Nghiên cứu xu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025

Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025 Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025 Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025 Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025 Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025 Nghiên cứu cu hướng thị trường chung cư trung cấp và cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng các năm tới 2025

VIN NGHIÊN CƯU BT ĐNG SAN VIT NAM TAP CHÍ ĐIN TƯ BT ĐNG SAN VIT NAM BÁO CÁO THƯƠNG NIÊN XU HƯơNG THI TRƯƠNG CHUNG CƯ TRUNG CP VÀ CAO CP HÀ N I NĂM 2023, TRIN VONG 2023 – 2025 LỜI GIỚI THIỆU I Lý ý nghĩa nghiên cứu Trong 35 năm đổi phát triển đất nước, việc xây dựng đại hoá kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam gắn với trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố thị hoá bối cảnh hội nhập sâu rộng hình thành phát triển tầng lớp trung lưu xã hội Để thực hoá khát vọng hùng cường, thịnh vương, thu nhập cao hạnh phúc đến năm 2045, Việt Nam cần quan tâm thực đồng nhiều giải pháp, có việc đẩy mạnh phát triển tầng lớp trung lưu gắn với việc khai thác phát huy tiềm tầng lớp Sự khác biệt tầng lớp trung lưu nằm cấu trúc, trình độ văn hố nguồn lực phi vật chất; thu nhập, tài sản - nguồn lực vật chất kéo theo hành vi đầu tư, thị hiếu tiêu dùng, phong cách sống Dưới góc nhìn thấy tầng lớp trung lưu nhân tố quan trọng tiến trình phát triển quốc gia đô thị lớn Trong nhu cầu tầng lớp trung lưu đô thị đà phát triển Hà Nội, nhu cầu ở, hưởng thụ dịch vụ thương mại đầu tư trội Những nhu cầu nhà không gian sống nảy sinh từ tầng lớp trung lưu góp phần thúc đẩy động thị trường bất động sản Theo Bộ Lao động - Thương binh Xã hội, tầng lớp trung lưu chiếm 13% dân số dự kiến chiếm 26% dân số vào năm 2026… Hiện thu nhập bình quân đầu người Hà Nội cao gấp 1,4 lần so với bình quân nước Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu Hà Nội đạt khoảng 1,5-1,6 triệu hộ Khi đó, nhu cầu sở hữu sản phẩm chung cư thương mại mức cao, văn hoá sống chung cư ngày trở nên phổ biến Theo Chương trình phát triển nhà TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, đến năm 2025, thành phố phấn đấu diện tích sàn nhà bình qn đạt 29,5m2/người; phát triển 19,69 triệu mét vuông sàn nhà thương mại Đến năm 2030, diện tích sàn nhà bình quân đạt 32m2/người; phát triển 15,19 triệu mét vuông sàn nhà thương mại Hà Nội đặt mục tiêu đạt tỷ lệ thị hóa đến năm 2025 khoảng 60 - 62%, đến năm 2030 đạt 75%; GRDP bình quân đầu người đến năm 2025 đạt khoảng 8.300 - 8.500 USD, đến năm 2030 đạt khoảng 12.000 - 13.000 USD… Đây mục tiêu lớn, chí tham vọng nhìn vào nhu cầu nhà thương mại người dân chưa đáp ứng thời điểm Như vậy, vòng năm nữa, Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 hộ (với hộ có diện tích khoảng 80m2) Trên thực tế, dù giai đoạn vừa qua, thị trường có biến động mạnh sâu phân tích yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư tương lai người dân thấy, nhu cầu mức cao tất phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung cao cấp, nguồn cung hạn chế Theo nghiên cứu Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản quốc gia có thị trường bất động sản phát triển giới Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ, Hiệp hội Bất động sản Hàn Quốc, Hiệp hội Bất động sản Singapore,… nhà đầu tư quốc tề kỳ vọng lớn vào phát triển phân khúc nhà trung cấp cao cấp Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng năm tới Nhất có tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước đến Việt Nam làm việc, sinh sống có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà chung cư tăng mạnh Về định hướng không gian, Hà Nội tập trung phát triển đô thị vệ tinh khu vực dự kiến thành quận Khu vực nội đô lịch sử hạn chế tối đa phát triển nhà chung cư thương mại để hạn chế việc gia tăng dân số tải hạ tầng Do đó, cần nhận diện không gian phát triển đô thị mới, gắn với sản phẩm chung cư thương mại đáp ứng nhu cầu đa dạng người dân Về định hướng sách, việc sửa đổi, hồn thiện khung sách, pháp luật có tạo động lực để thúc đẩy phát triển nhà thương mại giai đoạn tới hay khơng, cần thêm góc nhìn chun gia, nhà quản lý, nhà đầu tư quốc tế Về định hướng đầu tư, kênh đầu tư quốc gia phát triển đầu tư vào bất động sản hấp dẫn bậc Trong đó, theo khảo sát Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, kinh nghiệm giới cho thấy, với dự án chung cư trung cấp cao cấp có chất lượng xây dựng, vị trí hạ tầng tốt, tăng giá ổn định, bền vững khoảng thời gian 20 năm qua Ở Hà Nội, việc lựa chọn dự án để đầu tư giai đoạn nhiều nhà đầu tư quan tâm, thu nhập khả dụng tầng lớp trung lưu tăng lên làm cho quy mô tiền nhàn rỗi ngày lớn, kéo theo nhu cầu đầu tư Trên sở đó, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) phối hợp chuyên gia tư vấn, nhà khoa học tổ chức nghiên cứu Báo cáo thường niên tổng quan xu hướng thị trường chung cư Hà Nội, chuyên đề: Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng 2023 - 2025 Báo cáo tập trung nghiên cứu, phân tích, luận giải phương diện: (i) Bối cảnh kinh tế vĩ mô triển vọng kênh đầu tư giai đoạn 2023-2025 (ii) Đánh giá thực trạng phân khúc nhà trung cấp cao cấp Hà Nội năm 2023 dự báo cung, cầu giai đoạn 2023-2025 Phân tích xu hướng phát triển tiềm hộ đô thị/ thành phố (cho phân khúc mua để ở), tiềm tăng trưởng sinh lời phân khúc chung cư trung, cao cấp (cho phân khúc mua để đầu tư) (iii) Cơ sở tăng trưởng dài hạn, tích cực phân khúc nhà (trung cao cấp Hà Nội) giai đoạn 2023-2025 (iv) Kinh nghiệm góc nhìn nhà đầu tư quốc tế phân khúc chung cư trung, cao cấp Hà Nội (v) Giúp người mua nhà nhận biết xu hướng sống thị đáng lựa chọn để an cư với điều kiện tốt (hạnh phúc thịnh vượng - mạnh khỏe) cho hình thái nhân tiêu biểu: Gia đình có người già, có độ tuổi học, người trẻ thành đạt… Cung cấp thông tin trung lập đáng tin cậy giúp cho khách hàng nâng cao nhận thức hiểu biết, định xác tham gia vào thị trường chung cư trung cấp, cao cấp đô thị lớn Hy vọng, báo cáo tài liệu tham khảo ý nghĩa cho nhà đầu tư khách hàng có nhu cầu tham gia vào phân khúc nhà tiềm II Giới thiệu đơn vị nghiên cứu chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thành lập ngày 31/12/2019, Bộ Khoa học Công nghệ cấp Giấy chứng nhận Đăng ký hoạt động khoa học cơng nghệ số A-2212, ngày 10/3/2020, có trụ sở Hà Nội VIRES có chức năng, nhiệm vụ: Tập hợp nhà khoa học để nghiên cứu, tư vấn, xây dựng hệ thống thông tin lĩnh vực bất động sản phục vụ yêu cầu nhiệm vụ Hiệp hội; Nghiên cứu khoa học thực chương trình, đề tài, dự án khoa học lĩnh vực bất động sản nhiệm vụ khoa học khác; Tư vấn, phản biện khoa học lĩnh vực bất động sản; Tổ chức thực xuất ấn phẩm thông tin - truyền thông phổ biến kiến thức khoa học - kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế, xã hội; Hợp tác với tổ chức cá nhân nước để thực nhiệm vụ Viện Đến nay, VIRES xây dựng hội đồng khoa học - cố vấn gồm 40 chuyên gia hàng đầu Việt Nam 15 chuyên gia quốc tế lĩnh vực kinh tế bất động sản, tài – ngân hàng, kiến trúc, quy hoạch, pháp lý… Thành tựu & định hướng hoạt động: 1.1 Tư vấn, phản biện sách Tập trung nghiên cứu đề xuất chế, sách phản biện vướng mắc, bất cập thị trường bất động sản, giám sát, phản biện xã hội lĩnh vực bất động sản theo yêu cầu Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng quan Đảng, Quốc hội, Chính phủ 1.2 Nghiên cứu khoa học thực chương trình, đề tài, dự án khoa học lĩnh vực bất động sản: Đến nay, VIRES chủ trì tổ chức 30 đề tài khoa học, có nhiều đề tài xuất thành sách, tiêu biểu ấn phẩm: Bất động sản kinh tế Việt Nam - Vai trị khuyến nghị sách NXB Chính trị quốc gia Sự thật ấn hành VIRES chủ trì thực 50 báo cáo phân tích chuyên sâu phân khúc, sản phẩm, thị trường khu vực, tập trung nghiên cứu địa phương có thị trường bất động sản thương mại, cơng nghiệp, du lịch… phát triển, có nhiều tiềm dư địa khai thác 1.3 Liên kết, phối hợp tổ chức chương trình, kiện: VIRES phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp tổ chức tư vấn kinh tế, tài tổ chức 50 chương trình, kiện Hội thảo, Tọa đàm, Diễn đàn vấn đề lớn thị trường bất động sản Việt Nam Xây dựng chiến lược ký kết hợp tác với Viện, Trung tâm nghiên cứu, trường Đại học, Học viện có liên quan, nhằm mở rộng quan hệ, mạng lưới chuyên gia tăng cường hoạt động với đơn vị Hiệp hội Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (www.reatimes.vn) quan ngôn luận Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ TT&TT cấp giấy phép hoạt động số 388/GP-TTTT ngày 21/7/2016 thức vào hoạt động từ ngày 8/8/2016, có trụ sở Hà Nội văn phòng đại diện đặt TP.HCM, Đà Nẵng Thanh Hóa Đến nay, Tạp chí xây dựng hội đồng khoa học - cố vấn gồm 50 chuyên gia hàng đầu Việt Nam 15 chuyên gia quốc tế lĩnh vực kinh tế bất động sản, tài - ngân hàng, kiến trúc, quy hoạch, pháp lý, báo chí, truyền thơng, văn hố, xã hội học… Tạp chí xây dựng quan hệ hợp tác chiến lược với 30 thương hiệu bất động sản, tài chính, ngân hàng dịch vụ liên quan đến bất động sản lớn Việt Nam có mối quan hệ hợp tác chặt chẽ với 100 doanh nghiệp khác 2.1 Thực chức quan ngôn luận Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Với vai trị Cơ quan ngơn luận Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí thường xuyên bám sát chức năng, nhiệm vụ, tôn chỉ, mục đích Hiệp hội; Hoạt động Lãnh đạo đơn vị, tổ chức thành viên, hội viên để tuyên truyền nhanh, kịp thời hoạt động Hiệp hội, lãnh đạo Hiệp hội tổ chức thành viên, hội viên, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam Tạp chí tập trung nghiên cứu, tham mưu, tuyên truyền cho Hiệp hội xây dựng báo cáo, kiến nghị có liên quan đến thị trường bất động sản Đến nay, Tạp chí trực tiếp tổ chức truyền thông cho kiện lớn Hiệp hội Bất động sản Việt Nam như: Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam, Hội nghị Bất động sản quốc tế (IREC), Diễn đàn Bất động sản thường niên… 2.2 Nội dung Tạp chí điện tử Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam vươn lên trở thành kênh truyền thông hàng đầu, chuyên biệt, chuyên nghiệp thị trường bất động sản Tạp chí bước xây dựng uy tín lịng độc giả phương thức làm báo chuyên sâu, tích cực, đồng hành doanh nghiệp, doanh nhân với viết có sức lan tỏa, nội dung sinh động, hấp dẫn; thông tin khoa học – tin cậy – kịp thời; có hàm lượng thơng tin tri thức cao Đến nay, Tạp chí phát triển trì số lượng độc giả truy cập 100.000 người/ngày; nhận Bằng khen Bộ Xây dựng, Bộ Thông tin Truyền thông, Cờ thi đua Liên đồn Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam đoạt nhiều Giải báo chí Trung ương địa phương… 2.3 Hoạt động sau báo xuất phẩm 2.3.1 Hội thảo, tọa đàm, kiện Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp đơn vị tư vấn kinh tế, tài tổ chức 70 chương trình, kiện Hội thảo, Tọa đàm, Diễn đàn vấn đề lớn thị trường bất động sản Việt Nam 2.3.2 Xuất ấn phẩm Đến nay, Tạp chí tổ chức xuất bản, liên kết xuất 15 ấn phẩm chuyên đề với hình thức đẹp, chun nghiệp quy mơ nhằm thu hút tham gia doanh nghiệp bất động sản liên quan thị trường Chuyên gia tham gia thực Báo cáo Báo cáo thực đội ngũ chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tham gia, cộng tác chuyên gia kinh tế, quy hoạch, tài chính, ngân hàng, pháp lý hàng đầu Việt Nam Trong đó, Báo cáo Tổng quan Tư vấn cho nhà đầu tư đội ngũ chuyên gia cấp cao VIRES trực tiếp thực hiện, thông qua phương pháp phân tích số liệu, liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học số phương pháp chun ngành khác * Chun mục: Góc nhìn nhà quản lý chuyên gia quốc tế bao gồm chuyên gia uy tín: TS Vũ Tiến Lộc Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) Ông Eric Park Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư khoa Bất động sản, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc Ông Jeffhery Foo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Singapore Ông Yoshi Nori Takita Đại sứ Việt Nam, Lào, Campuchia Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ (NAR) * Chuyên mục: Góc nhìn chun gia bao gồm chun gia uy tín: GS TSKH Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT TS Lê Xuân Nghĩa Thành viên Hội đồng tư vấn sách tài – tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài quốc gia PGS TS Trần Đình Thiên Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam TS Cấn Văn Lực Thành viên Hội đồng tư vấn sách tài – tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV TS Võ Trí Thành Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu cạnh tranh TS Nguyễn Trí Hiếu Chuyên gia tài – ngân hàng GS TS Đinh Trọng Thịnh Chuyên gia tài PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Ông Nguyễn Mạnh Hà Phó Chủ tịch Thường trực thứ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng TS Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Mơi giới bất động sản Việt Nam Ơng Võ Huỳnh Tuấn Kiệt Giám đốc phận phát triển nhà CBRE Ông Bùi Văn Doanh Viện trường Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Ơng Nguyễn Chí Thanh Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Mơi giới bất động sản Việt Nam Ông Trần Minh Tiến Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate III Một số định nghĩa Định nghĩa phân khúc thị trường: Siêu sang Trên 230 triệu đồng/m2 Hạng sang 80 – 230 triệu đồng/m2 Cao cấp 50 – 80 triệu đồng/m2 Trung cấp 30 – 50 triệu đồng/m2 Bình dân Dưới 30 triệu đồng/m2 * Mức giá chưa bao gồm VAT phí bảo trì 10 11 IV Miễn trừ trách nhiệm cơng bố báo cáo Báo cáo thực Phòng Dự án chiến lược, Phòng Nghiên cứu thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) bảo trợ truyền thơng Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) Uy tín, sức ảnh hưởng giá trị Báo cáo tạo từ tham gia tư vấn, cộng tác đội ngũ chuyên gia, nghiên cứu viên, cộng tác viên thuộc VIRES Tất thông tin, số liệu tài liệu thu thập báo cáo thuộc sở hữu quyền độc quyền VIRES Thông tin báo cáo này, bao gồm dự báo, phân tích thu thập, khảo sát từ nguồn thông tin đáng tin cậy vào thời điểm công bố báo cáo Chúng tơi nỗ lực để đảm bảo tính xác báo cáo, nhiên, VIRES khơng có trách nhiệm bảo đảm nguồn thông tin công bố báo cáo định ảnh hưởng pháp lý (cả trực tiếp gián tiếp) có liên quan đến hành vi người sử dụng Báo cáo thực cơng bố cho mục đích thơng tin dành riêng cho khách hàng chuyên gia VIRES, không sử dụng coi lời đề nghị, lời mời chào bán mua, đầu tư chứng khốn hay cơng cụ tài khác VIRES không chịu trách nhiệm tổn thất, tổn hại, thiệt hại phát sinh sử dụng dựa vào thông tin báo cáo Do đó, người sử dụng có trách nhiệm đánh giá mức độ liên quan, ảnh hưởng thông tin đưa định Mọi chép sử dụng thơng tin từ báo cáo chưa nhận đồng ý văn VIRES hành vi vi phạm quyền Để biết thêm chi tiết báo cáo xin vui lòng liên hệ: Phòng Dự án chiến lược, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Điện thoại: 0943.036.108 Email: Vienbatdongsanvn@gmail.com Website: Vienbatdongsan.vn 12 KẾT CẤU BÁO CÁO LỜI GIỚI THIỆU PHẦN 1: BÁO CÁO TỔNG QUAN PHẦN 2: GĨC NHÌN NHÀ QUẢN LÝ VÀ NHÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ PHẦN 3: GĨC NHÌN CHUN GIA PHẦN 4: TƯ VẤN CHO NHÀ ĐẦU TƯ KẾT LUẬN 13 54 MỤC LỤC 55 PHẦN 2: GĨC NHÌN NHÀ QUẢN LÝ VÀ NHÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ Triển vọng thị trường chung cư trung, cao cấp Hà Nội Nhìn từ tác động sách quy luật cung, cầu TS Vũ Tiến Lộc Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế Quốc hội Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) LỜI GIỚI THIỆU Lý ý nghĩa nghiên cứu Giới thiệu đơn vị nghiên cứu chuyên gia Một số định nghĩa Miễn trừ trách nhiệm công bố báo cáo PHẦN 1: BÁO CÁO TỔNG QUAN Bối cảnh kinh tế vĩ mô triển vọng đầu tư giai đoạn 2023-2025 Tổng quan thực trạng phân khúc nhà trung cao cấp Hà Nội năm 2023 Một số sở tăng trưởng phân khúc chung cư trung cao cấp Hà Nội giai đoạn 2023-2025 Sức hấp dẫn hội đầu tư bất động sản, nghiên cứu trường hợp khu Đông Hà Nội năm 2023 Một số khuyến nghị 11 12 18 58 Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc Giáo sư khoa Bất động sản, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc 61 19 27 Thị trường bất động sản Việt Nam nằm top ưu tiên đầu tư hàng đầu Hàn Quốc Ông Eric Park Giá bất động sản Singapore tăng lên giai đoạn Covid-19 tiếp tục tăng Ông Jeffhery Foo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Singapore 64 36 4.Những gợi mở cho phát triển bất động sản đại đô thị Việt Nam qua học Hoa Kỳ Ông Yoshi Nori Takita Đại sứ Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hoa Kỳ cho nước Việt Nam, Lào, Campuchia 43 50 66 67 PHẦN 3: GĨC NHÌN CHUN GIA Xu hướng chung cư trung, cao cấp góc nhìn sách pháp lý GS TSKH Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, Chuyên gia quản lý đất đai thị trường bất động sản 71 Chung cư trung, cao cấp Hà Nội tăng giá ổn định bền vững TS Lê Xuân Nghĩa Thành viên Hội đồng tư vấn sách tài chính, tiền tệ quốc gia Ngun Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát Tài quốc gia 73 3.7 động lực tăng trưởng cho bất động sản nhà đô thị Hà Nội giai đoạn 2023 - 2025 PGS TS Trần Đình Thiên Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam 76 4 xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp TS Võ Trí Thành Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu cạnh tranh 79 Bất động sản kênh đầu tư nhiều người yêu thích, đặc biệt nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn TS Nguyễn Trí Hiếu Chuyên gia tài - ngân hàng 82 Cơ hội đầu tư bất động sản bối cảnh nguồn cung khan phân khúc PGS TS Đinh Trọng Thịnh Chuyên gia tài 85 Pháp lý bất động sản nhà đô thị trung, cao cấp Hà Nội tác động đến xu hướng thị trường năm 2023, giai đoạn 2023 - 2025 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội 89 Phát triển đô thị “New Urban”: Xu tất yếu thị đại Ơng Nguyễn Mạnh Hà Phó Chủ tịch Thường trực thứ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Phát triển có chọn lọc, loại hình chung cư trung - cao cấp dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội năm 2023 TS Nguyễn Văn Đính 92 10 Ẩn số hội cho giá bất động sản nhà Hà Nội năm 2023 Ơng Võ Huỳnh Tuấn Kiệt 96 Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà CBRE 11 Môi trường tiện ích – Định vị tiêu chuẩn tầng lớp cư dân Ông Bùi Văn Doanh 99 Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam 12 Hết thời kiếm tiền dễ, môi giới bất động sản có cịn hội với chung cư trung - cao cấp? Ơng Nguyễn Chí Thanh 102 Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam 13 Xu hướng lựa chọn chung cư gia đình trung lưu Hà Nội Ơng Trần Minh Tiến 105 Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate PHẦN 4: TƯ VẤN CHO NHÀ ĐẦU TƯ Nhận diện dự án đầu tư Tư vấn pháp lý Tư vấn tài Tư vấn thời điểm đầu tư KẾT LUẬN 109 110 110 111 112 113 17 trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho th mua khơng thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị cịn lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua ii) Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết (3) Cần tìm hiểu kỹ, đầy đủ thông tin dự án BĐS từ đa kênh Người mua nhà chung cư trung - cao cấp cần kiểm tra thơng tin dự án từ phía chủ đầu tư, từ sàn giao dịch BĐS chủ đầu tư ủy quyền phân phối sản phẩm BĐS, từ quan quản lý nhà nước thị trường BĐS… Trong trường hợp cần thiết, khách hàng tham vấn ý kiến nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, văn phịng luật sư, cơng ty luật tính pháp lý dự án nhà chung cư trung - cao cấp mà quan tâm Lựa chọn chủ đầu tư uy tín Khách hàng nên cân nhắc tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm nhà đầu tư có uy tín, có kinh nghiệm hoạt động lâu năm tạo dựng thương hiệu thị trường có lực tài dồi Các chủ đầu tư lớn có lực hoàn thiện dự án với chất lượng cam kết, tiến độ, chuẩn pháp lý, quản lý vận hành chuẩn mực sau bàn giao, tốc độ “phủ đầy” cư dân nhanh chóng - chủ đầu tư xứng đáng để người mua nhà chọn mặt gửi vàng./ Cho dù thị trường BĐS gặp khó khăn tiềm dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý cịn dư địa phát triển tương lai; nhu cầu sản phẩm tồn tăng trưởng kinh tế kéo theo gia tăng thu nhập tầng lớp trung lưu Hà Nội thay đổi chế, sách theo hướng tích cực việc cho người nước sở hữu nhà Việt Nam Danh mục tài liệu tham khảo: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Chú thích: (1) Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (2) Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (3) Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 88 PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI “NEW URBAN”: XU THẾ TẤT YẾU CỦA ĐÔ THỊ HIỆN ĐẠI Ơng Nguyễn Mạnh Hà Phó Chủ tịch Thường trực thứ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bất động sản vùng lõi nội đô - hạn chế không gian dư địa phát triển Thời gian qua, hệ thống thị Việt Nam phát triển nhanh chóng số lượng, chất lượng quy mơ, ước tính năm khu vực thị có thêm từ đến 1,3 triệu dân Hạ tầng kỹ thuật đô thị quan tâm, đầu tư nâng cấp Diện mạo đô thị ngày đẹp, văn minh, đại, tạo lập nhiều khơng gian thị với cơng trình có điểm nhấn kiến trúc, bước đáp ứng nhu cầu mơi trường sống làm việc có chất lượng Hiện nay, việc phát triển theo thị có quy mô lớn đầy đủ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng nhu cầu ngày tăng người dân xu tất yếu Mơ hình “Đơ thị mới” (New Urban) xuất giới từ lâu, nhằm tạo khu vực định cư điều kiện thị cũ khơng cịn đáp ứng yêu cầu phát triển Quan sát đổi thay thành phố nhiều quốc gia giới, thấy rằng, tùy vào lịch sử phát triển mà khu vực đô thị trung tâm truyền thống thành phố có quy mơ nhỏ hay lớn, điều kiện sinh hoạt khác nhau, hầu hết khu vực nhỏ, hẹp bị hạn chế khơng gian, dư địa phát triển Do đó, khu vực thường định hướng không phát triển thêm, đặc biệt hạn chế xây tòa nhà cao tầng để tránh gây áp lực cho hạ tầng thị; mà gìn giữ, bảo tồn trung tâm lịch sử hữu Việc phát triển mở rộng ngồi thị vệ tinh để có thêm khơng gian, theo cơng tác quy hoạch thực cách chu, hơn, tập trung vào khu đô thị có đầy đủ tiện ích Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế thấy có nhiều quốc gia áp dụng cách làm Việt Nam ngoại lệ Với thủ đô Hà Nội, thành phố đông dân thứ hai nước (sau TP.HCM) với 8,3 triệu dân, tốc độ gia tăng dân số học năm mức 1,4%/ năm Mật độ dân số trung bình Hà Nội cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số nước Trong tốc độ đô thị hóa diễn ngày nhanh, việc gia tăng dân số quận lõi nội đô tạo sức ép lớn gây q tải cơng trình hạ tầng giao thơng, hạ tầng xã hội; khó khăn quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường chất lượng sống cho người dân… Thực trạng dẫn đến mặt đô thị có nơi, có lúc trở nên lộn xộn trước vài “căn bệnh” trầm kha nội đô ùn tắc giao thông kéo dài cao điểm, thiếu nước sạch, thiếu trường học, bệnh viện không gian xanh, công cộng… Chưa kể, quỹ đất nội đô ngày khan khiến cho giá nhà đất khu vực tăng cao 89 Do đó, việc nhanh chóng phát triển thị vệ tinh, song song với tạo lập khu đô thị quy mô lớn đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không mang lại lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội mà cịn góp phần quan trọng làm giảm áp lực hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho vùng lõi đô thị, tạo nên chất lượng sống thực tốt nhiều cho người dân so với khu vực nội đô lịch sử Qua đó, thúc đẩy phát triển bền vững hài hịa cho tổng thể thị dài hạn Cách khoảng 20 - 30 năm, TP Hà Nội, có khu thị Linh Đàm, Định Cơng, Trung Hịa Nhân Chính chưa hoàn toàn đại, bước phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu nhà ở, phục vụ mục đích giãn dân nội Hiện nay, bước sang giai đoạn phát triển hơn, có khu đô thị quy mô lớn Vinhomes Ocean Park, Ecopark phía Đơng…; số dự án Vinhomes Smart City, Bắc An Khánh, Dương Nội phía Tây Thủ đô… phát triển bản, đại tiện nghi hơn, thu hút người dân dịch chuyển từ nội sinh sống Việc nhanh chóng phát triển đô thị vệ tinh, song song với tạo lập khu đô thị quy mô lớn đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không mang lại lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội mà cịn góp phần quan trọng làm giảm áp lực hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho vùng lõi đô thị, tạo nên chất lượng sống thực tốt nhiều cho người dân so với khu vực nội đô lịch sử 90 Bất động sản đại đô thị - xu hướng tương lai Nhu cầu sống tầng lớp cư dân ngày đòi hỏi cao chất lượng, bao gồm hệ sinh thái tiện ích phục vụ cho nhu cầu thành viên gia đình (trường học, bệnh viện, dịch vụ giải trí, mua sắm), mơi trường sống xanh, lành hơn, mật độ cư dân thưa thoáng, chất lượng dự án tốt (với thiết kế đại bền vững, tối ưu công năng) Do đó, khu thị phát triển thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc nhiều tiện ích đồng bộ…, ngày hồn thiện theo hướng thị dịch vụ cách đầy đủ đa dạng Bên cạnh đó, yếu tố quan trọng khác góp phần định thành công khả thu hút cư dân khu đô thị là: Thứ nhất, vị trí dự án yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với khu vực khác, giải tâm lý ngại xa hạ tầng giao thơng thơng thống kết nối vùng tốt Thứ hai, cách thức triển khai dự án chủ đầu tư thể thông qua lực tài chính, kinh nghiệm chun mơn phát triển khu đô thị, lực làm đầy cư dân sống với tốc độ nhanh Quan sát thực tế thấy, Đơng Anh hay Mê Linh địa bàn vừa gần đô thị trung tâm, vừa gần kề số khu công nghiệp nên có nhu cầu lớn; điều kiện kinh tế, hạ tầng tương đối phát triển, có đến hàng chục năm tỷ lệ lấp đầy dự án khu vực chưa thực tốt Trong đó, số thị Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park, Ecopark… phía Đơng Hà Nội khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm, mở rộng sang Hưng n; hay Vinhomes Smart City phía Tây có sức hút mạnh nhiều so với đô thị khu vực khác, hình thành cộng đồng cư dân tấp nập, văn minh đại Điều cho thấy, cách làm chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng để thu hút người dân đến đô thị Với đại thị phát triển hồn thiện hạ tầng, cung cấp nhiều tiện ích, dịch vụ đa dạng chất lượng cao so với mặt bằng, chi phí đầu tư lớn nên giá thành sản phẩm thường mức trung đến cao Tuy nhiên mặt khác, thời gian qua thị trường bất động sản xuất tình trạng giá khơng phản ánh giá trị thực sản phẩm Đó yếu tố khiến thị trường cân đối tạo nhìn thiếu thiện cảm cho phân khúc bất động sản trung - cao cấp, làm ảnh hưởng đến dự án thuộc phân khúc phát triển bản, chủ đầu tư uy tín Do đó, để phân khúc bất động sản trung - cao cấp phát triển bền vững, cần có giải pháp để đưa sản phẩm giá trị giá theo nhu cầu thực giá trị thực Về phía doanh nghiệp, trước phát triển khu đô thị thuộc phân khúc trung - cao cấp, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán cam kết với khách hàng Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam đạt khoảng 40%, quốc gia xung quanh chúng ta, số mức 70 - 80% Phát triển đô thị đương nhiên cần song hành với phát triển nhà Do đó, kể nhu cầu thực lẫn nhu cầu đầu tư vào nhà cịn nhiều Cùng với đó, nhu cầu thị trường bất động sản đô thị trung - cao cấp ln có, với sản Trong dài hạn, bất động sản phân khúc trung - cao cấp phục vụ nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu định tiềm năng, dư địa phát triển Quan trọng dự án cần phát triển đưa với giá trị, chất lượng chuẩn chỉnh pháp lý phẩm hộ phân khúc trung cao cấp Theo Oxford Economics, dự báo đến năm 2025, số lượng hộ gia đình trung lưu Hà Nội tiếp tục gia tăng, đạt khoảng 1,6 triệu hộ, tăng 400 nghìn hộ so với cuối năm 2022, kéo theo nhu cầu nhà đầu tư bất động sản Trong chừng mực đó, thị trường trầm lắng nhu cầu đầu tư giảm đi, sốt nóng lạnh thị trường thời gian vừa qua chủ yếu nhà đầu tư gây hạn chế lại Còn nhu cầu thực lúc có tăng lên Do vậy, dài hạn, bất động sản phân khúc trung - cao cấp phục vụ nhóm đối tượng khách hàng mục tiêu định tiềm năng, dư địa phát triển Quan trọng dự án cần phát triển đưa với giá trị, chất lượng chuẩn chỉnh pháp lý Điều góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản hộ./ Hà Nội thành phố đông dân thứ nước (sau TP.HCM) Dân số trung bình năm 2021: Tốc độ gia tăng dân số học năm: 8.330.834 người 1,4%/năm Mật độ dân số trung bình Hà Nội cao gấp 8,2 lần so mật độ dân số nước 91 PHÁT TRIỂN CĨ CHỌN LỌC, LOẠI HÌNH CHUNG CƯ TRUNG - CAO CẤP SẼ DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI NĂM 2023 Nguồn cung nhà tiếp tục khan hiếm, kể phân khúc cao cấp Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp gia tăng khu vực đầu tư phát triển hạ tầng, giao thơng, thị TS Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Các dự án phù hợp với nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý, khoản tốt tiếp tục tăng giá Theo báo cáo thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, Hà Nội, có khoảng 15.916 sản phẩm bất động sản mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch Giá bán sơ cấp loại hình hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/ m2, tăng 10 - 15% theo năm Nguồn cung giao dịch hộ trung cao cấp chiếm tỷ lệ cao cấu nguồn cung giao dịch thị trường Đây phân khúc hút khách nhờ khả tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi với thời điểm trước xảy dịch Covid-19 Riêng quý IV/2022 thị trường ghi nhận 31 dự án chào bán Trong đó, có dự án hoàn toàn 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng 2.030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu sản phẩm cao cấp Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2022 Nguồn cung: Tỷ lệ hấp thụ: Mở bán 15.916 sản phẩm 47,4%, tương đương 7.543 giao dịch Giá bán sơ cấp loại hình hộ chung cư: Trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm nguồn cung Càng cuối năm, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường cải thiện Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, trì ngang kỳ năm 2022 (vì thị trường có dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp) Từ quý II/2023, giao dịch kỳ vọng tăng tốt Giá hộ phân khúc thấp khơng giảm, chí tăng Trong giá hộ trung - cao cấp trước có xu hướng tăng ảo điều chỉnh mức phù hợp với giá trị thực Đây thời điểm tốt để nhà đầu tư người thu nhập cao mua vào với giá tốt Chung quy lại, thị trường bất động sản Hà Nội khơng có nhiều biến động thời gian tới Nguồn cung nhà tiếp tục khan hiếm, kể phân khúc cao cấp Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp gia tăng khu vực đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị Trải qua “cơn bĩ cực” với khó khăn chưa có thời gian qua, dự án trước có xu hướng dành cho đầu điều chỉnh trở lại với mức giá tốt phù hợp Các nhà phát triển dự án bất động sản trung - cao cấp cân đối lại hạng mục đầu tư, theo hướng trọng vào chất lượng, không phát triển cách tràn lan, dàn trải Phân khúc trung, cao cấp trở thành kênh đầu tư dài hạn tiềm Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, vị Thủ đô - tập trung nhiều quan đầu não, kinh tế phát triển động với khả kết nối liên vùng tạo tính đắc địa quỹ đất Giá trị đất đai cao địi hỏi khơng gian sống xanh, có chất lượng khu vực trung tâm khiến phân khúc trung - cao cấp trở thành kênh đầu tư trung dài hạn đầy tiềm Tỷ lệ tầng lớp trung lưu tổng dân số Việt Nam ngày tăng cung giao dịch hộ trung cao cấp chiếm tỷ lệ cao  Nguồn cấu nguồn cung giao dịch thị trường (Nguồn: Báo cáo thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) Mặt giá sơ cấp hộ khó giảm chi phí đầu vào (chỉ số nhà giá VLXD tăng khoảng 6% so với hồi đầu năm 2022), lạm phát, lãi suất ngày tăng cao Các dự án phù hợp với nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý, khoản tốt tiếp tục tăng giá 92 Đầu năm 2023, nguồn cung khơng có nhiều thay đổi, sách vĩ mơ điều chỉnh, dự án phù hợp với nhu cầu nhà bình dân, nhà xã hội nhà cao cấp triển khai dở dang giai đoạn trước có khả khơi thơng, đẩy vào thị trường (Nguồn: Tổng cục Thống kê) 93 Trong giai đoạn vừa qua, nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản trung - cao cấp, chất phân khúc có tiềm lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực xã hội phương diện đầu tư mua để Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu Việt Nam thuộc hàng cao Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm năm (trong giai đoạn 2016 - 2020) Dự báo 25 năm tới, nửa dân số (tương đương 50 triệu người Việt Nam) gia nhập tầng lớp trung lưu Nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống tất yếu dòng tiền tiếp tục đổ vào phân khúc hộ trung - cao cấp Khu vực đô thị lõi, có vị trí đắc địa, sở hạ tầng tốt, đồng bộ, thuận tiện di chuyển đến trụ sở, quan làm việc có hoạt động kinh tế, dịch vụ tốt phù hợp để phát triển nhà trung – cao cấp phân khúc bình dân, giá thấp Bởi khu vực cần ưu tiên để phát triển hạ tầng xã hội, không gian xanh, không nên phát triển nhiều nhà Các dự án chung cư lựa chọn tối ưu để tiết kiệm không gian, đồng thời mức giá khơng thể xuống thấp cịn phải “cõng” thêm chi phí hạ tầng, dịch vụ Đặc biệt khu đô thị đầu tư hệ thống hạ tầng bản, chất lượng cao, đa dạng dịch vụ, tiện ích cao cấp với chi phí đầu tư lớn, rõ ràng giá thành sản phẩm hộ cao Các đô thị văn minh, đại giới hướng đến việc xây dựng kết cấu hạ tầng dịch vụ đẳng cấp, chất lượng cao khu vực trung tâm thị nói chung lõi khu đô thị Việt Nam khơng thể nằm ngồi xu hướng Khi phát triển phân khúc trung cao cấp có chọn lọc nguồn cung khơng dồi trước Tính khan nâng cao giá trị sản phẩm Tiềm vàng phía Đơng Hà Nội đón sóng dịch chuyển cư dân Tại Hà Nội, khu vực thị trung tâm khơng cịn quỹ đất để phát triển 70% 94 nguồn cung hộ Hà Nội năm 2022 tới từ dự án đại thị khu vực phía Đơng phía Tây với bệ phóng tuyến đường vành đai, đường sắt cao tích cực triển khai tạo hấp lực lớn với người mua Tuy nhiên, Thành phố có xu hướng phát triển mạnh phía Đơng Tuyến đường Vành đai coi mảnh ghép giúp hoàn thiện tranh hạ tầng giao thông đồng đại khu vực Cùng với đó, hàng loạt đại cơng trình cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, nút giao Cổ Linh, tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng… giúp hạ tầng phía Đơng lột xác Theo quy hoạch, vài năm tới, cầu lớn, tuyến vành đai lớn dần thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn (dự kiến hoàn thành năm 2023), cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Mễ Sở, Hồng Hà, cầu Ngọc Hồi, tuyến Vành đai 3,5; Vành đai tạo lực đẩy giúp quận, huyện Long Biên, Gia Lâm phần Hưng Yên trở thành vệ tinh đắc lực Thủ Hà Nội Hệ thống giao thơng hồn chỉnh giúp cho khoảng cách khơng cịn vấn đề lo ngại, khu Đơng đón sóng dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, ưa chuộng lối sống xanh, sinh thái Các nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy khu vực phía Đơng có tiềm vàng Các sản phẩm trung cao cấp phát triển phù hợp để ở, cho thuê làm để dành dài hạn Hiện, khu vực phía Đơng hình thành khu thị xanh, thơng minh Đó khu thị mới, đại thị “all-in-one” có chất lượng cao, đầu tư công phu với môi trường cảnh quan đầy đủ nhu cầu sống từ trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, cơng viên, hồ nước… Quỹ đất dành cho hạ tầng tương đối lớn, đó, mật độ nhà giảm có chọn lọc dẫn đến có mức giá cao Những cư dân có thu nhập cao, đủ khả chi trả chi phí cho dịch vụ Các dự án phát triển khu vực phía Đơng Hà Nội lựa chọn để nhà đầu tư người mua thực cân nhắc tiềm tăng giá tương lai khả đáp ứng nhu cầu sống cao cấp, họ không mua nhà mà cịn mua khơng gian sống Hạ tầng đồng tạo giá trị bền vững cho bất động sản Bất động sản trung - cao cấp Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng tiềm năng, đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông khu vực đô thị mở rộng tiếp tục đẩy mạnh, thu nhập người dân tăng lên, đặc biệt dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày mạnh mẽ kéo theo lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, nhân chất lượng cao… vào Việt Nam có nhu cầu lớn khơng gian sống tái tạo lượng Chỉ có dự án chung cư trung - cao cấp đáp ứng Kinh tế tăng trưởng, hạ tầng đầu tư đồng giúp bất động sản nâng cao giá trị Trong thời gian tới, dự án bất động sản trung - cao cấp triển khai hồn thiện, mức giá khơng có đảo chiều giảm xuống, thay vào ổn định tăng trưởng cách bền vững Sự tăng giá khơng theo chiều hướng nóng sốt có đẩy giá ảo mà tỷ lệ thuận với hoạt động đầu tư vào hệ thống hạ tầng chất lượng đô thị Tại thời điểm này, thị trường tái lập cân trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực Đây hội để người có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh đầu tư dài hạn lựa chọn phân khúc đầu tư, tăng sức mua cho thị trường Trong đó, dự án phát triển khu vực phía Đơng Hà Nội lựa chọn để nhà đầu tư người mua thực cân nhắc tiềm tăng giá tương lai khả đáp ứng nhu cầu sống Đương nhiên, phải dự án đảm bảo yếu tố pháp lý, không gian sống xanh, đa dạng tiện ích, tiến độ nhanh chóng, sách bán hàng phù hợp tạo niềm tin cổ vũ sức mua nhà đầu tư./ 95 ẨN SỐ VÀ CƠ HỘI CHO GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở HÀ NỘI TRONG NĂM 2023 Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt Nguồn cung nhà Hà Nội tương lai Dự án đơn lẻ Khu đô thị dự án, 2.000 dự án, 20.000 (Nguồn: CBRE) Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà CBRE Các sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn việc phát triển sở hạ tầng hứa hẹn thúc đẩy phục hồi thị trường nhà Hà Nội năm 2023, triển vọng giá ẩn số Những dấu hiệu tích cực Năm 2023 năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản nói chung, có thị trường bất động sản Hà Nội Riêng với thị trường nhà ở, nhìn mặt tích cực có yếu tố điểm sáng cho thấy hồi phục sau khó khăn năm dịch bệnh trước biến động chung thị trường Về nguồn cung, ghi nhận CBRE năm 2022 có khoảng 15.100 hộ chào bán Hà Nội, theo tổng nguồn cung mở bán giảm nhẹ so với kỳ năm ngoái Tuy nhiên, số lượng hộ chào bán thành cơng, cịn gọi mức độ hấp thụ lại cao số lượng chào bán mới, khoảng 16.600 Năm 2022 Mở bán 15.100 hộ Đã bán thành công 16.600 hộ (Nguồn: CBRE) Đây lần kể từ năm 2011, lượng mở bán từ phân khúc cao cấp vượt phân khúc khác để dẫn đầu Số liệu cho thấy sức khỏe nhu cầu thị trường nhìn chung mức ổn định 96 Mặc dù số lượng cung sản phẩm hộ không năm trước xét số lượng sản phẩm nhà liền thổ, nhà phố biệt thự, nhà phố thương mại tổng sản phẩm cao Như vậy, mức độ nguồn cung nhà chung thị trường Hà Nội nhìn chung tốt so sánh với năm trước Về yếu tố hạ tầng quy hoạch hạ tầng Hà Nội kể đến tuyến đường cao tốc, tuyến đường vành đai kết nối Hà Nội tỉnh… Đó yếu tố tích cực hỗ trợ cho thị trường bất động sản CBRE đánh giá cao yếu tố này, hạ tầng giúp cho dự án nhà có quy mơ lớn phát triển rộng khắp khu vực vùng ven khu vực trung tâm Hà Nội Đây xu hướng phát triển thời gian tới Về sách vĩ mơ với vấn đề tín dụng, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước có định giảm lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản Chúng ta hy vọng sách nhanh chóng triển khai có hiệu lực Ngồi ra, đến thời điểm tại, Chính phủ lấy ý kiến dự thảo với đề xuất liên quan đến thay đổi luật, pháp lý Tuy nhiên, vấn đề Luật cần thời gian dài đến thống Khi luật sửa đổi triển khai, áp dụng thực tế có tác động làm thay đổi tồn thị trường Mặt giá khó giảm kỳ vọng Thống kê quý I/2023, xét riêng nhóm dự án khu thị, đặc biệt khu thị có quy mơ lớn có khoảng - 10 dự án đưa thị trường với 20.000 sản phẩm Đó số tích cực thị trường nhà bối cảnh áp lực Con số nguồn cung với dự báo trước thị trường nhà Hà Nội Xét theo khu vực, động lực phát triển hạ tầng kết nối bờ Đông bờ Tây sông Hồng thúc đẩy nhiều dự án nhà đời hai khu vực Thời gian tới, CBRE dự báo khu vực phía Đơng phía Tây Hà Nội hai khu vực trọng tâm tạo nhiều dự án nhà ở, đặc biệt nhà cao cấp Khu vực phía Bắc phía Nam xuất rải rác dự án khu đô thị lớn Xét theo mức giá, tính đến quý I/2023, giá nhà khu vực Hà Nội giữ mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao khó giảm kỳ vọng Tình hình tài nhà đầu tư chưa thực có chuyển biến tích cực nhất, chủ đầu tư cân nhắc định điều chỉnh giá Cụ thể, mức giá nhà thị trường sơ cấp ổn định năm 2023, biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm Bên cạnh đó, mức giá thị trường thứ cấp có thay đổi liên quan đến tài câu chuyện vay ngân hàng Trước đó, số nhà đầu tư phải vay ngân hàng để tham gia thị trường đến thời điểm lãi suất cho vay ngân hàng mức cao họ phải bán số khoản mục đầu tư với mức giá thấp Điều xuất vào quý IV/2023, nhiên khơng tạo sóng bán tháo hay giảm giá mạnh Nhà chung cư cao cấp tăng sức hấp dẫn Thời gian qua, số lượng hộ chào bán thành công lớn bối cảnh thị trường khó khăn cho thấy nhu cầu sở hữu sản phẩm hộ người dân mức tốt Riêng thị trường Hà Nội, tốc độ gia tăng dân số mức độ dân nhập cư cao, nhu cầu mua nhà ở, mua đầu tư Hà Nội mức cao Thậm chí, nguồn cung có vài chục ngàn sản phẩm đưa thị trường năm khó đáp ứng nhu cầu Thị phần hộ cao cấp hạng sang giai đoạn 2019 – 2022 60 55 50 40 31 30 20 10 11 (%) 2019 2020 2021 2022 (Nguồn: CBRE) 97 Về tăng trưởng dài hạn thấy diễn biến xu hướng thị trường sau: Trong năm trước, tỷ trọng phân khúc trung cấp có nguồn cung cao phân khúc giá rẻ cao cấp hạng sang Tuy nhiên, năm 2022, CBRE quan sát thấy phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, phân khúc trung cấp 44% Con số cho thấy thị trường nhà chung cư có dịch chuyển dần sang hộ cao cấp Tại TP.HCM, cách năm hình thành xu hướng này, đến thời điểm tại, 90% hộ đưa thị trường chủ yếu cao cấp, hạng sang dẫn đến cân đối phân khúc Tại thị trường Hà Nội chưa thấy việc cân đối diễn lớn hay nghiêm trọng Tuy nhiên, dài hạn, cao cấp hoá sản phẩm hộ, sản phẩm nhà giá rẻ bị hạn chế Bởi vừa qua, Chính phủ Bộ ngành đưa chiến lược nhằm đẩy mạnh phát triển nhà giá rẻ để cân đối sản phẩm nhà Hà Nội tương lai, từ đáp ứng nhu cầu đầu tư tầng lớp xã hội Đối với sản phẩm nhà cao cấp, hạng sang, người mua sản phẩm người có thu nhập cao, tầng lớp có địa vị xã hội mua để phần lớn chủ yếu nhà đầu tư mua để đầu tư cho thuê Theo đó, dài hạn nhà đầu tư phân khúc chịu ảnh hưởng từ biến động thị trường, tình hình tài Hiện nay, mức độ hấp thụ sản phẩm hộ cao cấp hai miền Nam Bắc tốt, chưa thấy có dấu hiệu cho thấy có thay đổi hay lượng giao dịch quan tâm sụt giảm Một phần nguyên nhân nguồn cung thị trường cịn thiếu nên mức độ hấp thụ tốt Sản phẩm hộ có giá trị khai thác thương mại tốt có giao dịch Tại Hà Nội, thị trường nhà chung cư nhận nhiều quan tâm hơn, thị trường nhà liền thổ lại ảm đạm, thiếu sức hấp dẫn Nguyên nhân thứ 98 giá trị sản phẩm nhà liền thổ cao nhiều so với nhà chung cư Số liệu CBRE, quý IV/2022, thị trường thứ cấp, giá bán trung bình nhà liền thổ vào khoảng 6.800 USD/m2, chung cư 1.303 USD/m2 Nhu cầu mua thực xu hướng Nhiều năm trước, dự án lớn chủ đầu tư triển khai mở bán thị trường có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ nhận hấp thụ tốt Tuy nhiên hai năm trở lại đây, việc số dự án chủ đầu tư vướng vào yếu tố pháp lý, chậm tiến độ khiến cho nhà đầu tư e ngại Bởi vậy, đến thời điểm tại, khách hàng cân nhắc nhiều hơn, họ ưu tiên lựa chọn dự án sản phẩm: Thứ nhất, có pháp lý tốt; thứ hai có mức giá phù hợp; thứ ba sản phẩm có phương thức hỗ trợ liên quan đến tài bao gồm hỗ trợ phía ngân hàng như: vấn đề vay, vấn đề ân hạn lãi gốc… Kèm theo việc chủ đầu tư có sách liên quan đến câu chuyện toán làm giảm giãn tiến độ toán tốt để khả tiếp cận khách hàng với sản phẩm dễ dàng Năm 2023, nhu cầu mua thực xu hướng bối cảnh lãi suất tăng cao khả vay từ ngân hàng chưa dễ dàng Đặc biệt, khách hàng có nhu cầu mua thực họ có sẵn tiền mặt câu chuyện mua nhanh với nhiều lựa chọn: mua từ thị trường sơ cấp mua thị trường thứ cấp Hiện tại, mức giá thị trường thứ cấp tốt nhiều so với giai đoạn trước đây, pháp lý sẵn sàng sản phẩm có sẵn Họ chấp nhận mua hộ mức giá cao dự án hoàn thành; chọn sản phẩm từ người thứ cấp có nhu cầu bán thấp giá gốc để lấy dịng tiền Tóm lại, người mua thực có tiền mặt việc mua chung cư để câu chuyện dễ dàng thời gian tới./ MƠI TRƯỜNG VÀ TIỆN ÍCH – ĐỊNH VỊ TIÊU CHUẨN CỦA TẦNG LỚP CƯ DÂN MỚI Ông Bùi Văn Doanh Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Nếu trước đây, tiêu chuẩn hàng đầu nhà Hà Nội định vị nhà mặt phố trung tâm, ngày nay, xu hướng sống tầng lớp cư dân đại, gia đình trẻ lại đại thị Điều xuất phát từ thay đổi phương thức kiếm sống phong cách sống cư dân Khơng gian sống tiện ích vùng lõi khơng đủ đáp ứng nhu cầu sống đại Trong 10 năm qua, theo thống kê, dân số Thủ đô tăng thêm 1,6 triệu người, riêng khu vực nội thành tăng 1,2 triệu người, phần lớn gia tăng học từ người nhập cư Việc gia tăng dân số quận lõi nội đô tạo nhiều sức ép tải cơng trình hạ tầng giao thơng, hạ tầng xã hội, quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm môi trường sống… Hà Nội đặt mục tiêu di dời 215.000 dân khỏi khu vực nội đô, để hồn thành mục tiêu khơng phải chuyện sớm chiều Dân số Thủ đô tăng mạnh với tốc độ thị hóa nhanh Mật độ dân số trung bình 2.398 người/ km2 Gấp 8,2 lần so với nước Tốc độ thị hóa Hà Nội diễn mạnh mẽ, tỷ lệ dân số khu vực thành thị Hà Nội tăng nhanh 1999: 36,8% 2009: 41% 2019: 49,2% Trung bình năm có khoảng 120.000 trẻ đời, dân nhập cư Hà Nội khoảng 80.000 - 100.000 người (*) (*) Nguồn: Viện Dân số vấn đề xã hội Trong lúc đó, mật độ dân số khu vực lõi tiếp tục gia tăng, dẫn đến hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội không đáp ứng số lượng chất lượng Không gian sống ngày bí, thiếu xanh, thiếu khơng gian cơng cộng, nơi vui chơi giải trí, rèn luyện sức khỏe… Trong đó, tầng lớp cư dân mới, thường từ 8x trở sau, sống mưu sinh không cịn gắn với việc bn bán nhỏ nên họ có lựa chọn nhà ở, thường không thiết tha 99 với khu vực lõi trung tâm đô thị Một mặt, giá nhà khu vực trung tâm đắt đỏ, vị trí thuận lợi cần khoản tài lớn; cịn với khoản tài trung bình phải chấp nhận diện tích chật hẹp ngõ ngách bất tiện Cịn mua để đầu tư khu vực ổn định nên địa tô chênh lệch tính hết vào giá, tương lai trung dài hạn có khả tăng giá, giá có tăng theo thời gian trượt giá khơng phải phát sinh lợi nhuận Mặt khác, không gian sống tiện ích kèm khu phố cổ, phố cũ thường đáp ứng sống đại, lý khiến gia đình trẻ chọn nơi khu thị mới, đại đô thị Xu hướng dịch chuyển đại thị xanh tích hợp đa tiện ích Ở Hà Nội, gia đình trẻ trước có xu hướng tìm kiếm nhà khu vực phía Tây Tuy nhiên, thực tế, trào lưu có xu hướng dịch chuyển dần phía Đơng Khu vực phía Đơng quy hoạch tầm đô thị nội dự án Vấn đề hạ tầng, giao thông (kể nội liên kết vùng) trọng Đặc biệt, dự án đường vành đai hệ thống cầu vượt sông Hồng hồn chỉnh việc kết nối với nội thành kết nối vùng, kể liên tỉnh thuận lợi Điều tạo sức hút cho sản phẩm bất động sản khu Đông việc thụ hưởng tiện ích phong phú, đầy đủ mua để ở, khả tăng giá mua để đầu tư, mục đích mua để cần bán dễ khoản lợi nhuận cao Đặc biệt, khu vực phát triển đại đô thị đại theo xu hướng xanh – thông minh tích hợp all in one – tất nên khẳng định vị xu hướng sống đại tầng lớp cư dân 100 Thứ nhất, khu đô thị có diện tích xanh khơng gian công cộng lớn nên tạo môi trường sống hài hòa, gần gũi với thiên nhiên, tăng giao tiếp cộng đồng, có lợi cho sức khỏe, với lớp trẻ thường có cường độ lao động áp lực công việc cao nên cần nơi nghỉ ngơi, thư giãn để tái tạo sức lao động Thứ hai, đại thị với quy mơ lớn nên tích hợp đầy đủ tiện ích từ chăm sóc sức khỏe đến mua sắm, y tế, vui chơi giải trí, luyện tập thể thao…, giúp cư dân giảm thời gian lại, cơng việc nội trợ chăm sóc sức khỏe thân Đặc biệt giáo dục – mối quan tâm hàng đầu gia đình trẻ – thường xây dựng hồn chỉnh với liên thơng từ nhà trẻ, mẫu giáo đến cấp học phổ thơng (thậm chí có nơi có cấp đại học) với chất lượng tốt giải tỏa nỗi lo cho cặp vợ chồng trẻ việc nuôi dạy, chăm sóc cái, điều kiện hệ thống trường cơng lập q tải cịn trường “tự phát” vừa khơng bảo đảm chất lượng vừa thiếu an tồn Hệ thống trường học đại đô thị không đáp ứng giáo dục trí lực mà cịn trọng thể chất đặc biệt ngoại ngữ kỹ sống Mặt khác, đại thị nên đa dạng sản phẩm bất động sản tiện ích, dịch vụ, vừa thích hợp cho gia đình trẻ đáp ứng cho đối tượng khác người cao tuổi, trung niên hay trẻ nhỏ… Trong đại thị đó, thường bao gồm nhiều loại biệt thự, liền kề, nhà phố, shophouse…, theo nghiên cứu chúng tơi, loại hình hộ chung cư trung cao cấp thường quan tâm Bởi vì, hộ chung cư trung, cao cấp vừa đáp ứng tiện nghi, lối sống đại, không gian sống tốt…, bảo đảm chất lượng sống đồng thời lại có mức giá khơng q cao nên phù hợp với nhiều đối tượng cư dân Mặt khác, tầng lớp trung lưu Việt Nam dự báo gia tăng trước mắt trung, dài hạn, việc đầu tư vào phân khúc hộ trung – cao cấp có khả sinh lời cao dễ khoản tương lai Như nói, mơi trường tiện ích tiêu chí hàng đầu lối sống đại tầng lớp cư dân điều tạo dịch chuyển cư dân từ chỗ bám vào vùng trung tâm nội đô Hà Nội sang khu đô thị mới, đại đô thị với môi trường sống gần gũi với thiên nhiên tiện ích tích hợp tối đa khu vực Trong đó, hộ chung cư trung cao cấp ngày trở thành phân khúc có tính khoản cao nhu cầu thực mục đích đầu tư xu hướng sống ngày phổ biến tầng lớp trung lưu ngày gia tăng Việt Nam./ Căn hộ chung cư trung, cao cấp vừa đáp ứng tiện nghi, lối sống đại, không gian sống tốt…, bảo đảm chất lượng sống đồng thời lại có mức giá không cao nên phù hợp với nhiều đối tượng cư dân Tầng lớp trung lưu Việt Nam dự báo gia tăng trước mắt trung, dài hạn, việc đầu tư vào phân khúc hộ trung – cao cấp có khả sinh lời cao dễ khoản tương lai 101 HẾT THỜI KIẾM TIỀN DỄ, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CĨ CỊN CƠ HỘI VỚI CHUNG CƯ TRUNG - CAO CẤP? Ơng Nguyễn Chí Thanh Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Bất động sản đáp ứng nhu cầu thực “lên ngôi” Sau giai đoạn phát triển rực rỡ, từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ trầm lắng kéo dài hàng loạt khó khăn đè nén Chính sách thắt chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp số việc không mong muốn khiến tâm lý chung thị trường trở nên e ngại Niềm tin doanh nghiệp, nhà đầu tư suy giảm mạnh mẽ tác động lớn đến nguồn cung tính khoản thị trường Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án giao dịch thị trường lại thấp đến Theo số liệu Bộ Xây dựng công bố, năm 2022, nước có 126 dự án phát triển nhà (quy mô 55.732 hộ) cấp phép, khoảng 52,7% so với năm 2021 Còn theo thống kê Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng cung thị trường bất động sản nhà thương mại liên tục lao dốc năm trở lại đây: Năm 2022 tương đương 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 28% so với năm 2018 Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, 69% lượng tiêu thụ năm 2021 17% lượng giao dịch năm 2018 Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ đạt mức 14% Cũng chưa bao giờ, nhân ngành bất động sản, đặc biệt lực lượng mơi giới lại lao đao có số lượng bị cắt giảm nhiều thời gian vừa qua Chúng cho đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất, ước lượng số môi giới hoạt động thị trường khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022 Câu chuyện khó khăn thị trường bất động sản, đặc biệt bất động sản dự án, chủ yếu xoay quanh vấn đề doanh nghiệp giá bán sản phẩm năm vừa qua, dù nhu cầu thị trường cao, khơng có nhiều dự án mở bán Trong đó, mặt giá bị đẩy lên cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư sàn môi giới Tuy nhiên Trong “nốt trầm” thị trường, khoản tích cực với sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thực đầu tư dài hạn Đồng thời, mơi giới lâu năm nghề có tích lũy tài trụ lại qua giai đoạn khó khăn, chờ thị trường phục hồi để quay trở lại nay, có khoảng trầm lớn nhà môi giới, họ phải dừng lại “cuộc chơi” thị trường bộc lộ nhiều khía cạnh Trong “nốt trầm” thị trường, với loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua bán lại dễ bị thổi giá, làm giá… gặp nhiều khó khăn tìm kiếm khoản thực Ngược lại, khoản tích cực với sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thực đầu tư dài hạn Đồng thời, môi giới lâu năm nghề có tích lũy tài trụ lại qua giai đoạn khó khăn, chờ thị trường phục hồi để quay trở lại Cơ hội tay nhà môi giới sở hữu nguồn cung bất động sản trung – cao cấp chất lượng Cần nhìn nhận khách quan phân tách rõ bất động sản trung cấp cao cấp Về nhu cầu thị trường loại sản phẩm ln có, nhu cầu thực lẫn nhu cầu đầu tư thực, nhu cầu sản phẩm trung cấp cao so với sản phẩm cao cấp Về cấu nguồn cung, năm 2022, hộ cao cấp chiếm 37% thị trường, hộ trung cấp chiếm Cơ hội chắn dành cho môi giới bất động sản biết trau dồi kiến thức giai đoạn trầm lắng, vừa am hiểu nhu cầu thị trường khách hàng, vừa nắm tay nguồn cung bất động sản trung cao cấp chất lượng 15%, theo số liệu VARS Để hướng đến thị trường bất động sản nói chung phân khúc bất động sản cao cấp nói riêng phát triển hài hịa, lành mạnh đáp ứng nhu cầu yêu cầu, tiêu chuẩn nhóm khách hàng mục tiêu, giai đoạn chủ đầu tư cần có điều chỉnh kịp thời: Hoặc giảm giá bán, đưa giá trị sản phẩm cao cấp với tiêu chuẩn mức giá Do đó, giai đoạn tới, vấn đề lực chủ đầu tư Chỉ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trung - cao cấp cách thực chất Lượng cung, giao dịch nhà giai đoạn 2018 - 2022 200.000 80% 150.000 60% 100.000 40% 50.000 20% 0% 2018 Lượng cung 2019 2020 Lượng giao dịch 2021 2022 Tỷ lệ hấp thụ Nguồn: Vars 2022 102 103 Số lượng môi giới hoạt động thị trường giảm từ 60 - 70% (so với giai đoạn đầu năm 2022) Nguồn cung bất động sản nhà thương mại lao dốc năm trở lại đây: Năm 2022: Tương đương 90% năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 28% so với năm 2018 sản phẩm cao cấp thực Tuy nhiên, khách hàng phân khúc cao cấp đối tượng trí thức, hiểu biết, kiếm tiền trân trọng đồng tiền, thường có tư để tiền sinh tiền, nên để thuyết phục họ bỏ số tiền lớn mua bất động sản cao cấp sản phẩm phải thực đem lại giá trị xứng đáng với đồng tiền họ bỏ Đáp ứng điều này, chắn bất động sản cao cấp thị trường đón nhận Trong đó, sản phẩm thành phố lớn Hà Nội hay TP.HCM dường đếm đầu ngón tay Trong bối cảnh đó, nhà mơi giới trải qua giai đoạn đầy khó khăn chờ đợi nguồn hàng tiềm ấm lại thị trường để trở lại bán hàng Cơ hội chắn dành cho môi giới bất động sản biết trau dồi kiến thức giai đoạn trầm lắng, vừa am hiểu nhu cầu thị trường khách hàng, vừa nắm tay nguồn cung bất động sản trung - cao cấp chất lượng; mà số môi giới đủ tiêu chuẩn thực khơng có nhiều thị trường./ XU HƯỚNG LỰA CHỌN CHUNG CƯ CỦA GIA ĐÌNH TRUNG LƯU TẠI HÀ NỘI Ông Trần Minh Tiến Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate Số lượng hộ gia đình trung lưu Hà Nội tăng 9%/ năm Theo số liệu Oxford Economics, hộ gia đình trung lưu Hà Nội có thu nhập từ 240 triệu đến 840 triệu đồng/năm Từ năm 2015 đến năm 2022, số hộ gia đình tăng từ gần 700 nghìn hộ lên gần 1,2 triệu hộ Trung bình hàng năm, Hà Nội có thêm khoảng 75 nghìn hộ gia đình trung lưu Dự báo đến năm 2025, số lượng hộ gia đình trung lưu Hà Nội tiếp tục gia tăng, đạt khoảng 1,6 triệu hộ, tăng 400 nghìn hộ so với cuối năm 2022 Sự gia tăng số lượng hộ gia đình trung lưu không động lực để phát triển kinh tế mà kéo theo nhu cầu nhà gia tăng, đặc biệt phân khúc chung cư trung cao cấp Hình 1: Thu nhập hộ gia đình Hà Nội theo nhóm thu nhập 2015 - 2025F triệu hộ lượng, vị trí tốt, pháp lý hồn thiện, đầu tư bản, có tiềm lực tài mạnh, có chỗ đứng với thời gian Ngược lại, doanh nghiệp thời gian qua phát triển phân khúc “cao cấp giá” khó trụ lại với thị trường Thực tế, với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nước ta, nhiều người có khả mong muốn sở hữu 1.8 1.6 1.4 1.2 1.1 0.8 0.6 0.4 0.2 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2015 2016 2017 240 - 480 triệu đồng 2018 2019 2020 2021 480 - 840 triệu đồng 2022 2023F 2024F 2025F 0% Tăng trưởng trung bình Tỷ giá USD: 23,760 đồng (Vietcombank, T3/2023) Nguồn: Oxford Economics, Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate tổng hợp Đa số gia đình có mức thu nhập tầm trung mua chung cư để với mong muốn nâng tầm chất lượng sống Quý 4/2022, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Am hiểu khách hàng OneHousing thực khảo sát định tính định lượng diện rộng với 400 người mua có ý định mua nhà chung cư Hà Nội Theo khảo sát này, 58% gia 104 đình trung lưu Hà Nội mua chung cư với mục đích để Cụ thể, hỏi động lực mua chung cư, 24% muốn nâng cao chất lượng sống, 21% muốn tận hưởng tiện ích cao cấp, 20% muốn xây dựng không gian riêng cho thân gia đình Trong 2% gia đình trung lưu Hà Nội xác định mua để ở, mong muốn tìm kiếm lợi nhuận tương lai 105 Hình 2: Động lực sở hữu nhà gia đình trung lưu Hà Nội Nâng cao chất lượng sống so với 24% 21% Tận hưởng tiện ích cao cấp Xây dựng khơng gian riêng cho thân/gia đình trung lưu thường chọn chung cư phịng ngủ có giá từ 2,2 đến 5,4 tỷ đồng Những hộ thường có diện tích 52-84m2 phù hợp cho gia đình từ đến thành viên 20% Mở rộng không gian sống có thêm thành viên Tìm kiếm lợi nhuận tương lai Căn hộ phịng ngủ có khoảng giá từ 2,2-5,4 tỷ đồng thường gia đình Hà Nội trung lưu ưu tiên lựa chọn Cũng theo khảo sát OneHousing, lựa chọn mua chung cư, gia đình 8% 2% Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Q4/2022 Khi mua chung cư để ở, gia đình trung lưu Hà Nội quan tâm nhiều đến tổng giá trị hộ Do có nguồn ngân sách hạn chế, 50% gia đình trung lưu Hà Nội thường quan tâm nhiều đến giá hộ để đảm bảo số tiền trả khơng vượt ngồi ngân sách họ Khác với nhóm khách hàng đầu tư đầu cơ, yếu tố tiềm tăng giá, tiềm cho th nhóm gia đình ý tới Theo khảo sát, 17% cân nhắc tới tiềm tăng giá 8% cân nhắc tới tiềm cho thuê mua nhà để Căn hộ điển hình gia đình trung lưu Hà Nội  Phân khúc giá all-in: 40 - 60 triệu đồng/m2  Giá trị hộ: 2,2 – 5,4 tỷ đồng  Số phịng ngủ:  Diện tích: 52-84 m2 Hình 3: Yếu tố cân nhắc mua hộ để gia đình trung lưu Hà Nội Tổng giá trị hộ 50% Có tiềm tăng giá Có tiềm cho thuê 17% 8% Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Q4/2022 Phần lớn hộ gia đình trung lưu nhận hỗ trợ tài định mua chung cư Mặc dù có dòng tiền ổn định hàng tháng, 24% số hộ gia đình trung lưu sử dụng nguồn tài tự thân (không vay mượn) mua chung cư, 76% cần tới giúp bố mẹ, bạn bè vay ngân hàng để trang trải cho chi phí mua nhà Trong số hộ gia đình lựa chọn hình thức hỗ trợ tài chính, 33% sử dụng vốn vay từ ngân hàng Khoảng 45% quan tâm đến danh tiếng chủ đầu tư mua nhà Không riêng nhóm gia đình trung lưu Hà Nội, mà nhóm gia đình có mức thu nhập cao hơn, danh tiếng chủ đầu tư yếu tố quan trọng khiến họ định mua nhà Đối với họ, việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín bảo chứng cho pháp lý dự án, tiến độ xây dựng chất lượng xây dựng Bên cạnh đó, có 50% nhóm người mua nhà quan tâm nhiều đến ưu đãi chủ đầu tư sách quà tặng, ưu đãi toán thời gian hỗ trợ lãi suất Hình 5: Yếu tố lựa chọn mua chung cư để Ưu đãi chủ đầu tư 50% Danh tiếng chủ đầu tư Hình 4: Tỷ lệ gia đình trung lưu Hà Nội mua nhà nguồn tài tự thân Đơn vị/dịch vụ quản lý 45% 16% Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Q4/2022 76% 24% Sử dụng hồn tồn nguồn tài tự thân Có vay mượn từ ngân hàng, bố mẹ Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Q4/2022 106 Vị trí thuận tiện cho công việc, học tập, thiết kế tổng thể hài hồ đầy đủ tiện ích yếu tố quan trọng khác chọn mua hộ gia đình có mức thu nhập tầm trung Do nguồn tài khơng thoải mái tầng lớp cao hơn, gia đình trung lưu Hà Nội thường phải đánh đổi nhiều yếu tố chọn mua nhà Về vị trí, nhóm gia đình ưu tiên gần nơi làm việc, trường học, thay gần trung tâm thành phố Cụ thể, khoảng 75% nhóm gia đình ưu tiên hộ có vị trí gần tuyến giao thơng 107 Hình 6: Vị trí mong muốn lựa chọn mua chung cư để Vị trí dự án kết nối tuyến đường 75% Dự án gần nơi làm việc 59% Vị trí dự án gần trung tâm thành phố 33% Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estat, Q4/2022 gần 60% quan tâm tới vấn đề gần nơi làm việc, trường học Tuy nhiên, 33% nhóm yêu cầu nơi họ gần trung tâm thành phố Về thiết kế, nhóm ưu tiên chất lượng xây dựng quy hoạch chung khu, thay quan tâm nhiều đến bố trí bên hộ, cảnh quan hay yếu tố phong thủy khác Theo khảo sát, 59% quan tâm đến yếu tố tiện ích nội khu công viên, khu spa, BBQ,… 37% quan tâm tới tầm view từ hộ 25% quan tâm đến yếu tố phong thủy./ Hình 7: Yếu tố cân nhắc lựa chọn mua chung cư để 59% Các tiện ích nội khu Thiết kế bên hộ 49% Cảnh quan từ hộ Yếu tố phong thuỷ hộ 37% 25% Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estat, Q4/2022 108 PHẦN 4: TƯ VẤN CHO NHÀ ĐẦU TƯ I Nhận diện dự án đầu tư Trước hết, cần tìm hiểu sâu thông tin lực chủ đầu tư lịch sử dự án hoàn thành; trách nhiệm quản lý, vận hành tòa nhà sau bàn giao (quan hệ với cư dân); lực tài thời điểm tại; phương thức bán hàng rõ ràng, có nhiều sách hỗ trợ… Ngồi thơng tin chủ đầu tư, bạn nên kiểm tra thêm thông tin nhà