Báo cáo tại công ty tnhh dịch vụ thương mại quốc tế tiến phát

MỤC LỤC: 1, Mục đích thẩm định giá 2, Thời điểm thẩm định giá 3, Tài sản cần thẩm định giá 4, Căn thẩm định giá 4.1, Văn pháp quy thẩm định giá 4.2, Các văn khác 5, Thực trạng tài sản cần thẩm định giá 5.1, Đặc điểm pháp lý 5.2, Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 5.2.1, Đặc điểm quyền sử dụng đất 5.2.2, Nhà 5.2.3, Vị trí tài sản 5.2.4, Hiện trạng đất thực tế: 5.2.5, Cơng trình xây dựng 5.2.6, Nhận xét chung 6, Cơ sở thẩm định giá 7, Nguyên tắc thẩm định giá 8, phương pháp thẩm định giá 8.1, phương pháp so sánh 8.2, Cách tiếp cận từ chi phí phương pháp chi phí 9, Kết thẩm định 1, Ước tính giá trị quyền sử dụng đất 1.1, Các nguồn thông tin tham khảo thị trường 1.2/ Bảng so sánh điều chỉnh số liệu a) Bảng phân tích định tính b) Phân tích định lượng c, Xác định mức đơn giá cho tài sản thẩm định giá 2, Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất a, Xác định đơn giá xây dựng thời điểm b, Xác định tỷ lệ % CLCL cơng trình( theo phương pháp phân tích kỹ thuật) 3, Kết thẩm định giá 4, Một số vấn đề cần lưu ý kết BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 1, Mục đích thẩm định giá: 2, Thời điểm thẩm định giá Tháng năm 2018 3, Tài sản cần thẩm định giá Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Quốc tế Tiến Phát Giá trị bất động sản (Bao gồm Quyền sử dụng đất với diện tích 173,01m2 Cơng trình xây dựng đất với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 410m2) số 49 Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 4, Căn thẩm định giá 4.1, Văn pháp quy thẩm định giá: - Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015; - Luật Thương mại nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005; - Luật giá số: 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 20 tháng năm 2012; - Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày ban hành 06 tháng 08 năm 2013 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; - Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Giá; - Thơng tư sớ: 158/2014/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 27/10/2014 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; - Thơng tư sớ: 28/2015/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 06/03/2015 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07; - Thông tư số: 126/2015/QĐ - BTC Bộ trưởng Bộ Tài ban hành ngày 20/08/2015 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 08, 09 10; - Thông tư số: 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; - Thông tư số: 06/2014/TT-BTC Bộ Tài ban hành ngày 07/01/2014 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; 4.2, Các văn khác: - Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Nhà số: 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam văn hướng dẫn thi hành; - Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam văn hướng dẫn thi hành; - Luật Quy hoạch đô thị số: 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật Đất đai; - Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá Đất; - Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng Đất; - Quyết định: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; - Nghị định số: 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 Chính phủ lệ phí trước bạ; - Quyết định  số: 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/03/2017 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội; - Công văn số: 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc; - Chế độ sách tài chính, đất đai hành 5, Thực trạng tài sản cần thẩm định giá 5.1, Đặc điểm pháp lý - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên: Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Quốc tế Tiến Phát Mã số doanh nghiệp: 0106107257; Đăng ký lần đầu ngày 07/02/2013, đăng ký thay đổi lần thứ 6, ngày 17/07/2017 Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hà Nội cấp 5.2, Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 5.2.1, Đặc điểm quyền sử dụng đất Đất lâu dài với tổng diện tích: 173,01m2 số 49 phố Lị Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội (Theo Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất sơ 10107110102, có hồ sơ gốc số: 18616.2003; 7376.2003/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội cấp cho Bà Nguyễn Thị Tính chồng Ơng Vũ Ngọc Phương) Diện tích: 173,01m2 Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 173,01m2 + Sử dụng chung: m2 Mục đích sử dụng: Đất Thời hạn sử dụng: Lâu dài 5.2.2, Nhà Tại số 49 phố Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội - Tổng diện tích sử dụng: 356m2 - Kết cấu nhà: Bê tông - Số tầng: 03+04 tầng 5.2.3, Vị trí tài sản - Hướng Tây Nam: Hướng tiếp giáp mặt phố Lị Đúc - Hướng Đơng Bắc: Phía sau tiếp giáp hộ dân liền kề - Hướng Tây Bắc: Hướng bên tiếp giáp hộ dân liền kề (Số 47 Lị Đúc) - Hướng Đơng Nam: Hướng bên tiếp giáp hộ dân liền kề (Số 51 Lò Đúc) 5.2.4, Hiện trạng đất thực tế: - Diện tích đất thực tế không thay đổi so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2.5, Cơng trình xây dựng Nhà 03 tầng + Nhà 04 tầng: Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 410m2 (Theo Giấy phép xây dựng số 629-6-92/GP/SXD ngày 08/6/1992 Sở Xây dựng - Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp cho Bà Nguyễn Thị Tính trạng thực tế khảo sát tài sản) + Tường xây gạch 220, sơn nước + Nền: Nền lát gạch Ceramic, sân chung lát gạch nung đỏ + Trần: BTCT + Cửa: Cửa gỗ kín, cửa sổ khung gỗ, đóng kính - Hiện trạng sử dụng: Nhà 03 + 04 tầng sử dụng làm văn phòng làm việc Nhà sử dụng bảo quản mức độ trung bình, lớp sơn tường bị bong tróc, ẩm mốc nhiều chỗ, tường bắt đầu bị nứt nhẹ; sàn bị trầy xước 5.2.6, Nhận xét chung - Hạ tầng giao thơng: Vị trí tài sản nằm số 49 phố Lị Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, cạnh ngã tư giao với đường Hòa Mã Mặt đường Lò Đúc đường chiều rộng khoảng 20m, cách Khách sạn Sunway 100m, cách Nhà xuất văn hóa thông tin 50m, đối diện Cửa hàng Lotteria Gần trung tâm Hà Nội, giao thông lại thuận tiện, mặt đường đông đúc, kinh doanh tấp nập; - Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống điện, cấp nước, truyền hình cáp, internet, đầy đủ - Hạ tầng xã hội: Tình trạng an ninh xã hội tương đối tốt, phố Lò Đúc vỉa hè trồng hàng Sao Đen Xà Cừ có tuổi đời mơi trường lành, mật độ dân cư đơng đúc, thích hợp để ở, - Căn vào hồ sơ pháp lý khảo sát trạng thực tế khảo sát tài sản thẩm định giá, nhận định tài sản thẩm định giá vị trí 49 Lị Đúc, Hai Bà Trưng, Hà Nội phía đầu đường Lị Đúc hướng gần trung tâm Hà Nội, dân cư đông đúc, an ninh tốt Vì đất đai giao dịch khu vực tương đối cao 6, Cơ sở thẩm định giá Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá chúng em lựa chọn sở giá trị thẩm định giá giá trị thị trường “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” (TĐGVN 02) 7, Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc cung cầu; - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất; - Nguyên tắc đóng góp 8, phương pháp thẩm định giá Căn vào hồ sơ pháp lý, đặc điểm kỹ thuật tài sản chúng em lựa chọn: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh để tiến hành thẩm định giá tài sản yêu cầu thẩm định giá 8.1, phương pháp so sánh: - Phương pháp so sánh: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị cùa tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường 8.2, Cách tiếp cận từ chi phí phương pháp chi phí: - Cách tiếp cận từ chi phí: Là cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, cơng dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá - Phương pháp chi phí thay thế: Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dựng theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá 9, Kết thẩm định TÍNH TỐN VÀ XỬ LÝ DỮ LIỆU THẨM ĐỊNH GIÁ: 1, Ước tính giá trị quyền sử dụng đất ở: 1.1, Các nguồn thông tin tham khảo thị trường Qua điều tra khảo sát thực tế: + TSSS1: Nhà đất tầng 94 Lò Đúc, Hai Bà Trưng, Hà Nội, diện tích: 97m2, giá rao bán 25.000.000.000 đồng Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế đàm phán với khách hàng, khách hàng đồng ý bán là: 24.500.000.000 đồng + TSSS2: Nhà đất tầng 180 Lò Đúc, Hai Bà Trưng, Hà Nội, diện tích: 240m2 Qua khảo sát thực tế đàm phán với khách hàng, khách hàng đồng ý bán tương đương giá rao bán: 33.500.000.000 đồng + TSSS3: Nhà đất tầng Lò Đúc (gần bệnh viện 108, số nhà đăng ký), Hai Bà Trưng, Hà Nội, diện tích: 75m Qua khảo sát thực tế đàm phán với khách hàng, khách hàng đồng ý bán tương đương giá rao bán: 13.500.000.000 đồng * Bảng so sánh yếu tố tài sản ST Đặc điểm ĐVT T BĐS Địa tài sản Nguồn thông tin TS TĐG Số 49 Lị Đúc, Phạm Đình Hổ, Hai Bà Trưng, Hà Nội Vị trí (Thuộc đường, chiều rộng, khu vực kinh TSSS 94 Lò Đúc, 180 Lị Đúc, Lị Đúc, gần Phạm Đình Đồng Mác, bệnh viện Hổ, Hai Bà Hai Bà Trưng, 108, Hai Bà Trưng, Hà Nội Hà Nội Trưng, Hà Nội Anh Linh: Anh Dương: Anh Kiên 096.429.898 0964908589 091.963.4615 Tình trạng giao dịch Pháp lý TSSS Khảo sát qua Khảo sát qua Khảo sát qua điện thoại điện thoại điện thoại Người liên hệ TSSS GCN TSTĐ đất nhà tầng + nhà tầng, nằm đường Lò Đúc (ngã Đang giao dịch Đang giao dịch Cần bán gấp GCN GCN GCN TSSS1 đất TSSS2 đất nhà tầng nhà tầng đất, nằm tuyến mặt phố hai chiều đường 94 Lò Lò Đúc kinh Đúc doanh sầm TSSS3 đất nhà tầng tuyến phố hai chiều Lò Đúc kinh doanh sầm ST Đặc điểm ĐVT T BĐS TSSS tư phố Lò Đúc phố Hịa Mã), phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Diện tích sử dụng 356m2 , nội thất đầy đủ doanh ) Quy mô TS TĐG TSSS TSSS uất đường hai chiều thuận tiện giao thơng bn bán Diện tích xây dựng 240m2, MT 