Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiLỜI NÓI ĐẦU Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân. Cùng với sự phát triển của các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đời sống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thị trường và trở thành hàng hóa bất động sản. Từ đó thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng. Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và phát triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời. Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phép các đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và đồng thời cũng tạo điều kiện cho các chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết quả đáng kể trong thời gian vừa qua.Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước. Việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưng bên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giải quyết được. Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật và những vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khó giải quyết hơn so với các địa phương khác. Những mặt trái của thị trường bất động sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đó là hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản, cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn thuế, thị trường phát triển không cân đối Và chỉ có Nhà nước với những công Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 1 Quản lý địa chính 46 Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Nic ca mỡnh mi cú th khc phc v dn gii quyt c tt c nhng khuyt tt ny ca th trng bt ng sn. Chớnh vỡ nhng iu ny, em ó chn nghiờn cu ti Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni lm ti thc tp tt nghip ca mỡnh.Mc tiờu nghiờn cu: ú l qua vic tỡm hiu nhng vn lý lun v th trng bt ng sn v s iu tit ca Nh nc i vi th trng bt ng sn cựng vi thc trng phỏt trin ca cỏc loi th trng bt ng sn c th ca H Ni t ú cú th thy c kt qu cng nh nhng mt cũn tn ti, hn ch trong vic iu tit phỏt trin th trng bt ng sn H Ni, nhm xut cỏc gii phỏp cỏc c quan Nh nc cú th iu tit thỳc y s phỏt trin ca th trng bt ng sn trong thi gian ti ca H Ni.i tng, phm vi nghiờn cu: nghiờn cu lnh vc t ai v bt ng sn trờn a bn th ụ H Ni vi nhng vn ch yu liờn quan n mụi trng v mụ tỏc ng n th trng bt ng sn.Phơng pháp nghiên cứu: t i lấy ph ơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích, so sỏnh và xem xét thực tiễn th trng bt ng sn v.v. Kết cấu đề án: Đề án này bao gồm 3 chơng:Chơng I: Cơ sở lý luận về thị trờng bất động sản và điều tiết của Nhà nớc đới với thị trờng bất động sản Chơng II: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trờng bất động sản ở Hà NộiChơng III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trờng bất động sản Hà NộiDo kin thc v thi gian cú hn nờn ti ca em khụng trỏnh khi thiu sút v hn ch. Em rt mong nhn c ý kin úng gúp ca cỏc thy cụ ti ca em c hon thin hn. Em xin chõn thnh cm n cụ giỏo Th.s V Th Tho v cỏc anh ch ti Trung tõm giao dch bt ng sn H Ni ó giỳp em hon thnh ti ny. Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 2 Qun lý a chớnh 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiCHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNI/ Thị trường bất động sản:1.Khái niệm thị trường bất động sản:Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 3 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộisản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra.2. Phân loại thị trường bất động sản:Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau:Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích hợp.Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 4 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộidịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức. Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua.Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực tế.Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 5 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộisở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác. Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này.Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu.Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 6 Quản lý địa chính 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nộicung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu. Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn. Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn.Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán, cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những mục tiêu đã đề ra.Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 7 Quản lý địa chính 46 Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni4. Cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn: Mt ch th quan trng khụng th thiu trong th trng bt ng sn ú l Nh Nc vi vai trũ iu tit, qun lý i vi s phỏt trin ca th trng. Th trng bt ng sn cú rt nhiu c im khỏc bit vi cỏc loi th trng hng húa khỏc vỡ vy trong th trng ny tim n rt nhiu khuyt tt lm hn ch s phỏt trin ca nú nh hin tng u c, thiu thụng tin v bt ng sn giao dch, cung thp hn cu gõy st giỏ bt ng sn Nhng khuyt tt ny khụng ai cú th gii quyt c ngoi Nh Nc vi cỏc phng phỏp v cụng c qun lý ca mỡnh nh cỏc bin phỏp v mt hnh chớnh, kinh t u cú tỏc ng mnh m vo th trng bt ng sn. Ngoi ra s tham gia ca Nh Nc vo th trng bt ng sn cũn giỳp cho th trng cú c nhng bc i ỳng, hiu qu v ngy cng phỏt trin hn.Th trng bt ng sn vi hng húa trong th trng l bt ng sn vỡ vy khụng th thiu hai ch th quan trng l ngi cung v ngi cu bt ng sn vỡ khụng cú hai ch th ny thỡ khụng th hỡnh thnh nờn th trng bt ng sn. Ch th tham gia cung v cu hng húa bt ng sn vo th trng ú l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong v ngoi nc. Hin nay nc ta vi chớnh sỏch m ca thu hỳt u t ca nc ngoi nờn ch th l ngi nc ngoi tham gia vo th trng bt ng sn trong nc ang ngy cng gia tng v cng úng gúp ỏng k vo s phỏt trin chung ca th trng bt ng sn.Th trng bt ng sn hot ng c ngoi hng húa l bt ng sn ra cũn cn cú tin t giao dch vỡ vy trong th trng cn cú nhng ch th cung cp vn tin t cho cỏc giao dch bt ng sn. Nhng ch th ny bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn, gi vn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay, khon gi có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu t. th trng bt ng sn cú th hot ng c trụi chy v cú hiu qu khụng th khụng nhc n s tham gia ca cỏc nh hot ng trong lnh vc Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 8 Qun lý a chớnh 46 Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Nidch v bt ng sn ú l cỏc nh t vn, nh mụi gii, nh nh giỏ v thm nh giỏ, nh qun lý v nhng ngi qung cỏo bt ng sn. Tt c cỏc ch th ny tham gia th trng bt ng sn vi vai trũ trung gian giỳp cho cỏc hot ng giao dch trong th trng bt ng sn din ra thun li hn.Ngoi cỏc ch th chớnh nờu trờn trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc ch th khỏc úng vai trũ l nhng ngi to lp xõy dng nờn bt ng sn bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng kt cu hạ tầng cho các khu t, các nhà quy hoạch đất đai, nhng nh kiến trúc s . Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực xõy dng và thờng thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t bt ng sn. Mt khỏc hin nay trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc hip hi bt ng sn c thnh lp bo v quyn, li ớch hp phỏp ca cỏc hi viờn l cỏc t chc, cỏ nhõn hot ng kinh doanh bt ng sn.5. Cung, cu v giỏ c trong th trng bt ng sn:5.1. Cu trong th trng bt ng sn:5.1.1. Khỏi nim: Cu bt ng sn l khi lng hng húa bt ng sn m ngi tiờu dựng chp nhn, mong mun v cú kh nng thanh toỏn vi mt mc giỏ nht nh cú c bt ng sn ú ti mt thi im nht nh.Ai cng cú nhu cu v bt ng sn phc v cuc sng ca mỡnh nhng khụng phi mi nhu cu u tr thnh cu bt ng sn vỡ khụng phi tt c mi ngi u cú kh nng thanh toỏn cho nhu cu tiờu dựng bt ng sn ca mỡnh. Vỡ vy iu kin xut hin cu v bt ng sn trờn th trng bao gm s xut hin ca nhu cu v bt ng sn m nhu cu ny khụng th t tha món cn phi tỡm kim trờn th trng loi bt ng sn m mỡnh cn v phi cú ngun lc ti chớnh m bo kh nng thanh toỏn cho cỏc nhu cu ny.5.1.2. Phõn loi cu bt ng sn: Cu v bt ng sn cú th phõn loi theo 2 tiờu thc ú l theo ch th v theo loi bt ng sn.5.1.2.1. Phõn loi cu theo ch th:Nu phõn loi theo tiờu thc ny ta cú hai loi cu bt ng sn ch yu l cu tiờu dựng v cu u t bt ng sn.Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 9 Qun lý a chớnh 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiCầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây lũng đoạn thị trường. Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản.5.1.2.2. Phân loại cầu theo loại bất động sản:Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công cộng, giao thông… Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu trong cuộc sống hiện đại của con người.5.1.3. Các nhân tố tác động đến cầu:Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường độ khác nhau. Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 10 Quản lý địa chính 46 [...]... hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống diễn ra trong thực tế Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân Quy định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất... chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn, có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD Tuy vậy, luật pháp Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất Th trng BS ca M sau 5 nm phỏt trin quỏ núng theo hin tng bong búng, . 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiCHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ. 46 Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà NộiII. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản: 1.Vai trò của