Bài thuyết trình Pháp luật đại cương

BÀI THUYẾT TRÌNH ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM SINH VIÊN : LƯU ANH DŨNG - 2021050815 Bài Làm Lời nói đầu Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng dân thông dụng hình thành bên có nhà cho th bên thuê nhà Song quan hệ thuê nhà không mang tính chất riêng tư bên cho thuê nhà bên th nhà mà cịn mang tính chất xã hội trị Bộ luật dân quy định chế định hợp đồng thuê nhà tiểu mục hợp đồng thuê tài sản nhằm mục đích xác định rõ quyền lợi nghĩa vụ bên cho thuê nhà bên thuê nhà, sở xây dựng quan hệ tốt hai bên, đôn đốc, giám sát lẫn việc chấp hành sách, chế độ, thể lệ nhà cửa Nhà nước Xác định rõ trách nhiệm bên cho thuê bên thuê nhà việc giữ gìn, sửa chữa cho tốt để sử dụng lâu dài, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người ở, giữ vẻ đẹp thành phố, thị xã Kế thừa phát triển quy phạm pháp luật quy định Nghị định, Quyết định,Thông tư quy định hợp đồng thuê nhà ở, BLDS năm 2005 Luật nhà năm 2005 sở pháp lý quan trọng góp phần bảo đảm hoạt động lành mạnh quan hệ thuê cho thuê nhà điều kiện Nội dung I Lí luận chung hợp đồng thuê nhà Khái niệm hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà dạng hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, tính đặc thù riêng quan hệ thuê nhà không đơn mang tính chất kinh tế mà cịn có ý nghĩa trị, xã hội, nên quan hệ thuê nhà có quan điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường Do quan hệ thuê nhà mang tính chất trị, xã hội nên quy định quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê nhà có điểm hoàn toàn khác với quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê tài sản thơng thường Ví dụ: nghĩa vụ tơn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng người thuê nhà hợp đồng th tài sản thơng thường (khoản Điều 495 BLDS) Do có điểm khác trên, BLDS tách hợp đồng thuê nhà thành chế định pháp lý riêng gồm điều (từ Điều 492 đến Điều 500 BLDS) BLDS không nêu khái niệm hợp đồng thuê nhà qua khái niệm chung hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản, qua tính chất hợp đồng thuê nhà ở, rút khái niệm hợp đồng thuê nhà sau: Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên cho thuê bên thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, cịn bên th có nghĩa vụ phải trả tiền th nhà theo thỏa thuận theo pháp luật quy định Cũng hợp đồng dân khác, thỏa thuận bên yếu tố bắt buộc phải có Đây sở hình thành hợp đồng Nếu khơng có thỏa thuận khơng có hình thành hợp đồng thỏa thuận bên vi phạm quy định chung giao dịch dân (được quy định từ Điều 121 đến Điều 138 BLDS) dẫn đến hợp đồng dân vô hiệu Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Cũng hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ, có đền bù hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyên bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận bên Nếu thuê nhà Nhà nước giá thuê nhà Nhà nước quy định Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Đối tượng hợp đồng thuê nhà Đối tượng hợp đồng thuê nhà diện tích nhà dùng để mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê từ làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân hai bên Diện tích nhà bao gồm diện tích phụ Diện tích dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư diện tích chung nhà chung cư người th có quyền sử dụng Ngồi ra, bên th có quyền hưởng lợi dịch vụ mà người cho thuê hưởng cầu thang máy, gửi xe Hình thức hợp đồng thuê nhà Theo quy định Điều 492 BLDS Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng kí Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể hợp đồng thuê nhà gồm hai bên, bên cho thuê bên thuê nhà A – Bên cho thuê nhà: a Đối với nhà cho công dân Việt Nam để Nhu cầu nhà cán công nhân viên nhân dân lao động thành phố, thị xã, khu công nghiệp phần lớn thỏa mãn nhờ vào quỹ nhà Nhà nước Đại diện cho việc quản lý nhà Nhà nước quan quản lý nhà đất địa phương, bên cho th quan quản lý, kinh doanh nhà đất xí nghiệp quản lý nhà thuộc sở nhà đất hay thuộc Ủy ban nhân dân quận Ngoài ra, bên cho th cịn cơng ty chuyên doanh nhà xây nhà thuê công dân chủ sở hữu nhà cho thuê b Đối với nhà cho người nước thuê để Hiện nay, với kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ ngoại giao với tất nước giới, nhiều người nước chọn Việt Nam điểm đến cho đầu tư, kinh doanh Vì vậy, nhu cầu nhà cho người nước ngày tăng Điều Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người nước , người Việt Nam định cư nước thuê nhà tịa Việt Nam, người sau có quyền cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà Việt Nam: “-Các doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà thành lập hoạt động theo pháp luật, kể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước -Các doanh nghiệp khác tổ chức thành lập hoạt động theo pháp luật, có nhà thuộc sở hữu có quyền sử dụng đất hợp pháp -Cơng dân Việt Nam có lực hành vi dân đầy đủ, có nhà thuộc sở hữu có quyền sử dụng đất hợp pháp.” Các đối tượng quy định Điều Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995 không phép cho người nước thuê nhà : “-Các quan Nhà nước, quan Đảng tổ chức trị, xã hội cơng dân Việt Nam không phép cho thuê trụ sở nhà thuộc sở hữu Nhà nước mà phép quản lý sử dụng -Người bị truy cứu trách nhiệm hình sự, thời gian chấp hành chưa xoa án tích.” B – Bên thuê nhà Mục đích hợp đồng thuê nhà thoả mãn nhu cầu chỗ Vì vậy, với tư cách người thuê nhà cơng dân Việt Nam hay người nước ngồi khơng phải tổ chức xã hội Đây đặc điểm hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác (quy định Điều 500 BLDS) Trong hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác, bên th nhà cơng dân, người nước ngồi, quan xí nghiệp tổ chức xã hội So với bên thuê nhà bên thuê nhà sử dụng vào mục đích khác gồm nhiều thành phần Đối với công dân Việt Nam thuê nhà xuất phát từ nhu cầu có nhà họ, pháp luật khơng địi hỏi phải có điều kiện ngồi điều kiện phải có lực pháp luật hành vi Đối với công dân thuê nhà Nhà nước mà quan nhà đất địa phương quản lý phải có định phân phối nhà quan có thẩm quyền Trên sở có định phân phối nhà ở, công dân ký hợp đồng thuê nhà với quan quản lý nhà địa phương Đối với người nước thuê nhà phải có điều kiện sau: -Có giấy phép đầu tư Ủy ban Nhà nước hợp tác đầu tư cấp -Có giấy phép làm đại diện cho công ty thương mại nước ngồi Bộ thương nghiệp cấp Nếu khơng có điều kiện trên,người nước muốn thuê nhà phải có giấy giới thiệu quan quản lí Nhà nước từ cấp tỉnh trở lên II Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê Quyền nghĩa vụ cụ thể bên bên tự thỏa thuận, quy định hợp đồng Luật dân Việt Nam tôn trọng nguyên tắc tự tự giao kết hợp đồng, vậy, bên hợp đồng thuê nhà tự thỏa thuận quyền nghĩa vụ trái pháp luật đạo đức xã hội Theo BLDS năm 2005 Luật nhà năm 2005, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà bao gồm quyền nghĩa vụ sau: Nghĩa vụ bên cho thuê nhà Điều 493 BLDS nêu nghĩa vụ bên cho thuê nhà là: “- Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng; - Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê; - Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận; bên cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường.” Ba nghĩa vụ có mối quan hệ gắn bó với nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng có tầm quan trọng Mục đích chủ yếu hợp đồng thuê nhà bên th nhà có nhà để Vì bên cho thuê có giao nhà cho bên thuê mục đích hợp đồng đạt Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà tình trạng mà bên thỏa thuận, phải giao thời hạn quy định hợp đồng Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng, tức phải giao tình trạng mà hai bên thỏa thuận phải giao thời hạn quy định hợp đồng Đúng tình trạng trạng nhà miêu tả hợp đồng, đến ngày giao nhà bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê Nếu bên cho thuê không giao nhà theo hợp đồng vi phạm nghĩa vụ bên thuê nhà Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê nhằm mục đích bảo đảm cho người th có sống ổn định, nghĩa vụ bắt đầu quy định từ BLDS 1995 tiếp tục quy định BLDS năm 2005 Bên cho thuê nhà phải bảo đảm thời hạn th khơng có người thứ ba Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền bên thuê nhà bên th có quyền đơn phương đình hợp đồng Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, bên cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường Tuy nhiên, việc sửa chữa nhà cho thuê phải tuân theo quy định khoản Điều 494 BLDS: “Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở” Nghĩa vụ nhằm bảo đảm an toàn tài sản tính mạng cho người thuê Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ tạm thời, sửa chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ tạm thời cho bên thuê nhà Thời gian sửa chữa nhà từ tháng trở lên bên thuê nhà lo chỗ khơng phải trả tiền th nhà thời gian có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà thời gian sửa chữa Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa bên thuê nhà tự sửa chữa báo cho bên cho th biết để yêu cầu bên cho thuê toán hay trừ vào tiền thuê nhà Bên thuê có quyên đơn phương đình hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Quyền bên cho thuê Tương ứng với nghĩa vụ bên thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền sau (Điều 494 BLDS) “- Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận; - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 BLDS; - Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở; - Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng” a) Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Đây quyền bên cho thuê nhà Lợi ích bên cho thuê nhà thỏa mãn bên thuê nhận tiền thuê nhà đầy đủ, kỳ hạn, phương thức hai bên thỏa thuận Quyền nhận tiền thuê nhà bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà bên thuê Vì vậy, bên thuê phải thực nghĩa vụ theo quy định khoản Điều 495 BLDS Điều 290 BLDS b) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà trường hợp sau: - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lí đáng Thực tế, biện pháp để bảo đảm cho quyền nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn, phương thức bên cho thuê nhà thực cách đầy đủ - Sử dụng nhà không mục đích thuê Mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ cho người th Vì người th nhà khơng thể dùng nhà vào mục đích khác Nếu người thuê nhà dùng nhà vào mục đích khác dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không đồng ý bên cho th bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, thực tế nay, bên thuê nhà thường dùng diện tích nhà th để chính, bên cạnh dùng diện tích vào để kinh doanh như: mở cửa hàng nhỏ bán hàng tạp hóa vài mặt hàng khơng cần nhiều diện tích, bên cho th nhà khơng thể coi để đơn phương chấm dứt hợp đồng - Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọng khơng phải ngun nhân khách quan mà hành vi cố ý bên thuê nhà như: tự sửa chữa, thay đổi cấu trúc nhà ở, xây dựng thêm diện tích diện tích cơng trình phụ bên cho th nhà hồn tồn có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà - Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà th mà khơng có đồng ý văn bên cho thuê Nếu bên thuê nhà muốn sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà th phải có đồng ý văn bên cho thuê - Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Hành vi trật tự biểu trộm cắp nhiều lần, đánh sinh hoạt thất thường làm ảnh hưởng đến sống người xung quanh Hành vi diễn có hệ thống, góp ý nhiều lần không chịu sửa chữa khuyết điểm - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường như: đổ rác bừa bãi, không nơi quy định, nhắc nhở vi phạm Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà sáu trường hợp phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước tháng khơng có thỏa thuận khác c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà cho thuê Sửa chữa nhà nhiệm vụ bên cho thuê, xảy nhà cho thuê có hư hỏng hay phải sửa chữa theo định kỳ không dẫn đến hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê Cịn cải tạo, nâng cấp nhà cho th xảy lúc mà bên cho thuê thấy mục đích cần phải cải tạo, nâng cấp Cải tạo, nâng cấp nhà quyền bên cho thuê nhà song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, hợp đồng th nhà cịn hiệu lực quyền sở hữu bên cho thuê nhà có phần bị hạn chế Vì vậy, dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền bên cho thuê nhung bên cho thuê nhà muốn thực quyền Bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê phải đồng ý bên th việc cải tạo, nâng cấp nhà nhiều ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường bên thuê nhà theo quy định Khoản Điều 99 Luật nhà năm 2005: “ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà bên thuê nhà đồng ý bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở” Mặt khác, dù người thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp nhung việc cải tạo, nâng cấp không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ Quy định hợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi bên cho thuê nhà bên thuê nhà d) Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng khơng quy định thời hạn th bên cho th muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng Đây quyền bên cho thuê nhà, thể chất mục đích hợp đồng thuê nhà nước ta Quyền bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận Nếu hợp đồng không quy định thời hạn bên cho thuê phải báo cho bên thuê trước sáu tháng, quy định nhằm bảo đảm chỗ cho bên thuê nhà, trước trả lại nhà người thuê cần có chỗ ổn định Nghĩa vụ bên thuê nhà Điều 495 BLDS năm 2005 quy định nghĩa vụ bên thuê nhà bao gồm: a) Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận Mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ cho người thuê Nếu bên th nhà sử dụng nhà khơng mục đích vi phạm quy định hợp đồng thuê nhà Ví dụ, A ký hợp đồng thuê nhà với B, sau ký hợp đồng, A lại sử dụng nhà nhằm mục đích kinh doanh A khơng sử dụng nhà theo mục đích thỏa thuận hợp đồng, A vi phạm quy định hợp đồng b) Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Đây nghĩa vụ quan trọng mà bên thuê nhà phải đảm bảo thực đầy đủ kỳ hạn thỏa thuận với bên cho thuê nhà hợp đồng Bởi mục đích bên cho thuê nhà thu khoản tiền định từ việc cho thuê nhà Và bên thuê nhà định phải thực hiên nghĩa vụ bên cho thuê Tiền thuê nhà trả theo tháng theo kỳ hạn quý (3 tháng), nửa năm (6 tháng), năm (12 tháng) hoặ từ năm trở lên Các bên thỏa thuận tiền thuê trả vào đầu kỳ hạn, cuối kỳ hạn Nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà liên tiếp từ tháng trở lên bên cho th có quyền u cầu đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà c) Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây Sau nhận nhà thuê theo thỏa thuận, bên th nhà có trách nhiệm giữ gìn nhà cho thuê, không gây hư hỏng lớn, ảnh hưởng đến chất lượng nhà thuê Nếu bên thuê nhà gây hư hỏng lớn phải có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng Quy định phù hợp với thực trạng thuê nhà nay, nhiều người th nhà lý làm hư hỏng nhà nghiêm trọng lại khơng có trách nhiệm sửa chữa, làm nảy sinh mây thuẫn hai bên, Do đó, q trình th, bên th nhà phải biết giữ gìn nhà th có gây hư hỏng phải có nghĩa vụ sửa chữa nhà d) Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng Về mặt lý thuyết hiểu nội dung nghĩa vụ sau: Trong quan hệ với người xung quanh, người thuê nhà phải xử theo cung cách người cho thuê trường hợp người cho thuê chiếm giữ sử dụng tài sản thuê Tuy nhiên, nghĩa vụ thường khó thực nghiêm chỉnh người thuê người cho thuê thường khác xa độ tuổi, thành phần xã hội, trình độ văn hóa, nghề nghiệp có thói quen sinh hoạt khơng giống Bởi vậy, tập quán giao dịch thừa nhận rằng, người thuê có quyền tự tổ chức việc sinh hoạt phù hợp với điều kiện tính cách, nghề nghiệp với thói quen, sở thích mình, miễn không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh đến vệ sinh môi trường trật tự công cộng e) Trả nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận Người thuê nhà phải trả lại nhà thuê tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận hợp đồng Người thuê phải chịu trách nhiệm hư hỏng xuống cấp khơng bình thường nhà th vật dụng nhà không chứng minh hư hỏng xuống cấp nguyên nhân bất khả kháng Do vậy, để thực tốt nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê người thuê thởi điểm nhận nhà thuê nên với người cho thuê lập văn ghi nhận tình trạng nhà cho thuê lúc đó, văn sở đánh giá việc hoàn thành nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà Quyền bên thuê nhà a) Nhận nhà thuê theo thỏa thuận Đây quyền bên thuê nhà mục đích hợp đồng thuê nhà nhằm thỏa mãn chỗ bên thuê, quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận nhằm mục đích Quyền bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà bên cho thuê Do đó, bên cho thuê không giao nhà theo thỏa thuận thời gian, chất lượng nhà, bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê nhà phải chịu trách nhiệm dân bên thuê nhà, phải bồi thường thiệt hại việc chậm trễ giao nhà gây cho bên thuê Bên thuê nhà có quyền từ chối khơng nhận nhà u cầu bồi thường thiệt hại có b) Được đổi nhà thuê với bên thuê khác bên cho thuê đồng ý văn Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau thuê nhà, họ lại có thay đổi cơng tác, sống hợp đồng th nhà cịn thời hạn Pháp luật cho phép bên thuê nhà đổi nhà thuê cho nhau, phải bên cho thuê đồng ý văn bên cho thuê họ cần đến việc nhận khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều họ xem xét đến thái độ, tư cách người th Vì cho th có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên cho thuê bên thuê có khả trả tiền thuê nhà đủ khơng, có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không c) Được cho thuê lại nhà thuê, bên cho thuê đồng ý văn Quyền bên thuê nhà thực có hai điều kiện: _ Thời hạn thuê nhà _ Được bên cho thuê đồng ý văn Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà thuê, hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu nên bên cho thuê lại bên thuê phải giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật, Giá hai bên thỏa thuận, cao thấp hay giá thuê hợp đồng ban đầu Thời hạn hợp đồng phải có thời hạn hợp đồng mà bên cho thuê thuê lại giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn thuê dài Bên cho thuê lại có quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà cho thuê chủ sở hữu nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm Bên cho thuê lại có quyền nghĩa vụ bên thuê nhà Như vậy, bên thuê nhà cho th lại nhà lúc xẽ tồn hai hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê lại nhà hợp đồng với bên cho thuê lại nhà bên thuê Hai hợp đồng tồn độc lập Tuy nhiên, hiệu lực hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng ban đầu Ví dụ, hợp đồng thuê nhà ban đầu hết hạn hợp đồng cho thuê lại hết hạn không đồng ý gia hạn bên cho thuê ban đầu d) Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê xảy trường hợp chủ sở hữu nhà cho thuê tặng cho, đổi chác bán cho người khác hay chủ sở hữu nhà cho thuê chết, nhà chuyển cho người thừa kế hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ cịn thời hạn kể thời hạn lưu cư, bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà với chủ sở hữu theo điều kiện bên thuê nhà thỏa thuận với chủ sở hữu cũ Chủ sở hữu có quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà quy định hợp đồng BLDS Pháp luật quy định xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng hợp đồng thuê tài sản nói chung, bên thuê phải trả lại tài sản hết hạn hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước hết hạn hợp đồng phải đồng ý bên thuê Nguyên tắc không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuê Chính vậy, hợp đồng mua bán nhà ở, nhà đem bán cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà, họ đồng ý mua nhà e) Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà trả lại nhà trước thời hạn đồng ý bên cho thuê Tuy nhiên, pháp luật cho phép bên thuê nhà trả lại nhà trước hết hạn hợp đồng đòi bồi thường thiệt hại trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý Ngồi ra, bên th nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên cho th nhà khơng có lỗi, để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật quy định Trong trường hợp này, bên thuê nhà không yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại Ví dụ: Bên cạnh nhà cho thuê mọc lên nhà máy luyện gang làm cho mơi trường xung quanh bị nhiễm nặng khí thải nhà máy thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe dân cư khu vực đó, trường hợp bên cho th nhà khơng có lỗi bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiên hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt thực hợp đồng phải báo cho bên biết trước tháng hai bên khơng có thỏa thuận khác Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà khắc phục điều kiện dẫn đến việc bên thuê đình thực hợp đồng Nếu khơng bên cho th có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác người tiếp nhận nhà f) Được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp hết thời hạn thuê mà nhà dùng thuê Ví dụ, A thuê nhà B, thời hạn thuê năm Hết năm, nhà B dùng cho thuê A ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp nhà với B Pháp luật quy định nhằm bảo đảm ổn định chỗ cho bên thuê Tuy nhiên, muốn thuê nhà tiếp phải thỏa thuận với bên cho thuê sở bình đẳng có lợi Giá thuê thay đổi tùy theo thời gía chất lượng nhà cho thuê Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà Thông thường, bên thuê nhà có nhiều người sống nhà thuê, thường có người ký hợp đồng, gia đình có nhiều hệ: ơng bà, bố mẹ, thường có người bố người ông ký hợp đồng thuê nhà Điều 497 BLDS quy định, người có tên hợp đồng thuê nhà có quyền ngang việc sử dụng diện tích nhà, có quyền ký tiếp hợp đồng thuê nhà bên cho thuê đồng ý Có trách nhiệm ngang liên đới thực nghĩa vụ với bên cho thuê Tuy nhiên, cần lưu ý, người có tên hợp đồng thuê nhà có quyền nghĩa vụ ngang Những người sống nhà khơng có tên hợp đồng, họ khơng coi người th nhà Do đó, họ khơng có quyền thực nghĩa vụ người thuê nhà Quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà ở, có vi phạm hợp đồng, việc xác định quyền nghĩa vụ bên, kể người thuộc bên thuê nhà có ý nghĩa quan trọng III Thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà kiến nghị, giải pháp Thực trạng pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Nghị định 115/CP ban hành từ năm 1964, sau hồn thành cơng cải tạo XHCN nhà cho thuê thành phố thị xã, Nghị định nghiêng bảo vệ lợi ích người thuê Năm 1991, Nhà nước ta ban hành Pháp lệnh nhà ở, có chế định hợp đồng thuê nhà thay Nghị định 115/CP Việc áp dụng pháp lệnh nhà quan hệ thuê nhà sau ngày 1/7/1991, quan hệ thuê nhà trước ngày 1/7/1991 phải áp dụng sách nhà cửa trước Mặc dù quy định đầy đủ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, có quy định chưa hợp lý tranh chấp bên hợp đồng thuê nhà xảy thường xuyên gây nhiều tranh cãi BLDS 1995, chế định hợp đồng thuê nhà từ Điều 489 đến Điều 501 quy định rõ ràng cụ thể quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thuê nhà ngày tăng, quan hệ thuê nhà ngày phức tạp hơn, cần có quy định phù hợp quyền nghĩa vụ bên nói riêng hợp đồng thuê nhà nói chung BLDS năm 2005 (Điều 492 đến Điều 500) Luật nhà năm 2005 (Điều 20 đến Điều 30) hai văn pháp luật quy định đầy đủ, hợp lý quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà ở, nhằm tạo điều kiện để bên tham gia hợp đồng, đáp ứng nhu cầu xúc nhà Những quy định BLDS Luật nhà năm 2005 phù hợp với thực tiễn thuê nhà nay, đảm bảo quyền lợi bên cho thuê bên thuê nhà Tuy nhiên, quy định gây nhiều tranh cãi kiến nghị Những kiến nghị, giải pháp quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Quy định để đảm bảo quyền lợi người có nhà cho thuê, vừa với nguyên tắc hợp đồng thuê nhà, vừa đảm bảo lợi ích hợp pháp người thuê nhà, đồng thời bảo đảm ổn định xã hội vấn đề cần thiết nhiều người quan tâm 2.1 Về quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo Điều 498 BLDS Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng sáu trường hợp: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lí đáng; Sử dụng nhà khơng mục đích th; Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà th mà khơng có đồng ý văn bên cho thuê; Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mơi trường Trong có hai trường hợp: Làm trật tự cơng cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Đây hai trường hợp cần quan có thẩm quyền giải thích cách cụ thể trật tự công cộng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Làm trật tự lần trở lên bị coi nhiều lần? Thế làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mơi trường? Nếu khơng có quy định chi tiết cụ thể văn luật việc áp dụng điều luật khó khăn dẫn đến việc áp dụng cách tùy tiện theo chủ quan người 2.2 Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên hợp đồng quy định Điều 497 BLDS Điều 497 BLDS quy định: “Những người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang bên cho thuê phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê” Với quy định trên, người thuộc bên thuê có tên hợp đồng có quyền lợi nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà Họ có quyền lợi nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký hợp đồng khơng có đặc quyền so với thành viên khác Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới thành viên hợp đồng thuê nhà bên thuê, vậy, bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bát kỳ có tên hợp đồng phải thực tồn nghĩa vụ cho Ví dụ, đến thời hạn trả tiền thuê nhà, người đứng ký hợp đồng có tên hợp đồng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà Nhưng nay, tồn nhiều hợp đồng có người gia đình đứng ký hợp đồng cịn người khác khơng có tên hợp đồng Vấn đề ln xảy th nhà có có hai vợ chồng, sau sinh con, họ chung sống nhà Vậy có coi thành viên gia đình, người có quyền nghĩa vujnngang với người đứng tên hợp đồng hay không? Thực tế có vụ, thành viên gia đình tranh chấp với diện tích diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê nhà Trong đó, có người đứng tên hợp đồng thuê nhà tất họ có hộ nhà Xuất phát từ luật nhân gia đình, vợ chồng, cái, cha mẹ người thuê nhà, chung với người thuê nhà họ có quyền nghĩa vụ ngang diện tích thuê Nếu thành niên cịn chung gia đình với cha mẹ, mà cha mẹ người thuê nhà nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với người đứng tên hợp đồng thuê nhà Nếu người có hộ hộ phòng thuê, thực tế, số người nơi khác, họ thăm gia đình khơng nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với thành viên sống hộ Mặt khác, theo Khoản Điều 104 Luật nhà năm 2005: “Khi bên thuê nhà chết mà thời hạn th nhà cịn người với bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác.” Như vậy, điều luật đặt cho người chung sống với bên thuê, không yêu cầu phải có tên hợp đồng thuê nhà Do đó, nên coi người chung sống với bên thuê có quyền nghĩa vụ ngang Kết luận Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu thiếu người, gia đình, lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng, góp phần tăng trưởng kinh tế, giải vấn đè xã hội đất nước Trong nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày tăng khơng phải có điều kiện tài để mua nhà để Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người Có thể nói, hợp đồng thuê nhà dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, dựa tính chất tầm quan trọng sống người nên hợp đồng dân tách hợp đồng thuê nhà thành chế định pháp lý riêng hợp đồng thuê tài sản BLDS dành Điều, từ Điêu 492 đến Điều 500 quy định hợp đồng thuê nhà Trong đó, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng quy định rõ ràng phù hợp với lợi ích hai bên hợp đồng Những quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên góp phần giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Tài liệu tham khảo Giáo trình Luật dân Việt Nam – tập 2, Nxb Công an nhân dân, trường Đại học Luật Hà Nội Bộ luật dân năm 1995, BLDS 2005, Nxb Tư pháp Luật nhà năm 2005 Pháp lệnh nhà năm 1991 Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam, luận án Thạc sỹ luật học, Hà nội, 1996, trường Đại học Luật Hà Nội Thạc sỹ Nguyễn Việt Cường, Hỏi – Đáp - Hợp đồng dân sự, Hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, Hợp đồng thuê nhà Phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia Bình luận hợp đồng thồn dụng luật dân Việt Nam, Nxb trẻ Thành phố Hồ Chí Minh