4,85m uất đường hai chiều thuận tiện giao thông buôn bán m2 173,01 97,00 240,00 75,00 m2 173,01 97,0 240,0 75,0 7.2 Mặt tiền m 3,26 4,50 5,00 6,00 7.3 Chiều sâu m 22,20 21,56 48,00 12,50 7.1 Diện tích đất Số mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền Hình dáng đất Hình chữ L/khơng vng vức Hình chữ nhật/vng vức Hình chữ nhật/hơi tóp hậu Hình chữ nhật/vng vức Hạ tầng kỹ tḥt, quy 10 hoạch (Giao thông, cấp Khá tốt Tương đối Tương đối Tương đối An ninh, môi trường Khá tốt Khá tốt Khá tốt Khá tốt 11 Giá rao 12 bán TSSS 13 Tỷ lệ ước tính Đồn g 25.000.000 33.500.000 13.500.000.0 000 000 00 Thống mức giá Thống mức giá Thống mức giá ST Đặc điểm ĐVT T BĐS Giá bán sau 14 điều chỉnh TS TĐG Đồn g TSSS TSSS TSSS 24.500.000 33.500.000 13.500.000.0 000 000 00 II CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT Năm xây dựng 2003 2015 2012 2012 Cấu trúc nhà Không Nhà tầng Nhà tầng Nhà tầng 03 + 04 5 97,0 240,0 75,0 485,0 816,0 375,0 Sớ tầng Diện tích xây dựng m2 Tổng diện tích sàn xây dựng m2 Tỷ lệ CLCL % 95% 85,0% 85,0% Đơn giá XD Đồn g/m2 6.774.000 5.932.649 6.774.000 356,00 Giá trị CTXD đồng đất 3.121.120.50 4.114.885.34 2.159.212.500 Giá trị đồn quyền sử g dụng đất 21.378.879 29.385.114 11.340.787.5 500 654 00 Đồn g/ m2 220.400.82 122.437.97 151.210.500 Đơn giá 10 QSDĐ 1.2/ Bảng so sánh điều chỉnh số liệu: a) Bảng phân tích định tính ST T Yếu tố so sánh ĐV T TSTĐ TSSS TSSS TSSS Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Pháp lý Vị trí (Thuộc đường, chiều rộng, khu vực kinh doanh ) Quy mơ m2 173,01 97,0 240,0 75,0 3.1 Diện tích đất m2 173,01 97,0 240,0 75,0 m 3,26 4,5 5,0 6,0 m 22,20 21,6 48,0 12,5 3.2 Mặt tiền 3.3 Chiều sâu Số 49 Lị Đúc, Phạm Đình Hổ, Hai Bà Trưng, Hà Nội 94 Lị Đúc, Phạm Đình Hổ, Hai Bà Trưng, Hà Nội 180 Lò Đúc, Đồng Mác, Hai Bà Trưng, Hà Nội Lò Đúc, gần bệnh viện 108, Hai Bà Trưng, Hà Nội Số mặt thoáng Một mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền Hình dáng đất Hình chữ L/khơng vng vức Hình chữ nhật/vng vức Hình chữ nhật/hơi tóp hậu Hình chữ nhật/vng vức Hạ tầng kỹ tḥt, quy hoạch (Giao thông, cấp nước sạch, thoát nước thải …) Khá tốt Tương đối Tương đối Tương đối Khá tốt Khá tốt Khá tốt Khá tốt An ninh, môi ST T Yếu tố so sánh ĐV T TSTĐ TSSS TSSS TSSS trường b) Phân tích định lượng * Phân tích thơng tin thu thập - Giá đất mặt ngõ Phạm Đình Hổ cao mặt ngõ khác 10%, điều cho thấy: ngõ Phạm Đình Hổ có tỷ lệ 100%; ngõ Đồng Mác Bệnh viện 108 90%, ta có mức điều chỉnh cho tài sản sau: Tỷ lệ điều chỉnh cho tài sản so sánh 3: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% - Giá đất nơi có diện đất lớn 100m2 nhỏ 200m2 cao giá đất có diện tích đất 100m2 5%, thấp nơi có diện tích đất 200m2 6% điều cho thấy TSSS1 TSSS3 1,05 lần TS cần định giá Tài sản thẩm định có DT xây dựng khoảng 100-200m2 nên tài sản so sánh chia cho 1,05 lần Mức điều chỉnh là: (100% 105%) / 105% = - 4,76% Tương tự với TSS2 có mức điều chỉnh (100%-94%)/94%=+6,38% -Giá đất mặt tiền 4m thấp giá đất mặt tiền khoảng 4-5m 2%, thấp mặt tiền 6m 5%, ta có tỷ lệ điều chỉnh TSSS1 là: (100%-102%)/102%= -1,96%; TSS3 (100%-105%)/105%= -4,76% -Giá đất có hình dáng chữ L, vng vức thấp giá có hình chữ nhật, vng vức 5%, thấp giá đất có dáng hình chữ nhật,hơi tóp hậu 2% -Giá đất có hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch tốt, tốt cao giá đất có hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch tương đối 8% * Bảng phân tích định lượng ST Yếu tố so ĐVT TSTĐ T sánh Đơn giá Đồng/ B bán m2 Điều chỉnh C yếu tố so sánh Pháp lý Sổ đỏ Tỷ lệ điều chỉnh C1 Mức giá Đồng/ điều chỉnh m2 Giá sau TSSS TSSS TSSS 220.400.820 122.437.978 151.210.500 Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 0 0 0 220.400.820 122.437.978 151.210.500 C3 C4 C5 C6 C7 điều chỉnh Vị trí (Thuộc đường, chiều rộng, khu vực kinh doanh ) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Diện tích đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Chiều sâu Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Sớ mặt thống Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Giá sau % Số 49 Lò Đúc, Phạm Đình Hổ, Hai Bà Trưng, Hà Nội 100% Đồng/ m2 94 Lị Đúc, Phạm Đình Hổ, Hai Bà Trưng, Hà Nội 180 Lò Đúc, Đồng Mác, Hai Bà Trưng, Hà Nội Lò Đúc, gần bệnh viện 108, Hai Bà Trưng, Hà Nội 100% 90% 90% 0,00% 11,11% 11,11% 0,00 13.604.219,7 16.801.166,6 220.400.820 136.042.198 168.011.667 m2 173,01 97 240 75 % 100% 105% 94% 105% -4,76% 6,38% -4,76% 10.495.277,1 7.815.190,09 7.200.500,00 209.905.543 143.857.388 160.811.167 4,5 102% 102% 105% -1,96% -1,96% -4,76% -4.321.585 -2.400.745 -7.200.500 205.583.958 141.456.643 153.610.667 21,56 102% 48 90% 12,5 105% -1,96% 11,11% -4,76% -4.321.584,71 13.604.219,7 7.200.500,00 201.262.373 155.060.863 146.410.167 Một mặt tiền Một mặt tiền Một mặt tiền 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 201.262.373 155.060.863 146.410.167 Đồng/ m2 % 3,26 100% Đồng/ m2 % 22,2 100% Đồng/ m2 % Đồng/ m2 Một mặt tiền 100% điều chỉnh Hình dáng đất Hình chữ L/khơng vng vức 100% Tỷ lệ % Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá Đồng/ điều chỉnh m2 Giá sau điều chỉnh Hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch (Giao Khá tốt thông, cấp nước sạch, C9 thoát nước thải …) Tỷ lệ % 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá Đồng/ điều chỉnh m2 Giá sau điều chỉnh An ninh, môi Khá tốt trường Tỷ lệ % 100% C10 Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá Đồng/ điều chỉnh m2 Giá sau điều chỉnh Tổng hợp số liệu điều chỉnh D mục C Giá điều Đồng/ D1 chỉnh m2 C8 D2 Tổng giá trị điều chỉnh D3 Trọng số Hình chữ nhật/vng vức Hình chữ nhật/hơi tóp hậu Hình chữ nhật/vng vức 105% 102% 105% -4,76% -1,96% -4,76% -10.495.277 -2.400.745 -7.200.500 190.767.096 152.660.118 139.209.667 Khá tốt Tương đối Tương đối 100% 92% 92% 0,00% 8,70% 8,70% 10646780,7 13148739,13 190.767.096 163.306.899 152.358.406 Khá tốt Khá tốt Khá tốt 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 190.767.096 163.306.899 152.358.406 190.767.096 163.306.899 152.358.406 -29.633.724 40.868.921 1.147.906 c, Xác định mức đơn giá cho tài sản thẩm định giá: - Trên sở trọng số đơn vị giá điều chỉnh TSSS tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh là: 3*190.767.096+ 1*163.306.899+ 2*152.385.406= 1.040.325.000 đồng -Giá trị đơn vị BĐS mục tiêu tính tổng giá trị điều chỉnh TSSS chia cho tổng trọng số TSSS đó: 1.040.325.000/6= 173.387.499,9 đồng/m2 Như vậy, giá trị thị trường 1m2 đất cần thẩm định giá là: 173.387.499,9 đồng/m2 =>Giá trị quyền sử dụng đất BĐS cần thẩm định tính giá trị đơn vị BĐS mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng BĐS đó: =173.387.499,92 đồng/m2*173,01m2= 29.997.771.361 đồng 2, Ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất: a, Xác định đơn giá xây dựng thời điểm tại: Vận dụng Quyết định số: 06/2017/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội ngày 03/03/2017 việc: Ban hành giá Xây dựng Nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất địa bàn Thành phố Hà Nội: Nhà cao từ đến tầng mái BTXT mái BTCT lợp tơn, móng khơng gia cố cọc BTCT: 5.893.000 đồng/m2 thuế VAT b, Xác định tỷ lệ % CLCL cơng trình( theo phương pháp phân tích kỹ thuật) Kết cấu Hiện trạng Tỷ lệ Tỷ lệ giá trị Tỷ lệ chất kết cấu CLCL lượng so với tổng nhà lại giá trị nhà BTCT, hạng mục ngầm nên chúng tơi Móng 60% 8% 4,80% đánh giá theo kinh nghiệm Khung cột Là hạng mục ngầm, nên đánh giá theo kinh nghiệm 60% 10% 6,00% Tường Nền, sàn Kết cấu đỡ mái Mái Còn chắn số chỗ nứt nhẹ, nước sơn bị bong tróc nhiều chỗ, chân tường ẩm mốc nhiều, có dấu hiệu xuống cấp Chưa có dấu hiệu sụt nún, gạch Ceramic bị trầy xước nhiều chỗ bạc màu nhiều, có dấu hiệu xuống cấp Kết cấu cịn chắn, khơng có dấu hiệu rạn nứt, xuống cấp nhẹ Mái BTCT ẩm mốc nhiều, phần mái tôn rỉ sét, cong vênh nhẹ Tổng cộng 60% 12% 7,20% 58% 16% 9,30% 58% 12% 7,00% 58% 5% 2,90% 63,00% 37,1% Tỷ lệ % CLCL nhà 59,0% => Giá trị Còn lại BĐS mục tiêu: = 410m2 * 5.893.000 đồng/m2 * 59.0% = 1.424.366.162 đồng 3, Kết thẩm định giá Kết thẩm định giá Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Quốc tế Tiến Phát thời điểm tháng năm 2018 sau: ST T Tên tài sản Diện tích (m2) Đơn giá (Đ/m2) Tỷ lệ % CLCL Giá trị quyền sử dụng 173, 173.387.49 - Thành tiền (Đồng) 29.997.77 đất Cơng trình xây dụng đất 01 9,92 410, 5.893.000 Tổng cộng Làm tròn 1.361 59, 0% 1.424.366 162 31.422.13 7.523 31.422.00 0.000 Bằng chữ: Ba mươi mốt tỷ ,bốn trăm hai mươi hai triệu đồng 4, Một số vấn đề cần lưu ý kết - Kết thẩm định phản ánh giá trị thị trường tài sản thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá đề cập - Khơng có điều kiện kiểm tra thực tế chi tiết đặc điểm cấu trúc trạng phận khuất/ngầm phần cơng trình xây dựng, vật kiến trúc gắn liền với đất hồ sơ, tài liệu thể chi tiết điều hạn chế - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành PHỤ LỤC 04: ẢNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 18 19 20 ... cần lưu ý kết BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 1, Mục đích thẩm định giá: 2, Thời điểm thẩm định giá Tháng năm 2018 3, Tài sản cần thẩm định giá Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Quốc tế Tiến Phát Giá trị... pháp lý - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên: Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Quốc tế Tiến Phát Mã số doanh nghiệp: 0106107257; Đăng ký lần... đồng/m2 * 59.0% = 1.424.366.162 đồng 3, Kết thẩm định giá Kết thẩm định giá Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Quốc tế Tiến Phát thời điểm tháng năm 2018 sau: ST T Tên tài sản Diện tích (m2) Đơn giá