bài giảng phương pháp chi phí (phương pháp giá thành thành, phương pháp thầu khoán)

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ((phươngphương pháppháp giágiá thànhthành,, phươngphương pháppháp thầuthầu khoánkhoán)) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thếthay thế  Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường:thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một số BĐS khác.số BĐS khác. Định giá đền bù giải phóng mặt bằngĐịnh giá đền bù giải phóng mặt bằng Định giá cho việc bảo hiểm BĐSĐịnh giá cho việc bảo hiểm BĐS Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm.phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. 2. Nguyên lý chung và cơ sở của 2. Nguyên lý chung và cơ sở của phương phápphương pháp  Nguyên lý chungNguyên lý chung Chi phí địa điểmChi phí địa điểm Cộng Chi phí xây dựng công trìnhCộng Chi phí xây dựng công trình Trừ Trừ Phần giảm giá trị của công trìnhPhần giảm giá trị của công trình Giá trị của BĐSGiá trị của BĐS  Cơ sở của phương pháp:Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc thay thếNguyên tắc thay thế Cung và cầuCung và cầu Cân bằngCân bằng Ngoại ứngNgoại ứng Sử dụng cao nhất, tốt nhấtSử dụng cao nhất, tốt nhất 3. Các bước thực hiện3. Các bước thực hiện B1: B1: ƯớcƯớc lượnglượng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá B2: B2: ƯớcƯớc tínhtính chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình chínhchính B3: B3: ƯớcƯớc tínhtính tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính B4: B4: trừtrừ tổngtổng sốsố tiềntiền giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình khỏikhỏi chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình đểđể nhậnnhận đượcđược giágiá trịtrị hiệnhiện tạitại hay hay chi chi phíphí thaythay thếthế đãđã giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình chínhchính cầncần địnhđịnh giágiá B5:Ước B5:Ước tínhtính phầnphần giảmgiảm giágiá củacủa côngcông trìnhtrình xâyxây dựngdựng phụphụ vàvà cáccác chi chi phíphí củacủa cáccác côngcông trìnhtrình cảicải tạotạo kháckhác trêntrên địađịa điểmđiểm vàvà trừtrừ khỏikhỏi chi chi phíphí thaythay thếthế củacủa nónó đểđể nhậnnhận đượcđược chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ đãđã giảmgiảm giágiá B6:Cộng B6:Cộng giágiá trịtrị mảnhmảnh đấtđất vớivới chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình chínhchính đãđã giảmgiảm giágiá vàvà chi chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình phụphụ đãđã giảmgiảm giágiá sẽsẽ đượcđược giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS cầncần địnhđịnh giágiá B7: B7: ĐiềuĐiều chỉnhchỉnh giágiá trịtrị ướcước tínhtính củacủa BĐS BĐS mụcmục tiêutiêu đốiđối vớivới bấtbất cứcứ tàitài sảnsản cácá nhânnhân nàonào đãđã đưađưa vàovào tínhtính chi chi phíphí, , nếunếu cầncần thiếtthiết, , điềuđiều chỉnhchỉnh nàynày phảnphản ánhánh giágiá trịtrị toàntoàn quyềnquyền sởsở hữuhữu cáccác lợilợi íchích bộbộ phậnphận cầncần địnhđịnh giágiá đểđể đưađưa rara chỉchỉ sốsố giágiá trịtrị củacủa cáccác lợilợi íchích cụcụ thểthể trongtrong BĐS.BĐS. 4. 4. XácXác địnhđịnh chi chi phíphí 4.1 4.1 KháiKhái niệmniệm chi chi phíphí thaythay thếthế, chi , chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình  Chi Chi phíphí thaythay thếthế vàvà chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình Chi Chi phíphí thaythay thếthế côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành đểđể xâyxây dựngdựng côngcông trìnhtrình mớimới cócó giágiá trịtrị sửsử dụngdụng tươngtương đươngđương vớivới côngcông trìnhtrình đượcđược địnhđịnh giágiá theotheo đúngđúng tiêutiêu chuẩnchuẩn, , thiếtthiết kếkế vàvà bốbố cụccục hiệnhiện hànhhành Chi Chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình làlà chi chi phíphí hiệnhiện hànhhành xâyxây dựngdựng mộtmột côngcông trìnhtrình thaythay thếthế giốnggiống hệthệt côngcông trìnhtrình đangđang địnhđịnh giágiá, , cócó tínhtính đếnđến cảcả điểmđiểm lỗilỗi thờithời củacủa côngcông trìnhtrình đóđó 4.2 4.2 CácCác loạiloại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuậnnhuận CácCác chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp: Lao : Lao độngđộng, , vậtvật liệuliệu xâyxây dựngdựng, chi , chi phíphí quảnquản lýlý, chi , chi phíphí chungchung, , lãilãi củacủa nhànhà thầuthầu chínhchính, , nhànhà thầuthầu phụphụ CácCác chi chi phíphí giángián tiếptiếp: Chi : Chi phíphí dịchdịch vụvụ chuyênchuyên mônmôn; ; PhíPhí thẩmthẩm địnhđịnh, , tưtư vấnvấn, , dựdự toántoán vàvà pháppháp lýlý; Chi ; Chi phíphí GPMB;LãiGPMB;Lãi vay;Cácvay;Các chi chi phíphí bảobảo hiểmhiểm rủirủi roro vàvà phíphí xâyxây dựngdựng; ; CácCác chi chi phíphí vậnvận hànhhành từtừ khikhi hoànhoàn thànhthành côngcông trìnhtrình đếnđến thờithời điểmđiểm côngcông trìnhtrình đạtđạt đượcđược mứcmức chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh; ; ĐầuĐầu tưtư bổbổ sung sung theotheo yêuyêu cầucầu củacủa củacủa ngườingười thuêthuê hoặchoặc tiềntiền hoahoa hồnghồng củacủa hợphợp đồngđồng chocho thuêthuê; Chi ; Chi phíphí marketing, marketing, phíphí môimôi giớigiới; Chi ; Chi phíphí quảnquản lýlý hànhhành chínhchính củacủa ngườingười phátphát triểntriển; ; CácCác chi chi phíphí thaythay đổiđổi quyềnquyền pháppháp lýlý vềvề tàitài sảnsản 4.2 4.2 CácCác loạiloại chi chi phíphí vàvà lợilợi nhuậnnhuận LợiLợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười đầuđầu tưtư đượcđược dẫndẫn xuấtxuất từtừ thịthị trườngtrường: : làlà chênhchênh lệchlệch giữagiữa giágiá trịtrị thịthị trườngtrường vàvà tổngtổng chi chi phíphí phátphát triểntriển, chi , chi phíphí marketing marketing củacủa BĐS BĐS sausau khikhi hoànhoàn thànhthành vàvà đạtđạt mứcmức chiếmchiếm hữuhữu ổnổn địnhđịnh LợiLợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười phátphát triểntriển đượcđược cộngcộng vớivới chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp vàvà chi chi phíphí giángián tiếptiếp đểđể tt ínhính chi chi phph íí thaythay thếthế/ / chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình (chi (chi phíphí phátphát triểntriển côngcông trìnhtrình).). PhụPhụ thuộcthuộc vàovào điềuđiều kiệnkiện thịthị trườngtrường, , lợilợi nhuậnnhuận củacủa ngườingười phátphát triểntriển cócó thểthể đượcđược ướcước lượnglượng theotheo % % củacủa chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp hoặchoặc chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp vàvà giángián tiếptiếp, , hoặchoặc chi chi phíphí trựctrực tiếptiếp, , giángián tiếptiếp vàvà giágiá trịtrị củacủa địađịa điểmđiểm 4.3 4.3 CácCác phươngphương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí  Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánhPhương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:: Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đ/mđơn vị diện tích (đ/m 22 ) bằng cách khai thác số liệu sẵn có ) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể.các khác biệt vật lý cụ thể. Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết bị. bị. Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lựcngày định giá có hiệu lực 4.3 4.3 CácCác phươngphương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi phíphí  PhươngPhương pháppháp chi chi phíphí mỗimỗi đơnđơn vịvị xâyxây dựngdựng theotheo cấucấu thànhthành: : ĐượcĐược ápáp dụngdụng chi chi phíphí đơnđơn vịvị chocho sốsố lượnglượng củacủa cáccác bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành trongtrong cấucấu trúctrúc hoặchoặc chocho độđộ dàidài, , chocho dịêndịên tíchtích hoặchoặc khốikhối lượnglượng củacủa nhữngnhững bộbộ phậnphận cấucấu thànhthành nàynày  PhươngPhương pháppháp khảokhảo sátsát sốsố lượng:lượng:LàLà việcviệc tínhtính sốsố lượnglượng vàvà chấtchất lượnglượng củacủa tấttất cảcả cáccác vậtvật liệuliệu đãđã đượcđược sửsử dụngdụng, , sốsố lượnglượng tấttất cảcả cáccác loạiloại laolao độngđộng theotheo ngạchngạch bậcbậc vàvà theotheo sốsố giờgiờ cầncần thiếtthiết sửsử dụngdụng trongtrong xâyxây dựngdựng côngcông trìnhtrình. . SauSau đóđó cộngcộng tổngtổng chi chi phíphí laolao độngđộng vàvà vậtvật liệuliệu vớivới cáccác chi chi phíphí dựdự phòngphòng, chi , chi phíphí quảnquản lýlý vàvà lợilợi nhuậnnhuận củacủa nhànhà thầuthầu, , củacủa ngườingười đầuđầu tưtư… … đểđể đượcđược tổngtổng chi chi phíphí thaythay thếthế hoặchoặc chi chi phíphí táitái tạotạo côngcông trìnhtrình 5. Tính giảm giá tích lũy5. Tính giảm giá tích lũy 5.1 5.1 KháiKhái niệmniệm vàvà nguyênnguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá tíchtích lũylũy củacủa côngcông trìnhtrình KháiKhái niệm:Giảmniệm:Giảm giágiá tíchtích lũylũy làlà phầnphần mấtmất mátmát giágiá trịtrị vìvì bấtbất cứcứ lýlý do do nàonào tạotạo nênnên sựsự kháckhác biệtbiệt giữagiữa chi chi phíphí thaythay thếthế/ chi / chi phíphí táitái tạotạo củacủa mộtmột BĐS so BĐS so vớivới giágiá trịtrị thịthị trườngtrường củacủa BĐS BĐS tươngtương tựtự tạitại thờithời điểmđiểm địnhđịnh giágiá CácCác nguyênnguyên nhânnhân giảmgiảm giágiá::  SựSự giảmgiảm giágiá tựtự nhiênnhiên  LỗiLỗi thờithời chứcchức năngnăng  LỗiLỗi thờithời bênbên ngoàingoài [...]... chc nng l 20 tr. tr. theo) 5.4.3 Phng phỏp k thut (tip theo) giá trì Vớ d 6: Một BĐS cần định giá có tuổi công trình là 10 năm, đây là 1 siêu thị có diện tích xây dựng là 3000 m2 Có các thông tin như sau: như sau: Các chi phí : phí: - Các chi phí trực tiếp là 9.850 tr.đ - Chi phí gián tiếp là 2.650 tr.đ Số liệu về giảm giá tích lũy: giá lũy: - Hao mòn của các yếu tố vật chất có thể sửa chữa được... đường cao tốc) ước lượng là 90 tr.đ đường tốc) ước Giá trị đất ước lượng bằng phương pháp so sánh là 14.000 tr.đ Giá 5.4.3 Phng phỏp k thut (tip theo) theo) Bi gii: (1) Xỏc nh chi phớ thay th cụng trỡnh Chi phớ trc tip 9.850 tr. Chi phớ giỏn tip 2.650 tr. Tng cng 12.500 tr. Chi phớ thay th cụng trỡnh/m2 xõy dng 12.500 tr.: 3000 m2 = 4.166 tr./m2 (2) Chi phớ gim giỏ tớch ly ca cụng trỡnh cú th sa cha... gim giỏ rỳt ra t th trng (tip theo) theo) B4: Tr giỏ tr ca a im khi giỏ bỏn ó iu chnh ca cỏc BS so sỏnh ti thi im bỏn nhn c chi phớ cụng trỡnh ó gim giỏ B5: c lng chi phớ thay th/ chi phớ tỏi to cụng trỡnh i vi mi so sỏnh ti thi im bỏn B6: Tr chi phớ ó gim giỏ cụng trỡnh khi chi phớ thay th cụng trỡnh nhn c tng gim giỏ tớch ly Nu khụng cú iu chnh gỡ cho cỏc yu t cú th sa cha c thỡ tng gim giỏ tớch... Tui hiu qu/ tui kinh t ca cụng qu/ trỡnh x chi phớ thay th cụng trỡnh hoc chi phớ tỏi to cụng trỡnh Cỏc bc thc hin: hin: B1: Xỏc nh tng s tui kinh t ca cụng trỡnh tng t cụng trỡnh mc tiờu trờn th trng v c lng tui hiu qu ca cụng trỡnh mc tiờu tiờu B2: Chia tui hiu qu ca BS mc tiờu cho tng s tui kinh t ca cụng trỡnh tng t T s ny c ỏp dng cho chi phớ thay th hoc t chi phớ tỏi to cụng trỡnh c lng tng gim... cn c tớnh chi phớ thay th cho nhng yu t cú th sa cha c v tớnh gim giỏ cho nhng yu t khụng th sa cha c B4: Cng phn gim giỏ do tt c cỏc nguyờn nhõn s c tng s gim giỏ tớch ly ca cụng trỡnh 5.3 Cỏc phng phỏp tớnh gim giỏ tớch ly ca cụng trỡnh 5.3.3 Phng phỏp k thut (tip theo) theo) Ly chi phớ thay th cụng trỡnh- tng gim giỏ tớch ly trỡnhca cụng trỡnh = chi phớ cụng trỡnh ó gim giỏ Giỏ tr BS = Chi phớ cụng... ca CT 50,05%: 57%x 100 = 87,8% c tớnh li thi chc nng: Cn c vo chi phớ vt nng: tri phi b ra sa cha, khc phc s lc hu ú cha, so vi chi phớ nu thit k hp lý ngay t u u Vớ d 5: Mt cụng trỡnh cú thit k h thng bp v phũng n khụng hp lý Sau 1 nm s dng phi u lý t chi phớ sa cha ht 50 tr. (thay bp mi-15 mitr., tr., di di tng v sa phũng n 35 tr.), chi phớ tr.), phỏt sinh nu thit k ỳng ngay t khi xõy dng l 30... 5.4.3 Phng phỏp k thut (tip theo) theo) (7) Gớa tr cụng trỡnh: Chi phớ thay th cụng trỡnh 12.500 tr. tr: Tng gim giỏ cụng trỡnh 1.397,5 tr. Chi phớ thay th CT ó gim giỏ 11.102,5 tr. Cng: Giỏ tr t 14.000,0 tr. Giỏ tr BS 25.102,5 tr. 6 Cỏc hn ch ca phng phỏp chi phớ Da trờn s liu th trng nờn cng cú nhng hn ch nh phng phỏp so sỏnh Chi phớ thc cht khụng bng giỏ tr v khụng to nờn giỏ tr Phng phỏp... trỡnh B3: Tr tng gim giỏ tớch ly ca cụng trỡnh ra khi chi phớ thay th cụng trỡnh hoc chi phớ tỏi to cụng trỡnh s nhn c c lng giỏ tr ca cụng trỡnh cn nh giỏ 5.3.2 Phng phỏp tớnh gim giỏ theo tui cụng trỡnh (tip theo) theo) Vớ d 3: Mt doanh nghip c giao quyn s dng 1 lụ t 1000m2 v nh xng 500m2, s dng sn xut ó c 5 nm Cn nh giỏ nm cho bỏo cỏo ti chớnh Bit rng chi phớ hin hnh xõy dng nh chớnh xng l 500.000/m2... kinh t ca nh xng l 20 nm nm Bi gii: gii: Giỏ tr ca t: t: 1000m2 x 1,6 tr./ m2= 1600 tr. tr./ (mc giỏ theo giỏ th trng ti a phng) trng phng) Chi phớ hin hnh xõy dng nh xng 500m2 x 500.000/m2 =250tr. Tng gim giỏ tớch ly ca nh xng (5/20 x100%)x 250 tr. = 62,5 tr. Chi phớ cụng trỡnh ó gim giỏ 250 tr. 62,5 tr. = 187,5 tr. Giỏ tr BS : 1600 tr. + 187,5 tr. = 1787,5 tr. 5.3 Cỏc phng phỏp tớnh gim giỏ tớch... rỳt ra ch bao gm phn gim giỏ ca nhng yu t khụng th sa cha c 5.3.1 Phng phỏp tớnh gim giỏ rỳt ra t th trng (tip theo) theo) B7: Chuyn tng gim giỏ tớch ly thnh %- t l gim %giỏ ton b bng cỏch chia tng gim giỏ tớch ly cho chi phớ thay th cụng trỡnh Nu tui cụng trỡnh so sỏnh tng ng vi cụng trỡnh mc tiờu thỡ tin hnh hũa hp cỏc t l gim giỏ tớch ly ton b ca cỏc cụng trỡnh so sỏnh S dng t l ny tớnh tng gim giỏ . PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍPHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ((phươngphương pháppháp gi giá thànhthành,, phươngphương pháppháp thầuthầu khoánkhoán)) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp1 . Khái niệm. dựngdựng, chi , chi ph phí quảnquản lýlý, chi , chi ph phí chungchung, , lãilãi củacủa nhànhà thầuthầu chínhchính, , nhànhà thầuthầu phụphụ CácCác chi chi ph phí giángián tiếptiếp: Chi : Chi ph phí. CácCác phươngphương pháppháp xácxác địnhđịnh chi chi ph phí  Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánhPhương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:: Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi