TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT
TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT Khoản Điều Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tiền sử dụng đất phải nộp số tiền trúng đấu giá … Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất Điểm a Khoản Điều 22 Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/7/2016 UBND tỉnh Quảng Trị: Trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày thông báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá, người trúng đấu giá phải nộp toàn số tiền theo thông báo trúng đấu giá quan tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước Khoản Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo; b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất lại theo Thông báo; c) Quá thời hạn quy định Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định pháp luật quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trường hợp ghi nợ Thông báo nộp tiền sử dụng đất Thông tư 76/2014/TT-BTC: a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thơng báo; b) Trong vịng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất cịn lại theo Thơng báo; Khoản Điều 15 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016: Cơ quan thuế xác định số tiền trúng đấu giá khoản nghĩa vụ tài khác phải nộp để thơng báo cho người trúng đấu giá, Văn phòng đăng ký đất đai Kho bạc nhà nước Trường hợp quy chế bán đấu giá không quy định cụ thể thời gian nộp tiền trúng đấu giá quan thuế thực thơng báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất Về xử lý nộp chậm Điểm d Khoản Điều 22 Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/7/2016 UBND tỉnh Quảng Trị quy định: Quá thời hạn trên1, khách hàng trúng đấu giá không nộp đủ số tiền trúng đấu giá, coi từ chối nhận quyền sử dụng đất Số tiền đặt trước (đặt cọc) khơng hồn lại nộp vào ngân sách nhà nước (trừ trường hợp bất khả kháng) Điểm c Khoản Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Quá thời hạn quy định Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thơng báo phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định pháp luật quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trường hợp ghi nợ Điều 18 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực theo mức quy định Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành Khoản Điều 12 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Trách nhiệm quan thuế Phối hợp với Kho bạc nhà nước theo dõi, đôn đốc, cập nhật kết người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo tiêu chí: số tiền nộp, số tiền nợ, số tiền chậm nộp Khoản Điều 13 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Trách nhiệm Kho bạc nhà nước Đối chiếu số tiền thời hạn ghi Thông báo quan thuế ban hành để xác định số ngày chậm nộp, số tiền nợ thông báo văn ngày cho quan thuế để tính tiền chậm nộp đơn đốc thu nộp (nếu có) Đối với trường hợp quan thuế tính số tiền chậm nộp quan thu tiền cách tính quan thuế xác định số tiền chậm nộp để thu người sử dụng đất tiếp tục chậm nộp Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày thông báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá (Điểm a khoản QĐ 28/2016/QĐ-UBND) Cách tính số tiền sử dụng đất chậm nộp Theo Điều 18 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực theo mức quy định Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành Điểm b khoản Điều Luật Quản lý thuế 2006 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước (sau gọi chung thuế) quan quản lý thuế quản lý thu theo quy định pháp luật” Như vậy, tiền sử dụng đất gọi chung thuế số tiền chậm nộp xác định theo Luật Quản lý thuế Theo khoản Điều 106 Luật Quản lý thuế 2006 (sửa đổi, bổ sung Luật quản lý thuế 2012, Luật Thuế sửa đổi 2014, Luật Quản lý thuế sửa đổi 2016), người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định phải nộp đủ tiền thuế tiền chậm nộp theo mức 0,03%/ngày tính số tiền thuế chậm nộp Theo đó, tiền sử dụng đất chậm nộp xác định theo công thức sau: Tiền chậm nộp = 0,03% x Số tiền thuế chậm nộp x Số ngày chậm nộp Như vậy, chậm nộp, tiền sử dụng đất phải nộp theo hạn Thông báo quan thuế người sử dụng đất cịn phải nộp thêm tiền chậm nộp tính theo cơng thức Lưu ý: - Người nộp thuế tự xác định số tiền chậm nộp vào số tiền thuế chậm nộp, số ngày chậm nộp mức tiền chậm nộp theo quy định - Trường hợp người nộp thuế không tự xác định xác định không số tiền chậm nộp quan quản lý thuế xác định số tiền chậm nộp thông báo cho người nộp thuế biết - Số ngày chậm nộp tiền thuế (bao gồm ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định pháp luật) tính từ ngày liền kề sau ngày cuối thời hạn nộp thuế ghi thông báo đến ngày người nộp thuế nộp số tiền thuế vào ngân sách nhà nước - Khoản nợ tiền thuế phát sinh trước ngày 01/7/2016 mà người nộp thuế chưa nộp vào ngân sách nhà nước chuyển sang áp dụng mức tính tiền chậm nộp theo quy định công thức từ ngày 01/7/2016 3 Về thẩm quyền thông báo nộp tiền sử dụng đất Khoản Điều 22 Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/7/2016 UBND tỉnh Quảng Trị: Trong thời hạn không 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận định công nhận kết trúng đấu giá UBND cấp có thẩm quyền, đơn vị tổ chức thực việc đấu giá gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất văn cho người trúng đấu giá Khoản Điều Thông tư 332/TT-BTC ngày 26/12/2016: Việc thông báo trúng đấu giá số tiền sử dụng đất phải nộp thực theo quy định Thông tư liên tịch 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Khoản Điều 12 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016: Xác định ban hành Thơng báo nghĩa vụ tài người sử dụng đất theo Mẫu tương ứng quy định Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 … Khoản Điều 15 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016: Cơ quan thuế xác định số tiền trúng đấu giá khoản nghĩa vụ tài khác phải nộp để thơng báo cho người trúng đấu giá, Văn phòng đăng ký đất đai Kho bạc nhà nước Trường hợp quy chế bán đấu giá không quy định cụ thể thời gian nộp tiền trúng đấu giá quan thuế thực thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất Quy định việc gửi Thông báo đến người sử dụng đất: Khoản Điều 12 TTLT 88/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 Quy định việc gửi Thông báo đến người sử dụng đất sau: Trong thời hạn không hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo nghĩa vụ tài người sử dụng đất, quan thuế phải thực chuyển Thông báo đến người sử dụng đất Trường hợp chuyển Thông báo đường bưu điện theo địa chỉ, số điện thoại liên lạc người sử dụng đất ghi Phiếu chuyển thơng tin phải gửi theo hình thức “gửi bảo đảm” Trường hợp chuyển Thông báo trực tiếp đến người sử dụng đất, việc giao nhận phải ghi vào “Sổ giao nhận Thông báo nghĩa vụ tài đất đai” theo Mẫu số 03/LCHS ban hành kèm theo Thông tư Căn khoản Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định nghĩa vụ người trúng đấu giá, cụ thể: “a) Ký biên đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; b) Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định pháp luật có liên quan; c) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định pháp luật.” Điều 25 Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Nghệ An: “1 Trong thời hạn không 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận định công nhận kết trúng đấu giá Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất văn cho người trúng đấu giá theo nội dung quy định khoản Điều 13 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP; Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất cịn lại theo thơng báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất Trường hợp khác Ủy ban nhân dân tỉnh định phương án đấu giá quyền sử dụng đất dự án Quá thời hạn theo quy định mà người trúng đấu giá chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất người trúng đấu giá phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành.” Điểm a khoản Điều 34 Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành quy định thêm: “1 Xử lý vi phạm người trúng đấu giá a) Người trúng đấu giá không nộp đầy đủ, hạn số tiền trúng đấu giá theo quy định Khoản Điều 25 Quy chế quan tài ngun mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp hủy định công nhận kết trúng đấu giá, hồ sơ trình hủy định công nhận kết trúng đấu giá theo quy định Điều Thông tư 30/2014/TT-BTN&MT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Trường hợp người trúng đấu giá bị hủy định công nhận kết đấu giá vi phạm thời hạn nộp tiền sử dụng đất hoàn lại số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp, khơng tính lãi trượt giá; khoản tiền đặt trước người không trả lại nộp vào ngân sách Nhà nước, số tiền nộp (không bao gồm khoản tiền đặt trước) trả lại sau tổ chức đấu giá lại thành công khu đất bị hủy định công nhận kết trúng đấu giá“ Như vậy, đơn vị bạn có nghĩa vụ tốn đầy đủ tiền sử dụng đất theo quy định thời hạn Trong vịng 30 ngày sau ngày ký thơng báo đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị bạn phải toán 50% tiền sử dụng đất tương ứng 12 tỷ đồng Trong vịng 60 ngày phải tốn 50% cịn lại tương ứng 12 tỷ đồng Tuy nhiên, sau tháng đơn vị bạn toán tỷ đồng, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền không thời hạn quy định Do đó, trường hợp, đơn vị bạn bị áp dụng hai hình thức xử lý sau: + Phải nộp tiền chậm nộp số tiền chưa nộp theo mức quy định Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành; + Cơ quan tài ngun mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp hủy định công nhận kết trúng đấu giá Trong trường hợp này, đơn vị bạn được hoàn lại số tiền sử dụng đất, tiền th đất nộp, khơng tính lãi trượt giá; khoản tiền đặt trước đơn vị bạn không trả lại nộp vào ngân sách Nhà nước, số tiền nộp (không bao gồm khoản tiền đặt trước) trả lại sau tổ chức đấu giá lại thành công khu đất bị hủy định công nhận kết trúng đấu giá Trong trình thực việc đấu giá tài sản công, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công bộc lộ số khó khăn, vướng mắc cần sửa đổi để hoàn thiện Cụ thể, thời gian nộp tiền mua tài sản công, trước người mua trúng đấu giá nộp tiền thời hạn 90 ngày kể từ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết trúng đấu giá Tuy nhiên, theo Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngày 26-12-2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, người mua nộp tiền trúng đấu giá thời hạn 90 ngày kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán tài sản Trong đó, theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, ngày 31-12-2017 Chính phủ quy định việc xếp lại, xử lý tài sản công thời hạn 30 ngày kể từ ký hợp đồng mua bán tài sản, người trúng đấu giá nộp 50% tiền mua tài sản 50% lại nộp 60 ngày Các quy định khiến tổ chức đấu giá tài sản lúng túng đưa thời hạn nộp tiền người trúng đấu giá trường hợp đấu giá nhà, đất thuộc tài sản cơng Ngồi ra, trường hợp sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán tài sản, người trúng đấu giá không nộp đủ 50% tiền mua tài sản khơng có quy định xử lý chậm nộp Một bất cập liên quan đến thời hạn nộp tiền tính từ ngày ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trường hợp sau đấu giá kết thúc, tổ chức đấu giá tài sản cho người trúng đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá tiến hành công chứng hợp đồng, sau người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền thời hạn khơng mua tài sản Khi đó, tổ chức đấu giá tài sản tiến hành hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, người mua trúng đấu giá không hợp tác, dẫn đến không bán tài sản, gây chậm trễ việc đấu giá lại để thu hồi vốn ngân sách Nhà nước Tiếp theo, số tài sản công đấu giá khơng có khách hàng đăng ký tham gia việc định giá tài sản ban đầu để đưa đấu giá cao so với giá trị tài sản, dẫn đến việc đấu giá không thành Theo Điều 25 