Đang tải... (xem toàn văn)
MÔN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1(117) 2 Đề tài Chính sách phát triển nhà ở xã hội LỚP Kinh tế bất động sản và địa chính K57 NHÓM 6 1 Nguyễn Thị Anh Thư MSV 11154209 2 Nguyễn Thị Cẩm T[.]
MÔN: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1(117)_2 Đề tài: Chính sách phát triển nhà xã hội LỚP: Kinh tế bất động sản địa K57 NHĨM 6: Nguyễn Thị Anh Thư MSV: 11154209 Nguyễn Thị Cẩm Thạch MSV: 11153880 Đặng Thanh Loan MSV: 11152965 Lê Thị Mỹ Linh MSV: 11152466 Dương Lan Anh MSV: 11150090 PHẦN I: PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI I NHÀ Ở XÃ HỘI: Khái niệm nhà xã hội: Nhà xã hội loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội cơng chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp cho thuê cho với giá rẻ so với giá thị trường Ở Việt Nam, nhà xã hội định nghĩa nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Luật Nhà thuê thuê mua (người thuê nhà sau thời gian quy định mua cơng nhận sở hữu nhà đó) theo quy chế Nhà nước quy định Đây sách có ý nghĩa xã hội lớn Đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: Theo Điều 49 Luật nhà năm 2014 quy định đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, bao gồm 10 nhóm đối tượng sau: Thứ nhất,người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng Thứ hai,hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nông thôn Thứ ba,hộ gia đình khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu Thứ tư,người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị Thứ năm,người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp Thứ sáu, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân Thứ bảy, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức Thứ tám,các đối tượng trả lại nhà công vụ theo quy định khoản Điều 81 Luật nhà năm 2014 Thứ chín,học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập Thứ mười, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo quy định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất Đồng thời, để hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, nhóm đối tượng nói phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật nhà năm 2014, nhà ở, cư trú, thu nhập, cụ thể: Chưa có nhà thuộc sở hữu mình, chưa mua, thuê thuê mua nhà xã hội, chưa hưởng sách hỗ trợ nhà ở, đất hình thức nơi sinh sống, học tập có nhà thuộc sở hữu diện tích nhà bình qn đầu người hộ gia đình thấp mức diện tích nhà tối thiểu Chính phủ quy định theo thời kỳ khu vực Phải có đăng ký thường trú tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà xã hội; trường hợp khơng có đăng ký thường trú phải có đăng ký tạm trú từ năm trở lên tỉnh, thành phố Đối với cán bộ, cơng chức phải thuộc diện khơng phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân; trường hợp hộ nghèo, cận nghèo phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định Thủ tướng Chính phủ II: CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI: Tại phải có sách phát triển nhà xã hội: Nhà xã hội khơng mục tiêu lớn lợi nhuận mà mang tính xã hội, cộng đồng, chăm lo đến chỗ phận có thu nhập thấp,…, giải nhu cầu xúc đối tượng khó khăn nhà góp phần đảm bảo an sinh xã hội Có sách để khuyến khích động viên tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội Có sách cụ thể quản lý, điều tiết hoạt động liên quan đến xây dựng, cho thuê nhà xã hội Có sách đẩy mạnh kế hoạch đầu tư xây dựng nhà xã hội, đầu tư nhà xã hội có hiệu cao, khơng bị chồng chéo thủ tục đầu tư làm giảm hiệu đầu tư Thông qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà nhằm góp phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện thúc đẩy tang trưởng ngành kinh tế dư thừa nguồn cung Việc triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội từ nguồn vốn nhà nước hình thành quỹ tài sản nhà thuộc sở hữu nhà nước Đặc điểm sách nhà xã hội: Có thể đưa nhận xét tổng quát đặc điểm Nhà xã hội Việt Nam sau: Chính sách Nhà xã hội sách xã hội nhằm giúp đỡ người gặp khókhăn nhà theo quy định Nhà nước thực hiền quyền có chỗ ởhợp pháp ghi Hiến pháp; Đất đai nước Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân; Nhà xã hội nhà cho thuê, thuê mua bán cho đối tượng sách Nhà nước quy định Nhà xã hội Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế phí, vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để mua, để xây dựng nhằm cho thuê,cho thuê mua để bán Nhà nước quy định giá cho thuê, trần đơn giá m2ở, giới hạn cực tiểu cực đại diện tích hộ, số năm nhấtđịnh cần bán bán theo quy định pháp luật Chú trọng tạo điều kiện cho bên cung nhằm thu hút họ đầu tư phát triển loại nhà giá rẻ để cung ứng cho đối tượng sách thiếu nhà Đối chiếu sách nhà xã hội Việt Nam năm 2014: Chính sách nhà quốc gia nước ta, bao gồm sách nhà xã hội cơng bố hồn thiện qua luật sau đây: Luật nhà năm 2005, thaythế Luật nhà năm 2014, mà riêng phần sách Nhà xã hội lànhằm Luật hóa nội dung chủ yếu Nghị định số 188/NĐ-CP phát triển vàquản lý Nhà xã hội ngày 20/11/2013 Trong Bảng kết so sánh số nộiung chủ yếu sách Nhà xã hội Luật 2005 2014 Bảng Đối chiếu sách NƠXH Luật nhà 2005 - 2014 Năm 2005 Năm 2014 Địnhnghĩa Nhà phù hợp với khả Nhà xã thanhtoán tiền thuê, thuê hội mua ngườicó mức thu nhập thấp (Điều 46) Đối với A.Thuê nhà (Đ53) bên có 1.Đối tượng thuê: nhu cầu -Cán bộ, công chức, viên chức -Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp -Công nhân khu công nghiệp… Điều kiện thuê: -chưa sở hữu nhà - có sở hữu nhà < 5m2/ng - có sở hữu nhà nhà hưhỏng, dột nát B Thuê mua nhà (Đ54) Đối tượng Điều kiện: Thanh toán lần đầu 20% giá trị nhà Đối với Bêncung Nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo Luật (Điều 3) Đối tượng thuê, thuê mua, mua (Đ49): -Người có cơng -Hộ nghèo, cận nghèo nông thôn -Hộ nông thôn vùng thiên tai -Người thu nhập thấp, hộ nghèo,cận nghèo đô thị -Lao động doanh nghiệp -Quân nhân chuyên nghiệp -Cán bộ, công chức, viên chức -Đối tượng trả nhà công vụ -Học sinh, sinh viên -Hộ cá nhân diện thu hồi đất Điều kiện (Đ51): -chưa sở hữu nhà ở; có sở hữu nhà số m2/ng mức quyđịnh -có đăng ký thường trú, hay tạm trú> năm -khơng thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên - diện hộ nghèo, cận nghèo Ưu đãi (Đ50): vay vốn ưu đãi Nhà nước 1.Chủ đầu tư dự án NƠ XH 1.Chủ đầu tư dự án NƠ XH (Đ50): (Đ53): -Chủ dự án đầu tư dùng vốn -Dự án vốn TƯ: Bộ XD Nhànước: UBND cấp chọn tỉnh chọn -Dự án vốn ĐP vốn tư -Dự án vốn tư nhân: tự quản nhân: UBND cấp tỉnh Điều kiện (Đ56): giá cho chọn, thuê, thuê mua quy định theo Luật Ưu đãi (Đ56): - miễn tiền sử dụng đất, thuê đất -Dự án vốn tư nhân sẵn có đất hợp pháp, dự án vốn khu CN haydoanh nghiệp CN: tự quản - vốn hộ hay cá nhân: tự quản 2.Điều kiện (Đ60,61,81): giá cho thuê, thuê mua quy định theo Luật Ưu đãi (Đ58,59): - miễn tiền sử dụng đất, thuê đất -miễn, giảm thuế (nhà cho thuê giảm nhiều nhà cho thuêmua hay bán) -vay vốn ưu đãi (nhà cho thuê đượchưởng lãi suất thấp hơn) -UBND cấp tỉnh hỗ trợ phần tồn chi phí hạ tầng ngồi nhà -các ưu đãi khác theo pháp luật -đối với tổ chức tự lo chỗ cho người lao động theo giá quy địnhthì tính vào giá thành tínhthuế thu nhập doanh nghiệp Rút từ Bảng so sánh: 1) Định nghĩa Nhà xã hội Luật 2005 Luật 2014 thay đổi khác nhau: Luật 2005, Nhà xã hội “nhà thu nhập thấp Luật 2014 lại “nhà trợ cấp” ,bao gồm nhà thu nhập thấp, nhà công nhân công nghiệp, nhà hợp tác xã ,“nhà khẩn cấp cho vùng thiên tai hay cho người trả nhà công vụ, nhà “phi lợi nhuận” cho người có cơng, “nhà cơng” làm ký túc xá sinh viên, nhà tái định cư Vì đối tượng sách Luật 2014 nhiều loại hơn, bao quát hơn, quyền lợi ngồi th, th mua cịn mua Nhà xã hội 2) Các ưu đãi chủ đầu tư Luật 2014 nhiều so với Luật 2005,do có sức thu hút khu vực tư nhân Tuy qua nhiều sửa đổi,bổ sung, đến gần việc thực có tiến triển phần cịn khó khăn, vướng mắc nhiều khâu, vấn đề III: PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI (Dựa nguồn lực): CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, VỐN VÀ THUẾ: Cơng cụ then chốt để thực sách Nhà xã hội tài Nhà xã hội, tức vấn đề huy động vốn đầu tư xây dựng, liên quan với vấn đề giá thành, lợi nhuận, thuế, tín dụng, lãi suất, chấp, thời hạn vay v.v Tuy sáchxã hội nhà đượcban hành từ năm 2005 đến ngày 16/11/2009 Bộ Xâydựng Thông tư số 36/2009/TT-BXD để hướng dẫn việc bán, cho thuê, chothuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị, cịn Chính phủ ngày 23/6/2010 có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định 4chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đến năm 2013 Nghị định số188/2013/NĐ-CP sách NƠ XH mà nội dung chủ yếu sau đượcquán triệt vào Luật Nhà năm 2014 a) Nguồn cung: Hiện có ba nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Việt Nam: Nguồn cung phổ biến nhà người dân tự xây vốn chiếm đến khoảng 6070% diện tích sàn nhà thời kỳ sau Đổi Nguồn thứ hai phân khúc sôi động đến từ dự án phát triển bất động sản nhà thương mại với tham gia chủ đầu tư đến từ nhiều thành phần kinh tế khác nhau, từ doanh nghiệp nhà nước đến công ty tư nhân tập đoàn đầu tư quốc tế Nguồn cung thứ ba, với hỗ trợ lớn từ Nhà nước nhằm đáp ứng cho nhóm có điều kiện kinh tế hạn chế nguồn cung từ dự án nhà xã hội Trong thời gian gần đây, vấn đề nhà xã hội bàn thảo nhiều Việt Nam, với kỳ vọng phân khúc nguồn cung vừa giải nhu cầu xã hội nhà người dân, vừa đóng vai trị động lực tái phát triển cho thị trường bất động sản vốn giai đoạn thoái trào nước ta b) Vốn đầu tư phát triển NƠ XH: Năm 2005 a) Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhànước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án nhà địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân ngoàinước; e) Tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật Các nguồn vốn sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn Năm 2014 a) Vốn Nhà nước: vốn ngân sách, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ pháttriển thức, vốn vay ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư pháttriển Nhà nước đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xâydựng-chuyển giao; b) Vốn doanh nghiệp, HTX: hưởng ưu đãi tiền đất; thuế; vay lãi suấtthấp, thời gian dài; cấp tỉnh giúp đỡ vốn đầu tư hạ tầng; c) Vốn hộ gia đình, cá nhân: hưởng số ưu đãi xây dựng theo quy hoạch Nguồn vốn đầu tư phát triển Nhà xã hội Luật 2014 rộng rãi so với Luật 2005 Rất tiếc hai luật khơng có nghị định hướng dẫn cụ thể nguồn vốn phát triển Nhà xã hội để đưa vào thực tiễn, khiến sách Nhà xã hội khơng triển khai bối cảnh thị trường bất động sản nước bị suy thoái nghiêm trọng từ năm 2009 đến 2014, tồn kho bất động sản ngày nhiều, nợ xấu hệ thống Ngân hàng tăng nhanh, vượt mức nguy hiểm Trước tình hình đó, ngày 7/1/2013 Chính phủ Nghị số 02/NQ-CP, ngày 21/8/2014 Nghị bổ sung số 61/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh,trong có quy định “dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng …để hỗ trợ cho ngân hang thương mại Nhà nước” vay đối tượng sách Nhà xã hội (cả bên cầu bên cung) Chấp hành Nghị này, ngày 15/5/2013 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Thông tư số 11/2013/TT- NHNN, sau bổsung Thơng tư số 32/2014 ngày 18/11/2014, định khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30 000 tỷ đồng giải ngân 36 tháng, từ 1/6/2013 kết thúc vào ngày 1/6/2016, theo bên muốn vay để mua, th mua phải có vốn tối thiểu 20% tổng mức cần thiết, bên vay để đầu tư phải có vốn tối thiểu bằng30% tổng mức đầu tư dự án Các ưu đãi đầu tư phát triển Nhà xã hội quy định kèm với điều kiện dự án chỉđược hưởng tỷ lệ lợi nhuận định mức , chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư Vì vậy,nếu có đầu tư nhà đầu tư chọn vài dự án nhỏ để làm PR - Tại điều 53 Luật Nhà (2014) quy định rõ hình thức huy động nguồn vốn để phát triển nhà xã hội nguồn vốn quan trọng từ ngân sách nhà nước bao gồm vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển thức, vốn ưu đãi nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển…Đây quy định chế sách phát triển nhà đắn thể quan tâm nhà nước người lao động Tuy nhiên khơng có quy định cụ thể đặc biệt từ nguồn ngân sách Nhà nước Trung ương địa phương nên nguồn vốn không ổn định tùy thuộc vào kinh phí phân bổ Trung ương địa phương nhiều ý kiến kiến nghị nên nghiên cứu phương án trích % GDP cho việc phát triển nhà Tương tự quy định % dành cho nguồn nghiên cứu khoa học (Ví dụ: 0,5-1% GDP) dành ngân sách nhà nước cố định năm, hàng năm cho Phát triển nhà (cả ngân sách nhà nước Trung ương ngân sách nhà nước địa phương) điều thể quan tâm đến vấn đề nhà Nhà nước mang tính ổn định, lâu dài - Đối với người lao động có nhu cầu nhà cần nhận thức cách đầy đủ trách nhiệm tiết kiệm, dành dụm cho nhà mình, kinh nghiệm Singapore thơng qua quỹ tiết kiệm bắt buộc muốn mua nhà, dù tiền tiết kiệm người không lớn với hàng chục triệu người nguồn vốn không nhỏ cho phát triển nhà Vì cần nghiên cứu sớm ban hành loại hình khuyến khích tiết kiệm bắt buộc người đăng ký mua nhà xã hội c) Chính sách ưu đãi đầu tư nhà xã hội Việt Nam: Văn Luật nhà 2005 Điều khoản khuyến khích đầu tư nhà xã hội Các ưu đãi + Nhà nước miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất dự án phát triển nhà xã hội + Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội hình thành từ nguồn: Tiền thu từ việc bán, cho thuê cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà địa bàn nguồn ngân sách nhà nước khoản hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện hợp pháp tổ chức, cá nhân Nghị Cụ thể hóa ưu đãi sau: 18/2009/NQ- + Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất CP Các + Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao định 66, nhất 67/2009/ QĐTTg Nghị định 188/2013/NĐ -CP + Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động + Các doanh nghiệp tự xây dựng th nhà cho cơng nhân tính chi phí nhà chi phí hợp lý + Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất, vay từ quỹ phát triển nhà địa phương xem xét hỗ trợ phần toàn lãi vay + Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật + Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp thoát nước) Bổ sung ưu đãi sau: a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất diện tích đất phạm vi dự án xây dựng nhà xã hội (bao gồm quỹ đất để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại), nộp tiền sử dụng đất hồn trả lại khấu trừ sau + Được hỗ trợ ưu đãi từ nguồn: vay vốn tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại định chế tài khác (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ); vay ưu đãi từ ngân sách trái phiếu địa phương, quỹ phát triển nhà nguồn vốn vay ưu đãi khác theo quy định + Được hỗ trợ phần toàn kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội phạm vi dự án + Được miễn thực thủ tục thẩm định thiết kế sở áp dụng hình thức tự thực phần việc tư vấn, thi công xây lắp đủ lực + Được sử dụng nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai làm tài sản chấp vay vốn đầu tư cho dự án + Được phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật phát hành trái phiếu + Được hưởng ưu đãi đầu tư khác theo quy định + Được dành 20% tổng diện tích đất diện tích sàn phạm vi dự án phát triển nhà xã hội để đầu tư bán nhằm mục đích kinh doanh thương mại hạch tốn chung vào tồn dự án + Đối với dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách th hỗ trợ tồn vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội dự án; sau thời gian cho thuê tối thiểu 05 năm phép bán nhà + Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư miễn tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất; miễn, giảm 10