Đề tài pháp luật về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THƠNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhóm thực Học phần Giảng viên hướng dẫn Mã lớp học phần : : : : Nhóm Luật Đất Đai ThS Lê Minh Thái 223_71LAWS40413_04 Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 06 năm 2023 BẢNG ĐÁNH GIÁ NHÓM ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT MSSV HỌ VÀ TÊN 2173801070225 2173801070227 2173801070233 2173801070251 2173801070263 2173801070303 2173801070318 2173801070059 10 2173801070254 207LU39417 Phan Thị Thanh Tú Đỗ Nguyễn Hoàng Nam Cao Võ Ngọc Diệu Anh Nguyễn Ngọc Trường Duy Nguyễn Thị Kim Anh Dương Thị Mỹ Linh Doãn Thị Mỹ Linh Nguyễn Ngọc Hải Yến Nguyễn Quang Hưng Nguyễn Trương Ngọc Ánh NỘI DUNG CÔNG VIỆC PowerPoint ĐÁNH ĐIỂM GIÁ % DANH 100% Bất cập 100% Khái niệm 100% Thuyết trình 100% Hình thức 100% Word Đặc điểm 100% 100% Đặc điểm 100% Thuyết trình 100% Các giải pháp 100% MỤC LỤC BẢNG ĐÁNH GIÁ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO TH ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm 1.1 Giao đất, cho thuê đất .6 1.2 Giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Nguyên tắc Hình thức đấu giá .7 4.Quy trình a Chuẩn bị quy trình .7 b Tiến hành đấu giá c Kết đấu giá Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ GIAO ĐẤT, CHO TH ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tình hình .9 So sánh Luật Đất Đai 2013 với Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) .9 a Căn để giao đất, cho thuê đất b Các trường hợp đấu giá hay đấu giá quyền sử dụng đất 10 c Các điểm Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) 10 Đánh giá Luật Đất Đai 2013 .11 3.1 Thành tựu 11 3.2 Bất cập 11 Đánh giá Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) .12 a Thành tựu 12 b Bất cập 13 Giải pháp 13 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN CHUNG .14 TÀI LIỆU THAM KHẢO .15 LỜI CẢM ƠN Chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc Thầy Cô Trường Đại học Văn Lang, đặc biệt Thầy Cô Khoa Luật tạo điều kiện cho chúng em học tập khoa để có thêm nhiều thơng tin bổ ích, cần thiết để thực đề tài này, chúng em chân thành cảm ơn giảng viên môn Luật Đất Đai - Thầy Lê Minh Thái tận tình hướng dẫn tạo điều kiện tốt để chúng em thực thành công đề tài Bộ môn Luật Đất Đai mơn học đa dạng, thú vị mang tính thực tế sinh viên Luật nói chung tất sinh viên khác nói riêng Tuy nhiên, vốn kiến thức nhiều hạn chế bỡ ngỡ trình thực Vì vậy, đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót chưa hồn thiện đầy đủ mong Thầy xem xét góp ý để đề tài hoàn thiện Chúng em xin chân thành cảm ơn! LỜI MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho trình đầu tư, cho cá nhân doanh nghiệp Thực tiễn cho thấy, Luật Đất Đai 2013 đạt nhiều kết quan trọng, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, đồng Tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, đóng góp nguồn tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đất nước Tuy nhiên, trình áp dụng thực hiện, số quy định Luật Đất Đai 2013 xuất vài vướng mắc, bất cập Đặc biệt quy định kế hoạch sử dụng đất, bất cập quy định giao đất, cho thuê đất… Để nhằm khắc phục bất cập nêu trên; tạo sở để đất đai phát huy hết giá trị thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố cần phải chỉnh sửa, sửa đổi để hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất Do vậy, Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) đời cần thiết việc quy định chặt chẽ cụ thể việc quản lý vấn đề giao đất cho thuê đất nước ta Nhằm đáp ứng nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất, cho thuê đất Nhà nước ta nói riêng; đồng thời bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật bảo đảm điều chỉnh hợp lý sách pháp luật đất đai thực tiễn Vì vậy, nhóm nghiên cứu thực nội dung liên quan đến vấn đề trình bày nêu trên, cụ thể với đề tài: “PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” Bài tiểu luận làm rõ vấn đề pháp lý chủ yếu việc quy định giao đất, cho thuê đất làm rõ thực trạng Ngồi ra, tiểu luận cịn trình bày rõ điểm “Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)” so với “Luật Đất Đai 2013” CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO TH ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm 1.1 Giao đất, cho thuê đất * Trước hết, ta cần phải tìm hiểu khái niệm giao đất, cho thuê đất - Khái niệm giao đất quy định Khoản Điều Luật Đất Đai 2013, cụ thể sau: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” - Khái niệm cho thuê đất quy định Khoản Điều Luật Đất Đai 2013, cụ thể sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” - Khái niệm pháp luật giao đất cho thuê đất: hiểu toàn văn quy phạm pháp luật (Luật, văn luật) quy định vấn đề giao đất, cho thuê đất Cụ thể, quy định liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất nước ta thể Luật Đất Đai năm 2013 (có sửa đổi, bổ sung) văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1.2 Giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Khái niệm giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hiểu là: quy tắc pháp lý quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai từ chủ sở hữu sang người sử dụng đất theo hình thức cho th thơng qua phương thức đấu giá - Đấu giá quyền sử dụng đất1 phương thức phân phối đất đai đặc biệt Nhà nước Khác với giao đất theo cách thông thường, với hình thức đấu giá, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với người khác người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Nguyên tắc * Căn theo quy định Điều 117 Luật Đất Đai 2013 quy định sau: “Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất thực công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản.” * Cụ thể nguyên tắc sau: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Cổng thông tin điện tử Sở tư pháp Hà Tĩnh, http://tuphap.hatinh.gov.vn/chi-tiet-tin-tuc/Dieu-kien-tham-gia-dau-gia-quyen-su-dung-dat-theo-quy-dinh-cuaphap-luat-hien-hanh, - Nguyên tắc minh bạch cơng khai: Q trình đấu giá phải tổ chức cách minh bạch công khai, đảm bảo tất bên tham gia có quyền tiếp cận thông tin tham gia công vào trình đấu giá - Nguyên tắc hợp lý cạnh tranh: Các quy định điều kiện đấu giá phải thiết lập cách hợp lý đảm bảo tính cạnh tranh bên tham gia Điều đảm bảo người chiến thắng đấu giá bên đưa giá trị cao đáp ứng yêu cầu đấu giá - Nguyên tắc công bình đẳng: Tất bên tham gia đấu giá phải đối xử cơng bình đẳng, khơng có ưu đãi hay phân biệt đối xử không công bên - Nguyên tắc tuân thủ pháp luật quy định: Cả quan tổ chức đấu giá bên tham gia đấu giá phải tuân thủ quy định quy tắc pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Nguyên tắc trung thực xác: Các thông tin liên quan đến đấu giá thông tin khác phải cung cấp cách trung thực xác, đảm bảo tính xác thực đáng tin cậy trình đấu giá - Nguyên tắc giám sát kiểm soát: Các quan quản lý địa phương có trách nhiệm giám sát kiểm sốt q trình đấu giá, đảm bảo tính đắn tuân thủ quy định quy trình đấu giá Hình thức đấu giá * Theo Điều 40 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định hình thức đấu giá, phương thức đấu giá “1 Tổ chức đấu giá tài sản thoả thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn hình thức sau để tiến hành đấu giá: a) Đấu giá trực tiếp lời nói đấu giá; b) Đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; c) Đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; d) Đấu giá trực tuyến.” 4.Quy trình a Chuẩn bị quy trình - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (thường Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quan liên quan) chuẩn bị quy trình đấu giá quyền sử dụng đất - Quy trình thường bao gồm việc xác định đất cần đấu giá, xác định mục đích sử dụng đất, xác định giá khởi điểm, lập danh sách ứng viên tham gia đấu giá thông báo công khai quyền sử dụng đất b Tiến hành đấu giá - Cơ quan nhà nước tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất theo quy trình chuẩn bị - Các ứng viên quan tâm đến việc sử dụng đất đấu giá tham gia phiên đấu giá nộp giá đấu giá theo quy định - Phiên đấu giá diễn theo quy tắc xác định người chiến thắng dựa trêm giá cao yếu tố khác quy định trước c Kết đấu giá - Người chiến thắng đấu giá cấp quyền sử dụng đất theo thời hạn, điều kiện mục đích quy định định đấu giá - Sau kết thúc đấu giá, quan nhà nước có thẩm quyền lập biên kết đấu giá thông báo kết đấu giá cho bên liên quan Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất * Khoản Điều 118 Luật Đất Đai 2013 trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua; b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; e) Giao đất, cho thuê đất đất Nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; g) Giao đất đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; h) Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ GIAO ĐẤT, CHO TH ĐẤT THƠNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tình hình * Ngày 16/6/2022 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII ban hành nghị số 18-NQ/TW2 “Tiếp tục đổi mới, hồn thiện thể chế, sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đề giải pháp hoàn thiện quy định giao đất, cho thuê đất - Giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nội dung đổi Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) theo tinh thần Nghị số 18-NQ/TW Cụ thể quy định sau: + Trong thời gian tới thực việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất + Đồng thời, quy định cụ thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất + Hạn chế quy định chặt chẽ trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất + Bảo đảm cơng khai, minh bạch, có chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định giao đất, cho thuê đất, liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất * Đồng thời, dự thảo Luật Đất Đai bổ sung quy định về: - Điều kiện quỹ đất lựa chọn để thực đấu giá quyền sử đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất - Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh việc tổ chức thực So sánh Luật Đất Đai 2013 với Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) a Căn để giao đất, cho thuê đất - Theo Điều 52 Luật Đất Đai 2013 quy định để giao đất, cho thuê đất gồm: + Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt + Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất văn phê duyệt kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản Điều 125 Dự thảo Luật Đất Đai) - Nhận xét: Quy định giao đất Luật Đất Đai 2013 chưa thật chi tiết Vì Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định cụ thể hơn, chi tiết giao Các điểm Nghị 18-NQ/TW năm 2022 sách đất đai, https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sachmoi/41243/tong-hop-diem-moi-tai-nghi-quyet-18-nq-tw-nam-2022-ve-chinh-sach-dat-dai cập nhật ngày 25/06/2022 đất, cho thuê đất phân chia rõ qua hai hình thức: phải thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125 Dự thảo Luật Đất Đai) b Các trường hợp đấu giá hay đấu giá quyền sử dụng đất - Theo Điều 118 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể trường hợp đấu giá hay đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất, cho thuê đất - Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi, bổ sung theo hướng: quy định trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất (cịn lại khơng phải đấu giá) trường hợp đấu giá (còn lại phải đấu giá) để Nhà nước giao đất, cho thuê đất3 c Các điểm Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi)  Đất để thực đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện sau đây: a) Có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phê duyệt; b) Không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định Điều 134 Điều 135 Luật này; c) Đất thuộc quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất quy định Khoản Điều này; d) Phải có quy hoạch chi tiết 1/500; đ) Đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Nhận xét: So với Khoản Điều 119 Luật Đất Đai 2013, Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung thêm (tại Khoản Điều 135)  Quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm: a) Đất Nhà nước quản lý theo quy định Điều Luật này; b) Quỹ đất tạo lập quy định Khoản Điều 119 Luật này; c) Đất Nhà nước thu hồi đất vi phạm pháp luật theo quy định Điều 88 Luật này; tự nguyện trả lại đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không gia hạn theo quy định Điều 89 Luật này; d) Đất Nhà nước thu hồi xế lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước đ) Đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng  Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 128 Điều 129 Luật này; b) Phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 131 Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư; c) Điều kiện khác theo quy định pháp luật đấu giá tài sản d) Nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có đề xuất dự án đầu tư khu đất đưa đấu giá tiến độ thực dự án Điều 134 Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) 10 e) Cam kết nhà đầu tư phải thực dự án theo tiến độ dự án g) Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất khơng thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu cơng trình, hệ số sử dụng đất - Nhận xét: So với Luật Đất Đai 2013, Dự thảo Đất Đai bổ sung thêm điều kiện (c, d, e, f)  Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: a) Hàng năm phải công bố kế hoạch, danh mục khu đất thực đấu giá quyền sử dụng đất Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; b) Thuê tư vấn lập quy hoạch tổ chức thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 với ý tưởng tốt phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước đấu giá quyền sử dụng đất; c) Lập, thống với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổ chức thực phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định Luật d) Giao đất, cho thuê đất cho người trúng đấu giá Đánh giá Luật Đất Đai 2013 3.1 Thành tựu * Về bản, hoạt động giao đất cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng Luật Đất Đai 2013 mang lại nhiều thành hiệu nhiều mặt như: kinh tế, xã hội … a Về hiệu kinh tế: - Việc giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất Đai hạn chế việc cho thuê đất cho chủ đầu tư khơng có lực, trách việc lãng phí việc sử dụng đất - Góp phần phát huy tốt nguồn lực đất đai, tăng thu ngân sách Nhà nước; - Từng bước phát triển kinh tế đất nước theo hướng bền vững; thu hút vốn đầu tư nước b Về hiệu xã hội: - Từng bước nâng cao đời sống nhân dân, góp phần nâng cao đời sống văn hoá, tinh thần … 3.2 Bất cập * Tuy nhiên, bên cạnh thành công mà hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực tiễn áp dụng, tổ chức thực quy định nảy sinh nhiều bất cập khó khăn khó khăn Cụ thể sau: a Bất cập áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Khoản 1, Điều 118 Luật Đất Đai 2013 có quy định trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp khơng theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Tuy nhiên, tỉnh, thành phố thực việc giao đất dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức định khơng áp 11 dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp b Bất cập thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất - Quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Điều 59 Luật Đất Đai 2013 cho thấy, phạm vi thẩm quyền UBND cấp tỉnh việc giao đất lớn, UBND cấp huyện giao quyền giao đất hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư - Cơ quan hành vấn đề đất đai giao nhiều quyền Đặc biệt UBND cấp tỉnh, tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất, khơng cịn định giá đất cụ thể để làm thu hồi Trong đó, người dân đại diện người thu hồi đất khơng tham gia q trình xác định giá đất hay tham vấn q trình c Bất cập xác định giá đất giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử đụng đất “Muốn có đấu giá đất phải xác định giá đất” - Mặc dù Khoản Điều 112 Luật Đất Đai 2013 có quy định giá đất Nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” chưa có chế để thực kiểm tra, giám sát việc thực hiện; chưa có chế để “thị trường” lên tiếng mà chủ yếu quan hành “lên tiếng” thay cho thị trường Dẫn đến giá đất Nhà nước thường thiếu tương thích với giá thị trường, chí thấp nhiều so với giá thị trường, thu hồi đất, cơng tác giải phóng mặt kéo dài khó khăn người bị hu hồi đất không chấp nhận mức giá đền bù mà Nhà nước đưa - Ngoài ra, quy định hành chưa tạo chế rõ ràng để người dân, đặc biệt người bị thu hồi đất trực tiếp tham gia vào trình xây dựng thông qua giá đất cụ thể Đánh giá Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) a Thành tựu * Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi) đời nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cách đầy đủ, hoàn thiện Quản lý, khai thác sử dụng có tiết kiệm, có hiệu nguồn lực đất đai; đặc biệt vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể sau: - Tăng thu ngân sách nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất phương tiện để nhà nước thu thuế đất, phí sử dụng đất khoản tiền khác từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi đất đấu giá với giá cao hơn, thu ngân sách nhà nước tăng cường - Đảm bảo sử dụng hiệu đất đai: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp xác định giá trị thực đất tạo cạnh tranh bên tham gia Việc giao đất thông qua đấu giá đảm bảo đất sử dụng theo mục đích hiệu mang lại lợi ích tối đa cho kinh tế xã hội 12 - Khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất chế hấp dẫn cho nhà đầu tư nước Việc đấu giá đất tạo hội đầu tư, khuyến khích phát triển dự án kinh doanh, cơng nghiệp, dịch vụ du lịch, đồng thời góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - Quản lý sử dụng đất đai: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp nhà nước kiểm soát quyền sử dụng đất đai, ngăn chặn việc sử dụng đất không hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên đất đai hạn chế vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai - Thúc đẩy công minh bạch: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho bên tham gia cạnh tranh cơng minh bạch Quy trình đấu giá quy định rõ ràng, thông tin đấu giá cơng khai bên có quyền tham gia đảm bảo quyền lợi hội cạnh tranh công b Bất cập * Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất Đai cần xem xét rõ ràng điều kiện sau: - Điều kiện “Điều kiện khác theo quy định pháp luật đấu giá tài sản” cần xem xét hoàn thiện theo quy định pháp luật đấu giá tài sản, cần lưu ý vấn đề liên quan đến “tiền đặt trước” với mức “tối thiểu năm phần trăm tối đa hai mươi phần trăm giá khởi điểm tài sản đấu giá” (Điều 39 Luật Đấu giá tài sản) - Điều kiện “Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu cơng trình, hệ số sử dụng đất” cần bổ sung thêm nội dung “và nội dung khác phương án đấu giá người có thẩm quyền phê duyệt” để phịng tránh trường hợp họ có thay đổi nội dung sau trúng đấu giá - Đối với điều kiện “Phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 122 Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư” kế thừa quy định Khoản Điều 58 Luật Đất Đai 2013 Khi xem xét điều kiện này, cần phải thực nghiêm túc bảo đảm theo quy định Luật Giải pháp - Các quan quản lý cần chủ động việc thực hiện, nghiên cứu áp luật pháp luật chặt chẽ, nghiêm ngặt - Việc tổ chức đầu giá đất cần phải tiến hành nghiêm túc, công khai minh bạch phương tiện thông tin đại chúng, có giám sát chặt chẽ quan có thẩm quyền để tạo quỹ đất trình giao đất, cho thuê đất - Cần bổ sung quy định quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 13 CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN CHUNG Qua tiểu luận, ta thấy Luật Đất Đai 2013 so với Luật Đất Đai cũ hệ thống đầy đủ vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Nhưng thực tiễn việc áp dụng quy định cịn mập mờ, khó áp dụng vào vấn đề đời sống thực tiễn Từ đó, bộc lộ hạn chế, bất cập quy định vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu quy định Luật Đất Đai 2013 so sánh đổi Dự thảo Luật Đất Đai, nhóm nhận thấy vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; quy định toàn diện hơn, mở rộng vấn đề mà Luật Đất Đai 2013 thiếu như: Trách nhiệm quan có thẩm quyền cá nhân, tổ chức trúng đấu giá; điều kiện đất để đấu giá … Dù vậy, vấn đề giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất vấn đề nhiều người quan tâm Nên dù sửa đổi đầy đủ Dự thảo Luật Đất Đai dẫn đến nhiều bất cập trình áp dụng quy định vào thực tế Do đó, nhận thức tính chất phức tạp cấp thiết Nhóm nêu rõ trình bày cụ thể bất cập giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đất Đai 2013 Dự thảo Luật Đất Đai Từ đó, đưa kiến nghị cụ thể, biện pháp thiết thực việc áp dụng quy định vào sống cách hiệu Sử dụng đất đai hiệu mang lại cho đất nước tiềm lâu dài, có lợi ích kinh tế to lớn thông qua việc đầu tư xây dựng, cho hoạt động kinh doanh nhà đầu tư cịn nhiều lợi ích khác Tóm lại, với tư cách sinh viên đại học Văn Lang nói riêng cơng dân nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung, việc tìm hiểu luật đất đai tiền đề, bổ sung quan trọng kiến thức nghề nghiệp tư tưởng trị, tin tưởng vào đường lối sách đắn Đảng Nhà nước vấn đề nóng bỏng – đất đai 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn quy phạm pháp luật Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 10/12/2018 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Quốc hội ban hành ngày 3/1/2023 Đại học Luật TPHCM, GIÁO TRÌNH LUẬT ĐẤT ĐAI, Hồ Chí Minh: Nhà xuất Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2015 * Tài liệu khác: Góp ý dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi): Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất https://stp.thuathienhue.gov.vn/?gd=25&cn=1&id=82&tc=7685 Những bất cập https://lsvn.vn/bat-cap-trong-van-de-giao-dat-cho-thue-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tukinh-doanh-va-de-xuat-hoan-thien1621965454.html Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật hành http://tuphap.hatinh.gov.vn/chi-tiet-tin-tuc/Dieu-kien-tham-gia-dau-gia-quyen-sudung-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh, Các điểm Nghị 18-NQ/TW năm 2022 sách đất đai https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sachmoi/41243/tong-hop-diem-moi-tai-nghi-quyet-18-nq-tw-nam-2022-ve-chinh-sach-datdai 15