Dự án xây dựng siêu thị mini ở bình thạnh

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN SIÊU THỊ MINI CHỦ ĐẦU TƯ: ĐỊA ĐIỂM: TP HCM - Tháng 11 năm 2016 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN SIÊU THỊ MINI ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT TP HCM - Tháng 11 năm 2016 MỤC LỤC (Dự án siêu thị Mini) Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư .5 I.2 Mô tả thông tin sơ dự án: I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án .5 I.4 Mục tiêu dự án CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TP HCM .7 I.1 Tình hình kinh tế II.2 Tình hình xã hội 12 CHƯƠNG III: THỊ TRƯỜNG NGÀNH SIÊU THỊ MINI 13 III.1 Diễn biến thị trường .13 III.2 Dự kiến Cung-Cầu 15 III.3 Dự báo .16 III.4 Mức Độ Cạnh Tranh .18 III.5 Thị trường khách hàng mục tiêu 21 II.5.1 Thị trường mục tiêu 21 III.5.2 Khách hàng mục tiêu 21 CHƯƠNG IV: KẾ HOẠCH KINH DOANH .22 IV.1 Kế hoạch tiếp thị - bán hàng 22 IV.2 Kế hoạch phát triển thị trường 22 IV.3 Kế hoạch phát triển doanh nghiệp 22 IV.3.1 Kế hoạch quản lý 23 IV.3.2 Chiến lược sản phẩm 23 CHƯƠNG V: DỰ KIẾN QUY MÔ ĐẦU TƯ 23 V.1 Các tiêu kinh tế kỹ thuật .23 V1.1 Căn xây dựng 23 V.1.2 Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phần kiến trúc 24 V.1.3 Thiết kế quy hoạch kiến trúc .28 V.2 Phối cảnh siêu thị Mini 29 CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .30 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt VI.1 Khái toán tổng mực đầu tư dự án .30 VI.2 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 30 CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN 31 VII.1 Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ 31 VII.2 Phương án vay .31 CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư - Tên chủ đầu tư : - CMND số : - Ngày đăng ký : - Nơi cấp : - Địa : I.2 Mô tả thông tin sơ dự án: - Tên dự án : Dự án siêu thị Mini - Địa điểm : Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh - Tổng vốn đầu tư :5.500.000.000 đồng - Hình thức quản lý dự án: Đầu tư xây dựng I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội;  Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội;  Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng;  Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng;  Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng;  Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Quyết định số 6184/QĐ-BCT ngày 19/10/2012 Bộ Công Thương v/v phê duyệt “Quy hoạch mạng lưới siêu thị, trung tâm thương mại nước đến 2020, tầm nhìn 2030”;  Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013; Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh  Các văn pháp luật liên quan I.4 Mục tiêu dự án  Phát triển mở rộng thị trường siêu thị mini toàn quốc  Cung cấp mặt hàng tạp hóa uy tín, chất lượng nhanh chóng, giá phải  Hiện đại hóa hệ thống siêu thị, phục vụ nhu cầu mua sắm, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng  Xây dựng mối quan hệ hợp tác vững chắc, thương hiệu nhiều người tiêu dùng biết đến  Trở thành nhà phân phối - bán lẻ chiến lược cho nhà sản xuất nước nướcngồi CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TP HCM II.1 Tình hình kinh tế -xã hội Tp Hồ Chí Minh II.1.1Tình hình kinh tế  Công nghiệp Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ước tháng tăng 0,81% so tháng trước Trong tháng số sản xuất số ngành tăng so với tháng trước: sản xuất phương tiện vận tải (+24,1%); sản xuất giấy (+17,7%); in ấn (+13,3%); da giày (+7,7%); sản xuất trang phục (+5,6%); sản xuất thiết bị điện (+4,4%) Một số ngành có số sản xuất giảm: chế biến thực phẩm (-0,9%); sản xuất đồ uống (-1,1%); thuốc (-4,0%); thuốc, hóa dược (-4,0%); sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn (-5,7%); hóa chất (-5,9%) So tháng 8/2015, số sản xuất công nghiệp ước tăng 5,47% Kết sản xuất ngành công nghiệp trọng điểm: ước tháng tăng 0,1% so với tháng trước; tăng 2,8% so với tháng 8/2015 Tính chung tháng tăng 7,1%, đó: ngành chế biến lương thực, thực phẩm tăng 12,1%; sản xuất hàng điện tử tăng 8,7%; hóa dược cao su tăng 0,9% khí chế tạo tăng 4,4% Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tháng tăng 3,1% so với tháng trước, tính chung tháng đầu năm tăng 4,9% Một số ngành có số tiêu thụ tăng cao so kỳ: sản xuất sản phẩm điện tử; sản xuất máy móc, thiết bị khác; sản Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh xuất đồ uống; sản xuất sản phẩm từ khống phi kim loại…Một số ngành có số tiêu thụ tăng thấp: sản xuất thuốc lá; dệt; da; xe có động cơ… Chỉ số tồn kho tồn ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo thời điểm 01/8 tăng 29,2% so với thời điểm năm trước Một số ngành có số tồn kho tăng: sản xuất giấy; in ấn; sản xuất hóa chất; sản xuất thiết bị điện… Một số ngành có số tồn kho giảm: sản xuất da; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn…  Nông nghiệp, Lâm Nghiệp, Thủy Sản Trồng trọt Sản xuất vụ hè thu: tổng diện tích gieo trồng ước đạt 10.688 ha, giảm 7,8% so với kỳ Trong đó, diện tích lúa 6.399 ha, giảm 11,6%, sản lượng 27.134 tấn, giảm 13,9%; rau loại 2.519 ha, giảm 7,5%, sản lượng 70.248 tấn, giảm 3,2% Vụ mùa: lúa xuống giống 1.403 ha; huyện Củ Chi 1.076 ha, chiếm 76,7% diện tích Rau gieo trồng 1.941 ha, giảm 8,6% so với kỳ năm trước Thủy sản Sản lượng thủy sản tháng ước đạt 4.394 tấn, giảm 3,3% so tháng kỳ Trong đó, ni trồng 2.807 tấn, tăng 1,6%; khai thác 1.587 tấn, giảm 10,8% so với tháng kỳ  Vốn Đầu Tư Tổng vốn đầu tư xây dựng địa bàn thành phố tháng ước thực 151.317 tỷ đồng, tăng (9,6%) so với kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 7,5%) Trong đó: + Vốn đầu tư xây dựng thuộc ngân sách thành phố ước thực 10.689,8 tỷ đồng, tăng 1,8% so với kỳ năm trước (8 tháng năm 2015 tăng 4,6%) Cấp thành phố ước thực 6.508,2 tỷ đồng, chiếm 60,9%; cấp quận huyện ước thực 4.181,6 tỷ đồng, chiếm 39,1% + Vốn đầu tư xây dựng thực (ngân sách địa phương)  Tình hình cấp phép đầu tư nước Từ đầu năm đến ngày 15/8, 508 dự án có vốn nước ngồi cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký đạt 708,9 triệu USD Trong đó, 100% vốn nước ngồi 403 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh dự án, vốn đầu tư đạt 346,4 triệu USD; liên doanh 99 dự án, vốn đầu tư đạt 355,8 triệu USD Tổng vốn đăng ký cấp điều chỉnh tăng vốn đến ngày 15/8 đạt 1.053,2 triệu USD (cùng kỳ năm trước đạt 2.763,7 triệu USD) Giải thể, chuyển trụ sở tỉnh, thành phố khác đề nghị chấm dứt hoạt động có 63 dự án với vốn đầu tư 54,7 triệu USD  Nội Thương Và Giá Tiêu Dùng Trong tháng 8, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ tiêu dùng giảm so tháng trước ảnh hưởng thời tiết mưa nhiều tâm lý ngại mua sắm hàng hóa có giá trị cao tháng âm lịch Hoạt động kinh doanh ăn uống có mức tăng nhẹ so tháng trước đơn vị cung cấp suất ăn công nghiệp cho trường học hoạt động trở lại sau thời gian nghỉ hè Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng ước đạt 56.905 tỷ đồng (khơng tính bán lẻ đơn vị sản xuất), giảm 1,8% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm, đạt 462.547 tỷ đồng, tăng 10,7%, loại trừ yếu tố giá tăng 9,4% Chia theo thành phần kinh tế: - Kinh tế nhà nước ước đạt 61.304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 13,3%, tăng 10%; - Kinh tế nhà nước 369.191 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 79,8%, tăng 10,1% - Kinh tế có vốn đầu tư nước 32.052 tỷ đồng, chiếm 6,9%, tăng 18,9% Chia theo ngành kinh tế: Thương nghiệp bán lẻ hàng hóa: tháng đạt 45.800 tỷ đồng, giảm 1,8% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 367.827 tỷ đồng, chiếm 79,5% tổng mức bán lẻ dịch vụ tiêu dùng, tăng 11,8% Nhóm hàng chiếm tỷ trọng cao tổng mức bán lẻ hàng hóa nhóm đồ dùng, trang thiết bị gia đình, chiếm 19,7%, tăng 16,3% so kỳ Nhóm hàng lương thực thực phẩm chiếm 16,9%, tăng 4,1% Nhóm hàng xăng dầu chiếm 9,5%, tăng 16,2% Phương tiện lại chiếm 6,6%, tăng 8,2% Riêng ôtô loại chiếm 1,9%, tăng 20,1% Dịch vụ lưu trú ăn uống: ước tính doanh thu tháng đạt 5.875 tỷ đồng, tăng 1,9% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 51.751 tỷ đồng, chiếm 11,2%, tăng 6,4% so kỳ Trong dịch vụ lưu trú tăng 4,3%; Dịch vụ ăn uống tăng 6,6% Du lịch: tháng ước đạt 1.603 tỷ đồng, giảm 8,8% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 12.796 tỷ đồng, chiếm 2,8%, tăng 3,9% so kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh Dịch vụ tiêu dùng khác: Doanh thu tháng ước đạt 3.626 tỷ đồng, giảm 4,1% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 30.172 tỷ đồng, chiếm 6,5%, tăng 8,3% so kỳ  Chỉ số giá So tháng trước, Chỉ số giá tiêu dùng tháng 08/2016 giảm 0,20% Trong đó: + Có 3/11 nhóm hàng giảm giá so tháng trước, giảm nhiều nhóm giao thơng (2,40%); nhóm hàng ăn (-0,19%); xếp thứ ba nhóm bưu viễn thơng (-0,07%); + Nhóm thuốc dịch vụ y tế khơng biến động; + Có 7/11 nhóm hàng tăng giá so tháng trước, tăng cao nhóm hàng hóa dịch vụ khác (+0,22%), nhóm văn hóa giải trí du lịch (+0,20%); xếp thứ ba hai nhóm: Nhà ở, vật liệu xây dựng nhóm giáo dục với đồng mức tăng so tháng trước (+0,18%), xếp thứ tư nhóm may mặc, mũ nón, giầy dép với mức tăng (+0,11%), riêng nhóm đồ uống thuốc tăng không đáng kể Mức biến động giá cụ thể số nhóm hàng có thay đổi so tháng trước: Nhóm hàng ăn dịch vụ ăn uống giảm -0,19% so tháng trước, đó: nhóm lương thực khơng biến động, nhóm thực phẩm giảm -0,37% + Nhóm hàng lương thực đứng giá so tháng trước, đó: mặt hàng thuộc nhóm ngũ cốc khoai, sắn giảm nhẹ so tháng trước, nhóm lương thực chế biến như: mì, phở cháo ăn liền, miến… tăng nhẹ so tháng trước, cịn lại mặt hàng gạo khơng biến dộng So với đầu năm số giá nhóm hàng lương thực tăng nhẹ (+0,95%), riêng nhóm gạo tăng 1,63%, bình quân tháng tháng đầu năm giá gạo tăng 0,2% + Nhóm thực phẩm giảm nhẹ (-0,37%) so tháng trước, nhóm hàng giảm: Thịt heo (-0,16%); Thịt bò (-0,06%); Trứng loại (-1,32%); thủy sản tươi sống (-0,09%); Dầu mỡ ăn chất béo khác (-0,18%); Rau loại (-3,71 %)… Nhóm hàng tăng: Thịt gia cầm tươi sống (+0,24%); Thịt chế biến (+0,11%); Thủy sản chế biến (+0,07%); Nước mắm nước chấm (+0,12%); Trái (+0,53%); đường mật loại (+1,05%); sữa bơ phomat (+0,25%) + Nhóm giao thơng giảm 2,40 % so tháng trước, chủ yếu tác động hai lần giảm giá xăng dầu ngày 20/7 ngày 04/8, theo qua hai lần giảm giá bình quân giá xăng dầu diezel giảm 4,07% + Nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt, VLXD tăng 0,18% so tháng trước, nhóm có số tăng nhẹ tháng, đó: xi măng tăng bình quân khoảng 10%, cát xây dựng, đá xây dựng, sơn… tăng nhẹ; Giá nhà thuê bình quân tăng 0,71% so kỳ trước; Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt Dự án siêu thị Mini Bình Thạnh giá nước sinh hoạt tăng nhẹ 0,14%, lại mặt hàng sắt thép xây dựng, gạch xây giảm nhẹ; Gas giảm bình quân 3,10%; Dầu hỏa giảm 0,64%; Điện sinh hoạt giảm 1,65% + Nhóm giáo dục tăng 0,18% so tháng trước, tháng 8/2016 số trường dân lập điều chỉnh khung học phí cho khối phổ thông sở phổ thông trung học Dự kiến tháng 9, tháng 10 thức bước vào năm học 2016 - 2017, học phí mẫu giáo, học phí học nghề, trung cấp cao đẳng, đại học tiếp tục điều chỉnh  Xuất - Nhập Khẩu Xuất Tổng kim ngạch xuất hàng hoá doanh nghiệp thành phố ước thực tháng đạt 2.636,2 triệu USD, giảm 1,8% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 20.087,6 triệu USD, tăng 0,8% so kỳ (+159,5 triệu USD) Loại trừ giá trị dầu thô, trị giá xuất tháng đầu năm ước đạt 18.439 triệu USD, tăng 6,4% Nhập Tổng kim ngạch nhập hàng hoá doanh nghiệp thành phố ước thực tháng đạt 3.165,4 triệu USD, tăng 0,7% so tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 23.688,4 triệu USD, tăng 9,7% so kỳ (+2.097,7 triệu USD)  Vận Tải Tổng doanh thu vận tải (thuần túy) tháng ước đạt 7.282 tỷ đồng, xấp xỉ tháng trước Ước tính tháng đầu năm đạt 55.191,1 tỷ đồng, tăng 21,9% so kỳ năm trước  Tài Chính - Ngân Hàng Tài chính: Tổng thu cân đối ngân sách Nhà nước tháng ước thực 197.792 tỷ đồng, đạt 66,3% dự toán, tăng 9,9% so kỳ Trong thu nội địa 123.611 tỷ đồng, đạt 69,6% dự tốn, tăng 19,0% so kỳ; thu từ dầu thơ 9.381 tỷ đồng, đạt 51,5% dự toán, giảm 42,6% so kỳ; thu từ hoạt động xuất nhập 64.800 tỷ đồng, đạt 63,2% dự toán, tăng 8,4% so kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt 10