường,

hỗ trợ tái định cư rồi Yêu cầu đọc lại

"1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:

Số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê

duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu

và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm Số

thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”

 Những năm nào không được khấu trừ tiền thuê đất nữa thì người ta tiếp tục nộp bìnhthường Giả sử bạn chỉ được khấu trừ 15 năm thôi chẳng hạn thì nghĩa là 2 năm cuối trongthời kỳ phân tích dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất Giả sử bạn được khấu trừ 17 năm chẳnghạn thì trong cả 17 năm phân tích dự án sẽ không xuất hiện khoản nộp tiền thuê đất nữatrong dòng tiền Những năm từ 18 đến 25 thì bạn phải nộp bình thường nhưng vấn đề lànhững năm này không nằm trong thời kỳ phân tích dự án  đâu cần quan tâm nữa

IV VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

VÀ CHI PHÍ KHÁC

Vấn đề 11.

Khi tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác các em cầnbám sát văn bản hiện hành, chi phí nào tạm tính thì ghi rõ tạm tính Các em đừng trình bàycông thức nội suy dài dòng mà tập hợp vào bảng tính excel/

Lưu ý khi tính các chi phí như thiết kế, thẩm tra cần tính cho đầy đủ các hạng mục, nhiều em chỉ tính riêng các nhà A,B,C,D mà bỏ qua các hạng mục khác.

Nếu muốn tính đơn giản, các em có thể gộp tất cả các hạng mục thuộc dự án coi như một công trình và tính cho đơn giản.

Vấn đề 12.

Các em có thể tạm tính các chi phí khác còn lại = % so với các chi phí đã tính được chứkhông lấy = 10-15% (Gxd +Gtb) – các chi phí qldự án, tư vấn, chi phí khác mà các em đãtính cụ thể

Vì nếu tính như vậy coi như em lấy luôn tổng chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng,chi phí khác (không bao gồm lãi vay + VLĐ ban đầu) = 10% - 15%(Gxd +Gtb)  nếu vậycòn tính cụ thể từng khoản mục làm gì nữa

Vấn đề 13.

Nên đưa bảng tổng hợp chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí kháclên trước rồi mới đưa các bảng tính chi phí thiết kế, thẩm tra… ở sau để minh họa rõ cáchtính các chi phí Khi đó ở phần cột ghi phương pháp tính ở bảng tổng hợp, các bạn có thểchú thích chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra… được tính cụ thể theo bảng phụ nào (nhớ đánh

V VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Sinh viên lập tiến độ bỏ vốn chưa phù hợp:

- Công việc xây dựng các hạng mục trong thời gian quá ngắn là không hợp lý

- Các công việc khác bố trí chưa hợp lý (công việc khác theo danh mục sinh viên lập chủyếu xảy ra cuối giai đoạn thực hiện đầu tư nhưng lại để giàn trải và chia đều chi phí cho

tất cả các quý)

- Tốt nhất không cần phân nhóm các công việc thành chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiệnđầu tư… như sinh viên làm mà chỉ cần sắp xếp theo trình tự thời gian trên bảng tiến độ…Nếu có phân chia thì theo 2 giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư là được

- Khi lập tiến độ bỏ vốn để tính lãi vay trong thời gian xây dựng thì cần phân bổ đủ dựphòng 1 và dự phòng 2 rồi mới phân chia tự có và vay Tránh trường hợp có đến mấybảng chia “tự có” và “vay” với quy mô tiền khác nhau Tính số tiền chủ đầu tư tự có vàphải đi vay cũng phải tính trên phần đầy đủ dự phòng rồi

- Sinh viên phân bổ chi phí dự phòng chưa đúng: Sinh viên chia đều chi phí dự phòng 1 chotừng quý là không đúng mà cần phân bổ vào từng đầu việc một theo tỷ lệ 10%

- Khi đã lập tiến độ theo quý thì sinh viên tính dự phòng trượt giá theo quý luôn cho thuậntiện Nếu đã tính dự phòng trượt giá theo tiến độ năm và sử dụng chỉ số giá theo năm màlại suy ngược lại dự phòng trượt giá theo quý bằng cách chia đều là không đúng

- Nhiều em có bảng tổng hợp chi phí 1 quý  không cần bảng này mà đưa vào tiến độ bỏvốn luôn

VI VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG

Sinh viên tính lãi vay chưa đúng Để làm phần này các em có thể tham khảo mục 4.2.2 trongbài giảng Kinh tế đầu tư của mình Mình trích ở đây:

Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau tùy vào phươngthức vay vốn :

a Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn

) i + 1 (

∑ Vn n - t + 1 1

∑ Vn n - t 1

V =∑ .i ]

2

V + V + i) + B.(1 [

n 1 t

- Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t

- i : lãi suất vay vốn của dự án

- n : thời gian xây dựng

- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t

VII VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG

Vấn đề 16.

thưa cô cho em hỏi là khi ta tính dự phòng 1 và dự phòng 2 thì có tính vốn lưu động vàokhông , dự phòng 1 bao gồm chi phí khác mà trong chi phí khác có vốn lưu động banđầu như vậy thì dự phòng 1 sẽ bao gồm cả vốn lưu động ban đầu có đúng không ah

Trả lời:

Dự phòng là tính cho mọi khoản mà em Phát sinh khối lượng và trượt giá có thể ở mọikhoản mục chi phí mà

Vấn đề 17.

cô ơi cho e hỏi

* Dùng 12 quý gần nhất để tính chỉ số giá liên hoàn bình quân Như vậy mình sẽ lấy chỉ sốgiá từ quý 1 2010 đến quý 4 2012 để tính phải k a Nhưng quý 2, 3, 4 năm 2012 người tachưa công bố Vậy mình có được lấy chỉ số giá xây dựng của những quý đấy bằng cách liênhoàn từ quý 1 2012 k Hay mình k lấy 3 quý đấy mà chỉ những quý đã công bố thôi nếu thế

để được 12 quý gần nhất thì phải lấy từ quý 2 2009 a

* Sau khi tính được chỉ số giá liên hoàn bình quân thì mình lấy chỉ số này làm chỉ số giá củaquý 1 2013 phải k Hay là phải bình phương lên thì mới đúng Vì e hiểu chỉ số giá liên hoànbình quân là bình quân của tất cả những quý mình đưa vào tính

E cảm ơn cô!

Trả lời:

Các em sử dụng chỉ số giá liên hoàn của 12 quý gần nhất để tính bình quân Nếu không đủ

số liệu thì tạm dùng những cái đã có vậy

Những quý nào chưa có số liệu thì không được lấy số liệu liên hoàn từ những quý đã có.

Khi đã có chỉ số giá liên hoàn bình quân thì em sử dụng chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy đểphục vụ tính toán chứ không phải đó là chỉ số giá của quý 1 năm 2013

Cụ thể hơn, các em hãy hình dung là chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy là chỉ số giá mà em

dự tính sẽ xảy ra trượt giá với tốc độ bình quân như vậy

Vấn đề 18. Các em tham khảo cách tính dự phòng trượt giá sau đây nhé:

- GDP2: Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá:

L

t T

1

(a.1)

Trong đó:

o T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

o t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T)

o Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

o LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

o IXDCTbq: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân cácchỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gầnnhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến độngbất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);

o ΔIIXDCT: mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực

và quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân năm đã tínhCách xác định chỉ số giá xây dựng công trình bình quân IXDCTbq như sau:

(1) Chọn 3 năm gần nhất với thời điểm tính toán (không kể các năm có biến động giábất thường)

(2) Tính chỉ số giá liên hoàn của 3 năm đã lựa chọn bằng cách chia chỉ số giá xâydựng của năm sau cho chỉ số giá xây dựng của năm trước

(3) Tính trung bình nhân của các chỉ số giá liên hoàn vừa xác định ở bước 2 bằngcách lấy căn bậc 3 của tích các chỉ số giá liên hoàn.

Ví dụ: tính chi phí dự phòng trượt giá cho một dự án được thực hiện trong 3 năm (kể từ năm2010)

 Trước hết tính chỉ số giá xây dựng công trình bình quân

 Tính dự phòng trượt giá cho dự án:

Trong đồ án này, các em làm tiến độ phân bổ vốn theo quý thì cách tính tương tự như trên, chỉ có điều là em sẽ phải sử dụng chỉ số giá xây dựng công trình theo quý chứ không phải theo năm.

VIII VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

Vấn đề 19.

Sinh viên xác định sai vốn đầu tư hình thành tài sản cố định và vốn đầu tư hình thành tài sảnlưu động của dự án

- Lưu ý rằng đã là vốn cố định của dự án thì không bao gồm VAT (xem lại KTXD 1).

- Lưu ý rằng không phải toàn bộ phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự ánđược tính vào vốn cố định mà trong đồ án này chỉ đưa vào đó phần giá trị của chi phí sửdụng đất trong thời gian xây dựng và phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi