Các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố tại quận đống đa, hà nội

1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giá bất động sản (BĐS)“tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường như”"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" có“những yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ”; có“những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung,”cụ thể là:” 1.“Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS” bao gồm: Nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố kinh tế nhóm yếu tố liên quan đến thị trường “2 Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.” “3 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: thứ yếu tố kinh tế liên quan tình hình cung-cầu BĐS khu vực, đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực, mức giá bình quân loại đất vùng” ” Thứ hai là“các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS.” Đống đa quận trực thuộc thủ đô Hà Nội, khu vực nội thành Hà Nội với nhiều tiện lợi cho việc sinh sống Đây quận có vị trí“trung tâm thành phố tiếp giáp với nhiều quận huyện như: phía Bắc giáp quận Ba Đình, phía Nam giáp với phận Thanh Xn huyện Thanh Trì, phía Đơng giáp quận Hồn Kiếm Hai Bà Trưng, phía Tây giáp quận Cầu Giấy phận quận Thanh Xuân.” “Đống Đa quận có địa hình tương đối phằng Hiện quận có 56 đường phố với hệ thống cầu đường nâng cấp Tiêu biểu số điểm đầu quốc lộ 6, đường cao tốc Láng – Hoà Lạc, đường vành đai Ngồi ra, quận cịn có khu cơng nghiệp đan xen với trung tâm văn hoá, khoa học, dịch vụ… Bên cạnh đó, Quận Đống Đa khu vực có nhiều di tích mang giá trị cao, tiêu biểu như: khu di tích Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Gò Đống Đa, Đàn Xã Tắc, Pháo Đài Láng, Chùa Bộc, Chùa Láng, Ô Chợ Dừa, Sân vận động Hàng Đẫy, Ga xe lửa Hà Nội, Chợ Kim Liên…Những năm qua, tình hình mua bán nhà đất thổ cư quận Đống Đa diễn sôi động Bởi quận Đống Đa có dự án quy hoạch giao thơng đại Bên cạnh Đống Đa tập trung nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông như: tuyến đường sắt có dọc theo đường Giải Phóng – Lê Duẩn dự kiến thay tuyến đường sắt đô thị chạy cầu cạn, xây dựng tuyến đường sắt thị khác dọc theo đường Nguyễn Chí Thanh đường Yên Lãng – Hào Nam – Cát Linh – Ga Hà Nội Đồng thời quận thúc đẩy xây dựng thêm bãi đỗ xe để phục vụ nhu cầu người dân Hoạt động thương mại – dịch vụ địa bàn quận Đống Đa đẩy mạnh phát triển Hiện địa bàn quận hình thành số trung tâm thương mại sôi động Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ…Do đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội Quận mà giá đất thổ cư địa phương có thay đổi đáng kể.” Tổng quan nghiên cứu liên quan Trong giai đoạn gần đây, có nhiều tác giả nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất kinh tế khu vực khác cụ thể là: Với liệu 6000 quan sát, Pyykkonen (2006), cho thấy giá đất Phần Lan bị ảnh hưởng diện tích đất loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc Trong Topcu (2009), nghiên cứu liệu 403 quan sát Thành phố Istanbul, thổ Nhĩ Kỳ cho thất giá đất bị tác động yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất Luận văn thạc sỹ,“Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) Luận văn rõ nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu gồm có cung cầu nhà đât, yếu tố thơng thường, yếu tố vị trí, yếu tố cá biệt yếu tố khác Trong yếu tố vị trí đóng vai trị quan trọng, yếu tố định đến giá đất.“Vị trí yếu tố định giá đất Những đất có vị trí thuận lợi, nằm mặt đường, gần trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội có khả kinh doanh bn bán giá đất chuyển nhượng nơi cao Tuy nhiên, loại vị trí đất nằm khu phố khác giá chuyển nhượng khác Yếu tố vị trí yếu tố định giá chuyển nhượng cao hay thấp thị trường yếu tố làm biến động giá đất thị trường” Tác giả Lê Khương Ninh (2011), với viết “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long” sử dụng mơ hình với 14 biến đưa vào mơ hình Thơng qua thu thập liệu 1860 có thực giao dịch mua bán đất chọn ngẫu nhiên Đồng Sông Cửu Long Kết cho thấy, giá đất thổ cư chịu ảnh hưởng yếu tố phi nông nghiệp khoảng cách đến trung tâm, khu thương mại trường học Đặc biệt, vị trí mặt tiền tình hình an ninh làm tăng giá trị đất Đây yếu tố thực