TÊN ĐỀ TÀI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN TS HAY SINH SINH VIÊN THỰC HIỆN LÊ THANH NGUYỆT KHOÁ 31 LỚP VG2 THÀNH P[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS HAY SINH SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THANH NGUYỆT KHOÁ 31- LỚP VG2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4/2009 GVHD: TS HAY SINH LỜI CẢM ƠN Trước tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh nói chung thầy khoa Kinh tế phát triển nói riêng Bốn năm qua, em quý thầy cô dạy bảo cho, không kiến thức học vấn mà cịn kiến thức vơ thiết thực sống Đây hành trang vô quý báu để em tự tin bước tiếp đường phiá trước Đặc biệt, xin cho em gửi đến cô Hay Sinh, người bảo, hướng dẫn em tận tình để em hồn thành tốt đề tài này, lòng biết ơn sâu sắc Ngồi ra, tháng thực tập cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai, em nhận hướng dẫn giúp đỡ chân tình từ cô chú, anh chị công ty Em xin cảm ơn Lời cảm ơn cuối em xin dành cho ba mẹ, gia đình bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt thời gian qua Với kiến thức hạn hẹp thời gian thực đề tài không dài nên khơng tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận góp ý giúp đỡ q thầy cơ, bạn bè cô chú, anh chị Trang GVHD: TS HAY SINH NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Trang GVHD: TS HAY SINH NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Trang GVHD: TS HAY SINH KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: mục đích nghiên cứu : phạm vi nghiên cứu: phương pháp nghiên cứu: CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm 1.2 Thuộc tính bất động sản 1.3 Đặc trưng bất động sản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm 2.2 Các đặc trưng thị trường 2.3 Phân loại thị trường 2.4 Các lực lượng tham gia thị trường THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm thẩm định giá 3.2 Chức mục đích thẩm định giá 3.3 Cơ sở thẩm định giá 3.4 Nguyên tắc thẩm định giá 3.5 Quy trình thẩm định giá 3.6 phương pháp thẩm định giá CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Trang GVHD: TS HAY SINH 4.1 Nhóm yếu tố vĩ mơ 4.2 Nhóm yếu tố vi mơ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH 5.1 Khái niệm 5.2 Vai trò- chức 5.3 Phân loại thị trường tài MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIÊN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình thị trường tài bất động sản giới 1.2 Biến động thị trường ảnh hương đến giá trị bất động sản ? 1.2.1 Sự liên thông thị trường bất động sản-vốn- tiền tệ 1.2.2 Sự tương tác thị trường bất động sản- thị trường chứng khốn 1.2.3 Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại 1.3 Tình hình bất động sản khu vực tp.HCM ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất thị Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 3/2008 Trang GVHD: TS HAY SINH 2.2 Ước tính giá trị 90m2 đất thị Phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM vào thời điểm 4/2009 UƯ ĐIỄM VÀ HẠN CHẾ KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP KHI XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Ưu điểm 3.2 Hạn chế CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG NHẬN XÉT KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP Trang GVHD: TS HAY SINH LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Giá bất động sản tuỳ thuộc vào phần lớn quan hệ cung cầu thị trường Khi cầu lớn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, ngược lại cầu thấp cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền” “đầu cơ” “ cạnh tranh khơng lành mạnh”…có yếu tố xuất phát từ can thiệp nhà nước…có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân…và nhóm yếu tố thị trường ảnh hưởng phần không nhỏ đến giá trị bất động sản Nhất kinh tế giới việt nam thời gian qua xảy biến động gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản giá trị bất động sản Mục đích nghiên cứu : Phục vụ cho cơng tác nghiên cúư sinh viên, áp dụng kiến thức học vào thực tiễn trình thực tập quan Phạm vi nghiên cứu: Bất động sản gồm: Đất đai Người viết đề tài tập trung vào bất động sản khu vực Tp.HCM Phương pháp nghiên cứu: Thu thập xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, lựa chọn, ứng dụng phương pháp thẩm định giá bản: phương pháp so sánh trực tiếp Trang GVHD: TS HAY SINH CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1Khái niệm - Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình có hình thể vật chất nhìn hay sờ nắm thấy, nằm ngồi bề mặt, khơng trung lịng đất - Những tài sản người xây dựng đất như: tồ nhà, cơng trình hạ tầng, vật gắn liền với nhà Cơng trình xây dựng đất như: hệ thống cấp nước, tài sản gắn liền với đất đai xem thành phần tự nhiên đất như: cối, khoáng sản Các tài sản kho pháp luật qui định như: tàu biển, máy bay, phương tiện số nước qui định bất động sản - Bất động sản bao gồm hai mặt vật chất pháp lí Mặt vật chất bao gồm vật thấy được, sờ nắm như: đất đai, cơng trình đất Mặt pháp lí bao gồm quyền, quyền lợi liên quan đến bất động sản như: quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê… 1.2Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi đến nơi khác giá trị bất động sản phụ thuộc lớn vào vị trí, địa điểm bất động sản - Tính khơng đồng (tính đa dạng): thơng thường bất động sản thường khơng giống Bởi giá trị bất động sản luôn gắn liền với đặc điểm bất động sản - Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng có giới hạn mà dân số ngày tăng lên nhu cầu đất đai tương lai lớn Trang GVHD: TS HAY SINH - Tính bền vững: đất đai cơng trình xây dựng đất thường có tính bền vững cao ln cải taọ bồi đắp nên bất động sản có hiệu kinh tế lâu dài 1.3 Đặc trưng bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản kém: tính khan bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá - Thời gian giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản có giá trị lớn chủ sở hữu nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận mặt khác thời gian xem xét mặt vật chất, pháp lý địi hỏi nhiều dẫn đến chi phí giao dịch cao thời gian giao dịch kéo dài - Khả chuyển đổi thành tiền mặt kém: bất động sản có giá trị lớn cộng thêm thời gian giao dịch kéo dài nên việc chuyển đổi tiền mặt linh hoạt - Chịu quản lí nhà nước: tính chất phức tạp khơng ổn định thị trường có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế trị quốc gia cần thiết có quản lí kiểm soát chặt chẽ nhà nước THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm - Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế thơng qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực - Thị trường bất động sản địa phương, quốc gia hay quốc tế, vị trí vừa nhỏ thích hợp với việc xây dựng nhà mối quan tâm nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho phát triển cư trú hay thương mại mối quan tâm nhà đầu tư phát triển lớn, diện hoạt động lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn kinh doanh nhiều điểm nhiều nước khác để tranh thủ điều kiện thuận lợi bối cảnh tồn cầu hố kinh tế Trang