Luận văn nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thực đường lối đổi Đảng ta khởi xướng, năm gần kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, lĩnh vực xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, văn hoá, giáo giục, y tế, xã hội ngày phát triển phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội Nhà nước phải thu hồi đất phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi Giá đất giữ vị trí quan trọng – yếu tố có tính định tồn q trình bồi thường giải phóng mặt Do việc xác định giá đất tính bồi thường vừa đảm bảo hài hồ lợi ích người sử dụng đất, Nhà nước góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án đầu tư Xuất phát từ ý nghĩa đó, tơi chọn đề tài : "Nghiên cứu giá đất bồi thường số dự án địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội" làm đề tài luận văn 1.2 MỤC ĐÍCH - U CẦU Mục đích - Tìm hiểu giá đất bồi thường số dự án địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, sở rút đánh giá, nhận xét - Đề xuất giải pháp kiến nghị phù hợp với thực tiễn Yêu cầu - Nắm vững văn liên quan đến giá đất bồi thường; - Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan đảm bảo độ tin cậy 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG 2.1.1 Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao sử dụng tốt - Nguyên tắc dự báo trước - Nguyên tắc cung – cầu 2.1.2 Phương pháp định giá đất Có nhiều phương pháp để xác định giá đất như: - Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi phương pháp thị trường) - Phương pháp đầu tư - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư Nhưng thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi phương pháp thị trường) Phương pháp thu nhập 2.1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành bước sau đây: a- Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, v.v môi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng toán - Điều kiện thông tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thơng tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường b- Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin: Căn thơng tin khảo sát, thu thập bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính Giá chuyển đất, = nhượng quyền  khu đất cần sử dụng đất Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ yếu tố khác biệt giá định giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu d- Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính toán điều chỉnh khác biệt giá bước Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản dễ hiểu, ví dụ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất đất, khu đất cần định giá với đất, khu đất so sánh) Giả định trình định giá khu đất có diện tích 20.000 mét vng thuộc thị loại V (kí hiệu khu đất B), quan định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vng so sánh với khu đất cần định giá tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà (kí hiệu khu đất A) diễn khoảng thời gian gần với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu từ đấu giá khu đất A 125 tỷ đồng, tính đơn giá mét vng 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2) Với tất thông tin thu thập quan định giá tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu chí Những điểm giống Những điểm khác so sánh Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B Căn pháp Có giấy chứng Có giấy chứng lý nhận quyền sử nhận quyền sử dụng đất dụng đất Mục đích sử Đất đô Đất đô thị dụng thị loại I loại I Vị trí đất Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất có có mặt mặt tiền liền tiền liền cạnh cạnh với đường với đường phố phố Loại đường Loại Loại phố Chiều rộng 100 70 mặt tiền (m) Chiều sâu 250 285,7 khu đất Kết cấu hạ - Thuận lợi - Kém thuận lợi tầng (có mặt - Đường giao tiếp giáp với (có mặt thơng đường hẻm tiếp giáp với lớn) đường hẻm lớn) Môi trường - Độ ồn - ồn - ồn - Bụi - bụi - Độ bụi Tài sản Khơng Khơng đất Tình trạng Tự nguyện Tự nguyện mua bán Từ việc so sánh, quan định giá rút kết khu đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Đó xác định lượng khác biệt yếu tố so sánh điều chỉnh mức giá quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê tính hệ số khác biệt tiêu chí Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, xét vị trí, đất có vị trí tốt xếp điểm 10; xét loại đường phố, đất đường phố có khả sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi xếp điểm 10) Các điểm 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu Rộng hơn: 10 điểm đất Hẹp hơn: điểm Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B - Chiều sâu khu đất Ngắn hơn: Sâu hơn: Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B - Giao thông Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8,5 điểm Bụi: điểm bụi hơn: điểm - Độ bụi 10 điểm điểm Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B Thuộc khu đất A Thuộc khu đất B Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh (A) Với qui ước thì: Trên sở mức giá đấu giá thành công khu đất A 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá khu đất B bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B A: điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu khu đất: B A: điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá khác biệt B A: 28,125 tỷ đồng B cộng thêm: - Độ bụi: B A: điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng Tổng số tăng giá khác biệt B A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A điều chỉnh lại (kí hiệu A’) theo yếu tố khác biệt khu đất B tính tốn sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính đơn giá mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2 Tương tự vậy, giả sử quan định giá lựa chọn thêm khu đất C D để so sánh với khu đất B Kết phân tích, so sánh xác định đơn giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất B 4,5 triệu đ/m2 khu đất D điều chỉnh 4,05 triệu đ/m2 Đơn giá khu đất B xác định cách lấy mức giá trung bình mức giá điều chỉnh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất khu đất B đô thị loại I ước khoảng 4,2 triệu đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định * Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị tài sản đất (cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., ăn quả) tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất theo công thức sau: Giá đất thời điểm xác định = Tổng giá trị khu đất (gồm giá trị đất - Giá trị lại cơng trình, nhà cửa, giá cơng trình đất) thời điểm xác định giá 10 vật kiến trúc, trồng thời điểm xác định giá