Giải Pháp Hạn Chế Rủi Ro Trong Cho Vay Bất Động Sản.pdf

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH ***** TRẦN THỊ MINH THƢ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN[.]

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH -***** - TRẦN THỊ MINH THƢ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH -***** - TRẦN THỊ MINH THƢ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS LÊ THANH NGỌC TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Trần Thị Minh Thƣ Sinh ngày: 20/11/1988 Long An Quê quán: Long An Là học viên cao học khóa 16 Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Mã số học viên: 020116140214 Cam đoan đề tài: “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh Bến Thành” Là luận văn thạc sỹ Kinh tế, chuyên ngành Kinh tế tài chính, ngân hàng – Mã số 60 34 02 01 Luận văn đƣợc thực Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Lê Thanh Ngọc Đề tài chƣa đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trƣờng đại học Đề tài cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung đƣợc cơng bố trƣớc nội dung ngƣời khác thực ngoại trừ trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ luận văn Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự tơi Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2017 HỌC VIÊN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng sản phẩm mang lại nhiều lợi nhuận cho Ngân hàng thƣơng mại, nhiên hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro mà biều qua nợ xấu khơng ngừng tăng cao Điều làm hạn chế khả mở rộng tăng trƣởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận nhƣ khả kinh doanh ngân hàng tác động trực tiếp đến khả tài ngân hàng, làm suy giảm khả cạnh tranh vị ngân hàng trình phát triển hội nhập Chính vậy, hạn chế rủi ro nợ xấu cho vay bất động sản Ngân hàng thƣơng mại nói chung Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành nói riêng vô cần thiết nhằm bƣớc lành mạnh hóa tài Ngân hàng thƣơng mại hoạt động trọng tâm tiến trình tái cấu trúc hệt thống ngân hàng.Trƣớc yêu cầu thực tế khách quan với việc áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin liệu từ nguồn khác sau tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp… luận văn khái quát vấn đề nghiên cứu nhƣ sau: Thứ nhất, tập hợp lý luận hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại cổ phần rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại cổ phần Thứ hai, phân tích thực trạng rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành, nhận diện đƣợc rủi ro nguyên nhân gây rủi ro hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành Thứ ba, đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ .x PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài .2 3.1 Mục tiêu tổng quát 3.2 Mục tiêu cụ thể Câu hỏi nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu 5.2 Phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu .3 Nội dung nghiên cứu .4 Đóng góp đề tài .4 Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1.1 Khái niệm cho vay cho vay bất động sản .8 1.1.1.1 Khái niệm cho vay .8 1.1.1.2 Khái niệm cho vay bất động sản 1.1.2 Phân loại cho vay bất động sản 10 1.1.3 Đặc điểm cho vay bất động sản 11 1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 12 iv 1.2.1 Khái niệm rủi ro phân loại rủi ro cho vay bất động sản 12 1.2.1.1 Rủi ro rủi ro cho vay bất động sản 12 1.2.1.2 Phân loại rủi ro cho vay bất động sản 12 1.2.2 Các tiêu chí đánh giá rủi ro cho vay bất động sản 13 1.2.2.1 Tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu 13 1.2.2.2 Dư nợ cho vay bất động sản/Tổng dư nợ .15 1.2.2.3 Dư nợ cho vay bất động sản/Vốn huy động 16 1.2.2.4 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản 16 1.3 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 17 1.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng 17 1.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng 19 1.3.3 Các nguyên nhân khách quan khác 20 1.4 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 20 1.4.1 Chính sách cho vay bất động sản 20 1.4.2 Nhận diện đo lƣờng rủi ro cho vay bất động sản 22 1.4.2.1 Nhận diện rủi ro cho vay bất động sản 22 1.4.2.2 Đo lường rủi ro 23 1.4.3 Kiểm tra giám sát rủi ro cho vay bất động sản 25 1.4.4 Xử lý rủi ro cho vay bất động sản 25 1.5 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 28 1.5.1 Bài học kinh nghiệm từ ngân hàng nƣớc 28 1.5.1.1 Ở Mỹ 28 1.6.1.2 Ở Nhật 30 1.5.2 Bài học kinh nghiệm từ ngân hàng thƣơng mại nƣớc .31 KẾT LUẬN CHƢƠNG 33 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẾN THÀNH .34 v 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH 34 2.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam .34 2.1.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành 34 2.1.1.2 Các kết kinh doanh chủ yếu Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2012 – 2015 .35 2.2 THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA .36 2.2.1 Thực trạng cho vay bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành 36 2.2.1.1 Quy mô tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Bến Thành .36 2.2.1.2 Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản .40 2.2.2 Thực trạng rủi ro cho vay bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Bến Thành 44 2.2.2.1 Tỷ lệ nợ hạn nợ xấu chung 44 2.2.2.2 Tỷ lệ nợ xấu nợ hạn phân theo tiêu thức .45 2.2.2.3 Tỷ lệ dự phòng rủi ro cho vay bất động sản 48 2.3 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH 49 2.3.1 2.3.2 Chính sách cho vay BĐS 49 Quy trình cho vay BĐS 51 2.3.3 Nhận diện đo lƣờng rủi ro cho vay BĐS 52 2.3.4 Công tác kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay BĐS .55 2.3.5 Công tác xử lý rủi ro cho vay BĐS 56 2.3.5.1 Trích lập dự phịng 56 2.3.5.2 Cơ cấu lại nợ 57 vi 2.3.5.3 Bán nợ xấu cho VAMC 57 2.3.5.4 Phát mại tài sản bảo đảm 58 2.3.5.5 Khởi kiện 58 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH TRONG THỜI GIAN QUA .59 2.4.1 Những kết đạt đƣợc 59 2.4.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế 60 2.4.2.1 Những hạn chế .60 2.4.2.2 Nguyên nhân hạn chế 62 KẾT LUẬN CHƢƠNG II .69 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH 70 3.1 ĐỊNH HƢỚNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH 70 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẾN THÀNH 71 3.2.1 Giải pháp sách cho vay .72 3.2.2 Giải pháp quy trình tổ chức thẩm định cho vay .73 3.2.3 Giải pháp đo lƣờng nhận diện rủi ro cho vay 75 3.2.4 Giải pháp kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay 78 3.2.5 Giải pháp xử lý rủi ro cho vay 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG III .80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHNN Ngân hàng Nhà Nƣớc TCTD Tổ chức tín dụng TT Thơng tƣ DPRR Dự phịng rủi ro TSBĐ Tài sản bảo đảm BCTC Báo cáo tài CBTD Cán tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TPP Hiệp định đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dƣơng ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 .35 Bảng 2.2: Dƣ nợ cho vay BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 .36 Bảng 2.3 Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng dƣ nợ cho vay Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 39 Bảng 2.4: Tỷ lệ dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng nguồn vốn huy động Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 - 2016 39 Bảng 2.5: Cơ cấu dƣ nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu sử dụng vốn Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 41 Bảng 2.6: Tỷ lệ nợ xấu theo nhu cầu sử dụng vốn Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 47 Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ xấu theo tài sản đảm bảo Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 47 Bảng 2.8: Tỷ lệ trích lập dự phịng rủi ro BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 48 Bảng 2.9: Phân loại xếp hạng nợ theo điểm tín dụng Vietcombank – chi nhánh Bến Thành 54 Bảng 2.10: Dƣ nợ xấu phân theo nhóm nợ Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 55 Bảng 2.11: Giá trị dự phòng rủi ro thực tế đƣợc trích lập Vietcombank – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2013 – 2016 56 74 khoản vay có giá trị vừa lớn tài sản bảo đảm phức tạp nên giao cho phịng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm cán có chun mơn, kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá; trƣờng hợp ngân hàng chƣa có phịng thẩm định giá độc lập tài sản bảo đảm tƣơng đối phức tạp th cơng ty thẩm định giá bên thực việc thẩm định giá - Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: Ngân hàng cần xây dựng sở liệu thông tin thị trƣờng bất động sản cập nhật số liệu hàng tuần hàng tháng Thông tin giá so sánh để thẩm định giá áp dụng phƣơng pháp so sánh nên dựa vào giao dịch thành công giá rao bán thị trƣờng Trƣờng hợp khơng có có hạn chế giá giao dịch thành cơng tài sản tƣơng tự cán tín dụng áp dụng giá rao bán bình quân nhƣng điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch - Về phƣơng pháp thẩm định giá: tích cực áp dụng thêm phƣơng pháp thu nhập phƣơng pháp so sánh giá bán để hạn chế yếu tố bong bóng giá tài sản Đối với phƣơng pháp so sánh giá bán, sử dụng giá rao bán tài sản so sánh làm giá tham khảo, sử dụng phƣơng pháp trung bình có trọng số theo thời gian với trọng số tăng dần giá rao bán gần thời điểm thẩm định để ƣớc tính mức giá trƣớc điều chỉnh thích hợp Áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro tăng trƣờng hợp thị trƣờng xảy sốt giá giảm hệ số điều chỉnh rủi ro trƣờng hợp thị trƣờng đóng băng suy giảm liên tục thời gian tƣơng đối dài Đối với phƣơng pháp thu nhập, sử dụng suất chiết khấu vào lãi suất tiền gửi dài hạn bình quân năm để chiết khấu dịng tiền vốn hóa thu nhập tài sản Do giá trị vốn hóa BĐS phản ánh giá trị nên việc so sánh kết ƣớc tính giá trị BĐS thông qua phƣơng pháp so sánh phƣơng pháp vốn hóa (hoặc chiết khấu dịng tiền) cho thơng tin hữu ích để nhận biết rủi ro tính bong bóng giá BĐS mang lại Căn vào để cán tín dụng áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro thích hợp giới hạn quy định ngân hàng 75 - Về cán thẩm định giá: phần lớn cán phụ trách thẩm định giá ngân hàng không qua đào tạo thẩm định giá, thiếu kỹ chuyên môn cần thiết Để nâng cao chất lƣợng thẩm định, ngân hàng cần xây dựng chƣơng trình tập huấn nội định kỳ kết hợp việc cử cán tham gia khóa đào tạo trƣờng đại học trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ kỹ thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế rủi ro công tác thẩm định mang lại Song song với việc nâng cao trình độ chun mơn kỹ thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy cán tín dụng thực thẩm định tài sản bảo đảm - Thực giải ngân theo phê duyệt cấp lãnh đạo, đảm bảo việc sử dụng vốn vay có đầy đủ giấy tờ chứng minh hợp lệ Thời điểm giải ngân số tiền giải ngân phải phù hợp với giai đoạn đầu tƣ doanh nghiệp Vì hầu hết dự án BĐS cần nguồn vốn có quy mơ lớn đƣợc dàn trải theo giai đoạn kéo dài khoản thời gian dài, doanh nghiệp cần khoản tiền lớn cho dự án, nhƣng nhu cầu vốn đƣợc chia giai đoạn khác Định kỳ tối thiểu tháng/lần, CBTD phải thực tế xem xét tiến độ dự án, lập biên kiểm tra sử dụng vốn CBTD phải có trách nhiệm đơn đốc, nhắc nhở khách hàng Nếu nhận thấy nguồn tiền dự án không kịp phải tiến hành làm việc với khách hàng để tìm hiểu ngun nhân có biện pháp xử lý kịp thời 3.2.3 Giải pháp đo lƣờng nhận diện rủi ro cho vay - Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội bộ: điều chỉnh lại hệ thống xếp hạng tín dụng nội theo hƣớng xây dựng thêm đối tƣợng bị hạn chế cho vay ngƣời có liên quan đối tƣợng hoàn thiện sở liệu khách hàng từ chi nhánh đến hội sở Xây dựng hệ thống tiêu phù hợp với báo cáo tài xếp loại khách hàng; xây dựng hệ thống tiêu phù hợp với báo cáo tài khách hàng để phân tích đánh giá đảm bảo phù hợp thống thuế, ngân hàng kiểm tốn, tạo điều kiện cơng tác thẩm định 76 - Đánh giá mức độ rủi ro theo nhóm đối tƣợng khách hàng vay có biện pháp giám sát chặt chẽ nhóm đối tƣợng vay đầu tƣ BĐS có mức rủi ro cao Các tiêu chí để đánh giá bao gồm: + Mục đích vay: khách hàng vay để đầu BĐS thƣờng có mức rủi ro cao so với khách hàng vay để đầu tƣ phục vụ nhu cầu thiết yếu (ví dụ mua nhà để ở) Vì CBTD cần hạn chế cho vay tập trung vốn đối tƣợng muốn đầu đối tƣợng góp phần làm tăng rủi ro gây biến động thị trƣờng BĐS + Nguồn trả nợ: khách hàng vay có nguồn trả nợ BĐS đầu tƣ có mức rủi ro cao so với khách hàng vay đầu tƣ BĐS với nguồn trả nợ ổn định từ tiền lƣơng, thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh Khi thị trƣờng BĐS có biến động xấu dự báo biến động xấu nguồn trả nợ BĐS đầu tƣ bị ảnh hƣởng, CBTD cần có kế hoạch thẩm định theo dõi chặt chẽ nguồn trả nợ dự phòng khách hàng để đề xuất biện pháp rủi ro cho phù hợp + Tài sản bảo đảm: khách hàng vay có TSBĐ đƣợc chấp BĐS hình thành từ vốn vay có mức rủi ro cao so với khách hàng có TSBĐ BĐS có sẵn o Thứ tự ƣu tiên nhận tài sản đảm bảo: o BĐS hình thành thuộc quyền sở hữu khách hàng vay vốn o BĐS hình thành bên thứ ba bảo lãnh o Các tài sản khác: động sản, hàng tồn kho o Tài sản hình thành tƣơng lai Nếu BĐS tài sản hình thành tƣơng lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tƣơng lai đƣợc nhận chuyển nhƣợng từ dự án khơng thức đƣợc chấp nơi khác - Để đƣa định tài trợ cho dự án bất động sản, ngân hàng cần phải thẩm định cẩn thận nhiều mặt, dự án hình thành tƣơng lai 77 có nhiều yếu tố tác động đặc biệt lƣợng vốn tài trợ cho dự án bất động sản thƣờng lớn - Thẩm định tính pháp lý dự án: số dự án có xảy tình trạng tranh chấp chủ đầu tƣ dự án ngƣời dân công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, việc ảnh hƣởng nhiều đến tiến độ thực dự án, làm