Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ xây dựng

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại: Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc tổng Công ty đầu tư phát triển nhà đô thị- Bộ

Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa lêi më đầu Trong thời kỳ đổi trình đô thị hoá nớc ta đà chuyển sang bớc ngoặt quan trọng với tốc độ tăng trởng nhanh tơng đối ổn định, có đóng góp to lớn từ khu vực đô thị Để đáp ứng trình đô thị hoá vấn đề cung cấp nhà ở, sở hạ tầng trở thành vấn đề xúc, cần thiết, nhu cầu nhà ngày tăng quỹ nhà lại hạn chế, dân số tăng nhanh, số nhà đợc xây dựng chủ yếu phục vụ đối tợng có thu nhập cao Nhà dành cho cán công nhân ngời có thu nhập thấp cha đợc quan tâm mức Nhìn chung tổng thể quỹ nhà quốc gia tình trạng chất lợng nhà kiên cố chiếm khoảng 13,06%, nhà bán kiên cố chiếm 49,87%, nhà khung gỗ nhà tạm chiếm tỷ lệ lớn 37,05%, bình quân diện tích nhà đầu ngời Hà nội thấp mức bình quân nớc Trong tổng quỹ nhà thủ đô Hà nội có 33% loại tốt, lại bị xuống cấp thuộc diên phải sửa chữa lớn dỡ bỏ, có tới 30% quỹ nhà nhà nớc quản lý nhà chung c phần lớn loại nhà - tầng đợc xây dựng từ năm 1956 - 1985 đà có tợng xuống cấp Trong năm gần nhà nớc đà có sách đầu t phát triển nhà ở, riêng năm 2001 diện tích nhà dự kiến đợc đầu t xây dựng 620000 m2, đầu t xây dựng theo dự án 200000 m2, đầu t cải tạo từ quỹ nhà cũ 20000 m2 lại t nhân tự đầu t , tổng cộng khoảng 10000 hộ phục vụ khoảng 50000 ngời dân, nhng thực tế nhiều vớng mắc, quỹ nhà cha đáp ứng đủ, cầu nhà tăng Vì từ xúc thực trạng em xin chọn đề tài: : Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu t, kinh doanh phát triển nhà Công ty Đầu t phát triển nhà số thuộc Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà đô thị - Bộ Xây dựng , làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân kinh tế chuyên ngành Kinh tế Quản lý Địa Mục đích nghiên cứu đề tài vận dụng kiến thức đợc học trờng để phân tích đa đợc thực trạng vấn đề nhà nay, thực trạng đầu t, kinh doanh phát triển nhà Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, sở để mạnh dạn đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu đầu t, kinh doanh phát triển nhà ở, nhằm nâng cao chất lợng, số lợng nhà để đáp ứng nhu cầu hiƯn cịng nh t¬ng lai Kinh tÕ & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -Đối tợng, phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề đầu t, định giá để kinh doanh phát triển nhà Công ty Đầu t phát triển nhà số góc độ kinh tế, tổ chức Công ty kể từ thành lập đến Để nghiên cứu đợc đề tài em đà sử dụng số phơng pháp có phơng pháp thống kê, so sánh, khảo sát, toán kinh tế số phơng pháp khác để nghiên cứu Nội dung nghiên cứu đề tài đợc thể chơng sau: Chơng I: Cơ sở lý luận thực tiễn Đầu t kinh doanh phát triển nhà đô thị Chơng II: Thực trạng Đầu t kinh doanh phát triển nhà Công ty Đầu t phát triển nhà số Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu đẩy mạnh đầu t kinh doanh phát triển nhà Công ty Đầu t phát triển nhà số Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Bộ môn Kinh tế & Quản lý Địa chính, Bác, Anh Chị công tác Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, đặc biệt thầy giáo PGS.TS Ngô Đức Cát đà nhiệt tình giúp đỡ để em hoàn thành luận văn chơng I Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa C¬ së khoa häc việc Đầu t phát triển nhà đô thị I Sự phát triển đô thị vai trò nhà đô thị Quá trình đô thị hoá Sự phân chia điểm dân c nông thôn đô thị gắn với phân công lao động xà hội lớn tiếp diễn không ngừng, nh CacMac PhAngghen viết phân công lao động trớc hết dẫn đến làm cho lao động công nghiệp thơng nghiệp tách khỏi lao động nông nghiệp dẫn đến chỗ làm cho đô thị tách khỏi nông thôn .Quá trình phân công lao động chịu tác động trực tiếp phát triển tri thức ngời thông qua cách mạng khoa học kỹ thuật công nghệ mà Friedman gọi phát sinh tạo thúc đẩy kinh tế xà hội phát triển, chuyển dịch cấu lao động theo hớng chuyển dịch từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ dịch chuyển đợc gọi trình đô thị hoá Nớc ta trình đô thị hoá diễn với giai đoạn liên tục lịch sử : Đó giai đoạn đô thị hoá dới ảnh hởng đờng tơ lụa Hàng loạt đô thị hải cảng đời nớc ta Phố Hiến, Hội An, Sài Gòn trở thành đầu mối trao đổi buôn bán qua kích thích thị trờng hàng hoá sản phẩm truyền thống, gắn sản phẩm với thị trờng giới, với cách mạng công nghệ châu Âu mở đầu cho đời Chủ nghĩa T giới trình đô thị hoá mở giai đoạn Đô thị hoá phụ thuộc, từ năm 1859-:-1939 ( 80 năm ) thực dân pháp đà đầu t khoảng 3500 triệu frans tập trung công nghiệp khai thác mỏ chiếm 51,9%, thơng nghiệp hạ tầng 29,6% nông nghiệp 18,5%, tiến trình đô thị hoá đà đặt móng đô thị bắt đầu tách dần khỏi nông nghiệp, có hoạt động kinh tế xà hội riêng, chế quản lý riêng, mức sống vật chất tinh thần đô thị dần đợc nâng cao nông thôn, kiểu sống đô thị văn minh đợc hình thành Sau 15 năm đổi sau năm thực chiến lợc công nghiệp hoá đại hoá tỷ lệ dân số đô thị nớc ta tăng từ 20% lên 24% Phần tăng trởng dân số đô thị chủ yếu tập trung vào Thành phố HCM, thủ đô Hà Nội nơi tập trung khoảng 60% vốn đầu t nớc cửa ngõ máy xuất nhập Thành Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -phè HCM víi d©n sè triệu đà có sức hút lớn lực lợng lao động trẻ từ vùng nông thôn Thành phố phải đối đầu với nạn tắc nghẽn giao thông, khu nhà ổ chuột, xóm liỊu mäc rÊt nhanh, nhiỊu khu vùc m«i trêng bị xuống cấp Để khắc phục tình trạng Đảng ta đà có chủ trơng Phát triển nhanh hiệu bền vững, tăng trởng kinh tế ®«i víi viƯc thùc hiƯn tiÕn ®é, c«ng b»ng x· hội bảo vệ môi trờng Phát triển mạng lới đô thị phân bố hợp lý vùng, đại hoá dần thành phố lớn, thúc đẩy trình đô thị hoá nông thôn, không tập trung nhiều sở công nghiệp dân c vào đô thị lớn Vì khu vực đô thị ngày cµng trë thµnh khu kinh tÕ quan träng toµn bé nỊn kinh tÕ qc d©n chiÕm (30% - 35%) dự báo đến năm 2020 chiếm (60% - 65%) tổng sản phẩm xà hội Quá trình đô thị hoá nớc ta diễn hai mặt bề rộng theo chiều sâu: bề rộng thể gia tăng dân số, chiều sâu hớng tới việc nâng cao chất lợng sống đô thị, với chuyển đổi cấu kinh tế, cấu lao động kéo theo thay đổi mặt kiến trúc, qui hoạch, giao thông nhịp sống đô thị Nhìn chung trình đô thị hoá nớc ta diễn thời gian dài , trình đô thị hoá diễn cách mạnh mẽ có thay đổi lớn mặt đô thị 2.Vai trò nhà đô thị a Khái niệm nhà đô thị Nhà đô thị sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên dùng để ở, làm việc, nghỉ ngơi Nói cách khác nhà môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình tế bào phồn vinh vµ tiÕn bé khoa häc x· héi, lµ bé mặt đô thị, tài sản lớn, thể trình độ phát triển đô thị b Vai trò nhà đô thị Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -Nhµ ë lµ vÊn ®Ị träng u ®èi víi ®êi sèng ngêi, lµ yếu tố u tiên hàng đầu quốc gia Đối với chế độ trị nớc ta , Đảng nhà nớc ta đặc biệt quan tâm đến nhu cầu nhà cho tầng lớp dân c, điều đợc thể cụ thể Hiến pháp, Nghị quyết, Chủ sách Đảng Từ thể vai trò nhà ë rÊt to lín ®èi víi ®êi sèng ngêi nghiệp phát triển đất nớc * Nhà đô thị nơi để sinh sống: Từ sinh lớn lên, sống nhà mình, có mái ấm gia đình Từ thời nguyên thuỷ ngời đà phải tìm hang động để ở, sinh hoạt, tránh thú Dần dần xà hội loài ngời phát triển ngời phụ thuộc vào thiên nhiên, họ ®· tù biÕt lµm nhµ ®Ĩ ë, ®Ĩ sinh sèng sinh hoạt, để ngăn cách với môi trờng bên ngoài, nơi để chứa tài sản họ Càng ngày phát triển xà hội loài ngời phát triển nhu cầu nhà cao, không dừng lại mức đủ mà có nhu cầu sống thoải mái, tiện nghi đầy đủ Nhà nơi để để sinh sống, ngăn cách với môi trờng bên ngoài, nhu cầu thiếu ngời, xà hội Xà hội phát triển vai trò nhà trở nên cần thiết quan trọng nhiêu * Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Nhà không nơi để sinh sống mà điều kiện vật chất quan trọng để tái sản xuất sức lao động, làm phải trở nhà để ăn, uống, ngủ nghỉ, sinh hoạt nhà để phục hồi sức lao động đà bỏ ngày Nhà đô thị điều kiện quan trọng, cần thiết ngời dân đô thị, nơi để phục hồi sức lao động ngời đô thị , tạo khả làm việc hay tái sản xuất sức lao động đô thị * Nhà đô thị thể đợc mặt đô thị: Nhà đô thị thể đợc mặt kiến trúc, thẩm mỹ đô thị Nếu bố cục nhà hợp lý, thuận tiện cho sinh hoạt sống, đồng thời tạo đợc dáng vẻ mặt kiến trúc phù hợp, hài hoà đem lại giá trị thẩm mỹ cao Trong vài năm trở lại Đảng Nhà nớc ta đà đa sách, biện pháp quản lý mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, đà thực qui hoạch tổng thể đô thị để tạo xếp hài hoà, bố cục hợp lý, kiến trúc phù hợp với điều kiện tình hình đất nớc, tạo phát triển đồng nâng cao mặt đô thị Nhng thực tế nhiều nhà xuống cấp, nhà ổ chuột, nhà lán trại, xóm liều, Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -nhà xây lố nhố không theo qui hoạch tạo cảnh quan gây ô nhiễm môi trờng đô thị Vì nhà đô thị thể mặt đô thị, nhà đợc xây dựng cách hài hoà, phù hợp theo qui hoạch kiến trúc thể đợc phát triển thành phố, bền vững đô thị, mang lại nét đặc trng riêng phù hợp với điều kiện phát triển đô thị nói riêng đất nớc nói chung * Nhà điều kiện phát triển đô thị:Trong hoàn cảnh vấn đề nhà trở lên xúc, nhu cầu nhà ngày cao mà cung nhà không đáp ứng đủ nhu cầu, từ kéo theo hàng loạt vấn đề có liên quan đén nhà Để giải vấn đề có nhiều vớng mắc, Đảng Nhà nớc ta đà có sách đầu t phát triển nhà tạo điều kiẹn cho ngời dân nhà ở, từ có khả nâng cao tái sản xuất sức lao động Phát triển nhà có xu hớng kích cầu điều kiện để phát triển đô thị, nhằm mục đích cung cấp nhà cho ngời dân nâng cao đợc mặt đô thị Phát triển nhà không giải vấn đề nhà mà kéo theo nhiều vấn đề càn giải đô thị nh công ăn việc làm, nâng cao thu nhập, từ tạo động lực đẩy mạnh phát triển đô thị Vậy nhà có vai trò quan trọng ngời, quốc gia, ngày trở lên quan trọng yếu tố thiếu sống sinh hoạt hàng ngày yếu tố thiếu nghiệp phát triển đất nớc, quốc gia có Việt nam Đặc diểm nhân tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà đô thị nớc ta a Đặc điểm - Thời kỳ trớc đổi mới: ( từ 1954 đến 1986) Trong điều kiện kinh tế, trị đất nớc thời kỳ nhà đô thị chủ yếu Nhà nớc bao cấp số nhà ngời dân tự xây dựng Để phù hợp với tình hình đất nớc vấn đề nhà Nhà nớc đà ban hành nhiều sách nhà ở, chơng trình quốc gia nhà đợc thực nhằm cung cấp nhà cho ngời lµm viƯc khu vùc kinh tÕ Nhµ níc ë đô thị Bằng nguồn vốn ngân sách, Nhà Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -nớc đà xây dựng khu nhà tập thể từ 2-5 tầng theo mô hình Liên Xô thời để phân phối cho cán công nhân viên làm việc tổ chức kinh tế, trị, xà hội Nhà nớc Các sách có liên quan đến xây dựng nhà nh sách đầu t sở hạ tầng chế độ phân phối, tiền thuế nhà đà góp phần giải đợc phận nhu cầu nhà cấp bách đô thị Song cách thức giải sản xuất phân phối nhà giai đoạn tạo nhiều vấn đề xà hội nan giải, đặc biệt không công nghành, quan xí nghiệp, nhóm ngời lao động làm việc trog khu vực Nhà nớc Đồng thời thiếu kinh nghiệm qui hoạch, quản lý đô thị Nhà nớc ý đến việc xây dựng tổ chức qui hoạch không gian đô thị cách tổng thể thiếu sở hạ tầng kèm theo nh hệ thống thoát nớc, cấp diện, đờng sá, vệ sinh môi tròng Tính bao cấp tuyệt đối vấn đề nhà đô thị đợc thể việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê thấp (1% tiền lơng), mang tính chất tợng trng điều dẫn đến không đủ kinh phí để tu, tôn tạo, khiến quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng gây nhiều thiệt hại lÃng phí Theo tài liệu thống kê nhà năm 1989 tỷ lệ dân số sống nhà đợc Nhà nớc xây dựng thời kú 1961- 1975 ë thµnh lín nh sau: TP Hồ Chí Minh 42% dân c TP TP Đà nẵng 37% TPHà Nội 23,6% TPHải Phòng 19,8% * Từ năm 1975-1985 BXD phối hợp với quan nghiên cứu đa chơng trình nhà quốc gia nhằm nghiên cứu triển khai thực sở trạng, điều kiện nhà Việt nam Kết tỷ lệ quỹ nhà xây dựng thời kỳ cao: Hải Phòng 43,3%, Hà Nội 37,1%, Đà nẵng 31,8%, TP Hồ Chí Minh lâm vào tình trạng khó khăn trì trệ Trong thời kỳ Nhà nớc đóng vai trò ngời sản xuất cung cấp nhà cho số phận dân c đô thị nhng thực tế có nhiều vớng mắc Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -ViƯc cung cÊp nhµ theo lèi bao cấp đà làm cho ngời dân đô thi hội ý thức chăm lo nhà mà hoàn toàn thụ động phụ thuộc trông chờ vào Nhà nớc Do cân đối cung cầu nhà lớn, nhu cầu nhà cao nhng kinh phí lại hạn hẹp, việc phân phối nhà đà có kiểm soát chặt chẽ nhng đầy đủ công bằng, tình trạng tranh chấp nhà thờng xuyên xảy Kết đầu năm 90 kỷ 20 có 30% cán công nhân viên chức Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% lại phải tự lo, nông thôn nhà 100% dân tự xây dựng - Giai đoạn 1986 - đến Trong giai đoạn với chuyển đổi chế sách Nhà nớc, chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp sang chế phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần lĩnh vùc nhµ ë cịng cã sù chun biÕn Nhµ níc tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp nhà cho phép khuyến khích tạo điều kiện cho ngời dân tự xây dựng nhà cho Năm 1990 đô thị đà có 1/3 khối lợng nhà đợc xây dựng tiền ngời dân Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà quan, xí nghiệp nhân dân gấp lần vốn cđa Nhµ níc HiƯn tỉng q nhµ ë c¶ níc cã kho¶ng 500 triƯu m2 sư dơng, nhà vùng nông thôn 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà nớc, đô thị 81 triệu m2, chiếm 16% Diện tích nhà bình quân đầu ngời nớc vùng nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/ ngời, đô thị xÊp xØ 5,8 m2/ ngêi ( theo sè liƯu ch¬ng trình phát triển quản lý nhà đô thị năm 1996-2000) Việc chuyển quĩ nhà Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đà đợc triển khai, pháp lệnh nhà đà đợc ban hành ngày 6/4/1991 đợc thực với văn dới luật Chính Phủ Bộ chủ quản Trong thời kỳ khối lợng nhà đợc sản xuất cấu đa dạng chủ thể tham gia vào trình sản xuất nhà Sự chuyển đổi cấu thành phần chủ thể xây dựng nhà rõ rệt Bảng Kinh tế & Quản lý Địa Đơn vị tính: m2 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -Năm Toµn quèc Hµ Néi TP HCM 1991-1995 26000000 2347000 8800000 1991 1448000 327000 450000 1992 2292000 395000 560040 1993 5373000 514000 2791000 1994 6021000 523300 2380000 1995 10866000 587000 2698460 1996-2000 36000000 3188000 11018000 1996 5122000 522000 1720000 1997 5921000 509000 2279000 1998 6252000 719000 2383000 1999 7705000 688000 1996000 2000 11000000 750000 2640000 Ngn: theo sè liƯu Së Nhµ đất Hà nội từ 1991- 2000 Nhìn chung lĩnh vực phát triển nhà có thay đổi mạnh mẽ dới tác động công đổi mới, với tổng diện tích nhà đợc nâng dần số lợng lẫn chất lợng, nhng tình trạng nhà vấn đề cấp thiết phức tạp cần giải tơng lai, tỷ lệ nhà ổ chuột, nhà bị xuống cấp, tỷ lệ ngời nhà điều kiện nhà đảm bảo cho sống nhiều cần phải giải thời gian tới b Những nhân tố ảnh hởng * Chính sách Nhà nớc đặc biệt sách có liên quan đến đầu t phát triển nhà Trong thời kỳ bao cấp Nhà nớc đà có sách nhà Khi Nhà nớc đóng vai trò ngời xây dựng phân phối nhà Cùng với biến đổi, chuyển Kinh tế & Quản lý Địa Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -biến kinh tế đất nớc sách không phù hợp nữa, thay vào sách Năm 1991 Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà với mục tiêu khuyến khích tổ chức cá nhân tham gia xây dựng nhà khẳng định quyền sở hữu đáng nhà đợc tạo lập hợp pháp thành viên xà hội Từ việc xoá bỏ bao cấp nhà, chuyển họat động cho thuê nhà sang phơng thức kinh doanh nhà, từ chuyển biến đà huy ®éng rÊt nhiÒu tiÒm lùc vÒ vèn, vËt t, vËt liệu xây dựng, trang thiết bị lực lợng lao động vào phát triển nhà Ngoài có nhiều văn bản, nghị định có liên quan đến nhà nhằm mục đích khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, qui hoạch tổng thể thành phố, kế hoạch phát triển Nhờ có sách phát triển nhà đắn nên