Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị

Luận văn : Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ

THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN

ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bốdân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đấtđai đóng vai trò quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người

và các sinh vật khác trên trái đất Nó tham gia vào tất cả các hoạt động củađời sống kinh tế xã hội với vai trò là nguồn tài nguyên, nguồn lực, là mộtđầu vào không thể thiếu Vì vậy việc quản lý và sử dụng tài nguyên này mộtcách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triểnkinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Luật đất đai năm 2003 của Việt Nam đãquy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý” Đất đai không còn thuộc sở hữu Nhà nước (theo Luậtđất đai 1988t) mà thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện, vìthế vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm với những chínhsách cải cách về đất đai sao cho sử dụng đất một cách hiệu quả nhất, đem lạilợi ích cho Nhà nước cũng như lợi ích dân cư… Bước vào thời kì côngnghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh

mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước, để đáp ứng nhu cầu đó cần mộtlượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu kinh tế,khu vui chơi giải trí… Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng( GPMB) trong giai đoạn hiện nay là rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố như

Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng…công tác GPMB lànhiệm vụ hết sức khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và GPMBcũng là một trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đấtđai Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quannhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâudài Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà

nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc gia Khi đó người sử dụng đất phảituân thủ Tuy nhiên công tác GPMB trên thực tế diễn ra khá phức tạp dongười dân chưa ý thức được công tác GPMB Mặt khác, công tác quy hoạch,

kế hoạch và công tác GPMB nhiều khi diễn ra chưa công khai, phổ biến chitiết tới người bị thu hồi đất Và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMBtrong quá trình thực hiện gây nhiều bức xúc trong dân chúng

Là một sinh viên chuyên ngành Địa chính em cũng rất quan tâm vấn đề

này nên đã chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực

hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị Với việc

nghiên cứu đề tài này, em muốn hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận của công tácGPMB, nghiên cứu thực trạng công tác GPMB và bồi thường thiệt hạiGPMB trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam và đưa ra một số giải phápnhằm thực hiện tốt công tác GPMB trên thực tế Nội dung của đề tài gồm 3phần:

Chương I: Cơ sở khoa học của công tác giải phóng mặt bằng.

Chương II Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị ChươngIII.Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn các đô thị.

Khi nghiên cứu đề tài này em đã sử dụng những phương pháp sau:

phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp thống kê…Những phương pháp này đã giúp em phân tích, đánh giá tình hình thực tếcông tác GPMB để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình

Vì kiến thức còn nhiều hạn chế và là người đứng ở vai trò khách quan(không phải người bị thu hồi đấtk, cũng chưa phải là người quản lý) nên bàiviết còn nhiều sai sót mong được sự đóng góp của thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thế Phán và các thầy cô trongkhoa Bất động sản & Địa chính – trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hướngdẫn em tận tình trong quá trình nghiên cứu đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện:

Vũ Thị Thêu.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC

Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng cáccông trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng

mà có thể từ các nguồn khác nhau Phần lớn các dự án có sử dụng đất trongxây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đó phải lấy đấtcủa cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất

Như ta đã biết, Nhà nước có quyền giao đất (trao quyền sử dụng đất bằngquyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtt) và cho thuêđất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhucầu sử dụng đấtN), cho phép chuyển đổi mụcđích sử dụng đất nhưng lại cóquyền thu hồi đất - được quy định tại Mục 3, Mục 4 của Luật đất đai năm

2003 Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sửdụng và Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự

án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình Từ đây lại phátsinh quan hệ bồi thường thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Và để công tác GPMB được thuận lợi thì Nhà nước cần ra những quyết định,ban hành những chính sách bồi thường thiệt hại phù hợp khi Nhà nước thuhồi đất, đền bù GPMB Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từthực tiễn công tác GPMB ở nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau:GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án Sau đó chủ dự án sẽ di dời cácđối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu…trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổnđịnh lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất.Gắn với công tác GPMB là công tác bồi thường thiệt hại GPMB Bồithường thiệt hại GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất vềđất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa,vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổnđịnh đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai có đất bịthu hồi khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích an ninh, quốcphòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế

Khi thu hồi đất, Nhà nước áp dụng hai hình thức bồi thường: bồi thườngthiệt hại bằng đất hoặc bằng tiền, có thể kèm theo hỗ trợ, giúp đỡ Bồithường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định giá đất, tài sản trênđất theo giá thị trường của mục đích sử dụng hiện tại của mảnh đất bị thuhồi Có những quy định hướng dẫn cụ thể của Nhà nước thông qua các vănbản luật và dưới luật Bồi thường thiệt hại bằng đất là việc dùng đất đai cócùng mục đích sử dụng hoặc không cùng mục đích sử dụng với giá trị tươngđương mảnh đất bị thu hồi giao cho người trong diện được đền bù để họ ổnđịnh cuộc sống của mình Dù áp dụng hình thức nào thì Nhà nước cũng đảmbảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp họ có cuộc sống ổn định ngay saukhi bị thu hồi đất (trong một số trường hợp người bị thu hồi đất còn được hỗtrợ di chuyểnt, hỗ trợ về nhà ở, đào tạo nghề…) Bồi thường GPMB là côngviệc hết sức cần thiết do đó cần có sự chỉ đạo kịp thời của Chính phủ và sựphối hợp của các sở, ban, ngành có liên quan để tạo tiền đề giúp cho công

việc này tiến hành thuận lợi, giao mặt bằng kịp thời cho các chủ dự án vàđảm bảo lợi ích của các bên có liên quan.

2 Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng.

Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi nhữngvùng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷlợi, cấp thoát nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vuichơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dâncư…là quy luật tất yếu của sự phát triển Nhìn vào sự phát triển kinh tế xãhội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏtrong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷtrọng lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp chỉ chiếm2c%-3% tổng thu nhập quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụgần 70% trong tổng thu nhập quốc dân) Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặcbiệt ở các nước phát triển (những nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70n

% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100% ) Như vậy xu hướng đôthị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạchcác khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia

2.1 Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới

Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyênnhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học Trong việc gia tăng dân số cơhọc thì việc gia tăng dân số đô thị là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn rathành thị (luồng di dân đặc trưng ở Việt Naml) Ngoài ra có sự chia tách hộ

từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càngnâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điềutất yếu Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng nhưnhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện,công viên, trường học Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹđất để xây dựng các công trình đó Hệ thống giao thông cũng cần được đầu

tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá… Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá,

xã hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xâydựng, không phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây

dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người Nhất làđối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các công trìnhtrong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi Mặt bằng là một yếu tố hếtsức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng Có mặt bằng thì mới cóthể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được Công tác GPMB đãtrở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xâydựng.

Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất,bồi thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạtầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trongthời gian tới, cả nước đặc biệt các đô thị lớn (thủ đô Hà Nộit, thành phố HồChí Minh, Đà Nẵng…) có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiệncác dự án mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyếnđường, xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thựchiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lựcquản lý đô thị trong tình hình mới Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiềuvướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một số hộ giađình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trởviệc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng

2.2 Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nướcnhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đấtđai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này,Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng vàhiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, chothuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộgia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội Đồngthời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ giađình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả Nhà nước thực hiện quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là

việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thểphù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương Kế hoạch sửdụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quyhoạch sử dụng đất đã đề ra Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp

lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quảsang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tậptrung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả vềmôi trường, xã hội Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việcchuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất cómục đích sử dụng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại Hay đấtđang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻsang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Hay quy hoạch

sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng xadân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồnnước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất ở nước ta, một số diện tích đấtnông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trụcđường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp Thay vào đó là các khu côngnghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giaothông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả,chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệuquả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đôthị

Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai

là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệtcủa con người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất

cả các sinh vật trên trái đất Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trảiqua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó Thực tế cáckhu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và pháttriển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đấtđai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả Thông qua quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu

sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai Có

sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụngcác nguồn lực khác trong vùng

Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệuquả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất tổng thể cũng như chi tiết Một cách gián tiếp, công tác GPMB đãđiều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ giađình

II THẨM QUYỀN CỦA CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BÀN.

