II. Cỏc giải phỏp điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội:
7. Cỏc giải phỏp về nhà ở cho cỏc đối tượng chớnh sỏch, người cú thu nhập thấp:
8.2. Giải phỏp phỏt triển thị trường thế chấp:
Thị trường thế chấp là thị trường quan trọng để chuyển từ "vốn chết" BĐS sang "vốn sống" hoạt động trong thị trường tớn dụng. Để phỏt triển thị trường này cần cú cỏc giải phỏp sau:
- Cho rà soỏt lại tất cả quy trỡnh thủ tục liờn quan đến thế chấp BĐS từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phỏt mói BĐS (nếu người vay nợ cú tài sản thế chấp khụng cú khả năng thanh toỏn) mà hiện nay cũn rất phức tạp, làm nản lũng nhiều tổ chức tớn dụng.
- Cho ỏp dụng một hỡnh thức hối phiếu cú bảo đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngõn hàng khi nhận thế chấp BĐS. Hối phiếu cú giỏ trị để đũi nợ khi đỏo hạn và ngõn hàng cú thể chiết khấu và giao dịch trờn thị trường tiền tệ. Đõy là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS nờn tớnh rủi ro thấp và sẽ trở thành một cụng cụ của thị trường tiền tệ, cũng là cỏch khai thụng giữa TTBĐS với thị trường vốn.
III. KIẾN NGHỊ:
- Tăng cường cụng tỏc thành lập "Quỹ đầu tư bất động sản" sẽ vừa gúp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa an toàn hơn hoạt động cho vay từ ngõn hàng hay cỏc quỹ tớn dụng.
- Kiến nghị nờn đỏnh mức thuế với người kinh doanh tới 12% và thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, cao hơn hẳn người sử dụng bất động sản. Cũn với người đó cú nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đú sẽ bị đỏnh thuế càng cao. "Đõy là biện phỏp hữu hiệu mà cỏc nước tiờn tiến đang ỏp dụng để hạn chế việc đầu cơ bất động sản, làm mộo mú thị trường".
- Huy động nhiều nguồn lực để tạo nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp. Khuyến khớch những người mua nhà lần đầu với vốn vay ưu đói hoặc thế chấp bằng chớnh căn nhà mua được. Ngoài ra cú thể phỏt triển hỡnh thức nhà ở trả gúp, nhà cho thuờ. Đõy là giải phỏp được đỏnh giỏ là "căn cơ và lõu dài để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp".
- Vấn đề đền bự giải phúng mặt bằng: hiện cũn rất phức tạp nhiờu khờ, cần cú luật đền bự để phỏp lý hoỏ mọi tỡnh huống và đơn giản hoỏ trong xử lý. Qua đú, cũng cần mạnh dạn cho giải quyết chuyển nhượng đất nụng nghiệp giữa người dõn và nhà đầu tư một cỏch thuận lợi hơn thay vỡ thủ tục thu hồi và giao đất như hiện nay. Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng đất phi nụng nghiệp để đầu tư nhà ở cũng nờn thay đổi theo hướng đơn giản hơn. Nhà nước chỉ điều tiết qua cỏc cụng cụ tài chớnh.
- Thụng lệ hiện nay là, lập dự ỏn trước, GPMB sau. Thụng lệ này đó tạo ra một tiền lệ khụng cỏch cứu chữa đú là khi cú dự ỏn quy hoạch, giới đầu cơ tập trung mua đất ở khu vực lõn cận làm cho giỏ đất ở khu vực GPMB tăng cao vọt.
Dự toỏn chi phớ đền bự GPMB trở nờn một con số nhỏ bộ, vụ nghĩa so với giỏ trị thực của đất thời điểm triển khai. Nhiều dự ỏn tưởng như trong tầm tay nhưng khi triển khai do thiếu tiền đền bự đó phải chững lại để điều chỉnh theo phương ỏn mới khả thi hơn. Để chữa trị căn bệnh này kiến nghị nờn GPMB trước, lập dự ỏn sau. Nếu khụng giải phúng được mặt bằng thỡ khụng cú dự ỏn.
- Để thực hiện tốt cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở kiến nghị Nhà nước nờn ỏp dụng phương thức thu hồi và giao đất cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời vẫn phải đảm bảo quyền lợi của người cú đất bị thu hồi. Trong đú, doanh nghiệp sẽ bồi thường cho người dõn theo phương ỏn bồi thường tổng thể. Phương ỏn này được hỡnh thành trờn cơ sở xỏc định giỏ đất theo giỏ thị trường trong điều kiện bỡnh thường. Nếu thực hiện được việc này thỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay sẽ được thỏo gỡ, thị trường nhà đất sẽ nhanh chúng cú một quỹ nhà đất dồi dào.
- Về nhúm giải phỏp hỗ trợ cỏc doanh nghiệp gặp khú khăn về tài chớnh dẫn đến việc khụng thể triển khai dự ỏn xin kiến nghị cho phộp doanh nghiệp được huy động vốn sau khi bồi thường GPMB hoàn tất, duyệt quy hoạch 1/500 vỡ đõy là giai đoạn doanh nghiệp rất cần vốn để tiếp tục triển khai dự ỏn sau khi đó bỏ ra lượng vốn lớn để bồi thường. Cũng trong giai đoạn này, DN sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vỡ sau khi GPMB doanh nghiệp cần cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm cơ sở phỏp lý cho việc huy động vốn. Cho doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời gian tối đa là 5 năm.
- Nghiờn cứu ban hành bổ sung một số loại thuế liờn quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản, thuế hạ tầng nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, gúp phần ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ BĐS. Trong đú thuế tài sản nhằm tập trung điều chỉnh đối với cỏc đối tượng cú nhiều BĐS hoặc BĐS cú giỏ trị lớn, điều tiết trực tiếp đối với cỏc đối tượng sử dụng nhiều diện tớch nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khớch khai thỏc cú hiệu quả BĐS. Thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chờnh lệch địa tụ được tạo ra do Nhà nước đầu tư hạ tầng mà cú, gúp phần
đảm bảo lợi ớch của người chủ sở hữu đất đai (đại diện là Nhà nước), từ đú tạo thờm nguồn thu để hỗ trợ cho cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng
- Về thuế lũy tiến, kiến nghị cú thể khụng ban hành mà cú thể xem xột hỡnh thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore đang ỏp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đỏnh 4%/năm, cũn đối với người mua nhà để kinh doanh thỡ 12%/năm. Khung thuế này khụng ỏp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đó nộp cỏc loại thuế và nghĩa vụ tài chớnh khi làm dự ỏn.
- Kiến nghị, đối với cỏc đụ thị lớn, nờn phõn chia cỏc dự ỏn thành ba loại để quản lý quy hoạch và xõy dựng theo cỏc cỏch khỏc nhau. Đối với cỏc vựng đất chiến lược và nhiều tiềm năng nhưng dõn cư cũn thưa thốt. Nhà nước nờn đứng ra quy hoạch và quản lý xõy dựng một cỏch bài bản và hiện đại, sau đú đấu giỏ để cho cỏc nhà đầu tư thực hiện từng phần theo đỳng thiết kế. Đối với cỏc dự ỏn nhỏ lẻ do cỏc nhà đầu tư làm tự phỏt trong cỏc khu dõn cư đan xen: để giảm ỏp lực về vốn, nờn cho quyền bỏn trước đất chưa xõy dựng nhà theo hỡnh thức gúp vốn đầu tư của cỏ nhõn người mua với nhà đầu tư, dĩ nhiờn việc xõy dựng sau này phải theo đỳng quy hoạch, khụng nờn bắt buộc nhà đầu tư xõy dựng một lần rồi mới được bỏn vỡ trờn thực tế cú nhiều người dõn khụng cú nhu cầu xõy dựng ngay. Đối với cỏc khu nội thị đụng dõn sinh sống: cú kế hoạch chỉnh trang kỹ lưỡng từng khu phố và ban bố cho mọi người cựng thực hiện.
- Ban hành cỏc quy định phỏp luật cụ thể, rừ ràng, rành mạch (cụ thể hoỏ bằng cỏc chủ trương chớnh sỏch phự hợp với thực trạng và nhu cầu thực tế) đi kốm với nú là cơ cấu tổ chức thực hiện cú hiệu quả.
- Khuyến khớch phỏt triển đa dạng hoỏ thị trường BĐS cả về chủng loại, chất lượng và giỏ cả sản phẩm phự hợp với nhu cầu và mức độ phỏt triển của thị trường BĐS, chỳ trọng ưu tiờn phỏt triển thị trường BĐS nhà ở. Nghiờn cứu ban hành bổ sung cỏc chớnh sỏch hỗ trợ để khuyến khớch phỏt triển thị trường bất động sản cho thuờ
KẾT LUẬN
Túm lại, để vực dậy thị trường bất động sản đũi hỏi sự nỗ lực khơi thụng từ rất nhiều phớa: Nhà nước gỏnh phần trỏch nhiệm nặng nề nhất với hàng loạt cải cỏch vĩ mụ và vi mụ đang được chờ đợi; cỏc nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vượt qua rất nhiều khú khăn đang trúi chặt mỡnh, lại phải chuẩn bị đương đầu với sự cạnh tranh khi hội nhập kinh tế; cỏc thành phần dõn cư cũng phải đương đầu với nhiều khú khăn, xỏo trộn trong cuộc sống để đạt được những mục tiờu của mỡnh trong một giai đoạn phỏt triển mới của đất nước.
Tiến độ đụ thị hoỏ và nguồn cung hàng hoỏ cho thị trường bất động sản của Hà Nội chưa đỏp ứng được nhu cầu về nhà đất trong khi nền kinh tế khụng ngừng tăng trưởng mạnh, đời sống nhõn dõn ngày càng nõng cao, tiến trỡnh hội nhập kinh tế quốc tế khụng ngừng đi vào chiều sõu. Dự bỏo, tỷ lệ đụ thị hoỏ ở Việt Nam bỡnh quõn khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đụ thị húa xấp xỉ 57%, dự bỏo sẽ lờn đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phỏt triển thị trường bất động sản và cỏc đối tượng tham gia thị trường khụng chỉ vỡ mục tiờu kinh tế mà cũn cú ý nghĩa xó hội.
Phải thấy rằng thị trường bất động sản là một trụ cột quan trọng và rất nhạy cảm đối với phỏt triển kinh tế, xó hội. Do vậy, chỳng ta một mặt cần dẫn dắt thị trường phỏt triển lành mạnh, đỳng hướng nhưng cũng cần tụn trọng quy luật cung cầu thị trường, khụng nờn dựng cỏc biện phỏp quỏ mạnh trỏnh tỏc động xấu đến thị trường. Những biến đổi trong thị trường bất động sản là hiện tượng bỡnh thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiờn, với những biến đổi đột ngột tạo nờn những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giỏ nhà đất ở Hà Nội lờn đỉnh cao nhất nhỡ trờn thế giới là khụng bỡnh thường. Nú đó chứng tỏ vai trũ điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nú hoạt động theo đỳng quy luật.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, PGS.TS. Thỏi Bỏ Cẩn, 2003, NXB Tài chớnh, Hà Nội.
2. Định hướng phỏt triển nhà ở đến 2020, của Bộ Xõy dựng, NXB Xõy dựng. 3. Giỏo trỡnh thị trường bất động sản, NXB Xõy dựng, 2006
4. Quy hoạch xõy dựng phỏt triển đụ thị, GS.TS. Nguyễn Thế Bỏ, NXB Xõy dựng, 2004
5. Hệ thống văn bản hướng dẫn thực hiện luật đất đai, NXB chớnh trị quốc gia HN, 2005
6. Những giải phỏp chủ yếu thỳc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. TS. Nguyễn Văn Lịch (2003), tài liệu hội thảo khoa học phỏt triển và quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam.
7. Giỏo trỡnh nguyờn lý thị trường nhà đất, GS.TSKH. Lờ Đỡnh Thắng, NXB chớnh trị quốc gia HN, 2000
8. Giỏo trỡnh quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, Khoa địa chớnh- trường đại học KTQD
9. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng và giải phỏp, GS. TSKH. Lê Đình Thắng
10.Luật đất đai năm 2003,1993 và cỏc luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
11. Luật nhà ở (2005), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
12. Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
13. Cỏc tạp chớ: tạp chớ địa chớnh, tạp chớ thị trường bất động sản, tạp chớ xõy dựng....và cỏc bỏo chuyờn ngành địa chớnh và bất động sản.
14. Trang web của cỏc cơ quan chuyờn ngành như: Bộ tài nguyờn mụi trường
www.monre.gov.vn; Bộ xõy dựng www.moc.gov.vn; Trung tõm giao dịch bất động sản Hà Nội www.hretc.org.vn; Tổng cục thống kờ www.gso.gov.vn.
MỤC LỤC
LỜI NểI ĐẦU:...1
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...3
I/ Thị trường bất động sản:...3
1. Khỏi niệm thị trường bất động sản:...3
2. Phõn loại thị trường bất động sản:...4
3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:...5
4. Cỏc chủ thể tham gia thị trường bất động sản:...8
5. Cung, cầu và giỏ cả trong thị trường bất động sản:...9
5.1. Cầu trong thị trường bất động sản:...9
5.2. Cung bất động sản:...12
5.3. Quan hệ cung - cầu:...13
II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...15
1.Vai trũ của Nhà Nước trong điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản:...15
2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...16
2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm phỏp luật làm cơ sở quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:...16
2.2. Xõy dựng cỏc chiến lược, chương trỡnh, quy hoạch và kế hoạch phỏt triển thị trường bất động sản:...17
2.3. Thành lập và kiểm soỏt mạng cỏc sàn giao dịch bất động sản:...17
2.4. Xõy dựng, hoàn thiện bộ mỏy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:...18
III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trờn thế giới:...18
1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc:...18
2. Thị trường bất động sản ở Mỹ:...19
3. Một số bài học rỳt ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước:. 21 Chương 2: Thực trạng phỏt triển và điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:...22
1. Đặc điểm tự nhiờn của Hà Nội:...22
2. Đặc điểm xó hội của Hà Nội:...23
3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:...24
II. Hiện trạng phỏt triển cỏc loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội: 1. Thị trường nhà ở, đất ở:...25
1.1 Nhận xột chung về thị trường nhà ở, đất ở:...25
1.2.Thị trường nhà chung cư:...26
1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:...30
1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người cú thu nhập thấp:...31
2.Thị trường văn phũng cho thuờ:...33
3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại:...35
3.1. Thị trường khỏch sạn Hà Nội:...35
3.2.Thị trường cửa hàng bỏn lẻ:...39
III. Thực trạng thực hiện cỏc chớnh sỏch điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:...40
1.Vấn đề quy hoạch:...40
2. Thành lập sàn giao dịch bất động sản:...42
3. Thực hiện đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất:...43
4. Xỏc định khung giỏ đất:...44
5. Chớnh sỏch đền bự giải phúng mặt bằng:...45
6. Chớnh sỏch khuyến khớch xõy dựng nhà cho thuờ:...48
7. Chớnh sỏch di dời cỏc doanh nghiệp vào khu cụng nghiệp tập trung:...49
IV. Đỏnh giỏ chung:...51
1.Những kết quả đạt được:...51
1.1.Kết quả phỏt triển thị trường bất động sản:...51
1.2.Kết quả đạt được trong điều tiết thị trường bất động sản:...54
2. Những tồn tại và nguyờn nhõn:...55
2.1.Những tồn tại trong phỏt triển thị trường bất động sản: ...55
2.2. Những tồn tại trong điều tiết thị trường bất động sản của Hà Nội:....58
Chương 3: Cỏc giải phỏp nhằm điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội: ...65
I. Định hướng và nhiệm vụ phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội
trong giai đoạn tới:...65
1. Định hướng phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội:...66
2. Nhiệm vụ cụ thể của Hà Nội trong thời gian tới để phỏt triển thị trường bất động sản:...
II. Cỏc giải phỏp điều tiết phỏt triển thị trường bất động sản của Hà Nội:.68 1.Giải phỏp tiền tệ, tớn dụng cho thị trường bất động sản: ...68
2.Cỏc chớnh sỏch nhằm tăng cung bất động sản cho thị trường:...71
3.Cỏc giải phỏp về tài chớnh, thuế, phớ phục vụ điều tiết thị trường bất động sản:. .73 4. Cỏc giải phỏp đối với quy hoạch:...75
4.1. Giải phỏp hoàn thiện quy hoạch núi chung:...75
4.2. Giải phỏp chống quy hoạch treo:...77
5. Giải phỏp về cỏc chớnh sỏch phỏp luật, quản lý thị trường bất động sản :...79
5.1.Cỏc giải phỏp đối với hệ thống phỏp luật:...79
5.2.Giải phỏp phỏt triển sàn giao dịch bất động sản:...81
5.3.Giải phỏp minh bạch hoỏ thụng tin:...81
6. Giải phỏp trong cụng tỏc bồi thường, giải phúng mặt bằng:...82
7. Cỏc giải phỏp về nhà ở cho cỏc đối tượng chớnh sỏch, người cú thu nhập thấp:. 83