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngày 26-12-2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, quy định việc xử lý tài sản công trường hợp đấu giá không thành, cụ thể: Tổ chức đấu giá lại trường hợp đấu giá lần đầu không thành bán cho người trường hợp hết thời hạn đăng ký mà có người đăng ký tham gia đấu giá; nhiều người đăng ký tham gia đấu giá có người tham gia đấu giá; nhiều người tham gia đấu giá có người trả giá có nhiều người trả giá có người trả giá cao trả giá giá khởi điểm đấu giá từ lần thứ hai trở lên Tuy nhiên, tổ chức đấu giá lại giữ nguyên giá khởi điểm cao ban đầu nguy dẫn đến việc đấu giá không thành cao Hiện nay, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công văn hướng dẫn thi hành quy định giảm giá tài sản để đấu giá tiếp trường hợp tổ chức đấu giá không thành giá khởi điểm cao Trong đó, khoản Điều 23 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngày 26-12-2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản cơng lại có quy định cụ thể việc giảm giá trường hợp bán tài sản công theo hình thức niêm yết giá, cụ thể: "Trường hợp hết thời hạn niêm yết giá, mà khơng có người đăng ký mua người đứng đầu quan giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản xem xét, định giảm giá bán tài sản để tổ chức bán lại theo nguyên tắc lần giảm không 10% giá niêm yết lần trước liền kề " Vì thế, tổ chức có tài sản cơng đưa đấu giá lúng túng việc có nên giảm giá tài sản để đấu giá tiếp hay không Và thủ tục thực việc giảm giá tài sản công thực Nếu không giảm giá khơng bán tài sản, giảm giá thực Và thủ tục giảm giá tài sản công để đấu giá lại thực khâu định giá ban đầu vừa tốn chi phí, vừa kéo dài thời gian việc đấu giá tài sản công, làm chậm trễ việc thu ngân sách Nhà nước Vì vậy, cần phải có quy định cụ thể việc định giá lại tài sản công trường hợp đấu giá không thành giá khởi điểm ban đầu tài sản cao so với giá trị thực tài sản Liên quan đến việc thông báo công khai việc đấu giá tài sản, theo quy định khoản 1, Điều 57 Luật Đấu giá tài sản ngồi quy định niêm yết việc đấu giá tài sản quy định khoản 1, Điều 35 Luật Đấu giá tài sản, tài sản đấu giá động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên bất động sản tổ chức đấu giá tài sản phải cơng khai hai lần báo in báo hình trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản Còn theo quy định khoản 6, Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngày 26-12-2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản cơng thơng tin việc đấu giá tài sản công quan nhà nước niêm yết, thông báo công khai theo quy định pháp luật đấu giá tài sản đăng tải hệ thống giao dịch điện tử tài sản công trang thông tin điện tử tài sản công Tuy nhiên, theo quy định Điều Luật Đấu giá tài sản trường hợp có khác quy định trình tự, thủ tục đấu giá Luật Đấu giá tài sản quy định luật khác áp dụng quy định Luật Đấu giá tài sản (trừ trường hợp đấu giá khoáng sản tài sản nhà nước nước ngoài) Luật Đấu giá tài sản không quy định việc tổ chức đấu giá tài sản phải đăng thông tin đấu giá tài sản công hệ thống giao dịch điện tử tài sản công trang thông tin điện tử tài sản công số lần đăng tải hệ thống Cho nên, việc tổ chức đấu giá tài sản không đăng thông tin đấu giá tài sản công hệ thống giao dịch điện tử tài sản công trang thông tin điện tử tài sản cơng có trái quy định khơng ... chung thu? ??) quan quản lý thu? ?? quản lý thu theo quy định pháp luật” Như vậy, tiền sử dụng đất gọi chung thu? ?? số tiền chậm nộp xác định theo Luật Quản lý thu? ?? Theo khoản Điều 106 Luật Quản lý thu? ??... đổi, bổ sung Luật quản lý thu? ?? 2012, Luật Thu? ?? sửa đổi 2014, Luật Quản lý thu? ?? sửa đổi 2016), người nộp thu? ?? chậm nộp tiền thu? ?? so với thời hạn quy định phải nộp đủ tiền thu? ?? tiền chậm nộp theo... hợp quy chế bán đấu giá không quy định cụ thể thời gian nộp tiền trúng đấu giá quan thu? ?? thực thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất, thu tiền thu? ?