CÂU HỎI NHẬN ĐỊNH ĐÚNG SAI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1 Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký Nhậ.
CÂU HỎI NHẬN ĐỊNH ĐÚNG SAI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng rút ngắn thời hạn th mua trước hết hạn thuê mua trong hợp đồng ký Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 31 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nguyên tắc cho th mua nhà, cơng trình xây dựng Các bên hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước hết hạn thuê mua hợp đồng ký Như vậy, Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng rút ngắn thời hạn thuê mua trước hết hạn thuê mua trong hợp đồng ký sai mà bên thỏa thuận trước vấn đề khơng thỏa thuận bên khơng có quyền rút ngắn thời gian th mua Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Nhận định SAI Căn theo Điều 15 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Như vậy, giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Như vậy, Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh dịch vụ bất động sản sai mà phép kinh doanh quyền sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản Nhận định ĐÚNG Căn theo khoản Điều 14 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản theo quy định Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất Nhận định ĐÚNG Căn theo khoản Điều 19 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất Như vậy, việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất theo quy định Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn phải công chứng, chứng thực Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 61 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản dó bên thỏa thuận với Giao dịch nhà bao gồm giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể thừa kế bất động sản, nhà Nhận định SAI Căn theo Điều 117 VBHN Luật Nhà 2019 quy định Giao dịch nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà Như vậy, giao dịch nhà bao gồm giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể thừa kế bất động sản, nhà chưa đủ mà phải đáp ứng theo quy định nêu Cá nhân cấp chứng môi giới bất động sản, có thêm giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo kiến thức định giá bất động sản, đủ điều kiện để cấp chứng định giá bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 81 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều khoản chuyển tiếp Chứng định giá bất động sản cấp trước ngày Luật có hiệu lực thi hành có giá trị pháp lý thời hạn 05 năm kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành; hết thời hạn trên, người cấp chứng định giá bất động sản phải có đủ điều kiện thẩm định giá viên theo quy định pháp luật giá Theo đó, muốn hoạt động lĩnh vực định giá phải đảm bảo điều kiện trở thành thẩm định viên giá theo quy định pháp luật giá Cụ thể, theo Điều Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định tiêu chuẩn Thẩm định viên sau: Có lực hành vi dân Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan Có tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá tổ chức đào tạo hợp pháp Việt Nam nước ngồi cấp Có thời gian cơng tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định Khoản Điều Có Chứng đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá quan, tổ chức có chức đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định Bộ Tài chính, trừ trường hợp sau: a) Người có tốt nghiệp đại học, sau đại học nước nước chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; b) Người có tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá có tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá Có Thẻ thẩm định viên giá Bộ Tài cấp Như vậy, cá nhân cấp chứng mơi giới bất động sản, có thêm giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo kiến thức định giá bất động sản, đủ điều kiện để cấp chứng định giá bất động sản sai mag phải tuân theo điều kiện cấp chứng định giá bất động sản Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Như vậy, chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp ngoại trừ quy định khơng cần phải thành lập doanh nghiệp 10 Giá bất động sản chịu định chi phí đầu tư tạo lập bất động sản Nhận định SAI Căn theo Điều 15 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Như vậy, giá bất động sản chịu định chi phí đầu tư tạo lập bất động sản sai mà phải theo thỏa thuận bên ghi rõ hợp đồng nhà nước quy định giá bên phải thực chịu định chi phí đầu tư tạo lập bất động sản 11 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán nhà, cơng trình xây dựng phải làm thủ tục xin quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua Nhận định ĐÚNG Căn theo khoản Điều 22 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng Thực thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật Như vậy, nghĩa vụ làm thủ tục xin quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua bên bán thực 12 Người VN định cư nước ngồi có thời gian cư trú VN từ ba tháng trở lên mua nhà VN Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN Luật Nhà 2019 quy định Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam Căn theo điểm b khoản Điều VBHN Luật Nhà 2019 quy định Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà Có nhà hợp pháp thơng qua hình thức sau đây: Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) Căn theo khoản Điều 11 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Người Việt Nam định cư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm b, d, g h khoản Điều này; b) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Như vậy, người Việt Nam định cư nước ngồi có quyền sở hữu nhà Việt Nam phải phép nhập cảnh vào Việt Nam phải thơng qua hình thức mua nhà thương mại doanh nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Và muốn kinh doanh bất động sản phải tuân thủ theo điều kiện nêu 13 Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Nhận định SAI Căn theo Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mà phải tuân theo điều kiện 14 Điều kiện kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định giống Nhận định SAI - Đối với kinh doanh bất động sản điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh quy định Điều điều kiện chủ thể kinh doanh quy định Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 - Đối với kinh doanh dịch vụ bất động sản chia sau: + Điều kiện môi giới bất động sản quy định Điều 63 VBHN LKDBĐS 2020 + Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản quy định Điều 69 VBHN LKDBĐS 2020 + Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản quy định Điều 74 75 VBHN LKDBĐS 2020 Như vậy, điều kiện kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định hoàn toàn khác 15 Chủ thể mua nhà hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà thương mại quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cho người khác Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 59 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Bên mua, bên th mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, Chủ thể mua nhà hình thành tương lai chuyển nhượng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền 16 Người mua nhà thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sở hữu nhà thời gian thực dự án Nhận định SAI Căn theo điểm c khoản Điều 161 VBHN Luật Nhà 2019 quy định Quyền chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước ngồi Tổ chức, cá nhân nước quy định điểm b điểm c khoản Điều 159 Luật có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam phải tuân thủ quy định sau đây: Đối với cá nhân nước sở hữu nhà theo thỏa thuận giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm theo quy định Chính phủ có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà phải ghi rõ Giấy chứng nhận Như vậy, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư nước mua nhà chủ thể thực nhà thương mại có quyền sở hữu nhà thời hạn thực dự án đầu tư sai mà thời hạn tối đa 50 năm gia hạn thêm theo quy định Chính phủ có nhu cầu 17 Mọi tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh Nhận định SAI Căn theo khoản 1, Điều 69 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Như vậy, tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sai mà phải đáp ứng điều kiện nêu 18 Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Như vậy, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản sai mà phải chứng hành nghề môi giới bất động sản 19 Hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc dự án phát triển nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Căn theo Điều 70 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậy, sàn giao dịch bất động sản nơi tiến hành giao dịch nhận hồ sơ, thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch thông qua cung cấp khách hàng Còn hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà tiến hành theo quy định Mục 2, 3, Chương II VBHN LKDBĐS 2020 thông qua hợp đồng văn 20 Nhà, cơng trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh đưa vào kinh doanh Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Như vậy, nhà, công trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh đưa vào kinh doanh mà phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh 21 Hàng hóa bất động sản bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 quy định Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân Như vậy, bất động sản bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cịn có bất động sản hình thành tương lai chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản coi bất động sản đưa vào kinh doanh 22 Tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư Nhận định SAI Căn theo khoản 1, Điều 48 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Nhưng Việc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: a) Không làm thay đổi mục tiêu dự án; b) Không làm thay đổi nội dung dự án; c) Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan Ngoài ra, dự án bất động sản chuyển nhượng phải có điều kiện quy định khoản Điều 49 VBHN LKDBĐS 2020 khoản Điều 49 quy định Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng Như vậy, tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư phải tuân theo điều kiện nêu 23 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, để thực dự án, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án Nhận định SAI Căn theo khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Đối với trường hợp nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên Khi thực kinh doanh bất động sản chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều Như vậy, chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, để thực dự án, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án quy mô sử dụng đất 20 trở lên khơng phải tổng mức tồn dự án 24 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà pháp luật quy định giống Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 19 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Căn theo Điều 503 BLDS 2015 quy định Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai Căn theo khoản 10 Điều VBHN LĐĐ 2018 Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Căn theo khoản Điều 95 khoản Điều 188 VBHN LĐĐ 2018 quy định Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà hai thời điểm khác – chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm bên bán bàn giao nhà bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ có thỏa thuận khác – chuyển quyền sử dụng đất thời điểm xác lập quyền sử dụng đất thời điểm đăng ký vào Sổ địa 25 Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng nhận chứng hành nghề môi giới bất động sản Nhận định SAI Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản Căn khoản Điều 62 khoản Điều 69 VBHN LKDBĐS 2020 Dịch vụ mơi giới bất động sản Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản quy định phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Nhưng, quy định Mục Chương IV VBHN LKDBĐS 2020 Dịch vụ tư vấn bất động sản không quy định chứng hành nghề môi giới bất động sản Như vậy, Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng nhận chứng hành nghề môi giới bất động sản ngoại trừ dịch vụ tư vấn bất động sản 26 Các chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có vốn pháp định Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 Kinh doanh bất động sản bao gồm dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Căn theo khoản Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều Căn theo khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Như vậy, theo khoản Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP trường hợp chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản không quy bắt buộc mức vốn pháp định 27 Chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định theo quy định pháp luật Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Như vậy, theo quy định chủ thể kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp khơng có quy định vốn pháp định đó, phải có vốn pháp định theo quy định pháp luật sai 28 Tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 48 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Căn theo khoản Điều 49 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Như vậy, tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư Nếu nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện nêu 29 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Nhận định ĐÚNG Căn theo khoản Điều 20 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Bảo hành nhà, công trình xây dựng bán Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Trường hợp nhà, cơng trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng Như vậy, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua 30 Chủ đầu tư dự án phát triển dự án nhà thướng mại chuyển quyền sở hữu nhà thuộc phạm vi dự án phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 70 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậy, Chủ đầu tư dự án phát triển dự án nhà thướng mại chuyển quyền sở hữu nhà thuộc phạm vi dự án phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản sai chuyển quyền sở hữu nhà không thuộc nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 31 Tổ chức kinh tế kinh doanh nhà huy động vốn ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN LKDBĐS 2020 quy định Các hành vi bị cấm Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Căn theo khoản Điều 57 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Như vậy, tổ chức kinh tế kinh doanh nhà huy động vốn ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà phải theo mục đích cam kết với khách hàng 32 Giao dịch bất động sản không thực qua sàn giao dịch bất động sản khơng có giá pháp lý Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 17 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Như vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản lập thành văn ký kết kết bên có giá trị pháp lý khơng thiết phải thực qua sàn giao dịch bất động sản có giá trị pháp lý 33 Đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giao đất, cho thuê đất cho chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 11 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Như vậy, chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản cịn nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất chuyển nhượng, đất th,…của tổ chức, cá nhân khơng phải có đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giao đất, cho thuê đất 34 Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi mua nhà từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà để bán lại cho thuê Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 14 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo cơng sử dụng nhà, cơng trình xây dựng Như vậy, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước mua nhà từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà để bán lại cho thuê sai mà mua, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng, sở sản xuất, …như nêu 35 Người nước sở hữu nhà VN để Nhận định ĐÚNG Căn theo khoản Điều VBHN Luật Nhà 2019 quy định Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Tổ chức, cá nhân nước ngồi quy định khoản Điều 159 Luật Căn theo khoản Điều VBHN Luật Nhà 2019 quy định Điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà Cá nhân nước ngồi phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật Căn theo điểm a, c khoản Điều 159 VBHN Luật Nhà 2019 quy định Đối tượng sở hữu nhà hình thức sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngồi Đối tượng tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; Cá nhân nước ngồi phép nhập cảnh vào Việt Nam Căn theo khoản 1, Điều 160 VBHN Luật Nhà 2019 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Đối với tổ chức, cá nhân nước quy định điểm a khoản Điều 159 Luật phải có Giấy chứng nhận đầu tư có nhà xây dựng dự án theo quy định Luật pháp luật có liên quan; Đối với cá nhân nước quy định điểm c khoản Điều 159 Luật phải phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh theo quy định pháp luật Như vậy, người nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam phải đáp ứng điều kiện hình thức sở hữu theo quy định 36 Cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều VBHN Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 quy định Thu nhập miễn thuế Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất Như vậy, cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản ngoại trừ thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất 37 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền th nhà, cơng trình xây dựng th lại Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 14 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định Điều 11 Luật Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại sai mà có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản quyền thuê nhà, cơng trình xây dựng th lại 38 Cán bộ, công chức không phép tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản Điều 10 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Căn theo Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên Như vậy, cán bộ, công chức phép tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản trường hợp không cần thiết phải thành lập doanh nghiệp thực cơng việc quy định tham gia kinh doanh bất động sản 39 Phạm vi kinh doanh bất động sản chủ thể quy định giống Nhận định SAI Căn theo Điều 11 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Như vậy, theo quy định thấy phạm vị kinh doanh chủ thể quy định khác – chủ thể người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phạm vi kinh doanh bất động sản hẹp chủ thể tổ chức, cá nhân nước 40 Tổ chức, cá nhân có chứng mơi giới bất động sản thực dịch vụ môi giới bất động sản Nhận định SAI Căn theo khoản 1, Điều 62 VBHN LKDBĐS 2020 quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Như vậy, tổ chức, cá nhân có chứng mơi giới bất động sản thực dịch vụ mơi giới bất động sản chưa đủ điều kiện mà cịn phải thành lập doanh nghiệp phải 02 người có chứng mơi giới, làm