ảnh hưởng đến giá đất vùng ven, việc phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, tiện ích phục vụ dân sinh hoạt động sản xuất kinh doanh đảm bảo an ninh làm tăng giá trị đất vùng ven Kết nghiên cứu cho thấy kỳ vọng giá làm tăng giá đất, xuất phát từ thông tin đắn thông tin “ảo” khơng thống nên làm méo thị trường đất đai mang lại lợi ích khơng đáng cho phận người tham gia giao dịch thị trường Do đó, để làm lành mạnh thị trường thông tin cần phải minh bạch để đất định giá với giá trị Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang (2011) sử dụng mẫu liệu gồm 160 quan sát thành phố Hồ Chí Minh cho diện tích mảnh đất khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến giá đất “Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Các yếu tố tác giả tổng hợp thành nhóm yếu tố : vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng yếu tố phi bất động sản Trong nhóm yếu tố vị trí bao gồm yếu tố: hạ tầng an ninh, môi trường, giao thơng, cảnh quan, phong thủy Nhóm yếu tố vật chất bao gồm hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng; nhóm yếu tố kinh tế bao gồm lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản Nhóm yếu tố phi bất động sản bao gồm bất động sản đính kèm, sách, giá trị vơ hình Nghiên cứu đến kết luận 18 yếu tố đưa tác động đến giá trị bất động sản.” Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh (Phan Đình Nguyên Lê Ngọc Tú, 2015) Nhóm tác giả nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) phương pháp hồi quy OLS cho mẫu nghiên cứu gồm 269 khách hàng mua đất đô thị Kết nghiên cứu cho thấy kinh tế, xã hội, môi trường, sở hạ tầng pháp lý yếu tố hình thành nên giá đất TPHCM Điều kiện kinh tế thuận lợi giá đất tăng Mơi trường đảm bảo tốt giá đất hình thành tương quan thuận với mơi trường Khu đất có pháp lý vững hơn, nằm khu vực thuận lợi hơn, có sở hạ tầng tốt làm cho giá đất tăng lên Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên (Phan Đình Binh Trần Thị Mai Anh, 2015) Các số liệu nhóm tác giả thu thập tổng hợp mã hóa phần mềm Excel xử lý liệu SPSS phiên 16.0 Kết nghiên cứu cho thấy: vị trí đất, độ rộng mặt tiền quy hoạch sử dụng đất ba yếu tố có tương quan lớn tới yếu tố giá đất Từ“đó đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường nhằm mang lại hiệu công tác định giá”đất.” Bùi Ngọc Toản (2016), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh Với 334 quan sát, nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ (OLS) để xác định yếu tố tác động đến giá đất Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh Kết cho thấy loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng đường diện tích mảnh đất yếu tố tác động mạnh đến giá đất Kết nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn cao có giá trị nhà đầu tư, nhà nghiên cứu nhà hoạch định sách “Nguyễn Ngọc Anh cộng (2016) rõ nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất bao gồm: nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố mơi trường, nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố sở hạ tầng nhóm yếu tố sách pháp lý nhà nước Các yếu tố chuyển hóa vào mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit, kỹ thuật phân tích nhờ trợ giúp SPSS rút ngắn giai đoạn phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến biến động giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, hạ tầng 22,48%,yếu tố mơi trường đóng góp 15,26%, cịn lại nhóm yếu tố khác Qua đó, tác giả đề xuất nhóm giải pháp để định giá giá trị lô đất phát triển thị trường bất động sản.” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Đề tài nhằm nghiên cứu yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, Hệ thống hóa sở lý luận yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Thứ hai, Đánh giá thực trạng yếu tố tác động đến nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Thứ ba, Đánh giá dự báo tác động yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Đề tài thực nghiên cứu Quận Đống Đa Phạm vi thời gian: Tác giả thực nghiên cứu giao dịch bất động sản khoảng thời gian từ 2014 - 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu Số liệu thứ cấp: Số liệu thứ cấp thu thập chọn lọc từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Đống Đa, Sở tài nguyên Môi trường Hà Nội, Uỷ ban nhân dân“thành phố Hà Nội, Niên giám Thống kê thành phố Hà Nội, Cục Thống kê thành phố Hà Nội.”Các cơng trình nghiên cứu, viết đăng tải báo, tạp chí phương tiện Internet Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu thu thập từ hồ sơ giao dịch đất thổ cư địa bàn quận Đống Đa giai đoạn từ năm 2014 đến 2016 văn phịng cơng chứng địa bàn Thành phố Hà Nội Quy mô mẫu nghiên cứu Dựa vào lý thuyết thống kê“cơ ta có ba yếu tố ảnh hưởng đến định cỡ mẫu cần chọn là: (1) Độ biến động liệu, (2) Độ tin cậy nghiên cứu, (3) khoảng sai số cho phép.” Cỡ mẫu xác định theo công thức: n= p(1-p) (Z α/2/ MOE)2 Với n: cỡ mẫu p: tỉ lệ xuất phần tử đơn vị lấy mẫu mục tiêu chọn mẫu (0≤p ≤1) Z: giá trị tra bảng phân phối chuẩn Z ứng với độ tin cậy MOE: Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ + Độ biến động liệu V = p (1-p) Trong trường hợp bất lợi độ biến động liệu mức tối đa V= p (1-p) ->max -> V’ =1-2p =0 -> p =0,5(1) + Độ tin cậy nghiên cứu Đề tài chọn độ tin cậy mức 95 % nên sai lầm tối đa α =5% Ta có giá trị tra bảng phân phối chuẩn ứng với độ tin cậy 95% Z α/2 =1,564 + Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ 5% (3) Kết hợp (1), (2) (3) ta có cỡ mẫu n= 110 quan sát Như với yêu cầu đặt cỡ mẫu số quan sát lớn 110 đủ lớn để tiến hành nghiên cứu Phương pháp phân tích Để đạt mục tiêu nghiên cứu đề tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng dựa sở phân tích tương quan, kiểm định phân tích hồi quy trợ giúp phần mềm STATA EVIEWS Kết cấu luận văn Trong luận văn phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu nghiên cứu, luận văn kết cấu theo chương Chương 1: Cơ sở lý luận yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố Chương 2: Thực trạng ảnh hưởng yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Chương 3: Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa đến năm 2025 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƢ MẶT PHỐ 1.1 Cơ sở lý luận nhà thổ cƣ mặt phố 1.1.1 Khái niệm Đất đai tài sản lớn quốc gia, địa phương vùng lãnh thổ Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to lớn ngân sách nhà nước, phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Đất thổ cư để đất Theo quy định Luật đất đai 2013 đất thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp, bao gồm đất thị đất nông thôn Đây loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất Mã sử dụng đất thổ cư Bộ Tài nguyên môi trường quy định Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, điểm 2.5 Mục III liệu mục đích sử dụng đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau: "ONT" đất nông thôn "ODT" đất đô thị 1.1.2 Thị trường nhà thổ cư Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hố Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với 10 người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: môi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường 60 nhà mua nhà quan tâm đến vị trí ngơi nhà vị trí mặt phố lớn dễ kinh doanh buôn bán nên ảnh hưởng lớn đến giá đất, yếu tố ảnh hưởng lớn 2.4 Đánh giá chung Kết nghiên cứu với mẫu nghiên cứu 121 mẫu quan sát với phạm vi mẫu gồm tất phưởng thuộc quận đống đa Trước phân mơ hình hồi quy để kiểm định phù hợp mơ hình Đầu tiên tác giả kiểm định tượng tự tương “quan biến, biến có độ tương quan với cao (>0,8) xem xét để loại khỏi mơ hình cho vào chạy mơ hình ảnh hưởng đến kết hồi quy, kết cho thấy hệ số tương quan biến độc lập mơ hình nhỏ 0,8 nên biến phù hợp để đưa vào chạy mô hình hồi quy Tiếp theo tác giả kiểm tra tượng đa cộng tuyến với quy tắc biến có hệ số hồi quy lớn 10 bị loại khỏi mơ hình hồi quy, kết cho thấy hệ số VIF biến có giá trị trung bình 1.49, biến có hệ số VIF nhỏ 10 Điều chứng tỏ mơ hình khơng có tượng đa cộng tuyến Cuối tác giả chạy mơ hình hồi quy nhằm phan tích ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư Quận Đống Đa, kết cho kết nghiên cứu cho thấy với mức thống kê 10%, với độ tin cậy 90% có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư Quận Đống Đa: khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường, diện tích đất, chiều rộng mặt tiền, mơi trường sống, điều kiện pháp lý, vị trí đất Yếu tố khu vực không ảnh hưởng đến giá đất thổ cư Quận Đống Đa mức thống kê 10%.” Theo kết phân tích hồi quy dựa hệ số góc yếu tố ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất, điều giải thích quận Đống Đa quận trung tâm, bn bán sầm uất nên vị trí đất ảnh hưởng lớn đến giá trị đất, với đất vị trí phố bn bán sầm uất cho thuê cửa hàng, shop… hay phố lớn dễ cho thuê văn phòng giao dịch, chi nhánh ngân hàng… nên có giá trị cao, cao nhiều đất có mục đích Tiếp đến yếu tố ảnh hưởng thứ chiều rộng mặt đường, Quận đống đa 61 quận trung tâm buôn bán sầm uất, mặt đường to giá đắt yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất thổ cư Quận Đống Đa, yếu tố ảnh hưởng khoảng cách đến trục đường chính, diện tích đất, chiều rộng mặt tiền đất, môi trường sống, cuối điều kiện pháp lý Điều kiện pháp lý yếu tố ảnh hưởng cuối quận Đống Đa quận nội thành cũ, quy hoạch ổn định đất mà điều kiện pháp lý không rõ ràng quận Hoàng Mai, quận nơi nhiều đất nông nghiệp trước dân tự ý làm nhà, số các đất vị trí mở đường thơng tin gần công khai quy hoạch nên rõ ràng điều kiện pháp lý Kết nghiên cứu cho thấy thực tế bảng giá đất Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành thấp thấp nhiều so với giá giao dịch thực tế định giá không phân cấp đường mà định giá đất theo đoạn đường cụ thể phân loại vị trí dựa vào chiều rộng đường ngõ chiều sâu ngõ, cách phân loại phản ánh giá đất khu vực mà khơng tính đến yếu tố cá biệt như: vị trí tiếp giáp đất với đường chính, Diện tích đất, Chiều rộng mặt tiền đất, mơi trường sống, điều kiện pháp lý Dựa vào kết phân tích từ mơ hình hồi quy, tác giả nhận thấy yếu tố cá biệt ảnh hưởng lớn đến giá trị đất Khi Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành khung giá đất cần quan tâm đến yếu tố xây dựng bảng giá đất: Tính tốn đưa vào hệ số điều chỉnh giá đất “+ Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương +Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách 62 thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện +Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND thành phố Hà Nội cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý hơn.” 63 CHƢƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƢỜNG NHÀ THỔ CƢ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA ĐẾN NĂM 2025 3.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội Quận Đống Đa đến năm 2025 3.1.1 Thành Phố Hà Nội Hà Nội trung tâm văn hóa –kinh tế nước có vị trí quan trọng kinh tế đất nước Trong giai“đoạn từ 2000 đến nay, kinh tế Thủ đô liên tục đạt mức tăng trưởng tương đối ổn định tổng sản phẩm nội địa (GDP) Thành phố bình quân năm (2001- 2005) tăng 11,25%, gấp 1,5 lần so với mức tăng GDP nước (7.51%) Giai đoạn 2006 – 2010 mức tăng trưởng bình quân 10,73%/năm (cao gấp 1,5 lần tăng trưởng kinh tế chung nước 6,2%).Năm 2013 năm lề kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm 2011-2015, trước khó khăn kinh tế, Hà Nội vượt lên, tiếp tục giữ tốc độ tăng trưởng có bước phát triển Tổng sản phẩm địa bàn tăng 8,25% đạt kế hoạch đề từ 8,0-8,5% cao năm trước (năm 2012 8,06%) 1,53 lần mức tăng chung nước (5.4%) Như 20 năm qua tốc độ tăng trưởng kinh tế Hà Nội cao ổn định, đạt trung bình 11%/năm, gấp 1,5 lần so với cả”nước Cơ“cấu kinh tế theo ngành Thành phố chuyển biến nhanh theo hướng tích cực, giảm nhanh tỷ trọng ngành nông nghiệp tăng nhanh tỷ trọng ngành công nghiệp dịch vụ Tổng số vốn đầu tư xã hội địa bàn liên tục tăng qua năm, cấu đầu tư chuyển dịch theo hướng tập trung cho ngành sản phẩm chủ lực có triển vọng Theo số liệu báo cáo tổng cục Thống kê Hà Nội, uớc năm 2013, giá trị tăng thêm ngành nông lâm nghiệp thuỷ sản tăng 2,46% (đóng góp 0,14% vào mức tăng chung GDP) Giá trị tăng thêm ngành công nghiệp, xây dựng tăng 7,57% (đóng góp 3,21% vào mức tăng chung) Giá trị tăng thêm ngành dịch vụ tăng 9,42% (đóng góp 4,9% vào mức tăng chung) Tuy nhiên thành phần cấu kinh tế chuyển dịch hướng chậm, khu vực kinh tế nhà nước 64 chiếm tỷ trọng lớn GDP thành pố (44,2% năm 2011) Tỷ trọng tổng GDP khu vực nhà nước tăng từ 34,1% (năm 2006) lên 37,8% vào năm 2011, khu vực FDI giảm nhẹ từ 17,3% (năm 2006) xuống”còn 16,5% Tổng kim ngạch xuất năm 2016 ước đạt 21,5 tỷ USD Trong đó, Chia theo thành phần kinh tế kết đạt sau: Khu vực kinh tế nhà nước: ước đạt 6,99 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 32,5%; Khu vực kinh tế nhà nước: ước đạt 4,58 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 21,3%; Khu vực FDI: ước đạt 9,95 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 46,3% Kim ngạch xuất rơi vào số nhóm hàng chủ yếu gồm dệt may, linh kiện máy tính, hàng thủ cơng mỹ nghệ, thủy tinh, ngun vật liệu,máy móc phụ tùng, Mục tiêu đến năm 2025 “Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, khuyến khích khởi nghiệp, khởi nghiệp sáng tạo, phát triển doanh nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng Thực tốt an sinh, phúc lợi xã hội, bảo vệ môi trường cải thiện đời sống nhân dân Đẩy mạnh phát triển nghiệp văn hóa, giáo dục, y tế Làm tốt công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, đô thị, bảo vệ môi trường xây dựng nông thơn Đảm bảo quốc phịng, an ninh trật tự an tồn xã hội Nâng cao hiệu cơng tác đối ngoại hội nhập quốc tế.”Tiếp“tục hoàn thiện, nâng cao hiệu thực thi pháp luật; đẩy mạnh cải cách hành chính, tăng cường kỷ luật, kỷ cương; thực hành tiết kiệm, chống lãng phí; phịng, chống tham nhũng Thực”hiện “Năm kỷ cương hành chính” Về Phát triển kinh tế  “Cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư; kinh doanh; khuyến khích khởi nghiệp, phát triển doanh nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng Tạo chuyển biến rõ nét môi trường đầu tư, kinh doanh, lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI Tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc sản xuất, kinh doanh, xóa bỏ rào cản, phát triển mạnh doanh nghiệp, thúc đẩy khởi nghiệp, đổi sáng tạo Thực tốt Chương trình kết nối ngân hàng - doanh nghiệp Tuyên truyền, 65 tập huấn phổ biến kiến thức hội nhập quốc tế Thực có hiệu sách ưu đãi, thuế, tín dụng, đất đai, nhân lực để hỗ trợ sản xuất kinh doanh, khuyến khích ứng dụng công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, khuyến nông, sản xuất chế biến tiêu thụ nông sản Đẩy nhanh tiến độ xếp, cổ phần hóa, thối vốn doanh nghiệp nhà nước theo kế hoạch Có chế tài xử lý người đứng đầu doanh nghiệp khơng hồn thành kế hoạch cổ phần hóa, thối vốn doanh nghiệp nhà nước.”  Phát“triển lĩnh vực dịch vụ: Đổi nâng cao chất lượng công tác dự báo thị trường, tăng cường xúc tiến thương mại, đẩy mạnh xuất Tiếp tục thực vận”động “Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam” Thực hiệu việc trao đổi, kết nối cung cầu hàng hóa Hà Nội với địa phương Phát triển lĩnh vực“dịch vụ tài - ngân hàng, bảo hiểm, công nghệ thông tin, viễn thông, dịch vụ giám định khoa học, dịch vụ hỗ trợ kinh”doanh Đẩy mạnh thu hút, kêu gọi đầu tư hai dự án logistics theo quy hoạch huyện Sóc Sơn, huyện Phú Xuyên Thực hiệu giải pháp phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn; huy động nguồn lực để phát triển kinh tế du lịch Đánh giá hiệu mơ hình xã hội hóa chợ địa bàn thành phố Tăng cường công tác quản lý nhà nước, xã hội hóa đầu tư, quản lý chợ địa bàn  Phát triển công nghiệp: Đẩy mạnh phát triển ngành công nghiệp theo hướng tăng nhanh hàm lượng công nghệ cao Đẩy mạnh kêu gọi doanh nghiệp nước đầu tư vào khu, cụm công nghiệp; phát triển công nghiệp công nghệ thông tin, công nghệ vật liệu mới; phát triển công nghiệp hỗ trợ, lĩnh vực điện tử, chế tạo máy, phương tiện vận tải  Phát triển nông nghiệp nông thôn: Tập trung đẩy mạnh công tác xây dựng nông thôn mới, hỗ trợ nông nghiệp nông thôn phát triển hiệu quả, bền vững Tiếp tục đẩy mạnh tái cấu nông nghiệp; củng cố, hỗ trợ nâng cao hiệu hoạt động hợp tác xã nông nghiệp Tạo điều kiện cho hộ nông dân dồn điền đổi thửa, cho thuê đất, tích tụ tập trung đất Đẩy mạnh“cơ giới hóa nông nghiệp sau 66 dồn điền đổi thửa, nhân rộng mơ hình sản xuất hiệu quả, liên kết chặt chẽ kinh tế hộ với doanh nghiệp, thị trường, sản xuất theo chuỗi giá trị, bảo đảm an toàn thực phẩm, thích ứng với biến đổi khí hậu Khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi thành lập doanh nghiệp nông thôn doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, ứng dụng cơng nghệ cao, mơ hình sản xuất theo hướng liên”kết Đảm bảo cơng tác phịng chống lụt bão phịng chống dịch bệnh cho trồng, vật ni Về xã hội  Văn hóa - thể thao: Tiếp tục thực phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng nông thôn mới, đô thị văn minh”, củng cố xây dựng mơi trường văn hóa lành mạnh Tăng cường quản lý lễ hội, hoạt động văn hóa, thể thao Tiếp tục làm tốt cơng tác tun truyền ngày kỷ niệm lớn, nhiệm vụ trị thành phố Nâng cao chất lượng xây dựng danh liệu “Làng văn hóa”, “Tổ dân phố văn hóa” Triển khai thực “Bộ quy tắc ứng xử quan, đơn vị hành thành phố Hà Nội”; “Bộ quy tắc ứng xử địa điểm công cộng địa bàn thành phố Hà Nội”; triển khai thực Quy hoạch quảng cáo trời địa bàn thành phố đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; Quy chế quản lý, tổ chức hoạt động nhà văn hóa - thể thao thơn tương đương địa bàn thành phố; Quy chế quản lý, bảo vệ phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh địa bàn thành phố Hà Nội Nâng cao hiệu hoạt động thiết chế văn hóa, thể thao từ thành phố đến sở; đầu tư nâng cao chất lượng phục vụ hoạt động tập luyện vận động viên huấn luyện viên  Giáo dục - đào tạo:“Tiếp tục đầu tư sở vật chất trường lớp theo hướng đồng bộ, chuẩn hóa, tiên tiến bước đại; chuẩn hóa trang thiết bị trường học Chú trọng nâng cao chất lượng dạy học; đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực giáo dục; quan tâm hạ tầng công nghệ thông tin Đẩy mạnh công tác xã hội hóa, huy động nguồn lực chăm lo cho phát triển giáo dục Tăng cường bồi dưỡng giáo viên đạt trình độ chuẩn Triển khai thực tốt việc đánh giá chuẩn nghề nghiệp cho cán quản lý giáo viên Đổi công tác thi, 67 kiểm tra, đánh giá chất lượng giáo dục, đào tạo theo yêu cầu phát triển phẩm chất lực người học Hình thành đội ngũ giáo viên làm nịng cốt dạy mơn khoa học tự nhiên thứ tiếng nước trường chất lượng cao trường THPT chuyên Tiếp tục tổ chức công nhận lại trường thời gian đạt chuẩn.” Nâng cao chất lượng giáo dục nghề nghiệp, tỷ lệ chất lượng lao động qua đào tạo; thực có hiệu đề án dạy nghề cho lao động nông thôn đến năm 2020 Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao Đào tạo nghề điện tử cấp độ quốc tế, công nghệ ô tô cấp độ ASEAN Đẩy mạnh công tác xã hội hóa giáo dục, đào tạo dạy nghề Khuyến khích mạnh mẽ doanh nghiệp tham gia đào tạo nghề gắn với tiếp nhận, sử dụng lao động  Khoa học - công nghệ: Chú trọng phát triển ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ phục vụ phát triển KT-XH quốc phòng - an ninh Triển khai đảm bảo tiến độ đề tài, dự án theo phương thức tuyển chọn, xét chọn  Thông tin - truyền thông: Đẩy“mạnh công tác thông tin, tuyên truyền, công khai, minh bạch chủ trương, sách Đảng, Nhà nước của”thành phố Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động quản lý nhà nước báo chí, xuất truyền thơng; kiểm sốt tốt thơng tin mạng Phê duyệt triển khai Đề án Quy hoạch xếp, phát triển quản lý báo chí đến năm 2025 Đẩy mạnh hoạt động phát triển văn hóa đọc Thủ đô Triển khai quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động Thông qua kiến trúc, lộ trình triển khai quyền điện tử, xây dựng thành phố thông minh Phát triển hạ tầng công nghệ thơng tin, mạng lưới bưu viễn thơng Hồn thành sở liệu, hệ thống thông tin quan trọng, dịch vụ công trực tuyến mức độ 3, Xây dựng triển khai “Quy định việc quản lý, cấp phép xây dựng cơng trình trạm thu, phát sóng thơng tin di động (trạm BTS) Tăng cường tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật lĩnh vực thông tin tuyên truyền 68  Y tế: Nâng cao chất lượng hoạt động mạng lưới y tế sở, hệ thống chăm sóc sức khỏe ban đầu, y tế dự phịng, cơng tác an tồn thực phẩm Đẩy mạnh hoạt động phịng chống dịch, không để dịch bệnh lớn xảy Quản lý chặt chẽ chất lượng hoạt động khám chữa bệnh Triển khai mơ hình bác sĩ gia đình, thực đề án giảm tải bệnh nhân Bệnh viện công lập Hà Nội Quan tâm đảm bảo ưu tiên đầu tư vốn cho dự án xây dựng bệnh viện; đảm bảo tiến độ dự án nâng cấp Bệnh viện Phụ sản Hà Nội, Bệnh viện Thanh Nhàn Tập trung triển khai thực dự án xây dựng Bệnh viện Nhi Hà Nội đẩy nhanh tiến độ triển khai thủ tục đầu tư dự án đầu tư Trung tâm phức hợp Bệnh viện Tim Hà Nội (tại quận Tây Hồ); đầu tư nâng cấp sở hạ tầng Trạm y tế để đạt chuẩn quốc gia y tế Khuyến khích phát triển sở y tế ngồi cơng lập hình thức hợp tác cơng - tư Tăng cường hợp tác với bệnh viện đầu ngành Trung ương, quốc gia tổ chức quốc tế; quản lý nhà nước sản xuất, nhập khẩu, lưu thông, cung ứng thuốc chữa bệnh lĩnh vực y dược tư nhân; công tác tra, kiểm tra