HÖ thèng tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt nam 1 HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 09 Cách tiếp cận từ chi phí (Ký hiệu TĐGVN 09) (Ban hành kèm theo Thông tư[.]
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 09 Cách tiếp cận từ chi phí (Ký hiệu: TĐGVN 09) (Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng năm 2015 Bộ Tài chính) I QUY ĐỊNH CHUNG Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn quy định hướng dẫn thực cách tiếp cận từ chi phí q trình thẩm định giá tất loại tài sản Trong trường hợp có Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam áp dụng riêng cho nhóm tài sản cụ thể áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá riêng Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên giá hành nghề (sau gọi chung thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức cá nhân khác thực hoạt động thẩm định giá theo quy định Luật Giá quy định khác pháp luật có liên quan Khách hàng thẩm định giá bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá ký kết phải có hiểu biết cần thiết quy định tiêu chuẩn để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trình thẩm định giá Giải thích từ ngữ Cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, cơng dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí tái tạo tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí Phương pháp chi phí thay phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, công dụng theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thuộc cách tiếp cận từ chi phí Hao mịn vật lý tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản hư hỏng vật chất tài sản phận cấu tạo nên tài sản, gây tác động thời gian q trình sử dụng thơng thường Hao mịn chức tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản sử dụng tài sản không mang lại hiệu sử dụng tài sản thay Hao mòn ngoại biên tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản lỗi thời kinh tế yếu tố khu vực bên ngồi tác động đến tài sản Hao mịn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế giảm giá vị trí Hao mịn kinh tế tổn thất tài sản nhân tố bên ngoài, đặc biệt nhân tố liên quan đến thay đổi cung cầu sản phẩm tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản Giảm giá vị trí thường áp dụng tài sản bất động sản Đó giảm giá bất động sản có tác động tiêu cực môi trường xung quanh đến bất động sản Tài sản thay tài sản thiết kế, chế tạo xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu kỹ thuật hơn, có chức tương tự tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá Tổng giá trị hao mòn tài sản (giá trị hao mòn lũy kế tài sản) tổng mức giảm giá trị tài sản loại hao mòn vật lý, chức ngoại biên thời điểm thẩm định giá Tuổi đời kinh tế tổng số thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa tài sản) sử dụng tài sản đáp ứng hiệu kinh tế Tuổi đời kinh tế máy, thiết bị số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hành, điều kiện bình thường, phù hợp với thông số kinh tế - kỹ thuật tài sản đáp ứng hiệu kinh tế việc sử dụng tài sản Tuổi đời kinh tế bất động sản số năm cơng trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị tồn bất động sản Tuổi đời kinh tế lại thời gian sử dụng cịn lại (tính từ thời điểm thẩm định giá) tài sản phát huy hiệu Tuổi đời thực tế số năm tính từ hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định giá Tuổi đời hiệu số năm thể thực trạng tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định giá Tuổi đời hiệu bằng, nhỏ lớn tuổi đời thực tế tài sản tùy thuộc vào tình trạng tu, bảo dưỡng, khắc phục tài sản Cụ thể: - Tuổi đời hiệu tuổi đời thực tế tài sản tài sản bảo dưỡng, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình - Tuổi đời hiệu nhỏ tuổi đời thực tế tài sản tài sản tu, bảo dưỡng tốt, tân trang nâng cấp làm tăng chất lượng tài sản - Tuổi đời hiệu lớn tuổi đời thực tế tài sản tài sản không bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Lợi nhuận nhà đầu tư (lợi nhuận nhà sản xuất) phần chênh lệch giá trị thị trường tài sản thẩm định giá trừ (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN Cách tiếp cận từ chi phí sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo sở giá thị trường phi thị trường Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh quan điểm đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn tài sản, giá trị hao mòn tài sản,… cần đánh giá sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài người tham gia thị trường Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định giá Ví dụ: trường hợp xác định giá trị tài sản người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả tài chính,… người chủ sở hữu Cách tiếp cận từ chi phí thường áp dụng trường hợp: - Khơng có đủ thơng tin thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường cách tiếp cận thu nhập - Có dự định tạo tài sản thẩm định giá cơng trình xây dựng tài sản chế tạo - Kiểm tra kết cách tiếp cận thẩm định giá khác Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản mức độ sẵn có số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí tái tạo cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá Cơng thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chi phí a) Phương pháp chi phí tái tạo Phương pháp chi phí tái tạo dựa chi phí tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá Tài sản bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản thẩm định giá Cơng thức: Chi phí tái tạo Giá trị ước tính = (đã bao gồm Lợi nhuận của tài sản nhà sản xuất/nhà đầu tư) Tổng giá trị hao mịn b) Phương pháp chi phí thay Phương pháp chi phí thay dựa chi phí để tạo tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá chức năng, công dụng, thiết kế, chế tạo xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu kỹ thuật Thơng thường, tài sản thay thường có chi phí tạo thấp so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành khơng bị cao so với mức phổ biến thời điểm thẩm định giá Vì vậy, tổng giá trị hao mịn hay hao mòn lũy kế tài sản thay thường khơng bao gồm hao mịn chức chi phí vốn cao hao mịn chức chi phí vận hành cao Cơng thức: Giá trị ước tính tài sản = Chi phí thay (đã bao gồm lợi – nhuận nhà sản xuất/nhà đầu tư) Tổng giá trị hao mịn (khơng bao gồm phần giá trị hao mòn chức tài sản thẩm định giá phản ánh chi phí tạo tài sản thay thế) Các bước xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí Sau thu thập phân tích thơng tin có liên quan đến tài sản thẩm định giá, thẩm định viên thực theo bước sau: a) Đối với bất động sản Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất tổng giá trị bất động sản Giá trị đất cần xác định sở mục đích sử dụng tốt hiệu có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính tốn,… cần áp dụng thống tất phận cấu thành bất động sản thẩm định đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,… Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay cơng trình xây dựng có Bước 3: Xác định hao mịn ước tính tổng giá trị hao mịn cơng trình xây dựng có Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách lấy tổng chi phí xây dựng cơng trình bước trừ (-) giá trị hao mịn tính bước Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản thẩm định giá cách lấy giá trị đất bước cộng (+) giá trị ước tính cơng trình xây dựng bước b) Đối với máy, thiết bị Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay máy, thiết bị Bước 2: Xác định hao mịn ước tính tổng giá trị hao mịn máy, thiết bị thẩm định giá Bước 3: Ước tính giá trị máy, thiết bị cách lấy kết bước trừ (-) kết bước Các loại chi phí a) Chi phí tái tạo, chi phí thay Ứng với phương pháp chi phí tái tạo phương pháp chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định chi phí tái tạo chi phí thay để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá, đó: - Chi phí tái tạo chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản thẩm định giá - Chi phí thay chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có cơng dụng (giá trị sử dụng) tương tự tài sản thẩm định giá, loại trừ phận có chức lỗi thời, tính đến tiến khoa học, cơng nghệ thời điểm thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản thẩm định giá b) Thành phần chi phí tái tạo, chi phí thay Chi phí tái tạo, chi phí thay bao gồm tất chi phí phát sinh tạo tài sản mang lại chức năng, công dụng tương tự, gắn với loại sở giá trị thị trường phi thị trường cần xác định giả thiết kèm theo Ví dụ: tài sản thẩm định giá máy thiết bị sử dụng, vận hành chi phí tái tạo (chi phí thay thế) bao gồm chi phí lắp đặt Nếu máy thiết bị đánh giá riêng lẻ để tách khỏi dây chuyền sản xuất chi phí lắp đặt khơng tính đến Chi phí tái tạo chi phí thay bao gồm loại chi phí như: vật liệu, nhân công, vận chuyển, thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản lý, chi phí tài thời gian sản xuất, thi cơng xây dựng, thuế khơng hồn lại, chi phí lắp đặt, chạy thử, lợi nhuận nhà thầu, lợi nhuận nhà sản xuất/nhà đầu tư khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật, Chi phí tái tạo bao gồm tất khoản mục chi phí để tạo sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu Trường hợp khơng thể tìm vật liệu, máy móc kỹ thuật để tạo sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu máy móc kỹ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá Chi phí thay bao gồm chi phí tạo sản phẩm có chức tương tự tính hữu dụng tương đương với tài sản thẩm định giá, nhiên thiết kế, chế tạo xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu kỹ thuật sử dụng thời điểm thẩm định giá Để xác định chi phí thay thế, thẩm định viên cần xác định tài sản thay sở hiểu biết chức công dụng tài sản thẩm định giá Sau xác định chi phí để tạo mua tài sản thay Trong trường hợp tài sản thẩm định giá tài sản (tổng giá trị hao mịn 0) chi phí thay với chi phí tái tạo c) Thời điểm xác định chi phí: loại chi phí thuộc chi phí tái tạo, chi phí thay cần xác định thời điểm thẩm định giá Việc tính tốn loại chi phí xây dựng, chế tạo phải vào mặt giá thị trường nguyên nhiên vật liệu, quy định quan có thẩm quyền định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu hướng dẫn xác lập đơn giá xây dựng, chế tạo thời điểm thẩm định giá 6 Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay cơng trình xây dựng a) Các chi phí tái tạo, chi phí thay bao gồm: - Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân cơng; chi phí máy thi cơng, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình chính, cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng; chi phí tu, bảo dưỡng cơng trình; chi phí cho cơng tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi cơng xây dựng cơng trình; chi phí an ninh trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; chi phí trực tiếp khác - Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng cơng trình, chi phí đánh giá tác động môi trường xử lý tác động dự án đến mơi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm tốn; chi phí tài thời gian thi cơng xây dựng; chi phí bảo hiểm cơng trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí tu, bảo dưỡng cơng trình; chi phí khác phát sinh từ sau hồn thành xây dựng cơng trình đến bàn giao cơng trình (hay bán cho thuê hết diện tích cơng trình xây dựng); khoản phí lệ phí theo quy định; khoản chi phí gián tiếp khác - Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất hướng dẫn điểm Mục II Thông tư b) Các phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế: + Phương pháp so sánh theo đơn vị; + Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục cơng trình; + Phương pháp khảo sát số lượng Thẩm định viên vào loại hình cơng trình, thơng tin có để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp b1) Phương pháp so sánh theo đơn vị Phương pháp so sánh theo đơn vị phương pháp xác định tổng chi phí sở tổng chi phí xây dựng cơng trình tương tự thơng qua việc so sánh tiêu kinh tế - kỹ thuật với cơng trình thẩm định giá Đối với cơng trình vừa xây dựng sử dụng loại giá hợp đồng xây dựng cơng trình để xác định giá trị cơng trình xây dựng thẩm định giá Thẩm định viên cân nhắc điều chỉnh giá cơng trình xây dựng thời điểm thẩm định giá; loại bỏ chi phí có cơng trình tương tự khơng phát sinh xây dựng cơng trình có chức tương tự với cơng trình thẩm định giá Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần thu thập thông tin tổ chức phép cung cấp thông tin số liệu, chi phí bất động sản; thu thập liệu từ tịa nhà có quy mơ, kích thước phù hợp, sau điều chỉnh chi phí khác cơng trình so sánh với cơng trình thẩm định giá Đối với số cơng trình tương tự quy mơ khác biệt thiết kế chất lượng xây dựng Sự khác thiết kế mái, đặc điểm thiết kế bên cơng trình, chu vi hình dáng cơng trình có ảnh hưởng đến chi phí so sánh theo đơn vị Vì vậy, khác biệt thẩm định viên phải xem xét tính phù hợp áp dụng số liệu cơng trình Trong trường hợp quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đơn giá xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự thẩm định viên áp dụng đơn giá xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng đơn giá xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với giá thị trường thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên cần điều chỉnh đơn giá, suất vốn đầu tư xây dựng theo khác biệt thiết kế chất lượng xây dựng nêu b2) Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục cơng trình Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục cơng trình phương pháp xác định tổng chi phí cơng trình cách cộng chi phí tất hạng mục cơng trình, chi phí hạng mục cơng trình vào định mức chi phí cho m2 diện tích, m3 mét dài hạng mục công trình Việc ước tính chi phí hạng mục cơng trình dựa liệu thẩm định viên thu thập từ đơn vị thi công, đơn vị tư vấn (gồm: bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành, bảng xác nhận giá trị khối lượng cơng việc phát sinh (nếu có), biên nghiệm thu hồn thành bàn giao cơng trình ); mở thầu cạnh tranh dịch vụ chuyên cung cấp thông tin số liệu từ cơng trình tương tự, chi phí gián tiếp tính tốn riêng biệt Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí khác lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất tính vào chi phí cơng trình b3) Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp khảo sát số lượng phương pháp ước tính chi phí dựa vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng bảng dự tốn thiết kế sử dụng cơng trình thẩm định giá Trong đó, hạng mục chia nhỏ thành phận số lượng phần nguyên vật liệu thống kê, tính tốn theo giá phổ biến thị trường Sau tiến hành khảo sát số lượng, chi phí thiết bị, vật tư nguyên liệu ước tính chỗ Các chi phí vốn vay, chi phí cho thiết kế, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án, phí cấp phép, bảo hiểm, thuế loại, chi phí khác lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất tính vào chi phí cơng trình Phương pháp khảo sát số lượng áp dụng phổ biến ước tính chi phí dự án lớn, phức tạp, khơng thể so sánh với dự án khác, tương tự có thị trường, phải sử dụng kết hợp thông tin, số liệu kiến trúc sư, nhà thầu, nhà thi công thẩm định viên Khi áp dụng phương pháp cần thiết phải có vẽ chi tiết hạng mục vẽ chi tiết kỹ thuật, đồng thời chi tiết kỹ thuật diễn giải xác thành chi phí thị trường sản phẩm hoàn chỉnh Phương pháp mang tính kỹ thuật, địi hỏi nhiều thời gian tốn chi phí Ngồi ra, việc xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thực sở tham khảo hướng dẫn Bộ Xây dựng lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình (khơng bao gồm chi phí dự phòng) hướng dẫn Tiêu chuẩn xác định lợi nhuận nhà đầu tư Trong trường hợp thu thập thơng tin chi phí xây dựng cơng trình cơng trình xây dựng tương tự thẩm định viên tiến hành điều chỉnh (nếu cần thiết) để xác định chi phí thay cơng trình thẩm định giá Ví dụ phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay cơng trình xây dựng hướng dẫn Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay máy, thiết bị Phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay máy, thiết bị phương pháp chi phí chi tiết Tài sản ghi thành khoản chi phí chi tiết để tổng cộng thành phần chi phí phản ánh chi phí tồn tài sản Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất, đó: - Chi phí trực tiếp: chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân cơng, chi phí vận chuyển, đóng gói, chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ máy, thuế, phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định pháp luật chi phí trực tiếp khác - Chi phí gián tiếp: khoản chi phí liên quan việc mua, lắp đặt tài sản nhóm tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm tốn, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, chi phí an ninh q trình lắp đặt xây dựng, chi phí hoạt động, lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất chi phí gián tiếp khác - Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất xác định theo hướng dẫn điểm Mục II Thơng tư Ví dụ áp dụng phương pháp xác định chi phí tái tạo chi phí thay máy, thiết bị hướng dẫn Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất xác định sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân thị trường tính tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp) việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá Giá trị hao mòn Tổng giá trị hao mòn tài sản xác định dựa nhiều phương pháp sau: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp tuổi đời; - Phương pháp tổng cộng 9.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mịn tài sản thơng qua giá trị hao mòn tài sản so sánh giao dịch thị trường Phương pháp so sánh bao gồm bước sau: - Bước 1: Thu thập thơng tin lựa chọn hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường - Bước 2: Trên sở đánh giá số yếu tố so sánh (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao 10 - Đối với hao mịn chức khắc phục giá trị hao mịn chức tính tổng chi phí khắc phục sau giảm trừ phần thu nhập (nếu có) từ việc bán lý phận bị tháo dỡ, thay (nếu có) - Hao mịn chức thiếu khuyết trường hợp tài sản thiếu phận hay thiết bị mà tài sản tương tự có chức thị trường có trường hợp tài sản có phận hay thiết bị cần phải thay đại hóa để tài sản hoạt động cách bình thường đáp ứng yêu cầu thị trường Hao mịn chức thiếu khuyết khơng thể khắc phục được tính cách vốn hóa tổn thất thiếu khuyết gây Các tổn thất tổn thất doanh thu và/hoặc tổn thất khác - Hao mòn chức chi phí vốn cao trường hợp thay đổi thiết kế, nguyên liệu sản xuất sử dụng công nghệ dẫn tới việc tạo tài sản thay có cơng tương tự với chi phí đầu tư thấp tài sản thẩm định giá Hao mịn chức chi phí vốn cao khắc phục ước lượng thông qua chênh lệch chi phí tái tạo chi phí thay tài sản trường hợp chi phí tái tạo thường cao chi phí thay tài sản - Hao mòn chức chi phí vận hành cao trường hợp thay đổi thiết kế, công nghệ suất vượt trội dẫn tới việc tạo tài sản thay có chi phí vận hành, sản xuất thấp tài sản thẩm định giá Thẩm định viên xác định giá trị hao mịn chức chi phí vận hành cao không khắc phục qua bước sau: Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính đơn vị sản phẩm tạo tài sản thẩm định giá Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính đơn vị sản phẩm tạo tài sản thay Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo tài sản thẩm định giá tài sản thay Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế lại tài sản thẩm định Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo hàng năm tài sản thẩm định giá mức chênh lệch chi phí vận hành xác định bước suốt tuổi đời kinh tế lại tài sản thẩm định Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm tương ứng với mức tác động thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng khoản 15 thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay có chi phí vận hành thấp tài sản thẩm định giá) Bước 6: Hiện hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế lại tài sản) thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản thẩm định giá Khi xác định ước tính loại giá trị hao mịn chức năng, thẩm định viên cần phân tích, lập luận chặt chẽ để tránh bị tính trùng dẫn tới làm sai lệch kết c) Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế giảm giá vị trí Loại hao mịn thường khơng thể khắc phục Ví dụ hao mòn kinh tế: Do cung thị trường vượt xa cầu thời điểm định làm cho giá trị tài sản bị giảm sút Điều ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp sản xuất sử dụng nguyên liệu Ví dụ giảm giá vị trí: Một khách sạn xây dựng bên cạnh dịng sơng đẹp thành phố Cùng với thời gian, dịng sơng bị nhiễm nghiêm trọng có mùi khó chịu tỏa xung quanh Khi đó, khách sạn bị giảm giá trị tác động bên ngồi Thẩm định viên ước lượng giá trị hao mịn ngoại biên thơng qua việc phân tích thơng tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập hao mòn ngoại biên, áp dụng phương pháp chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý hao mòn chức khỏi tổng giá trị hao mòn tài sản Giá trị hao mòn ngoại biên thường ước lượng sau ước lượng giá trị hao mòn vật lý hao mòn chức hao mòn ngoại biên tạo yếu tố bên ngồi, khơng phụ thuộc vào tài sản thẩm định giá c1) Ước tính hao mịn ngoại biên thơng qua việc phân tích thơng tin từ thị trường Sử dụng phân tích thơng tin từ thị trường để xem xét giá trị tài sản thẩm định giá cách phân tích thơng tin tài sản tương tự giao dịch thành cơng thị trường c2) Ước tính hao mịn ngoại biên thơng qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị 16 Khi tài sản tạo thu nhập thu nhập hao mịn ngoại biên vốn hóa để xác định tổng thu nhập bị tổng giá trị tài sản Việc ước tính thu nhập áp dụng hai bước sau: - Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập hàng năm - Bước 2: Hiện hóa khoản thu nhập hàng năm để xác định tổng giá trị tác động đến giá trị tài sản Nếu khoản thu nhập hàng năm ổn định, đặn việc hóa dịng thu nhập thực cách vốn hóa khoản thu nhập hàng năm với tỷ suất vốn hóa phù hợp Nếu khoản thu nhập biến động hàng năm việc hóa dịng thu nhập thực cách phân tích dịng tiền chiết khấu Ví dụ phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn phụ lục số 02 kèm theo Tiêu chuẩn này./ KT BỘ TRƢỞNG THỨ TRƢỞNG Trần Văn Hiếu 17 Phụ lục số 01 VÍ DỤ VỀ ƢỚC TÍNH CHI PHÍ TÁI TẠO, CHI PHÍ THAY THẾ (Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09) Các ví dụ giản lược mang tính chất minh họa Phương pháp so sánh theo đơn vị Cần thẩm định cơng trình nhà chung cư tầng có tổng diện tích sàn xây dựng 10.000m2 với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ chỗ, xây dựng năm 2015 Qua điều tra thu thập thơng tin thị trường 01 cơng trình xây dựng nhà chung cư tầng có tổng diện tích sàn xây dựng 12.000m2 có kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ chỗ tương tự với cơng trình cần thẩm định, đơn giá xây dựng trọn gói cơng trình 8.500.000 đồng/m2 Cơng trình xây dựng năm 2015 có lắp đặt thêm hệ thống báo cháy tự động, hệ thống BMS Công trình thẩm định giá khơng có hệ thống báo cháy tự động, hệ thống BMS Do đặc điểm thiết kế cơng trình thẩm định khơng lắp đặt hệ thống báo cháy tự động, BMS, đơn giá xây dựng tài sản thẩm định giảm 500.000đ/m2 Vậy, giá trị công trình thẩm định giá là: (8.500.000đ/m2 – 500.000đ/m2) x 10.000m2 = 80.000.000.000 đồng Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục cơng trình Cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá nhà biệt thự A vừa xây dựng năm 2015, với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ chỗ Qua điều tra, khảo sát thẩm định viên thu thập tài liệu từ bảng xác định giá trị khối lượng cơng việc hồn thành, bảng xác nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh, biên nghiệm thu hồn thành bàn giao cơng trình nhà biệt thự A sau: Chi phí trực tiếp 10.770.028.000 đồng, chi phí gián tiếp 3.231.000.000 đồng, biết lợi nhuận nhà đầu tư 10% tính tổng chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Lời giải: Hạng mục TT Đơn vị tính I CHI PHÍ TRỰC TIẾP Đào đất m3 San lấp mặt m2 Móng m2 Khối lƣợng Đơn giá Thành tiền 10.770.028.000 15.950 10.000 159.500.000 29.680 4.000 118.720.000 15.950 40.000 638.000.000 18 Khung m2 Bê tông sàn m2 Bê tông asphalt m2 Trần cách âm m2 Hệ thống đường ống nước - Đường ống nước nhà - Đường ống nước mưa Hệ thống chống cháy m2 10 Hệ thống làm mát m2 Hệ thống sưởi m2 Điện điện chiếu sáng m2 11 12 13 15.950 100.000 1.595.000.000 15.950 60.000 957.000.000 2.200 20.000 44.000.000 2.200 80.000 176.000.000 50.000.000 450.000.000 8.000.000 48.000.000 15.950 40.000 638.000.000 13.750 20.000 275.000.000 2.200 80.000 176.000.000 15.950 40.000 638.000.000 4.080 240.000 979.200.000 1.360 260.000 353.600.000 2.800 80.000 224.000.000 2.000.000 10.000.000 360.000 19.008.000 15.950 140.000 2.233.000.000 15.950 40.000 638.000.000 Tường bao m - Khối bê tông m2 - Gạch lát m2 Vách ngăn - Vách ngăn tường m2 - Vách ngăn cửa m2 14 Cửa m2 15 Dầm mái lát mái m2 16 Mái che cách nhiệt m2 17 Các hạng mục đặc biệt khác II CHI PHÍ GIÁN TIẾP LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU III TƯ (I+II)*10%) Giá trị cơng trình xây dựng IV làm trịn (I + II + III) 52,8 400.000.000 3.231.000.000 1.400.103.000 15.401.000.000 Như vậy, giá trị tài sản thẩm định giá 15.401.000.000 đồng 19 Phương pháp khảo sát số lượng Cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá cơng trình xây dựng gắn liền đất Thẩm định viên thu thập tài liệu vào vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng bảng dự tốn thiết kế cơng trình từ nhà thầu thi cơng, cụ thể: Chi phí trực tiếp tỷ đồng, Chi phí gián tiếp 2,5 tỷ đồng lợi nhuận nhà đầu tư 10% tính tổng chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp, giá trị quyền sử dụng đất (qua điều tra thị trường) tỷ đồng, cụ thể: TT Hạng mục I CHI PHÍ TRỰC TIẾP 10 11 12 13 14 15 Đào đất đắp đường Bê tông Sàn gỗ Ván khuôn Kết cấu thép Rầm, sàn lát mặt cầu Mái Tấm cách ly Cửa sổ Lắp kính Sơn Nguyên liệu âm Nguyên vật liệu sàn Điện Ống dẫn Hệ thống ống nước bình phun chống cháy Chi phí trực tiếp khác CHI PHÍ GIÁN TIẾP LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ (I+II)*10%) Tổng chi phí (I + II + III) Giá trị quyền sử dụng đất Tổng giá trị tài sản (IV + V) 16 17 II III IV V VI Thành tiền 8.000.000.000 143.720.000 1.055.900.000 147.740.000 1.126.540.000 1.625.980.000 1.913.840.000 333.460.000 187.800.000 30.480.000 65.700.000 44.140.000 33.660.000 19.340.000 436.240.000 37.460.000 398.000.000 400.000.000 2.500.000.000 1.050.000.000 11.550.000.000 3.000.000.000 14.550.000.000 Như vậy, giá trị tài sản thẩm định 14.550.000.000 đồng 20 ... 176.000.000 15 .95 0 40.000 638.000.000 4.080 240.000 97 9.200.000 1.360 260.000 353.600.000 2.800 80.000 224.000.000 2.000.000 10.000.000 360.000 19. 008.000 15 .95 0 140.000 2.233.000.000 15 .95 0 40.000... chiếu sáng m2 11 12 13 15 .95 0 100.000 1. 595 .000.000 15 .95 0 60.000 95 7.000.000 2.200 20.000 44.000.000 2.200 80.000 176.000.000 50.000.000 450.000.000 8.000.000 48.000.000 15 .95 0 40.000 638.000.000... 143.720.000 1.055 .90 0.000 147.740.000 1.126.540.000 1.625 .98 0.000 1 .91 3.840.000 333.460.000 187.800.000 30.480.000 65.700.000 44.140.000 33.660.000 19. 340.000 436.240.000 37.460.000 398 .000.000 400.000.000