Giải pháp nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà ở tại Công ty Đầu tư Phát triển nhà số 2

Phát triển thị trờng nhà ở là một yếu tố khách quan

Theo quan điểm của Đảng ta phát triển nhà ở xu hớng kích cầu và ổn định nền kinh tế xã hội của đất nớc, nhận định thị trờng nhà ở là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh xây dựng, các nhà kinh doanh bất động sản, thị trờng nhà đất là cầu lối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất và quyền sử hữu. Từ nhận định và thực trạng trên thì phát triển thị trờng nhà ở là hết sức cần thiết, tạo môi trờng cho các nhà đầu t hoạt động và cạnh tranh một cách lành mạnh trong việc đầu t xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng để đảm bảo cung cấp nhà ở cho nhân dân và cũng là tạo động lực, tạo nhân tố đóng góp, kích thích sự phát triển nền Kinh tế & Quản lý Địa chính.

Kinh nghiệm đầu t phát triển nhà ở Trung quốc

- Khuyến khích cán bộ công nhân viên mua nhà ở hiện tại, bán nhà cũ, mua nhà mới, bán nhà xấu mua nhà tốt, cải thiện điệu kiện sống. - Điều chỉnh chính sách tín dụng (tín dụng nhà ở ), đa tín dụng nhà ở trở thành tín dụng tiêu dùng cá nhân.

Quan điểm của Đảng

- Nhà nớc có định hớng phát triển lâu dài bằng việc qui hoạch tổng thể thành phố (dự án 2020) phát triển đô thị với qui mô lớn, xây dựng những tổ hợp có sức chứa cao nhng vẫn đảm bảo đầy đủ cho con ngời, cũng nh tiết kiệm đất đai, tạo ra những không gian hình khối có kích cỡ, thoả mãn thẩm mỹ đô thị. Với thực trạng và nhu cầu nhà ở hiện nay cung về nhà ở rất hạn chế, cầu nhà ở rất lớn đây là một vấn đề nóng bỏng mà Nhà nớc ta phải cần thiết quan tâm giải quyết vấn đề này, kết quả của nó đem lại hiệu quả vô cùng lớn đến sự phát triển chung đô thị.

Các loại hình kinh doanh

Mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc đây là khu vực nhà thuộc sự quản lý của Nhà nớc, giá bán nhà thờng căn cứ vào khung giá và hệ số Nhà nớc qui định, giá nhà ở khu vực này thờng thấp hơn ở các khu vực khác, ở khu vực này thờng do một số công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc xây dựng và cải tạo nhà ở, cho nờn quĩ nhà ở Nhà nớc lắm rất rừ và cú thể kiểm soỏt đợc. Qua vài năm trở lại đây Nhà nớc có nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà thì việc cung cấp nhà có nhiều cải thiện đã nâng tổng quĩ nhà cả nớc tăng, riêng đô thị tăng 50 triệu m2 nhng thực tế vẫn cha đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở, cũng trong tình hình này Nhà nớc cần phải tăng cờng công tác quản lý nhà ở cho chặt chẽ để trạng tình trạng lộn xộn, giá cả mất ổn định dẫn đến những cơn sốt nhà và đất ảnh hởng tới nền kinh tế của đất nớc nói chung và đô thị nói riêng.

Các loại nhà ở

Mua bán nhà không thuộc sở hữu của Nhà nớc: ở khu vực này thờng xảy ra hiện tợng mua bán nhà trao tay giữa ngời mua và ngời bán là chủ yếu, không thông qua sự kiểm soát của Nhà nớc, khu vực này hiện tợng mua bán diễn ra rất sôi động, giá nhà theo giá thị trờng cao hơn khu vực Nhà nớc và không ổn định. Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân v- ờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa và vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh và hạnh 4 cứ mỗi phòng có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng.

Hình thức tổ chức ( khu vực sản xuất nhà )

Khu vực nhà ở không chính thức đã đóng góp phần quan trọng trong việc gia tăng quỹ nhà ở đặc biệt đối với tầng lớp dân c có thu nhập thấp, Nhà nớc cần khuyến khích mặt tích cực của khu vực này và đồng thời phải đa ra định hớng giải quyết hàng loạt những vấn đề liên quan, bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lợng, vai trò của cộng đồng tham gia vào việc gia quyết định và những ảnh hởng tiêu cực tiềm tàng của các lực lợng thị trờng trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các khu trung tâm, các khu vực kinh doanh. Từ việc phân ra 3 khu vực trên, nhng trong thực tế 3 khu vực đó có mối liên hệ chặt chẽ có sự chuyển hoá liên tục, bổ sung, hỗ trợ nhau dới sự quản lý điều tiết của Nhà nớc và sự phân chia làm cơ sở cho công tác quản lý Nhà nớc về nhà ở đợc tiếp cận đúng và phù hợp với từng khu vực.

Kinh doanh phát triển nhà ở sự nghiệp to lớn nhng còn nhiều khó kh¨n

- Cơ chế chính sách thay đổi nhng cha đủ, cha đồng bộ, hành lang pháp lý cho kinh doanh phỏt triển nhà cha thực sự rừ ràng: Doanh nghiệp khú cú thể tớnh đợc đầu vào đầu ra do chế độ nộp ngõn sỏch thuế, lệ phớ về đất về nhà thay đổi và khụng rừ ràng, chế độ thuê đất thế nào, nộp tiền sử dụng đất ra sao, chính sách về huy động vốn, chính sách về giải phóng mặt bằng, cơ chế qui chế quản lý dự án và qui chế khai thác sử dụng nhà. - Thủ tục đầu t xây dựng còn rờm rà, phiền hà không phù hợp với cơ chế thị tr- ờng, cần nhanh nhạy lắm bắt thời cơ đúng chỗ đúng lúc: trung bình thì thời gian để xin một giấy phép xây dựng phải mất 3 - 6 tháng, xin một chứng chỉ qui hoạch cũng phải mất hàng tháng.

Giới thiệu về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2

Hình thức kinh doanh

Phân loại các biệt thự là căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân v- ờn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 căn cứ vào mỗi phòng ở có một phòng tẳm rửa vệ sinh riêng. Là một trong những khoản tiền mà chủ đầu t phải bỏ ra trong quá trình giải phóng mặt bằng và khoản thu thuế tiền sử dụng đất của Nhà nớc đối với chủ đầu t, nhng đối với việc xây dựng nhà ở chung c thì Nhà nớc khuyến khích nên không phải.

Xác định giá bán nhà ở ( thuộc sở hữu Nhà nớc) Giá bán nhà ở bao gồm 2 phần

Đối với việc xác định nhà ở chia lô hay chung c đều phải xác định giá 1m2 sàn xây dựng, cò đối với nhà biệt thự riêng biệt thì phải cộng tất cả các chi phí có liên quan đến nhà và đất công với phần lợi nhuận công ty đợc hởng thì ta dợc giá ngôi biệt thự đó. Từ việc định giá nhà ở kiểu chia lô trên của các dãy nhà ta thấy giá mỗi m2 sàn giữa các dãy có sự khác nhau lý do là vì nhà đầu t kinh doanh đã có mục đích để đáp ứng phù hợp với thu nhập của các đối tợng có nhu cầu, với dãy nhà có giá1 m2 sàn cao là vì chi phí xây lắp cao hơn nh nguyên vật liệu tốt hơn và nhiều khoản khác chất lợng nhà cao hơn, thoải mái tiện nghi hơn đáp ứng cho những đối tợng có thu nhập phù hợp, còn đối với giá 1m2 vừa phải đáp ứng cho những đối tợng khác có thu nhập tơng xứng.

Bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án

Mục tiêu

- Nâng cao nghiên cứu chất lợng của dự án để đa ra các sản phẩm xây dựng cho ngời dân với chất lợng cao, giá thành hạ phù hợp với điều kiện thu nhập của từng. - Tiếp tục cử cán bội công nhân viên trong Công ty đi học nâng cao nghiệp vụ hơn nữa để đáp ứng điều kiện hội nhập của đất nớc, đáp ứng đợc nhu cầu công việc ngày càng khó khăn phức tạp.