CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đõy là công trình nghiên cứu độc lập của tôi Số liệu được nêu trong luận văn là trung thực và cú trớch nguồn Kết quả nghiên cứu trong l[.]
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đõy công trình nghiên cứu độc lập tơi Số liệu nêu luận văn trung thực cú trớch nguồn Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Ninh Quang Ngọc MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ HÌNH VẼ CHƯƠNG MỞ ĐẦU I CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Chiến lược đầu tư 2.1.1.Khái niệm chiến lược 2.1.2 Vai trò, phân loại chiến lược 11 2.1.3 Quy trình xây dựng chiến lược 15 2.1.4 Cơng cụ xây dựng chiến lược 2.2 Chiến lược đầu tư bất động sản 24 31 2.2.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản 31 2.2.2 Khái niệm chiến lược đầu tư BĐS 35 2.2.3 Đặc điểm chiến lược đầu tư bất động sản 36 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến xây dựng chiến lược đầu tư BĐS 2.3.1 Nhân tố khách quan 37 2.3.2 Nhân tố chủ quan 38 37 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB GIAI ĐOẠN 2012 - 2020 39 3.1 Giới thiệu công ty cổ phần địa ốc MB 39 3.2 Thực trạng trình xây dựng chiến lược công ty cổ phần địa ốc MB 42 3.2.1 Mục tiêu - Định hướng MBLand đến năm 2020 43 3.2.2 Phân tích mơi trường bên ngồi 48 3.2.3.Phân tích môi trường bên 81 3.2.4 Lập chiến lược đầu tư bất động sản Công ty MBLand đến năm2020 86 3.3 Đánh giá trình xây dựng chiến lược công ty đến 2020 98 CHƯƠNG 4: CÁC ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 2012 ĐẾN 2020 TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB (MBLAND) 100 4.1 Các định hướng để hoàn thiện việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản 100 4.1.1 Tăng cường tính hiệu cơng tác dự báo thị trường bất động sản 100 4.1.2 Tâ ̣p trung phát phát triển dự án BĐS 100 4.1.3 Xây dựng chiến lược tâ ̣p trung khai thác đầu tư bất động sản BĐS 4.1.4 Xây dựng chiến lược phát triển thị trường 101 101 4.1.5 Xây dựng chiến lược nâng cao lực cạnh tranh 101 4.1.6 Xây dựng chiến lược liên doanh liên kết 102 4.2 Giải pháp hoàn thiêṇ viêc̣ xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản 4.2.1 Giải pháp cấu máy tổ chức 102 4.2.2 Giải pháp Marketing 103 4.2.3 Giải pháp xây dựng thương hiệu 104 4.2.4 Giải pháp nguồn nhân lực 105 4.2.5 Giải pháp tài 106 KẾT LUẬN 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 102 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản MBLAND : Công ty Cổ phần Địa ốc MB TTTM : Trung tõm thương mại CC : Chung cư CBRE : Công ty Bất động sản CBRE GS : Giáo sư HCM : Hồ Chí Minh HN : Hà Nội KS : Khách sạn WTTC : Hội đồng Du lịch Lữ hành giới IHG : Inter Contineutal Hotels Group DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ Bảng 2.1: Ma trận hội – nguy / điểm mạnh - điểm yếu (SWOT) 27 Bảng 2.2: Ma trận chiến lược .28 Bảng 2.3: Ma trận QSPM 29 Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP số nước Châu Á .49 Bảng 3.2 : Tổng quan tình hình kinh tế Việt Nam năm gần dự kiến năm 2011 50 Bảng 3.3 Kịch cho kinh tế Việt Nam năm 2012 52 Bảng 3.4: Tóm tắt đánh giá tác động mơi trường kinh tế đến đầu tư bất động sản BĐS 55 Bảng 3.5 Tóm tắt yếu tố sách tác động đến đầu tư bất động sản bất động sản (BĐS) .57 Bảng 3.6: Tác động môi trường xã hội 67 Bảng 3.7 Ma trận đánh giá mơi trường bên ngồi MBland 79 Bảng 3.8: trạng số lượng lao động MBLand .84 Bảng 3.9: Phân tích SWOT MBLand .88 Bảng 3.10: Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường nhà .92 Bảng 3.11: Phân tích SWOT cho phân khúc thị trường bán lẻ 94 Bảng 3.12: Phân tích SWOT cho phân khúc Thị trường Văn phịng .96 Bảng 3.13: Phân tích SWOT cho phân khúc Thị trường khách sạn .97 Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP (dự báo năm 2011) 51 Biểu đồ 3.2: Thu nhập bình quân đầu người 53 Biểu đồ 3.3: Diễn biến tình hình lạm phát từ năm 2000 đến 2008 54 Biểu đồ 3.4: FDI cam kết vào Việt Nam từ năm 2001 đến 06 tháng đầu năm 2010 54 Biểu đồ 3.5: Thành phần dân cư 63 Biểu đồ 3.6: Tốc độ tăng trưởng thành thị nông thôn .64 Biểu đồ 3.7: Dân số thành thị nước – Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh 64 Hình 2-1: Mơ hình năm tác lực cạnh tranh Michael Porter 21 Hình 2-2: Tiến trình xây dựng ma trận EFE 25 Hình 2-3: Tiến trình xây dựng ma trận IFE 26 Hình 3.1: Sơ đồ cấu tổ chức MBLand 83 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Sự kiện trở thành thành viên thứ 150 Tổ chức Thương mại giới (WTO) mở hội nhiều thách thức vô to lớn kinh tế Việt Nam nói chung, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng Luận văn có nội dung xây dựng quy trình hoạch định chiến lược đầu tư BĐS MBLand sở phân tích đánh giá yếu tố mơi trường bên bên ngồi ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty, từ rút điểm mạnh, điểm yếu, hội nguy Bằng cách sử dụng công cụ xây dựng chiến lược ma trận SWOT, IFE, EFE để hình thành lựa chọn chiến lược đầu tư tối ưu nhằm phát huy mạnh để tận dụng hội hạn chế nguy cơ, khắc phục điểm yếu… Luận văn “Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 công ty Cổ phần địa ốc MB (MBLand)” gồm cỏc cỏc chương sau: Chương 1: Mở đầu Chương 2: Cơ sở lý luận xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản Chương 3: Thực trạng xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Địa ốc MB Chương 4: Các định hướng bản và giải pháp xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 Công ty Cổ phần Địa ốc MB Kết luận ii CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU Tác giả đã khái quát về tổng quan tình hình nghiên cứu thị trường BĐS nước, viê ̣t nam, tình hình nghiên cứu về chiến lược CHƯƠNG : CƠ SỞ Lí LUẬN VỀ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Cơ sở lý luâ ̣n về xây dựng chiến lược đầu tư bất đô ̣ng sản, tác giả đã dẫn chứng các khái niê ̣m về chiến lược, vai trò của chiến lược vai trò hoạch định, vai trò dự báo hay vai trò điều khiển và được phân loại cụ thờ̉ Từ đó thấy được mô ̣t quy trình xây dựng chiến lược Phân tích dự báo mơi trưịng kinh doanh bên ngồi Đánh giá phán đốn mơi trường bên doanh nghiệp Tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường kinh doanh bên Tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường kinh doanh bên ngồi Hình thành (các) phương án chiến lược Quyết định chiến lược tối ưu phù hợp với phương pháp sử dụng Xác định nhiệm vụ nhằm thực chiến lược lựa chọn Tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường kinh doanh bên ngồi Phân tích đánh giá mơi trường bên ngồi + Mơi trường vĩ mô: yếu tố kinh tế, yếu tố luật pháp trị, yếu tố xã hội ,những yếu tố tự nhiên,yếu tố công nghệ kỹ thuật, yếu tố quốc tế + Môi trường vi mô: Sự cạnh tranh công ty hoạt động ngành, cạnh tranh đối thủ tiềm Sự cạnh tranh công ty sản xuất sản phẩm thay thế, sức ép nhà cung cấp và sức ép từ phía khách hàng iii Phõn tớch đánh giá mơi trường bên trong: Nguồn nhõn lực, tài và hoạt động quản trị Các công cụ xây dựng chiến lược gồm: Ma trận đánh giá yếu tố mơi trường bên ngồi (EFE – External Factors Environment),Ma trận đánh giá môi trường bên (IFE – Internal Factors Environment), Ma trận SWOT và Ma trận chiến lược Trước tiếp câ ̣n đến chương tác giả cũng đã trình bày về khái niê ̣m bất đô ̣ng sản: trình bỏ vốn để phát triển loại BĐS với mục đích thu lợi ích lớn tương lai dạng giá trị (thu nhập lợi nhuận), Chiến lược đầu tư bất đô ̣ng sản là: Chiến lược phương tiện để đạt tới mục tiêu dài hạn, gồm có phát triển địa lý, đa dạng hóa hoạt động, sở hữu hóa, phát triển sản phẩm, thõm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu, lý liên doanh và các đă ̣c điểm của chiến lược gờm: Tính tồn cục nghĩa mang tính tồn diện hệ thống, chiến lược phải có tầm nhìn xa, bao quát, tớnh cạnh tranh, tớnh rủi ro, tớnh chuyên nghiệp, sáng tạo và tính tương đối CHƯƠNG 3:THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB GIAI ĐOẠN 2012 - 2020 3.1 Giới thiệu công ty cổ phần địa ốc MB Tên công ty : Công ty Cổ phần Địa ốc MB Tên tiếng Anh : MB Real Estate Stock Company Tên viết tắt : MBLand Địa trụ sở chính: Số - Chùa Bộc, Quận Đống Đa, TP Hà Nội Logo: iv Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MBLand) công ty BĐS thành lập năm 2008 hai cổ đông sáng lập Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) Tổng công ty trực thăng Việt Nam (VNH) Số vốn điều lệ là 654 tỷ đồng MBLand trở thành công ty thuộc hệ thống ngân hàng MB 3.2 Thực trạng trình xây dựng chiến lược công ty cổ phần địa ốc MB Trên sở nhiệm vụ sứ mạng công ty xác định, q trình xây dựng chiến lược cơng ty MBLand thực theo quy trình sau gồm bước sau: Sơ đồ: - Bước đầu MBLand đã xác định được mục tiêu tiếp đó - Tổng hợp kết phân tích dự báo mơi trường bên ngồi gồm mơi trường vĩ mơ mơi trường ngành hội hay thách thức tác động đến lĩnh vực đầu tư bất động sản bất động sản nói chung Phân tích cung cầu phân khúc môi trường ngành xác định xu hướng/dự báo thị trường tương lai từ định hướng sản phẩm cơng ty - Phân tích dự đốn mơi trường bên doanh nghiệp nhằm điểm mạnh, điểm yếu MBLand đánh giá mức độ ảnh hưởng đến việc đầu tư bất động sản Trong phần sâu phân tích lực cốt lõi lợi cạnh tranh (hiện có có) MBLand dựa mơ hình chuỗi giá trị đầu tư bất động sản BĐS từ tìm cách thức xây dựng lợi cạnh tranh cho MBLand v - Lập chiến lược sở đánh giá lại mục tiêu, triết lý kinh doanh quan điểm lãnh đạo doanh nghiệp, từ cụ thể hoỏ cỏc mục tiêu chiến lược thành chương trình, phương án, dự án Các công cụ phân tích đánh giá chiến lược: Ma trận đánh giá môi trường bên ngồi Từ phõn tích, tổng hợp nêu trên, tác giả lập danh mục yếu tố có vai trị định tới thành công MBland, kết hợp tham khảo ý kiến trưởng phòng ban MBland, chuyên gia ngành Nhận xét: Tổng số điểm quan trọng của MBLand 2,85 cho ta thấy chiến lược MBland vận dụng hội có tối thiểu húa nguy có mối đe dọa bên ngồi mức trung bình MBland cần phải nghiên cứu số kênh huy động vốn khác có chiến lược phù hợp để đem lại ưu cạnh tranh cho MBland tương lai Công tác lâ ̣p chiến lược đầu tư bất động sản Công ty MBLand đến năm2020 Bước 1: Trên sở sứ mệnh, tầm nhìn phân tích mơi trường bên ngồi (OT) bên (SW) để xác định mục tiêu cho giai đoạn 2012-2020 Bước 2: Từ mục tiêu phân tích SWOT xác định chiến lược phù hợp/tối ưu Phân tích SWOT dựa điểm mạnh điểm yếu công ty hội thách thức từ bên mang lại Chi tiết điểm mạnh điểm yếu hội thách thức trình bày Với mục đích phân tích SWOT để xác định chiến lược đầu tư bất động sản bất động sản công ty MBLand, bảng ma trận SWOT tổng kết lại điểm mạnh điểm yếu hội thách thức có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản bất động sản công ty Qua phân Phân tích SWOT MBLand tại các phân khúc thị trường MBLand dựa điểm mạnh yếu doanh nghiệp hội thách thức thị trường, MBLand đã chọn lựa phân khúc thị trường mục tiêu theo thứ tự ưu tiên sau: ... ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC MB GIAI ĐOẠN 2012 - 2020 39 3.1 Giới thiệu công ty cổ phần địa ốc MB 39 3.2 Thực trạng q trình xây dựng chiến lược cơng ty cổ phần địa ốc MB 42 3.2.1... yếu… Luận văn ? ?Xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản giai đoạn từ 2012 đến 2020 công ty Cổ phần địa ốc MB (MBLand) ” gồm cỏc cỏc chương sau: Chương 1: Mở đầu Chương 2: Cơ sở lý luận xây dựng chiến. .. lược đầu tư bất động sản Chương 3: Thực trạng xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Địa ốc MB Chương 4: Các định hướng bản và giải pháp xây dựng chiến lược đầu tư bất động