MỤC LỤC A – MỞ ĐẦU 1 B NỘI DUNG 2 I Cơ sở lí luận 2 1 Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2 2 Thu hồi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở[.]
MỤC LỤC A – MỞ ĐẦU B NỘI DUNG I Cơ sở lí luận Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2 Thu hồi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giải khiếu nại, khiếu kiện đất đai Bồi thường đất đai Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cộng đồng 10 II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 12 Xác minh tính hợp pháp sổ đỏ Nhà nước cấp cho gia đình ơng Thành hình thức khiếu nại 13 Tư vấn thủ tục để ông Minh đăng ký Quyền sử dụng đất 19 Bảo vệ quyền lợi ích ông Minh Nhà nước thu hồi đất 21 III NHỮNG NHẬN THỨC PHÁP LÝ SAU KHI GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 22 Đặc điểm đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta 22 Sự cần thiết phải đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .23 Yêu cầu đặt đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tải sản khác gắn liền với đất 24 C KẾT LUẬN .25 A – MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người Đất đai tảng để định cư tổ chức hoạt động kinh tế xã hội, khơng đối tượng lao động mà cón tư liệu sản xuất thay Về nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật dành cho người sử dụng đất quyền định việc khai thác, quản lý sử dụng đất Tranh chấp đất đai tượng tranh chấp phức tạp xã hội lịch sử sở hữa đất đai thay đổi qua nhiều giai đoạn, phân chia loại đất ln ln biến động chuyển đổi mục đích sử dụng Tranh chấp quyền sử dụng đất với đất khai hoang khơng phải ngoại lê Dựa tình hình thực tế, pháp luật Việt Nam có chế định pháp lý đặc biệt loại tài sản Để làm rõ quy định pháp luật tranh chấp đất đai, nhóm chúng e đến giải tình số B NỘI DUNG I Cơ sở lí luận Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Căn pháp lý: Điều 99 Luật đất đai 2013 + Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định điều 100, 101 102 Luật này; + Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật có hiệu lực thi hành; + Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; + Người sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai; theo án định Tòa án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành; + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, + Người sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; + Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; + Người Nhà nước lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; + Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp quyền sử dụng đất có; + Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận bị 1.3 Căn cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có giấy tờ quyền sử dụng đất Căn pháp lý: Điều 100 Luật đất đai năm 2013 + Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; + Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; + Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định Chính phủ Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan quy định Khoản Điều 100 Luật đất đai năm 2013 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo án định các quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo quy định Khoản Điều 100 Luật đất đai năm 2013 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.4 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Căn pháp lý: Điều 101 Luật đất đai năm 2013 + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai, có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà UBND xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp cấp GCNQSD đất, QSH nhà tài sản gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất đai 2013 đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp GCNQSD đất, QSH nhà tài sản gắn liền với đất Thu hồi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.1 Những trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận cấp Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau: + Nhà nước thu hồi tồn diện tích đất Giấy chứng nhận cấp; + Cấp đổi Giấy chứng nhận cấp; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Giấy chứng nhận cấp không thẩm quyền, không đối tượng sử dụng đất, khơng diện tích đất, khơng đủ điều kiện cấp, khơng mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp người cấp Giấy chứng nhận thực chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai 2.2 Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Theo khoản Điều 106 Luật đất đai 2013, việc thu hồi Giấy chứng nhận cấp quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực hiện, tức là: + Đối với tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận + Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam: Ủy ban nhân dân cấp huyện Giải khiếu nại, khiếu kiện đất đai Căn khoản Điều Luật Khiếu nại 2011 quy định khiếu nại khiếu nại đất đai hiểu sau: Khiếu nại đất đai việc người sử dụng đất, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất theo thủ tục Luật Khiếu nại đề nghị quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại định hành chính, hành vi hành quản lý đất đai quan hành Nhà nước, người có thẩm quyền quan hành Nhà nước có cho định hành hành vi hành trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp Người khiếu nại gồm: Người sử dụng đất; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất; người ủy quyền: Người sử dụng đất gồm: + Hộ gia đình, cá nhân nước; + Tổ chức sử dụng đất như: Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân sự; + Cộng đồng dân cư; + Cơ sở tơn giáo; + Tổ chức nước ngồi có chức ngoại; + Người Việt Nam định cư nước ngoài; + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất như: + Người nhận tặng cho quyền sử dụng đất; + Người nhận chuyển nhượng (người mua đất) quyền sử dụng đất… Khi có cho định hành hành vi hành quản lý đất đai trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp người khiếu nại tự thực ủy quyền cho người khác thực việc khiếu nại, cụ thể: + Tự khiếu nại: Người sử dụng đất, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền tự viết đơn thực khiếu nại theo thủ tục quy định + Người đại diện theo pháp luật người sử dụng đất thực việc khiếu nại (chỉ áp dụng người sử dụng đất người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự) 13 II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Tóm tắt tình huống: Gia đình ông Nguyễn Văn Minh Tây Nguyên khai hoang sử dụng ổn định mảnh đất từ năm 1987 Ông Minh khai hoang đất để trồng trọt nhiều đất đến Ủy ban để đăng kí quyền sử dụng đất theo Nghị số 64 Chính phủ ơng Thành (cán địa chính) nói với ơng Minh đất khơng cần đăng kí, đăng kí mảnh đất làm nhà Thời điểm đó, khơng am hiểu luật nên ơng Minh tiếp tục sử dụng đất, có ranh giới không xảy tranh chấp Năm 2016, đường xã mở rộng, đất nhà ơng Minh có giá; thời điểm ông Thành cháu ông Thành mang sổ đỏ đến nhà ông Minh yêu cầu ông Minh giao lại mảnh đất gia đình ông Thành có sổ đỏ Nhà nước cấp cịn ơng Minh khơng có giấy tờ hợp pháp Trong tình anh, chị làm để bảo vệ quyền lợi gia đình ơng Minh? Xác minh tính hợp pháp sổ đỏ Nhà nước cấp cho gia đình ơng Thành hình thức khiếu nại Quan điểm nhóm thống sổ đỏ Nhà nước cấp cho gia đình ơng Thành khơng quy định Thứ nhất, theo Khoản Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất: Trong trường hợp này, đình ơng Thành có sổ đỏ Nhà nước cấp, thực tế đất ông Minh khai hoang sử dụng ổn định từ năm 1987 Gia đình ơng Thành khơng đáp ứng điều kiện tối thiểu quy 14 định khoản Điều là: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định ” Cho nên gia đình ơng Thành khơng đáp ứng đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất mà ông Minh sử dụng Sổ đỏ Nhà nước cấp cho ông Thành không quy định cháu ông Thành mang sổ đỏ đến nhà ông Minh yêu cầu ông Minh giao lại mảnh đất vô lý Thứ hai, Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Theo khoản Điều này, ơng Minh hồn tồn đáp ứng điều kiện sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 (ông Minh khai hoang sử dụng ổn định từ năm 1987) không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp quy hoạch Khi có chứng minh cho việc cấp giấy sổ đỏ không quy định để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp ơng Minh theo Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 ơng Minh làm đơn khiếu nại định có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp này, cụ thể luật quy định: “1 Người sử dụng đất, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện định hành hành vi hành quản lý đất đai Trình tự, thủ tục giải khiếu nại định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật khiếu nại Trình tự, thủ tục giải khiếu kiện định hành chính, hành vi hành đất đai thực theo quy định pháp luật tố tụng hành chính.” 15 Trường hợp khiếu nại khơng khởi kiện trực tiếp Tòa án nhân dân Trong trường tòa tuyên sổ đỏ gia đình ơng Thành khơng quy định thu hồi lại sổ đỏ, giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ông Minh xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy tờ có liên quan Theo tìm hiểu nhóm, nhóm xin đưa trình tự cụ thể Thủ tục giải tranh chấp đất đai khơng có Sổ đỏ sau: Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải Ở trường hợp ông Minh tranh chấp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với Chủ tịch UBND cấp huyện giải Cụ thể: Thủ tục giải tranh chấp đất đai UBND cấp huyện: Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 hồ sơ với giấy tờ sau: + Đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai; + Biên hòa giải UBDN cấp xã; + Trích lục đồ, hồ sơ địa qua thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trình giải tranh chấp; + Báo cáo đề xuất dự thảo định giải tranh chấp dự thảo định công nhận hòa giải thành Bước Nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ UBND cấp huyện 16 Bước Tiếp nhận hồ sơ: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ không 03 ngày làm việc, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Bước 3: Giải yêu cầu Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm quan tham mưu giải Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ: + Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải bên tranh chấp, tổ chức họp ban, ngành có liên quan để tư vấn giải tranh chấp đất đai (nếu cần thiết); + Hồn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân ban hành định giải tranh chấp Bước Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành kết giải Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành định giải tranh chấp định công nhận hòa giải thành, gửi cho bên tranh chấp Nếu đồng ý kết giải tranh chấp kết thúc tranh Khơng đồng ý kết giải thì: chấp + Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh 17 + Hoặc khởi kiện Tòa án theo quy định pháp luật tố tụng hành (khởi kiện định hành hành vi hành Chủ tịch UBND cấp huyện) Thời hạn giải quyết: Không 45 ngày; Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thời gian thực tăng thêm 10 ngày Thủ tục giải tranh chấp đất đai UBND cấp tỉnh: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 hồ sơ: - Đơn yêu cầu giải tranh chấp đất đai; - Biên hòa giải UBND cấp xã; biên làm việc với bên tranh chấp người có liên quan; biên kiểm tra trạng đất tranh chấp; biên họp ban, ngành có liên quan để tư vấn giải tranh chấp đất đai trường hợp hịa giải khơng thành; biên hịa giải q trình giải tranh chấp; - Trích lục đồ, hồ sơ địa qua thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trình giải tranh chấp; - Báo cáo đề xuất dự thảo định giải tranh chấp dự thảo định cơng nhận hịa giải thành Cách 2: Khởi kiện Tòa án nhân dân Bước Chuẩn bị 01 hồ sơ khởi kiện, gồm: 18 - Đơn khởi kiện theo mẫu - Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ theo quy định Điều 100 - Biên hịa giải có chứng nhận UBND xã có chữ ký bên tranh chấp - Giấy tờ người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân thẻ cước nhân dân - Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định Bộ luật Tố tụng dân sự, khởi kiện vấn đề phải có tài liệu, chứng để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện Bước Nộp đơn khởi kiện Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất tranh chấp Hình thức nộp: Nộp hình thức sau: Nộp trực tiếp Tòa án; Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; Gửi trực tuyến hình thức điện tử qua Cổng thơng tin điện tử Tịa án (nếu có) Bước Tịa thụ lý giải Nếu hồ sơ chưa đủ Tịa án u cầu bổ sung Nếu hồ sơ đủ: + Tòa thơng báo nộp tạm ứng án phí ... đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; + Người sử dụng. .. 15/10/1993 mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.4 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác... lại Giấy chứng nhận bị 1.3 Căn cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có giấy tờ quyền sử dụng đất