LỜI MỞ ĐẦU SVTH Lưu Văn Hữu GVHD TS Ngô Phương Thảo MỤC LỤC 2LỜI MỞ ĐẦU 21 Tính cấp thiết của đề tài 32 Mục đích nghiên cứu 33 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34 Phương pháp nghiên cứu 35 Nội dung ngh[.]
SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 2 Mục đích nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu .3 Nội dung nghiên cứu NỘI DUNG Phần CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1.1 Khái niệm phân loại cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.1 Khái niệm vai trò 1.1.2 Phân loại BĐS cao ốc văn phòng .5 1.1.3 Đặc điểm cao ốc văn phòng cho thuê 1.2 Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 1.2.1 Khái niệm cần thiết quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 1.2.2 Nội dung quy trình quản lý 10 1.2.3 Mơ hình phương pháp quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 20 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 23 1.3.1 Nhân tố khách quan 23 1.3.2 Nhân tố chủ quan – yếu tố người .25 Phần 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ HIỆN NAY 27 2.1 Thực trạng hệ thống cao ốc văn phòng cho thuê 27 2.2 Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 33 2.3 Giải pháp nâng cao hiệu quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 35 KẾT LUẬN 41 Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam đà phát triển, sau gia nhập WTO ngành, nghề từ công nghiệp, thương nghiệp dịch vụ có xu hướng để bắt kịp với kinh tế giới Và vấn đề quan tâm doanh nghiệp hoạt động ngành nghề này, xây dựng cho minh văn phòng làm việc - nơi mà diễn hầu hết hoạt động doanh nghiệp Nhu cầu không ngừng mở rộng, khơng dừng lại nhu cầu có nơi để đặt trụ sở đơn mà có thêm địi hỏi nâng cao, văn phịng làm việc sang trọng,hiện đại nhằm tạo hình ảnh niềm tin doanh nghiệp thị trường để thu hút đầu tư từ nước nước Nắm bắt nhu cầu ấy,trong năm gần số lượng cao ốc văn phòng Việt Nam phát triển mạnh mẽ, đặc biệt hai trung tâm lớn Hà Nội TP HCM.Tuy nhiên ngược lại với phát triển lại bất cập việc sử dụng cố đáng tiếc liên tiếp xảy loạt cao ốc văn phòng Hà Nội(như cố thang máy, hỏa hoạn…)cùng với nhiều vấn đề phát sinh thiếu khả kiểm sốt, ln hồi chuông cảnh tỉnh cho chủ đầu tư nhà quản lý.Trước vấn đề nảy sinh vậy,các công ty,các doanh nghiệp Bất Động Sản,các chủ đầu tư có bước chuyển hướng vào việc tìm hiểu nghiên cứu lĩnh vực chất lượng chưa cao, chưa giải triệt để vấn đề tồn đọng Xuất phát từ thực cộng với mong muốn trở thành người quản lý BĐS tương lai,đồng thời giúp đỡ hướng dẫn nhiệt tình thầy cô khoa Bất Động Sản Kinh Tế Tài Nguyên Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, đặc biệt bảo, nhận xét quý giá giảng viên - TS.Ngô Phương Thảo, em xin chọn đề tài :”Quản lý Bất Động Sản Cao Ốc Văn Phòng cho thuê’’ làm đề án mơn học Mục đích nghiên cứu Trước hết,cũng giống nhiều bạn sinh viên khác,mặc dù thầy cô quan tâm giảng dạy chu đáo,nhưng khơng tự tiếp xúc,nghiên cứu,tìm hiểu thu thập tài liệu khó để khắc sâu kiến thức Bởi vậy,nghiên cứu đề tài để bổ xung kiến thức cho với hy vọng trở thành tài liệu giúp ích cho muốn tìm hiểu lĩnh vực quản lý BĐS Cao ốc văn phịng Sau đó, từ việc nghiên cứu đề tài hệ thống lại lý thuyết hoạt động quản lý BĐS đưa hạn chế khâu quản lý.Để từ đưa giải pháp hay số đề xuất nhằm hồn thiện quy trình quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề án tìm hiểu hệ thống lý thuyết chung vấn đề quản lý BĐS cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề án,phương pháp nghiên cứu chủ yếu sử dụng là:Tra cứu, tìm kiếm, thu thập tổng hợp tài liệu quản lý Bất động sản cao ốc văn phòng cho thuê Nội dung nghiên cứu Ngoài phần danh mục, phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục, tài liệu tham khảo, phần nội dung nghiên cứu đề án bao gồm phần: Phần 1: Cơ sở khoa học quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Phần 2: Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo NỘI DUNG Phần CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ 1.1 Khái niệm phân loại cao ốc văn phòng cho thuê 1.1.1 Khái niệm vai trò Khái niệm: Văn phòng ngơi nhà hay phịng có cung cấp dịch vụ định địa điểm,nơi mà hàng hóa sản xuất tạo bán Loại thơng thường văn phịng tịa nhà văn phịng nhiều tầng khơng phải dạng nhà văn phịng Có hàng trăm doanh nghiệp đặt trụ sở nhà cao tầng, nằm dãy phố buôn bán khu công nghiệp Và ngày nay,tiêu chuẩn để tịa nhà cơng nhận tòa cao ốc văn phòng cho thuê tòa nhà có độ cao tầng,diện tich sàn it 350m2 dung cho thuê để phục vụ cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng Vai trị: Với tình hình tại, mà dân số ngày đơng đúc dẫn đến tình trạng khan đất đai thời buổi kinh tế hội nhập, công ty, doanh nghiệp liên tiếp thi mở Thì cao ốc văn phịng ngày ưa chuộng có nhiều ưu điểm vơ đáng nói như: Tiết kiệm đất cho việc xây dựng văn phịng làm việc, đại hóa, chun nghiệp hóa điều kiện làm việc, việc đặt trụ sở, văn phịng gần giúp doanh nghiệp có điều kiện giao lưu học hỏi phân tích đặc điểm đối thủ cạnh tranh…Bên cạnh đó, việc xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê làm cho diện mạo đô thị thêm phong phú mỹ quan Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo Như vậy, Cao ốc văn phòng cho thuê giải pháp lựa chọn vô hiệu đắn cho công ty, doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh Bởi cho thấy chuyên nghiệp cấu tổ chức làm việc cơng ty, doanh nghiệp Đặt trụ sở văn phịng tịa cao ốc có quản lý chun nghiệp, công ty, doanh nghiệp tạo mắt khách hàng mơi trường làm việc động đáng tin cậy Điều đương nhiên công ty, doanh nghiệp biết chọn cho văn phịng làm việc phù hợp… 1.1.2 Phân loại BĐS cao ốc văn phòng Trên thị trường cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam nay, chưa có tiêu chí phân loại cụ thể Nhưng nhìn chung, chúng phân làm hạng A, B C với tiêu chí chung chung theo cảm nhận sau: Hạng A: Tương đối mới,địa điểm hang đầu,tỷ lệ cho thuê cao phí thuê cao cạnh tranh Cụ thể: o Nằm vị trí bật, dễ tiếp cận, cửa vào mặt đường phải lớn,ít khoảng 20m o Độ cao trần lớn 4m, diện tích sàn 1000 mét vng o Kiến trúc - đơn vị xây dựng – đơn vị quản lý quốc tế công nhận…với thiết kế ấn tượng đại o Có lắp đặt phần mềm quản lý thơng minh ( BMS…), có hệ thống điều hòa trung tâm; hệ thống thang máy lập trình tự động,chở nhiều người; hệ thống phịng cháy an toàn Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo đạt tiêu chuẩn quốc tế theo hợp đồng với công ty cung cấp dịch vụ đạt tiêu chuẩn… o Có chỗ neo đỗ xe rộng rãi, an toàn… o Hệ thống máy móc có đại nhất, chất lượng tốt bảo trì cách chun nghiệp, thường xun, có quy trình sửa chữa, sửa chữa theo lịch lên sẵn, có nhân viên theo dõi kiểm tra chuyên nghiệp, có tay nghề… o Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế, hạn chế cách tối thiểu không hài long, khiếu nại, thắc mắc khách hàng; khách thuê xếp cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất khách thuê… o Có hệ thống phát điện dự phịng đảm bảo cung cấp cho tất dịch vụ cần thiết có cố xảy Hạng B: Cũ cao ốc văn phòng hạng A, cải thiện theo tiêu chuẩn đại, địa điểm hàng đầu, tỷ lệ cho thuê cao, cạnh tranh tương đối Một tịa nhà khơng nằm địa điểm hàng đầu liệt vào hạng B Cụ thể: o Diên tích sàn hợp lý từ 500 mét vng trở lên; độ trần cao hợp lý từ 2,7m trở lên; diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho khách thuê… o Các dịch vụ Bảo Dưỡng…, trình độ quản lý, chất lượng, máy móc, dịch vụ bố trí khách th hợp lý… o Thang máy có sức chứa lớn… o Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thơng rộng… o Cao ốc văn phịng hạng B thường hấp dẫn khách thuê có nhu cầu thấp chất lượng dịch vụ, khách thuê Quản lý Bất động sản cao ốc văn phòng cho thuê Đề án môn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngơ Phương Thảo có khả tài thấp khơng địi hỏi phải nằm vị trí thật cao cấp… Hạng C: Cũ hạng B, tịa nhà chưa cải thiện, nhiên tình trạng tương đối tốt Tỷ lệ cho thuê tốt, có khả thấp chút so với mức trung bình khu vực, phí th mức từ trung bình đến thấp Cụ thể: o Thường nằm vị trí thuận lợi khơng dễ tiếp cận ( đường hẹp, mặt tiền không đuợc đẹp, khu sôi động kinh tế…) o Thiếu không đáp ứng đủ chỗ đỗ xe, nhân viên khách th tịa nhà phải tự tìm chỗ đỗ xe phải đỗ xe bên o Cao ốc khơng nặng mặt trang trí thiết kế, đơn cung cấp mặt o Khơng có kết nối mạng theo băng thông rộng o Chất lượng quản lý dịch vụ bảo dưỡng, hạ tầng mức trung bình o Khơng có khách th cơng ty lớn o Thang máy hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng thấp o Dựa vào giá thuê thấp đề thu hút khách thuê o Độ cao trần thấp 1.1.3 Đặc điểm cao ốc văn phòng cho thuê Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo Như nói, cao ốc văn phịng thơng thường tịa nhà có diện tích lớn, tọa lạc nơi dễ tiếp cận mà chủ yếu mặt đường, với cách thiết kế bố trí đa dạng phịng ban,phịng chức năng, có máy móc, thiết bị tiện nghi đại phức tạp Đồng thời, tịa cao ốc văn phịng lại có mục đích, cơng sử dụng gần nên có vấn đề cần giải tương tự như: Phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, thang máy, điện, nước, hệ thống thoát hiểm, xử lý rác thải, vấn đề an toàn cho người trang thiết bị hoạt động tòa nhà… Tuy nhiên phụ thuộc vào điều kiện, đặc điểm, khách hàng thuê tòa cao ốc khác nên có vấn đề phương pháp giải vấn đề khác vấn đề bảo dưỡng, bảo trì… trình quản lý, khai thác vận hành tòa nhà 1.2 Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 1.2.1 Khái niệm cần thiết quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Khái niệm: Khi cao ốc văn phòng cho thuê vào hoạt động, bên cạnh vấn đê phát sinh từ trước như: quản lý nhà thầu xây dựng, quản lý bảo trì xây dựng đến thời điểm phát sinh nhiều mối quan hệ quyền lợi ích liên quan đến vấn đề sử dụng sở hữu BĐS cao ốc văn phịng, thường quan hệ phong phú phức tạp Để đảm bảo cho BĐS nói chung tịa cao ốc văn phịng cho th nói riêng hoạt động trơn chu, hiệu đảm bảo tốt khả sinh lời hoạt động quản lý giúp mang lại điều Và người quản lý, người ta không mong muốn kiến thức quản lý, hiểu biết kinh tế-pháp luật theo điều kiện có cơng trình cần quản lý mà cịn cần đến kinh nghiệm động chạm đến thay đổi liên tục người sử dụng, hiểu biết Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo chu kỳ kinh tế điều kiện thị trường Chính vậy, quản lý cao ốc văn phịng cho thuê người quản lý cao ốc văn phòng cho th ngày có vai trị quan trọng bước phát triển ngành Kinh doanh Bất động sản nói riêng kinh tế đất nước nói chung Quản lý cao ốc văn phòng quản lý, xử lý, sở hữu cao ốc văn phòng khác so với chủ sở hữu, có nhiệm vụ điều hịa hoạt động tòa nhà, lên kế hoạch phù hợp trước thay đổi thơng thường hay bất thường tịa nhà Và quan trọng làm để diện tích cho thuê tòa cao ốc văn phòng hoạt động có hiệu nhất, tạo nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư Thông thường, công việc sử lý công ty quản lý Bất động sản Sự cần thiết việc quản lý cao ốc văn phòng cho thuê Cũng giống hình thức kinh doanh Bất động sản khác, kinh doanh cao ốc văn phịng cho th cơng việc, nghề đem lại lợi nhuận vô lớn Nhưng đơn đưa vào cho thuê thu tiền thơi chưa đủ khơng có biện pháp quản lý tốt q trình hoạt động tịa nhà Bởi có vấn đề làm thất lợi nhuận, cơng trình nhanh xuống cấp có hư hại khơng đáng có làm tuổi hiệu quả, tuổi kinh tế cơng trình giảm sút dẫn đến thiệt hại kinh tế Đến đây, vai trò hoạt động quản lý coi trọng hết lý sau: + Đảm bảo gia tăng giá trị tòa nhà + Giảm thiểu chi phí vận hành + Hạn chế, giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng + Vận hành an tồn, hiệu + Duy trì chất lượng, hiệu quả, hình ảnh dự án/chủ đầu tư Quản lý Bất động sản cao ốc văn phịng cho th Đề án mơn học SVTH: Lưu Văn Hữu GVHD: TS.Ngô Phương Thảo Vậy để quản lý khai thác hiệu nhà, để vận hành tốt trang thiết bị phục vụ cho người hoạt động nhà Làm để người làm việc thường trú nhà khách viếng thăm phục vụ theo nghĩa khách hàng hưởng thụ tiện ích tồ nhà? Đó vấn đề mà nhà quản lý ln trăn trở để tìm giải pháp nhằm hoàn thiện dịch vụ cung cấp tòa nhà 1.2.2 Nội dung quy trình quản lý Vấn đề quản lý bất động sản cao ốc văn phòng khung hệ thống chung hướng dẫn cách việc quản lý tòa nhà cao ốc văn phòng bao gồm đầy đủ trình tổ chức, lập kế hoạch, thực kiểm tra kinh doanh với bất động sản, tất công việc mà người quản lý phải làm để vận hành sử dụng cao ốc cách tốt nhất, hiệu Tuy nhiên khác với nhiều lĩnh vực khác, việc quản lý trội với điều kiện đặc thù, cần phải có cách sử lý cơng việc, cố khác linh hoạt Nội dung quản lý: + Quản lý vật chất + Quản lý dịch vụ phục vụ vận hành + Quản lý Khách thuê + Quản lý Nhân BQL + Quản lý rủi ro + Quản lý Tài Đây nội dung, cơng việc mà cơng tác quản lý địi hỏi phải thực hiên Và để làm tốt nội dung này, người ta thường đưa quy trình làm việc phù hợp với cao ốc, với Quản lý Bất động sản cao ốc văn phòng cho thuê Đề án môn học 10