TRƯỜNG DẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐỀ ÁN CHUYÊN NGÀNH Đề tài NHỮNG NỘI DUNG TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP THEO PHÁP LUẬT HIỆN[.]
TRƯỜNG DẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐỀ ÁN CHUYÊN NGÀNH Đề tài: NHỮNG NỘI DUNG TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP THEO PHÁP LUẬT HIỆN NAY Sinh viên thực : Đỗ Quang Huy MSV : 11162333 Lớp : KD BĐS 58 GVHD : PGS TS Nguyễn Minh Ngọc Hà Nội 2019 MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU .1 PHẦN 2: NỘI DUNG CHƯƠNG KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở chung cư 1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cư .4 1.2.1 Đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở 1.2.2 Đặc điểm riêng Hợp đồng mua bán hộ chung cư .5 1.3 Phân loại hợp đồng mua bán hộ chung cư .7 1.3.1 Dựa vào mục đích hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành hai loại: 1.3.2 Dựa vào đối tượng hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành: .8 1.3.3 Dựa vào phương thức tốn hợp đồng mua bán hộ chung cư chia thành: .8 CHƯƠNG CÁC VẤN ĐỀ VỀ NỘI DUNG QUAN TRỌNG TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ .9 2.1 Chủ thể hợp đồng 2.1.1 Chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư: 2.1.1.1 Điều kiện chủ thể: 2.1.1.2 Các loại chủ thể: 10 2.2 Hình thức hợp đồng 17 2.3 Nôi dung hợp đồng 19 2.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư Quyền nghĩa vụ bên bán: 24 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ bên bán 24 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên mua: 25 2.5 Các điều khoản liên quan đến phát sinh tranh chấp 26 2.6 Giá – Điều khoản toán .26 2.7 Điều kiện đặt cọc 27 2.8 Hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư: 27 PHẦN KẾT LUẬN 29 DANH MỤC THAM KHẢO 30 LỜI CẢM ƠN Sau trình học tập rèn luyện trường đại học Kinh Tế Quốc Dân, Khoa Bất Động Sản Kinh Tế Tài Nguyên tháng làm đề án nghiên cứu ‘‘Những nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư thị trường sơ cấp theo pháp luật hiện thành” Em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành giúp đỡ thầy cô trường, khoa giúp đỡ em hoàn thành đề án Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc – giảng viên trực tiếp hướng dẫn bảo cho em, giúp em nhiều trình làm đề án, để em có viết hoàn chỉnh PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà ở gắn liền với đời sống của người, là nhu cầu sở hữu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội Vì vậy, quyền về nhà ở được ghi nhận Hiến Pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền bản của công dân Nước ta hiện nay, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình Nền kinh tế nước ta 10 năm trở lại đã đổi có bước phát triển rõ rệt, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có chung cư đẹp, đủ tiện nghỉ thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nơi việc tham giao dịch mua bán hộ chung cư phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán hộ chung cư Nhà nước trọng hồn thiện đề đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán hộ chung cư trải qua10 năm trở lại cực kỳ phức tạp và có sảy tranh chấp Tuy nhiên, hiện giao dịch mua bán hợ phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thâm quyèn phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán hộ chung cư lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài "Những nợi dung hợp dồng mua bán hộ chung cư thị trường sơ cấptheo pháp luật " nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triên lành mạnh Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đê tài nghiên cứu, tìm hiểu rõ nội dung hợp đờng mua bán hợ từ tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn 2.2 Nhiệm vụ Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dụng quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán hộ chung cư Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định Bộ luật dân năm 2015 quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán hộ chung cư Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán hợ chung cư, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vị nghiên cứu "Một số vấn để hợp đông mua bán hộ chung cư theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" đề tài có phạm vi nghiên cứu hẹp, nội dung chắt lọc, kém đa dạng, nhiều phức tạp Vì vậy, phạm vi đề án môn học, tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn thời gian tới, cụ thê: Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cư, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng giải tranh chấp vẻ hợp đồng mua bán hộ chung cư thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Về mặt không gian của đề án tập trung vào hoạt động mua bán hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội Về mặt thời gian tập trung và những sự bất cập của bộ luật dân sự sửa đổi năm 2015 tới và luật nhà ở sửa đổi năm 2014 sửa đổi tới Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, đề thể nội dung đề tài PHẦN 2: NỘI DUNG CHƯƠNG KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỢ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm hợp đờng mua bán nhà ở chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở Dựa vào bản chất của dạng hợp đồng này mà ta có thể rút khái niệm về dạng hợp đồng này sau : Hợp đồng mua bán hộ chung cư là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao hộ chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Do tài sản mua bán loại Hợp đồng tài sản có giá trị lớn thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp, to lớn đến đời sống người mua, dễ xảy tranh chấp nên Hợp đồng mua bán hộ chung cư Bộ Xây dựng quy định mẫu cụ thể Thông tư số 03 /2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 Trong Hợp đồng mua bán hộ chung cư cần phải đưa rõ chủ đầu tư dự án nhà chung cư qua Giấy chứng nhận đầu tư giấy đăng ký kinh doanh định liên quan đến quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất, văn phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư; văn liên quan trực tiếp đến Dự án nhà chung cư quy hoạch dự án nhà chung cư Cũng đặc thù mà Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải ghi rõ phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà cách tính diện tích hộ mua bán Điều làm rõ phần đặc điểm loại Hợp đồng 1.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.1 Đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán hộ chung cư là một dạng của loại hợp đồng mua bán tài sản nên hợp đồng này phải đáp ứng các nguyên tắc của của hợp đồng mua bán được quy định tại bộ luật dân sự Theo đó, Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải xây dựng dựa tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác trung thực Nếu hai bên bị lừa dối thông tin hộ chung cư hay thông tin khác Hợp đồng, bị ép buộc phải ký Hợp đồng ký Hợp đồng lúc lực hành vi dân sự, lực trách nhiệm dân bị hạn chế Hợp đồng vơ hiệu Điều 428 Bộ luật dân 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán” Do đó, Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có đặc điểm Hợp đồng mua bán tài sản thông thường như: song vụ, ưng thuận, có tính chất đền bù Vì đối tượng mua bán loại Hợp đồng hộ chung cư – tài sản giá trị lớn nên làm phát sinh thuế thu nhập (cá nhân, doanh nghiệp) cho người bán Việc đóng thuế phụ thuộc vào thỏa thuận hai bên, quy định Hợp đồng hai bên tự thỏa thuận với văn kèm theo miệng Do Hợp đồng mua bán hộ chung cư có mục đích chuyển giao quyền sở hữu hay nhiều hộ chung cư từ người/tổ chức sang người/tổ chức nên sau hai bên thực xong thủ tục mua bán hộ chung cư (thời điểm Hợp đồng phát sinh hiệu lực hồn thành thủ thụ tục cơng chứng, chứng thực) Hợp đồng pháp lý chấm dứt quyền sở hữu hộ bên bán làm phát sinh quyền sở hữu người mua Việc chuyển giao quyền sở hữu đặc điểm có Hợp đồng mua bán, hợp đồng th hay cho mượn khơng làm phát sinh quyền sở hữu hộ bên nhận thuê hay mượn 1.2.2 Đặc điểm riêng Hợp đồng mua bán hộ chung cư Do tính chất đặc biệt đối tượng mua bán loại Hợp đồng nên có Hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang đặc điểm riêng biệt Còn Hợp đồng mua bán hộ chung cư mà đối tượng hộ có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tên gọi khác sổ hồng) Hợp đồng mua bán hộ chung cư việc mua bán thực đơn giản giống mua bán nhà thông thường khác Tuy nhiên, cần phải ý đặc điểm hộ chung cư nhà gắn liền quyền sử dụng đất Do việc mua hộ chung cư (đối với trường hợp Nhà chung cư xây dựng đất giao hay th có thời hạn) khơng gắn liền