Nghiên cứu thực hiện quy trình đầu tư xây dựng nhà ở tại hà nội của housinco 35

-1- MỞ ĐẦU Việt Nam đà phát triển hội nhập Với chủ trương tới năm 2020, nước ta trở thành nước công nghiệp, hệ thống khu chung cư, khu đô thị, nhà dần bước hoàn thiện kịp thời đáp ứng cho nhu cầu nhân dân tương lai Bất động sản năm gần có phát triển vượt bậc số lượng cơng trình Có thể thấy điều thông qua phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, tồ nhà văn phịng cao cấp… xuất ngày nhiều Việt Nam đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh… Sau Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sửa đổi vào năm 2003, thị trường Bất động sản thức công nhận thị truờng tự do, nhà nước bảo hộ điều hành hệ thống luật pháp Do vậy, thị truờng xuất thêm loại hình kinh doanh lấy Bất động sản làm hàng hố để trao đổi Ngày có nhiều công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mẻ đầy hấp dẫn Hiện nay, thị trường Bất động sản lĩnh vực thị trường nhà lĩnh vực tồn nhiều vấn đề cần giải quyết, giao dịch chủ yếu giao dịch liên quan đến Bất động sản nhà dân cư Các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh Bất động sản hầu hết hoạt động lĩnh vực kinh doanh nhà dân cư Do đó, nghiên cứư thị trường nhà quy trình thực đầu tư xây dựng nhà vấn đề cấp thiết, đảm bảo cho trình kinh doanh diễn thuận lợi, trang tình trạng khủng hoảng diễn thời gian trước Với Hà Nội, nhu cầu nhà nhu cầu thiết với nhiều người dân thủ đô Hà Nội trở thành thành phố đầu nước việc đa dạng hóa đầu tư xây dựng nhà phục vụ nhân dân, với sách thu hút cải thiện đầu tư Hà Nội nhiều cơng trình nhà (khu đô thị, khu chung cư, Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -2khu tái định cư, ) hoàn thiện vào sử dụng Tuy nhiên, quy trình đầu tư xây dựng nhà chưa thống với nhiều thủ tục, chưa minh bạch chồng chéo làm hạn chế hiệu đầu tư nhà nhà đầu tư Theo khảo sát Bộ Xây dựng dự án đầu tư xây dựng thường trải qua 33 thủ tục kéo dài khoảng 3,5 năm – gây ứ đọng vốn hội kinh doanh nhà đầu tư kinh tế mở Là đơn vị hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, văn phịng cho th, … Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh doanh nhà số 35 (HOUSINCO 35) triển khai số dự án nhà địa bàn Hà Nội: Dự án nhà để bán cho Cán chiến sỹ Viện Khoa học Hình - Bộ Cơng an, Dự án nhóm nhà Đơng Nam Láng Hạ Thanh Xuân, Dự án nhà để bán cho cán chiến sỹ Cục nghiệp vụ Bộ Công an, Tuy nhiên hiệu đầu tư đem lại không cao quy trình đầu tư phức tạp, nhiều thủ tục dẫn đến tiến độ dự án dài vốn đầu tư bị ứ động, bỏ lỡ hội kinh doanh, khơng hiệu Xuất phát từ thực tế đó, qua tìm hiểu thực tế Cơng ty việc “NGHIÊN CỨU THỰC HIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA HOUSINCO 35” vấn đề cấp thiết nhằm rút ngắn thời gian đầu tư để sở nâng cao hiệu đầu tư xây dựng nhà Đồng thời đề tài nghiên cứu mà chọn làm luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm số mục đích sau: - Nhận thức sâu sắc hơn, hệ thống quy trình đầu tư xây dựng nhà địa bàn Hà Nội - Phân tích, đánh giá tình hình thực quy trình đầu tư xây dựng nhà địa bàn Hà Nội này, xây dựng quy trình đầu tư hợp lý HOUSINCO 35 quy trình đầu tư - Đánh giá hiệu đầu tư cho dự án nhà HOUSINCO 35 thực Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -3hiện theo quy trình đầu tư Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà (tìm kiếm thông tin, xin thông tin quy hoạch, phê duyệt chủ đầu tư, ) Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu phân tích thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Kinh doanh nhà Hà Nội số 35, tập trung giai đoạn chuẩn bị đầu tư Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích: Tiếp cận hệ thống tổng hợp số liệu, so sánh kết đạt kết hợp với việc điều tra khảo sát thực tế số doanh nghiệp ngành để phân tích vấn đề để từ rút kết luận cách xác biện pháp sát thực - Phương pháp so sánh: so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà thành phố giai đoạn trước năm 2007 nay, so sánh quy trình đầu tư xây dựng nhà thành phố Hà Nội tỉnh Hải Dương Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan Trong trình tìm đọc nghiên cứu tài liệu, tác giả nhận thấy vấn đề thủ tục pháp lý dự án đầu tư xây dựng nhà nhiều tác giả nghiên cứu đề cập tới báo cáo TS Trần Kim Chung – Phó trưởng ban Nghiên cứu Khoa học quản lý đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp” tập trung nghiên cứu nhằm góp ý kiến vấn đề mơi trường đầu tư bất động sản Việt Nam nêu vài kiến nghị giải pháp để làm tốt môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Đề tài xem xét môi trường đầu tư BĐS gồm: Môi truờng thể chế thị trường Lý luận kinh nghiệm quốc tế, rang hai phần lien kết, bổ sung thúc đẩy hồn thiện Mơi trường hồn thiện tác động tích cực mở rộng quy mơ Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -4đầu tư bất động sản Phải có thể chế tốt, thị trường minh bạch có mơi trường bất động sản hấp dẫn Trong nghiên cứu, tác giả thể chế đầu tư bất động sản có nhiều tiến hình thành, hồn thiện cịn thiếu nhiều nội dung quan trọng Tác giả Thanh Phương phân tích “Vướng mắc đầu tư dự án nhà ở” số nội dung thủ tục hành trình tự phê duyệt dự án, thời gian triển khai dự án thường bị kéo dài chủ đầu tư hoàn toàn bị động dự án đầu tư Đồng thời tác giả đưa vài kiến nghị việc quản lý nhà nước đầu tư dự án nhà Các đề tài thường đề cập đến môi trường thể chế số vướng mắc quy trình đầu tư nói chung, chưa có đề tài sâu vào nghiên cứu dự án nhà địa bàn Hà Nội Trong tài liệu “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đề cập tới sách đầu tư phát triển thị trường bất động sản số tỉnh, thành Việt Nam Thực tiễn q trình triển khai sách, pháp luật đất đai, sách xây dựng, sách tín dụng sách tài Việt Nam Tuy nhiên tài liệu chưa đề cập quy trình đầu tư cụ thể dự án nhà đặc biệt Hà Nội Trong sách tham khảo, tác giả tìm đọc số tác phẩm vốn nói chung cho doanh nghiệp, “Tình đầu tư” TS Nguyễn Hồng Minh, ĐH Kinh tế Quốc dân, 2007; “Sử dụng có hiệu hình thức huy động vốn doanh nghiệp công nghiệp kinh tế thị trường” hai tác giả GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngô Thị Hồi Lam, Nxb Chính trị quốc gia, 2001 Các tác phẩm vốn cho bất động sản sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Chính trị quốc gia, 2006; “Donald Trump - Chiến lược đầu tư bất động sản” George H Ross, Nxb Hồng Đức, 2008… Các sách cung Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -5cấp kiến thức huy động vốn nói chung huy động vốn cho bất động sản nói riêng Đây tài liệu làm sở kiến thức cho nghiên cứu tác giả Đóng góp luận văn - Hệ thống hố văn pháp lý quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội - Nghiên cứu bước thủ tục giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án địa bàn Hà Nội qua thực quy trình HOUSINCO 35 - Kiến nghị số giải pháp nhằm cải thiện quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -6CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUY TRÌNH ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở Dự án đầu tƣ xây dựng nhà 1.1 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Hiện nay, hầu hết quốc gia phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản, cịn có khác khái niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống khái niệm bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo quy định Điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2008, bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a Đất đai; b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng; c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định; Mặc dù với cách quan niệm trên, song việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường không đơn giản Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; - Tồn lâu dài Với quan niệm trên, bất động sản thường phân chia thành nhóm sau đây: Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -7- Đất đai: Phải đất không di dời di đời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xấc định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kế: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phịng, ; cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ, xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó; cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường địng (các cơng trình tơn giáo, di sản văn hố giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hố giá trị không coi bất động sản) Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vường lâu năm, bao gồm trồng đất trồng cây; Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm mị tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai hàng hoá đặc biệt, dù chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, khơng thể chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội tác động đến phuơng thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác vị trí kế cấn - Tính khơng đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần chỗ Đất gắn liền với đời sống người nào, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề người đối tượng mua, kể Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -8cả nhu cầu họ Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hoá đa dạng phức tạp nên khó tìm kiếm hai tài sản hồn tồn giống mà tương đồng đặc điểm, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Tính khơng đồng bất động sản ngày tăng nhu cầu xã hội ngày phát triển - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất nước 329.314,50 km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm nhiều ngun nhân: Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn) Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hố - đại hố làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp Nhu cầu lao động thành thị cao nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng đột biến, nhu cầu chỗ tăng lên, từ phát sinh nhu cầu chỗ tăng lên, từ phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê - Tính bền vƣờng, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai cơng trình đất Đất nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững 1.1.1.3 Đặc trƣng bất động sản Một bất động sản trở thành hàng hố có giá trị giá trị sử dụng nhằm thoả mãn nhu cầu người Tuy nhiên, hàng hố bất động sản hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung cịn có Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 -9những đặc trưng riêng: - Khả co giãn cung bất động sản kém: Cung bất động sản tương đối đàn hồi so với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ững đất đai thể mặt sau: Tổ chức cung toàn đất đai cố định: quỹ đất luôn không thay đổi Cung ứng đất đai phù hợp với mục tiêu riêng biệt có giới hạn Bênh cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu cịn có hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước mặt hạn chế bật Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ thời kỳ nên thong thường tuỳ tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch Với nhữn thay đổi chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng Nhà nước - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao Hơn giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới nay, nên phải thêm chi phí Ngồi ra, phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp hố - đại hố, sách pháp luật Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất làm cho chi phí mua bán giao dịch bất động sản tăng - Bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: Bất động sản cơng trình, q trình sử dụng điều chỉnh công năn sử dụng mà giữ đặc trưng cơng trình đảm bảo nhu cầu người tiêu dung Chẳng hạn, văn phịng làm việc, nguời ta tạo diện tích nhỏ làm quầy giải khát, hộ người ta điều chỉnh số diện tích cho phù hợp với yêu cầu gia đình, kể Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 10 trình xây dựng người ta điều chỉnh cơng để đáp ứng yêu cầu khách hàng Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, trường hợp đầu tư xây dựng vào cơng trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng thêm vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai cơng trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình làm tơn thêm vẻ đẹp hấp dẫn cảnh quan, tơn thêm diện tích cơng trình khác tuợng phổ biến - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: Bất động sản hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn lại liên quan đến nhiều thủ tục, việc định mua bán khơng nhanh hàng hố khác, khả chuyển hố thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nƣớc: Bất động sản có tầm quan trọng với kinh tế, xã hội, trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch bất động sản bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà nước 1.1.2 Dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm: Dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ thời gian xác định Cần phân biệt dự án đầu tư với dự án đầu tư xây dựng cơng trình Ngồi đặc điểm dự án đầu tư nói chung, dự án đầu tư xây dựng cơng trình cịn có số đặc điểm riêng, cụ thể là: - Tập hợp đề xuất kinh tế - kỹ thuật có liên quan tới việc bỏ vốn đầu tư xây dựng cơng trình Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 124 nhiệm phải giải thích rõ điều chỉnh phương án trước trình quan có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Nếu đất có nguồn gốc sử dụng ổn định lâu dài thời gian thuê đất 70 năm Nếu bên sử dụng đất có nhu cầu gia hạn nộp tiền thuê đất cho thời gian gia hạn Như công người thuê đất nước nước ngồi Trong thời hạn khơng ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường phê duyệt quan chức phải niêm yết công khai địa điểm chi trả bồi thường, mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà đất tái định cư (nếu có) Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gia hạn sử dụng đất Theo đó, số trường hợp cụ thể, UBND cấp tỉnh có quyền xác định lại giá đất vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Đơn giá thuê đất năm tính 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND cấp tỉnh định Về vấn đề bồi thường, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng vào mục đích bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất thời điểm định thu hồi đất; trường hợp bồi thường việc giao đất giao đất tái định cư nhà tái định cư, giá trị hỗ trợ lớn tiền sử dụng đất tiền mua nhà tái Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 125 định cư người tái định cư nhận phần chênh lệch tiền; giá trị hỗ trợ nhỏ tiền sử dụng đất tiền mua nhà tái định cư người tái định cư phải nộp phần chênh lệch Các khoản hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề tạo việc làm trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ thu hồi đất nông nghiệp khu dân cư, đất vườn, ao không công nhận đất khoản hỗ trợ khác Cũng theo Nghị định này, trước hết hạn sử dụng đất sáu tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất sở tài nguyên môi trường (đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngồi), phịng tài ngun mơi trường (đối với hộ gia đình, cá nhân) Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mơ mà có thay đổi thời hạn hoạt động dự án thời hạn sử dụng đất điều chỉnh theo thời gian hoạt động dự án sau dự án đầu tư đăng ký điều chỉnh quy mơ Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/10/2009  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Xây dựng - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định quy định: người tiếp nhận thông tin phản ánh nhân dân chất lượng cơng trình xây dựng có trách nhiệm xem xét, xử lý kịp thời trả lời văn thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận ý kiến phản ánh Nhà thầu khảo sát xây dựng phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật tính trung thực tính xác kết khảo sát, bồi thường thiệt hại thực không nhiệm vụ khảo sát, phát sinh Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 126 khối lượng khảo sát sai, sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn khảo sát xây dựng không phù hợp hành vi vi phạm khác gây thiệt hại Nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật chất lượng thiết kế xây dựng cơng trình phải bồi thường thiệt hại sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công nghệ không phù hợp gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng hành vi vi phạm khác gây thiệt hại Nhà thầu giám sát thi cơng xây dựng cơng trình chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng, chịu trách nhiệm trước pháp luật chủ đầu tư nghiệm thu không bảo đảm chất lượng theo tiêu chuẩn dẫn kỹ thuật áp dụng, sai thiết kế hành vi khác gây thiệt hại Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo - Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 209/2004/NĐ-CP quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Theo đó, bắt buộc thực kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực trước đưa vào sử dụng hạng mục cơng trình cơng trình xây dựng xảy cố gây thảm họa Bộ Xây dựng chịu trách nhiệmh hướng dẫn việc kiểm tra, chứng nhận đủ điều kiện an toàn chịu lực chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng Bộ Xây dựng thực chứng nhận phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng có u cầu quan Nhà nước đề nghị chủ đầu tư sở yêu cầu tổ chức bảo hiểm cơng trình, tổ chức, cá nhân mua, quản lý sử dụng cơng trình… Trường hợp thay đổi thiết kế kỹ thuật không làm thay đổi thiết Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 127 kế sở thay đổi thiết kế vẽ thi công mà không làm thay đổi thiết kế bước trước chủ đầu tư định phê duyệt thay đổi thiết kế Nhà thấu giám sát thi công xây dựng ký điều chỉnh thiết kế vẽ thi công nội dung chủ đầu tư chấp thuận phải chịu trách nhiệm định điều chỉnh mình… Ngồi ra, chủ đầu tư tự soạn thảo mẫu biên nghiệm thu sử dụng mẫu biên nghiệm thu quy định tiêu chuẩn thi công nghiệm thu văn quy phạm phát luật khác phải bảo đảm nội dung quy định Nghị định này… Trong thời hạn năm kể từ văn có hiệu lực, Bộ Xây dựng phải ban hành quy định cụ thể loại cấp cơng trình quy chuẩn kỹ thuật xây dựng Trong thời gian chưa ban hành quy định này, cho phép tiếp tục áp dụng phương pháp phân loại cấp cơng trình quy định phụ lục kèm theo Nghị định 209/2004/NĐ-CP… Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kểt từ ngày đăng Công báo - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định quy định, dự án quan trọng quốc gia dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần, dự án thành phần độc lập vận hành, khai thác thực theo phân kỳ đầu tư dự án thành phần quản lý, thực dự án độc lập Việc phân chia dự án thành dự án thành phần người định đầu tư định Đối với dự án sử dụng vốn khác bao gồm vốn tư nhân, chủ đầu tư tự định hình thức nội dung quản lý dự án; dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn khác bên góp vốn thỏa thuận phương thức quản lý quản lý theo quy định nguồn vốn có tỷ lệ % lớn tổng mức đầu tư Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 128 Nghị định quy định việc giám sát, đánh giá đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình, theo dự án sử dụng vốn nhà nước 50% tổng mức đầu tư phải giám sát, đánh giá đầu tư Đối với dự án sử dụng vốn khác, việc giám sát, đánh giá đầu tư người định đầu tư định Về thẩm quyền định đầu tư xây dựng cơng trình, dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, Thủ tướng Chính phủ định đầu tư dự án quan trọng quốc gia theo Nghị Quốc hội dự án quan trọng khác; Bộ trưởng, Thủ trưởng quan cấp Bộ ủy quyền phân cấp định đầu tư dự án nhóm B, C cho quan cấp trực tiếp Chủ tịch UBND cấp định đầu tư dự án nhóm A, B, C phạm vi khả cân đối ngân sách địa phương sau thông qua Hội đồng nhân dân cấp Nghị định quy định rõ việc thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình, theo cơng trình xây dựng trước triển khai phải lập thiết kế, có giấy phép xây dựng Về quản lý thi cơng xây dựng, tiến độ thi công xây dựng phải phù hợp với tổng tiến độ dự án phê duyệt Đối với cơng trình xây dựng có quy mơ lớn thời gian thi cơng kéo dài tiến độ xây dựng cơng trình phải lập cho giai đoạn theo tháng, quý, năm; khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng sở bảo đảm chất lượng cơng trình Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu cao cho dự án nhà thầu xây dựng xét thưởng theo hợp đồng; trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại bị phạt vi phạm hợp đồng Nghị định cịn có quy định cụ thể điều kiện cấp chứng hành nghề cho kiến trúc sư, kỹ sư, giám sát thi công; điều kiện lực cá nhân tổ chức tham gia dự án xây dựng Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02/04/2009 Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 129  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trƣờng - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/8/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ mơi trường Theo đó, có 120 dự án phải lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường như: dự án cơng trình trọng điểm quốc gia, dự án có sử dụng phần, tồn diện tích đất có ảnh hưởng xấu đến khu bảo tồn thiên nhiên, vườn Quốc gia, khu di tích lịch sử - văn hố, di sản tự nhiên, danh lam thắng cảnh xếp hạng, dự án có nguy ảnh hưởng xấu trực tiếp đến nguồn nước lưu vực sông, vùng ven biển, vùng có hệ sinh thái bảo vệ, dự án nhà máy điện nguyên tử, điện nhiệt hạch, dự án xây dựng lò phản ứng hạt nhân Các sở sản xuất, dịch vụ thân thiện với môi trường sở chấp hành nghiêm chỉnh phát luật chứng nhận đạt tiêu chuẩn mơi trường, có sách quản lý sản phẩm quy định suốt q trình tồn chúng, đó, tái chế, tái sử dụng 70% tổng lượng chất thải, áp dụng thành công cấp chứng ISO 14001 quản lý môi trường, tiết kiệm 10% nguyên liệu, lượng, lượng nước sử dụng so với mức tiêu thụ chung, tham gia có đóng góp tích cực chương trình nâng cao nhận thức cộng đồng, bảo vệ môi trường công cộng, không bị cộng đồng dân cư nơi thực sản xuất, dịch vụ phản đối việc công nhận sở thân thiện với môi trường Các sản phẩm tái chế từ chất thải đạt tiêu chuẩn môi trường, sản phẩm sau sử dụng dễ phân huỷ tự nhiên, sản phẩm không gây ô nhiễm môi trường sản xuất để thay nguyên liệu tự nhiên, sản phẩm nông nghiệp hữu cơ, sản phẩm cấp nhãn sinh thái tổ chức nhà nước công nhận sản phẩm thân thiện với mơi trường Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật nhà Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 130 - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ quy định: chương trình phát triển nhà ở, danh mục dự án phát triển nhà thương mại thời kỳ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đạo quan chức thuộc thẩm quyền công bố công khai danh mục dự án phát triển nhà thương mại thời kỳ phạm vi địa bàn, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/2.000, địa điểm ranh giới khu đất dự án phát triển nhà thương mại, quy mô, điều kiện sử dụng đất dự án, yêu cầu thời gian hoàn thành dự án để kêu gọi đầu tư nước nước tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại Điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội người chưa có sở hữu nhà chưa thuê thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/ người, có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát Chủ đầu tư dự án quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nhưng phải bảo đảm nội dung tiến độ dự án phê duyệt), thỏa thuận với người có nhu cầu mua thuê nhà để huy động vốn ứng trước Chính phủ quy định phải có quỹ phát triển nhà xã hội Quỹ hình thành từ tiền thu từ việc bán, cho thuê mua quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước địa bàn, trích từ 30-50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại dự án đô thị địa bàn Cán bộ, công chức, sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang, công nhân làm việc khu công nghiệp, kinh tế đối tượng thuê, mua nhà xã hội Về thủ tục, trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nghị định quy định lệ phí cấp giấy, xác nhận thay đổi giấy chứng Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 131 nhận quyền sở hữu nhà không 100.000 đồng/giấy cá nhân, không 500.000 đồng/giấy tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lần đầu Đối với nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đổi, cấp lại hay xác nhận thay đổi giấy lệ phí 50.000 đồng Ngồi ra, điều kiện để sở hữu nhà tổ chức cá nhân nước ngồi Việt Nam thơng thống Các đối tượng sở hữu nhà Việt Nam thơng qua hình thức đầu tư xây dựng nhà thuê Thời hạn sở hữu trùng với thời hạn quy định giấy chứng nhận đầu tư Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước tặng cho, thừa kế nhà khơng sở hữu mà hưởng giá trị nhà Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đầu tƣ - Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Nghị định quy định: Nhà đầu tư nước lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư thực thủ tục đầu tư để cấp Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Trong trình đầu tư, kinh doanh, bên hợp doanh có quyền thoả thuận thành lập ban điều phối để thực hợp đồng hợp tác kinh doanh Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn ban điều phối bên hợp doanh thỏa thuận Ban điều phối quan lãnh đạo bên hợp doanh Nhà đầu tư có quyền góp vốn, mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp để tham gia quản lý hoạt động đầu tư Doanh nghiệp nhận sáp nhập, mua lại kế thừa quyền, nghĩa vụ doanh nghiệp bị sáp nhập, mua lại, Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 132 trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Trong q trình hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp chế xuất mua hàng hoá từ thị trường nội địa để sản xuất, gia công, tái chế, lắp ráp hàng xuất để xuất khẩu, trừ hàng hoá thuộc diện cấm xuất Chính phủ khuyến khích việc chuyển giao vào Việt Nam công nghệ tiên tiến, công nghệ nguồn công nghệ để tạo sản phẩm mới, nâng cao lực sản xuất, lực cạnh tranh, chất lượng sản phẩm, tiết kiệm sử dụng có hiệu nguyên liệu, nhiên liệu, lượng, tài nguyên thiên nhiên, khuyến khích hoạt động đầu tư đổi cơng nghệ nâng cao trình độ quản lý sử dụng cơng nghệ Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đấu thầu - Nghị định số 58/2008/NĐ-CP ngày 05/5/2008 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu thầu lựa chọn nhà thầu theo Luật Xây dựng Theo đó, nhà thầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi (dự án đầu tư) tham gia đấu thầu lập thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công, thiết kế công nghiệp trước ngày 1/4/2009 Trong trường hợp này, bên mời thầu phải cung cấp hồ sơ mời thầu với đầy đủ thông tin, tài liệu liên quan gồm báo cáo nghiên cứu khả thi (dự án đầu tư) phải bảo đảm đủ thời gian để nhà thầu có điều kiện q trình chuẩn bị hồ sơ dự thầu Nhà thầu lập thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công, thiết kế cơng nghệ cho gói thầu khơng tham gia đấu thầu xây lắp, cung cấp hàng hóa cho gói thầu kể từ ngày Nghị định có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp gói thầu EPC (thiết kế, cung cấp thiết bị, vật tư xây lắp) Để bảo đảm cạnh tranh đấu thầu, Nghị định nêu rõ điều kiện tính độc lập nhà thầu, nhà thầu với chủ đầu tư Cụ thể, chủ đầu tư nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu thuộc dự án coi độc Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 133 lập với tổ chức, không quan quản lý độc lập với tài đáp ứng điều kiện: Khơng có cổ phần vốn góp 50% Chủ đầu tư nhà thầu tham gia đấu thầu gói thầu thuộc dự án coi độc lập với tổ chức, không quan quản lý độc lập với tài đáp ứng điều kiện: Khơng có cổ phần vốn góp 50% nhau; Hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005 nhà thầu tổ chức Quy định thực từ ngày 1/4/2009 Các nhà thầu coi độc lập với đáp ứng điều kiện: không thuộc quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân định thành lập, trừ nhà thầu doanh nghiệp chuyển đổi hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005; Không có cổ phần vốn góp 30% Quy định thực từ ngày 1/4/2009 Việc xử lý vi phạm pháp luật đấu thầu quy định chi tiết, theo đó, mức phạt tiền từ - 50 triệu đồng Hành vi đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất, thẩm định, phê duyệt kết lựa chọn nhà thầu không vào yêu cầu hồ sơ mời thầu; hành vi vi phạm dẫn đến phải tổ chức đấu thầu lại… có mức phạt tiền từ đến 30 triệu đồng Mức phạt từ 20 đến 50 triệu đồng thực hành vi sau: dàn xếp, thông đồng tất nhà thầu, nhà thầu với chủ đầu tư…; người phê duyệt kết lựa chọn nhà thầu làm sai lệch kết lựa chọn nhà thầu dẫn đến phải huỷ đấu thầu lựa chọn nhà thầu không đủ lực…; Nhà thầu thực hợp đồng xây lắp, cung cấp hàng hoá thông đồng với nhà thầu tư vấn giám sát, quan, tổ nghiệm thu để xác nhận sai chất lượng, khối lượng cơng trình, hàng hố… Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo  Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 134 - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) Theo đó, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tỷ đồng… Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, lần huy động tiền ứng trước phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, cơng trình đó… Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Đối với dự án khu nhà khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên phê duyệt… Để cấp chứng môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ điều kiện sau: Khơng phải cán bộ, cơng chức nhà nước; Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới, định giá BĐS Ngồi ra, cá nhân cấp chứng định giá BĐS phải có tốt nghiệp cao đẳng đại học Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS… Chứng môi giới, định giá BĐS bị thu hồi người cấp chứng lực hành vi dân sự; kê khai hồ sơ xin cấp chứng không trung thực; cho người khác mượn, thuê chứng để hành nghề; vi phạm nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng bị tẩy xóa, sửa chữa Người bị thu hồi chứng không cấp lại chứng thời Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 135 hạn năm, kể từ ngày có định thu hồi… Tổ chức, cá nhân cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS phải bổ sung đủ người có chứng theo quy định trước ngày 01/01/2009 Từ ngày Nghị định có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS chưa đủ người có chứng cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chậm ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng giấy chứng nhận theo quy định… Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 136 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ PHÁP LÝ VỀ QUY TRÌNH ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1.Dự án đầu tư xây dựng nhà 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm bất động sản 1.1.1.2.Thuộc tính bất động sản 1.1.1.3.Đặc trưng bất động sản 1.1.2 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.1.2.1 Khái niệm: 10 1.1.2.2 Phân loại dự án bất động sản 11 1.1.2.3 Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 12 1.1.2.4Các nhân tố ảnh hưởng đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.1.2.5 Tổ chức quản lý điều hành Nhà nước dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 16 1.1.3 Đầu tư kinh doanh nhà 17 1.1.3.1.Yêu cầu phát triển nhà 17 1.1.3.2.Chính sách phát triển nhà 18 1.1.3.3.Hình thức phát triển nhà 18 1.1.3.4.Phương thức phát triển nhà 19 1.1.3.5.Nội dung dự án phát triển nhà 19 1.1.3.6.Thực dự án phát triển nhà 20 1.1.3.7.Trách nhiệm tổ chức, cá nhân phát triển nhà 21 1.2 Cơ sở pháp lý qui trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội 21 CHƢƠNG 2: QUY TRÌNH ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CỦA HOUSINCO 35 27 2.1 Thông tin chung Công ty 27 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Cơng ty 27 2.1.1.1 Sơ đồ tổ chức nhân Công ty 29 2.1.1.2 Định hướng phát triển Công ty 33 Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 137 2.1.1.3 Hoạt động sản xuất kinh doanh 35 2.2 Các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà HOUSINCO 35 địa bàn thành phố Hà Nội 37 2.2.1 Tóm tắt dự án nhà Công ty 37 2.2.2 Nhóm 1: Thực theo quy trình cũ (giai đoạn 2003 – 2007) 39 2.2.3 Nhóm 2: Thực theo quy trình (giai đoạn 2007 – nay) 41 2.3 Quy trình thực dự án đầu tư xây dựng nhà HOUSINCO 35 44 2.4 Nhận xét tình hình thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 52 2.4.1 Những hạn chế 52 2.4.2 Nguyên nhân hạn chế 56 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN QUY TRÌNH ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI 65 3.1 Đối với quan nhà nước 68 3.1.1 Tiếp tục hoàn thiện sách, pháp luật đất đai 68 3.1.2 Đẩy mạnh công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 68 3.1.3 Kiện toàn máy quản lý đất đai đẩy mạnh cải cách thủ tục hành quản lý đất đai 69 3.1.4 Tăng cường quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 69 3.1.5 Làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất 70 3.2 Đối với HOUSINCO 35 76 3.2.1 Nghiên cứu đánh giá môi trường kinh doanh 76 3.2.2 Phát triển nguồn nhân lực 79 3.2.3 Vận dụng số phương pháp quản trị thời gian thực dự án đầu tư 80 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 86 Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35 - 138 - DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Hệ thống văn pháp lý 25 Bảng 2.1 : Cơ cấu sản phẩm HOUSINCO 35 năm 2010 29 Bảng 2.2 : Sơ đồ tổ chức HOUSINCO 35 30 Bảng 2.3 : Năng lực cán chuyên môn HOUSINCO 35 32 Bảng 2.4 Kết hoạt động kinh doanh năm 2006, 2007, 2008 35 Bảng 2.5: Một số tiêu kết hoạt động sản xuất kinh doanh đạt 36 Bảng 2.6: Các dự án nhà 38 Bảng 2.7: Quy trình Đầu tư dự án nhà Tại Hà Nội HOUSINCO35 48 Bảng 2.8 Một số Luật điều chỉnh ban hành năm 2003 – 2005 51 Bảng 2.9 Mức độ minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu năm 2008 60 Bảng 2.10 Mười số thành phần tính lực cạnh tranh tỉnh, thành phố 61 Bảng 2.11 Quy trình thực cơng tác giải phóng mặt 62 Bảng 3.1: Một số dự án nhà địa bàn thành phố Hà Nội 66 Bảng 3.2 Không gian đô thị Hà Nội mở rộng qua năm 67 Bảng 3.3 Các bước phân tích đánh giá tác động mơi trường đến dự án 76 Bảng 3.4 Các thành phần môi trường dự án 77 DANH MỤC CÁC BIỂU Ơ Biểu 2.1 Doanh thu & Lợi nhuận hàng năm 35 Biểu 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP Hà Nội so với nước 65 Biểu 3.2 Địa giới hành Hà Nội thức mở rộng từ ngày 1-8-2008 67 Nghiên cứu thực quy trình đầu tư xây dựng nhà Hà Nội HOUSINCO 35