IV. Đỏnh giỏ chung:
2. Những tồn tại và nguyờn nhõn:
2.2. Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:
Để thấy rừ được những tồn tại trong việc điều tiết thị trường bất động sản những năm vừa qua của Thành phố Hà Nội ta sẽ phõn tớch trờn 3 khớa cạnh và đú cũng là 3 cụng cụ điều tiết chớnh của Nhà Nước gồm quy hoạch, phỏp luật, tài chớnh.
2.2.1. Tồn tại trong vấn đề quy hoạch:
Quy hoạch sử dụng đất cú vai trũ rất quan trọng đối với thị trường bất động sản nước ta, đú là sự điều tiết quỹ đất của Nhà nước đối với thị trường bất
động sản thụng qua việc quản lý trực tiếp thị trường "sơ cấp" giữa Nhà nước và nhà đầu tư để bảo đảm mối quan hệ cung - cầu hợp lý trong thị trường "thứ cấp" giữa những người sử dụng đất với nhau. Đến nay, quy hoạch sử dụng đất mới tớnh toỏn quỹ đất phự hợp với nhu cầu sử dụng đất trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế - xó hội nhưng cũn thiếu tớnh "động" của thị trường. Việc thực hiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch cú nhiều biểu hiện tựy tiện, phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư, nặng tư duy chủ quan của lónh đạo, thiếu những phõn tớch khỏch quan của chuyờn gia, thiếu tầm nhỡn xa, thiếu tớnh toỏn cụ thể hiệu quả kinh tế - xó hội - mụi trường. Tầm nhỡn ngắn hạn về quy hoạch luụn gõy tõm lý "nơm nớp" lo sợ của người dõn đối với quy hoạch của Nhà nước. Mặt khỏc, mối quan hệ giữa quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng cũn thiếu tớnh thống nhất, cũn chồng chộo và cũng cũn khoảng trống.
Bản vẽ quy hoạch vẫn chỉ thể hiện cỏi đớch cuối cựng, cỏi mong muốn, chưa chỉ ra quỏ trỡnh, trỡnh tự thực hiện nào cú lợi nhất, cú đề ra danh mục cụng trỡnh ưu tiờn đầu tư nhưng điều đú chưa được diễn giải trờn bản vẽ quy hoạch. Điều này sẽ dẫn đến cụng tỏc thực hiện đầu tư khú khăn, đụi khi phỏ vỡ quy hoạch. Vớ dụ một quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/200 khu đụ thị mở rộng khoảng 800 ha (theo quy hoạch chung đến năm 2020). Thực tế chỳng ta khụng thể cú tiền đầu tư một lỳc, đồng bộ một diện tớch lớn như vậy. Hạ tầng khung phải xõy dựng trước hay xõy dựng theo cỏc khu vực chức năng? Khu vực này xõy dựng trước cú được ưu tiờn cú hạ tầng trước hay khụng?... điều này rất phụ thuộc vào cỏch quy hoạch. Như vậy trong nội dung quy hoạch cần diễn giải thớch hợp lý của cụng tỏc phõn đoạn cỏc hang mục đầu tư, đảm bảo cho cả một quỏ trỡnh phỏt triển 10 - 20 năm của khu vực đú khụng bị mất cõn bằng, đạt được đớch đề ra. Bài học về sự chậm trễ đầu tư của cỏc tuyến đường vành đai Hà Nội cũng minh chứng cho điều đú. Chớnh vỡ sự đầu tư chậm của đường vành đai này đó làm biến đổi cỏc tớnh chất của cỏc khu vực chức năng khỏc. Vớ dụ đường Chựa Bộc, Thỏi Hà đó bất đắc dĩ trở thành tuyến đường vành đai, thành tuyến phố thương mại và gõy ựn tắc giao thụng thường xuyờn.
Thực trạng quy hoạch “treo”, dự ỏn “treo” hiện vẫn đang là vấn đề nổi cộm gõy ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc quy hoạch cũn nhiều vướng mắc, đặc biệt là ở cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng ảnh hưởng lớn đến đời sống nhõn dõn, làm chậm tiến độ triển khai cỏc dự ỏn kinh tế và lóng phớ nguồn tài nguyờn đất đai. Nguyờn nhõn tỡnh trạng này là do khú khăn về bồi thường GPMB, người dõn thường khụng chấp nhận giỏ bồi thường thấp nờn chõy ỳ khụng chịu di dời. Bờn cạnh đú, một số chớnh quyền cơ sở chưa hợp tỏc với nhà đầu tư trong GPMB; một số nhà đầu tư cú biểu hiện "trải chiếu chiếm chỗ" nờn cố tỡnh dõy dưa để chờ cơ hội kiếm lời qua phần mặt bằng mỡnh đăng ký được. Ở một số dự ỏn do năng lực tài chớnh của chủ đầu tư cú hạn, hầu hết vốn dựa vào vay tớn dụng của cỏc ngõn hàn mà điều kiện thế chấp lại chưa cú nờn gặp khú khăn trong triển khai dự ỏn; do cơ chế chớnh sỏch cũn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ và ổn định tạo nờn những mõu thuẫn lớn, đặc biệt là giỏ trị quyền sử dụng đất (mối quan hệ giữa sở hữu và sử dụng đất đai cũn chưa rừ ràng); khối lượng dự ỏn GPMB lớn với số lượng bỡnh quõn hàng năm lờn tới 300 dự ỏn trong khi điều kiện thực hiện lại khụng đủ đỏp ứng(nguồn vốn, quỹ nhà đất tỏi định cư, giải quyết cụng ăn việc làm và tổ chức cuộc sống cho hàng ngàn hộ tỏi định cư).Đấy là chưa kể nguyờn nhõn khỏc, như hệ thống hồ sơ địa chớnh khụng đầy đủ và thiếu đồng bộ, khiến chớnh quyền địa phương khú xỏc định nguồn gốc đất và quỏ trỡnh sử dụng đất, trờn cơ sở đú lập phương ỏn bồi thường, hỗ trợ GPMB. Việc thay đổi chớnh sỏch cũng ảnh hưởng đến tiến độ GPMB trong từng giai đoạn thực hiện, phỏt sinh thắc mắc, khiếu kiện từ phớa cỏc hộ dõn bị thu hồi đất...
2.2.2. Tồn tại trong cỏc chớnh sỏch quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:
Hệ thống luật đất đai của ta đến nay đó được đổi mới liờn tục nhưng vẫn chưa bảo đảm tớnh đồng bộ giữa cỏc chớnh sỏch phỏp luật giữa cỏc lĩnh vực khỏc nhau. Thị trường bất động sản liờn quan đến nhiều lĩnh vực cũng như nhiều loại đối tượng chủ thể vỡ vậy phỏp luật trong lĩnh vực bất động sản cần phải phự hợp với phỏp luật của cỏc lĩnh vực khỏc tạo thành một hệ thống phỏp luật thống nhất về bất động sản. Tuy nhiờn hiện nay trờn thực tế vẫn cũn tồn tại nhiều "xung
đột" giữa cỏc phỏp luật cú liờn quan đến bất động sản. Điều đú làm cho việc thực thi nghiờm phỏp luật rất khú mà việc lỏch qua kẽ hở luật phỏp lại rất dễ. Cú nhiều nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng này nhưng chủ yếu là do giữa cỏc Bộ, ngành, cơ quan chức năng thuộc cỏc lĩnh vực khụng cú sự thống nhất, phối hợp với nhau trong việc xõy dựng luật, thụng thường cứ “mạnh ai người nấy làm” dẫn đến cú nhiều bất cập khi ỏp dụng luật vào thực tế thực hiện.
Tớnh bỡnh đẳng giữa cỏc đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dự về cơ chế, chớnh sỏch trong hoạt động đầu tư núi chung đó được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiờn cỏc chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cựng một cơ chế (giữa tổ chức, cỏ nhõn trong nước với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài) cũn cú sự khỏc biệt về cơ chế giao đất, cho thuờ đất cũng như quy trỡnh thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Nhận thức về bản chất, vai trũ và vị trớ của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đó cú nhiều tiến bộ nhưng vẫn cũn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố cú ảnh hưởng lớn đến sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đụ thị, quy hoạch xõy dựng đụ thị, đầu tư xõy dựng cụng trỡnh cũn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tỡnh trạng chồng chộo, trựng lặp trong cụng tỏc quản lý thị trường bất động sản.
Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra, kiểm soỏt và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch cũn bị buụng lỏng. Nhiều chớnh sỏch đó cú hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai cũn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phõn cấp quản lý và phờ duyệt quy hoạch chi tiết xõy dựng cho chớnh quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiờn điều kiện về trỡnh độ, năng lực chuyờn mụn của đội ngũ cỏn bộ, cụng chức để thực thi nhiệm vụ được giao cũn nhiều bất cập, đũi hỏi cần sớm cú cơ chế khắc phục.
Tớnh cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản cũn thấp, nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuờ đất). Cơ chế đấu giỏ đất, đấu thầu dự ỏn để lựa chọn chủ đầu tư mặc dự đó được quy định trong một số văn bản quy phạm phỏp luật, tuy nhiờn việc ỏp dụng trong thực tiễn cũn nhiều hạn chế, thậm chớ cú những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thụng qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự ỏn được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay cú rất ớt cỏc dự ỏn được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Nguồn cung đất đai cũng đỡnh trệ do cỏc địa phương lỳng tỳng trong thực hiện khi thay đổi cơ chế Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuờ đất theo quy định trước đõy bằng cơ chế đấu giỏ đất, đấu thầu dự ỏn.
Để thực hiện mục tiờu cụng khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đó cú quy định cỏc tổ chức kinh doanh bất động sản phải bỏn bất động sản thụng qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai cú hiệu quả.Việc kinh doanh BĐS chưa được cụng khai, minh bạch thụng qua cỏc sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS
Những hạn chế trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng của Thành phố thời gian qua đú là tỡnh trạng mất dõn chủ, thiếu cụng khai trong cụng tỏc đền bự gõy bức xỳc với người bị thu hồi đất; nhiều dự ỏn sau khi GPMB lại triển khai đầu tư chậm, để hoang hoỏ kộo dài, gõy lóng phớ và bức xỳc trong nhõn dõn; chất lượng nhà tỏi định cư khụng đảm bảo cũng gõy khú khăn cho cụng tỏc GPMB. Thờm vào đú, chớnh sỏch đào tạo, chuyển nghề mặc cũn thiếu đồng bộ, khụng đỏp ứng được đũi hỏi bức xỳc về giải quyết việc làm cho người dõn mất đất - mất tư liệu sản xuất… cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB.
Trờn địa bàn Thành phố hiện cú nhiều dự ỏn thụng bỏo GPMB, nhưng mói khụng thấy tiến hành đó làm cho người dõn khổ sở và phiền hà. Nhà cửa hư hỏng, dột nỏt khụng dỏm sửa chữa, chật chội khụng dỏm cơi nới mà nơm nớp lo chuẩn bị di dời. Cú trường hợp người dõn phải chờ đợi hàng chục năm trời mà vẫn khụng được di dời, khiến họ khủng hoảng lũng tin và khụng hoàn toàn ủng hộ Nhà nước.
2.2.3. Tồn tại trong chớnh sỏch tài chớnh điều tiết thị trường bất động sản:
Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất 4%, lệ phớ trước bạ 1% hiện nay là quỏ cao trong bối cảnh giỏ cả bất động sản tăng cao. Đặc biệt đối với mua bỏn đất đai ở cỏc vựng nụng thụn hiện nay, mức thuế suất quỏ cao khiến người dõn cũng xút của khi phải nộp khoản tiền khụng nhỏ. Đõy là một phần lý do khiến khụng ớt cỏ nhõn thường lỏch thuế khi thực hiện cỏc giao dịch mua bỏn bất động sản. Đối với cỏc giao dịch lớn, 2 bờn sẵn sàng thỏa thuận để ghi mức giỏ thấp hơn nhiều so với giỏ thực tế. Đối với cỏc vựng nụng thụn, cho đến nay vẫn phổ biến hỡnh thức mua bỏn bằng giấy viết tay mà khụng qua giao dịch để trỏnh khụng phải nộp thuế. Điều này khụng những khiến thất thu cho NSNN mà cũn làm cho thị trường bất động sản hoạt động khụng lành mạnh, cụng khai và khụng minh bạch giỏ.
Hiện nay cỏc nhà quản lý đang thiếu cụng cụ điều tiết giỏ thị trường, đặc biệt là thuế sử dụng đất đối với đất phi nụng nghiệp vẫn đang ỏp dụng mức thuế từ đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước, thuế này làm cho cỏc nhà đầu cơ BĐS rất hài lũng.
Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo ra lợi nhuận siờu ngạch nờn đó thu hỳt quỏ nhiều phỏp nhõn và cỏ nhõn đầu tư vào cỏc dự ỏn nhà ở tại hầu hết cỏc đụ thị. Sự bựng nổ đất dự ỏn bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường; thu hỳt một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xó hội vào cỏc dự ỏn đất đai, nhưng phần lớn mới tạo ra "bỏn thành phẩm" cho thị trường bất động sản. Cỏc luật liờn quan đến thuế chuyển mục đớch sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất... hiện hành khụng đủ để điều tiết lợi nhuận siờu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện phỏp tài chớnh để hạn chế đầu cơ đất.
Cỏc cụng trỡnh đầu tư hạ tầng của Nhà nước đó làm tăng giỏ trị sử dụng đất, đụi khi gấp nhiều lần giỏ cũ (trước khi đầu tư) nhưng Nhà nước hầu như khụng cú một chớnh sỏch điều tiết để vừa tạo nguồn thu cho ngõn sỏch vừa tạo cụng bằng xó hội. Chớnh người đầu cơ đất săn lựng thụng tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thụng là nhằm đến lợi nhuận siờu ngạch từ khoản "địa tụ cấp sai" do Nhà nước đầu tư tạo ra. Đõy là một khiếm khuyết rất lớn về cỏc cụng cụ tài chớnh điều tiết vĩ mụ trong quản lý thị trường bất động sản.
Cụng cụ tài chớnh trong quản lý thị trường bất động sản cũn rất nhiều bất cập. Về nguyờn tắc, cơ chế "1 giỏ đất" đó được quy định nhưng trờn thực tế cũn nhiều trở ngại trong vận hành. Vẫn cũn chờnh lệch giỏ đất giữa giỏ Nhà Nước quy định và giỏ trờn thị trường, đặc biệt là giỏ Nhà nước cho thuờ đất.
Khung giỏ đất Thành phố Hà Nội đưa ra phải sỏt với giỏ thực tế trờn thị trường nhưng lại đưa ra giỏ trần ngoài ra căn cứ vào giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại cỏc địa phương, UBND Thành phố Hà Nội được quyết định giỏ cỏc loại đất cụ thể trong giới hạn cho phộp cao hơn khụng quỏ 20% so với mức giỏ tối đa và thấp hơn khụng quỏ 20% so với mức giỏ tối thiểu của khung đất cựng loại do Chớnh phủ quy định vỡ vậy khung giỏ đất Hà Nội đưa ra hiện nay vẫn chưa sỏt với giỏ thực tế.
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI
I. Định hướng và nhiệm vụ phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội trong giai đoạn tới: