Báo cáo "Về sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 " ppt

nghiên cứu - trao đổi 14 tạp chí luật học số 12/2008 ThS. Trần Quang Huy * ut t ai nm 2003 qua 4 nm thc hin ó gúp phn to ln trong vic qun lớ nh nc v t ai, to mụi trng thụng thoỏng cho nh u t trong nc v nc ngoi trong vic s dng t. Tuy nhiờn, vn mt bng cho cỏc doanh nghip, thu hi t thc hin cỏc d ỏn u t cng nh vn giỏ t luụn t ra nhng thỏch thc m Lut t ai hin hnh trong quỏ trỡnh thc thi luụn gp lỳng tỳng khi gii quyt. Do vy, nhu cu sa i Lut t ai nm 2003 c t ra mt cỏch cp thit. Bi vit di õy xin cp mt s ni dung cn thit nhm gúp ý cho D tho Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 2003 (sau õy gi l D tho Lut) 1. V quan im ch o trong vic xõy dng D tho Lut 1.1. Chỳng tụi ng tỡnh vi quan im ch o ca Ban son tho khi cho rng chỳng ta cha xõy dng o lut t ai mi hon ton, cng cha xõy dng B lut t ai hon chnh m ch sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 2003, vi nhng iu lut ó to ra s bt cp trong quỏ trỡnh thc thi gn 4 nm qua. Vỡ vy, trong ln sa i ny, chỳng ta chn la nhng vn ln, cú tớnh khai thụng ỏch tc trong vic to mụi trng u t cho doanh nghip trong nc v nc ngoi nhm ỏp ng nhu cu hi nhp kinh t quc t, gúp phn ci cỏch th tc hnh chớnh to thun li hn trong vic s dng t ca t chc, cỏ nhõn trong nc v nc ngoi. Tuy nhiờn, vi 47 ni dung sa i v b sung (D tho ngy 22/5/2008), trờn thc t, Ban son tho ó cp nhiu vn quan trng ca Lut t ai nm 2003. Do ú, theo quan im ca chỳng tụi, cú nhng ni dung ó cp ỳng cỏc bt cp hin nay ca ngi dõn hoc doanh nghip trong nc v nc ngoi trong quỏ trỡnh s dng t song cng cú ni dung cp khỏ nhiu, chi tit nh vn quy hoch, k hoch s dng t m khụng phi l ni dung chớnh yu thu hỳt s quan tõm ca nhiu ch th khỏc nhau. Ban son tho nờn t ra cỏc vn ch yu xõy dng D tho Lut di dng cõu hi nh: Nh nc liu cú qun lớ tt hn so vi trc khi sa i Lut t ai khụng? Doanh nghip trong nc v nc ngoi s c li gỡ t sa i Lut? Ngi s dng t núi chung v h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc núi riờng s c li gỡ t vic sa i, b sung Lut t ai? Ly ú lm nh hng c th cho vic chn la cỏc ni dung sa i Lut t ai ln ny. 1.2. Ban son tho cn xem li vic bo m nguyờn tc: t ai thuc s hu ton L * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 12/2008 15 dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí” trong quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo trong việc sửa đổi lần này. Chúng ta đều biết tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”. Quy định này tiếp tục được khẳng định tại Luật đất đai năm 2003 nhưng nhấn mạnh thêm về vai trò của Nhà nước trong vị thế người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Qua đó, khoản 1 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và khoản 2 Điều 5 quy định về quyền định đoạt của Nhà nước trong vai trò người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003 đều thống nhất với nhau về việc xác định chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam. Tuy nhiên, với tư cách là văn bản luật ban hành sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 xác định quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước. Điều 200 BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên ”. Như vậy, có sự mâu thuẫn về xác định vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta giữa Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005. Với tinh thần trên, chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo Dự thảo Luật xem xét đúng tinh thần luật pháp về vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta để đưa vào sửa đổi, bổ sung lần này. 1.3. Chúng tôi đồng ý với quan điểm của Ban soạn thảo là chỉ sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 2003 nhằm khai thông bế tắc trong quá trình tổ chức thực hiện Luật đất đai, tạo điều kiện phát triển kinh tế và ổn định xã hội, đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế trong tình hình mới. Tuy nhiên, với việc sửa đổi, bổ sung 47 điều trong tổng số 146 điều của Luật đất đai năm 2003 lần này là sửa đổi lớn, quy trình thực hiện rất công phu trong việc lấy ý kiến các cơ quan trung ương, các địa phương, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế ở những vùng kinh tế trọng điểm của đất nước. Song, nhìn vào cơ cấu của Dự thảo Luật ngày 22/5/2008 chúng tôi cho rằng thực chất của việc sửa đổi, bổ sung nhằm vào các quy định có tính chất quản lí nhà nước về đất đai, trong khi đó những sửa đổi, bổ sung đối với quyền của người sử dụng đất rất ít được nói đến. Vì vậy, chúng tôi đề nghị Ban soạn thảo chú ý về cơ cấu của Luật sửa đổi, bổ sung để thấy rằng cái quan trọng là sửa đổi, bổ sung để giải quyết các bức xúc đang dồn nén mối quan hệ giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân trong các quan hệ tài chính về đất đai và mặt bằng trong sản xuất để góp phần phát triển đất nước. Theo chúng tôi, đây chính là khung của việc sửa đổi. Một số quy định sửa đổi, bổ sung được nâng lên thành luật từ các nghị định của Chính phủ trong thời gian qua cần xem xét lại cho thoả đáng hơn. Vì vậy, chúng tôi đề xuất hướng cơ bản để sửa đổi, bổ sung xoay quanh các vấn đề: Quy hoạch, giá đất, bồi thường khi thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gồm doanh nghiệp trong nước, nước ngoài, Việt kiều, hộ gia đình, cá nhân trong nước, đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề xử lí tốt mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người dân khi thu hồi đất. Đây chính là khúc mắc nghiên cứu - trao đổi 16 tạp chí luật học số 12/2008 ln nht m dng nh vic thi hnh Lut t ai luụn gp nhiu khú khn. 2. Cỏc sa i, b sung c th 2.1. Trong vn quy hoch v k hoch s dng t ai chỳng tụi nhn thy Ban son tho dng nh quỏ chỳ ý v vn ny (cú 11 sa i, b sung mang tớnh cht ton din) t nguyờn tc lp quy hoch ti iu 21; cn c lp quy hoch s dng t ti iu 22; sa i iu 23 v ni dung quy hoch s dng t; b sung iu 23a v ni dung quy hoch s dng t ca tnh, thnh ph trc thuc trung ng; b sung iu 23b v ni dung quy hoch s dng t ca huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh; b sung iu 23c v ni dung quy hoch s dng t ca xó, th trn; sa i iu 24 v kỡ quy hoch s dng t cng nh v phm vi, trỏch nhim lp quy hoch s dng t n thm quyn xột duyt quy hoch, k hoch s dng t. Chỳng tụi khụng ph nhn vai trũ v tm quan trng ca quy hoch v k hoch s dng t, bi vỡ, cỏc vn ny cú tm v mụ, chin lc trong qun lớ, s dng t ai vỡ li ớch trc mt v lõu di. Tuy nhiờn, theo chỳng tụi cú 2 sa i cn c bit quan tõm, ú l: Th nht, vic sa i iu 24 l quan trng vỡ núi n kỡ quy hoch l phi lõu di, liờn quan n tm nhỡn ca s phỏt trin. Cho nờn kỡ quy hoch nu ch xỏc nh l 10 nm nh trc õy ca c nc hoc nm nm ca cỏc a phng l quỏ ngn. Vỡ vy, D tho Lut ó sa i theo hng kỡ quy hoch ca c nc c lp cho giai on l mi nm v nh hng phỏt trin cho mi nm tip theo cng nh kỡ quy hoch ca cỏc a phng c lp cho giai on mi nm l phự hp. Th hai, khon 1 iu 29 c sa i v giao trỏch nhim thng xuyờn cho B ti nguyờn v mụi trng trong vic ch o, kim tra thc hin quy hoch, k hoch s dng t ca c nc, t ú r soỏt cỏc quy hoch bt hp lớ t trc n nay nh?m xoỏ b tỡnh trng quy hoch treo, d ỏn treo xy ra ti nhiu a phng. 2.2. V cn c giao t, cho thuờ t, chuyn mc ớch s dng t quy nh ti iu 31 Lut t ai nm 2003 theo chỳng tụi l khụng cn thit. Thc cht, chỳng ta t trc n nay vn xoay quanh 2 cn c v giao t, cho thuờ t v chuyn mc ớch s dng t l quy hoch, k hoch s dng t v nhu cu s dng t. Do ú, iu 31 sa i hm ý v mt ni dung khụng cú gỡ mi v cng khụng phi l vn bc xỳc cn phi sa i. Hn na, quan im ca Ban son tho l ch sa i, b sung nhng ni dung quan trng m khụng sa ton b Lut t ai nm 2003. 