những sửa đổi cơ bản luật đất đai năm 2003 với dự thảo luật sửa đổi bổ sung luật đất đai 2003

Liên quan đến thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất, Dự thảo lần 5 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 2003 Dự thảo luật đã sửa đổi bổ sung 4 điều cụ thể: - Sửa đổ

A – Phần mở đầu

Luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta Tính đến nay, Quốc hội đã ban hành ba Luật đất đai ( vào các năm 1987, 1993, 2003 ) và luật gần nhất với chúng ta có hiệu lực đến tận bây giờ đó là luật đất đai 2003, luật này đã được sửa đổi bổ sung qua năm 2009 và 2010 Đã sửa đổi và khắc phục một số tồn tại cơ bản của luật đất đai 2003 Và để thấy được những sửa đổi cơ bản đó ta sẽ đi vào đối chiếu luật đất đai năm 2003 với dự thảo luật sửa đổi bổ sung luật đất đai 2003

B – Phần nội dung

I – Những sửa đổi cơ bản.

Liên quan đến thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất, Dự thảo (lần 5) luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 2003 (Dự thảo luật) đã sửa đổi

bổ sung 4 điều cụ thể:

- Sửa đổi bổ, sung điều 39 về nguyên tắc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

- Sửa đổi, bổ sung điều 41 về việc thu hồi đất và quản lý quý đất đã thu hồi

- Sửa đổi, bổ sung điều 42 về bồi thường,hỗ trợ và tái đinh cư cho người có đất bị thu hồi

- Sửa đổi, bổ sung điều 44 về thẩm quyền thu hồi đất

Mục đích của việc sửa đổi, bổ sung các quy định này là nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện bồi thường khi thu hồi đất, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn Tuy nhiên để nội dung sửa đổi, bổ sung của Dự thảo Luật về thu hồi và bồi thường khi thu hồi đất đáp ứng được kỳ vọng của xã hội chúng tôi xin bình luận và góp ý kiến them cho nội dung này

II – Bình luận các quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong

dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

1 – Sửa đổi, bổ sung điều 39 về nguyên tắc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển.

So với quy định hiện hành của điều 39 Luật đất đai năm 2003, Dự thảo luật

có một số sửa đổi đáng chú ý sau:

- Bổ sung yếu tố công khai trong nguyên tắc thu hồi đất, theo đó: “việc thu hồi đất chỉ thực hiện sau khi quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công khai” (khoản 1) Một là, bảo đảm

sự tương thích với các quy định sửa đổi, bổ sung của Dự thảo luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hai là, đề cao tính công khai, minh bạch của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ba là, giúp ngăn ngừa sự tùy tiện hoặc các tiêu cực có thể xảy

ra trong việc thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất

- Sửa đổi quy định về thời hạn thông báo cho người bị thu hồi đất biết, cụ thể tại khoản 2 điều 39 Dự thảo luật ghi “Trước khi thu hồi đất ít nhất 30 ngày, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hổi, thời gian và kế hoạch di chuyển” So với quy định tại khoản 2 điều 39 Luật đất đai 2003 “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và

180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư” thì thời gian

đã được rút ngắn

Việc rút ngắn thời hạn thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi đất dựa trên căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được công bố công khai cho mọi người sử dụng đất biết Hơn nữa, việc thu hồi đất dựa trên quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; nên quy định rút ngắn thời hạn thông báo thu hồi đất như dự thảo luật là chấp nhận được Tuy nhiên, Dự thảo luật quy định cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất chỉ có trách nhiệm phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian về kế hoạch di chuyển Ban soạn thảo nên xem xét, cân nhắc bổ sung thêm quy định: thông báo về phương án tổng thể về bồi thường cho người bị thu hồi đất biết; bởi

lẽ, một khi người sử dụng đất không biết được cụ thể, ro ràng về phương án mình

được bồi thường như thế nào thì họ sẽ và chắc chắn không bao giờ chấp nhận quyết định thu hồi đất (cho dù có sự cưỡng chế của chính quyền)

2 – Sửa đổi, bổ sung điều 41 về việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi

So với điều 41 Luật đất đai 2003, Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung đã xác lập một cơ chế thu hồi đất mới Theo luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành,Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế có tầm quan trọng đặc biệt với đất nước như: sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thuộc nhóm A; sử dụng đất để thực hiện dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài; sử dụng đất để thực hiện dự án bằng nguồn vốn ODA; sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng do Quốc hội quy định chủ trương đầu tư; sử dụng đất để thực hiện các dự án kinh tế do Thủ tướng Chính phủ quy định chủ trương đầu tư Còn đối với các dự án phát triển kinh tế khác thì pháp luật hiện hành cho phép nhà đầu tư thảo thuận về bồi thường với người sử dụng đất Dự thảo luật lần này sửa đổi cơ chế thu hồi đất theo hướng quy định nhà nước thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện Nhiều người ủng hộ cơ chế thu hồi đất này của Dự thảo luật, vì: một là, Nhà nước thực hiện thu hồi đất sẽ chuyển toàn bộ địa tô chênh lệch của đất đai vào trong tay Nhà nước thay vì khoản lợi nhuận địa tô này rơi vào tay các nhà đầu tư nếu để họ thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất như quy định hiện nay; hai là, việc giao cho Nhà nước thu hồi đất tức là Nhà nước đảm nhận việc chuẩn bị, cung cấp nguồn đất sạch cho nhu cầu của các doanh nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp tiếp cận với đất đai; ba là, không để doanh nghiệp đối đầu với người dân trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn, phức tạp trên thực tế Tuy nhiên, khi Dự thảo luật giao việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng cho tổ chức phát triển quỹ đất, ban soạn thảo cân nhắc thêm về vấn đè này, bởi vì:

Thứ nhất, đã hơn 4 năm triển khai thi hành luật đất đai năm 2003, song vai

trò và hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất rất mờ nhạt Có nhiều tỉnh còn chưa thành lập tổ chức phát triển quỹ đất Có tỉnh đã thành lập tổ chức (cả thủ đô Hà Nội) song chưa để lại dấu ấn đáng kể nào về sự tồng tại của tổ chức này Hơn nữa, qua 4 năm hoạt động, các địa phương cũng như Bộ Tài nguyên và môi trường chưa

có sự tổng kết đánh giá một cách toàn diện, thấu đáo về hiệu quả hoạt động của mô hình tổ chức này mà đã vội luật hóa quy đinh của khoản 1 Điều 10 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 trong dự thảo luật phải chăng là sự nóng vội và thiếu tính thuyết phục:

Thứ hai, hiện tại ngoài tổ chức phát triển quỹ đất còn có hai đơn vị khác

được hoạt động trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng Đó là ban bồi thường giải phóng mặt bằng và công ty Đức khải Ban bồi thường giải phống mặt bằng sẽ giải phóng mặt bằng cho những dự án đã có chủ đầu tư, công ty Đức Khải

là đơn vị tư nhân có thể giải phóng mặt bằng thuê cho những doanh nghiệp khác Vậy nếu có doanh nghiệp thuê tổ chức phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng thì

tổ chức này có được làm hay không? Mặt khác, ranh giới, phạm vi thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng giữa tổ chức phát triển quỹ đất, các ban bồi thường giải phóng mặt bằng và công ty Đức Khải chưa được Dự thảo luật đề cập và có quy định rõ ràng Nên việc chuyển khai quy định giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng của dự thảo luật sẽ gặp khó khăn trong thực tế

Hơn nữa để có thể thực hiện được các nhiệm vụ mà dự thảo luật quy định tại khoản 4 Điều 41(sửa đổi); Tổ chức phát triển quỹ đất phải huy động vốn từ rất nhiều kênh khác nhau Vậy trông trường hợp tổ chức phát triển quỹ đất sau khi huy động vốn từ nhiều nguồn sẽ giải quyết đầu ra như thế nào? Doanh nghiệp góp vốn

có được chia lãi hay được ưu tiên trong đấu giá? Những câu hỏi này không tìm được câu trả lời trong Dự thảo luật

Thứ ba, hiện nay công tác bồi thường giải phóng mặt bằng do Nhà nước

thực hiện đang còn gặp rất nhiều khố khăn, phức tạp Nhiều dự án bị ách tắc, chậm tiến độ thức hiện do nguyên nhân không thực hiện xong việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; vì người dân không đồng thuận vơi phương án bồi thường phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Nay Dự thảo luật chuyển giao nhiệm vụ này cho tổ chức phát triển quỹ đất (Là một daonh nghiệp đứng ra thực hiện) thì liệu

tổ chức này có đầy đủ khả năng để đảm đương được không? Trong khi đó, mô hình hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp tiến hành lại chưa đưa lại hiệu quả Vì vậy, Ban soạn thảo nên cân nhắc về nội dung bổ sung này

3 – Sửa đổi, bổ sung điều 42 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất

bị thu hồi

Có thể nói cơ sở xây dựng, ban hành quy định sửa đổi về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư cho người bị thu hồi là: Quán triệt sâu sắc Nghị quyết Hội nghị lần

thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa X về vấn đề nông nghiệp – nông dân – nông thôn trong việc kiên quyết bảo vệ quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là trồng lúa); không được chuyển quỹ đất này sang sử dụng mục đích khác để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ quyền lợi của hàng triệu gia đình nông dân Trường hợp đặc biệt phải láy đất nông nghiệp sang sử dụng vào mực đích khác thì phải có ngay biện pháp bổ sung diện tích đất nông nghiệp bị mất bằng cách yêu cầu doanh nghiệp phải có nghĩa vụ đóng góp tài chính để Nhà nước thực hiện việc khai hoang, phục hóa đồng thời, doanh nghiệp-đối thượng hưởng lợi từ việc thu hồi đất – phải có trách nhiệm cùng với Nhà nước, xã hội giải quyết công an việc cho nông dân bị mất đất sản xuất thông qua việc đóng góp vốn để tạo quỹ giải quyết hoặc trợ cấp thất nghiệp cho người nông dân; việc sửa đổi, bổ sung quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải dựa trên việc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước; doanh nghiệp, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Có như vậy chúng

ta mới mong xử lí được các vướng mắc, khó khăn nảy sinh từ việc người dân bị mất đất sản xuất

Với cách tiếp cận như vậy, đi vào những bình luận cụ thể về quy định của

Dự thảo luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi như sau:

- Về khoản 2 Điều 42 sửa đổi quy định: “Người nào bị thu hồi đất thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được hỗ trợ các thiệt hại khác do việc thu hồi đất gây ra” Trên thực

tế việc xác định thời điểm bồi thường là thời điểm có xác định thu hồi đất dường như có một số điểm chưa hợp lý; bởi lẽ: trong việc bồi thường, giải tỏa, đa số các khiếu nại của người dân liên quan đến giá đất Theo quy định hiện hành, người dân được bồi thường theo phương án do cơ quan Nhà nước phê quyệt khi có quyết định thu hồi đất Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường có khi đến 3 hoặc 5 năm Khi đó giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn bị thiệt thòi Trong những năm đó, giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân cũng

bị mất; hai là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp

thông thường Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở Họ xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà để bán Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu cho đến vài chục triệu đồng Người bị thu hồi đất có

sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà khi giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lại quá cao Người nông dân cho rằng dường như mình bị cướp đất và không được lợi gì từ việc bị thu hồi đất nên phát sinh ra tranh chấp, khiếu kiện Để giải quyết những khó khan này, ban soạn thảo nên cân nhắc, xem xét những gợi ý sau:

a) Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế;

b) Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi, cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng, khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt nằng cho các nhà đầu tư Khoản hỗ trợ này trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

- Về khoản 5 Điểu 43 của Dự thảo luật quy định nội dung giải quyết công ăn việc làm bảo đảm đời sống của người nông dân bị mất đất sản xuất, ngoài những nội dung đã được đề cập tại khoản này, ban soạn thảo nên nghiên cứu, xem xét có thể bổ sung quy định về việc thành lập quỹ trợ cấp thấp nghiệp, quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân bị mất đất nông nghiệp Một phần kinh phí để thành lập các quỹ này do các doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc thu hồi đất của người nông dân đóng góp

C – Kết luận

Như vậy qua đối chiếu Luật đất đai 2003 với Dự thảo luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2003 ta đã thấy được những sửa đổi cơ bản và qua 3 bình luận nhỏ ở trên ta cũng thấy được Dự thảo luật sửa đổi đã phần nào giải quyết được những khó khăn, nhức nhối về một số vấn đề đất đai ở nước ta như việc thu hồi và bồi thường đất đai

MỤC LỤC

A – Phần mở đầu 1

B – Phần nội dung 1

I – Những sửa đổi cơ bản 1

II – Bình luận các quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) 2

1 – Sửa đổi, bổ sung điều 39 về nguyên tắc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển 2

2 – Sửa đổi, bổ sung điều 41 về việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi 3

3 – Sửa đổi, bổ sung điều 42 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi 5

C – Kết luận 6 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 7

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I – Văn bản luật

1 Luật đất đai 2003

2 Luất đai năm 2003 sửa đổi ,bổ sung năm 2009

II – Giáo trình, luận văn

1 Trường đại học luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội –200

III – Các trang mạng

1 http://www.tuenhan.vn/forum/showthread.php?675-Lu%E1%BA

%ADt-%C4%91%E1%BA%A5t-%C4%91ai-1993-1998-2001-2003-2009

2 http://www.google.com.vn/url?

sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=web&cd=5&ved=0CEwQFjAE&url=http

%3A%2F%2Fwww.dienbien.gov.vn%2Fc%2Fdocument_library%2Fget_file

%3Fp_l_id%3D11952%26folderId%3D14578%26name

%3D1001&ei=7J9nUp6iDuWaiQem2IDABw&usg=AFQjCNFKMXY4LpBHB8G M2CQH_cAs16fzTw

%E1%BB%83m+m%E1%BB%9Bi+c%E1%BB%A7a+ph%C3%A1p+lu

%E1%BA%ADt+v%E1%BB%81+c%E1%BA%A5p+gi%E1%BA%A5y+ch

%E1%BB%A9ng+nh%E1%BA%ADn+quy%E1%BB%81n+s%E1%BB%AD+d

%E1%BB%A5ng+%C4%91%E1%BA%A5t+