CĂN CỨ ĐỂ ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN
Giữa các bên có tồn tại giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất
1.1.1 Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất
Giữa các bên có lập hợp đồng, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất nghĩa là giữa các bên đã có sự thiết lập những thỏa thuận, điều kiện về mượn tài sản là quyền sử dụng đất.
Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai của Việt Nam không có quy định về hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với chủ sử dụng đất, đó là các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định hợp đồng cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, chứ không có quy định người có quyền sử dụng đất trong việc cho mượn quyền sử dụng đất Mặc dù vậy, BLDS năm 2015 có quy định về hợp đồng cho mượn tài sản (Điều 494 – 499) Và, trên cơ sở nguyên tắc tự do hợp đồng và nguyên tắc tự do về dân sự (khoản 2, khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015), pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành cũng không cấm việc cho mượn quyền sử dụng đất. Việc cho mượn quyền sử dụng đất có thể được xác lập thông qua giao dịch dân sự, hoặc hợp đồng Hợp đồng này của các bên có thể là hợp đồng bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Hợp đồng bằng lời nói : là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời hay còn gọi là hợp đồng miệng Theo đó, các bên giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, điện đàm, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)…để diễn đạt tư tưởng và ý muốn của mình trong việc xác lập, giao kết hợp đồng Trừ những loại hợp đồng pháp luật qui định hình thức bắt buộc, các hợp đồng đều có thể được lập bằng lời nói Do việc giao kết hợp đồng bằng lời nói có ưu điểm là cách thức giao kết đơn giản, gọn nhẹ, nhanh chóng và ít tốn kém nên được sử dụng phổ biến trong giao dịch dân sự, nhưng ít được sử dụng trong giao dịch thương mại Cũng vì sự tiện lợi của cách giao kết này mà trên thực tế, có nhiều hợp đồng đáng lẽ phải được lập bằng văn bản hoặc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực (chẳng hạn như hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê bất động sản), nhưng để giản tiện, các bên thường lập dưới hình thức lời nói, nên đã dẫn đến những tranh chấp rất khó giải quyết.
Hợp đồng bằng văn bản : Văn bản là chữ viết trên một phương tiện chứa đựng cố định Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng “khẩu thuyết vô bằng”, thì hợp đồng bằng văn bản đảm bảo sự thể hiện rõ ràng ý chí các bên cũng như nội dung của từng điều khoản hợp đồng mà các bên muốn cam kết Trong hình thức văn bản bao gồm 2 loại là: văn bản điện tử và văn bản truyền thống.
- Văn bản điện tử: là giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về quy định về giao dịch điện tử.
-Văn bản truyền thống: là hình thức ngôn ngữ viết, được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó Trong văn bản truyền thống bao gồm:
+ “Giấy tay”, văn bản thường không có công chứng bao gồm văn khế, văn bản dưới dạng chứng nhận hợp đồng…và phiếu giữ xe, biên nhận…
+ Văn bản có công chứng, chứng thực.
+ Văn bản phải đăng kí, xin phép như: đăng kí hợp đồng, đăng kí quyền sỡ hữu, quyền sử dụng…
Hợp đồng bằng hành vi cụ thể : Hành vi cụ thể là một hình thức thể hiện của hợp đồng hiểu theo nghĩa hẹp Bởi lẽ, việc tuyên bố ý chí bằng lời nói hay bằng chữ viết, suy cho cùng, cũng đều bằng hành vi của con người.
Tuy vậy, hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được nói đến trong trường hợp này không phải được diễn đạt bằng lời nói hay chữ viết mà chỉ được thể hiện bằng một hành động thuần túy Hình thức hợp đồng bằng hành vi cụ thể được thể hiện ra bên ngoài khá đa dạng Hành vi cụ thể thường được sử dụng để xác lập các hợp đồng thông dụng, được thực hiện ngay, và trở thành thói quen phổ biến của lĩnh vực hoạt động liên quan, tại nơi giao dịch được xác lập, hoặc hành vi cụ thể cũng được sử dụng phổ biến trong các hoạt động dịch vụ dành cho số đông đại chúng mà bên cung cấp dịch vụ đã có qui chế hoạt động rõ ràng đã được công bố.
- Trong nhiều trường hợp, khi một bên biết rõ nội dung lời đề nghị giao kêt hợp đồng từ phía bên kia và thể hiện đồng ý xác lập hợp đồng bằng một hành vi cụ thể, đã chuyển tín hiệu đồng ý đến cho bên kia biết thì hành vi cụ thể đó cũng được coi như hình thức biểu hiện của hợp đồng. Đối với thỏa thuận mượn quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Khoản 1 Điều
167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có các quyền như sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì không có quy định về việc cho mượn quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản của người được nhà nước giao cho, cho thuê thì có quyền sử dụng định đoạt tài sản này (trong phạm vi Nhà nước không cấm) Do đó, việc cho mượn đất có thể hiểu là người sử dụng đất đang thực hiện quyền đối với tài sản của mình và phải tuân theo các quy định về hợp đồng mượn tài sản. Điều 494 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng mượn tài sản như sau:
“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.” Đối chiếu quy định trên, bên cho mượn tài sản và bên mượn tài sản thỏa thuận với nhau về thời hạn mượn Khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn quyền sử dụng đất đã đạt được thì người mượn phải trả lại cho người cho mượn. Bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp:
+ Ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
+ Khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
Như vậy, nếu hợp đồng mượn quyền sử dụng đất giữa bên mượn và bên cho mượn không quy định về thời hạn mượn thì ngay khi bên mượn đạt được mục đích,bên cho mượn có quyền lấy lại tài sản Nếu có thỏa thuận về thời hạn nhưng bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản kể cả khi bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước cho bên mượn một thời gian hợp lý, đồng thời bên cho mượn phải có các giấy tờ kèm theo hoặc bằng chứng chứng minh việc đòi lại quyền sử dụng đất là do có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng quyền sử dụng đất Ngoài ra, bên cho mượn còn có quyền đòi lại tài sản nếu bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
Và Điều 502 BLDS năm 2015 quy định về hình thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“1 Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Có căn cứ phát sinh quyền đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn
1.2.1 Hết thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất
Trong các giao dịch dân sự đặc biệt là các hợp đồng thông thường đều có điều khoản về thời hạn như thời hạn giao nhận hàng, thời hạn thanh toán, thời hạn phát sinh quyền khởi kiện…Pháp luật dân sự thừa nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự, qui định rõ thêm từng loại thỏa thuận về thời gian (theo giờ, tháng, năm, theo mùa ) để các bên tự nguyện thực hiện hoặc khi có tranh chấp có căn cứ xử lý để xác định thời hiệu xem xét có vi phạm về quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận không. Trường hợp có tranh chấp xảy ra yêu cầu Tòa án giải quyết thì thời hạn thực hiện xem xét giải quyết phải thực hiện theo thời hạn tố tụng nghĩa là phải tuân thủ theo quy định pháp luật Như vậy, thời hạn được chia làm hai loại: Thời hạn do các bên thỏa thuận với nhau, hoặc do pháp luật quy định.
5Hồ sơ kiểm sát vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất cho mượn của VKSND tỉnh Quảng Bình;
6Hồ sơ kiểm sát vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất cho mượn của VKSND tỉnh Quảng Bình;
Tóm lại, thời hạn nói chung là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra 7
Trong quan hệ pháp luật dân sự, thời hạn rất quan trọng, thời hạn sẽ xác định tính hợp pháp của giao dịch, dựa vào thời hạn sẽ xác định được hành vi vi phạm của chủ thể vi phạm ngoài ra thời hạn là điều kiện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể BLDS năm 2015 quy định về cách tính thời hạn cũng như thời điểm bắt đầu và kết thúc thời hạn cụ thể như sau:
Cách tính thời hạn: Thời hạn được tính theo dương lịch, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Quy định về thời hạn, thời điểm tính thời hạn:
- Trường hợp các bên có thoả thuận về thời hạn là một năm, nửa năm, một tháng, nửa tháng, một tuần, một ngày, một giờ, một phút mà khoảng thời gian diễn ra không liền nhau thì thời hạn đó được tính cụ thể như sau: Một năm là ba trăm sáu mươi lăm ngày; nửa năm là sáu tháng; một tháng là ba mươi ngày; nửa tháng là mười lăm ngày; một tuần là bảy ngày, v.v.
- Trường hợp các bên thoả thuận về thời điểm đầu tháng thì tức là ngày đầu tiên của tháng, giữa tháng tức là ngày thứ 15 của tháng, cuối tháng là ngày cuối cùng của tháng.
- Trường hợp các bên thoả thuận về thời điểm đầu năm thì được tính là ngày đầu tiên của tháng một, giữa năm là ngày cuối cùng của tháng sáu, cuối năm là ngày cuối cùng của tháng mười hai.
Xác định thời điểm bắt đầu thời hạn
-Khi thời hạn được xác định bằng phút, giờ thì thời hạn được bắt đầu từ thời điểm đã xác định.
- Khi thời hạn được xác định bằng ngày, tuần, tháng, năm thì ngày đầu tiên của thời hạn không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày được xác định.
- Khi thời hạn bắt đầu bằng một sự kiện thì ngày xảy ra sự kiện không được tính mà tính từ ngày tiếp theo liền kề của ngày xảy ra sự kiện đó.
Xác định thời điểm kết thúc thời hạn
-Khi thời hạn tính bằng ngày thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hạn.
-Khi thời hạn tính bằng tuần thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tuần cuối cùng của thời hạn.
- Khi thời hạn tính bằng tháng thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày tương ứng của tháng cuối cùng của thời hạn; nếu tháng kết thúc thời hạn không có ngày tương ứng thì thời hạn kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng đó.
-Khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn.
- Khi ngày cuối cùng của thời hạn là ngày nghỉ cuối tuần hoặc ngày nghỉ lễ thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày làm việc tiếp theo ngày nghỉ đó.
-Thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hạn vào lúc hai mươi tư giờ của ngày đó.
Như vậy, thời hạn mượn quyền sử dụng đất chính là khoảng thời gian mà bên cho mượn và bên mượn quyền sử dụng đất thỏa thuận với nhau để bên mượn quyền sử dụng đất được phép có quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất thuốc sở hữu của bên cho mượn Khi hết thời hạn này, thì bên mượn quyền sử dụng đất phải hoàn trả lại nguyên vẹn quyền sử dụng đất đã được cho mượn. Đây chính là một trong những căn cứ để bên mượn quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả lại quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu khi hết thời hạn, cũng là căn cứ để bên cho mượn quyền sử dụng đất thực hiện quyền đòi lại quyền sử dụng đất của mình nếu bên mượn quyền sử dụng đất không chịu trả theo thỏa thuận khi đã hết thời hạn cho mượn Và đây cũng là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền căn cứ khi xem xét giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn khi đã hết thời hạn.
Từ những phân tích trên, cho thấy pháp luật dân sự và pháp luật dất đai hiện hành có những vướng mắc, đó là việc xác định hết thời hạn mượn quyền sử dụng đất trong thực tế cũng nảy sinh một số khó khăn nhất định Nếu thời hạn cho mượn quyền sử dụng đất được các bên thỏa thuận cụ thể chính xác thời điểm bắt đầu, kết thúc thì việc giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn khi hết thời hạn sẽ được giải quyết tương đối đơn giản.
Nhưng nếu, thời hạn cho mượn không được xác định cụ thể, chỉ quy định một cách tương đối khoảng thời gian mà không xác định đuợc một cách chính xác thời gian đó Trong các trường hợp này, luật thường sử dụng các thuật ngữ: “kịp thời”
“khoảng thời gian hợp lý”, “khi có yêu cầu…thì việc xác định thời hạn cho mượn sẽ rất khó khăn, bên mượn, hay cả bên cho mượn đều sẽ có những căn cứ đưa ra nhằm biện minh cho ý muốn của mình trong tranh chấp, khiến cho cơ quan có thẩm quyền gặp lúng túng khi giải quyết tranh chấp giữa bên mượn và bên cho mượn quyền sử dụng đất Ví dụ như đối với trường hợp sau đây: Nguồn gốc phần đất ông khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Đ giao trả có diện tích 26.077,3 m2 tại thửa 287 và diện tích 4.335 m2 tại thửa số 288 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp M, xã A, huyện Đ, tỉnh Bạc Liêu, là của ông nội ông là ông Nguyễn Văn G cho lại cho cha của ông là ông Nguyễn Văn Ô và mẹ là bà Nguyễn Thị S (ông Nguyễn Văn Ô đã chết vào năm
1972), đến năm 1988 ông được mẹ là Nguyễn Thị S cho lại ông khoảng 60.000m2 đất, khi cho không có làm giấy tờ nhưng có các em trong gia đình biết Đến năm
CÁC TRƯỜNG HỢP ĐÒI LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO MƯỢN VÀ HỆ QUẢ PHÁP LÝ THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
Trường hợp đòi được quyền sử dụng đất và hệ quả pháp lý
Đây là trường hợp người mượn quyền sử dụng đất chiếm hữu, sử dụng và được lợi từ việc sử dụng quyền sử dụng đất của chủ sở hữu mà không có căn cứ pháp luật, thì thỏa thuận, giao dịch mượn quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên vô hiệu.
Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ được bên mượn đất thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 579 BLDS năm 2015 như sau:
“1 Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy định tại Điều
2 Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này”.
Như vậy, chiếm hữu, sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật hay được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật, thì nghĩa vụ hoàn trả giống như trong trường hợp xác lập trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
Việc hoàn trả tài sản gốc được quy định thực hiện theo Điều 580 BLDS năm
“1 Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả toàn bộ tài sản đã thu được.
2 Trường hợp tài sản hoàn trả là vật đặc định thì phải hoàn trả đúng vật đó; nếu vật đặc định đó bị mất hoặc hư hỏng thì phải đền bù bằng tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3 Trường hợp tài sản hoàn trả là vật cùng loại, nhưng bị mất hoặc hư hỏng thì phải trả vật cùng loại hoặc đền bù bằng tiền, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4 Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả khoản lợi về tài sản đó cho người bị thiệt hại bằng hiện vật hoặc bằng tiền”.
Ngoài ra, còn phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức một cách hợp lý, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả không chỉ tài sản gốc mà cả hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản đó Cụ thể:
“1 Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật và không ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2 Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình thì phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này”.
Nếu là trường hợp ngay tình thì người chiếm hữu, sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được trong thời gian sự ngay tình còn tồn tại Một khi sự ngay tình chấm dứt, thì người này không còn tư cách để giữ lại cho mình hoa lợi, lợi tức gắn với tài sản.
Tuy nhiên, việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu cũng rất phức tạp trong trường hợp đất cho mượn đã bị cải tạo, sửa chữa hay nói cách khác là đã làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất.
2.1.1 Xác định hiện trạng của quyền sử dụng đất lúc hoàn trả
Trong quá trình tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, chủ sở hữu có căn cứ được Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi lại được quyền sử dụng đất đã cho mượn, nhưng trên thực tế không phải lúc nào chủ thể cho mượn quyền sử dụng đất cũng có thể đòi lại được nguyên trạng quyền sử dụng đất như ban đầu mà tùy vào hiện trạng thực tế đất đang được sử dụng để xác định được cách giải quyết phù hợp, đảm bảo cho quyền và lợi ích của các bên đương sự trong tranh chấp.
Thông thường, thực tế phát sinh các trường hợp phản ánh hiện trạng đất cho mượn lúc hoàn trả có gắn liền với lợi ích của bên thứ 3 trong tranh chấp, hoặc hiện trạng đất có gắn liền với tài sản trên đất của người mượn quyền sử dụng đất, hoặc quyền sử dụng đất bị bên mượn quyền sử dụng đất đem cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng…Ví dụ như vụ việc dưới đây.
Trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn và hệ quả pháp lý
2.2.1 Các trường hợp không đòi được quyền sử dụng đất cho mượn
Trong tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất cho mượn, chủ thể cho mượn quyền sử dụng đất có thể không đòi lại được quyền sử dụng đất cho mượn bởi không có tài liệu chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu, hoặc quyền sử dụng đất đã bị chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay tình, hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ 3 thông qua hình thức đấu giá hoặc bị Nhà nước thu hồi theo quy định… Điều 168 BLDS năm 2015 quy định: Chủ sở hữu được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật này.
Quy định tại khoản 2, Điều 13: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu” là hợp lý và rất cần thiết để bảo đảm an toàn, ổn định pháp lý cho các giao dịch dân sự, tránh rủi ro “bất khả kháng” ngoài khả năng kiểm soát, giúp doanh nghiệp và người dân yên tâm khi giao dịch đối với các tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nội dung trên kế thừa toàn bộ quy định tại khoản 2, Điều 138, BLDS năm 2005 hiện hành Điều này cũng thống nhất với quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 106 về “Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp”, Luật Đất đai năm 2013 là: Không thu hồi “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai” nếu như “người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Tuy nhiên, quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình nói trên, nhưng lại sẽ có nguy cơ gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu Trong trường hợp này, thì vấn đề tiếp theo sẽ được giải quyết theo cơ chế kiện bồi thường thiệt hại đối với người có lỗi Cái khó nhất trong trường hợp này là, phần lớn toàn bộ hoặc một phần lỗi thuộc về các cơ quan nhà nước, nhưng lại rất khó đòi bồi thường thiệt hại từ cơ quan nhà nước Việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể tham gia giao dịch Pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi và lợi ích chủ sở hữu nhưng những quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình tạo một cơ chế điều hòa lợi ích giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình Việc cân đối quyền lợi giữa chủ sở hữu và người thứ ba ngay tình có mục đích bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp trên tài sản, quyền lợi chính đáng, hợp lý hợp pháp của các bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn không cần thiết, khuyến khích các chủ thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật của các bên trong quan hệ dân sự.
Tại Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định về “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tàu sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đóa mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Có thể thấy rằng, ngoài hai trường hợp được công nhận như BLDS năm 2005 là người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa thì BLDS năm 2015 có một quy định mới theo hướng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu Do vậy, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, những giao dịch giữa A,B và C, giữa C và D ở ví dụ sau đều được công nhận hợp pháp, không bị vô hiệu:
Ví dụ: Ông A chuyển nhượng nhà cho ông B, ông B đã trả tiền, nhận nhà và đã được cấp giấy chứng nhận, sau đó ông B chuyển nhượng nhà cho ông C, C đã trả tiền, nhận nhà , được cấp giấy chứng nhận và đã chuyển nhượng cho D Theo BLDS năm 2005, khi hợp đồng giữa A và B bị vô hiệu thì các hợp đồng chuyển nhượng giữa
B và C, giữa C và D đều bị vô hiệu và nhà phải trả lại cho A trong khi việc mua bán giữa B và C, giữa C và D đều hợp pháp, hợp lệ, ngay tình nhưng đều bị hủy Tuy nhiên tại BLDS năm 2015 thì những giao dịch dân sự này đều được công nhận.
Như vậy, quy định mới tại BLDS năm 2015 đã bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản hoặc động sản phải đăng ký Vấn đề mấu chốt để giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình được công nhận là tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn bị vô hiệu.
Tại Khoản 3 Điều 133 BLDS năm 2015 có quy định về việc “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự này với người này không bị vô hiệu nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lí và bồi thường thiệt hại” Do giao dịch với người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ nên chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình mà chỉ có quyền kiện chủ thể có lỗi làm cho giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí bồi thường thiệt hại Nếu chỉ đánh giá ở phương diện quyền lợi thì quy định của BLDS năm 2015 có vẻ không ảnh hưởng đến chủ sở hữu nhưng xét ở khía cạnh đảm bảo thi hành án của tòa án thì chủ sở hữu tài sản có thể bị ảnh hưởng quyền lợi khi chủ thể có lỗi không có tài sản để thi hành án Do vậy, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, các chủ sở hữu phải thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu để tránh trường hợp tài sản của mình bị chuyển giao ngoài ý muốn cho người thứ ba ngay tình.
Tuy nhiên, hiện nay, trong giải quyết bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ngay tình trong trường hợp này gặp phải một số khó khăn nhất định Cụ thể: Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của BLDS và Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai Trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai.Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và các quy định pháp luật có liên quan khác thì:
- Người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được bảo vệ là chưa hợp lý Những người tham gia vào các giao dịch thuê , thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất cho dù ngay tình vẫn không được pháp luật bảo vệ Quy định như vậy chưa công bằng, bởi lẽ: người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất cũng có tình trạng như người ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như: không có lỗi trong giao dịch, chịu nhiều thiệt hại nếu giao dịch không được công nhận, thậm chí chịu nhiều thiệt hại hơn so với người ngay tình trong một số giao dịch chuyển quyền mà chúng tôi sẽ phân tích sau đây Trong khi đó, chưa có phương thức hiệu quả nào khác để bảo vệ người ngay tình trong các giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất này Mặt khác, việc không bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất trước chủ sở hữu gây sự bất ổn cho các giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
- Tất cả người ngay tình trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đều được bảo vệ là chưa đảm bảo tính công bằng cho chủ sở hữu tài sản nếu xem xét mức độ thiệt hại của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản Một trong các lý do bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản dựa vào việc xem xét mức độ thiệt hại của người ngay tình và mức độ thiệt hại của chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, trong một số giao dịch chuyển quyền như: giao dịch tặng cho, giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất thì người ngay tình với tư cách là người nhận tặng cho, người nhận thừa kế không bị thiệt hại nếu không được công nhận giao dịch vì người ngay tình khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các giao dịch này không phải bỏ ra chi phí, hoặc nếu có cũng không đáng kể Trong khi đó, chủ sở hữu tài sản (trong trường hợp này là toàn dân hoặc người có quyền trở thành chủ thể sử dụng đất) bị thiệt hại hơn nhiều do không có quyền sử dụng đất.
-Người ngay tình được bảo vệ ngay cả khi thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất của tất cả các loại đất, bao gồm cả các loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch là trái với nguyên tắc của BLDS, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích chung Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất không bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay cả trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp không đúng mục đích sử dụng đất Quy định này dẫn đến tình trạng hợp thức hóa cả những giao dịch với quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch Ví dụ, đất thuộc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, nhưng được cho phép sử dụng để ở và việc cho phép này là bất hợp pháp Khi rơi vào hoàn cảnh này, đáng lẽ ra phải thu hồi đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khôi phục lại tình trạng ban đầu để môi trường sống chung được đảm bảo thì quy định trên lại cho phép không thu hồi đất, nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển quyền Rõ ràng, việc bảo vệ lợi ích của người ngay tình trong trường hợp này gây ảnh hưởng đến lợi ích công cộng vì đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng có mục đích bảo vệ môi trường sống của con người Theo nguyên tắc chung đang được đa số thừa nhận hiện nay thì lợi ích công cần được ưu tiên bảo vệ.
- Chưa dự liệu được trường hợp ưu tiên công nhận giao dịch của người ngay tìnhThực tế, ở nước ta diễn ra tình trạng cùng một thửa đất được giao cho hai hay nhiều người Trong trường hợp thửa đất đã giao cho hai hay nhiều người, mà những người này đã chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật bảo vệ ai trong số những người ngay tình trong giao dịch này Pháp luật nước ta chưa đưa ra câu trả lời cho trường hợp này, gây khó khăn cho việc thực hiện Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp tất cả người tham gia giao dịch đều ngay tình thì giao dịch của những người này đều được công nhận Những người này trở thành đồng sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ như nhau đối với thửa đất.
Kiến nghị : Từ những phân tích trên, để đảm bảo tính công bằng cho người ngay tình trong các giao dịch quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích công cộng, tác giả kiến nghị Quốc hội sớm sửa đổi quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: