Untitled MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU 1 Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤ[.]
MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1.0 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 16 1.2.0 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam 18 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.3.0 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.4.0 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 1.4.1 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm giao kết 29 1.4.2 Quan điểm hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng ký 30 1.4.3 Kết luận hiệu lực hợp đồng 32 1.5.0 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 1.5.1 Luật đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung 32 1.5.2 Bộ Luật Dân năm 1995 35 1.5.3 Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành 35 1.5.4 Bộ luật Dân năm 2005 37 1.5.5 Các quy định thuế, phí lệ phí 40 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 41 2.1 Nội dung quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.1.1 Nội dung quy định chuyển quyền sử dụng đất 41 2.1.2 Nội dung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 2.2 Thực trạng áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.1 Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.2 Thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.2.3 Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79 3.1 Sự cần thiết hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.1 Những bất cập chủ yếu Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 3.1.2 Nguyên nhân bất cập việc áp dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 88 3.2 Định hướng hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 89 3.2.1 Quan điểm Đảng Nhà nước 89 3.2.2 Những định hướng hoàn thiện quy định Bộ luật Dân năm 2005 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 92 3.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 93 3.3.1.Giải pháp rà sốt, sửa đổi, bổ sung hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất 93 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 98 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân Bộ Luật Dân Việt Nam CQSDĐ : chuyển quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất HĐCNQSDĐ : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 2.1 Mức thu lệ phí địa Ủy ban nhân dân thành phố 72 Hà Nội Bảng 2.2 Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thành phố Hà Nội 73 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình vẽ, đồ thị Trang Đồ thị 2.1 Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 so với tranh chấp đất đai tranh chấp dân Tòa án nhân dân thụ lý nước từ năm 2007 - 2009 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá; tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống; địa bàn phân bố khu dân cư; xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn diện tích, số lượng; cố định vị trí địa lý khơng thể di dời Đây nguyên nhân chủ yếu tạo khác biệt giá trị mảnh đất có vị trí địa lý khác Trong đại đa số quốc gia giới trì hình thức sở hữu khác đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … Việt Nam, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu toàn dân đất đai Chế độ sở hữu toàn dân đất đai đời kể từ Hiến pháp năm 1980 ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980 Chế độ sở hữu đất đai trì, củng cố tồn nước ta từ đến Với việc đời chế độ sở hữu tồn dân đất đai, hình thức sở hữu tư nhân đất đai bị xóa bỏ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ sử dụng ổn định, hợp pháp Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Tuy nhiên, nhu cầu khách quan sống địi hỏi QSDĐ phải dịch chuyển Ở khía cạnh khác, để giải phóng lực sản xuất người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cấp GCNQSDĐ CQSDĐ thời hạn sử dụng đất Đây sở chủ yếu việc xác lập hoạt động CQSDĐ thực tế Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định hình thức pháp lý CQSDĐ bao gồm hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê thuê lại, chấp, tặng cho, thừa kế góp vốn QSDĐ Các quy định CQSDĐ đề cập BLDS năm 1995 BLDS năm 2005 Việc đời quy định góp phần thúc đẩy giao dịch CQSDĐ phát triển lành mạnh, pháp luật có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản nước ta Bên cạnh thành công, thực tế việc thực quy định BLDS năm 2005 CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng cịn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế thời điểm có hiệu lực hợp đồng chưa xác định rõ; việc áp dụng đầy đủ quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hạn chế, v.v Để khắc phục hạn chế này, địi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu HĐCNQSDĐ góc độ lý luận thực tiễn; đặc biệt bối cảnh rà soát, sửa đổi, bổ sung số điều BLDS năm 2005 sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu trình tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập quốc tế Đây lý chủ yếu để lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật Dân Việt Nam 2005" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài CQSDĐ hoạt động diễn phổ biến đời sống xã hội Do vậy, quy định lĩnh vực chế định quan trọng pháp luật dân pháp luật đất đai Thời gian vừa qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học CQSDĐ góc độ pháp lý công bố mà tiêu biểu phải kể đến cơng trình khoa học sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn : Luận án thạc sĩ luật học Trần Trọng Hùng (1998); - Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004); - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Văn Tiến (1997); - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta: Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh (2002); - Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thu Thủy (2001); - Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Cam (1997); - Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam: Ths Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất Lao động, xã hội, Hà Nội (2006); - Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai: Luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Quang Tuyến (2003) v.v; Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu đây, tìm hiểu CQSDĐ khía cạnh quyền CQSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xem xét việc CQSDĐ phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có cơng trình chun khảo xem xét, đánh giá cách toàn diện, hệ thống sở lý luận thực tiễn nội dung hợp đồng CQSDĐ theo quy định BLDS Trên sở kế thừa thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố, Luận văn sâu nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống sở lý luận thực tiễn tìm hiểu nội dung CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy định BLDS năm 2005 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định mục đích nghiên cứu sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn việc xây dựng chế định CQSDĐ HĐCNQSDĐ theo quy định BLDS năm 2005; - Kiến giải việc hoàn thiện chế định CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam; 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tìm hiểu, nghiên cứu chất, đặc trưng HĐCNQSDĐ đặt mối quan hệ với quy định CQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam; - Phân tích quy định pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ đặt mối liên hệ thực tiễn để bất cập lĩnh vực pháp luật này; - Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập việc thực thi quy định HĐCNQSDĐ; - Đề xuất định hướng số giải pháp cụ thể nhằm hồn thiện quy định CQSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn, bao gồm: - Các văn quy phạm pháp luật đất đai, dân có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt mối quan hệ so sánh quy định hành quy định ban hành trước đây; - Thực tế thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nước ta thời gian qua 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau đây: