Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

LỜI CAM ĐOAN Kết nghiên cứu luận văn thực với hƣớng dẫn PGS TS Hoàng Văn Cƣờng Những nhận xét, kết đƣợc nhận định luận văn đƣợc tác giả rút từ số liệu tổng hợp, thu thập từ nguồn đƣợc công bố tổ chức nƣớc đƣợc ghi rõ phần tài liệu tham khảo Tôi xin cam đoan luận văn không vi phạm trung thực chép từ tài liệu, nghiên cứu Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn phát có gian lận Tác giả luận văn thạc sĩ Vƣơng Thanh Tùng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa BĐS Kinh tế Tài Nguyên, trƣờng Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ, góp ý để tơi suốt q trình thực để thực luận văn Đặc biệt, xin đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hƣớng dẫn PGS TS Hoàng Văn Cƣờng, ngƣời dành thời gian hƣớng dẫn, chia sẻ tài liệu bảo cặn kẽ để tơi hồn thành luận văn Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới quan chức giúp đỡ, tạo điều kiện cung cấp thông tin liệu để thực luận văn Cuối cùng, xin đƣợc bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, đồng nghiệp, ngƣời bên động viên, khuyến khích tơi suốt q trình học tập Tác giả luận văn thạc sĩ Vƣơng Thanh Tùng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC 1.1 CHCC thị trƣờng CHCC 1.1.1 Khái niệm, phân loại CHCC 1.1.2 Khái niệm vai trò thị trƣờng CHCC 1.2 Nội dung đánh giá phát triển thị trƣờng CHCC 1.2.1 Khái niệm phát triển thị trƣờng CHCC 1.2.2 Các nhân tố ảnh hƣởng tới phát triển thị trƣờng CHCC 1.2.3 Các tiêu chí đánh giá phát triển thị trƣờng CHCC 1.3 Một số kinh nghiệm quốc tế 1.3.1 Mơ hình phát triển Trung Quốc 1.3.2 Kinh nghiệm Hàn Quốc 11 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC TẠI TP-HCM 19 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phát triển TTBĐS TP-HCM 19 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội có tác động đến phát triển thị trƣờng CHCC 19 2.1.2 Điều kiện dân cƣ 23 2.2 Thực trạng phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM 24 2.2.1 Thực trạng nhà 24 2.2.2 Thực trạng nhà chung cƣ 32 2.3 Đánh giá chung thị trƣờng CHCC TP-HCM năm qua 43 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 43 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 43 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CHCC TẠI TP-HCM 46 3.1 Phƣơng hƣớng phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM 46 3.1.1 Cơ sở dự báo 3.1.2 Định hƣớng phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM 46 3.2 Các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM 49 3.2.1 Giải pháp chung 49 3.2.2 Một số giải pháp cụ thể 49 KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung viết tắt BĐS Bất động sản TT-BĐS Thị trƣờng bất động sản TP-HCM Thành phố Hồ Chí Minh QPPL Quy phạm pháp luật HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội NƠXH Nhà xã hội GDP Tổng sản phẩm quốc nội DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Bảng 3.1 Thống kê nhà TP-HCM đến 31/12/2016 24 Chất lƣợng nhà TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 27 Cơ cấu chất lƣợng nhà TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 28 Diện tích chia theo chất lƣợng nhà 29 Tốc độ tăng diện tích bình qn nhà giai đoạn 1976 - 2016 30 Diện tích nhà bình qn giai đoạn 1999 - 2016 31 Số lƣợng nhà cao tầng địa bàn TP-HCM đến tháng 9/2015 33 Số lƣợng giao dịch CHCC Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 2016 41 Phân loại hộ giao dịch thành công năm 2016 42 Dự báo tiêu nhà TP-HCM đến năm 2020 47 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Thống kê tổng sản phẩm nội địa TP-HCM giai đoạn 2010 - 2016 20 Biểu đồ 2.2 Dự nợ tín dụng BĐS TP-HCM giai đoạn 2014 - 2016 21 Biểu đồ 2.3 Vốn đầu tƣ ngân sách TP-HCM giai đoạn 2005 - 2014 22 Biểu đồ 2.4 Thống kê nhà TP-HCM đến 31/12/2016 theo năm xây dựng 25 Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ loại hình nhà theo năm xây dựng 26 Biểu đồ 2.6 Chất lƣợng nhà TP-HCM GĐ 1989 - 2016 27 Biểu đồ 2.7 Cơ cấu chất lƣợng nhà TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 29 Biểu đồ 2.8 Diện tích chia theo chất lƣợng nhà 30 Biểu đồ 2.8 Số lƣợng CHCC giai đoạn 1975 - 2016 37 Biểu đồ 2.9 Tỷ lệ nhà chung cƣ 39 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong năm gần đây, với việc kinh tế Việt Nam ngày khởi sắc, dân số tăng trƣởng nhanh, chất lƣợng đời sống ngƣời dân đƣợc cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu nhà ngày nâng cao Với việc áp lực tỷ lệ thị hóa khu vực đô thị nƣớc ngày cao, mật độ dân số tăng trƣởng nhanh, quỹ đất phát triển nhà ngày hạn hẹp, công nghệ xây dựng phát triển thói quen nhà sử dụng nhà ngƣời dân đƣợc thay đổi việc phát triển loại hình nhà hộ cao tầng khu vực phát triển có mật độ dân số, tỷ lệ thị hóa cao xu hƣớng thị trƣờng TP-HCM khu vực có kinh tế phát triển nƣớc, thu hút lƣợng lao động lớn, nhu cầu nhà cao TT-BĐS đặc biệt thị trƣờng CHCC lĩnh vực tiềm năng, hấp dẫn chủ đầu tƣ dự án Mặc dù TT-BĐS đà hồi phục, dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị đƣợc đầu tƣ triển khai nhiều nhiên việc phát triển thị trƣờng chƣa thực ổn định, có tính bền vững Các dự án đƣợc phát triển chủ yếu tập trung vào loại hình nhà chung cƣ giá thành cao diện tích lớn, lƣợng cung nhà với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế ngƣời dân thấp, đặc biệt thị trƣờng CHCC Để trì phát triển ổn định TT-BĐS, đặc biệt thị trƣờng CHCC, bên cạnh ảnh hƣởng yếu tố nhƣ điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, điều kiện kinh tế dân cƣ khu vực việc nghiên cứu biến động nguồn cung, xu hƣớng nhu cầu loại hình nhà biến động giá CHCC cần thiết để đánh giá mức độ phát triển thị trƣờng Trên thực tế, TT-BĐS đặc biệt thị trƣờng CHCC Việt Nam nói chung TP-HCM nói riêng cịn nhiều điểm đáng phải lƣu ý nhƣ: nguồn cung chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày lớn thị trƣờng tốc độ phát triển kinh tế, mức tăng trƣởng dân số; bên cạnh đó, cấu loại hình nhà ii cịn chƣa hợp lý; giá thành nhà cao so với khả chi trả ngƣời dân; … Trên sở vấn đề nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường CHCC TP-HCM” làm vấn đề nghiên cứu luận văn Luận văn đƣợc thực nhằm hƣớng tới mục tiêu đƣa sở khoa học để đánh giá thực trạng phát triển dự báo xu hƣớng đƣa khuyến nghị giải pháp quan quản lý nhà nƣớc nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM Cụ thể: (1) Phân tích thực trạng TT-BĐS nói chung thị trƣờng CHCC TP-HCM năm qua; phân tích yếu tố ảnh hƣởng tới phát triển, tồn hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế đó; (2) Dự báo diễn biến phát triển thị trƣờng CHCC TP-HCM năm tới; (3) Đề xuất số giải pháp để thị trƣờng CHCC phát triển ổn định, lành mạnh Trong q trình thực nghiên cứu, luận văn có sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính, định lƣợng, áp dụng lý thuyết khoa học kết hợp thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội; tài liệu quy hoạch; đề án; chƣơng trình phát triển nhà ở, đô thị thị trƣờng BĐS; báo cáo Sở, ngành doanh nghiệp tƣ vấn BĐS Luận văn đánh giá đƣợc yếu tố ảnh hƣởng tới phát triển thị trƣờng CHCC, phân tích đƣợc thực trạng phát triển thị trƣờng CHCC năm gần TP-HCM Từ đƣa số nhận định diễn biến thị trƣờng CHCC thời gian tới đồng thời nêu số khuyến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý, thúc đẩy phát triển thị trƣờng CHCC TPHCM MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài TP-HCM hai đô thị loại đặc biệt nƣớc Đây không trung tâm phát triển kinh tế, khoa học công nghệ mà trung tâm đào tạo phát triển giáo dục nƣớc Lĩnh vực BĐS lĩnh vực thu hút nguồn lực, tạo tài sản cố định kinh tế, đáp ứng yêu cầu ở, sinh hoạt, giải trí ngƣời dân; đồng thời trực tiếp thúc đẩy phát triển kinh tế Tại TP-HCM, năm vừa qua TT-BĐS bƣớc phát triển khởi sắc đạt đƣợc nhiều kết quan trọng Hàng loạt dự án BĐS, dự án khu đô thị mới; dự án phát triển cơng trình kinh doanh, thƣơng mại, dịch vụ kèm với hệ thống hạ tầng (bao gồm HTKT HTXH) đƣợc đầu tƣ đồng làm chất lƣợng đô thị đƣợc cải thiện, điều kiện sống ngƣời dân đƣợc nâng cao Cùng với đó, phát triển dự án BĐS góp phần chuyển dịch cấu, thúc đẩy kinh tế - xã hội thành phố phát triển; đáp ứng đƣợc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày cao diện tích chất lƣợng, góp phần đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội Mặc dù TT-BĐS bƣớc hồi phục sau giai đoạn suy thoái, dự án xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị hỗn hợp đƣợc triển khai nhiều nhiên việc phát triển thị trƣờng chƣa thực ổn định, có tính bền vững Các chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà chủ yếu phát triển nhiều dự án phân khúc trung cao cấp có giá bán cao tỷ suất lợi nhuận lớn, lƣợng cung nhà với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế ngƣời dân thấp, thị trƣờng CHCC Trong điều kiện đó, Đề tài đƣợc xây dựng từ nghiên cứu lý luận đến phân tích thực tiễn tình hình nguồn cung, nhu cầu nhà thực tế diễn biến giá CHCC năm gần TP-HCM từ có đƣợc dự 52 tiếp tục triển khai công tác xếp lại, xử lý quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nƣớc nhằm khai thác, sử dụng hiệu quỹ nhà, đất đem lại nguồn thu cho ngân sách, giải toán hiệu sử dụng tài sản Nhà nƣớc 3.2.2.4 Tái cấu TT BĐS, đa dạng hóa hàng hóa BĐS, điều tiết sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung cầu, bình ổn thị trường - Khuyến khích tổ chức Nhà nƣớc, tổ chức tƣ nhân độc lập thực nghiên cứu, dự báo nhu cầu BĐS địa bàn thành phố, đặc biệt nhu cầu nhà ở, xu hƣớng phát triển khu đô thị, trung tâm thƣơng mại Thực xây dựng kế hoạch phát triển TT BĐS đồng bộ, có tầm nhìn đáp ứng đƣợc nhu cầu thực tế thị trƣờng thơng qua chƣơng trình đƣợc Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nhƣ: Chƣơng trình phát triển nhà ở, đề án phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Xây dựng quy định cụ thể cấu phát triển loại hình nhà ở, tạo điều kiện đa dạng hóa loại hình sản phẩm, có chế kiểm sốt lƣợng sản phẩm tồn kho tạo phát triển cân đối nguồn cung nhu cầu thị trƣờng nhƣ khả toán ngƣời dân - Cần tiếp thƣờng xuyên tổng hợp báo cáo tổ chức kiểm tra, rà soát trực tiếp dự án đầu tƣ kinh doanh BĐS triển khai Thực phân loại dự án đƣợc chấp thuận đầu tƣ, giao đất nhiên chƣa đƣợc chủ đầu tƣ triển khai triển khai chậm so với tiến độ phê duyệt để có định việc tạm dừng, thu hồi dự án chủ đầu tƣ yếu mặt lực nhằm điều chỉnh cấu dự án cho phù hợp với thị trƣờng kế hoạch phát triển thành phố tƣơng lai - Tạo chế thu hút đầu tƣ, xây dựng môi trƣờng đầu tƣ đại, bình đẳng nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ giảm đầu tƣ trực tiếp Nhà nƣớc vào lĩnh vực - Ủy ban nhân dân thành phố cần chủ động điều tiết giá BĐS cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nƣớc giai đoạn, thông qua việc điều chỉnh bảng khung giá đất thành phố theo hƣớng tiến gần tới 53 giá trị thị trƣờng Thành phố cần nghiên cứu ban hành sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến giao dịch BĐS - Đối với việc giải nhu cầu nhà cho nhóm đối tƣợng có khó khăn nhà ở, bên cạnh việc tạo chế sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ phát triển nhà xã hội Ủy ban nhân dân thành phố cần chủ động dành phần vốn ngân sách để đầu tƣ phát triển nhà HTKT, HTXH khu vực phát triển dự án nhà xã hội nhằm thu hút đầu tƣ, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội 3.2.2.5 Điều chỉnh sách tín dụng, tạo nguồn vốn khuyến khích phát triển TT BĐS; thí điểm nghiên cứu xây dựng quỹ phát triển nhà BĐS - Xây dựng chế thí điểm triển khai số hình thức quỹ đầu tƣ phát triển nhà phục vụ TT BĐS tránh phụ thuộc TT BĐS vào nguồn vốn từ ngân hàng nhƣ: quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở, quỹ đầu tƣ BĐS - Ngoài ra, cần nghiên cứu thí điểm cho phép doanh nghiệp đƣợc chấp tài sản Ngân hàng nƣớc ngoài; quy định cho phép doanh nghiệp đƣợc vay vốn từ nƣớc đƣa vào Việt Nam đầu tƣ kinh doanh bất động sản - Nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện quy trình tín dụng bất động sản, có nhiều sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với đặc điểm tín dụng bất động sản, bất động sản nhà ở; xây dựng chế giám sát chặt chẽ, quy định tỷ lệ an toàn dƣ nợ bất động sản với tổng dƣ nợ hệ thống ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ cho vay với số huy động để đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, tránh tƣợng “bong bóng“ bất động sản - Hồn thiện chế, quy trình thủ tục, chế tài cho việc xử lý tài sản đảm bảo nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng q trình xử lý tài sản đảm bảo cách nhanh chóng, pháp luật 3.2.2.6 Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường 54 bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch - Nghiên cứu xây dựng trì thực hệ thống sở liệu nhà TT BĐS có nội dung việc hệ thống hóa thơng tin kinh tế -xã hội, chế sách pháp luật lĩnh vực BĐS, cập nhật hệ thống hóa thơng tin dự án BĐS, xây dựng số giá BĐS, cập nhật biến động lƣợng giao dịch BĐS xây dựng phầm mềm để thống kê, hệ thống hóa quản lý thông tin - Cung cấp thông tin nhà ở, TT BĐS, công khai dự án đƣợc triển khai địa bàn thành phố, cập nhật tiến độ dự án, công bố danh sách dự án đủ điều kiện kinh doanh, dự án có vay nợ ngân hàng chủ đầu tƣ có lực hạn chế để ngƣời dân tham khảo trƣớc định giao dịch liên quan tới BĐS - Thực nghiên cứu, đánh giá hoăc có chế khuyến khích tổ chức độc lập nghiên cứu đánh giá diễn biến tình hình dự báo xu phát triển TT BĐS để công bố làm sở quản lý phát triển TT BĐS - Khẩn trƣơng triển khai xây dựng, tin học hóa hệ thống báo cáo vận hành tốt hệ thống thông tin nhà thị trƣờng bất động sản theo “Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản” Kết nối thông tin liên quan đến thị trƣờng bất động sản Bộ, ngành, địa phƣơng phạm vi nƣớc 3.3 Một số kiến nghị với Bộ, ngành Ủy ban nhân dân TPHCM Để khắc phục khó khăn, vƣớng mắc trình triển khai thực dự án BĐS kiểm soát hiệu TT-BĐS thời gian tới, tác giả có số kiến nghị số Bộ, ngành Ủy ban nhân dân thành phố nhƣ sau: 3.3.1 Với Bộ, ngành Các Bộ, ngành cần nghiên cứu, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định 55 pháp luật liên quan tới hoạt động kinh doanh BĐS nhƣ: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, để tạo thống nhất, đồng việc thực văn QPPL, tạo chế thơng thống cho doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh BĐS, tạo điều kiện cho ngƣời dân có hội mua nhà ở; Nghiên cứu ban hành văn quy định liên quan đến phát triển quản lý cơng trình condotel, officetel loại hình BĐS để có sở quản lý phát triển; Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế, sách phát triển NƠXH theo hƣớng gắn kết phát triển nhà thƣơng mại NƠXH để bảo đảm đồng mục tiêu hệ thống HTKT, HTXH Đổi mạnh mẽ tƣ phát triển NƠXH theo hƣớng giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nƣớc; Khẩn trƣơng xây dựng, quản lý vận hành hệ thống thông tin nhà thị trƣờng BĐS, thực đồng với hệ thống sở liệu đất đai, dân cƣ nhằm minh bạch hóa hệ thống thơng tin thị trƣờng BĐS; Khẩn trƣơng nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi, bổ sung sách thuế để phân phối hợp lý nguồn thu, chống đầu lĩnh vực BĐS nhƣ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS, thuế tài sản 3.3.2 Đối với Ủy ban nhân dân TP-HCM Tăng cƣờng kiểm tra, rà soát dự án BĐS, đặc biệt dự án BĐS có phát triển nhà cao tầng, tòa nhà hỗn hợp để bảo đảm cân đối cung - cầu, tránh để tình trạng dƣ thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trƣờng BĐS Trƣớc cho phép đầu tƣ dự án phải đánh giá nhu cầu trung dài hạn; Kiểm tra, rà soát dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa khơng phù hợp nhu cầu thị trƣờng, chủ đầu tƣ yếu khơng cịn khả triển khai dự án để định việc cho dãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trƣờng thu hồi dự án; 56 Phối hợp, giúp đỡ, hỗ trợ doanh nghiệp cơng tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện hỗ trợ ngƣời dân cơng tác tái định cƣ, tìm kiếm việc làm sau bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án; Lập Chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà địa phƣơng theo yêu cầu Luật Nhà Kiểm soát chặt chẽ trình phê duyệt dự án phát triển nhà ở, dự án condotel, officetel, resort, địa bàn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch nhu cầu thực tế địa phƣơng; Bố trí ngân sách hàng năm để thực điều tra, tổng hợp, xây dựng sở liệu để triển khai hệ thống thông tin sở liệu nhà TT-BĐS để làm sở quản lý, phát triển nhà TT-BĐS ổn định, bền vững; lập kế hoạch chuẩn bị sở vật chất, HTKT công nghệ thông tin để triển khai thực quản lý, vận hành hệ thống thông tin nhà TT-BĐS địa phƣơng; Kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tƣ dự án BĐS bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu đầu tƣ, ngăn chặn hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nƣớc, sử dụng đất đai; Công khai danh sách dự án chủ đầu tƣ chấp ngân hàng; dự án chậm tiến độ có vƣớng mắc vấn đề pháp lý, có định thu hồi dự án thơng tin danh sách chủ đầu tƣ có sai phạm, lực yếu để ngƣời dân mua nhà biết, tránh đƣợc rủi ro tranh chấp phát sinh trình thực giao dịch mua bán nhà số chủ đầu tƣ thiếu lực, tài sản bị đem chấp ngân hàng; Thƣờng xun theo dõi, nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến thị trƣờng có biện pháp kịp thời để ổn định thị trƣờng, phòng ngừa ngăn chặn tƣợng đầu cơ, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá BĐS bất hợp lý địa bàn, khơng để xảy tình trạng sốt nóng giá đất bong bóng BĐS; 57 Tăng cƣờng cơng tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật hoạt động đầu tƣ kinh doanh BĐS Tiến hành tra, kiểm tra công bố công khai dự án BĐS chấp ngân hàng, dự án không thực bảo lãnh, dự án chƣa nộp tiền sử dụng đất, dự án chậm tiến độ, dự án chƣa nghiệm thu chất lƣợng công trình, chƣa nghiệm thu phịng cháy chữa cháy đƣa vào sử dụng, chủ đầu tƣ chậm trễ việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho ngƣời dân 58 KẾT LUẬN TT-BĐS nói chung TT-BĐS CHCC nói riêng TP-HCM có lịch sử phát triển tƣơng đối ngắn so với TT-BĐS giới Tuy nhiên năm gần đây, với việc sách pháp luật đƣợc đổi mới, kinh tế đất nƣớc chuyển dịch sang chế thị trƣờng TT-BĐS TP-HCM thời gian qua có bƣớc phát triểnquan trọng Nhiều dự án nhà ở, khu thị mới, cơng trình sản xuất, kinh doanh, thƣơng mại, dịch vụ với hệ thống HTKT, HTXH đồng đƣợc hình thành làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cƣ, góp phần chuyển dịch cấu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; bƣớc đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội Phát triển thị trƣờng BĐS, đặc biệt phát triển loại hình nhà chung cƣ thị lớn nhƣ TP-HCM ngồi ý nghĩa mặt an sinh xã hội cịn có ý nghĩa lớn mặt kinh tế, kéo theo hàng loạt thị trƣờng vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trƣởng Tuy nhiên, TT-BĐS CHCC thời gian qua phát triển chƣa thật ổn định, thƣờng xuyên có biến động, có thời điểm phát triển nóng, có thời điểm lại trầm lắng đóng băng cần có nghiên cứu, đánh giá cụ thể để từ đề xuất biện pháp, giải pháp nhằm thúc đẩy thị trƣờng CHCC nói riêng TT-BĐS nói chung TP-HCM phát triển ổn định, lành mạnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban đạo Tổng điều tra dân số nhà Trung ƣơng (2009), Tổng điều tra dân số nhà 2009, Hà Nội Cục Quản lý nhà TT-BĐS – Bộ Xây dựng (2016), Báo cáo tổng kết nhà thị trường BĐS, Hà Nội Cục Thống kê TP-HCM (2015), Niên giám thống kê TP-HCM 2014, TPHCM Cục Thuế TP-HCM (2015), Tổng thu ngân sách khoản thu từ đất đai TP-HCM, TP-HCM Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển TT-BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội Savill Việt Nam (2017), Báo cáo TT-BĐS TP-HCM Sở Tài nguyên Môi trƣờng TP-HCM (2014), Báo cáo Thuyết minh tổng hợp Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2016 – 2020), TP-HCM Sở Xây dựng TP-HCM (2015), Báo cáo tổng kết tình hình nhà thị trường BĐS, TP-HCM 10 Trung tâm nghiên cứu nhà TT-BĐS – Cục Quản lý nhà TT-BĐS – Bộ Xây dựng (2017), Số liệu khảo sát nhà TP-HCM, Hà Nội 11 Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2017), Báo cáo số giá TTBĐS TP-HCM, Hà Nội 12 Website TP-HCM (hochiminhcity.gov.vn) 13 Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 14 Thủ tƣớng Chính phủ (2010), Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010, Hà Nội 15 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 quy định chi tiết số điều Nghị định số 117/2015/NĐ-Chính phủ ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS, Hà Nội 16 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư, Hà Nội PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Phụ lục 1: Số lƣợng CHCC giai đoạn 1975 - 2016 STT Đơn vị hành Tồn thành Phố Số lƣợng CHCC trƣớc năm 1975 27.388 69.731 Số lƣợng CHCC năm 2016 231.602 Số lƣợng CHCC năm 2009 Quận 4.539 7.554 10.819 Quận 2.021 20.491 Quận 84 4.370 5.156 Quận 3.452 6.804 Quận 83 9.348 10.810 Quận 3.631 1.987 5.330 Quận 1.109 1.510 27.628 Quận 258 2.348 11.691 Quận 554 302 6.137 10 Quận 10 6.682 8.996 11 Quận 11 2.757 3.997 6.252 12 Quận 12 3.398 753 9.090 13 Quận Gò Vấp 606 1.380 7.091 14 Quận Tân Bình 2.004 3.344 7.344 15 Quận Tân Phú 6.879 4.378 13.062 16 Quận Bình Thạnh 847 10.147 20.880 17 Quận Phú Nhuận 555 2.945 3.821 18 Quận Thủ Đức 945 14.548 19 Quận Bình Tân 84 946 9.373 20 Huyện Củ Chi 218 21 Huyện Hóc Mơn 258 22 Huyện Bình Chánh 724 21.189 23 Huyện Nhà Bè 101 5.089 24 Huyện Cần Giờ 21 Phụ lục 2: Tỷ lệ nhà chung cƣ STT Đơn vị hành Tồn thành Phố Tỷ lệ nhà chung cƣ địa bàn năm 2009 Tỷ lệ nhà chung cƣ địa bàn năm 2016 5,00% 12,50% Tỷ lệ so Tỷ lệ so với với tổng số tổng số nhà nhà Chênh chung chung lệch cƣ cƣ TP TP năm năm 2009 2016 7,50% 100% 100% Chênh lệch 0% Quận 22,40% 25,80% 3,30% 10,80% 4,70% -6,20% Quận 6,30% 32,80% 26,50% 1,10% 8,80% 5,90% Quận 12,70% 14,60% 1,90% 1,40% 2,20% -4,00% 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 11 Quận 12 Quận Gò Vấp Quận Tân Bình Quận Tân Phú Quận Bình Thạnh Quận Phú Nhuận Quận Thủ Đức Quận Bình Tân Huyện Củ Chi Huyện Hóc Mơn Huyện Bình Chánh Huyện Nhà Bè 10,40% 29,90% 4,50% 2,80% 2,80% 0,60% 16,50% 10,10% 1,00% 1,30% 4,70% 6,30% 11,70% 8,70% 1,30% 1,00% 0,30% 0,30% 0,80% 0,40% 18,50% 32,40% 9,30% 31,50% 12,50% 9,40% 17,80% 12,30% 8,90% 5,40% 8,40% 13,40% 18,30% 7,70% 14,00% 5,60% 0,00% 0,00% 15,20% 13,10% 8,10% 2,40% 4,80% 28,80% 9,70% 8,80% 1,30% 2,20% 7,90% 4,10% 3,80% 7,10% 6,60% -0,90% 12,70% 4,60% -0,30% -0,30% 14,40% 12,70% 0,40% 2,00% 14,60% 4,80% 6,30% 4,20% 2,90% 6,30% 9,60% 5,70% 5,00% 13,40% 2,80% 3,40% 1,40% 2,20% 0,30% 0,40% 1,00% 0,10% 2,90% 4,70% 2,30% 11,90% 5,00% 2,60% 3,90% 2,70% 3,90% 3,10% 3,20% 5,60% 9,00% 1,60% 6,30% 4,00% 0,00% 0,00% 9,10% 2,20% -2,00% -8,70% -0,50% 9,80% 1,70% 2,20% -5,70% -3,00% 2,80% 1,10% -1,60% -0,60% -5,50% -2,60% 4,90% 2,70% -0,30% -0,40% 8,10% 2,10% 24 Huyện Cần Giờ 0,10% 0,00% -0,10% 0,00% 0,00% 0,00% Phụ lục 3: Hiện trạng nhà toàn thành phố năm 2016 Stt Đơn vị hành (**) Tổng cộng Diện tích Số Diện tích Số D (m2 sàn) (căn) (m2 sàn) (căn) ( Riêng lẻ 157.744.082 1.625.558 96.761.605 829.885 58.447.830 755.641 Chung cƣ 19.570.302 231.602 19.570.302 231.602 0 Quận 3.689.834 42.005 2.324.055 25.481 1.358.811 16.401 Riêng lẻ 2.969.737 31.186 1.603.958 14.662 1.358.811 16.401 720.097 10.819 720.097 10.819 0 Quận 6.890.774 62.404 4.590.450 36.816 2.291.643 25.440 Riêng lẻ 5.014.382 41.913 2.714.058 16.325 2.291.643 25.440 Chung cƣ 1.876.392 20.491 1.876.392 20.491 0 Quận 3.229.302 35.249 1.540.417 13.544 1.670.435 21.364 Riêng lẻ 2.466.687 30.093 777.802 8.388 1.670.435 21.364 762.615 5.156 762.615 5.156 0 Quận 3.425.363 36.743 2.230.140 21.240 1.177.743 15.030 Riêng lẻ 2.761.642 29.939 1.566.419 14.436 1.177.743 15.030 663.721 6.804 663.721 6.804 0 Quận 3.248.413 33.394 2.514.002 23.940 638.724 7.980 Riêng lẻ 2.490.005 22.584 1.755.594 13.130 638.724 7.980 758.408 10.810 758.408 10.810 0 Quận 6.276.947 57.612 4.174.635 32.450 2.044.545 24.104 Riêng lẻ 5.869.713 52.282 3.767.401 27.120 2.044.545 24.104 407.234 5.330 407.234 5.330 0 Quận 9.658.072 87.658 7.240.755 48.204 2.377.140 38.644 Riêng lẻ 7.064.232 60.030 4.646.915 20.576 2.377.140 38.644 Chung cƣ 2.593.840 27.628 2.593.840 27.628 0 Quận 7.484.859 93.741 3.730.683 42.615 3.108.003 39.654 Chung cƣ Bán kiên cố 755.641 Chung cƣ (căn) Kiên cố 58.447.830 Chung cƣ (m2 sàn) Số 1.857.160 116.331.908 1.061.487 Chung cƣ tích nhà Chất lƣợng nh 177.314.385 Chung cƣ Tổng diện Stt Đơn vị hành (**) Riêng lẻ 10 11 12 16 Bán kiên cố Diện tích Số Diện tích Số D (m2 sàn) (căn) (m2 sàn) (căn) ( 30.924 3.108.003 39.654 990.307 11.691 990.307 11.691 0 Quận 7.187.066 65.150 4.534.465 35.013 2.580.629 29.076 Riêng lẻ 6.749.898 59.013 4.097.297 28.876 2.580.629 29.076 Chung cƣ 437.168 6.137 437.168 6.137 0 Quận 10 4.527.708 50.657 3.033.749 33.744 1.493.888 16.911 Riêng lẻ 3.885.338 41.661 2.391.379 24.748 1.493.888 16.911 Chung cƣ 642.370 8.996 642.370 8.996 0 Quận 11 5.197.345 50.805 4.017.498 38.987 966.727 9.752 Riêng lẻ 4.724.075 44.553 3.544.228 32.735 966.727 9.752 Chung cƣ 473.270 6.252 473.270 6.252 0 Quận 12 7.895.496 102.114 3.312.589 37.112 4.516.578 64.202 Riêng lẻ 7.235.690 93.024 2.652.783 28.022 4.516.578 64.202 659.806 9.090 659.806 9.090 0 Quận Gò Vấp 13.399.932 132.367 13.298.788 131.199 101.144 1.168 Riêng lẻ 12.804.119 125.276 12.702.974 124.108 101.144 1.168 595.814 7.091 595.814 7.091 0 Quận Tân Bình 9.582.136 87.224 8.714.118 78.950 857.808 8.112 Riêng lẻ 8.940.338 79.880 8.072.320 71.606 857.808 8.112 641.798 7.344 641.798 7.344 0 Quận Tân Phú 9.455.836 97.569 5.854.802 50.616 3.582.145 46.578 Riêng lẻ 8.392.356 84.507 4.791.322 37.554 3.582.145 46.578 Chung cƣ 1.063.480 13.062 1.063.480 13.062 0 Quận Bình Thạnh 9.423.949 114.158 5.200.077 54.462 4.170.757 59.036 Riêng lẻ 7.541.286 93.278 3.317.414 33.582 4.170.757 59.036 Chung cƣ 1.882.663 20.880 1.882.663 20.880 0 Chung cƣ 15 (căn) Kiên cố 2.740.376 Chung cƣ 14 (m2 sàn) Số 82.050 Chung cƣ 13 tích nhà Chất lƣợng nh 6.494.552 Chung cƣ Tổng diện Stt 17 Đơn vị hành (**) 19 Diện tích Số D (m2 sàn) (căn) (m2 sàn) (căn) ( 1.611.079 18.548 Riêng lẻ 3.947.984 45.536 1.933.329 22.258 1.611.079 18.548 321.278 3.821 321.278 3.821 0 10.737.596 103.799 5.721.201 45.860 4.996.202 57.658 Riêng lẻ 9.584.288 89.251 4.567.893 31.312 4.996.202 57.658 Chung cƣ 1.153.308 14.548 1.153.308 14.548 0 Quận Bình Tân 17.668.803 167.966 12.057.930 81.850 5.487.236 83.672 Riêng lẻ 16.827.782 158.593 11.216.909 72.477 5.487.236 83.672 841.021 9.373 841.021 9.373 0 Huyện Củ Chi 8.107.949 102.245 1.562.095 15.959 6.360.433 82.997 Riêng lẻ 8.107.949 102.245 1.562.095 15.959 6.360.433 82.997 0 0 0 Huyện Hóc Mơn 8.114.596 88.049 7.901.522 85.737 211.968 2.300 Riêng lẻ 8.114.596 88.049 7.901.522 85.737 211.968 2.300 0 0 0 12.740.424 138.974 7.694.193 75.176 4.798.618 59.995 Riêng lẻ 11.208.712 117.785 6.162.481 53.987 4.798.618 59.995 Chung cƣ 1.531.712 21.189 1.531.712 21.189 0 Huyện Nhà Bè 3.533.545 38.863 2.547.330 24.720 892.363 12.038 Riêng lẻ 2.979.544 33.774 1.993.329 19.631 892.363 12.038 554.001 5.089 554.001 5.089 0 Huyện Cần Giờ 1.569.177 19.056 281.806 1.732 1.153.211 14.981 Riêng lẻ 1.569.177 19.056 281.806 1.732 1.153.211 14.981 0 0 0 Quận Thủ Đức Chánh Chung cƣ 24 Số 26.079 Huyện Bình 23 Diện tích 2.254.607 Chung cƣ 22 (căn) (m2 sàn) Bán kiên cố 49.357 Chung cƣ 21 Kiên cố 4.269.262 Chung cƣ 20 Số tích nhà Quận Phú Nhuận Chung cƣ 18 Chất lƣợng nh Tổng diện Chung cƣ