2.3. Vic sa i khon 2 iu 39 v nguyờn tc thu hi t theo chỳng tụi l thiu thc t, dự rng c quan nh nc cú thm quyn thu hi t thụng bỏo lớ do thu hi, thi gian, k hoch di chuyn cho ngi s dng t bit trc khi thu hi t ớt nht 30 ngy i vi t nụng nghip v ớt nht 90 ngy i vi t phi nụng nghip. Bờn cnh ú cũn c b sung thờm vic thu hi t cú th thc hin sm hn nu c s ng thun ca tt c nhng ngi cú t b thu hi. T trc n nay hu nh a phng no thu hi t cng luụn l cụng nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 12/2008 17 việc không dễ dàng, các dự án đầu tư luôn chậm tiến độ do không thể thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng đúng như dự kiến. Do đó, theo chúng tôi nên giữ lại quy định như tại khoản 2 Điều 39 Luật đất đai với thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với nhóm đất nông nghiệp và 180 ngày đối với nhóm đất phi nông nghiệp. Quy định như vậy, chúng ta xác định rõ thời gian tối đa cho việc công bố thời gian, kế hoạch di chuyển. Nếu quy định như Dự thảo, chúng ta chỉ xác định thời gian ít nhất, vậy thời gian tối đa bao nhiêu không thể lường được và cũng không thể lượng hóa trách nhiệm của chính quyền địa phương trong chỉ đạo và giải phóng mặt bằng để giao đất cho các dự án đầu tư. 2.4. Dự thảo Luật đã bổ sung Điều 41a về các nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất. Thực chất đây là quy định nhằm “luật hoá” Điều 10 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai khi đề cập công việc của tổ chức phát triển quỹ đất. Chúng tôi cho rằng Bộ tài nguyên và môi trường nên tổng kết kinh nghiệm từ các địa phương về việc thành lập các trung tâm phát triển quỹ đất với những việc đã làm được và những việc chưa phát huy tốt. Qua đó, xác định các nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất phù hợp hơn. Hiện nay, trong bối cảnh Chính phủ đã cho phép Công ti Đức Khải với chức năng bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện việc thu hồi đất, bàn giao đất sạch cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì việc xác định các công việc giữa tổ chức phát triển quỹ đất và Công ti Đức Khải cần có giới hạn rõ ràng, tránh sự chồng lấn các công việc của nhau. Cho nên tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích cùng với mô hình của Công ti Đức Khải nên thống nhất về mô hình doanh nghiệp thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo hướng đổi mới cách làm để không ách tắc các dự án đầu tư trong tương lai. 2.5. Sửa đổi về thẩm quyền thu hồi đất. Theo chúng tôi, việc sửa đổi như Dự thảo là không cần thiết. Khoản 1, 2, 3 Điều 44 Luật đất đai đã phân cấp rất rành mạch giữa thẩm quyền của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Bổ sung tại điểm a và b khoản 1 nêu trên thực chất đã được quy định tại Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định của Chính phủ số 84/2007/NĐ-CP. Theo đó, chỉ nên sửa đổi hoặc bổ sung những vấn đề mà hiện nay Luật và các nghị định của Chính phủ chưa đề cập để thể hiện quan điểm chỉ sửa đổi, bổ sung một số điều trong Luật đất đai. 2.6. Sửa đổi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi không thống nhất với việc sửa đổi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định trong Dự thảo Luật bởi các lí do sau: Thứ nhất, từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chu trình hành chính, theo đó, cơ quan hành chính có thẩm quyền xác lập quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng bằng các quyết định hành chính và sau đó công nhận quyền sử nghiªn cøu - trao ®æi 18 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2008 dụng đất của họ cũng bằng quyết định hành chính. Các đạo luật đất đai trước đây và cả Luật đất đai năm 2003 cũng đều thể hiện tinh thần trên. Thứ hai, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất là bộ phận của cơ quan tài nguyên và môi trường có chức năng đăng kí quyền sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính theo mô hình một cửa và thực hiện dịch vụ công trong quản lí, sử dụng đất đai. Do đó, là cơ quan dịch vụ công trong quản lí, sử dụng đất lại thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng chức năng. Vì vậy, chúng tôi cho rằng Điều 52 sửa đổi nên theo hướng giao cho cơ quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, sẽ đúng với chức trách của người quản lí nhà nước thực hiện một trong các nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai. 2.7. Về tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất. Tại Điều 57 Dự thảo Luật có hình thành 2 loại tổ chức, đó là tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất. Về sửa đổi nội dung này chúng tôi có ý kiến như sau: Thứ nhất, tổ chức định giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thành lập và có nhiệm vụ xác định giá đất trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phù hợp với phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất do Chính phủ ban hành. Giá đất được tổ chức định giá đất xây dựng và được tổ chức thẩm định giá thẩm định sẽ trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và có hiệu lực trong thời hạn năm năm. Giá đất này chỉ thực hiện việc tính các khoản thuế và lệ phí liên quan đến đất đai. Thứ hai, tổ chức thẩm định giá đất phải là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hành nghề thẩm định giá đất với tính cách là dịch vụ về kinh doanh bất động sản. Từ 2 ý kiến trên, chúng tôi cho rằng tổ chức thẩm định giá đất không phải do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thành lập, vì nó không phải là cơ quan quản lí mà là tổ chức dịch vụ được thành lập theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã có chức năng kinh doanh dịch vụ về định giá đất và tuân thủ các quy định về kinh doanh dịch vụ định giá đất. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể thuê các tổ chức thẩm định giá đất để thẩm định giá đất do cơ quan định giá đất xây dựng. Nếu không rành mạch về cách hiểu ở đây sẽ có sự lẫn lộn đáng tiếc khi quy định về tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm định giá đất. 2.8. Vấn đề thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Thời gian vừa qua nhiều vấn đề về đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đang được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nêu ra như thiếu vốn, không vay được vốn do siết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản, không được huy động vốn nếu chưa đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng để thực hiện dự án, giá vật tư đầu vào leo thang trong xây dựng. Các lí do đó khiến việc đầu tư kinh doanh đối với các dự án nhà ở đang cần phải có chính sách để tháo gỡ. Một trong các vấn đề đó thể hiện ở việc quy định tại Điều 63a cho phép các dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định sẽ được phép nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 12/2008 19 phân lô, bán nền khi chưa xây dựng nhà ở. Cho nên ở đô thị và một số khu vực nhất định, Chính phủ sẽ quy định điều kiện cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều băn khoăn của chúng tôi là nếu Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP đã cấm việc phân lô, bán nền mà nay lại quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều kiện nhất định thì xem ra, dưới góc độ chính sách chúng ta đã không nhất quán đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mặt khác, Chính phủ phải cân nhắc các điều kiện để làm sao vừa tạo điều kiện để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng cũng hạn chế việc lợi dụng các quy định của Nhà nước để trục lợi từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 3. Đối với các vấn đề cần xin ý kiến 3.1. Vấn đề hình thức sử dụng đất Hiện nay, trong Luật đất đai năm 2003 cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Ẩn phía sau của từng hình thức sử dụng đất chính là các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo nguyên tắc: Người nào trả tiền nhiều cho Nhà nước thì người đó được bảo hộ quyền tốt hơn. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ của chúng ta rất yếu kém về năng lực tài chính, do đó họ không thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Từ lí do đó doanh nghiệp chỉ có thể lựa chọn việc thuê đất trả tiền thuê hàng năm mà thôi trong khi các quyền mà Nhà nước bảo hộ cho người thuê đất chỉ gắn liền với tài sản đầu tư trên đất với các quyền bán tài sản, thế chấp tài sản, góp vốn bằng tài sản, thuê tài sản đầu tư trên đất thuê. Nếu so sánh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần thì xem ra các tổ chức kinh tế của Việt Nam không có nhiều lựa chọn như vậy. Đây chính là điểm yếu của Luật đất đai năm 2003. Ở khía cạnh khác, nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở lại phải nộp tiền thuê đất tương đương với tiền sử dụng đất phải nộp của doanh nghiệp trong nước. Đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được tham gia. Như vậy là bất bình đẳng và thể hiện sự phân biệt đối xử đối với thành phần kinh tế khác nhau trong quan hệ sử dụng đất. Do vậy, chúng tôi có 3 kiến nghị sau: Thứ nhất, cho phép tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê một lần theo yêu cầu của doanh nghiệp. Như vậy, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước sẽ được bảo hộ tốt hơn. Mặt khác, qua nghiên cứu hình thức thuê đất, chúng tôi thấy rằng không có lí do gì để không cho doanh nghiệp trong nước chọn hình thức thuê đất trả tiền nghiên cứu - trao đổi 20 tạp chí luật học số 12/2008 thuờ mt ln, iu ú ch cú li cho Nh nc v cho bn thõn doanh nghip. Do ú, iu 35 Lut t ai nờn sa theo hng cho phộp t chc kinh t, h gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh nc cho thuờ t la chn vic tr tin thuờ mt ln. Th hai, chỳng tụi thy rng cng khụng cú lớ do gỡ chỳng ta li phõn bit i x v hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t i vi t chc, cỏ nhõn nc ngoi. Nh nc vn giao t cú thi hn, tin s dng t s c tr cú li hn cho ngõn sỏch nh nc, nh u t s c bo h quyn li tt hn, mụi trng u t v s bỡnh ng s gúp phn vo quỏ trỡnh thu hỳt u t nc ngoi. Do ú theo chỳng tụi, iu 34 Lut t ai nờn sa i b sung hỡnh thc ny cho t chc, cỏ nhõn nc ngoi. Th ba, vỡ b sung thờm cỏc hỡnh thc s dng t núi trờn, cho nờn chỳng tụi kin ngh sa i thờm cỏc iu lut sau: + iu 108 Lut t ai cho phộp t chc kinh t trong nc c la chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ mt ln, cho phộp t chc, cỏ nhõn nc ngoi c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t. + Sa i, b sung iu 111 v quyn ca t chc kinh t s dng t thuờ trong ú cú trng hp tr tin thuờ mt ln. + Sa i, b sung iu 119 v iu 120 v quyn ca t chc, cỏ nhõn nc ngoi c Nh nc giao t cú thu tin s dng t. 3.2. Chỳng tụi khụng ng ý vi ý kin khi cho rng vic chi tr bi thng cho ngi b thu hi t do nh u t chi tr v khụng c khu tr vo tin s dng t, tin thuờ t phi np vi cỏc lớ do sau: Th nht, trong quan h v thu hi t giao t cho nh u t gm: 1) quan h v gia Nh nc v nh u t khi quyt nh giao t; 2) Quan h gia Nh nc vi ngi b thu hi t khi ban hnh quyt nh thu hi t; 3) Quan h gia nh u t vi ngi b Nh nc thu hi t giao cho doanh nghip v trỏch nhim chi tr bi thng theo giỏ t do Nh nc quy nh sỏt giỏ th trng hoc do doanh nghip tho thun vi ngi b thu hi t. Th hai, xột di gúc chớnh sỏch, Nh nc khi giao hoc cho thuờ t thỡ t ó phi c gii phúng mt bng, t sch s bn giao cho nh u t v h phi thc hin ngha v ti chớnh l tin s dng t hoc tin thuờ t cho Nh nc. Tuy nhiờn, vỡ qu t giao cho nh u t thng ang cú ngi s dng. Do vy, õy cú mi quan h gia nh u t vi ngi b thu hi t, iu ú hon ton nm ngoi ý mun ca nh u t. Cho nờn, nh u t phi tr tin bi thng cho ngi b thu hi t v h phi c khu tr trong s tin s dng t, tin thuờ t phi np cho Nh nc. 3.3. Chỳng tụi thng nht vi Ban son tho khi cha a cỏc i tng s dng t trong lnh vc y t, giỏo dc, th thao thuc hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t. Bi l, t trc n nay cỏc i tng ny u c giao t khụng thu tin s dng t khuyn khớch xó hi hoỏ trong cỏc lnh vc nờu trờn, nay nu chuyn sang giao t cú thu tin s dng t s khụng trỏnh khi vic s dng t vo vic u t kinh doanh trỏi phỏp lut./. . Luật đất đai năm 2003 nhưng nhấn mạnh thêm về vai trò của Nhà nước trong vị thế người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Qua đó, khoản 1 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Đất đai. nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên ”. Như vậy, có sự mâu thuẫn về xác định vấn đề sở hữu đất đai ở nước ta giữa Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm 2005. Với. văn bản luật ban hành sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 xác định quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước. Điều 200 BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản thuộc