với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất dạng sử dụng chung Giấy chứng nhận ghi đất thuê Nhà nước giao đất có thời hạn Đối với hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án, đặc thù tài sản mua bán hộ có dự án xây dựng, hộ hoàn chỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ chung cư nên pháp luật hành quy định chặt chẽ thời điểm bắt đầu lập hợp đồng mua bán hộ chung cư – dạng Hợp đồng mua bán tài sản tương lai Do đặc thù nhà chung cư loại tài sản cần số vốn đầu tư lớn để hồn thiện nên chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích xây dựng nhà đầu tư xây dựng nhà khu nhà ở, khu thị huy động vốn theo hình thức quy định Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Trong hình thức huy động vốn này, có hình thức định loại Hợp đồng mua bán hộ chung cư Nói xác hơn, hình thức huy động vốn làm nên dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng góp vốn, cụ thể: Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng, văn góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà Theo hợp đồng góp vốn này, bên góp vốn phân chia sản phẩm nhà sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận Như vậy, hợp đồng góp vốn, người góp vốn “coi như” người mua nhà chung cư dự án thực chất, hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án đáp ứng đủ yếu tố mua bán, bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản hộ chung cư, bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán nhận tiền từ bên mua Tuy nhiên loại Hợp đồng có giới hạn chủ thể mua số lượng hộ, cụ thể, chủ đầu tư phân chia cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà phải tuân thủ quy định số lượng nhà phân chia Tương tự vậy, loại hình huy động vốn cách chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản bên tham gia hợp tác kinh doanh phân chia sản phẩm nhà theo thỏa thuận, dạng Hợp đồng mua bán hộ chung cư Còn cách huy động vốn theo hình thức quy định khoản Điều 69 Luật Nhà 2014: “Huy động vốn từ Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai.” cách huy động vốn hình thành nên Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương Cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có đại học tương đương trở lên, người có kiến thức, kỳ đặc biệt mà Việt Nam có nhu câu Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh bất động sản hoạt động Việt Nam theo pháp luật đâu tư có nhu câu nhà cho người làm việc doanh nghiệp Các đối tượng mua sở hữu nhà Việt có đủ điều kiện sau: Đối với cá nhân phải sinh sống, làm việc Việt Nam, quan cơng an có thầm quyền cho phép cư trú Việt Nam từ I năm trở lên, không thuộc diện miễn trừ ngoại giao lãnh Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mgồi phải có Giấy chứng nhận đầu tư giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư quan có thâm quyên Việt Nam cấp đê chứng minh có hoạt động đầu tư Việt Nam Nhà mua sở hữu phải hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại không thuộc khu vực cấm hạn chế người nước cư trú lại Cá nhân nước ngồi sở hữu hộ thời điểm cư trú Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa hộ 50 năm chủ sở hữu sử dụng để ở, không cho thuê không sử dụng hộ mua vào mục đích khác Trường hợp có sở hữu hộ mà chủ sở hữu thừa kế tặng cho nhà khác lựa chọn sở hữu I hộ dự án phát triển nhà thương mại Chủ sở hữu bán hộ chung cư mua sau thời hạn năm, kê từ ngày cấp Giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý đặc biệt mà chủ sở hữu không thê tiếp tục cư trú Việt nam (như ôm đau phái xuất cảnh nước trước thời hạn ) quyền bán hộ trước thời hạn Khi hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam chủ sở hữu phải bán tặng cho hộ mua cho người khác, khơng thực qun bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà không sử dụng nhà mua Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền mua sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại (có thê 16 ... diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư giai đoạn thời... Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà chung cư, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng giải tranh chấp vẻ hợp đồng mua bán hộ chung cư thời... định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vị nghiên cứu "Một số vấn để hợp đông mua bán hộ