Các bạn cần hỗ trợ, trao đổi, hay tài liệu tham khảo khóa luận, báo cáo, tiểu luận ib fb mình, or số điện thoại: 03371356022 https:www.facebook.comhongquan.mai.9210 Các bạn cần hỗ trợ, trao đổi, hay tài liệu tham khảo khóa luận, báo cáo, tiểu luận ib fb mình, or số điện thoại: 03371356022 https:www.facebook.comhongquan.mai.9210
LẬP BÁO CÁO THẨM ĐỊNH CHO DOANH NGHIỆP CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN KHÁCH SẠN ĐƠNG Á Căn pháp lý thực thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng Ngân hàng văn pháp luật hành phục vụ cho công tác thẩm định giá trị tài sản bảo đảm Các văn luật áp dụng đa dạng, phục vụ cho mục đích thẩm định, khâu thẩm định loại tài sản Tại , Bất động sản loại tài sản bảo đảm phổ biến, đa dạng, có tính khác biệt chiếm thị phần lớn cấu tài sản bảo đảm tiền vay Chi nhánh Chính vậy, văn pháp luật áp dụng nhiều phức tạp loại tài sản bảo đảm khác Các văn luật Chi nhánh áp dụng phổ biến sau: Thứ nhất,Luật Đất đai ngày 26/11/2003 Luật quy định quyền hạn trách nghiệm Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Dựa luật đất đai, cán thẩm định xem xét đến quy định Quyền sở hữu đất đai, văn pháp luật cần thiết để xác định quyền sở hữu đất đai hay loại thuế trước bạ, loại đất quy định theo khu vực Từ đó, cán tín dụng xác định quyền nghĩa vụ người sở hữu người vay để hoàn thành đánh giá sơ đất đai cầm cố, chấp cho khoản vay Ngân hàng Hơn hết, cán thẩm định phân tích thơng tin cần đủ giấy tờ pháp lý thực nghĩa vụ bên cho vay tài sản bảo đảm bất động sản Thứ hai,Bộ luật Dân ngày 14 tháng năm 2005 Bộ luật dân quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ chủ thể nhân thân tài sản quan hệ dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (sau gọi chung quan hệ dân sự).Bộ luật dân có nhiệm vụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng; bảo đảm bình đẳng an tồn pháp lý quan hệ dân sự, góp phần tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần nhân dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Bộ luật dân quy định rõ ràng quyền nghĩa vụ người cho vay người vay Chính vậy, xảy tranh chấp trình bảo đảm tiền vay tài sản hay rủi ro nợ xấu, Ngân hàng dựa pháp lý để giải vấn đề phát mại tài sản hay khởi tố Thứ ba,Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật áp dụng tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà Luật quy định cơng trình đất Đây quan trọng cho thẩm định viên xác định tính xác thực yếu tố pháp lý liên quan đên cơng trình đất Đặc biệt Hiệu lực Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định Luật sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật Thứ tư, Luật Công chứng ngày 29/11/2006 Luật quy định phạm vi công chứng, công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng quản lý Nhà nước công chứng Công chứng việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định pháp luật phải công chưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Cơng chứng đóng vai trị vơ quan trọng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng Có cơng chứng xác thực quyền sở hữu tài sản yếu tố pháp nhân khác Ngoài ra, Ngân hàng vào nhiều Nghị định, Quyết định bổ sung Chính Phủ để bảo đảm tính pháp lý tuân thủ theo quy định Nhà Nước - Quyết định 57/1999/QD-TĐC định tổng cục trưởng tổng cục tiêu chuẩn đo lường chất lượng việc ban hành quy trình tạm thời thẩm định kĩ thuật thiết bị qua sử dụng - Nghị định 101/2005/NĐ-CP: quy định doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá, quản lí nhà nước thẩm định giá, xử lý tranh chấp thẩm định giá - Thông tư 17/2006/ TT-BTC hướng dẫn phương pháp thẩm định giá, lựa chọn phương pháp thẩm định giá, giá dịch vụ thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá, quản lý danh sách thẩm định viên giá danh sách doanh nghiệp thẩm định giá - Quyết định 24/2005/QĐ-BTC việc han hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 01 – quy định nội dung giá trị thị trường tài sản vận dụng giá trị thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản, TDGVN 03 – quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trình hành nghề thẩm định giá tài sản, TDGVN 04 – quy định hình thức, nội dung báo cáo kết quả, hồ sơ chứng thư thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá thực hiện, cơng bố hồn thành cơng việc thẩm định giá tài sản - Quyết định 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 02 – quy định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản, TDGVN 05 – quy định quy trình thẩm định giá tài sản hướng dẫn thực quy trình trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 06 – quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá tài sản - Quyết định 129/2008/QĐ-BTC việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 07 – quy định phương pháp so sánh hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 08 – quy định phương pháp chi phí hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 09 – quy định phương pháp thu nhập hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 10 – quy định phương pháp thặng dư hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 11 – quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định giá tài sản, TDGVN 12 – quy định phân loại tài sản hướng dẫn thực phân loại tài sản trình thẩm định giá tài sản - Pháp lệnh 40/2002/PL-UBTVQH10 ban hành pháp lệnh giá: quy định quản lý nhà nước giá hoạt động giá tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh - Nghị định 170/2003/ND-CP quy định chi tiết danh mục hàng hóa, dịch vụ thực bình ổn giá, danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá, hiệp thương giá, thẩm định giá, kiểm soát giá độc quyền, thẩm quyền định giá quản lí giá + Nghị định 75/2008/ND-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 170/2003/ND-CP danh mục hàng hóa, dịch vụ thực bình ổn giá; nội dung, điều kiện thẩm quyền định biện pháp bình ổn giá; danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ nhà nước định giá; hiệp thương giá; thẩm định giá; kiểm sốt yếu tố hình thành giá; thẩm quyền định giá, đăng kí giá, kê khai giá; công khai thông tin giá quản lí Nhà nước giá - Quyết định 06/2005/QD-BTC việc ban hành quy chế quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá tài sản hàng hóa, dịch vụ - Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá khung giá loại đất: quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất định giá loại đất cụ thể địa phương +Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất định giá loại đất cụ thể địa phương + Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ- CP nghị định 123/2007/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư khung giá loại đất cụ thể địa phương Mục tiêu thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Trong kinh tế biến động, để bảo đảm tính an tồn khoản cho vay tính khoản tài sản Ngân hàng, công tác thẩm định giá vô quan trọng Định giá cao khiến cho ngân hàng gặp nhiều rủi ro khoản vay khách hàng dẫn đến nợ xấu Một nợ xấu gây ảnh hưởng đến toàn hệ thống ngân hàng Ngược lại, định giá thấp khiến cho khách hàng cảm thấy thua thiệt vay tổ chức tín dụng khác Tình hình kinh doanh ngân hàng bị ảnh hưởng đáng kể Định giá cho hợp lý đôi bên vô quan trọng Tuy nhiên, tài sản dùng để bảo đảm tiền vay, mục tiêu ngân hàng định giá thấp so với giá trị thị trường nhẵm bảo đảm cho khoản vay rủi ro xảy ra, không gây ảnh hưởng lớn tới Ngân hàng Phương pháp áp dụng vào thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Thực theo công văn 3979/QĐ-PC việc hướng dẫn, đạo thực bảo đảm tiền vay, Ngân Hàng TMCP Đại chúng Việt Nam xác định giá trị tài sản bảo đảm dựa thảo thuận bên với mức tối đa quy định cụ thể nguyên tắc bảo đảm thu hồi đầy đủ nợ gốc lãi phải xử lí tài sản A) Thẩm định giá Bất động sản Phương pháp xác định giá đất ngân hàng áp dụng theo Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính, việc định giá phận định giá lựa chọn, đề xuất người có thẩm quyền cấp tín dụng định cho trường hợp cụ thể Đối với khu vực, địa bàn Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định khung giá đất qua trình thống kê, đánh giá, Chi nhánh xây dựng phương pháp xác định giá đất sở sử dụng khung giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nhân (x) hệ số xác định Chi nhánh Hai phương pháp Ngân hàng thường áp dụng để định giá bất động sản: • Phương pháp so sánh trực tiếp Bước : Khảo sát thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất có yếu tố tương đồng Những thơng tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thông tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất Bước : So sánh, phân tích thơng tin: tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá Bước : Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh Giá ước tính đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất, khu đất so sánh +/Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Bước : Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước • Phương pháp thu nhập Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại Bước 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Bước 3: Xác định thu nhập tuý hàng năm theo công thức sau : Thu nhập tuý hàng năm Bước - = Tổng thu nhập hàng năm tính Tổng chi phí tính Bước Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo cơng thức sau: Giá đất ước tính= Thu nhập tuý hàng năm thu từ đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Điều kiện áp dụng phương pháp: Khi thực việc định giá đất, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thu thập thống kê đầy đủ thông tin số liệu loại đất tương tự so sánh với loại đất cần định hướng dẫn Mục I; áp dụng phương pháp thu nhập để định giá loại đất xác định yếu tố thu nhập mang lại từ đất, không thu thập đầy đủ số liệu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự so sánh thị trường Khi có loại đất vừa thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường vừa tính thu nhập đất cần định giá mang lại, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất Trong trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất quy định Phụ lục để kiểm tra, so sánh, đối chiếu với mức giá ước tính để định mức giá cụ thể: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường Tại ngân hàng, Bất động sản tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng lớn nhất.Thông thường, ngân hàng áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản công tác thẩm định chủ yếu dựa yếu tố chủ quan thẩm định viên Hệ số giá trị của Bất động sản vào Giấy tờ chứng thực Bất động sản theo Phụ lục B) Thẩm định giá máy móc, thiết bị Tại chi nhánh việc định giá máy móc, thiết bị chủ yếu dựa phương pháp tính khấu hao áp dụng doanh nghiệp có thỏa thuân bên Do đặc thù máy móc, thiết bị gồm nhiều tài sản riêng lẻ, nên phương pháp định giá yêu cầu phải rõ ràng, dễ hiểu chi tiết Có nhiều phương pháp khác để định giá máy móc, thiết bị để định giá máy móc thiết bị với mục đích bảo đảm tiền vay, ngân hàng sử dụng phương pháp: - Phương pháp khấu hao - Phương pháp so sánh trực tiếp Theo phương pháp này, giá trị máy móc thiết bị bảo đảm thời điểm định giá giá trị cịn lại máy móc, thiết bị xác định theo cơng thức: Giá trị cịn lại = Ngun giá - Khấu hao tích lũy Trong đó: Khấu hao tích lũy = Nguyên giá x tỷ lệ khấu hao hàng năm Nguyên giá tài sản xác định dựa giá trị sổ sách tài sản khách hàng vay thơng qua hóa đơn, chứng từ mua bán tài sản Còn việc xác định tỷ lệ khấu hao máy móc, thiết bị ngân hàng xác định dựa sở vòng đời máy móc thiết bị, thực trạng sử dụng, cường độ khai thác, mức độ chun mơn hóa, mức độ đại máy móc, thiết bị xu hướng phát triển khoa học công nghệ, thay đổi quy định có hiệu lực Nhà nước khấu hao tài sản cố định Trường hợp qua thực tế mà thấy tài sản xuống cấp nhanh so với giá trị khấu hao cần định giá thấp Trường hợp giá thực tế thị trường tài sản cao giá trị lại sở khấu trừ xem xét theo giá thị trường C) Thẩm định giá giấy tờ có giá Ở đây, giấy tờ có ngân hàng nhận chủ yếu dạng: - Cổ phiếu:(i) Đối với cổ phiếu niêm yết thi trường chứng khoán: Xác định giá trị theo trung bình cộng giá giao dịch trung bình cổ phiếu 20 (hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần với thời điểm định giá (ii) Đối với cổ phiếu chưa niêm yết thi trường chứng khoán: Định giá giá trị cổ phiếu thu bán lại chuyển nhượng sở lợi tức (cổ tức), tình hình tài chính, lực cạnh tranh, khả phát triển Công ty cổ phần - TSBD số dư tài khoản tiền gửi, thẻ/sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá chứng khốn nợ Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, quyền địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, ngân hàng tổ chức tín dụng khác phát hành; giấy tờ có giá trái phiếu tổ chức kinh tế Việt Nam phát hành tổ chức tín dụng định chế tài khác bảo lãnh tốn:: Việc định giá theo phương pháp chiết khấu Để đơn giản trường hợp dư nợ vay lãi phát sinh thời gian vay vốn dự kiến thấp mệnh giá xác định giá trị mệnh giá giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm Đối với cho vay ngắn hạn, giấy tờ có giá áp dụng hình thức trả lãi trước, giá trị định giá mệnh giá trừ phần lãi trả trước Trường hợp giấy tờ có giá niêm yết thị trường chứng khốn tham khảo giá niêm yết - Giấy tờ có giá hối phiếu thu nợ, quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng dân sự, thương mại.(i) Đối với hối phiếu đòi nợ hối phiếu nhận nợ: vào mệnh giá hối phiếu để định giá.(ii) Việc định giá giá trị quyền đòi nợ dựa giá trị hợp đồng dân sự, thương mại khả toán bên có nghĩa vụ hợp đồng dân sự, thương mại thơng qua phân tích tài hoạt động kinh doanh đơn vị (iii) hợp đồng bảo hiểm nhân thọ:Giá trị định giá tính đến mức cao tổng số tiền bên bảo đảm nhận thời điểm nợ đến hạn (kể trường hợp toán trước hạn) Cần lưu ý định giá cần xác định số tiền phí khoản bảo hiểm mà Bên bảo đảm đóng để xác định mức độ bảo hiểm khả nhận vào thời điểm định giá Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng gồm bước Cụ thể hơn: Bước 1: Thành lập tổ định giá: Thành phần tổ định gía phải có tối thiểu 02 người (trong có 01 thành viên phịng quản lí rủi ro): - Đối với tổ định giá tài sản bảo đảm Chi nhánh : Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến đến 05 tỷ đồng.Thành phần Tổ định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (Tổ trưởng), Trưởng (hoặc phó) phịng QHKH (thành viên), 01 Cán QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành viên) Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến từ 05 tỷ đồng; thành phần Tổ định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (Tổ trưởng), Trưởng phòng QHKH (thành viên), 01 Cán QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành viên) - Đối với Tổ định giá Phòng Giao dịch: Các TSĐB cho tất khoản tín dụng thuộc thẩm quyền phán Phịng Giao dịch.Thành phần Tổ định giá bao gồm : Giám đốc phòng Giao dịch (Tổ trưởng) 01 cán QHKH (thành viên) Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền Giám đốc Phòng Giao dịch thuộc thẩm quyền lãnh đạo đơn vị phụ trách, thành phần tổ định giá gồm: Lãnh đạo phụ trách (Tổ trưởng), Giám đốc Phòng Giao dịch (thành viên), 01 cán QHKH (thành viên) Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền Giám đốc Phòng Giao dịch phải qua thẩm định rủi ro: Trường hợp lãnh đạo đơn vị phụ trách đồng thời cấp phê duyệt rủi ro tín dụng thành phần tổ định giá gồm: Phó Giám đốc QHKH (Tổ trưởng), Giám đốc Phịng Giao dịch (thành viên), 01 cán QHKH (thành viên) Bước 2: Thu thập tài liệu: Xác định loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay Các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp văn pháp luật có liên quan Nhưng quan trọng việc xác định thông tin giao dịch loại tài sản tương tự tài sản cần định giá tình hình cung-cầu loại tài sản thị trường để chuẩn bị cho bước ước tính giá trị tài sản bảo đảm Bước 3: Khảo sát thực tế + Đối với bất động sản: Xác định vị trí bất động sản (gần đoạn đường nào, vị trí thuận lợi hay bất lợi, quang cảnh môi trường xung quanh, tổng diện tích đất phép sử dụng, sàn xây dựng, sử dụng, chưa sử dụng) Bất động sản nằm cách đường lớn bao xa Bất động sản xây dựng hay xây dựng nhiều năm, mức độ hao mịn, có hay khơng có tranh chấp Xác định thêm xu phát triển khu vực có bất động sản tương lai + Đối với máy, thiết bị: Xác định hãng sản xuất, năm sản xuất, số sêri, nguyên giá, phương pháp tính khấu hao, mức khấu hao, giá trị cịn lại, tính giao dịch thị trường Bước 4: Xác định giá trị tài sản bảo đảm Trên sở thông tin thu thập với kết khảo sát thực tế, tổ định giá đưa định cuối giá trị tài sản bảo đảm Giá trị tài sản bảo đảm giá trị TSĐB Chi nhánh định giá nhân (X) với hệ số giá trị bảo đảm Ngân hàng Bước 5: Các bên liên quan thỏa thuận, kí kết biên định giá giá trị ước tính tài sản bảo đảm hợp đồng chấp Đối với khoản tín dụng thông qua phận QLRR: sau thống giá trị định giá thành viên, Tổ định giá lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản Đối với khoản tín dụng phải thơng qua phận QLRR: sau Tổ thẩm định lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản , phải gửi sang phận QLRR - Cán QHKH có trách nhiêm cán Phòng QLRR thực địa TSĐB khách hàng Đối với TSĐB cách Chi nhánh, Phịng QHKH gửi thơng báo cho Phịng QLRR việc cử cán tham gia.Phòng QLRR báo cáo xin ý kiến đạo Giám đốc Chi nhánh cho phép - Sau xem xét hồ sơ tài sản, kiểm tra thực tế kết định giá Tổ chức định giá Phòng QHKH: Trường hợp đồng ý : Phòng QLRR lập Báo cáo kết thẩm định rủi ro TSĐB Trường hợp không đồng ý, Phòng QLRR lập Báo cáo kết thẩm định rủi roTRĐB với ý kiến độc lập trình Giám đốc Chi nhánh xem xét phê duyệt Bước 6: Các bên kí kết biên giao nhận tài sản bảo đảm Bước 7: Đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm Ngân hàng phải thực đánh gía lại gía trị tài sản bảo đảm trường hợp sau: Trong thời gian bảo đảm tiền vay, định kỳ 06 tháng tối đa 12 tháng lần, ngân hàng phải tiến hành kiểm tra, đánh giá lại TSBĐ Việc kiểm tra, đánh giá lại phải lập thành biên với Bên bảo đảm Kiểm tra, đánh giá lại TSBĐ gồm nội dung sau: a) Đánh giá tình trạng TSBĐ; thay đổi (về số lượng, chất lượng) so với trạng nhận TSBĐ; b) Tình hình sử dụng, bảo quản khai thác TSTC; c) Tình hình đầu tư, cải tạo, sửa chữa TSTC; d) Tiến độ hình thành tài sản hình thành từ vốn vay tài sản hình thành tương lai (nếu TSTC tài sản hình thành từ vốn vay tài sản hình thành tương lai); đ) Các loại giấy tờ khác liên quan đến TSBĐ, chứng minh tình trạng TSBĐ (nếu có) e) Định lại giá trị TSBĐ: Trình tự, thủ tục định giá lại TSBĐ thực tương tự định giá tài sản lần đầu Trường hợp định giá lại TSBĐ tăng thêm giá trị để bổ sung nghĩa vụ bảo đảm phải lập Văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm ký kết ngân hàng bên bảo đảm g) Đề xuất kiến nghị thoả thuận hai bên trường hợp có thay đổi, giảm sút cách đáng kể giá trị TSBĐ phát vi phạm Bên chấp việc quản lý, khai thác định đoạt TSTC Một số yêu cầu kiểm tra, đánh giá cụ thể: a) Trường hợp chấp lô hàng, nguyên nhiên vật liệu, hàng hoá luân chuyển trình sản xuất kinh doanh việc kiểm tra phải tiến hành thường xuyên, 01 tháng lần b) Trường hợp đặc biệt, loại tài sản loại với TSBĐ có biến động lớn giá (giảm giá) thị trường từ 20% trở lên so với giá thời điểm định giá gần nhất, số lượng chủng loại tài sản có biến động 20%, phải tiến hành đánh giá lại Giá trị tài sản sau đánh giá lại không lớn dư nợ thời điểm đó, u cầu KHV phải bổ sung TSBĐ khác bảo lãnh bên thứ ba Chi nhánh yêu cầu khách hàng trả nợ trước hạn phần dư nợ không bảo đảm c) Đối với tài sản quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự, thương mại: Cán QHKH phải mở sổ theo dõi chặt chẽ, kịp thời biến động dư nợ Bên bảo đảm Bên có trách nghiệm tốn để điều chỉnh giá trị TSBĐ ký phụ lục hợp đồng d) Trong suốt thời gian nhận chấp giá trị quyền vốn góp doanh nghiệp, cán QHKH phải thường xuyên theo dõi nắm bắt tình hình tài doanh nghiệp nhận vốn góp (thơng qua việc phân tích báo cáo kết hoạt động kinh doanh hàng q), doanh nghiệp bị lỗ Chi nhánh phải tiến hành định giá lại cho phù hợp, bổ sung, thay TSBĐ khác NỘI DUNG BÁO CÁO THẨM ĐỊNH CHO DOANH NGHIỆP CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN KHÁCH SẠN ĐƠNG Á Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa Phòng C301, tầng 3, tòa nhà Trung tâm Thương mại Đơng Á, số 668, đường Phan Đình Phùng, tổ 7, Phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Việt Nam Thông tin hồ sơ đề nghị tiến độ thực công việc: Giá trị tài sản định giá gần Ngày định giá gần Định giá lần đầu Ngày thẩm định thực tế Ngày, lập Báo cáo thẩm định 07/02/2020 12/02/2020 Mục đích thẩm định giá: Định giá làm cấp tín dụng Ngun nhân khơng hồn thành thời hạn theo quy định Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan ……………………………………………… Khách hàng bổ sung hồ sơ PHẦN II: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH I- Chủ sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản định giá Tư cách pháp lý chủ sở hữu tài sản - Tên chủ sở hữu tài sản: - Ông…………………, CMND số: …………… , đăng ký hộ thường trú tại: Phường Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội Về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản định giá ( sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu quy định thực bảo đảm tín dụng định giá tài sản bảo đảm hành PGBank) - “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số BO 755465 UBND TP Thái Nguyên cấp ngày 23/10/2013 đứng tên ông ………… - CMND, sổ hộ ông …………………… - Giấy phép xây dựng nhà tầng, số 238/GPXD Ủy ban nhân dân TP Thái Nguyên cấp ngày 10/04/2017 Tất giấy tờ Hiện trạng sử dụng tài sản - Hiện gia chủ sở hữu sử dụng để cho thuê - Tại thời điểm khảo sát thực tế tài sản, CBĐG nhận thấy khơng có dấu hiệu tranh chấp Kết luận: Cán định giá tài sản chủ yếu giấy tờ sở hữu để định giá, trường hợp giấy tờ sở hữu gốc khớp với nội dung giấy tờ sử dụng để định giá, tài sản định giá thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp ông Đỗ Hào II- Đặc điểm tài sản Thửa đất quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất I- Thẩm định thực tế đất, tài sản đất Thửa đất quyền sử dụng - Trên đất số: 62, tờ đồ số 38 Địa chỉ: Phòng C301, tầng 3, tịa nhà Trung tâm Thương mại Đơng Á, số 668, đường Phan Đình Phùng, tổ 7, Phường Đồng Quang, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Việt Nam - Vị trí: - Địa thực tế:…………… + Phía trước (nhìn từ ra) giáp: Ngõ chung rộng 2m + Bên phải giáp: Đất gia đình khác + Bên trái giáp: Đất gia đình khác + Phía sau giáp: Đất gia đình khác - Diện tích: 511m2 - Diện tích: ~511m2 - Kích thước cạnh: Cạnh mặt tiền: 32m Cạnh bên cạnh hậu: 19m + 3,5m + 14m + 1,7m + 7m + 7,5m + 12,5m + 8m + 2,5m - Kích thước cạnh: Như ghi GCN - Hình thức sử dụng: - Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Sử dụng riêng: 511m2, chung: m2 - Nguồn gốc, ngun nhân, lý có chênh lệch: Khơng có chênh lệch - Mục đích sử dụng đất: Đất thị - Mục đích sử dụng đất: Đất đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng: tặng cho đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Nguồn gốc sử dụng: - Hình dạng đất: đa giác - Hình dạng đất: đa giác - Hướng đất: Nam - Hướng đất: Nam II- Tài sản gắn liền với đất - Nhà xây gạch+bê tông - Diện tích xây dựng 100m2 - Diện tích sàn 230m2 - Số tầng : 03 III- - 01 Nhà tầng, diện tích sàn 150m2, xây cho thuê, tầng để xe máy, tầng 2-7 chia phòng cho thuê, nhà có thang máy Xây dựng năm 2013, ước tính giá trị cịn lại 75% - 01 Nhà tầng, xây kiểu nhà biệt thự, diện tích sàn 150m2, xây để ở, hồn thiện phần thơ, sơn bên ngoài, bên chưa sơn, chưa lát nền, chưa có nội thất Ước tính giá trị cịn lại 80% Đánh giá tính chuyển nhượng tài sản Thuận lợi tài sản Hạn chế tài sản - Về tài sản: - Về tài sản: + Hình dáng tài sản: + Hình dáng tài sản: Hình dáng khơng vng vức + Mặt tiền: mặt tiền rộng 14m + Kiến trúc, nội thất: + Thuận lợị khác: Về khu vực có tài sản:…… + Về địa điểm: + Mặt tiền: + Kiến trúc, nội thất: + Hạn chế khác: ô tô đỗ cách tài sản khoảng 20m - Về khu vực có tài sản:…… + Về sở hạ tầng, giao thông, môi + Về địa điểm:… trường: Đã hình thành đầy đủ + Về giá trị lợi thương mại: có lợi + Về sở hạ tầng, giao thông, môi trường: kinh doanh + Về dân trí, trật tự an ninh xã hội: + Về giá trị lợi thương mại:… + Về dân trí, trật tự an ninh xã hội:… - Những hạn chế khác: Tài sản có diện tích rộng so với tài sản nội thành thành phố Thái Ngun nên tính khoản khơng cao Xu biến động giá tương lai: Giá thị trường BĐS khu vực có biến động tương lai gần Tính khoản: Tốt Khá Trung Bình Kém IV-Cơ sở Phương pháp định giá Cơ sở định giá: - Căn Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 UBND Thành phố Thái Nguyên ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Thái Nguyên từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024 - Căn Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 (hiệu lực từ 10/06/2013) hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định (TSCĐ) - Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2019 UBND thành phố Thái Nguyên Về việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Thái Nguyên - Căn giá chuyển nhượng thực tế thị trường khu vực đặc điểm tài sản bảo đảm BĐS - Căn thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản mà khách hàng cung cấp cho Ngân hàng (Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thực thông tin, tài liệu… liên quan đến tài sản) - Căn quy định ngân hàng Phương pháp định giá: - Phương pháp so sánh; - Phương pháp chi phí; - Phương pháp khác Nguyên tắc định giá: - Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích khác giá trị chúng thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu - Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản không vượt q chi phí để có tài sản tương đương - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: giá trị tài sản định lợi ích tương lai mang lại cho nhà đầu tư - Nguyên tắc khác: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc đóng góp… V- Áp dụng phương pháp định giá để xác định giá trị tài sản Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh: Thông tin tham khảo thị trường Cán định giá khảo sát thực tế khu vực có tài sản định giá tham khảo thông tin giá mua, bán tài sản có đặc điểm vị trí tương đương với tài sản định giá thời gian gần sau: Tài sản Mô tả tài sản tham khảo Đơn giá đất Nguồn thông tin chào bán tham khảo Chính chủ bán khách số 668, đường Phan 70.000.000 https:// Đình Phùng, tổ 7, Phường Đồng Quang, đồng/m2 muabanchinhchu.net/ tham khảo Tài sản Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, bat-dong-san/chinh- Việt Nam chu-ban-khach - san Dong – A/ Tài sản Cần bán gấp nhà phường Đồng Quang, TP 68.000.000 https:// Thái Nguyên sở hữu diện tích 30/40m2, đồng/m2 nhadat.cafeland.vn/ tầng, giá 3,5 tỷ ( Có thương lượng ) ban-nha-khach – san - Pháp lý: Sổ đỏ diện tích 30m2, thực Dong – A - 35-ty-lh- tế nhà xây diện tích 40m2, 10m2 chủ 0904608163- nhà mua thêm có giấy tờ viết tay Hiện 1085058.html chủ nhà bán theo trạng - Vị trí cách phường Đồng Quang chưa đầy 60m, ngõ rộng thẳng xe ba gác vào thoải mái Dân trí xung quanh văn minh - Nhà tầng thiết kế cầu thang giữa, tầng Phòng - Chủ cho Công ty thuê 15 triệu/tháng năm VI-Kết định giá cán định giá Kết định giá theo khung giá nhà nước Vị trí: VT4 phường Đồng Quang, TP Thái Nguyên STT Tài sản định giá I Giá trị quyền sử dụng đất II Giá trị tài sản gắn liền đất (được cấp giấy chứng nhận) Diện tích (m2) Đơn gía (đồng/m2) Giá trị cịn lại (%) Tổng giá trị (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x(3) 511 15.288.000 100% 7.812.168.000 Tổng giá trị tài sản định giá 7.812.168.000 Kết định giá có tham khảo theo giá thị trường Khảo sát khu vực có tài sản định giá Hiện tài sản phường Đồng Quang, TP Thái Nguyên (mặt ngõ rộng 3m) chào bán với giá khoảng 68-70 triệu đồng/m2 ( giá trị ước tính giao dịch thành cơng khoảng 90% giá chào bán) Các tài sản so sánh có diện tích khoảng 40m2, phù hợp với việc xây nhà dể ở, tài sản định giá có diện tích 511m2, rộng nhiều so với đất nội thành thành phố Thái Ngun nên có tính khoản thấp đáng kẻ ( tài sản định giá đánh giá thấp khoảng 15% ) Đường trước nhà tài sản rộng 2m, lợi so với tài sản so sánh rộng 3m (tài sản định giá đánh giá thấp khoảng 12%) Dựa thông tin tham khảo, cán định giá ước tính giá trị tài sản sau: STT Tài sản định giá Diện tích Đơn gía Giá trị Tổng giá trị (m2) (đồng/m2) lại (đồng) (%) I Giá trị quyền sử dụng đất II Giá trị TS gắn liền với (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x(3) 511 45.000.000 100% 22.995.000.000 5.500.000.000 đất chưa cấp GCN (nhà tầng) Giá trị TS gắn liền với 3.000.000.000 đất chưa cấp GCN ( nhà tầng) Tổng giá trị tài sản định giá 31.495.000.000 Kết luận: - Tổng giá trị tài sản: 31.495.000.000 VNĐ - Bằng chữ: Ba mốt tỷ bốn trăm chín mươi lăm triệu đồng chẵn Nhận xét: Qua ví dụ ta thấy trình xác định giá trị bất động sản Ngân hàng nhiều bất cập Ở ví dụ xác định giá trị quyền sử dụng đất gồm đất vườn đất cán định giá tính thuế chuyển quyền sử dụng chung cho loại đất xác định theo khung giá Nhà nước Cịn số trường hợp lại xác định theo khung giá thị trường Bất động sản chấp mà bất động sản tính theo khung giá Nhà nước, bất động sản tính theo giá thị trường, rõ ràng cách xác định giá trị bất động sản Ngân hàng nhiều mâu thuẫn tồn ... thẩm định giá, lựa chọn phương pháp thẩm định giá, giá dịch vụ thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên giá, quản lý danh sách thẩm định viên giá danh sách doanh nghiệp thẩm định. .. thay TSBĐ khác NỘI DUNG BÁO CÁO THẨM ĐỊNH CHO DOANH NGHIỆP CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN KHÁCH SẠN ĐƠNG Á Tài sản định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa Phòng... xác định giá cho đất, khu đất cần định giá Bước : Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Có thể sử dụng cách