chất lượng vệ sinh an tồn thực phẩm Thực tốt cơng tác dân số - kế hoạch hóa gia đình  Đảm“bảo an sinh xã hội: Thực giải pháp đảm bảo an sinh xã hội: tăng cường giải việc làm; thực đầy đủ, kịp thời chế độ sách với đối tượng bảo trợ xã hội, người có cơng với cách mạng Tổ chức hoạt động kỷ niệm 70 năm Ngày Thương binh - Liệt sĩ Hoàn thành việc xây sửa chữa nhà cho người có cơng với cách mạng Tích cực triển khai Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững theo chuẩn đa chiều Chú trọng công tác giảm nghèo xã vùng đồng bào dân tộc Giải có hiệu vấn đề xã hội xúc, tệ nạn xã hội Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật về”BHXH, BHYT doanh nghiệp Có giải pháp để thu hồi nợ đọng BHXH, BHYT doanh nghiệp 69 3.1.2 Quận Đống Đa Nhiệm kỳ vừa qua, Đảng bộ,“chính quyền nhân dân quận Đống Đa đồn kết, nỗ lực phấn đấu đạt kết toàn diện mặt Kinh tế địa bàn Quận tiếp tục phát triển, giá trị sản xuất tăng trưởng bình quân 11,62%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch ngày vững theo hướng Thương mại - Dịch vụ, Cơng nghiệp - Xây dựng, góp phần nâng cao chất lượng tăng trưởng Đời sống nhân dân tiếp tục cải thiện Thu ngân sách hàng năm đạt vượt tiêu giao, quận có số thu ngân sách cao Thành phố Công tác quy hoạch, xây dựng quản lý đô thị, quản lý đất đai, trật tự xây dựng triển khai đồng bộ, có chuyển biến rõ nét; cơng tác giải phóng mặt đạo liệt, thực tốt tiến độ Dự án trọng điểm Trung ương, như: Dự án đường vành đai I, vành đai II, dự án đường sắt cao Cát Linh – Hà”Đơng…; Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầu tư xây dựng địa bàn năm qua thực tạo cho Đống Đa diện mạo đô thị mới, ngày khang trang, đại Bước vào nhiệm kỳ 2015-2020, Đảng quận Đống Đa xác định mục tiêu: "Nâng cao lực lãnh đạo sức chiến đấu Đảng bộ; phát huy sức mạnh tổng hợp hệ thống trị; đẩy mạnh phát triển kinh tế theo cấu thương mại, dịch vụ, công nghiệp; phát triển văn hóa - xã hội tồn diện, vững chắc; tạo chuyển biến rõ nét quản lý đô thị, văn minh đô thị; giữ vững an ninh trị, trật tự an tồn xã hội; tăng cường cơng tác qn sự, quốc phịng địa phương; huy động nguồn lực xây dựng quận phát triển bền vững, văn minh, đại" Định hướng 2015 – 2020 Quận Đống Đa quán triệt phương châm phát triển kinh tế trung tâm, phát huy có hiệu tiềm năng, lợi thế, chuyển dịch mạnh cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ - công nghiệp, nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh, trọng ngành dịch vụ, công nghiệp sử dụng công nghệ cao, 70 có giá trị gia tăng lớn, thân thiện với môi trường, phát triển kinh tế nhanh, bền vững, phù hợp với đặc điểm, tính chất quận đô thị trung tâm Quận Đống Đa tranh thủ đầu tư Trung ương Thành phố, huy động hiệu nguồn vốn, đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, bảo đảm ngày đồng bộ, đại Phối hợp với ngành chức Thành phố hoàn thành đưa vào sử dụng cơng trình trọng điểm địa bàn, phát triển giáo dục, y tế, chăm sóc sức khỏe nhân dân, xây dựng nếp sống văn minh; trọng xây dựng đời sống văn hoá, bảo tồn, phát huy giá trị văn hoá truyền thống Thực tốt sách xã hội; quan tâm chăm lo đến gia đình sách, giúp đỡ thiết thực với gia đình nghèo; thực tốt chương trình quốc gia giải việc làm… 3.2 Dự báo thị trƣờng nhà thổ cƣ mặt phố Quận Đống Đa đến năm 2025 Nhà thổ cư có số lợi chịu bất tiện nước triền miên, khơng phải đóng phí hàng tháng Đối với nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa ngồi lợi cịn lợi có vị trí trung tâm với nhiều tiện ích kèm theo y tế, giáo dục, vui chơi giải trí, Vì mà nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa giữ giá qua thời kỳ có giá trị lớn Ngồi việc sở hữu nhà thổ cư Quận Đống Đa để sinh sống người dân cịn kinh doanh dù nhà ngõ ngách mặt phố Chính nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa xu hướng dài hạn đến năm 2025 xu hướng giá chu kỳ tăng giá Thực tế năm vừa qua trải qua thời kỳ nóng lạnh thị trường bất động sản Hà Nội, số nơi Hà Nội giá lên nhanh thị trường hạ nhiệt xuống nhanh, thường vùng xa trung tâm thành phố, ven đô Tuy nhiên với nhà đất thổ cư nội thành nói chung nhà đất thổ cư quận Đống Đa nói riêng ln giữ giá dù giai đoạn thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt.“Có lẽ,“khơng đâu có mức giá đắt đỏ giá nhà mặt phố Hà Nội Và điều đáng nói sức hút 71 phân khúc bất động sản chưa hấp dẫn Hà Nội ngày dần mở rộng tầm ảnh hưởng vùng ngoại ô lân”cận.” Với xu hướng ngắn hạn thời gian tới thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa dự đốn xu hướng ngang kinh tế Việt Nam chưa thoát hẳn khỏi khó khăn nội tại, đặc biệt khủng khoảng nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng chưa giải dứt điểm hồn tồn Chính phủ tập trung giải vấn đề khó khăn kinh tế chưa thể có sách đầu tư mạnh mẽ để đẩy mạnh tăng trường kinh tế Nợ công Việt Nam mức cao việc đầu tư cho tăng trưởng kinh tế giai đoạn khó khả thi điều tác động thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng có thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa Về xu giảm giá ngắn hạn dài hạn điều khó xảy thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa, nhiên xét số cục có nhà đất ngõ hẽm xét ngắn hạn việc giảm giá xảy vị trí khơng có giá trị thương mại cao mà sử dụng vào việc mà không dùng vào mục đích kinh doanh Trong nhừng năm gần thị trường chung cư phát triển mạnh, môi trường sống chung cư với nhiều tiện ích cạnh tranh lớn thị trường nhà riêng mặt đất, nhà riêng mặt đất chịu sức ép giá cạnh tranh thị trường chung cư, số trường hợp nhà riêng khơng tăng có cịn giảm giá nhà riêng mà ngõ nhỏ hay môi trường sống an ninh không đảm bảo Dưới số lợi thị trường nhà đất quận Đống Đa Thứ nhất, quận Đống Đa quy hoạch giao thông đại Nạn tắc đường Hà Nội năm gần có xu hướng tăng cao Nguyên nhân người dân sử dụng phương tiện cá nhân ngày nhiều hệ thống đường xá không đáp ứng Tuy nhiên, sở hữu nhà đất quận Đống Đa bạn tiện lợi việc lại Bởi Đống Đa quận tập trung nâng cấp hệ 72 thống hạ tầng giao thơng như:“tuyến“đường sắt có dọc theo đường Giải Phóng – Lê Duẩn dự kiến thay tuyến đường sắt đô thị chạy cầu cạn, xây dựng tuyến đường sắt đô thị khác dọc theo đường Nguyễn Chí Thanh và”đường Yên Lãng – Hào Nam – Cát Linh – Ga Hà Nội Đồng thời quận thúc đẩy xây dựng thêm bãi đỗ xe để phục vụ nhu cầu người dân Thứ hai, quận Đống Đa xây dựng hệ thống công viên xanh, sân bãi phục vụ nhu cầu thể dục thể thao Sở hữu nhà đất quận Đống Đa có mơi trường sống lành lành mạnh Thứ ba, Đống Đa quận có hoạt động kinh tế sơi động Hoạt động thương mại – dịch vụ địa bàn quận Đống Đa đẩy mạnh phát triển Hiện địa bàn quận hình thành số trung tâm thương mại sôi động: Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ…” Thứ tư, Đống Đa quận có nhiều trường Đại học lớn tập trung như: Học viện Ngân Hàng, Đại học Luật, Đại học Ngoại Thương, Học viện Ngoại Giao, … Đặc biệt nơi nơi có bệnh viện lớn như: Bệnh viện Đa khoa Đống Đa, bệnh viện Nhi Trung ương, … Từ vấn đề giáo dục, sức khỏe người dân đảm bảo mua bán nhà đất quận Đống Đa Thứ năm, theo quy hoạch đô thị Hà Nội,“quận Đống Đa“sẽ không dành đất để làm khu cơng nghiệp Các nhà máy xí nghiệp cũ giữ lại phải có biện pháp chỉnh tran, cải tạo để bảo vệ môi”trường.” 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “1 Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Thế Hùng, Phan Đình Binh (2016), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Ngun, Tạp chí nơng nghiệp phát triển nơng thơn, tháng 6/2016 Phan Đình Binh Trần Thị Mai Anh (2015), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Tạp chí Khoa học công nghệ, số 136, tháng 6/2015 Hồng Văn Cường (2012), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Phan Đình Nguyên Lê Ngọc Tú (2015), Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí cơng nghệ ngân hàng, số 117, tháng 12/2015 Lê Khương Ninh (2011), Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng Sông Cửu Long, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, tháng 12/2011 Bùi Ngọc Toản (2016), Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí khoa học cơng nghệ Đại học Đà Nẵng, số 10/2016 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Luận văn thạc sỹ, Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội , Đại học nông nghiệp Hà Nội Lê Thị Phương Thảo (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2012), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp Hà Nội.” 74 10 Hoàng Hữu Phê, Wakely, P (2000), “Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị”, Tạp chí Đơ thị học, xuất Vương quốc Anh