phát sinh chi phí làm giảm hiệu dự án Do ngân hàng cần thẩm định cẩn thận mặt pháp lý dự án muốn tài trợ cho dự án bất động sản, đặc biệt dự án cần phải có yêu cầu giải tỏa mặt bằng… - Khi thẩm định để tài trợ cho dự án, ngân hàng cần phải thẩm định kỹ tính hiệu quả, phải đƣa đƣợc dự báo, dự đoán biến động giá tƣơng lai - Thẩm định tiềm lực tài chủ đầu tƣ: Ngân hàng cần phải xem xét chủ đầu tƣ có đủ tài để thực dự án hay không Nguyên nhân nhiều dự án phải ngừng xây dựng chủ đầu tƣ khơng đủ tài để tiếp tục thực dự án ngân hàng phải gặp rủi ro dự án khoản vốn cấp cho chủ đầu tƣ nhƣng khơng bán đƣợc sản phẩm khó có khả thu hồi vốn Hoặc trƣờng hợp xây dựng chủ đầu tƣ cần thêm vốn, ngân hàng bị động việc tiếp tục cung ứng vốn cho chủ đầu tƣ Do ngân hàng phải thận trọng thẩm định lực chủ đầu tƣ Ngân hàng nên xây dựng tiêu chí đánh giá lực chủ đầu tƣ cách có hệ thống nhằm đƣa định có tài trợ hay từ chối tài trợ dự án chủ đầu tƣ Nếu tài trợ dự án bất động sản mà chủ đầu tƣ có lực tài yếu dẫn đến hậu thiếu hụt vốn, dự án khơng thể hồn thành ngân hàng khơng thể thu hồi vốn - Thẩm định lực thực dự án – thời gian xây dựng chất lƣợng cơng trình: nhiều dự án hồn thành xong nhƣng bị chậm tiến độ bàn giao với khách hàng số hộ lại có chất lƣợng so với thiết kế ban đầu Ngƣời mua hạn chế lựa chọn dự án Việc tạo rủi ro không thu hồi đƣợc nợ mà làm ảnh hƣởng đến danh tiếng, uy tín 78 ngân hàng – dự án liên kết với ngân hàng Do ban đầu lựa chọn mua, việc chủ đầu tƣ đƣợc ngân hàng đồng ý tài trợ vốn, góp phần làm gia tăng niềm tin ngƣời mua vào chủ đầu tƣ Vì vậy, ngồi tiềm lực tài chính, ngân hàng cần thẩm định lực thực dự án, xem xét lịch sử chủ đầu tƣ, chủ đầu tƣ xây dựng hoàn tất đƣợc dự án, có tiến độ thời hạn cam kết hay khơng đặc biệt có chất lƣợng cơng trình cam kết hay khơng 3.2.4 Giải pháp kiểm tra, giám sát rủi ro cho vay Tăng cƣờng công tác kiểm tra giám sát khoản vay BĐS trƣớc, sau cho vay: tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ hoạt động cho vay BĐS Các nội dung kiểm tra bao gồm tiến độ giải ngân cho dự án, phƣơng án vay vốn; tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích; kết quả, hiệu thực dự án, phƣơng án vay vốn; giá trị khoản TSBĐ; tình hình trả nợ gốc lãi; biến động thị trƣờng BĐS để kịp thời đề xuất hƣớng kiểm soát rủi ro cho vay, đảm bảo an tồn hoạt động cấp tín dụng Định kỳ hàng tháng, hàng quý, phòng quản lý rủi ro chi nhánh tiến hành rà soát hồ sơ cho vay CBTD việc việc tuân thủ quy chế, quy trình cho vay nhằm kịp thời phát rủi ro đề biện pháp xử lý phù hợp, cụ thể nhƣ tổ chức kiểm soát định kỳ tháng/lần lĩnh vực cho vay BĐS đặc biệt khoản vay BĐS có dƣ nợ lớn, hồ sơ phức tạp so với lĩnh vực khác đồng thời phối hợp với phận, phịng ban có liên quan tiến hành thu thập, đối chiếu thông tin để thông tin đƣợc phản ánh đúng, xác kịp thời 3.2.5 Giải pháp xử lý rủi ro cho vay Xây dựng chiến lƣợc xử lý nợ chuyên nghiệp kết hợp đa dạng hoá biện pháp xử lý nợ xấu BĐS Nguyên tắc áp dụng lựa chọn giải pháp tối ƣu cho giảm thiểu chi phí xử lý tối đa mang lại kết cao nhanh Theo đó, linh hoạt kết hợp nhiều biện pháp xử lý nợ Đối với trƣờng hợp nợ hạn nguyên nhân khách quan nhƣ thiên tai, dịch bệnh, ảnh hƣởng biến động tình hình kinh tế vĩ mơ, khủng hoảng nƣớc ngồi ảnh hƣởng… khách hàng trung thực, có thiện chí trả nợ hoạt động sản xuất kinh doanh dần hồi phục 79 nên xử lý biện pháp gia hạn nợ, cho vay lại để khách hàng có nguồn vốn tiếp tục hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo nguồn thu nhập trả nợ cho ngân hàng miễn giảm lãi, tƣ vấn chiến lƣợc kinh doanh, tài chính, đảm bảo dịng tiền hoạt động hiệu trình hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng khó khăn thời kỳ nên kinh tế rơi vào biến động lớn Nếu trƣờng hợp khách hàng có thái độ biểu thiếu tích cực, không hợp tác với ngân hàng, tùy mức độ tùy trƣờng hợp cụ thể CBTD áp dụng biện pháp khác để xử lý kịp thời khách hàng không chịu trả nợ áp dụng biện pháp mạnh nhƣ khởi kiện, phát tài sản bảo đảm 80 KẾT LUẬN CHƢƠNG III Trên sở lý luận cho vay BĐS rủi ro cho vay BĐS NHTM chƣơng nghiên cứu thực trạng rủi ro cho vay BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành chƣơng 2, từ hạn chế nguyên nhân hạn chế khâu quản lý rủi ro cho vay BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành, tác giả đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro bao gồm: giải pháp sách cho vay, giải pháp quy trình thẩm định tổ chức cho vay, giải pháp đo lƣờng nhận diện rủi ro cho vay, giải pháp kiểm tra giám sát rủi ro cho vay, giải pháp xử lý rủi ro cho vay 81 KẾT LUẬN Trong giai đoạn nay, hoạt động cho vay BĐS NHTM hoạt động đầu tƣ BĐS chiếm vai trị vơ quan trọng đóng góp cho phát triển kinh tế Việt Nam trình hội nhập sâu rộng, ngân hàng Việt Nam đối mặt với nguy nợ xấu dần tăng cao dƣ nợ xấu BĐS chiếm tỷ trọng cao Hoạt động cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro làm ảnh hƣởng đến kênh cung ứng vốn cho kinh tế Vì việc hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM nói chung Vietcombank – chi nhánh Bến Thành nói riêng vơ cần thiết quan trọng để góp phần phát triển thị trƣờng BĐS ổn định kênh cung ứng vốn vào thị trƣờng cho kinh tế Luận văn đƣợc xây dựng nhằm đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS Vietcombank – chi nhánh Bến Thành Do trình thực đề tài, thời gian nghiên cứu luận văn chƣa nhiều nhƣ kinh nghiệm kiến thức tác giả hạn chế, việc tiếp cận số liệu nội cịn gặp nhiều khó khăn thơng tin bảo mật, luận văn cịn nhiều thiếu sót Tác giả mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp chân thành từ Q Thầy, Cơ để đề tài đƣợc hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiến sĩ Lê Tấn Phƣớc (2013), “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thƣơng mại TP.HCM, giai đoạn 2013 – 2017“, Tạp chí Phát triển hội nhập số 12(22) – Tháng 09-10/2013 Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa (2010), “Thị trƣờng bất động sản hệ thống tài chính“ Tiến sĩ Lê Thanh Ngọc (2012), “Bong bóng bất động sản nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh“ Tiến sĩ Hồ Diệu (2001), “Tín dụng ngân hàng“, Trƣờng Đại học Ngân hàng TP.HCM Peter S.Rose, “Quản trị ngân hàng thƣơng mại“ Nguyễn Chí Linh (2008), “Kiểm sốt rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thƣơng mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh“ Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản Ngân hàng thƣơng mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng giai pháp“ Đinh Viết Khoa (2009), “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng Phát triển nhà đồng sông Cửu Long, chi nhánh Thành phố Cần Thơ“ Dƣơng Ngọc Hào (2015), “Giải pháp nhằm hồn thiện rủi ro tín dụng Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam“ 10 Nguyễn Thùy Trang (2012), “Hạn chế rủi ro cho vay Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, chi nhánh Thừa Thiên Huế“ 11 Lƣơng Thị Trúc Ly (2015), “Phòng, ngừa xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản Ngân hàng Phát triển nhà đồng sông Cửu Long“ 12 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, Quyết định 785/QĐ-VCB.CSBL ngày 28/10/2013 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam việc ban hành gói sản phẩm cho vay bất động sản 13 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, Quyết định 30/QĐ-VCB.CSTD ngày 20/01/2011 Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt 83 Nam việc ban hành hƣớng dẫn thực sách bảo đảm tín dụng 14 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, Báo cáo hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2012 – 2015 15 Quốc hội khoá 12, Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 Quốc hội khố 12, ban hành ngày 16/06/2010, có hiệu lực ngày 01/01/2011 16 Ngân hàng Nhà nƣớc, Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, ngày ban hành 31/12/2001, ngày hiệu lực 01/02/2002 17 Ngân hàng Nhà nƣớc, Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc việc ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng, ngày ban hành 22/04/2005, ngày hiệu lực 15/05/2005 18 Ngân hàng Nhà nƣớc, Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc việc sửa đổi, bổ sung số điều Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc, ban hành ngày 25/04/2007, có hiệu lực ngày 06/06/2007 19 Ngân hàng Nhà nƣớc, Thông tƣ số 39/2013/TT-NHNN ngày 31-12-2013 NHNN VN Quy định xác định, trích lập, quản lý sử dụng khoản dự phòng rủi ro Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam, ngày hiệu lực 01/06/2014 20 Ngân hàng Nhà nƣớc, Thông tƣ số 14/2014/TT-NHNN ngày 20-05-2014 NHNN VN sửa đổi, bổ sung số điều quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc Ngân hàng nhà nƣớc, ngày hiệu lực 22/05/2014 21 Ngân hàng Nhà nƣớc, Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN NHNN VN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 84 22 Ngân hàng Nhà nƣớc, Thông tƣ số 32/2014/TT-NHNN sửa đổi , bổ sung số điều Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ, ngày hiệu lực 25/11/2014 23 Ngân hàng Nhà nƣớc, Thông tƣ số 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 NHNN VN Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nƣớc ngoài, ngày hiệu lực 01/02/2015 24 Ngân hàng Nhà nƣớc, Văn số 22/VBHN-NHNN ngày 04/06/2014 NHNN VN việc ban hành quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng 25 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, Quyết định Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam việc ban hành hƣớng dẫn sách bảo đảm tín dụng, ngày 20/01/2011 26 Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam, Báo cáo hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam – chi nhánh Bến Thành giai đoạn 2012 – 2015 27 Các website tham khảo: - www.sbv.gov.vn - Thuvienphapluat.vn - Cafef.vn - Vnexpress.net - Vneconomy.vn - Vietbao.vn - Batdongsan.com.vn - Batdongsan.enternews.vn - www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn - www.vietcombank.com.vn 85 - http://xigrandcourt.com.vn/tin-tuc/%E2%80%9Cbong-bong%E2%80%9Dbat-dong-san-co-qua-som-de-canh-bao - http://text.123doc.org/document/78308-kiem-soat-rui-ro-trong-cho-vay-batdong-san-cua-cac-ngan-hang-thuong-mai-tren-dia-ban-tp-ho-chi-minh.htm - http://quantri.vn/dict/details/121-quan-tri-rui-ro-chien-luoc - https://www.academia.edu/23591939TS._%C4%90%C3%A0o_Minh_Ph% - https://www.wattpad.com/4097474-kh%C3%A1i-ni%E1%BB%87mph%C3%A2n-lo%E1%BA%A1i-rr - http://vneconomy.vn/bat-dong-san/sua-thong-tu-36-khong-giam-tin-dung-chobat-dong-san-20160308092026400.htm - http://www.sav.gov.vn/75-1-ndt/-dau-hieu-nhan-biet-khoan-cho-vay-co-vandechinh-sach-cho-vay-kem-hieu-qua-cua-ngan-hang-va-van-de-kiem-soat-xuly.sav - http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/tai-cau-truche-thong-ngan-hang-ket-qua-va-lo-trinh-cho-giai-doan-moi-79935.html - http://cafef.vn/vi-mo-dau-tu/kinh-te-viet-nam-5-nam-nhin-lai20160215092354042.chn - http://www.thinhquoclaw.com.vn/rui-ro-cua-ngan-hang-thuong-mai-khi-nhanmot-so-tai-san-bao-dam/a1304834.html - http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/tai-cau-truche-thong-ngan-hang-ket-qua-va-lo-trinh-cho-giai-doan-moi-79935.html - http://doc.edu.vn/tai-lieu/de-an-phan-tich-ve-rui-ro-tin-dung-va-quan-tri-ruiro-tin-dung-trong-ngan-hang-thuong-mai-71005/ PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Để hoàn thành đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng Vietcaombank Chi nhánh Bến Thành”, ngƣời nghiên cứu cần phải thu thập ý kiến từ phía anh chị nhân viên tín dụng Phiếu điều tra nhằm thu thập ý kiến đóng góp phản hồi anh chị tình hình rủi ro tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng Rất mong nhận đƣợc giúp đỡ anh chị cách đánh dấu chéo (X) vào lựa chọn hay trả lời câu hỏi dƣới đây: I THÔNG TIN CHUNG: Mã số ngƣời đƣợc vấn: Năm sinh…………….Giới tính: Vị trí cơng tác: Số năm kinh nghiệm lĩnh vực tín dụng: II ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Vui lòng khoanh tròn đáp án mà anh chị lựa chọn Đánh giá rủi ro khâu thu thập thơng tin tín dụng Thơng tin thu thập tƣơng đối đầy đủ Thông tin thu thập tƣơng đối phù hợp với yêu cầu Nguồn thông tin đáng tin cậy Thông tin thu nhập có tính cập nhật Thang điểm:1-Rất thấp, 2-Thấp, 3-Trung bình, 4-Cao, 5-Rất cao Đánh giá rủi ro khâu phân tích lƣu trữ thơng tin tín dụng Phƣơng pháp phân tích theo thông lệ ngân hàng phù hợp với nguồn thông tin yêu cầu Việc tổ chức phân tích thơng tin đảm bảo tính khách quan khoa học Năng lực cán phân tích đáp ứng yêu cầu công việc Cán phân tích có nhiều kinh nghiệm Trách nhiệm cán tín dụng đƣợc quy định rõ ràng Việc lƣu trữ thơng tin đảm bảo tính dễ tiếp cận sử dụng Việc lƣu trữ chia thông tin đảm bảo tính an tồn 5 5 Thang điểm:1-Rất thấp, 2-Thấp, 3-Trung bình, 4-Cao, 5-Rất cao Đánh giá rủi ro khâu phê duyệt tín dụng Giới hạn quyền phê duyệt tín dụng chi nhánh đảm bảo an tồn Quy trình phê duyệt tín dụng chặt chẽ khoa học Trách nhiệm cán phê duyệt đƣợc quy định rõ ràng Cán phê duyệt khách quan phê duyệt tín dụng 5 5 Thang điểm:1-Rất thấp, 2-Thấp, 3-Trung bình, 4-Cao,5-Rất cao Đánh giá rủi ro khâu giải ngân vốn tín dụng Quy trình giải ngân đảm bảo an tồn Việc giải ngân đảm bảo mục đích sử dụng vốn 5 Thang điểm:1-Rất thấp, 2-Thấp, 3-Trung bình, 4-Cao,5-Rất cao Đánh giá rủi ro khâu giám sát tín dụng Hoat động giám sát đƣợc tiến hành thƣờng xuyên liên tục Hoạt động giám sát đƣợc tổ chức khoa học Trách nhiệm giám sát cán đƣợc quy định rõ ràng Kết giám sát đƣợc báo cáo kịp thời đầy đủ 5 5 Thang điểm:1-Rất thấp, 2-Thấp, 3-Trung bình, 4-Cao,5-Rất cao Ý kiến khác anh chị nguyên nhân rủi ro tín dụng bất động sản: Ý kiến khác anh chị biện pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản: Xin chân thành cảm ơn