Bài giảng căn cứ và các nguyên tắc định giá bất động sản

CĂN CỨ VÀ CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Căn vào thân bất động sản • Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị bất động sản • Cơng dụng khả trì lợi ích • Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý • Vị trí tác động vị trí 1.2 Căn vào thị trường • Tính cạnh tranh khả thay BĐS • Thực trạng kinh tế phân khúc thị trường BĐS • Đặc điểm lực lượng cung cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư 1.3 Căn vào pháp luật • Các quy định hành pháp luật quyền BĐS • Những xu hướng thay đổi pháp luật • Chính sách thái độ địa phương • Luật pháp cơng tác định giá mục đích định giá 2.CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ 2.1 Sử dụng tốt nhất,, hiệu • Được coi sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tương lai) lớn kéo dài liên tục - Phù hợp pháp lý, mục đích sử dụng, thu nhập - Khả thi mặt kinh tế: Giá trị luồng thu nhập rịng tồn BĐS lớn nhất.Thời gian thu nhập kéo dài - Khả thi kỹ thuật:Thỏa mãn tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước 2.2 Nguyên tắc cung cầu • Giá BĐS kết cân cungcầu=> cần lấy thời điểm cân cung cầu để xác định giá • Cần điều chỉnh theo xu hướng cần cung cầu • Phải dự báo trước nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu thị trường 2.3 Nguyên tắc phù hợp • Giá trị BĐS tạo trì đặc tính BĐS phù hợp với cầu thị trường: tập quán sử dụng, khai thác,thị hiếu • Phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu cho tất phận cấu thành BĐS • Phù hợp với yếu tố bên ngồi: Hạ tầng, mơi trường quần thể BĐS xung quanh 2.4 Nguyên tắc thay • Các BĐS có sử dụng tương tự thay cho • Giá trị BĐS xác định tác động qua lại lẫn BĐS thay cho • Sử dụng yếu tố thay có tính tương đồng 2.5.Ngun tắc thay đổi • Giá trị BĐS ln thay đổi, khơng cố định tác động của: – – – – – Thay đổi công BĐS Thay đổi yếu tố cấu thành BĐS Thay đổi điều kiện sử dụng Thay đổi theo thời gian Thay đổi cuả điều kiện thị trường: Thay đổi nhân tố xã hội, kinh tế, sách pháp luật Nhà nước, vấn đề môi trường – Thay đổi lợi ích kỳ vọng tương lai => Định giá cần dự báo thay đổi 2.6 Nguyên tắc cân • Giá trị BĐS tạo bền vững yếu tố tác động đến BĐS trạng thái cân Cân kinh tế đạt khơng có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS • Cân đối thân bất động sản: cơng trình đất,giữa phận cấu thành, chất lượng xây dựng thiết bị • Cân đối BĐS với yêu tố bên ngoài: dịch vụ tiện ích 2.7 Ngun tắc đóng góp • Giá trị 1bộ phận cụ thể BĐS đo lường đóng góp tới giá trị tồn BĐS • Sự có mặt hay thiếu vắng phận cấu thành làm cho giá trị BĐS tăng giảm • Khi thay đổi yếu tố giá trị BĐS thay đổi • Đóng góp BĐS vào vùng, khu vực có BĐS 2.8 Nguyên tắc cạnh tranh • Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh • Tính cạnh tranh thị trường làm giảm lợi nhuận tính độc quyền • Cạnh tranh cung, cầu nội cung cầu, tác nhân tham gia thị trường • Cạnh tranh mục đích sử dụng BĐS làm tăng giá trị BĐS • Các lợi đặc biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS 2.9 Nguyên tắc dự báo • Giá trị BĐS xác định việc dự tính khả sinh lời tương lai • Dự báo lợi ích nhận từ quyền sở hữu, sử dụng BĐS tương lai • Dự kiến thị phần người tham gia thị trường 2.10 Nguyên tắc quán • Mỗi BĐS phận phát huy tác dụng mục đích thống nhất, khơng thể tách riêng phận định không xem xét đến mối quan hệ với phận khác • Nhất quán đánh giá BĐS mục tiêu với BĐS so sánh • Nhất quán đánh giá yếu tố bên ngồi BĐS: mơi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội, 2.11 Nguyên tắc thực tế • Dựa vào khả thực tế cuả BĐS có dự báo khơng suy diễn • Dựa vào tập qn, quan niệm thực tiễn mua, bán, trao đổi • Dựa vào kết thực tiễn thị trường thừa nhận 2.12 Nguyên tắc ngoại ứng • Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố bên ngồi • Ngược lại, giá trị BĐS khác chịu tác động ngoại ứng thân BĐS • Có ngoại ứng tích cực ngoại ứng tiêu cực