Thông tin tài liệu
MỤC LỤC Phân tích đặc trưng giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nào? Vì sao? .3 1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản 1.2 Phân tích giai đoạn phát triển thị trường BĐS Việt Nam 1.2.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 1.2.2 Việt Nam giai đoạn phát triển Thị trường tập trung, Có quan điểm cho “ Trong sóng Cách mạng cơng nghiệp 4.0, cơng nghệ chuỗi khối ( Blockchain technology ) tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội, có ngành bất động sản” Anh/chị bình luận quan điểm trên: qua đánh giá tác động tiềm công nghệ mang lại phát triển thị trường bất động sản Việt nam 18 2.1 Tổng quan công nghệ Block chain tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội .18 2.1.1 Tổng quan công nghệ block chain 18 2.1.2 Tác động blockchai đến hệ thống kinh tế xã hội 20 2.2 Tác động block chain đến thị trường bất động sản giới nói chung Việt Nam nói riêng 23 2.2.1 Blockchain làm thay đổi thị trường bất động sản 23 2.2.2 Tác động blockchain tiềm với phát triển thị trường bất dộng sản Việt Nam .28 Blockchain ảnh hưởng thay đổi thị trường bất động sản theo Savill Error! Bookmark not defined Phân tích đặc trưng giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nào? Vì sao? 1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Thị trường sơ khai: Đây thời kỳ sơ khởi, bắt đầu xuất phát triển thị trường bất động sản Đặc trưng chủ yếu giai đoạn giao dịch thị trường chủ yếu giao dịch đất đai hay gọi thị trường đất đai Đây giai đoạn bắt đầu xuất yếu tố thúc đẩy đời thị trường bất động sản, điển hình xuất yếu tố hình thành vùng phát triển có tính tập trung quy định pháp lý đủ điều kiện cho phép đất đai trở thành hàng hoá đưa vào giao dịch thị trường Mặc phép hình thành giao dịch đất đai, nhiên thị trường điều kiện để tạo lập bất động sản nên mục tiêu để nhà nước khuyến khích Thị trường tập trung: Là giai đoạn thị trường chuyển từ giao dịch đất đai sang thị trường giao dịch, đầu tư sản phẩm bất động sản phát triển Đặc trưng giai đoạn hệ thống luật pháp bất dộng sản dần hình thành, đất đai bất động sản đăng ký nhà nước kiểm soát giao dịch bất động sản để kiểm soát thị trường Thị trường bất động sản lúc chuyển từ thị trường đất đai sang thị trường đầu tư phát triển cơng trình bất động sản xây dựng Đây thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn cơng nghiệp hố, thị hố hoạt động kinh tế - xã hội thời kỳ đầu tư phát triển mở rộng nên xuất nhu cầu lớn bất động sản xây dựng, bao gồm nhà thị, văn phịng cơng ty, hạ tầng giao thông hạ tầng phát triển công nghiệp Để đáp ứng yêu cầu đó, Nhà nước chi phối định hướng yếu tố đầu vào thông qua sách ưu đãi để khuyến khích, đặc biệt điều kiện cung cấp đất đai ưu đãi, chưa thực điều tiết theo chế thị trường Đây giai đoạn thị trường xây dựng phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu tăng quy mô bề rộng Chính thị trường có cầu cao cộng thêm sách ưu đãi, nên nhà đầu tư tham gia nhận lợi ưu đãi điều kiện đầu vào mặt đất đai nhanh chóng bán sản phầm, chủ yếu sản phẩm hình thành tương lai thu lợi nhuận cao Chính vậy, hội đời ạt doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án xây dựng bất động sản để bán thị trường sơ cấp Thị trường tiền tệ hoá: Ở giai đoạn này, hệ thống đăng ký thiết lập đầy đủ, giao dịch hệ thống thông tin bất động sản, thông tin thị trường minh bạch Tất quan hệ yếu tố tham gia thị trường bất dộng sản trở thành hàng hoá đầy đủ chịu điều tiết chế thị trường, kể quan hệ đất đai Nhà nước phải tuân thủ theo quan hệ thị trường Sự điều tiết chế thị trường tạo nên cạnh tranh sàng lọc nhà đầu tư theo hướng loại bỏ nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thiếu nguồn lực đầu tư dài hạn để khuyến khích tồn phát triển nhà đầu trư chun nghiệp Do khơng cịn ưu đãi nguồn lực đầu vào đất đai nên lúc nhà đầu tư bất động sản phải tính tốn khơng muốn bỏ nhiều tiền vốn để có mặt theo giá trị thị trường để xây dựng sản phẩm đề bán.Điều làm cho nhà đầu tư tự tạo lập bất động sản vùng phát triển muốn giữ lại sản phẩm bất động sản tạo lập khơng cịn khả tạo thêm bất động sản để bán Vì giai đoạn này, thị trường thứ cấp bất động sản phát triển Đây khơng cịn giai đoạn khuyến khích phát triển thị trường bất động sản theo chiều rộng mà chuyển sang phát triển theo chiều sâu khơng khuyến khích phát triển xây dựng cơng trình mà sâu vào việc khai thác sử dụng hợp lý, hiệu cơng trình bất động sản Thị trường tài hố: Đặc trưng giai đoạn tham gia can thiệp trực tiếp tổ chức tài vào chi phối hoạt động phát triển thị trường bất động sản Các bất động sản quan hệ bất động sản trở thành quan hệ tài chính, chứng khốn hố bất động sản, quan hệ đầu tư, chấp bất động sản đưa giao dịch phát triển mạnh thị trường Thị trường chấp thứ cấp phát triển mạnh thị trường Thị trường chấp thứ cấp phát triển mạnh thị trường chấp tài hố bất động sản Vì vậy, giai đoạn có liên thơng thị trường khác thị trường tài tiền tệ Thị trường phức hợp (phát triển) Đây giai đoạn phát triển cao thị trường bất động sản, có đầy đủ đặc trưng phát triển giai đoạn thị trường quy mô thị trường dần vào ổn định Cơ chế vận hành điều tiết loại lợi ích thị trường bất động sản hoàn toàn tuân theo chế thị trường 1.2 Phân tích giai đoạn phát triển thị trường BĐS Việt Nam 1.2.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1992 Nhà nước Việt Nam phát triển theo mơ hình kinh tế định hướng xã hội chủ Nghĩa dựa chế độ kế hoạch hoá tập trung quan liêu – bao cấp Thời kỳ qua hệ giao dịch trao đổi hàng hoá nằm kiểm soát theo kế hoạch Nhà nước, quan hệ hàng hố, loại thị trường khơng phát triển Chính vậy, cịn tồn sở hữu cá nhân đất đai thị trường đất đai, bất động sản khơng hình thành Với Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai công thổ quốc gia thuộc quyền sở hữu Nhà nước, người dân có quyền sử dụng dất nên pháp luật ngăn cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Năm 1986 thực Đổi kinh tế sang chế thị trường, Hiếp pháp 1980 không công nhận sở hữu tư nhân hình thành thị trường ngầm giao dịch đất đai Năm 1987 Luật đất đai ban hành lần đầu nghiêm cấm quan hệ giao dịch mua bán thị trường ngầm diễn sơi động Mâu thuẫn kìm hãm phát triển thiếu đồng hệ thống thị trường mà cịn lãng phí nguồn lực đất đai kìm hãm phát triển hoạt động kinh tế Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà Đây giai đoạn nước lạc quan trước thành bước đầu trình đổi Các kế hoạch, dự báo triển vọng kinh tế đất nước cao, với việc ban hành sách đất đai nhà tạo tâm lý lạc quan thỏa mái người dân Chính tâm lý tạo đợt bùng phát nhu cầu đất đai nhà Tác động tăng trưởng kinh tế năm 1994 – 1995 thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản mang đặc trưng rõ nét giai đoạn thị trường sơ khai dừng lại sốt mua bán, trao đổi đất đai Trên sở Hiến pháp 1992 Luật đất đai 1993 đánh dấu mốc thức hình thành thị trường bất động sản Việt Nam Từ thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất thừa nhận tảng cho đời phát triển thị trưởng bất động sản - Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp bắt đầu hình thành với bên cung Nhà nước Nhà nước thực giao đất cho tổ chức, cá nhân theo hai hình thức, giao đất khơng thu tiền sử dụng đất ( đất nông lâm ngư nghiệp) giao đất có thu tiền sử dụng đất ( đất ở, đất sản xuất kinh doanh ) Nhà nước bắt đầu thử nghiệm hình thức cho thuê dài hạn đất đai với giá thấp nhiều điều khoản miễn giảm thuế thu hút đầu tư vào ccas khu công nghiệp, chế xuất - Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp Thông qua thị trường quyền sử dụng đất sowcaaps, lượng lớn chủ thể sử dụng đất hợp pháp hình thành cà quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất mà Nhà nước giao, đồng thời có nhiều người chưa Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại có nhu cầu sử dụng đất Thị trường thứ cấp dần hình thành hợp pháp chuqa có can thiệp, quản lý chặt chẽ Nhà nước quy định khung giá mục đích sử dụng - Thị trường tài sản gắn liền với đất Khi thị trường quyền sử dụng đất hình thành phát triển, thị trường tài sản găn liền với đất mở đường hình thành phát triển Đầu tư bất dộng sản để bán cho thuê nhanh chóng trở thành lĩnh vực đầu tư hấp dẫn với dự tăng trưởng số lượng chủng loại hàng hóa thị trường Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 ảnh hưởng tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á Suy thối kinh tế 1997-1998 khủng hoảng tài nước Đơng Nam Á làm đóng băng thị trường đất đai kéo dài Tuy đất nước ta chưa hội nhập sâu vào kinh tế giới chịu tác động không nhỏ từ khủng hoảng tài Giai đoạn bùng phát sơi động 1999 - 2003 sách phát triển thị, sách khu ĐTM, chung cư Sau khủng hoảng tài chính, nước khác khu vực phải khắc phục hậu quả, kinh tế Việt Nam tiếp tục đứng vững, tạo uy tín lớn mơi trường kinh doanh quốc tế, ngày thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngồi Cùng với sách phát triển thị, khu thị mới, chung cư VN chứng tỏ hội nhập vào kinh tế thị trường việc đời thị trường chứng khoán Tp.HCM (năm 2000) Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm tháng, sau đó, BĐS bắt đầu vào sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng năm trước kể từ sốt lần Đây thời kỳ đầu cơng nghiệp hố, thị hố kinh tế tăng trưởng nhanh theo chiều rộng, thị trường bất động sản chuyển từ sơ khai sang thị trường tập trung với đặc trưng đầu tư phát triển cơng trình bất động sản để tạo lập thành phẩm bất động sản đưa thị trường sơ cấp Thêm vào Luật đất đai 2003 quy định cấm phân lô bán đất thuộc dự án nhà đô thị buộc nhà đầu tư bất động sản hành động theo quy luật thị trường tập trung đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản để Các nhà đầu tư cá nhân chuyển từ mua đất sang mua bán hộ sản phẩm bất động sản xây dựng Giai đoạn ngưng trệ năm 2004 – 2006 Khi thành ban đầu đầy triển vọng kinh tế sau loạt sách mở cửa VN đưa thị trường BĐSVN vào sốt Nhưng hệ thống luật pháp chưa đồng bộ, thủ tục hành cịn rườm rà, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh cảnh tỉnh nhà đầu tư Một lần thị trường BĐS lại đóng băng Giai đoạn phục hồi, phát triển từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chun nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hồn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Ngày 1/11/2007, Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên Kể từ lúc thị trường Chứng khoán đạt đỉnh điểm 1170 điểm , bắt đầu trượt dốc, thị trường bất động sản bắt đầu vào sốt thứ Tp.HCM sau lan đến Hà Nội Tuy nhiên đợt sốt khơng giống hai lần trước mà có số đặc trưng riêng: Mang tính cục Tp.HCM HN Sốt ngắn thành nhiều Giá tăng lên cao có nơi tăng từ 100%~300% Chung cư, hộ cao cấp trở thành mặt hàng giao dịch ưa chuộng, có giá cao Điểm qua sốt thị trường bất động sản Việt Nam nhận thấy yếu tố then chốt ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế Việt Nam gắn liền với động lực thúc đẩy kinh tế thị trường môi trường an ninh, trị ổn định, cam kết phủ, hệ thống luật pháp ngày rõ ràng, định chế, sách mở, khuyến khích đầu tư, kinh doanh, gia nhập vào WTO, xuất phát triển thị trường vốn, loại hàng hóa thị trường vốn Bên cạnh đó, xuất phát từ quan niệm bất động sản loại tài sản để tích trữ giống vàng, thu hút mạnh quan tâm tham gia đầu tư dân chúng, đối tượng chủ yếu hình thành nên thị trường Mà cơng chúng người tâm lý đầu tư yếu tố tác động mạnh đến thị trường Thể rõ kỳ sốt đất vừa qua Cứ sau sốt, mặt giá thị trường lại bắt đầu mức cao trước Tồn lượng vốn lớn dân chúng Việt Nam, đối tượng khách hàng giàu có sẵn sàng chi trả mức chi phí cao để hưởng tiện ích thỏa mãn nhu cầu Hiện tượng sốt đất diễn chủ yếu thành phố Hồ chí minh Hà nội hai điểm nóng kinh tế, tốc độ thị hóa, tập trung dân số Đây hai thị trường có độ nhạy cao đổi thay kinh tế Chính giá BĐS hai thị trường sở để kéo giá BĐS thị trường nước lên mặt giá Giai đoạn 2011-2013 thị trường bất động sản lại alam vào tình trạng trì trệ đóng băng hậu khủng hoảng tài tiền tệ diên toàn giới Và đến năm 2014 thị trường có hiệu phục hồi nhiên phải đến đầu năm 2015 thức xác nhận hồi phục 1.2.2 Việt Nam giai đoạn phát triển Thị trường tập trung, Thị trường tiền tệ hoá mở đầu giai đoạn Thị trường tài hố a) Phát triển thị trường tập chung tiền tệ hoá Phát triển thị trường tập trung: Năm 2017-thị trường bất động sản phát triển sôi động Năm 2017, phân khúc đất sôi lên sốt suốt từ Nam Bắc, có khu vực giá đất sốt "bỏng tay" tăng gấp 2-3 lần vòng chưa đầy năm Tại TPHCM, giá đất đẩy lên đỉnh điểm cao lịch sử Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đơng quận 2, quận 9, Thủ Đức nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gịn tiếp tục kéo sang càn qt trục phía Tây TPHCM, khu vực Cần Giờ Cơn sốt mạnh mẽ đến mức quyền TPHCM phải huy động cơng an vào để dẹp loạn cị đất Đất khu vực Đơng Anh, Hà Đơng, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhóm tăng giá từ cuối năm 2016 giới đầu tư săn lùng đất có vị trí đẹp với kỳ vọng bám theo hạ tầng hưởng lợi nhuận Sự vào nhà đầu tư cò đất khiến giá đất nhiều khu vực tăng từ 20-30%, chí có khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50% Không xảy thành phố lớn, nhiều vùng đất có biến động mạnh mẽ quy hoạch có đợt nóng sốt cục Tại Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong dù chưa thức lên đặc khu đất cát sốt sình sịch Lợi dụng sách, giới cị đất, đầu đẩy giá đất tăng cách chóng mặt, đất tăng từ 50-100% vịng vài tháng chuyện không Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng Nha Trang Đà Nẵng tiếp tục thống trị nguồn cung condotel Phú Quốc dẫn đầu biệt thự nghỉ dưỡng Trong năm qua xuất thêm nhiều thị trường tiềm với hàng loạt dự án lớn Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết… 10 qua theo xu hướng tạo cung nhiều tạo cầu thời gian dài, nguyên nhân quan trọng tạo cân đối cung BĐS cầu BĐS Đây vấn đề đáng lưu ý NHTM đầu tư vào thị trường BĐS thời gian tới Có quan điểm cho “ Trong sóng Cách mạng cơng nghiệp 4.0, công nghệ chuỗi khối ( Blockchain technology ) tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội, có ngành bất động sản” Anh/chị bình luận quan điểm trên: qua đánh giá tác động tiềm công nghệ mang lại phát triển thị trường bất động sản Việt nam 2.1 Tổng quan công nghệ Block chain tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội 2.1.1 Tổng quan công nghệ block chain a) Khái niệm Blockchain công nghệ cho phép truyền tải liệu cách an toàn dựa vào hệ thống mã hố vơ phức tạp, tương tự sổ kế tốn cơng ty, nơi mà tiền mặt giám sát chặt chẽ Trong trường hợp Blockchain sổ kế toán hoạt động lĩnh vực kỹ thuật số Giao dịch đối tác xác kết nối xác thực với dựa sổ này. Blockchain sở hữu tính vơ đặc biệt việc truyền tải liệu khơng địi hỏi trung gian để xác nhận thông tin Hệ thống Blockchain tồn nhiều nút độc lập có khả xác thực thơng tin mà khơng địi hỏi “dấu 18 hiệu niềm tin” Thông tin Blockchain bị thay đổi bổ sung thêm có đồng thuận tất nút hệ thống Nhờ blockchain, giao dịch thực trực tiếp cách an tồn mà khơng cần nhờ đến bên thứ 3, ngân hàng chẳng hạn Đây hệ thống bảo mật an toàn cao trước khả bị đánh cắp liệu Ngay phần hệ thống Blockchain sụp đổ, máy tính nút khác tiếp tục bảo vệ thông tin giữ cho mạng lưới tiếp tục hoạt động b) Các phiên block chain Blockchain 1.0 Tiền tệ Thanh tốn: Ứng dụng phiên tiền mã hoá: bao gồm việc chuyển đổi tiền tệ, kiều hối tạo lập hệ thống toán kỹ thuật số Đây lĩnh vực quen thuộc với mà nhiều người lầm tưởng Bitcoin Blockchain Blockchain 2.0 Tài Thị trường: Ứng dụng xử lý tài ngân hàng: mở rộng quy mô Blockchain, đưa vào ứng dụng tài thị trường Các tài sản bao gồm cổ phiếu, chi phiếu, nợ, quyền sở hữu điều có liên quan đến thỏa thuận hay hợp đồng Blockchain 3.0 Thiết kế giám sát hoạt động: Blockchain vượt khỏi biên giới tài vào lĩnh vực giáo dục phủ y tế nghệ thuật Ở lĩnh vực lại có nhiều loại physical digital hay human in nature c) Đặc điểm blockchain Khơng thể làm giả phá huỷ chuỗi blockchain: theo lý thuyết có máy tính lượng tử giải mã blockchain cơng nghệ Blockchain biến khơng cịn Internet Bất biến: dữ liệu Blockchain sửa (có thể sửa để lại dấu vết) lưu trữ mãi Bảo mật: Các thông tin, liệu Blockchain phân tán an toàn tuyệt đối Minh bạch: Ai theo dõi liệu Blockchain từ địa tới địa khác thống kê tồn lịch sử địa 19 Hợp đồng Thơng minh: là hợp đồng kỹ thuật số nhúng vào đoạn code if-this-then-that (IFTTT), cho phép chúng tự thực thi mà không cần bên thứ ba d) Ưu nhược điểm blockchain Ưu điểm: Bảo vệ lượng liệu lớn thơng qua quản lý truy cập mã hóa; Khả thu thập phân tích lượng lớn liệu công ty; Xác minh dễ dàng điểm tham chiếu liệu; Tự động phát liên kết yếu chuỗi cung ứng, giao dịch toán quy trình kinh doanh khác; Giảm tránh chi phí khơng cần thiết cho sở hạ tầng CNTT; Giảm chi phí cho giao dịch tài nội bên ngoài, báo cáo quản trị tài chính; Tạo chế để cải thiện báo cáo hội đồng quản trị báo cáo quy định; Tăng tốc báo cáo tài hàng năm Ngồi ra, có bất lợi như: Vẫn cịn khả mở rộng cá nhân; Thông lượng liệu thấp; Hạn chế khơng gian lưu trữ; Các quyền hạn khó quản lý; Hội nhập khó khăn với di sản doanh nghiệp 2.1.2 Tác động blockchai đến hệ thống kinh tế xã hội Block chain cung cấp giá trị cho doanh nghiệp xã hội Hãy thử nghĩ công ty chuyên sản xuất bán kem cho cơng ty khác tồn giới Các tuyến đường vận chuyển từ trang trại đến nhà máy khác nhau, phương tiện vận chuyển khác Một giải pháp Blockchain thu thập thông tin sản phẩm từ người tham gia chuỗi cung ứng Dữ liệu Blockchain coi nguồn 20 ... gian tới Có quan điểm cho “ Trong sóng Cách mạng cơng nghiệp 4. 0, công nghệ chuỗi khối ( Blockchain technology ) tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội, có ngành bất động sản? ?? Anh/chị... đánh giá tác động tiềm công nghệ mang lại phát triển thị trường bất động sản Việt nam 2.1 Tổng quan công nghệ Block chain tác động đến lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội 2.1.1 Tổng quan công nghệ. .. khoảng 20. 000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm quý I/ 201 3 (hơn 101 .00 0 tỷ đồng) Mặt khác, bỏ qua quan tâm ngày tăng nhà đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp, không khu công nghiệp
Ngày đăng: 06/03/2023, 15:37
Xem thêm:
