Nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tại công ty cổ phần phát triển nhà thủ đức (tdh),luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh

O TR ỜN I HỌC OT O OT N V NT - LÊ BÍCH TRÂM N ÊN ỨU Ề XUẤT P P N ẰM NÂN O ỆU QU SỬ N VỐN T N TY Ổ P ẦN P T TR ỂN N T Ủ Ứ (T ) LU N VĂN T SỸ QU N TRỊ K N TP.Hồ Chí Minh - Năm 2012 O N O TR ỜN I HỌC OT O OT N V NT - LÊ BÍCH TRÂM N ÊN ỨU Ề XUẤT P P N ẰM NÂN O ỆU QU SỬ N VỐN T N TY Ổ P ẦN P T TR ỂN N T Ủ Ứ (T ) UYÊN N N QU N TRỊ K N MÃ SỐ:60.34.05 LU N VĂN T GIÁO VIÊN SỸ QU N TRỊ K N ỚN O N O N ẪN: TS N UYỄN XUÂN TP.Hồ Chí Minh - Năm 2012 O N Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD Lời cảm ơn  Trong trình phát triển kinh tế đất nước, doanh nghiệp nói chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng ngày chịu nhiều tác động mạnh mẽ xu hướng hội nhập kinh tế toàn cầu Một lý mà người dễ dàng thống để tiến hành kinh doanh yếu tố khơng thể thiếu vốn Có hai nguồn vốn: vốn tự có vốn vay Vậy quản trị điều hành tỷ lệ hai loại vốn hợp lý có hiệu quả? Ngồi ra, vấn đề làm để nâng cao hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp Việt Nam vấn đề xúc quan tâm Trong nhiều diễn đàn nước ta, người ta quan tâm nhiều vấn đề vốn doanh nghiệp, chủ yếu vốn vay ngân hàng Tình trạng khó khăn kinh doanh doanh nghiệp, lợi nhuận thấp, hàng hoá tiêu thụ chậm, Đặc biệt điều kiện kinh tế giới toàn cầu hóa việc quốc gia có hội nhập vào kinh tế giới hay không hội nhập mức độ phụ thuộc vào khả cạnh tranh doanh nghiệp sở Khả cạnh tranh nguồn lực thiết yếu để doanh nghiệp tiếp tục vững bước đường hội nhập kinh tế Mặt khác, tiêu đánh giá khả cạnh tranh doanh nghiệp như: vốn kinh doanh doanh nghiệp, vốn tự có, trình độ kỹ thuật, cơng nghệ, trình độ quản lý, kỹ cạnh tranh, máy tổ chức sản xuất, lợi nhuận, Để đạt u cầu vấn đề đặt doanh nghiệp làm để sử dụng vốn có hiệu nguồn vốn mình? Với mong muốn đóng góp phần kiến thức nhỏ bé vào giải pháp nâng cao hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp, Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) đứng trước thách thức nêu nên vấn đề đặt Ban Tổng Giám Đốc Công ty cần phải -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD làm để giải vấn đề nhằm đưa doanh nghiệp chiến thắng môi trường cạnh tranh, đặc biệt điều kiện Đứng trước thách thức, sau trình làm việc Thuduc House, với hướng dẫn Thầy giáo TS Nguyễn Xuân Hoàn, cô anh chị Công ty nên em chọn đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (TDH)” Hy vọng rằng, với viết em tồn Công ty Trên sở đưa ý kiến kiến nghị góp phần nâng cao hiệu sử dụng vốn Công ty Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS Nguyễn Xuân Hoàn toàn thể Thầy Cô Khoa Kinh tế Trường Đại Học Giao Thông Vận Tải giúp đỡ hướng dẫn em tận tình thời gian học tập nghiên cứu luận văn Em xin chân thành cảm ơn Ban Tổng Giám Đốc Công ty cô chú, anh chị em đồng nghiệp công tác Thuduc House tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em q trình làm việc hồn thiện luận văn Với kiến thức thời gian có hạn nên luận văn tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Em mongnhận góp ý, phê bình, chỉnh lý thầy cô anh chi trước để đề tài em hoàn thiện Trân trọng Tp HCM, ngày 01 tháng 12 năm 2012 ọc viên Lê Bích Trâm -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD Mục lục  Mục lục ịnh nghĩa viết tắt Phần mở 12 anh mục bảng 10 anh mục hình 11 Phần mở dầu hương 1: Lý luận chung vốn hiệu sử dụng vốn 12 14 doanh nghiệp 1.1 Khái quát chung vốn doanh nghiệp 14 1.1.1 Khái niệm vốn doanh nghiệp 14 1.1.2 Các nguồn vốn doanh nghiệp phương thức huy động 17 1.1.2.1 Nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp 17 1.1.2.2 Nợ phương thức huy động nợ doanh nghiệp 20 1.1.3 Phân loại vốn 22 1.1.3.1 Phân loại vốn dựa góc độ luân chuyển vốn 22 1.1.3.2 Phân loại vốn theo nguồn hình thành 24 1.1.3.3 Phân loại theo thời gian huy động sử dụng vốn 25 1.1.3.4 Căn theo phạm vi huy động sử dụng vốn 26 1.1.4 Vai trò vốn hoạt động sản xuất kinh doanh 26 doanh nghiệp điều kiện kinh tế thị trường 1.2 iệu sử dụng vốn doanh nghiệp kinh tế thị -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xuân oàn 28 Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD trường 1.2.1 Hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp 28 1.2.1.1 Hiệu sử dụng vốn gì? 28 1.2.1.2 Sự cần thiết phải nâng cao hiệu sử dụng vốn 30 doanh nghiệp 1.2.2 Các chi tiêu đo lường hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp 30 Việt Nam 1.2.2.1 Nhóm tiêu hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp 31 1.2.2.2 Nhóm tiêu lợi nhuận 32 1.2.2.3 Tỷ suất lợi nhuận 35 1.2.3 Một số tiêu khác phản ánh hiệu sử dụng vốn cố định 36 doanh nghiệp 1.2.4 Một số tiêu khác phản ánh hiệu sử dụng vốn lưu động 37 doanh nghiệp 1.2.4.1 Tốc độ ln chuyển VLĐ 37 1.2.4.2 Phân tích tình hình khả tốn 38 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu sử dụng vốn doanh 39 nghiệp 1.2.5.1 Cơ cấu vốn 39 1.2.5.2 Chi phí vốn 40 1.2.5.3 Thị trường doanh nghiệp 41 1.2.5.4 Nguồn vốn 42 1.2.5.5 Rủi ro kinh doanh 43 1.2.5.5 Các nhân tố khác 44 hương 2: Thực trạng hiệu sử dụng vốn ông ty ổ Phần 46 ức (Thuduc 46 Phát Triển Nhà Thủ ức 2.1 Khái quát ông ty P Phát Triển Nhà Thủ -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD House) 2.1.1 Sơ lược trình hình thành phát triển 46 2.1.2 Giới thiệu Công ty 48 2.1.3 Quyền hạn 49 2.1.4 Các bước phát triển quan trọng Thuduc House 50 2.1.5 Các liên kết DN 52 2.1.6 Tự đánh giá tiềm hội phát triển doanh 54 nghiệp 2.1.6.1 Trình độ lực máy quản lý, điều hành 64 doanh nghiệp 2.1.6.2 Trình độ lực CB-CNV Công ty 2.1.7 Chiến lược phát triển doanh nghiệp Ban lãnh đạo 65 65 2.1.7.1 Tầm nhìn 65 2.1.7.2 Chiến lược phát triển 65 2.1.7.3 Mô tả chiến lược, định hướng phát triển doanh 68 nghiệp thời kỳ hội nhập quốc tế 2.2 Thực trạng hiệu sử dụng vốn ông ty ổ Phần Phát 69 Triển Nhà Thủ ức 2.2.1 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh Thuduc House 69 2.2.2 Về tiêu tổng chi phí Thuduc House 72 2.2.3 Về tiêu doanh thu Thuduc House 74 2.3.4 Về tiêu lợi nhuận Thuduc House 75 2.2.5 Phân tích tiêu hiệu sử dụng vốn Thuduc 76 House 2.2.6 Phân tích hiệu sử dụng vốn cố định 82 2.2.7 Hiệu suất sử dụng vốn cố định 83 2.2.8 Phân tích hiệu sử dụng vốn lưu động 84 2.2.8.1 Hiệu sử dụng vốn lưu động -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xn ồn 84 Trường ại học GTVT Lớp: Cao học K18 – Chuyên ngành QTKD 2.2.8.2 Phân tích số vịng ln chuyển vốn lưu động 86 2.2.8.3 Hệ số đảm nhiệm vốn lưu động 88 hương 3: iải pháp nâng cao hiệu sử dụng vốn ông ty 94 ổ Phần Phát Triển Nhà Thủ ức 3.1 ịnh hướng phát triển Thuduc 3.2 ouse 97 3.1.1 Dự báo tình hình kinh tế 97 3.1.2 Dự báo tình hình thị trường Bất Động Sản TP.HCM 97 3.1.3 Mục tiêu chiến lược 98 3.1.4 Quan điểm nâng cao hiệu sử dụng vốn Thuduc House 98 3.1.5 Quản trị điều hành sở đạo Hội Đồng Quản Trị 99 iải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn ông ty ổ 99 3.2.1 Các giải pháp chung Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ 99 Phần Phát Triển Nhà Thủ ức Đức 3.2.1.1 Giải pháp - Nâng cao chất lượng chiến lược 99 kế hoạch sản xuất kinh doanh Công ty 3.2.1.2 Giải pháp - Tăng doanh thu 101 3.2.1.3 Giải pháp – Tiết kiệm chi phí sản xuất doanh nghiệp 103 3.2.1.4 Giải pháp – Tăng cường hoạt động Marketing 107 3.2.1.5 Giải pháp – Nâng cao chất lượng cơng trình 108 3.2.1.6 Giải pháp – Nâng cao vai trò điều tiết nguồn vốn 111 đơn vị thành viên 3.2.1.7 Giải pháp – Chủ động xây dựng kế hoạch huy động vốn 112 3.2.2 Giải pháp nâng cao công tác quản lý sử dụng vốn lưu động 118 3.2.2.1 Giải pháp – Xác định nhu cầu vốn lưu động thường 118 xuyên cách hợp lý 3.2.2.2 Giải pháp – Lập kế hoạch sử dụng vốn lưu động -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xuân oàn 121 Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD 3.2.2.3 Giải pháp – Tăng số vòng quay vốn lưu động 121 3.2.2.4 Giải pháp – Tăng tốc độ chuyển vốn lưu động lĩnh 122 vực sản xuất 3.2.2.5 Giải pháp – Tăng cường quản lý công tác quản lý công 123 nợ phải thu 3.2.2.6 Giải pháp – Quản lý khoản phải trả 3.2.3 Giải pháp nâng cao công tác quản lý sử dụng vốn cố định 3.2.3.1 Giải pháp – Lập kế hoạch tài sản cố định 124 124 124 3.2.3.2 Giải pháp – Tăng cường công tác quản lý khai thác sử 127 dụng máy móc thiết bị 3.2.3.3 Giải pháp – Tăng cường việc thu hồi vốn cố định 128 3.2.3.4 Giải pháp – Tăng cường đổi tài sản cố định 129 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn ông 129 ty ổ Phần Phát Triển Nhà Thủ ức 3.3.1 Một số khó khăn thị trường BĐS gặp phải 129 3.3.2 Kiến nghị 130 3.3.2.1 Một số kiến nghị việc kích cầu thị trường 130 3.3.2.2 Kiến nghị việc giải vấn đề vốn 131 3.3.2.3 Kiến nghị việc giảm chi phí 132 3.3.2.4 Kiến nghị mặt pháp lý, thủ tục 133 Kết luận 137 Tài liệu tham khảo 139 -HVTH: Lê Bích Trâm GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD ịnh nghĩa nhóm chữ viết tắt  Viết tắt Nguyên nghĩa AFTA Hiệp định thương mại tự nước khối ASEAN APEC Hội đồng hợp tác kinh tế Châu Á Thái Bình Dương BĐS Bất động sản CBCNV Cán công nhân viên CP Công ty Cổ Phần CPI Chỉ số giá tiêu dùng CERTAI Câu lạc doanh nghiệp Việt Nam DN Doanh nghiệp DT Doanh thu ĐTLĐ Đối tượng lao động ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông ERP Quản lý nguồn lực doanh nghiệp FDI Vốn đầu tư trực tiếp nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội HĐQT Hội đồng quản trị HOREA Hiệp hội Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh ODA Hỗ trợ phát triển thức PR Quan hệ cộng đồng ROA Hệ số sinh lời tài sản -HVTH: Lê Bích Trâm 10 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Kế hoạch trang bị tài sản cố định: Căn để lập kế hoạch trang bị nhu cầu tài sản cố định công ty; nhu cầu thị trường xây dựng, số hợp đồng xây dựng đạt Công ty kỳ kế hoạch, dự báo dài hạn dự án đầu tư xây dựng thời gian tới, yêu cầu nâng cao uy tín để cạnh tranh với đơn vị ngành, tình trạng tài sản cố định có doanh nghiệp, tính tốn hiệu kinh tế tự mua sắm thuê Nếu trang bị tài sản cố định nhiều không sử dụng hết làm doanh nghiệp thiệt hại ứ đọng vốn Do vậy, mua sắm tài sản cố định xuất phát từ cầu thị trường phải xem dự án đầu tư Việc thực mua sắm tài sản cố định phải theo qui định nhà nước nên tuân thủ theo bước sau:  Bước 1: nêu rõ luận chứng kinh tế kỹ thuật vay vốn đầu tư nêu rõ khả sử dụng thiết bị để thu hồi vốn, trả lãi ngân hàng theo qui định  Bước 2: sau có định phê duyệt dự án Hội Đồng Quản Trị phải tiến hành chào hàng để lựa chọn nhà cung cấp thiết bị có chất lượng giá hợp lý Phải có tối thiểu ba nhà cung cấp để lựa chọn  Bước 3: Sau lựa chọn thiết bị giao cho đơn vị quản lý sử dụng, yêu cầu đơn vị thường xuyên báo chất lượng hiệu sử dụng thiết bị để kịp thời có đánh giá chất lượng sản phẩm với nhà cung cấp thiết bị cần thiết Do đó, để việc đầu tư thiết bị đạt hiệu cao, việc tuân theo bước trên, phía đơn vị cần phải có định hướng rõ nhiệm vụ sản xuất, có dự kiến đầu tư hàng q, hàng năm trình duyệt công ty trước để cân đối cụ thể chiến lược đầu tư công ty Trên sở kiểm sốt tồn hệ thống thiết bị Mục tiêu đơn vị để đầu tư phải có tổng hợp theo định hướng Cơng ty -HVTH: Lê Bích Trâm 128 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Kế hoạch bảo dưỡng sửa chữa tài sản cố định: cần dựa vào chu kỳ bảo dưỡng sửa chữa dự phòng loại tài sản cố định, tuổi thọ tài sản cố định, lịch trình thi cơng kèm theo, … để lập kế hoạch sửa chữa - Kế hoạch sử dụng tài sản cố định: bao gồm vấn đề như: o Kế hoạch sử dụng tài sản cố định cho q trình thi cơng, phải giải vấn đề lựa chọn phương án giới hóa xây dựng tối ưu, phân phối máy móc hợp lý theo tiến độ thi cơng, điều phối máy móc cơng trình o Kế hoạch cải tiến sử dụng tài sản cố định nhằm nâng cao hệ số sử dụng máy theo công suất, theo thời gian theo đầu máy đưa vào hoạt động o Xác định hình thức tổ chức sử dụng tài sản cố định hợp lý kết hợp tốt phương án thuê tự mua sắm, hình thức khuyến khích người cơng nhân sử dụng máy móc vừa có hiệu vừa bền o Kế hoạch liên kết với đơn vị bạn nhằm sử dụng lực sản xuất thừa thuộc lĩnh vực tài sản cố định - Kế hoạch khấu hao tài sản cố định: tài sản cố định khấu hao khơng có nhiệm vụ tính số tiền khấu hao cần thiết mà cịn phải tìm phương pháp khấu hao cho vừa bảo tồn vừa đảm bảo tính cạnh tranh giá thành sản phẩm, tạo điều kiện tái sản xuất tài sản cố định Thời gian qua, Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức áp dụng phương pháp khấu hao tài sản cố định tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh theo phương pháp khấu hao đường thẳng Trong thời gian tới, Công ty nghiên cứu áp dụng số sách khấu hao thích hợp để tăng khả cạnh tranh thời kỳ -HVTH: Lê Bích Trâm 129 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao học K18 – Chuyên ngành QTKD - Kế hoạch dự trữ tài sản cố định: Kế hoạch có nhiệm vụ xác định lượng tài sản cố định dự trữ cho vừa đảm bảo cho trình kinh doah liên tục lại vừa hợp lý mặt kinh tế 3.2.3.2 iải pháp 2: Tăng cường công tác quản lý khai thác sử dụng máy móc thiết bị - Các thiết bị thi cơng mua sắm cần xác định xác mục đích u cầu sử dụng khơng đầu tư thừa làm giảm hiệu sử dụng thiết bị Thanh lý thiết bị hư hỏng khắc phục, thiết bị có hiệu sử dụng thấp khơng có hiệu - Xác định xác nguyên nhân hư hỏng thiết bị, phạt tiền vi phạm quản lý thiết bị, mua phụ tùng thay phải xác chủng loại - Mua thiết bị nước có tính tương đương với thiết bị nước ngoài, giảm nhập ngoại thiết bị khơng có hiệu thi cơng - Cần thiết lập hồ sơ lý lịch máy để phục vụ thuận lợi cho trình sửa chữa bảo dưỡng máy, phụ tùng sửa chữa đòi hỏi phải đặt hàng mua từ nước ngồi, có có nhanh vật tư phụ tùng để thay đồng thời đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo yêu cầu - Cần có kế hoạch bảo dưỡng sửa chữa máy thường xuyên định kỳ Đến kỳ bảo dưỡng phải dừng lại để bảo dưỡng sửa chữa, chạy theo kế hoạch sản lượng làm khơng kiểm sốt máy hỏng lúc nào, hỏng nặng Vì vậy, thiệt hại không đơn phải dừng sản xuất mà phải bỏ khoảng chi phí để sửa chữa Sau sửa chữa xong chất lượng máy không trở lại trạng ban đầu chưa xảy cố -HVTH: Lê Bích Trâm 130 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Để lập kế hoạch sửa chữa bảo dưỡng cần theo yêu cầu kỹ thuật máy nên tính tới yếu tố thời tiết thị trường Tức cố gắng bố trí vào thời điểm sản xuất khơng thuận lợi Làm tận dụng thời môi trường kinh doanh, phát huy lợi thế, hạn chế rủi ro kinh doanh 3.2.3.3 iải pháp 3: Tăng cường việc thu hồi vốn cố định Tăng cường cách chọn phương pháp khấu hao hợp lý, đánh giá lại tài sản cố định có biến động giá thị trường để tính đúng,tính đủ khấu hao giá thành Việc xem xét, đánh giá lại tài sản cố định nên tiến hành định kỳ tháng/lần năm/lần hay lâu tùy thuộc vào tài sản cố định Để đánh giá tài sản cố định, ta đánh giá hai mặt: kỹ thuật vật - Đánh giá tài sản cố định mặt giá trị: đánh giá tài sản cố định theo giá ban đầu thời điểm mua sắm theo giá trị thời điểm đánh giá, theo giá trị ban đầu trừ phần khấu hao lũy kế - Đánh giá tình trạng hao mịn mặt kỹ thuật:  Đánh giá tình trạng hao mịn mặt kỹ thuật chi tiết tài sản cố định: trường hợp người ta dùng phương pháp thí nghiệm quan sát dựa tiêu độ mài mòn so với độ mài mịn cho phép, tình trạng vết nứt biến dạng  Đánh giá tổng thể tình trạng hao mịn mặt kỹ thuật số tài sản cố định: tình trạng hao mịn mặt kỹ thuật đánh giá tổng thể tài sản cố định tổng hợp tình trạng hao mịn chi tiết riêng lẻ Tuy nhiên, việc biểu diễn mức độ hao mòn mặt kỹ thuật số tài sản cố định trị số cịn gặp khó khăn định Ở dùng số cách sau: -HVTH: Lê Bích Trâm 131 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD o Thứ nhất: người ta thường dùng số bình quân gia quyền phần trăm hao mòn phận cấu thành tài sản cố định xác định theo tiêu chuẩn quyền số giá trị phận tài sản cố định o Thứ hai: dùng tiêu tuổi thọ phận quan trọng tài sản cố định, mà phận hỏng tồn tài sản bị phá hủy 3.2.3.4 iải pháp 4: Tăng cường đổi tài sản cố định Cần phải có kế hoạch tăng cường đổi tài sản cố định sau chu kỳ sản xuất dựa sở thời hạn sử dụng chúng theo qui định tốc độ phát triển kỹ thuật Tăng cường đổi tài sản cố định yếu tố quan trọng để hạ thấp chi phí sản xuất, sửa chữa, tăng suất lao động Do vậy, Công ty cần nhanh chóng xử lý dứt điểm tài sản hư hỏng, không đem lại hiệu nhằm thu hồi vốn cố định, bổ sung thêm vốn sản xuất kinh doanh hay tái đầu tư cho tài sản cố định Trước định đầu tư công nghệ mới, thiết bị mới, Công ty cần biết rõ nguồn gốc, nhờ chuyên gia kỹ thuật có kinh nghiệm đánh giá xem thơng số kỹ thuật có phù hợp khơng, có thích ứng với điều kiện thời tiết, địa lý khơn, Bên cạnh đó, cơng ty cần tiến hành lập dự án để đầu tư loại tài sản cố định cần mua, đa dạng hóa nhà cung cấp, để từ tiết kiệm tiền vốn, tránh lãng phí vơ ích 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn ông ty Phần Phát Triển Nhà Thủ ức 3.3.1 Một số khó khăn thị trường S gặp phải: - Thị trường đóng băng thời gian dài chưa có dấu hiệu phục hồi - Thiếu vốn để trì hoạt động -HVTH: Lê Bích Trâm 132 GVH : TS Nguyễn Xn ồn ổ Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Các chi phí tăng cao: Hiện doanh nghiệp phải đối mặt với tình nan giải không bán hàng phải trả chi phí liên tục tăng cao chi phí vận hành, chi phí quản lý….đặc biệt nặng chi phí lãi vay Mặc dù phủ có động thái giảm lãi suất huy động mức 13% năm lãi suất vay đứng mức cao 20 – 24%/ năm chưa có dấu hiệu suy giảm hệ thống tiền tệ ngân hàng chưa thể ổn định Bên cạnh với việc áp dụng cách tính giá đất theo thơng tư 69/2009/NĐ-CP đẩy chi phí đầu tư ban đầu doanh nghiệp lên cao - Hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện phát sinh nhiều vướng mắc, bất hợp lý 3.3.2 Kiến nghị: 3.3.2.1 Một số kiến nghị việc kích cầu thị trường: - Mở rộng thêm đối tượng vay đầu tư bất động sản ngồi nhóm đối tượng quy định cơng văn 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2012 Ngân hàng Nhà Nước - Bên cạnh liên quan đến ưu tiên Nhà nước việc phát triển phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp, nhà xã hội, nhà cho sinh viên, cho công nhân lao động, nhà cho thuê nhà cho đối tượng sách… Nhà nước nên có động thái khuyến khích chủ đầu tư tư nhân tham gia thực Một số giải pháp đề xuất:  Nhà nước sàng lọc lựa chọn lại dự án khả thi chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu để mua lại sau thực bán trả chậm cho thuê lại với đối tượng Hoặc Nhà nước cho phép chuyển đổi công dự án th với giá rẻ…  Có sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, hỗ trợ vay vốn để khuyến khích doanh nghiệp xây dựng dự án nhà xã hội, tái định cư -HVTH: Lê Bích Trâm 133 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD  Ban hành văn hướng dẫn triển khai xây dựng loại hộ có quy mơ nhỏ để tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho doanh nghiệp trình xây dựng - Đẩy nhanh việc xây dựng số đánh giá thị trường bất động sản để thu hút nhà đầu tư (thật phải hoàn thành số quý 3/2011 theo thơng tư Bộ xây dựng) Hoặc có công văn yêu cầu Sở xây dựng, UBND cấp tỉnh- thành kết hợp với tổ chức có liên quan thường xuyên khảo sát thông tin giá, cung cầu, tình hình diễn biến phân khúc thị trường để thực việc minh bạch hố thơng tin tạo niềm tin cho nhà đầu tư làm tảng sở giúp thị trường vận hành theo chế tự điều tiết cung cầu 3.3.2.2 Kiến nghị việc giải vấn đề vốn: - Tình trạng thiếu vốn thị trường có nguyên nhân lớn từ hệ thống ngân hàng Do muốn sớm giải vấn đề vốn cho thị trường Chính phủ cần đẩy nhanh q trình tái cấu ngân hàng Nhanh chóng ổn định hệ thống tiền tệ lãi suất áp lực vốn tháo gỡ - Nhà Nước thành lập quỹ đặc biệt có đủ vốn để tiến hành phối hợp với ngân hàng thương mại nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn vốn để có giải pháp tái cấu nợ thơng qua việc liên kết ba (03) bên từ khoanh nợ, giãn nợ, đầu tư thêm vốn để hịan thành cơng trình cịn dở dang tránh lãng phí cải xã hội thiệt hại tài sản cho nhà đầu tư - Tạo thêm kênh cấp vốn cho thị trường BĐS cách nhanh chóng ban hành quy định đưa vào thí điểm mơ hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm; đa dạng hố cơng cụ tài thị trường vốn thị trường chứng khoán -HVTH: Lê Bích Trâm 134 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Chính phủ cần thực tái cấu trúc thị trường BĐS, khuyến khích doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, liên kết lại để hỗ trợ củng cố nguồn lực tài giai đoạn khó khăn - Nguồn vốn ngoại đóng vai trị khơng nhỏ việc tạo nguồn lực giúp thị trường khơi phục Do Chính phủ, ngành, tổ chức có liên quan cần phải đẩy mạnh khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản quan tâm tìm kiếm hội để trở thành cổ đông, đối tác liên doanh, liên kết với công ty BĐS Việt Nam Ngồi cần mở chế thống cho việc sở hữu đầu tư BĐS cho kiều bào nhằm gia tăng lượng tiền đầu tư thị trường bất động sản nước 3.3.2.3 Kiến nghị việc giảm chi phí: - Gánh nặng doanh nghiệp chi phí tăng cao, nặng chi phí lãi vay Do kiến nghị Ngân hàng Nhà Nước cần đẩy nhanh họat động tái cấu ổn định hệ thống ngân hàng, đưa lộ trình cụ thể để có biện pháp hạ lãi suất cho vay mức hợp lý, có sách hỗ trợ phần lãi vay mà doanh nghiệp bất động sản gánh chịu, không nên áp trần lãi suất huy động mà cần áp trần lãi suất cho vay, thu hẹp biên độ chênh lệch lãi suất huy động lãi suất cho vay ngân hàng… - Cần hỗ trợ doanh nghiệp việc miễn giảm thuế giãn tiến độ nộp thuế, cho trả chậm giãn tiến độ đóng tiền sử dụng đất theo tiến độ xây dựng để giúp doanh nghiệp bất động sản cắt giảm chi phí giai đọan khó khăn - Hiện thực tính tiền sử dụng đất theo nghị định 69 chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn chi phí đầu vào tăng cao dự -HVTH: Lê Bích Trâm 135 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD án khó triển khai, ngịai nghị định tồn nhiều bất cập cần điều chỉnh Do đề nghị thay đổi cách tính giá đất nghị định 69 theo hướng nhẹ hơn, công cho nộp theo tiến độ đầu tư để giúp doanh nghiệp vượt qua giai đọan khó khăn góp phần làm giảm giá đất mức cao 3.3.2.4 Kiến nghị mặt pháp lý, thủ tục: Các quy định nộp tiền sử dụng đất khấu trừ tiền đền bù, cho thuê đất Luật Đất Đai, nghị định 69/2009/NĐ-CP nghị định 120/2010/NĐCP: Đề nghị sửa đổi quy định việc thu tiền sử dụng đất quy định nghị định 69/2009/NĐ-CP nghị định 120/2010/NĐ-CP Vì theo quy định hành chi phí đầu tư đất doanh nghiệp bị tăng lên nhiều doanh nghiệp vừa phải bỏ tiền đền bù giải phóng mặt vừa phải nộp tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường cho Nhà Nước Trong số tiền doanh nghiệp khấu trừ vào tiền sử dụng đất sau bỏ chi phí đền bù lại khơng vượt q khung giá Nhà nước quy định (tức bỏ số tiền lớn khấu trừ lại thấp mức thực tế nhiều) Chúng kiến nghị phương án sau: - Cần phân biệt trường hợp nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất 100% trường hợp nên nộp phần Đối với khu đất mà nhà đầu tư phải bỏ tiền để đền bù giải phóng mặt sau nên nộp tiền sử dụng đất phần tỷ lệ khỏang từ 15%-30% - Sửa đổi nghị định nêu cách thay đổi chế khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp Cho phép nhà đầu tư khấu trừ tòan số tiền bỏ để giải phóng đền bù Hoặc cần phải thay đổi khung định giá lại cho sát thực tế thị trường phương thức áp thuế phù hợp để chủ đầu tư khơng bị thiệt thịi khấu trừ tiền sử dụng đất -HVTH: Lê Bích Trâm 136 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD - Tình hình thực tế nhiều hộ dân, sinh viên trường không thuộc đối tượng thu nhập thấp để nhà nước hỗ trợ bán nhà thuộc diện nhà xã hội họ có nhu cầu thuê nhà để lớn Tuy nhiên nay, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thuê cho đối tượng này, tiền thuê nhà thu theo tháng quý phải nộp tiền sử dụng đất lần (theo điều 34 Luật Đất Đai) Điều làm cho chi phí vốn tăng cao dẫn đến giá cho thuê phải tăng theo nên nhà đầu tư khơng quan tâm khơng có hiệu Kiến nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh Luật Đất Đai nghị định hướng dẫn nhằm cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê chọn hình thức thuê đất trả tiền năm để giảm bớt chi phí giá cho thuê nhà Các quy định mật độ xây dựng: Công ty kiến nghị điều chỉnh TCXDVN 323:2004 phù hợp với QCXDVN01:2008/BXD mật độ xây dựng cơng trình để thuận lợi việc triển khai dự án Các quy định tiêu quy họach thiết kế cơng trình: Để đáp ứng nhu cầu thị trường phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, phát triển nhà xã hội nhà cho sinh viên, người lao động…theo sách phát triển an sinh xã hội phủ lâu dài kiến nghị Bộ xây dựng Ban hành văn hướng dẫn riêng cho phép chủ đầu tư thiết kế dự án hộ nhỏ có diện tích từ 30-50m2 với giá rẻ để đáp ứng nhu cầu lớn tạo động lực kích cầu thị trường Cơng ty kiến nghị Bộ xây dựng nên quy định cụ thể diện tích phục vụ mục đích cơng cộng cho chung cư : nhà xe, nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng… khơng tính vào diện tích sàn cách tính hệ số sử dụng đất để làm việc giảm giá thành dự án đạt hiệu -HVTH: Lê Bích Trâm 137 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao học K18 – Chuyên ngành QTKD Kiến nghị quy định giao dịch nhà ở: Cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Nhà hình thành tương lai dù bàn giao hay chưa bàn giao phải đóng thuế đầy đủ theo qui định Nhà nước Góp ý giai đọan huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng Nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn từ tiền ứng trước khách hàng bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn vốn tạo điều kiện cho khách hàng chuyển nhượng Nhà ở, thúc đẩy giao dịch Nhà thị trường Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà NĐ71/2010/NĐ-CP theo hướng cho phép Chủ Đầu tư huy động vốn ứng trước khách hàng từ giai đọan giải phóng mặt bằng, triển khai thực sở hạ tầng theo giai đọan đầu tư Dự án Kiến nghị chung việc thay đổi quan điểm tư liên quan đến pháp lý nhà đất để tăng tính khoản thị trường: Để giúp thị trường nhanh chóng khởi động lại giao dịch thơng suốt, phủ nên có điều chỉnh pháp luật theo hướng sau: - Cấp giấy đỏ quyền sử dụng đất nhà đầu tư đền bù giải phóng mặt nộp tiền sử dụng đất Nhà đầu tư mang giấy chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư bổ sung Đối với dự án lớn chí phủ cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy đỏ tương ứng cho phần đất nộp thuế - Tuỳ theo lực chủ đầu tư họ sang nhượng phần đất có giấy đỏ cho chủ đầu tư khác cách thức đơn giản công chứng hợp đồng sang nhượng đăng ký lại chủ quyền Việc quản lý quy hoạch xây dựng khơng ảnh hưởng chủ đầu tư phải làm theo quy hoạch duyệt - Nhu cầu xây dựng nhà thấp tầng riêng lẻ người dân lớn, vùng ngoại vi chưa có yêu cầu xây dựng nhà cao -HVTH: Lê Bích Trâm 138 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD tầng, phủ nên tạo điều kiện cho họ xây dựng theo kế hoạch riêng thích hợp với nguồn tài họ Có nghĩa khơng nên bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà hàng loạt bán hồn cảnh hộ khác nhau, cần quản lý chặt chẽ họ xây dựng cho theo thiết kế mẫu nhà duyệt -HVTH: Lê Bích Trâm 139 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD Kết luận Trên sở tồn tại, hạn chế Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức phân tích Chương 2, vận dụng chủ trương Đảng Nhà Nước, áp dụng qui luật kinh tế thị trường, luận văn đưa số giải pháp nhằm đổi cấu tổ chức Công ty, tiến hành củng cố Công ty sau cổ phần hóa, phát triển nâng cao hiệu sản xuất Công ty Các giải pháp đưa nâng cao chất lượng lao động hiệu máy quản lý, giảm chi phí sản xuất thông qua tiết kiệm vật tư, nâng cao hiệu sử dụng đồng vốn cách tăng vòng quay vốn dựa doanh thu lợi nhuận, thu hút vốn đầu tư, nâng cao khả chất lượng sản phẩm trình độ quản lý chất lượng sản phẩm dựa việc áp dụng tiến khoa học kỹ thuật kiểm tra tất khâu từ thiết kế thi công đến bàn giao toán Mặt khác, mở rộng phạm vi hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng hóa ngành nghề Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức tạo cho Cơng ty ngày thích ứng với thị trường, lực kinh doanh tiếp tục tăng, cấu ngày hợp lý hơn, trình độ cơng nghệ quản lý ngày tiên tiến, hiệu sức cạnh tranh ngày nâng cao, Công ty ngày phát triển chủ động hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Qua nghiên cứu lý luận phân tích hiệu sử dụng vốn Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức, luận văn hoàn thành nội dung sau: Thứ nhất: Hệ thống hóa lý luận vốn hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp kinh tế thị trường Thứ hai: Đánh giá thực trạng sử dụng vốn Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức, từ rút hạn chế nguyên nhân hạn chế làm sở đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn công ty -HVTH: Lê Bích Trâm 140 GVH : TS Nguyễn Xn ồn Trường ại học GTVT Lớp: Cao học K18 – Chuyên ngành QTKD Thứ ba: Đề xuất kiến nghị nâng cao hiệu sử dụng vốn với Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức Trong năm vừa qua, hoạt động điều kiện nhiều khó khăn Cơng ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức nỗ lực vươn lên đạt nhiều thành tích đáng khích lệ Cơng ty thực tốt việc nâng cao hiệu sử dụng vốn, công ty mở rộng quy mô, phát triển số vốn Nhà Nước giao, góp phần tăng vốn tích luỹ cải thiện, nâng cao đời sống cho người lao động Tin thời gian tới, với khả công ty tạo điều kiện từ Chính Phủ cơng ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức đạt nhiều kết khả quan -HVTH: Lê Bích Trâm 141 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn Trường ại học GTVT Lớp: Cao hoïc K18 – Chuyên ngành QTKD Tài liệu tham khảo Bang can ke toan Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức năm 2008, 2009, 2010 Báo cáo kết hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức năm 2008, 2009, 2010 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức năm 2008, 2009, 2010 Đánh giá hiệu cơng tác tài (Qch Truyền Dương – Dương Thụy Bân) – Nhà xuất Lao Động – Xã Hội Giáo trình phân tích tài doanh nghiệp (Ngô Thế Chi – Nguyễn Trọng Cơ) – Học viện Tài Chính Kế tốn quản trị doanh nghiệp (Đặng Văn Thanh) – Nhà xuất Tài Chính Phân tích tài doanh nghiệp (Josette Peyrard) – Nhà xuất Tổng Hợp TP.HCM Phân tích tài doanh nghiệp (Ngô Kim Phượng) – Trường Đại học Ngân hàng Tp.HCM Phân tích hoạt động doanh nghiệp (Nguyễn Tấn Bình) – NXB Thống Kê năm 2004 10.Quản trị tái doanh nghiệp – Trường Đại học Tài Chính Kế Tốn Hà Nội 11.Quản trị tài doanh nghệp (Nguyễn Hải Sản) – Nhà xuất Thống Kê 12.Quản trị tài doanh nghiệp (Nguyễn Đình Kiệm – Nguyễn Đăng Nam) – NXB Tài năm 1999 -HVTH: Lê Bích Trâm 142 GVH : TS Nguyễn Xuân oàn