1 Bản chất của giải phóng mặt bằng.

Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồiđất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ giađình Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khuvực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đốitượng GPMB rất đa dạng và phức tạp Việc thu hồi đất tại các khu trung tâmđông dân cư, khu đô thị, khu thuận lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn.Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đờisống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới xa trung tâmhơnn, không thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng thấp kém hơn, đặc biệt là

cơ hội việc làm của họ bị ảnh hưởng) Ngoài ra giá đền bù thiệt hại giữa các

dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau làkhác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự ánđầu tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đíchchính của dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở cáckhu vực xung quanh tăng lên khá cao Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổchức, cá nhân, hộ gia đình trước kia có đất ở sâu trong phố nay trở thành đấtmặt đường và được hưởng lợi Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rấtkhó, là vấn đề nan giải mà các nhà chức trách vẫn chưa tìm ra giải phápthích hợp Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu

hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong Sau khiGPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng

ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh Tuy nhiên những kiến trúc này không

đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị Công tác GPMB gắn liền với bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thuhồi Người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giátrị tương đương giá trị thị trường của mảnh đất và tài sản trên đất, có thểkèm theo các chính sách hỗ trợ Nguồn vốn cho công tác bồi thường thiệt hại

là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất động sản trên thị trường ngày càngtăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài ha Như vậy công tác GPMBdiễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng GPMB, công tác đòi hỏimột lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần được Nhà nướcquản lý chặt chẽ Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích cựcthúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thểđặc biệt ở các đô thị lớn

2 Những căn cứ pháp lý cho công tác giải phóng mặt bằng.

Chính sách pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi qua các thời kì đểphù hợp với quá trình phát triển đất nước theo hướng có lợi cho người sửdụng đất Các văn bản luật, dưới luật của những năm đầu thống nhất đấtnước như Nghị định số 201/1980/NĐ - CP ngày 1 tháng 7 năm 1980 củaChính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản

lý ruộng đất trong cả nước Nghị định số 201 quy định người bị thu hồi đấtchỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần có đất sử dụng thì đượccấp đất khác Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng

12 năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên việc bồithường cho người sử dụng đất vẫn áp dụng theo Nghị định số 201

Từ năm 1983, Tổng cục quản lý ruộng đất đã nghiên cứu mô hình quyhoạch sử dụng đất ở cả cấp huyện và cấp xã Năm 1998, Luật đất đai đầutiên ra đời và có hiệu lực thi hành quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất (Điều 9§: quy hoạch trong quản lý nhà nước về đất đai; Điều 11: kếhoạch sử dụng đất đai) Luật đất đai 1988 đã quy định người sử dụng đất bị

thu hồi đất phục vụ nhu cầu của Nhà nước và xã hội được bồi thường thiệthại (về các khoản đầu tưv, cải tạo tài sản trên đất) và được giao đất khác Hiến pháp năm 1992 ra đời Trên cơ sở Hiến pháp, tháng 7 năm 1993Luật đất đai lần thứ hai ra đời để thay thế cho Luật đất đai 1988 Từ khi cóLuật đất đai 1993, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng phùhợp và thiết thực hơn với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý Quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn như đượcquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Với đất bịthu hồi thì được bồi thường thiệt hại cho cả mảnh đất đó và tài sản trên đấtdựa trên khung giá đất do Nhà nước quy định

Để bổ sung cho Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết trong các hoạtđộng liên quan đến quy định bồi thường thiệt hại là các Nghị định, Thông tư

đi kèm Nghị định số 90/1994/NĐ - CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định

về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 87/1994/NĐ

-CP quy định về khung giá các loại đất Nghị định số 22/1998/NĐ - -CP thay

thế Nghị định số 90/1994/NĐ - CP, Nghị định số 22 đã quy định hệ số k

cùng giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế

Tuy nhiên Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế Việc thực hiện theoluật này và các Nghị định, Thông tư ban hành kèm theo còn gặp rất nhiềukhó khăn và chưa chi tiết để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện Trướctình hình đó, Luật đất đai 2003 đã ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003 kèmtheo các văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực hiện luật đất đai Nghị định số182/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (trong đó có vi phạm liên quan đếnthu hồi đấtt, GPMB: cố ý gây cản trở cho việc thu hồi đất, chậm bồi thườngthiệt hại…) Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường thiệthại, hỗ trợ tái định cư thay thế Nghị định số 22 Luật đất đai 2003 đã kế thừanhững quy định của Luật đất đai năm 1993, trong đó quy định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện quản lý và tiếp tục quy địnhviệc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng, phát triển kinh tế tại Điều 39 của Luật Nhà nước thực hiện việcthu hồi đất để thực hiện vào các mục đích trên phải theo quy định của Chínhphủ.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu hồi đất củangười sử dụng đất hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtc, hoặc

đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh đượcmảnh đất đó hợp pháp và không có tranh chấp) thì người đó đựơc bồithường Trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,

11, 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 43 Việc thu hồi đất xuấtphát từ mục đích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai – sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng, phát triển kinh tế, vì thế các cá nhân, hộ gia đình, tổ chứcphải thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước

3 Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác GPMB.

Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định cụthể như sau:

3.1 Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

+ Chính phủ tổ chức chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấttrong cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của

cả nước (tỉnh và thành phố trực thuộc trung ươngt)

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã,thành phố trực thuộc tỉnh tổ chức việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp

+ UBND xã, phường, thị trấn tổ chức chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương; chống lại, ngăn chặn hành vi sử dụngđất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố

+ Bộ quốc phòng, Bộ công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh trình Chính phủ xétduyệt.

3.2 Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB.

+ UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổchức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyết định thuhồi đất, GPMB Trường hợp đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cố tình không thực hiện quyết địnhthu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế và tổchức thực hịên cưỡng chế theo quy định của pháp luật

+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh phân cấphoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định cưỡng chế và thực hiệncưỡng chế

+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh giao việcthực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho:

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành

phố trực thuộc tỉnh

Các thành viên trực thuộc hội đồng cấp huyện bao gồm: Lãnh đạo UBNDcấp huyện làm chủ tịch hội đồng; các thành viên có: đại diện của cơ quan tàichính, chủ đầu tư, đại diện cơ quan tài nguyên & môi trường, đại diệnUBND cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện của hộ gia đình bị thu hồi đất từmột đến hai người

Tuỳ tình hình từng địa phương mà hội đồng có thể có thêm các thànhviên khác

Tổ chức phát triển quỹ đất.

3.3 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

+ Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật Trách nhiệm giải quyếtkhiếu nại, thời hiệu giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều

138 của Luật đất đai năm 2003 và Điều 162, 163, 164 NGhị định số

181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai.

+ Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấphành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định

Như vậy thẩm quyền thực hiện công tác GPMB có sự tham gia củaUBND các cấp (cấp tỉnhc, cấp huyện, cấp xã), các sở, ban, ngành (sởs, ban,ngành cấp tỉnh: Sở tài chính, Sở xây dựng, quy hoạch & kiến trúc, Sở tàinguyên & môi trường), trách nhiệm của các bộ (Bộ tài chínhB, Bộ kế hoạch

& đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên & môi trường), chủ đầu tư Ngoài racòn có đại diện của những hộ bị thu hồi đất Việc tham gia đầy đủ của cácbên trong công tác GPMB đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tưcũng như lợi ích của người bị thu hồi đất, của cộng đồng và xã hội

III CÁC QUY ĐỊNH ĐỀN BÙ SAU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.

Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhphủ quy định việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtnhư sau:

1 Bồi thường thiệt hại đất.

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồithường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thờiđiểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mớihoặc bằng nhà có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thựchiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thìphải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồithường, hỗ trợ để hoàn trả Ngân sách nhà nước

- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thờiđiểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của

Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sửdụng.

2 Bồi thường thiệt hại tài sản.

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệthại thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đóthuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể đượcbồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 07 tháng

7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đãđược xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì khôngđược bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyểnđược thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt vàthiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấptỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

3 Chính sách hỗ trợ.

3.1.Hỗ trợ di chuyển.

Hộ gia đình, tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồithường thiệt hại thì khi di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở được hỗ trợ cho chiphí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp đặt; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấptỉnh quy định

Người bị thu hồi đất ở không còn chỗ ở khác trong thời gian tạo lập chỗ ởmới được bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà; mức hỗ trợ cụ thể doUBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương

3.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồitrên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh cóđăng kí kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh được hỗ trợ ổn đinhsản xuất.

Mức hỗ trợ cụ thể cho các trường hợp trên do UBND cấp tỉnh quy địnhcho phù hợp với thực tế ở địa phương

3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nhề nghiệp và tạo việc làm.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồitrên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ chuyển đổi nghềnghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thểđược hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địaphương

Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằnghình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề

3.4 Hỗ trợ cho người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước.

Khi bị thu hồi nhà sẽ được Nhà nước hỗ trợ di chuyển, ngoài ra có thể hỗtrợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân

3.5 Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Khi thu hồi đất này sẽ được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mứcbồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ đượcnộp vào Ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng nămcủa xã, phường, thị trấn

3.6 Hỗ trợ khác.

Căn cứ vào tình hình địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết địnhbiện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồiđất

CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC ĐÔ THỊ.

I.TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN CÁC ĐÔ THỊ.

1 Những kết quả đạt được trong thời gian qua trong công tác giải phóng mặt bằng tại các đô thị.

Dưới sự chỉ đạo sát sao của Đảng uỷ, HĐND, UBND các cấp, cùng sựphối hợp của các sở, ban, ngành trong thời gian qua phần lớn các dự án có

sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặtbằng cho các chủ dự án tiến hành thi công, xây lắp công ttrình Nhờ công tácGPMB được đẩy nhanh, cả nước đã hoàn thành xong hàng chục khu côngnghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất Các tuyến đường giao thông đượccải tạo, mở rộng và xây mới phục vụ cho nhu cầu giao thông, thương mại.Tại thành phố Hà Nội đã thực hiện xong dự án xây dựng con đường Láng -Hoà Lạc dẫn đến khu Liên hiệp Thể thao Quốc gia đã được sử dụng trongnhiều năm qua, mới đây đã hoàn thành xong dự án mở rộng nút giao thông

đô thị Ngã tư Sở, Ô Chợ Dừa - Kim Liên… Công tác GPMB được thực hiệntốt tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn phát triển, góp phần chuyển dịch cơcấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - thương mại - nông nghiệp.Xây dựng các khu công nghiệp tập trung, di chuyển các cơ sở sản xuất côngnghiệp ô nhiễm ra khỏi nội thành và khu dân cư, giải quyết việc làm chophần lớn lao động Cơ cấu đô thị phát triển theo hướng đồng bộ, hiện đại vớinhiều nút giao thông quan trọng

Công tác tuyên truyền phổ biến tới người dân đã được thực hiện tích cực.Một số địa bàn cấp cơ sở đã có sự tham gia tuyên truyền của các tổ chứcchính trị, các đoàn thể xã hội như: Mặt trận tổ quốc cấp xã, phường, thị trấn;hội cựu chiến binh, hội phụ nữ xã… đã góp phần không nhỏ trong công tácGPMB Ghi nhận sự hy sinh, tự giác, tự nguyện, những đóng góp to lớn củangười dân, đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB đặc biệt cán bộ cơsở

Các chủ dự án và chính quyền các cấp đã coi trọng công tác công bố côngkhai chi tiết tới các hộ gia đình trong diện bị thu hồi đất trên các phương tiệnthông tin đại chúng ở địa phương.

Chính sách đền bù đã thông thoáng và mềm dẻo hơn, đã có khung giá đền

bù cụ thể của Nhà nước và ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quyđịnh chi tiết việc bồi thường hợp lý và giá đền bù đối với đất, tài sản trên đất

đã sát với giá thị trường hơn nhưnng cần được điều chỉnh một số bất cập.Chủ động quỹ nhà, quỹ đất, bằng nhiều nguồn lực tạo quỹ nhà ở tái định cưqua việc đặt hàng mua nhà của các dự án kinh doanh nhà ở, đầu tư ngân sáchvào các dự án xây dựng nhà chung cư cung cấp cho người dân ổn định chỗ ởkhi bị thu hồi đất

Chính quyền các cấp đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách chophù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tham gia dự án Công tác giải quyết các đơn từ khiếu nại tố cáo đã giải quyết một phầnnhưng cần nhanh chóng và dứt điểm hơn

Hàng năm và trước mỗi dự án đều có chương trình huấn luyện, đào tạo,nâng cao kiến thức chuyên môn cho cán bộ trực tiếp tham gia công tácGPMB Các sai pham của cán bộ được xử lý nghiêm minh trước pháp luật(một số chủ dự án về xây dựng nhà tái định cư không đủ tiêu chuẩn chấtlượng đã bị xử lým, cán bộ tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước trongcông tác đền bù GPMB phải đứng trước vành móng ngựa…)

Như vậy mặc dù Đảng và Nhà nước ta phải tập trung cho nhiều công táckhác nhau (chuẩn bị cho hội nghị APECc, cho bước đầu tham gia vào tổchức thương mại thế giới WTO….) nhưng vẫn đẩy mạnh công tác GPMB vàthu được những thành tựu đáng kể Tuy nhiên công tác GPMB vẫn cònnhiều khó khăn phức tạp, và là nhiệm vụ lâu dài cần có định hướng cụ thểtrong những năm tới

2 Những tồn tại cần khắc phục.

Công tác GPMB trong những năm qua đã đạt được nhiều kết quả đáng

ghi nhận nhưng cũng còn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc

Khi thực hiện công tác điều tra kê khai diện tích đất, tài sản trên đất chưachính xác, việc xác định chủ sở hữu chưa chặt chẽ, một số trường hợp trênđịa bàn còn xác định sai chủ sở hữu.

Các văn bản, chính sách khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở, từngữ khó hiểu, khó áp dụng ngay mà còn phải điều chỉnh nhiều Sự điềuchỉnh trong giá đền bù quá lớn hoặc chưa thực sự hợp lý với quy định củapháp luật hoặc không phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương Chínhsách hỗ trợ công trình, vật kến trúc thấp không đáp ứng được giá trị của các

hộ trước đó đã bỏ tiền ra xây dựng

Công tác tuyên truyền chưa đem lại hiệu quả cao Một số công dân khôngnhận giấy mời hoặc không tới dự họp, gây khó khăn cho công tác kê khaidiện tích đất và tài sản trên đất

Công tác công khai công bố dự án đầu tư chưa thực hiện tốt, mới thựchiện cho có mà không chú ý tới vai trò của quần chúng nhân dân - nhữngngười bị thu hồi đất

Công tác quản lý đất đai còn lỏng lẻo, chưa xử lý nghiêm minh nhữnghành vi vi phạm trong sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở còn chậm trễ

Chính sách đền bù: mức bồi thường, hình thức bồi thường còn nhiều bấtcập

Một số cán bộ còn cửa quyền trong công tác quản lý đất đai, công tácGPMB, còn xuất hiện các hiện tượng mắc ngoặc, tham ô, tham nhũng… Tại Thành phố Hà Nội công tác GPMB phục vụ dự án đường Kim Liên -

Ô Chợ Dừa đã phải cưỡng chế đợt hai Đợt hai đã có 12 hộ dân trong 13 hộ

đã chấp thuận phương án đền bù và tự nguyện di dời; các hộ chưa chịu nhậntiền bồi thường do thắc mắc về mức hỗ trợ một phần diện tích Như vậy đơn

cử từ công tác GPMB ở nút giao thông Kim Liên - Ô Chợ Dừa đã gặp khánhiều khăn phải dùng đến biện pháp cưỡng chế Biện pháp cưỡng chế ngườidân di dời, tháo dỡ công trình, vật kiến trúc giao lại mặt bằng là điều khôngthể tránh khỏi.Tuy nhiên trong dự án này đã phải hai lần cưỡng chế các hộ didời giao lại mặt bằng vẫn còn một hộ chưa chịu chấp hành lại là một điều