Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Thị trường sơ khai: Đây là thời kỳ sơ khởi, bắt đầu xuất hiện và phát triển thị trường bất động sản.Đặc trưng chủ yếu của giai đoạn này l
Trang 1MỤC LỤC
1 Phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào? Vì sao? 3 1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản 3 1.2 Phân tích các giai đoạn phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam 5
1.2.1 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
18
2.1 Tổng quan về công nghệ Block chain và sự tác động của nó đến các lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội 18 2.1.1 Tổng quan về công nghệ block chain 18 2.1.2 Tác động của blockchai đến hệ thống kinh tế xã hội 20
2.2 Tác động của block chain đến thị trường bất động sản thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng 23 2.2.1 Blockchain sẽ làm thay đổi thị trường bất động sản 23 2.2.2 Tác động của blockchain và tiềm năng với sự phát triển thị
trường bất dộng sản Việt Nam 28
Trang 2 Blockchain và các ảnh hưởng có thể thay đổi thị trường bất động sản theo
Savill Error! Bookmark not defined.
Trang 31. Phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nào? Vì sao?
1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản
Thị trường sơ khai:
Đây là thời kỳ sơ khởi, bắt đầu xuất hiện và phát triển thị trường bất động sản.Đặc trưng chủ yếu của giai đoạn này là các giao dịch trong thị trường chủ yếu
là các giao dịch về đất đai hay còn gọi là thị trường đất đai Đây là giai đoạnbắt đầu xuất hiện các yếu tố thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản,điển hình là sự xuất hiện của các yếu tố hình thành vùng phát triển có tính tậptrung các quy định pháp lý đủ điều kiện cho phép đất đai trở thành hàng hoá vàđưa vào giao dịch trên thị trường Mặc dù cho phép hình thành và giao dịch đấtđai, tuy nhiên thị trường này chỉ là điều kiện để tạo lập bất động sản nên khôngphải là mục tiêu để nhà nước khuyến khích
hạ tầng giao thông và hạ tầng phát triển công nghiệp Để đáp ứng các yêu cầu
đó, Nhà nước chi phối định hướng các yếu tố đầu vào thông qua các chính sách
ưu đãi để khuyến khích, đặc biệt là điều kiện cung cấp đất đai ưu đãi, chưathực hiện điều tiết theo cơ chế thị trường Đây là giai đoạn thị trường xây dựngphát triển mới bất động sản đáp ứng nhu cầu tăng quy mô bề rộng Chính vì thịtrường đang có cầu rất cao cộng thêm chính sách ưu đãi, nên bất kể nhà đầu tưnào tham gia nhận được lợi thế ưu đãi về điều kiện đầu vào là mặt bằng đất đaithì đều nhanh chóng bán được sản phầm, chủ yếu là sản phẩm hình thành trong
Trang 4tương lai và thu về lợi nhuận cao Chính vì vậy, đây là cơ hội của sự ra đời ồ ạtdoanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án xây dựng bất động sản để bán ra trênthị trường sơ cấp.
Thị trường tiền tệ hoá:
Ở giai đoạn này, hệ thống đăng ký được thiết lập đầy đủ, các giao dịch và hệthống thông tin bất động sản, thông tin thị trường minh bạch Tất cả các quan
hệ và các yếu tố tham gia thị trường bất dộng sản đều trở thành hàng hoá đầy
đủ và chịu sự điều tiết của cơ chế thị trường, kể cả quan hệ đất đai của Nhànước cũng phải tuân thủ theo quan hệ thị trường Sự điều tiết của cơ chế thịtrường tạo nên sự cạnh tranh sàng lọc giữa các nhà đầu tư theo hướng loại bỏcác nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu các nguồn lực đầu tư dài hạn đểkhuyến khích sự tồn tại và phát triển của các nhà đầu trư chuyên nghiệp Dokhông còn ưu đãi về nguồn lực đầu vào là đất đai nên lúc này các nhà đầu tưbất động sản phải tính toán không muốn bỏ nhiều tiền vốn để có được mặtbằng theo giá trị thị trường để xây dựng ra sản phẩm đề bán.Điều đó làm chocác nhà đầu tư tự tạo lập bất động sản ở các vùng phát triển muốn giữ lại cácsản phẩm bất động sản mới được tạo lập vì không còn khả năng tạo thêm bấtđộng sản mới để bán Vì vậy giai đoạn này, thị trường thứ cấp bất động sảnphát triển Đây không còn là giai đoạn khuyến khích phát triển thị trường bấtđộng sản theo chiều rộng nữa mà chuyển sang phát triển theo chiều sâu khôngkhuyến khích phát triển xây dựng công trình mà đi sâu vào việc khai thác sửdụng hợp lý, hiệu quả các công trình bất động sản
Thị trường tài chính hoá:
Đặc trưng của giai đoạn này là sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổchức tài chính vào chi phối hoạt động và sự phát triển thị trường bất động sản.Các bất động sản và các quan hệ bất động sản trở thành các quan hệ tài chính,chứng khoán hoá bất động sản, các quan hệ đầu tư, thế chấp bất động sản đượcđưa ra giao dịch và phát triển mạnh trên thị trường Thị trường thế chấp thứcấp phát triển mạnh trên thị trường Thị trường thế chấp thứ cấp phát triển
Trang 5mạnh của thị trường thế chấp và tài chính hoá bất động sản Vì vậy, giai đoạnnày có sự liên thông giữa thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ.
Thị trường phức hợp (phát triển)
Đây là giai đoạn phát triển cao nhất của thị trường bất động sản, nó có đầy đủcác đặc trưng phát triển các giai đoạn thị trường và quy mô thị trường dần đivào ổn định Cơ chế vận hành và điều tiết các loại lợi ích trên thị trường bấtđộng sản hoàn toàn tuân theo cơ chế thị trường
1.2 Phân tích các giai đoạn phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam
1.2.1 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1992
Nhà nước Việt Nam phát triển theo mô hình kinh tế định hướng xã hội chủ Nghĩa dựa trên chế độ kế hoạch hoá tập trung quan liêu – bao cấp Thời kỳ nàycác qua hệ giao dịch trao đổi hàng hoá đều nằm trong kiểm soát theo kế hoạchNhà nước, các quan hệ hàng hoá, các loại thị trường đều không phát triển.Chính vì vậy, mặc dù vẫn còn tồn tại sở hữu cá nhân về đất đai nhưng thịtrường đất đai, bất động sản cũng không được hình thành
Với Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai là công thổ quốc gia thuộc quyền sởhữu duy nhất của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử dụng dất nên pháp luậtngăn cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai
Năm 1986 thực hiện Đổi mới kinh tế sang cơ chế thị trường, tuy Hiếp pháp
1980 không công nhận sở hữu tư nhân nhưng vẫn hình thành thị trường ngầmgiao dịch đất đai
Năm 1987 Luật đất đai ban hành lần đầu nhưng vẫn nghiêm cấm các quan hệgiao dịch mua bán mặc dù thị trường ngầm diễn ra sôi động Mâu thuẫn nàykìm hãm sự phát triển thiếu đồng bộ của hệ thống thị trường mà còn lãng phínguồn lực đất đai và kìm hãm sự phát triển hoạt động kinh tế
Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở
Trang 6Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu củaquá trình đổi mới Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rấtcao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lýlạc quan và thỏa mái của người dân Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phátđầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở.
Tác động của tăng trưởng kinh tế năm 1994 – 1995 đã thúc đẩy phát triển thịtrường bất động sản mang đặc trưng rõ nét của giai đoạn thị trường sơ khai vàdừng lại cơn sốt về mua bán, trao đổi đất đai
Trên cơ sở Hiến pháp 1992 Luật đất đai 1993 đánh dấu mốc chính thức hìnhthành thị trường bất động sản Việt Nam Từ đó thị trường quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền đất được thừa nhận là nền tảng cho sự ra đời và phát triểnthị trưởng bất động sản
- Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp
Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp bắt đầu hình thành với bên cung là Nhànước Nhà nước thực hiện giao đất cho các tổ chức, cá nhân theo hai hình thức,giao đất không thu tiền sử dụng đất ( đất nông lâm ngư nghiệp) và giao đất cóthu tiền sử dụng đất ( đất ở, đất sản xuất kinh doanh ) Nhà nước cũng bắt đầuthử nghiệm hình thức cho thuê dài hạn về đất đai với giá thấp và nhiều điềukhoản miễn giảm thuế thu hút đầu tư vào ccas khu công nghiệp, chế xuất
- Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp
Thông qua thị trường quyền sử dụng đất sowcaaps, một lượng lớn cácchủ thể sử dụng đất hợp pháp được hình thành cà được quyền chuyểnnhượng lại quyền sử dụng đất của mình mà được Nhà nước giao, đồngthời cũng có nhiều người chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đấtnhưng lại có nhu cầu sử dụng đất Thị trường thứ cấp dần được hìnhthành hợp pháp nhưng vẫn chuqa có sự can thiệp, quản lý chặt chẽ củaNhà nước quy định về khung giá và mục đích sử dụng
- Thị trường tài sản gắn liền với đất
Trang 7Khi thị trường quyền sử dụng đất được hình thành và phát triển, thị trường tàisản găn liền với đất được mở đường hình thành và phát triển Đầu tư bất dộngsản để bán và cho thuê nhanh chóng trở thành lĩnh vực đầu tư hấp dẫn với dựtăng trưởng cả về số lượng và chủng loại hàng hóa trên thị trường.
Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á
Suy thoái kinh tế 1997-1998 do khủng hoảng tài chính các nước Đông Nam Álàm đóng băng thị trường đất đai kéo dài Tuy rằng khi đó đất nước ta chưa hộinhập sâu vào nền kinh tế thế giới nhưng cũng chịu tác động không nhỏ từ cuộckhủng hoảng tài chính này
Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu ĐTM, chung cư
Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trong khu vực vẫn đangphải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục đứng vững, tạo
ra một uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế, và ngày càng thu hútmạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài Cùng với đó là các chính sách phát triển đôthị, khu đô thị mới, chung cư VN càng chứng tỏ sự hội nhập vào nền kinh tếthị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000).Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểmtrong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bịđóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1 Đây cũng là thời kỳ đầu củacông nghiệp hoá, đô thị hoá và nền kinh tế tăng trưởng nhanh theo chiều rộng,thị trường bất động sản chuyển từ sơ khai sang thị trường tập trung với đặctrưng cơ bản là đầu tư phát triển công trình bất động sản để tạo lập thành phẩmbất động sản đưa ra thị trường sơ cấp Thêm vào đó Luật đất đai 2003 quy địnhcấm phân lô bán đất nền thuộc các dự án nhà ở đô thị buộc các nhà đầu tư bấtđộng sản hành động theo đúng quy luật của thị trường tập trung là đầu tư xâydựng các công trình bất động sản để bản Các nhà đầu tư cá nhân chuyển từmua đất nền sang mua bán căn hộ và sản phẩm bất động sản xây dựng
Trang 8Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006
Khi những thành quả ban đầu đầy triển vọng của nền kinh tế sau một loạt cácchính sách mở cửa của VN đã đưa thị trường BĐSVN vào một cơn sốt mới.Nhưng hệ thống luật pháp chưa đồng bộ, thủ tục hành chính còn rườm rà, hạtầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh đã cảnh tỉnh các nhà đầu tư Một lần nữa thịtrường BĐS lại đóng băng
Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư)
Ngày 1/11/2007, Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI,FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên Kể từ lúc thịtrường Chứng khoán đạt đỉnh điểm 1170 điểm , và bắt đầu trượt dốc, thịtrường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ 3 bắt đầu từ Tp.HCM sau đó lanđến Hà Nội Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một
số đặc trưng riêng: Mang tính cục bộ tại Tp.HCM và HN Sốt ngắn nhưngthành nhiều cơn Giá tăng lên rất cao có những nơi tăng từ 100%~300%.Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng,
có giá cao Điểm qua các cơn sốt của thị trường bất động sản Việt Nam có thểnhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là sự tăngtrưởng của nền kinh tế Việt Nam gắn liền với các động lực thúc đẩy kinh tế thịtrường như môi trường an ninh, chính trị ổn định, các cam kết của chính phủ,
hệ thống luật pháp ngày càng rõ ràng, các định chế, chính sách mở, khuyếnkhích đầu tư, kinh doanh, sự gia nhập vào WTO, sự xuất hiện và phát triển củathị trường vốn, và các loại hàng hóa trong thị trường vốn Bên cạnh đó, xuấtphát từ quan niệm bất động sản là một loại tài sản để tích trữ giống như vàng,
do vậy nó thu hút rất mạnh sự quan tâm và tham gia đầu tư của dân chúng, đốitượng chủ yếu hình thành nên thị trường Mà công chúng chính là con người vìthế tâm lý đầu tư cũng là một yếu tố tác động mạnh đến thị trường Thể hiệnrất rõ trong các kỳ sốt đất vừa qua Cứ sau một cơn sốt, mặt bằng giá của thị
Trang 9trường lại bắt đầu ở một mức mới cao hơn trước Tồn tại một lượng vốn rất lớntrong dân chúng tại Việt Nam, và những đối tượng khách hàng rất giàu có sẵnsàng chi trả mức chi phí rất cao để hưởng những tiện ích thỏa mãn nhu cầu.Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là haiđiểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số Đây cũng chính làhai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế Chínhgiá BĐS tại hai thị trường này là cơ sở để kéo giá BĐS trên thị trường cả nướclên mặt bằng giá mới.
Giai đoạn 2011-2013 thị trường bất động sản lại alam vào tình trạng trì trệđóng băng do hậu quả khủng hoảng tài chính tiền tệ diên ra trên toàn thế giới
Và đến giữa năm 2014 thị trường có dẫu hiệu phục hồi tuy nhiên phải đến đầunăm 2015 mới chính thức xác nhận hồi phục
1.2.2 Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển Thị trường tập trung, Thị trường tiền tệ hoá mở đầu của giai đoạn Thị trường tài chính hoá
a) Phát triển thị trường tập chung và tiền tệ hoá
Phát triển thị trường tập trung:
Năm 2017-thị trường bất động sản phát triển sôi động
Năm 2017, phân khúc đất nền sôi lên cơn sốt suốt từ Nam ra Bắc, có nhữngkhu vực giá đất sốt "bỏng tay" tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng chưa đầy 1năm Tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch
sử Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông tại quận 2, quận 9, Thủ Đức rồi nhanhchóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang càn quét trục phía TâyTPHCM, khu vực Cần Giờ Cơn sốt mạnh mẽ đến mức chính quyền TPHCM
đã phải huy động cả công an vào cuộc để dẹp loạn cò đất
Đất nền tại khu vực Đông Anh, Hà Đông, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhómtăng giá từ cuối năm 2016 bởi giới đầu tư đang săn lùng đất nền có vị trí đẹpvới kỳ vọng bám theo hạ tầng hưởng lợi nhuận Sự vào cuộc của nhà đầu tưcùng cò đất đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-30%, thậm chí cónhững khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50%
Trang 10Không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn, nhiều vùng đất mới đang có biến độngmạnh mẽ về quy hoạch cũng có những đợt nóng sốt cục bộ Tại Phú Quốc, VânĐồn, Vân Phong dù chưa chính thức lên đặc khu nhưng đất cát tại đây đã sốtsình sịch Lợi dụng chính sách, giới cò đất, đầu cơ đã đẩy giá đất tăng một cáchchóng mặt, đất tăng từ 50-100% trong vòng vài tháng là chuyện không hề hiếm.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…
Trang 11Thị trường BĐS cuối năm đang chứng kiến làn sóng bùng phát tranhchấp tại các khu chung cư Riêng tại TP.HCM có hơn 900 chung cư cao tầng thì
đã có đến trên 100 chung cư đang diễn ra tranh chấp, còn tại Hà Nội số vụ cưdân xuống đường căng băng rôn phản đối chủ đầu tư nhiều vô kể Các vấn đềtranh chấp tập trung vào những nội dung như: bàn giao không đúng tiến độ, tổchức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung – riêng,cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nớitrái phép, vấn đề PCCC…Các khu chung cư xảy ra tranh chấp chủ yếu là các dự
án vừa mới đi vào hoạt động, tuy nhiên tại một số dự án đã đưa vào sử dụngnhiều năm rồi vẫn xảy ra tình trạng tranh chấp kéo như Hồ Gươm Plaza (MỗLao, Hà Đông), chung cư 102 Trường Chinh (Đống Đa), chung cư GoldmarkCity (Bắc Từ Liêm)
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, lĩnh vực kinh doanh bất độngsản đứng thứ 3 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) năm 2017 với tổngvốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư đăng ký Dự án có vốnđầu tư FDI lớn nhất trong năm 2017 là Khu phức hợp thông minh tại khu chứcnăng số 2A trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP HCM với tổng vốnđầu tư đăng ký 885,85 triệu USD do liên doanh từ Hàn Quốc đầu tư
2017 cũng là một năm bùng nổ của M&A bất động sản tại Việt Nam.Giá trị M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 đạt khoảng 2 tỷUSD Trong đó, dòng vốn đầu tư của các "đại gia" địa ốc đến từ các nước châu
Á như Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Thái Lan và đặc biệt là Nhật Bản giatăng tăng mạnh
Việt Nam tiếp tục nới lỏng chính sách cho người nước ngoài mua nhà.Kết quả, đến nay đã có 750 trường hợp người nước ngoài được cấp sổ đỏ, caogấp 6 lần so với thời điểm 8 năm thí điểm Nhiều doanh nghiệp bất động sảnlớn cho biết các dự án cao cấp mở bán trong khoảng 1 năm qua đều có lượng
Trang 12người nước ngoài mua nhà ở mức cao, có dự án hết room.
Năm 2018 - nhiều cơ hội phát triển
Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sảnViệt Nam năm 2018 còn nhiều cơ hội phát triển nhờ nhiều “lực đẩy” Đó làkhả năng hoàn thành mục tiêu tăng trưởng GDP cao, hệ thống tài chính tiền tệtương đối ổn định, dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh cũng như sự phát triểnmau chóng của thị trường tiêu dùng nội địa, sự lớn mạnh của tầng lớp trunglưu đang nhanh hơn so với bất kỳ quốc gia nào tất cả sẽ tạo ra đòn bẩy chothị trường bất động sản trong năm 2018
Năm 2018, thị trường BĐS sẽ có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợithế hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện vớikhu trung tâm, những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu
tư khởi động lại.Dự án chung cư nhắm đến đối tượng khách hàng là nhữngngười có thu nhập trung bình khá sẽ được các chủ đầu tư ưu ái
Năm 2018, giá sản phẩm phân khúc trung và cao cấp không biến độngnhiều, khả năng tăng giá là rất thấp Thị trường BĐS năm 2018 dự báo sẽ tốthơn năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có chính sách Nghị định liên
Trang 13quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới và đặc biệt là phân khúc từng thịtrường BĐS sẽ hợp lý hơn.
Ngoài ra, tồn kho BĐS ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trongkhoảng 3 năm trở lại đây Lượng BĐS tồn kho trên cả nước hiện nay cònkhoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/2013 (hơn101.000 tỷ đồng)
Mặt khác, không thể bỏ qua sự quan tâm ngày càng tăng của các nhàđầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp, không chỉ các khu côngnghiệp mới mà còn là các khu công nghiệp đang hoạt động, những cơ hội xâydựng khu nhà máy phù hợp nhu cầu doanh nghiệp (built-to-suitopportunities), hay kho bãi phục vụ cho chuỗi quy trình hậu cần (logistic)
Nối tiếp thành công trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài về lĩnhvực bất động sản năm 2017, các chuyên gia, giới phân tích, và các công ty tưvấn dự báo rằng, trong năm 2018 lĩnh vực này của Việt Nam sẽ tiếp tục thuhút sự quan tâm của các nhà đầu tư ngoại Và một điểm đáng chú ý là vớichính sách mở cửa đối với các nhà đầu tư nước ngoài của Chính phủ sẽ tạo rasức hút dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản một cách mạnh mẽ
Về phân khúc căn hộ vừa túi tiền, mặc dù nhu cầu và lượng giao dịchtrên thị trường rất lớn, nhưng ghi nhận thực tế cho thấy, hiện nay tỷ trọng căn
hộ vừa túi tiền so với căn hộ cao cấp đang có mức chênh lệch lớn Đây là lý
do khiến nhiều dự án nhà có giá trị từ 1-2 tỷ đồng đang có tính thanh khoảnrất tốt trên thị trường bất động sản thời gian qua Chính vì vậy, trong năm
2018 triển vọng căn hộ vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng dự kiến sẽ còn pháttriển mạnh hơn
Phát triển thị trường tiền tệ hoá
Thị trường thứ cấp Việt Nam Nhìn lại thị trường bất động sản (BĐS)tăng nóng và hình thành bong bóng trong năm 2007, việc hạ chuẩn cho vay
và buông lỏng chính sách tín dụng đã kích thích dòng vốn đầu tư vào thịtrường, giá bất động sản đã tăng phi mã (giá nhà đất tăng bình quân 300%, cónơi lên đến 500%) Đây cũng là giai đoạn giá bất động sản liên tục xác lậpnhững mặt bằng mới bởi hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp mở rộng quá
Trang 14mức Hệ quả là thị trường BĐS đã “xì hơi” khi thị trường đạt đỉnh điểm vàocuối năm 2007 và đầu năm 2008.
Theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), trong năm 2015, tạiTPHCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp tăng 15%, gấp 3 lần so vớinăm 2014 Sau một thời gian dài đóng băng, đến nay BĐS đã cho những dấuhiệu hồi phục rõ nét Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2015, tại HàNội có khoảng 19,350 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 1.7lần so với năm 2014 Con số này tại TPHCM là 18,700 giao dịch, tăng 1.8lần.
Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 4/2015, gần 7,700căn hộ (11,800 căn hộ được mở bản) tại TPHCM được tiêu thụ trong quý4/2015, tăng 47% theo quý và 86% theo năm Tỷ lệ hấp thụ của toàn thịtrường đạt mức 21%, tăng 4 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 1 điểmphần trăm theo năm do nguồn cung mới đáng kể trong năm qua Còn tại HàNội, con số đạt 6,400 căn hộ, giảm 3% theo quý, nhưng tăng tới 86% so vớicùng kỳ năm trước Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40% Tuy nhiên, Savills
cũng nhận xét rằng tình hình hoạt động, giao dịch ở các dự án mới mở bán
chủ yếu bởi tình trạng đầu cơ.
Không chỉ riêng Savills, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM(HoREA) mới đây cũng đưa ra những con số phản ánh tình trạng đầu tư, kinh
doanh thứ cấp này Theo đó, trong năm 2015, tại TPHCM, số lượng nhà đầu
tư, kinh doanh thứ cấp tăng 15%, gấp 3 lần so với năm 2014 và chủ yếu tập
trung vào phân khúc bất động sản cao cấp với mục đích hưởng chênh lệch
giá từ mua đi bán lại Đáng chú ý, các đối tượng này sử dụng vốn vay chiếm 70-80% giá trị hợp đồng (bình thường thì chỉ nên sử dụng 50% bằng chính
nguồn vốn của mình) và trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suấtcao Điều này theo HoREA là rủi ro lớn và là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinhnguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản
Rõ ràng sự xuất hiện giới đầu cơ, đầu tư, kinh doanh thứ cấp là rất khótránh vì họ xuất hiện xen kẽ và nằm trong quy luật phát triển của thị trườngBĐS Hiện nay, các nhà đầu tư, đầu cơ hay kinh doanh thứ cấp đều chọn
Trang 15cách mua sản phẩm tại các dự án chưa thi công hoặc thi công rất chậm vì đa
số các dự án này đều đóng tiền theo tiến độ để sau đó bán ra khi tăng giá.Nhưng nó cũng là rủi ro nếu như dự án đến ngày bàn giao mà các nhà đầu tưthứ cấp này chưa tìm được đầu ra
Trong năm 2016 (6 tháng tới), khoảng vài chục nghìn căn hộ đã đượcmua từ năm 2013-2014 sắp sửa hoàn thành và bàn giao Khi đó mới biếtđược bao nhiêu người mua căn hộ thực sự trả hết 25% số tiền còn lại để nhận
căn hộ. Đây cũng là thời điểm để nhận biết được tình trạng đầu cơ trên thị
trường BĐS như thế nào và qua đó đánh giá sức khỏe, tính bền vững của thị trường bất động sản.
Vào thời điểm này, nếu chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu cơthì sẽ xảy ra tình trạng chần chừ không nhận nhà để tránh trả 25% tiền còn lạihoặc tìm cách bán lại căn hộ Trong bối cảnh đó, cần quan sát thêm diễn biếncủa lãi suất, nếu lãi suất tăng lên thì áp lực trả tiền cho chủ đầu tư càng lớn
và thị trường sẽ bắt đầu có chút lộn xộn
Thị trường tài chính hoá
Xét trong mối quan hệ tương quan giữa thị trường tài chính tiền tệvới thị trường bất động sản (BĐS), có thể thấy hai thị trường này có mốiquan hệ mật thiết với nhau Thị trường BĐS là một trong những “đầu ra” đốivới hoạt động ngân hàng, chính vì vậy, những biến động của thị trường BĐS
có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ Việc nâng cao hiệuquả điều tiết vốn vay đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết
để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn Sự phát triển hiệuquả của thị trường BĐS là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mụctiêu phát triển kinh tế
Nhìn vào thực tế thị trường BĐS của Việt Nam trong thời gian trướccũng trải qua những thăng trầm Một trong những nhân tố quan trọng tácđộng đến sự phát triển thăng, trầm này là từ thị trường tài chính tiền tệ.Trong bối cảnh năm 2007, thị trường BĐS tăng trưởng, nhu cầu có khả năngthanh toán tăng lên, có nhiều dự án được khởi động, nhiều công trình đượckhởi công xây dựng, nhiều nhà đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường
Trang 16đầu tư phát triển Có sự phát triển như vậy, bởi vì từ năm 2006 đến cuối năm
2007, hệ thống ngân hàng đã có nhiều hoạt động tham gia vào thị trườngBĐS Các ngân hàng thương mại tham gia cung cấp tín dụng cho thị trườngBĐS khá tốt Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vaythông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn tớitình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán bất động sản, làm cho nhucầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án,một số khu vực nhất định Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay đốivới thị trường BĐS tăng khoảng 19% so với cuối năm 2006, chiếm khoảngdưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống Tuy nhiên, hiện tượng quá nóng củathị trường BĐS đã “chững lại” do một số nguyên nhân, như hạn chế tỷ lệ chovay BĐS, tỷ lệ lãi suất cho vay trên thị trường quá cao Năm 2013, nhiềuchính sách hỗ trợ thị trường BĐS được thực hiện như: gói hỗ trợ tín dụng30.000 tỷ đồng, hạ lãi suất cho vay, sự ra đời của VAMC giải quyết mộtphần nợ xấu BĐS cũng đã giúp thị trường vượt qua phần nào khó khăn vàtạo được niềm tin hồi phục Từ năm 2014 - 2016, đã chứng kiến sự hồi phục
rõ nét của thị trường BĐS, nhất là năm 2015 thể hiện qua lượng giao dịchtăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm; cơ cấuhàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu củathị trường Theo thống kê, năm 2015, trên cả hai thị trường BĐS lớn là HàNội và TP.HCM đã có khoảng 38.000 giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi
so với 2014 Tồn kho BĐS cũng đã giảm còn hơn 50.000 tỷ đồng Năm 2016thị trường tiếp tục đà phát triển, đến thời điểm cuối năm thị trường có dấuhiệu chững lại do nguồn cung trung và cao cấp lớn và có nhiều nhà đầu tư đã
có thay đổi định hướng chuyển sang dòng sản phẩm nhà giá rẻ
Có sự tăng trưởng như vậy, bên cạnh việc không ngừng hoàn thiệnmôi trường pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt, các chính sáchtăng cầu BĐS và nhờ việc phục hồi tăng trưởng, thì chính sách tín dụng đãđược nới lỏng cho lĩnh vực BĐS đã có đóng góp tích cực cho sự phục hồi vàphát triển này Bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BĐS có xu hướng tăng và cótốc độ tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng nền kinh tế Với việc ban hành