Đang tải... (xem toàn văn)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NA[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS DƯƠNG ĐỨC CHÍNH Hà Nội, năm 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với đất nước 70% dân số sống nghề nơng nghiệp, q trình hình thành phát triển Việt Nam nông nghiệp trở thành ngành kinh tế có vị trí quan trọng Từ nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu năm qua nơng nghiệp Việt Nam có chuyển biến tích cực từ kinh tế tự cung, tự cấp sang kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trước thềm phát triển kinh tế nhu cầu đặt tư liệu sản xuất cụ thể đất đai xem sở quan trọng Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, thiếu thay nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn Việt Nam Nói tầm quan trọng đất, Các Mác viết: “Đất phịng thí nghiệm vĩ đại, kho tàng cung cấp tư liệu lao động, vật chất, vị trí để định cư, tảng tập thể” Nói vai trị đất sản xuất, Các Mác khẳng định: “Lao động nguồn sinh cải vật chất giá trị tiêu thụ, lao động cha của cải vật chất, đất mẹ” Ph.Ăngghen nói: “hãy dành cho người nông dân tất thời gian cần thiết để suy nghĩ luống cày cá thể mình” Với ý nghĩa đó, thời kỳ lịch sử chế định quản lý, sử dụng đất đai Nhà nước ta trọng quan tâm hàng đầu Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001), tiếp Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) Luật đất đai năm 2013 đời số Bộ luật, Luật khác có nội dung điều chỉnh đến quan hệ đất đai Bộ luật dân năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà năm 2014 ln quan tâm, bổ sung hồn thiện Tuy nhiên, trình thực phát sinh nhiều bất cập với nhiều nguyên nhân khác từ chế quản lý nhà nước việc tuân thủ, thực quy định pháp luật người sử dụng đất Đặc biệt vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng người sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói hình thức giao dịch dân phổ biến Sự phát triển mạnh mẽ loại hình giao dịch đưa đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành kinh tế thị trường Đất đai khơng cịn tư liệu để sản xuất cải, vật chất mà trở thành lĩnh vực đầu tư phát triển sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư Tuy nhiên, điều tạo biến động đáng kể đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất Với siêu lợi nhuận từ việc đầu tư đất đai mang lại, người sử dụng đất bắt đầu với “tính tốn” để giảm bớt chi phí phát sinh, thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất “biến tướng” thành nhiều hình thức khác thơng qua việc ký kết hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác, hợp đồng ủy quyền, … phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, việc nghiên cứu cách đầy đủ, tồn diện có hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn áp dụng để tìm hạn chế, bất cập sở đưa định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu thiết Đó lý tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu thực Luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền thực phổ biến Do đó, nghiên cứu quyền chuyển nhượng đề tài mới, mà thời gian qua nước ta có số tác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như: - Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2012 Giáo trình nghiên cứu quy định pháp luật đất đai chế độ sở hữu đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, hoạt động đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai; - Sách: “Tìm hiểu quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân - trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất”, Luật sư Nguyễn Thị Chi, NXB Lao động, 2019 Sách hệ thống đầy đủ, chi tiết quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, văn giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại đất - Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017 Luận án khái quát vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá hạn chế, bất cập quy định pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở đề xuất phương phướng, giải pháp hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Luận văn Thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng dân vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006 Luận văn làm rõ quy định pháp luật dân hợp đồng, hợp đồng vô hiệu hậu hợp đồng vơ hiệu Phân tích điểm phù hợp, chưa phù hợp quy định pháp luật hợp đồng vô hiệu đưa số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ luật dân - Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016 Bài viết đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất (đất ở, đất nông nghiệp) địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 2014 khảo sát trình độ hiểu biết người dân khu vực quy định pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” chưa có tác giả nghiên cứu Cùng với vận động, thay đổi không ngừng xã hội dựa vào thực tiễn áp dụng pháp luật, sở kế thừa tinh thần học thuật công trình nghiên cứu trước, tác giả quan tâm sâu sắc dành nhiều tâm huyết tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá đưa nhận định, mạnh dạn đề xuất giải pháp nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai trước tình hình phát triển Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích nâng cao hiểu biết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 Đồng thời, nhận diện bất cập, thiếu sót pháp luật sở đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai Từ đề xuất phương hướng số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nâng cao hiệu thực pháp luật 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phân tích đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai: Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai Thứ ba: Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật hành thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai Thứ tư: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 Trên sở đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền việc quản lý, sử dụng đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu a) Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực pháp luật tỉnh Đồng Nai b) Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu giai đoạn từ năm 2018 - 2020 c) Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Đồng Nai Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp nghiên cứu đề tài dựa tảng chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thống lý luận thực tiễn, lý luận phải bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh vấn đề thực tiễn, sâu nghiên cứu, làm rõ phát triển thực tiễn, góp phần thúc đẩy đưa thực tiễn phát triển hướng Đồng thời, viết có sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá quy định pháp luật trước quy định pháp luật hành, so sách quy định pháp luật đất đai số nước quốc tế với quy định pháp luật đất đai Việt Nam, từ tìm nét đặc thù, tương đồng với nhau, sử dụng Chương luận văn Phương pháp phân tích, dùng để phân tích sở lý luận nội dung quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng mục 2.1 Chương luận văn Phương pháp thống kê, điều tra số liệu dùng để khảo sát số liệu qua thực tế giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai, sử dụng mục 2.2 Chương luận văn Phương pháp tổng hợp, bình luận dùng để khái quát nội dung vấn đề nghiên cứu luận văn, sở tìm mối liên hệ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật phù hợp hay chưa, kịp thời đưa giải pháp nhằm điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp, sử dụng Chương luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa lý luận Đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở tổng hợp tồn đọng, nêu rõ hạn chế, vướng mắc trình chuyển nhượng nhằm hồn thiện sở pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luận văn tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đồng thời, đưa phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hồn thiện sở pháp lý việc ban hành sửa đổi, bổ sung thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Quy định Luật đất đai 2013 thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân Cá nhân: Cá nhân người cụ thể từ sinh chết tồn tập thể cộng đồng xã hội Với tư cách chủ thể quan hệ pháp luật dân - cá nhân cơng dân Việt Nam, người nước ngồi có quốc tịch khơng có quốc tịch Hộ gia đình: Hộ gia đình tập hợp nhóm người có quan hệ nhân, huyết thống ni dưỡng Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29] Như vậy, hiểu hộ gia đình, cá nhân phạm vi luận văn người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai dạng tài ngun, mơi trường sống, móng xây dựng sở hạ tầng người, mặt để sản xuất nông lâm nghiệp tư liệu sản xuất bản, phổ biến hoạt động lao động người Đất có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành kết nhiều yếu tố đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình thời gian phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp (như đất trồng lúa, đất trồng năm khác, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất đô thị, đất nông thôn, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng mục đích quốc phịng an ninh, đất xây