thầu, đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát quản lý Chung cư trung, cao cấp phải có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội tiện ích cho nhu cầu sáng tạo cư dân đô thị Lưu ý quan sát lượng giao thông cao điểm để đánh giá mức độ hoàn thiện sở hạ tầng kết nối dự án Ưu tiên lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu, đáp ứng nhu cầu sống đại khu thị (ví dụ Đơng Hà Nội, khu Tây Hà Nội), ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thơng minh thiết kế xanh Về tiện ích nội khu, người mua cần lưu ý thông tin trường học, thiết chế văn hóa, y tế, siêu thị, hay thông số kỹ thuật thiết kế mật độ hộ, số thang máy, thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy; camera an ninh… Nghiên cứu kỹ khu vực gửi xe (diện tích, số lượng, mức phí) khu chung cư Theo quy định Bộ Xây dựng ban hành từ năm 2013, 100m² diện tích sử dụng hộ, chủ đầu tư phải dành 20m² diện tích làm chỗ đậu xe, gồm lối Khách hàng nhận diện thông tin thông qua khảo sát, lấy ý kiến ngẫu nhiên số cư dân 110 sinh sống khu đô thị thông qua kênh thông tin khác cộng đồng mạng xã hội khu đô thị, khu nhà II Tư vấn pháp lý Dự án cần có đẩy đủ giấy tờ sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy phép xây dựng dự án - Chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất - Biên nghiệm thu hoàn thành xong phần móng dự án: Căn Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai điều kiện mở bán phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng dự án - Giấy chứng nhận bảo lãnh ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài với dự án tương lai Nếu xảy rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng chịu trách nhiệm với khách mua - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (đối với hộ bàn giao) Căn Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ ngày hết hạn thuê mua phải làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Ngoài hồ sơ pháp lý dự án, khách hàng cần xem kỹ Hợp đồng mua bán chung cư Khoản Điều Nghị định 02/2022/ NĐ-CP nêu rõ: Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định đây: Hợp đồng mua bán, thuê mua hộ chung cư quy định Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định Các bên phải thực thống mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 02 năm 2022 Đồng thời, trước đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ số thông tin sau hợp đồng: - Thông tin bên hộ: Kiểm tra pháp lý hộ cách kiểm tra hộ: Đang dạng dự án đang hoàn thiện hay hoàn thiện có với thơng tin dự án thoả thuận trước khơng? Đã cấp Sổ hồng chung cư chưa, cấp Sổ hồng chung cư kiểm tra thơng tin Sổ hồng hợp đồng có trùng khớp với khơng… Người ký hợp đồng phải người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, có giấy ủy quyền chủ đầu tư… - Thời hạn bàn giao: Theo khoản Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua Thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao - Tiến độ toán: Quy định tiến độ toán đặt trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần phải ghi rõ hợp đồng mua bán theo quy định Điều 125 Luật Nhà Đồng thời, kèm theo tiến độ toán quyền nghĩa vụ bên khơng thực theo thoả thuận - Phí dịch vụ: Thường khu chung cư kèm theo khoản chi phí phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận khoản phí để q trình đóng theo hợp đồng thoả thuận… Khách hàng nhà đầu tư nên tham khảo tư vấn luật sư uy tín trước đưa định III Tư vấn tài Với khách hàng có sẵn dòng tiền dư giả, đầu tư vào hộ trung, cao cấp thời điểm dự án tốt lựa chọn đáng cân nhắc Với khách hàng cần sử dụng địn bẩy tài chính, với dự án pháp lý rõ ràng, người mua nhà có nhu cầu thực thuận lợi tiếp cận vốn vay Ưu tiên sử dụng địn bẩy tài cho nhu cầu thực (để ở, kinh doanh lâu dài), tránh sử dụng địn bẩy tài q mức để đầu giai đoạn Nếu triển vọng thị trường tiếp tục tích cực hơn, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy theo tỷ lệ 55-60% vốn tự có 40-45% vốn huy động Với khách hàng chưa đáp 111 ứng tỷ lệ tài xem xét sách hỗ trợ trả góp trả theo đợt chủ đầu tư Khách hàng nhà đầu tư nên tham khảo quan điểm chuyên gia, đơn vị tư vấn tài uy tín trước đưa định IV Tư vấn thời điểm đầu tư Thời điểm tại, lãi suất cho vay giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đưa gói tín dụng ưu đãi kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ thời gian tới Chúng khuyến cáo rằng, lãi suất việc tiếp cận với mức lãi suất dễ dàng với dự án chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm thực tiễn dịng tiền tốt, điều khách hàng cần đặc biệt lưu ý định mua nhà thời điểm Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ khoản trầm lắng 112 dự báo khoảng quý đến quý 4/2023, thị trường ấm dần lên, tâm lý tích cực trở lại Trong phân khúc chung cư trung cao cấp, nhiều dự án khu vực giá không giảm thời kỳ trầm lắng Khi tín hiệu tích cực trở lại, sách tín dụng (lãi suất giảm), kỳ vọng giá chung cư tăng dần Do đó, thời điểm hấp dẫn để mua chung cư trung cao cấp dự án đáp ứng tiêu chí Khách hàng nhà đầu tư nên tham khảo sàn giao dịch để tiếp cận với sản phẩm tốt Các tiêu chí để lựa chọn sàn giao dịch chủ yếu thơng qua số: (i) Dự án phân phối chủ đầu tư uy tín; (ii) thành tích xã hội tổ chức ghi nhận; (iii) có trung tâm nghiên cứu, phân tích am hiểu thị trường (thông qua báo cáo nghiên cứu chuyên sâu) KẾT LUẬN 113 Khi môi trường pháp lý ngày hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; phát triển nhanh số lượng người giàu có tầng lớp trung lưu; tiến trình thị hóa phát triển hạ tầng diễn mạnh mẽ… động lực thúc đẩy ngành bất động sản, có phân khúc chung cư trung cao cấp phát triển Với quy hoạch quỹ đất, đặc biệt khu vực đô thị lõi, khu vực Vành đai khơng cịn để phát triển, nguồn cung phân khúc trung cao cấp không dồi trước; nâng cao giá trị sản phẩm phân khúc tính khan Do đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp kênh đầu tư tiềm năng, đáng để xem xét, định đầu tư trung dài hạn Thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục khả quan phát triển nguồn vốn FDI vào Việt Nam hoạt động thương mại quốc tế thúc đẩy tiến trình thị hóa, đặc biệt phân khúc nhà chung cư thành phố lớn, cho chuyên gia người dân - người có thu nhập cao, song địi hỏi chất lượng cao khơng gian sống Thị trường chung cư trung cao cấp hưởng lợi lớn từ yếu tố quan trọng 114 Nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sức hấp dẫn phân khúc chung cư trung cấp cao cấp nói riêng Các chuyên gia nước quốc tế kỳ vọng vào tính khoản, hấp thụ cao, sản phẩm thị trường đón nhận từ chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp, dự án có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích đặc biệt có pháp lý rõ ràng Hiện nay, Hà Nội phát triển mạnh phía Đơng phía Tây; đặc biệt sau tuyến đường Vành đai loạt công trình hạ tầng khác hồn thiện giúp kết nối giao thông thuận tiện vùng đô thị lõi với địa bàn, khu vực lân cận Khi đó, nhu cầu không gian sống trung cao cấp, khu đô thị mới, hệ sinh thái đầy đủ, thuận tiện, chất lượng cao khu vực phía Đơng phía Tây ngày lớn; tiềm để phát triển hệ sinh thái, với phân khúc bất động sản trung cao cấp khu vực Doanh nghiệp phát triển dự án nên tập trung nghiên cứu nắm bắt xu hướng “đơ thị thị” hay “bất động sản tích hợp” để triển khai dự án đô thị quy mô lớn để kiến tạo môi trường sống lành mạnh bền vững Tập trung phát triển chung cư thương mại cao tầng quận, huyện ngoại thành, đảm bảo kết nối giao thông hạ tầng xã hội Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ khoản trầm lắng dự báo khoảng quý đến quý 4/2023, thị trường ấm dần lên, tâm lý tích cực trở lại.Trong phân khúc chung cư trung cao cấp, nhiều dự án khu vực giá không giảm thời kỳ trầm lắng Khi tín hiệu tích cực trở lại, sách tín dụng (lãi suất giảm), kỳ vọng giá chung cư tăng dần Do đó, thời điểm hấp dẫn để mua chung cư trung cao cấp dự án đáp ứng tiêu chí Khách hàng, nhà đầu tư nên trang bị kiến thức bản, tảng trước định mua bất động sản nói chung chung cư trung, cao cấp nói riêng Đó kiến thức tài chính, pháp lý, quy hoạch, môi trường… Lựa chọn dự án đáng để để đầu tư bối cảnh dựa yếu tố: pháp lý, minh bạch dự án, uy tín chủ đầu tư, vị trí, hạ tầng dự án… Trong đó, xem xét dự án triển khai bản, khu thị có nhiều tiềm hội phát triển tương lai gần Đặc biệt, cần phân bổ tốn tài hợp lý, sử dụng địn bẩy tài phù hợp 115 TỔ CHỨC THỰC HIỆN BÁO CÁO Bùi Thị Hương Trưởng phòng Dự án chiến lược, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Email: Huongbt.vires@gmail.com SĐT: 0972 681 618 Nguyễn Thị Liên Trưởng phịng Nghiên cứu sách, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam SĐT: 0966 486 250 Email: Liennt.vires@gmail.com 116