(Luận văn thạc sĩ) Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HỒNG YẾN ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HỒNG YẾN ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN HẢI AN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan: Luận văn kết trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Hải An Các số liệu, án nêu luận văn trung thực Người cam đoan NGUYỄN HOÀNG YẾN DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân LĐĐ Luật đất đai LHN&GĐ Luật nhân gia đình QSDĐ Quyền sử dụng đất MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 13 1.2 Khái niệm, đặc thù trình hình thành quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam 16 1.2.1 Khái niệm, đặc thù hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Quá trình hình thành quy định chấp quyền sử dụng đất 21 1.3 Khái niệm quy định chung điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam 24 1.3.1 Khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 24 1.3.2 Điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 25 1.3.3 Điều kiện đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 1.3.4 Điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 35 1.3.5 Điều kiện tự nguyện giao kết hợp đồng 36 1.3.6 Điều kiện mặt hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 41 1.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý 43 1.4.1 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu 42 1.4.2 Hậu pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu 43 Kết luận Chương 47 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 48 2.1 Tình hình chấp quyền sử dụng đất số địa phương 48 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 51 2.2.1 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm chủ thể 51 2.2.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm đối tượng 56 2.2.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm tự nguyện, mục đích nội dung 58 2.2.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm hình thức 59 2.2.5 Áp dụng không đường lối giải tranh chấp 63 2.3 Kiến nghị giải pháp hòan thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 64 2.3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật 64 2.3.2 Nhóm giải pháp khác 71 Kết luận Chương 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài sản vơ q giá quốc gia, vai trị khơng tư liệu sản xuất quan trọng, nguồn lực yếu để phát triển đất nước mà lãnh thổ thiêng liêng quốc gia Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý giao lại cho người dân quyền sử dụng như: chuyển nhượng, chấp, tặng cho, góp vốn Với chủ trương “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai” theo Nghị số 26-NQ/TW Ban chấp hành trung ương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật thời kì cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, Nhà nước ta bước đổi chế quản lý, mở rộng quyền giao dịch thông qua việc ban hành Bộ luật dân sự, Luật đất đai văn liên quan để tạo hành lang pháp lý an toàn làm tiền đề để phát triển kinh tế, ổn định đời sống nhân dân Biện pháp chấp quyền sử dụng đất – tài sản có giá trị người biện pháp quan trọng nằm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên giao dịch dân Theo đó, với xu kinh tế - xã hội ngày phát triển, cần có tài sản giá trị lớn để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân tương ứng quyền sử dụng đất ngày sử dụng phổ biến biện pháp chấp Khơng có tài sản đảm bảo cách an tồn giao dịch vay tài sản khó xảy ra, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn tiền tệ từ khơng thể lưu thơng hiệu quả, an toàn cho bên giao dịch Nhận thấy rõ điều này, Nhà nước ta ban hành Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2013 để có biện pháp điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế Tuy nhiên, quy định chấp quyền sử đất nhiều hạn chế, thiếu rõ ràng, chưa thật sát với thực tế gây nên khơng khó khăn cho chủ sở hữu tham gia vào loại giao dịch Như việc xác định điều kiện để chấp, thời điểm hợp đồng chấp phát sinh hiệu lực, trường hợp hợp đồng vô hiệu dẫn đến hàng loạt tranh chấp loại hợp đồng tác động khơng nhỏ đến quyền lợi ích bên Một số hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lập lại tiềm ẩn nhiều nguy bị vơ hiệu có vi phạm mặt đối tượng, chủ thể, mục đích nội dung, tự nguyện, hình thức hợp đồng Vì vậy, cần có nhìn tồn diện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để từ việc áp dụng biện pháp thực tế khơng cịn gặp nhiều bất cập, có tranh chấp xuất phát từ bên hợp đồng khơng bị Tịa án tun vơ hiệu Xuất phát từ lý trên, tác giả nghiên cứu định lựa chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định quan trọng chế định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, số lượng luận văn, viết nghiên cứu lĩnh vực cịn Từ tài liệu mà tác giả tiếp cận cho thấy chưa có cơng trình nghiên cứu vấn đề điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam công bố Việc nghiên cứu tác giả trước xoáy sâu vào vấn đề quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, mối quan hệ việc chấp việc đảm bảo nghĩa vụ dân hay đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp quyền sử dụng đất Tác giả xin liệt kê số cơng trình tiêu biểu có liên quan đến đề tài: - Về luận án tiến sĩ có đề tài Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, tác giả Lê Minh Hùng Với cơng trình nghiên cứu này, tác giả làm rõ vấn đề liên quan đến hiệu lực hợp đồng như: quy định hiệu lực, điều kiện có hiệu lực chung thời điểm có hiệu lực, hiệu lực ràng buộc hợp đồng dân sự, mang lại cho người đọc nhìn tổng quan vấn đề hiệu lực hợp đồng, sau từ việc so sánh với pháp luật nước giới thực tiễn tác giả phát bất cập đưa kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thực định nâng cao chế thực thi pháp luật mảng hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên, lĩnh vực nghiên cứu rộng nên tác giả chưa sâu vào phân tích mảng hiệu lực, điều kiện có hiệu lực loại hợp đồng quan trọng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất -Về luận văn thạc sĩ có đề tài Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tác giả Trần Phú Nhuận Nội dung luận văn tác giả chia làm 03 chương Trong Chương 1, tác giả phân tích khái niệm quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất sau vào trình bày hình thành phát triển pháp luật chấp quyền sử dụng đất Chương 2, để trình bày thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tác giả việc phân tích nguyên tắc chấp, đến điều kiện, trình tự, thủ tục chấp, sau việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ở Chương cuối cùng, tác giả nêu số bất cập tồn đọng kiến nghị nhằm giải bất cập Nhìn chung, luận văn phân tích chất việc chấp quyền sử dụng đất, bất cập xoay quanh quy định pháp luật vấn đề vấn đề mà luận văn giải rộng nên việc phân tích cụ thể khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trình hình thành, quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng phân tích số liệu, án thực tế để thấy rõ đường lối áp dụng pháp luật không tác giả đề cập Về sách chuyên khảo: - Nổi bật phải kể đến sách Luật nghĩa vụ dân đảm bảo thực nghĩa vụ dân - Bản án bình luận án, tập tác giả Đỗ Văn Đại, xuất năm 2012 Ở cơng trình nghiên cứu này, tác giả tuyển chọn, trích dẫn án Tịa án cấp có tính điển hình, sau tập trung phân tích, bình luận vấn đề pháp lý liên quan đến quy định pháp luật nghĩa vụ dân việc đảm bảo thực nghĩa vụ dân theo quy định pháp luật Việt Nam, đồng thời so sánh với pháp luật nước ngồi, để từ đưa số đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam Đây cơng trình nghiên cứu bật, cho người đọc nhìn từ lý luận, đến áp dụng thực tiễn thông qua quan điểm Tịa án cấp, sau đối chiếu với pháp luật nước cho thấy rõ bất cập tồn đọng đưa giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục bất cập Liên quan đến lĩnh vực hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, điều kiện có hiệu lực chấp tài sản tác giả tuyển chọn nhiều án để bình luận như: Bản án số 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 (từ trang 471 đến 581) Các án làm rõ vấn đề pháp lý quan trọng như: điều kiện có hiệu lực chấp tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền nghĩa vụ bên chấp tài sản…Tuy nhiên, phần bình luận, phân tích tác giả tồn quy định nghĩa vụ dân đảm bảo thực nghĩa vụ dân nên phần đề cập đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sâu vào phân tích bất cập thường gặp - Sách Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án tác giả Đỗ Văn Đại, xuất năm 2013 Trong cơng trình nghiên cứu này, tác giả sâu vào phân tích cụ thể khía cạnh hợp đồng dân như: nguyên tắc việc giao kết hợp đồng, trường hợp hợp đồng vô hiệu, nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối giao kết hợp đồng, hợp đồng chính/phụ vơ hiệu Với án Tòa án cấp, tác giả từ quy định pháp luật đến thực tiễn, từ so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nước quan điểm tác giả khác để tô đậm, cho người đọc nhìn tồn diện ngun tắc hợp đồng hậu vi phạm Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chung chung lĩnh vực hợp đồng, có đan xen vài án hợp đồng chấp tài sản, quyền sử dụng đất chưa thật đầy đủ, cụ thể nên cơng trình xem đóng góp cho hầu hết tác giả nghiên cứu lĩnh vực hợp đồng nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng - Sách Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tại Chương quy định quyền người sử dụng đất (từ trang 215 đến 279), tác giả có phần phân tích điều kiện để thực giao dịch quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm, chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất Nhìn chung, với cơng trình người đọc