mặt đô thị đà có thay đổi rõ rệt, đợc thể qua bảng sau: Bảng Kết phát triển nhà từ năm 1997 đến năm 2001 Năm 1997 1998 1999 2000 2001 Chỉ tiêu 1.Tổngdiện tích nhà đô thị (m2) 218250 339191 416511 597510 843410 - Phát triển nhà theo dự án 45750 85591 130162 187105 417585 - Nhà dân tự xây dựng Kinh tế & Quản lý Địa 172500 253600 286349 410405 425825 10 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -I Quan điểm, mục tiêu phơng hớng thực Công ty Đầu t phát triển nhà số Quan ®iĨm Tõ chun ®ỉi nỊn kinh tÕ ®Õn nay, Đất nớc ta đà phát triển, hội nhập quốc tế vấn đề nhà trở nên nóng bỏng xúc, phần lớn nhu cầu nhà cha đáp ứng đầy đủ Đảng Nhà nớc ta đà có sách nhằm khuyến khích phát triển nhà Để thực sách Công ty Đầu t phát triển nhà số đà đóng góp phần vào trình giải vấn đề nhà quan điểm sau: - Tăng cờng vai tròg quản lý Nhà nớc: Nhà nớc cần phải có sách hỗ trợ giúp đỡ chủ đầu t dự án, vấn đề giải đền bù, giải phóng mặt bằng, đặc biệt Nhà nớc phải quản lý chặt chẽ giá đền bù tránh nâng giá đền bù bừa bÃi để khó thực cho dự án khác dự án sau này, nhà loại hàng hoá đặc biệt, phải có chế sách để thị trờng Bất động sản hoạt động theo hớng Nhà nớc tuân thủ theo quy định pháp luật - Đầu t phát triển nhà đôi với phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xà hội khác dịch vụ đô thị, môi trờng kiến trúc phát triển cân đối xây dựng cải tạo chống xuống cấp nhà ở, nâng cấp chất lợng sống cho ngời dân đo thị, bảo đảm ở, lại thuận tiện thoải mái - Đầu t phát triển nhà phải theo dự án quy hoạch đợc duyệt, thực phân đoạn chia nhỏ dự án đầu t giai đoạn khả thi nhằm huy động nguồn lực từ chủ đầu t khác, đầu t xây dựng theo quy hoạch - Đẩy nhanh tiến độ bám sát dự án, kết hợp với quan chức năng, phòng ban địa phơng nơi có dự án, đầu t xây dựng nhiều loại hình nhà với giá hợp lý, tiêu chuẩn chất lợng, nh quy hoạch kiến trúc Nhà nớc quy định đáp ứng nhu cầu ngời dân, phù hợp với sở thích nh thu nhập đối tợng có nhu cầu nhà Kinh tế & Quản lý Địa 54 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa Huy động thành phần kinh tế tham gia, cần thực đấu thầu dự án vừa lớn, phấn đấu để nâng cao diện tích sàn nhà lên nữa, chất lợng cao đáp ứng nhu cầu ngời dân nhà Mục tiêu - Tiếp tục thực định hớng cải tạo xây dựng thủ đô theo dự án phát triển đô thị phù hợp với điều chỉnh qui hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đà đợc Thủ Tớng phê duyệt - Xây dựng hoàn chỉnh dự án Tổng Công ty giao dự ¸n míi C«ng ty tù khai th¸c, ph¸t huy u cảnh quan, đất đai, văn hoá truyền thống khu vực dự án, tạo điều kiện nhà ở, sở hạ tầng, khu dịch vụ nhằm thoả mÃn nhu cầu vật chất tinh, thần ngày tăng nhân dân, tạo thêm động lực phát triển thực qui hoạch đô thị - Tiếp tục phát huy thành đà đạt đợc sản xuất kinh doanh mặt công tác năm 2001, vào tình hình khai thác dự án đơn vị, Công ty đa kết tiêu sau: Bảng 22: Kết tiêu năm 2002: Chỉ tiêu Đơn vị tính KH năm 2002 Tổng giá trị sản lợng Tr đồng 45.100 - Nhà Tr đồng 29766 Kinh tế & Quản lý Địa 55 Cơ cấu (%) 66 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa Cơ sở hạ tầng Tr đồng 15334 2.Tổng doanh thu Tr đồng 4200 -Nhà Tr đồng 2839,2 67,6 -Cơ sở hạ tầng Tr đồng 1360,8 32,4 Lợi nhuận Tr đồng 3000 Nộp ngân sách Tr đồng 2500 Ngđ/ng/th 1300 Thu nhập bình quân ngời lao động 34 Nguồn: số liệu Công ty Đầu t phát triển nhà số năm 2002 - Khai thác quỹ đất hiệu sử dụng mục đích, kích cầu tiêu dùng, cải thiện môi trờng sống cho nhân dân khu vực dự án - Tiếp tục nghiên cứu tìm kiếm thị truờng dự án đầu t phát triển nhà sở hạ tầng, di chuyển khu công nghiệp ngoại thành hoàn thành nhiệm vụ Tổng Công ty giao nh dự án Bắc Linh Đàm mở rộng: - Nâng cao nghiên cứu chất lợng dự án để đa sản phẩm xây dựng cho ngời dân với chất lợng cao, giá thành hạ phù hợp với điều kiện thu nhập đối tợng - Nâng cao mức thu nhập, đời sống tinh thần cán công nhân viên công ty - Tiếp tục cử cán bội công nhân viên Công ty học nâng cao nghiệp vụ để đáp ứng điều kiện hội nhập đất nớc, đáp ứng đợc nhu cầu công việc ngày khó khăn phức tạp - Đầu t công nghệ, áp dụng khoa học kỹ thuật để nâng cao chất lợng dự án, chất lợng sản phẩm phù hợp với nhu cầu ngời dân Bảng 23: Kế hoạch thực đầu t xây dựng phát triển nhà năm 2002 công ty đầu t phát triển nhà số Kinh tế & Quản lý Địa 56 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -DTích(m2) DTXD(m2) DT sàn(m2) Mật độ xd(%) Hệ số sử dụng đất Tầng cao bình quân(tầng) Tổnghợp DA 163.744 33.919 200.645 0,21 1,23 5,92 BiÖt thù 46.318 13.466 40.397 0,29 0,87 Nhàở cao tầng 69.470 17.075 153.125 0,25 2,2 8,97 Trêng häc 8.469 1.750 4.030 20,67 0,48 2,3 Nhà trẻ 8.570 1.628 3.094 19,0 0,36 1,9 Đất đờng 26.057 Đất giÃn dân 4.860 1.249 3.747 25,7 0,7 3 Phơng hớng Đồng triển khai bớc để thực dự án, tổ chức máy để triển khai lúc nhiều dự án nghiên cứu dự án Để thực mục tiêu cần: 3.1 Công tác tổ chức - Kiện toàn máy Công ty theo mô hình nghiên cứu dự án quản lý dự án, để giải tầm chiến lợc việc nghiên cứu, tìm kiếm dự án mới, đặc biệt vị trí chủ yếu - Phối hợp với phòng tổ chức Tổng Công ty đề xuất, báo cáo Tổng Giám Đốc bổ nhiệm chức vụ Phó Giám Đốc Công ty - Lập đề cơng báo cáo Tổng Công ty cho thành lập phòng nghiên cứu phát triển dự án để đẩy mạnh công tác nghiên cứu tìm kiếm dự án - Xây dựng đội ngũ nghiên cứu, phát triển dự án mạnh để đảm nhận đợc công tác nghiên cứu thị trờng, tìm kiếm, qui hoạch tính toán có hiệu kinh tế dự Kinh tế & Quản lý Địa 57 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -án Ngoài phải xây dựng phận có chuyên môn sâu công tác giải phóng mặt coi nhiƯm vơ quan träng nhÊt cđa C«ng ty 3.2 VỊ trị t tỏng - Triển khai sâu rộng quán triệt sau sắc nghị Đảng Uỷ Tổng Công ty đến cán công nhân viên đơn vị - Không ngừng xúc tiến bám sát dự án đà xác định, nghiên cứu tìm kiếm dự án - Triển khai dự án phải đợc u tiên, việc đầu t xây dựng hạ tầng với chất lợng cao quan điểm phục vụ khách hàng phải đặt lên hàng đầu - Tranh thủ ủng hộ không ngừng tăng cờng củng cố phát triển mối quan hệ với cấp quyền địa phơng quan quản lý thành phố Hà Nội xây dựng để triển khai dự án đợc thuận lợi 3.3 Tiến độ triển khai dự án trọng điểm a Dự án khu nhà Bắc Linh Đàm Mở Rộng: Giá trị thực : 37.100 tr đ Trong đó: + Đầu t 2.100 tr đ + Đền bï GPMB 16.000 tr ® ( X1 : 6000 tr đ; X2 :10.000 tr đ ) +XD sở hạ tầng: 13000 tr đ ( X1: 11000 tr đ; X2: 2000 tr đ ) + XD nhà cao tầng 6000 tr đ Doanh thu 37000 tr đ * Vị trí X1 thuộc xà đại kim - Phối hợp chặt chẽ với tổ công tác UBND xà Đại Kim, thôn Đại Từ, Công ty Địa Hà Nội lập hồ sơ kỹ thuật đất, triển khai công tác thống kê diện tích hộ dân hoàn thành vào 3/3/2002 - Lập dự án đền bù thông qua tổ công tác 10/3/2002, báo cáo Hội đồng đền bù12/3/2002 trình UBND Hun dut 15/3/2002 - Tỉ chøc vËn ®éng ®Ĩ trả tiền đền bù cho hộ dân vào cuối tháng 3/2002 Kinh tế & Quản lý Địa 58 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa Phèi hỵp với Sở Địa - Nhà đất, UBND xà Đại Kim bµn giao mèc giíi chÝnh thøc sau trả xong tiền đền bù cho hộ gia đình dự kiến 15/4/2002 - Phối hợp với quan t vấn thiết kế, phòng chức Tổng Công ty hoàn tất thủ tục hồ sơ thiết kế, thẩm định thiết kế hạ tầng tháng 4/2002, nhà cao tầng tháng 5/2002 - Triển khai thi công hạng mục công trình hạ tầng từ tháng 5/2002 đến 21/9/2002 - Khởi công nhà cao tầng 2/7/2002 * Vị trí X2 xà Hoàng Liệt - Phối hợp với xà Hoàng Liệt thôn Bằng A triển khai họp dân để đề c đại diện vào hội đồng tổ công tác - Báo cáo UBND huyện Thanh Trì bổ sung danh sách thành viên xà Hoàng Liệt thôn Bằng A vào hội đồng tổ công tác - Phối hợp với tổ công tác, UBND xà Hoàng Liệt thôn Bằng A Công ty Địa thay mặt lập hồ sơ đất triển khai công tác thống kê diện tích hộ dân - Lập phơng án đền bù thông qua tổ công tác 20/6/2002, báo cáo hội đồng đền bù vào 30/6/2002 trình UBND huyện duyệt vào 15/7/2002 - Tổ chức trả tiền dền bù cho hộ dân vào cuối tháng 7/2002 - Phối hợp với Sở Địa nhà đất, UBND xà bàn giao mốc giới thực tế sau trả xong tiền đền bù b Dự án khu nhà số Giảng Võ Giá trị thực 8.000 tr đ Doanh thu 5000 tr đ 3.4 Những viƯc kh¸c - TriĨn khai dù ¸n chØnh trang qui hoạch khu nhà Vờn Chuối Kinh tế & Quản lý Địa 59 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa Nghiên cứu phát triển dự án số điểm địa bàn thành phố Hà Nội số địa phơng khác - Phát huy quyền làm chủ doanh nghiệp, ổn đinh đời sống thu nhập cán công nhân viên tạo điều kiện bồi dỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ nhận thức cho cán công nhân viên, xây dựng đội ngũ có chuyên sâu công tác nghiên cứu phát triển dự án nh triển khai dự án để đáp ứng với tăng trởng hoà nhập với phát triển Tổng công ty nh Công ty thời gian tới II Những giải pháp chủ yếu thực mục tiêu, phơng hớng đề Công ty Hình thức huy động vốn: - Vốn tự có: Khi thành lập Công ty, Công ty đà có mức vốn pháp định, nguồn vốn Công ty, nguồn vốn đợc tăng lên qua việc thực xong dự án phần lợi nhuận dự án mang lại sau đà chi trả cho khoản, nguồn vốn mang tính chất chủ yếu để định đến việc đầu t vào dự án cụ thể Nhất điều kiện trớc bỏ thầu Công ty phải có lợng vốn tơng đối lớn có khả bỏ thầu, có hội thắng thầu Trong trình đầu t Công ty phải có phơng hớng sử dụng nguồn vốn hợp lý có hiệu - Vốn vay: Thờng nguồn vốn Công ty vay ngân hàng hay quỹ hỗ trợ, tổ chức với lÃi suất u đÃi phải có tài sản chấp, nguồn vốn vay thêm để thực dự án vốn tự có cha đủ Trên thực tế nguồn vốn có vai trò quan trọng, đa dạng để thực dự án lớn, chủ đầu t phải vay với lÃi suất định - Vốn huy động từ việc ®ãng gãp, liªn doanh liªn kÕt: Trong mét sè dù ¸n hiƯn vỊ ph¸t triĨn nhµ ë mét sè chủ dự án thờng kết hợp với địa phơng, nhân dân để thực dự án, hình thức huy động vốn từ dân Hiện số dự án xây dựng nhà hộ gia đình không muốn di dời đóng khoản cho nhà đầu t để xây dựng sau nhận lại hộ phù hợp với mức tiền đà đóng Đó hình thức liên kết, thoả thuận chủ đầu t hộ gia đình Trong trờng hợp khác dự án lớn Công ty liên kết với số công ty khác thực dự án cách đóng góp cổ phần Kinh tế & Quản lý Địa 60 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -VËy tõ c¸c hình hức huy động vốn Công ty phải đa biện pháp sử dụng vốn có hiệu quả, phù hợp đem lại dự án chất lợng cao, tiến độ chi phí phải phù hợp tốn * Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng vốn Công ty Quá trình đầu t hoàn chỉnh dự án gồm giai đoạn : chuẩn bị, thực hiện, quản lý dự án Quá trình sử dụng vốn đầu t đợc thực giai đoạn Để nâng cao hiệu sử dụng vốn Công ty phải quản lý thống công trình mà Công ty thực hiện, tránh tình trạng đầu t không đồng dự án, phân định rõ chức phòng ban, tổ chức máy Công ty hoạt động cho có hiệu quả.Tránh tình trạng ngẫu hứng đầu t, xoá bỏ tình trạng đầu t vội vàng thiếu kế hoạch vi phạm quy trình đầu t , khắc phục tình trạng vừa thiết kế vừa thi công, để nâng cao chất lợng dự án, chất lợng thiết kế đảm bảo đầu t có hiệu quả, xoá bỏ đầu t dàn trải dẫn đến dự án thiếu vốn phải thi công kéo dài lÃng phí thất thoát vốn đầu t làm thời kinh doanh Công ty cần phải nâng cao chất lợng lập, thẩm định dự án đầu t, thiết kế kỹ thuật, lập dự án toán công trình hoàn thành Công ty cần phải đầu t theo chiều sâu đổi công nghệ máy móc thiết bị, góp phần nâng cao sức mạnh cạnh tranh sản phẩm Giải pháp dự án Sau đợc cấp thành phố chấp thuận Công ty bắt tay vào thành lập dự án, để có đợc dự án hoàn chỉnh có hiệu từ công tác chuẩn bị đến công tác cuối cuả dự án phải đợc thực tốt, khâu phải đảm bảo độ xác, tỷ mỷ khâu có mối liên hệ chặt chẽ với - Thiết lập dự án: Trong thành lập dự án điều quan trọng xác định đợc thị trờng, mục tiêu dự án để tiến hành công tác qui hoạch phải phù hợp với Kinh tế & Quản lý Địa 61 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -yêu cầu khách hàng mà dự án hớng đến Bên cạnh công tác quy hoạch phải đảm bảo việc tái định c ngời đân sống khu vực quy hoạch, nh phải mộy phần quỹ đất với giá u đÃi để xây dụng nhà phục vụ cho chơng trình giải toả Thành phố ngời có thu nhập thấp Quy hoạch dự án phải đáp ứng đợc yêu cầu phát triển đô thị tơng lai, tính đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội nh hài hoà, tính thẩm mỹ đô thị Thứ 2: Phải khảo sát tính tổng chi phí đầu t thạt xác ( bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, san nền, làm đờng, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện ) làm sở để xác định giá thành sản phẩm ( nhà, nhà ) phải xây dựng yếu tố vốn dòng lu kim điểm hoà vốn ( với phơng châm tính chi phí tối đa tính lợi nhuận tối thiểu để đảm bảo an toàn đầu t ) Ngoài phải tính đến sách Nhà nớc đầu t xây dựng bản, cấp ®Êt, tiỊn sư dơng ®Êt, ngn vèn vµ th cho khai thác huy động đợc đầy đủ, đắn sách Nhà nớc nhằm hỗ trợ tối đa cho dự án thiết lập Quá trình duyệt dự án phải đeo bám thờng xuyên, có tiến độ thời gian, có phân công cán theo dõi ( kể theo dõi đôn đốc lập dự án ) Nếu dự án phải trải qua 40 bớc công việc, bớc công việc cần hai lợt văn ( gửi nhận ) cần 80 văn bản, văn phải thực tuần nhanh phải tháng có đầy đủ hồ sơ trình duyệt dự án ( dự án nhóm A phải trình duyệt phải trình Trung ơng thời gian kéo dài ) Việc tạo mối quan hệ hỗ trợ ngành, Thành phố, Trung ơng cần thiết vô quan trọng để hoàn tất dự án sớm, yếu tố thành công dự án - Triển khai quản lý dự án: Để triển khai dự án việc tiên phải tính đến nguồn vốn để đầu t thị trờng tiêu thụ hai vấn đề phải gắn vào nhau: đầu t đầu t đến đâu biết rõ nguồn vốn đầu t đâu đạt tới mức nào, thị trờng cần loại sản phẩm gì, giá sao, không gắn hai vấn đề chung với đạt hiệu đầu t Nguồn vốn đầu t phải chuẩn bị chu đáo, không để tiến độ đầu t bị ách tắch vốn Vốn huy động khách hàng đơn vị góp vốn quan trọng cộng với vốn vay u đÃi dài hạn dự án cần có thời gian để hoàn vốn ( nhóm B thờng từ 2-3 năm, nhóm A từ 5-7 năm ) phải thực trình tự đầu t hồ sơ thủ Kinh tế & Quản lý Địa 62 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -tơc ph¶i thực đầy đủ hoàn chỉnh tránh làm trớc khắc phục sau làm ách tắch dự án Phải xem xét toàn diện xin ý kiến đầy đủ ban ngành Trung ơng Thành phố để dự án đợc triển khai đợc thuận lợi Cần xin đợc chậm nộp tiền sử dụng đất xin đợc tính thuế theo trạng sử dụng đất khu đất dự án ( ruộng lầy nộp theo trạng ) Việc giải toả đền bù cho dân phải đợc quyền địa phơng ủng hộ: phải theo giá hợp lý, tránh đội giá, vợt giá dự tính dự án đền bù giải toả, nh đẩy giá thành sản phẩm lên không đảm bảo hiệu dự án làm ảnh hởng đến dự án khu vực Huy động vốn - nguồn vốn nội lực quan hợp tác phát triển phơng trâm quan trọng, doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao nhiều dự án, nhiệm vụ nặng nề nhận thấy việc liên doanh liên kết đờng phát huy nội lực xà hội hoá đầu t tạo nguồn lực từ vốn đất đai kinh nghiệm để sản xuất kinh doanh có hiệu quả, kích thích thị trờng đĩa ốc có phần chựng lại Với phơng châm huy động nguồn lực xà hội để đầu t cho nhà Công ty đà kết hợp với đơn vị thành viên khác Tổng Công ty thực Trong triển khai dự án kết hợp lấy dự án ngắn, quy mô vừa nhỏ nuôi dự án dài quy mô lớn, dự án Công ty triển khai đan xen vào nhau, bổ sung hỗ trợ cho Trong điều kiện sách nhà đất nhiều biến động, cha lờng hết đợc, Công ty chủ trơng mở rộng hợp tác liên doanh với số đơn vị để hởng chung lợi nhuận chia sẻ rủi ro - xây dựng hợp tác với nhà đầu t thứ cấp Tóm lại thông qua thực tế thiết lập triển khai, quản lý dự án đầu t kinh doanh nhà Công ty đà rút đợc số kinh nghiệm sau: * Chọn lựa địa điểm khâu quan trọng ảnh hởng tới toàn đời sống dự án Do phải thận trọng có toán tối u địa điểm * Dự án phải tính toán cụ thể, xác sở khảo sát mặt địa hình phơng án đền bù giải toả, hạ tầng kỹ thuật, xà hội nguồn vốn dòng chảy tài chính, thị trờng không để dự án thủ tục để thông qua cấp đầu t kinh doanh chuyện khác * Huy động nội lực chính, kết hợp với mở rộng hợp tác liên doanh thiết lập hệ thống đầu t thứ cấp Kinh tế & Quản lý Địa 63 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -* Kết hợp loại hình quy mô dự án để bổ sung hỗ trợ lẫn theo phơng thức lấy ngắn nuôi dài, lấy dự án nuôi dự án * Phải lựa chọn cán Ban quản lý dự án: cán quản lý dự án phải có am hiểu tình hình đầu t kinh doanh nhà, có kỹ thuật lực quản lý dự án, có mối quan hệ rộng ban ngành liên quan đến thiết lập dự án quản lý dự án * Coi trọng công tác quảng cáo tiếp thị kể quảng cáo thơng hiệu lẫn sản phẩm Giải pháp công nghệ Công ty trọng đến đầu t vào công nghệ để đẩy nhanh tiến độ dự án, nâng cao hiệu công việc, nâng cao đợc khả thắng thầu đem lại chất lợng cho công trình, cho sản phẩm xây dựng để đảm bảo góp phần vào trình phát triển cung cấp nhà cho nhu cầu Công ty mua sắm áp dụng tiÕn bé khoa häc míi x©y dùng cịng nh trình lập dự án, đảm bảo đợc hiệu dự án từ bắt đầu thực nghiên cứu Giải pháp đào tạo Công tác đào tạo tuyển dụng chiến lợc lâu dài, đơn vị hầu hết cán trẻ nên việc tuyển dụng đào tạo cán vấn đề quan trọng mang tầm chiến lợc cho ổn định tăng trởng phát triển đơn vị Nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán công nhân viên chức mang tính định đến phát triển Công ty trình hội nhập đất nớc, đòi hỏi đội ngũ công nhân viên phải có trình độ cao đáp ứng đợc công việc ngày phức tạp khó khăn Đội ngũ cán công nhân viên Công ty có 80% có trình độ đại học, năm tới công ty phải có biện pháp để nâng cao trình độ đội ngũ cán công nhân viên chức cách cho tập huấn, học hàm thụ, nâng cao nghiệp vụ để đáp ứng công việc tơng lai, cần tạo điều kiện cho cán công nhân viên học cao học nâng cao nghiệp vụ quản lý Vậy tuyển dụng đào tạo cán công nhân viên chiến lợc lâu dài, nâng cao nghiệp vụ đáp ứng điều kiện công việc trình hội nhập đất nớc thúc đẩy lớn mạnh Công ty III Một số kiến nghị Kinh tế & Quản lý Địa 64 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -1 Quy ho¹ch kiến trúc Từ thực trạng Hà Nội số khu đô thị khác, tình hình quy hoạch kiến trúc lộn xộn, xây dựng trái phép, lấn chiếm, kiến trúc lộm nhộm, không đảm bảo tính thẩm mỹ tiện nghi cho sinh hoạt Chính Phủ đà có sách quy định xây dựng, kiến trúc, quy hoạch góp phần phấn đấu để mội gia đình có nhà hợp pháp tiện nghi phù hợp với điều kiện hộ mục tiêu chiến lợc phát triển kinh tế xà hội đất nớc Các khu nhà ngời dân cần quy hoạch, kiến trúc phù hợp đảm bảo tính thẩm mỹ có đầy đủ sở hạ tầng, công trình công cộng nh thơng mại, trờng học, văn hoá, y tế cần phải đợc tôn tạo, nâng cấp xây dựng đáp ứng nhu cầu ngày tăng ngời dân từ tạo đợc cảnh quan đồng sở hạ tầng, nhà cách hài hoà tạo đợc mặt cho đô thị * Giải pháp việc quy hoạch kiến trúc: - Uỷ Ban nhân dân tỉnh thành phố, tập ctrung đạo hoàn thành công tác quy hoạch chi tiết, điều lệ quản lý quy hoạch công khai để chủ đầu t có sở để chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, nhân dân thực xây dựng nhà theo quy hoạch tham gia việc kiểm tra, kiểm soát - Công bố khu đợc phép cải tạo, nâng cấp nhà thành phố cũ khu nhà xây dựng tạm thời thời gian chiến tranh để tạo thuận lợi cho tổ chức cá nhân thực việc cải tạo xây dựng lại theo quy hoạch, quy hoạch bảo tồn khu phố cổ, khu chung c cao tầng, làng nghề truyền thống, khu mang tính chất lịch sử - Tại đô thị phải có biện pháp cụ thể để khuyến khích dân tự phát triển thành phố vệ tinh, thị xÃ, thị trấn để giảm tốc độ phát triển dân số nhu cầu nhà trung tâm thành phố - Lập đạo thực quy hoạch phát triển nhà đáp ứng nhu cầu nhà cho dân c đô thị, cán công nhân viên khu công nghiệp tập trung địa bàn - Tổ chức nghiên cứu tuyển chọn phổ biến rộng rÃi mẫu nhà phù hợp với đặc điểm đô thị, cảnh quan kiến trúc địa phơng, đa dạng hoá kiến trúc Kinh tế & Quản lý Địa 65 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -c¬ cÊu hộ, vật liệu xây dựng nhà đáp ứng điều kiện kinh tế đối tợng khác địa bàn - Thiết kế nhà chung c cao tầng phải bảo đảm tiêu chuẩn diện tích, không gian giá thành hợp lý để phục vụ cho đối tợng thuê nhà mua trả góp Đồng thời phải có mẫu hộ chung c cao cấp đáp ứng nhu cầu đối tợng có thu nhập cao - Dọc theo tuyến phố việc xây dựng nhà phải theo quy hoạch chi tiết đợc quan có thẩm quyền phê duyệt đảm bảo có hệ thống kết cấu hạ tầng đồng Trong trờng hợp chủ nhà đợc phép tự đảm nhận xây dựng nhà theo quy định phải bảo đảm tiêu chuẩn kiến trúc quy hoạch ( cốt chiều công trình, giới xây dựng ) có giám sát chặt chẽ quan có chức - Quy hoạch phát triển nhà theo điểm dân c, theo dự án kết hợp khai thác quỹ đất nhỏ, lẻ khu dân c có để phát triển nhà ở, kết hợp nâng cao chất lợng hạ tầng cho toàn khu vực, tạo hoàn chỉnh cho khu đô thị đà có - Tại khu chung c cao tầng cần phải phá bỏ phần diện tích cơi nới để khôi phục kiến trúc ban đầu Đối với khu nhà bị lún nứt, h hỏng nặng cần sớm có kế hoạch phá dỡ thay mẫu nhà chung c cao tầng đại văn minh - Quy hoạch phát triển nhà khu đô thị phải đợc xây dựng đại đáp ứng tiêu chuẩn sống kỷ 21 Các khu nhà khu đô thị thiết phải có kết cấu hạ tầng đồng Mầu thiết kế nhà công trính kiến trúc phải đảm bảo không bị lạc hậu thời gian 15-20 năm Trong khu đô thị cần phải quy hoạch chi tiết đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng trớc xây dựng nhà Quy hoạch khu cao tầng dọc tuyến phố khu đô thị nên có mẫu nhà kết hợp với dịch vụ ( tầng làm cửa hàng kinh doanh tầng thông với tầng ) Các dÃy nhà phía sau tuyến phố cho phép hộ có nhu cầu phát triển nhà thấp tầng theo phơng án quy hoạch đà đợc duyệt - Đối với khu đất có quy mô lớn khu vực đô thị nằm ven tuyến phố lớn trục đờng giao thông chính, cần u tiên phát triển nhà chung c cao tầng có hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, diện tích hộ phù hợp với hộ gia đình từ 4-6 ngời, diện tích bình quân tối thiểu từ 10m2 / nguời trở lên Ngoài hộ chung c cao tầng dành cho đối tợng có thu nhập thấp, cần có nhà cao tầng Kinh tế & Quản lý Địa 66 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa -với hộ cao cấp, tiện nghi đầy đủ, diện tích rộng rÃi để đáp ứng nhu cầu tầng lớp giả - Quy hoạch nhà phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng; quỹ nhà để phục vụ cho nhu cầu đền bù, giải phóng mặt cần đợc bố trí dự án phát triển nhà dự án khu đô thị gần với địa điểm cần giải phóng mặt Hình thức đền bù xây dựng sẵn quỹ nhà chuẩn bị đất theo quy hoạch để đáp ứng nhu cầu hộ đợc đền bù - Đối với khu vực cha đợc quy hoạch chi tiết có quy hoạch chung cần có quy hoạch cụ thể quản lý xây dựng, quản lý kiến trúc để nhân dân xây dựng nhà chịu trách nhiệm chất lợng nhà ở, đồng thời có trách nhiệm đóng góp tài theo quy định Cải cách thủ tục hành bảo đảm đơn giản quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cấp phép xây dựng, tạo điều kiện cho đối tợng có nhu cầu nhà đợc giải nhanh chóng theo trình tự thời gian quy định Về đất đai xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng Để thúc đẩy tăng trởng lĩnh vực phát triển nhà Chính Phủ trình Quốc Hội sửa đổi bổ sung luật đất đai ban hành đạo thực sách khuyến khích thành phần kinh tế tích cực tham gia đầu t xây dựng nhà theo nội dung sau: * Chính sách đất - Chủ đầu t dự án phát triển nhà đợc phép áp dụng chế u đÃi tiền sử dụng đất, đợc phép chậm nộp tiền sử dụng đất diện tích đất phải nộp tiền phạm vi dự án, đợc miễn tiền sử dụng đất xây dựng nhà chung c cao tầng - Thực sách tạo điều kiện u đÃi đầu t xây dựng nhà dự án nhà dành cho công nhân viên chức ngời có thu nhập thấp ( áp dụng dự án nhà u đÃi ); miễn giảm tiền sử dụng đất; Nhà nớc đầu t xây dựng sở hạ tầng phạm vi dự án công trình hạ tầng xà hội phạm vi dự án Kinh tế & Quản lý Địa 67 Luận văn tốt nghiệp Cao Văn Khoa Đối với dự án cải tạo chỉnh trang nâng cấp khu nhà có, cho phép chủ đầu t dự án tự cân đối tài thông qua cho phép sử dụng quỹ đất để tạo nguồn vốn vừa đáp ứng nhu cầu tái định c, vừa kinh doanh để bù đắp lại chi phí đầu t ( đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình kỹ thuật ) - Cho phép chủ đầu t dự án nhà sử dụng số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nớc theo quy định để đầu t xây dựng công trình hạ tầng xà hội phạm vi dự án công trình kỹ thuật phạm vi dự án gắn với hệ thống hạ tầng chung - Đẩy nhanh tiến trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật để họ có điều kiện cải tạo nhà - Các quan chức tỉnh, thành phố cần sớm tập trung xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để Héi ®ång xem xÐt, tham gia ý kiÕn tríc trình Chính phủ phê duyệt Khi thực chuyển mục đích sử dụng đất trình đô thị hoá cần xem xét cân nhắc kỹ việc chuyển đổi đất nông nghiệp khác nhằm hạn chế suy giảm diện tích đất nông nghiệp thời gian tới - Ban hành quy định cụ thể giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất theo đối tợng để áp dụng phạm vi địa bàn thành phố sở tuân thủ theo văn quy phạm phám luật quan có thẩm quyền ban hành - Đối với hộ có đất riêng lẻ đà sử dụng ổn định tranh chấp quan cần sớm giải việc xác lập quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhằm taọ sở pháp lý quản lý phát triển nhà Từng bớc hạn chế chấm dứt việc ây dựng, cơi nới nhà trái phép diƠn phỉ biÕn hiƯn * Ph¸t triĨn hƯ thống kết cấu hạ tầng - Trong dự án phát triển nhà ở, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị ( đờng giao thông, hệ thống cấp nớc, cấp điện, hệ thống xử lý nớc thải, rác thải thiết phải đợc đầu t xây dựng hoàn chỉnh trớc xây dựng nhà hệ thống công trình dân dụng khác Hạn chế tối đa việc giao đất riêng lẻ cho hộ khu đất cha đợc đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Để thúc đẩy lĩnh vực nhà đô thị phát triển, cần tập trung nghiên cứu áp dụng sách khai thác quỹ đất để xây dựng hạ tầng sở có giám sát Kinh tế & Quản lý Địa 68 ... 12 13 14 15 * 24 4,8 22 3,4 27 8,58 29 4,59 28 1,46 3 02, 52 258,18 24 6,9 12 2 42, 66 25 8,18 307,14 27 8,04 27 0, 42 310,14 306,33 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3... 10 11 12 Tæng Tæng *2 98 98 98 98 98 98 98 784 1568 3488 129 3 322 027 3 322 027 3155 926 29 89 825 28 23 723 26 57 622 341836 622 ,4 325 558685 ,2 325 558685 ,2 30 928 0748 29 30 028 20,6 27 6 724 8 82, 4 26 0446948 ,2 0,1... 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 20 525 52, 3 5 024 64793 458540175 571800008 604661370 577711359 620 938109 529 927 9 42 506799783 4980 723 31 529 927 9 42 630 420 901 570691630