Luận văn thạc sĩ quản lý tài nguyên và môi trường thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh quảng trị

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trần Xuân Diệu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, trước tiên tơi xin cảm ơn Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài ngun đất Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau đại học nhà trường quan tâm tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn TS Lê Thanh Bồn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Quảng Trị; Phịng Tài ngun Môi trường huyện, thị xã, thành phố; Cục thống kê, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Chi nhánh huyện, thị xã, thành phố tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn địa phương Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Diệu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Những năm qua, với phát triển kinh tế xã hội, trình thị hố diễn với tốc độ ngày nhanh, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày tăng lên Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vấn đề quan trọng, cấp thiết ln quyền tỉnh đạo, thực nhiều năm qua Tuy nhiên thực tế công tác số huyện diễn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao Nhằm góp phần tạo điều kiện cho cơng dân thực quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tiếp tục cần coi vấn đề quan trọng, cấp bách để cấp uỷ, quyền, nhân dân nước nói chung tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm đạo, thực Để làm tốt công tác nữa, cần thiết dựa sở khoa học khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận Với ý nghĩa đó, việc thực đề tài "Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Trị" cần thiết Trong trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu Kết nghiên cứu cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tỉnh Quảng Trị năm gần tốt Tính đến 31/12/2018 tồn tỉnh cấp 310.333 GCN với diện tích 123.354,9 cho hộ gia đình, cá nhân Tuy cịn tồn đọng 5.146 đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 22.677,22 ha, 2.393 đất đủ điều kiện chưa cấp Giấy chứng nhận với diện tích 14.090,81 2.753 đất chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với diện tích 8.586,41 Do để nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ địa bàn tỉnh Quảng Trị cần tăng cường hoàn chỉnh máy tài nguyên môi trường cấp đặc biệt Văn phịng ĐKĐĐ; đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật đất đai cho người sử dụng đất; tăng nguồn lực tài cho hoạt động quản lý đất đai để sớm hoàn thành việc đo đạc lập đồ địa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận 1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.3 Vai trị cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.4 Sự cần thiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.1.5 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài khác gắn liền với đất 10 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 11 1.2.1 Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số nước giới 11 1.2.2 Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta 14 1.3 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 18 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 21 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 21 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v 2.2 Nội dung nghiên cứu 21 2.3 Phương pháp nghiên cứu 21 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 21 2.3.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 32 3.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thực trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Trị 43 3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Quảng Trị 43 3.2.2 Thực trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Trị 55 3.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014 - 2018 61 3.3.1 Kết đạt 61 3.3.2 Tổng hợp ý kiến bên liên quan 70 3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu cơng tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Trị 76 3.4.1 Về sách nhà nước 77 3.4.2 Về công tác nâng cao ý thức pháp luật đất đai đối tượng sử dụng đất 78 3.4.3 Công tác tra, kiểm tra 78 3.4.4 Tổ chức máy công tác cán 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 Kết luận 82 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa BĐĐC Bản đồ địa BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường BĐS Bất động sản CSDL Cơ sở liệu ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐGHC Địa giới hành ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai HSĐC Hồ sơ địa HĐND Hội đồng nhân dân GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTVT Giao thông Vận tải NN-PTNT Nông nghiệp-Phát triển Nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tổng GDP thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2013 - 2017 32 Bảng 3.2 Thống kê số lượng số con, vật ni giai đoạn 2014 – 2017 34 Bảng 3.3 Thống kê loại đường địa bàn tỉnh năm 2017 38 Bảng 3.4 Diện tích đất theo đơn vị hành cấp huyện năm 2017 53 Bảng 3.5 Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất địa bàn 55 Bảng 3.6 Biến động đất đai tỉnh Quảng Trị năm 2017 so với kiểm kê năm 2014 57 Bảng 3.7 Kết diện tích cấp GCN số loại đất đến 31-12-2018 hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Trị 62 Bảng 3.8 Kết cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018 62 Bảng 3.9 Kết tồn đọng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2018 64 Bảng 3.10 Đánh giá tiến độ giải hồ sơ cấp GCNQSDĐ địa bàn tỉnh Quảng Trị 71 Bảng 3.11 Kết khảo sát ý kiến người dân sách pháp luật đất đai địa bàn tỉnh Quảng Trị 72 Bảng 3.12 Kết vấn cán yếu tố Nhân lực phục vụ 73 Bảng 3.13 Kết vấn yếu tố sở vật chất, trang thiết bị phục vụ 74 Bảng 3.14 Kết vấn cán yếu tố Chính sách, pháp luật đất đai 74 Bảng 3.15 Kết vấn cán yếu tố sở liệu đất đai 75 Bảng 3.16 Kết vấn cán yếu tố Hiểu biết người sử dụng đất 76 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1 Sơ đồ hành tỉnh Quảng Trị 24 Hình 3.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất tỉnh Quảng Trị năm 2017 57 Hình 3.3 Kết tỷ lệ diện tích cấp GCN số loại đất so với diện tích cần cấp GCN 62 Hình 3.4 Kết cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018 63 Hình 3.5 Tỷ lệ tiến độ giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii Hình 3.6 Tỷ lệ ý kiến người dân sách pháp luật đất đai 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Luật Đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai, có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt giấy chứng nhận) Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Nhà nước đối tượng sử dụng đất, sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn diện tích đất đai người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu khoa học Tại Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này" Và điều kiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định khoản Điều 168, trường hợp qui định khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 Tỉnh Quảng Trị tỉnh thuộc vùng Duyên hải bắc Trung bộ, có tổng diện tích tự nhiên 4.737,44 km2, với dân số 616.670 người [8] Những năm qua, với phát triển kinh tế xã hội, q trình thị hoá diễn với tốc độ ngày nhanh, tình hình giao dịch đất đai, bất động sản ngày tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vấn đề quan trọng, cấp thiết ln quyền tỉnh đạo, thực nhiều năm qua Tuy nhiên thực tế công tác số huyện diễn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ngầm, chấp hình thức “tín dụng đen” khơng thơng qua quan đăng ký cịn nhiều Nhằm góp phần tạo điều kiện cho cơng dân thực quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, cơng tác cấp giấy chứng nhận QSD đất vấn đề quan trọng, cấp bách để cấp uỷ, quyền, nhân dân nước nói chung tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm đạo, thực Để làm tốt công tác nữa, cần thiết dựa sở khoa học khảo sát, phân tích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận nay, từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác Xuất phát từ lý đó, đề tài: "Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Trị" thực hiện, nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực tốt chức dịch vụ công Nhà nước công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Quảng Trị Mục tiêu đề tài a Mục tiêu chung Đánh giá thực trạng cấp GCNQSDĐ tỉnh Quảng Trị Trên sở tìm giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh thời gian tới, mang lại hiệu thiết thực cho nhà nước người sử dụng đất b Mục tiêu cụ thể - Phân tích sách văn liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Làm rõ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Ý nghĩa khoa học thực tiễn a Ý nghĩa khoa học Kết đề tài sở khoa học việc đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến chất lượng hiệu trình quản lý nhà nước đất đai b Ý nghĩa thực tiễn Kết đề tài góp phần giúp cho việc quản lý đất sử dụng đất có hiệu quả, tránh khiếu kiện đất đai địa bàn tỉnh Giúp đối tượng sử dụng đất hiểu rõ thuận lợi công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Góp phần nâng cao hiệu cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu người dân việc thực quyền nghĩa vụ đất đai Trên sở mà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu người dân việc thực quyền nghĩa vụ đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận 1.1.1.1 Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu) người sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa đầy đủ để quản lý thống đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý họ việc sử dụng đất Nhà nước xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù quản lý Nhà nước đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành bắt buộc chủ sử dụng đất, hệ thống ngành Tài nguyên Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân cấp việc tổ chức thực [9] 1.1.1.2 Đăng ký quyền sở hữu nhà Đăng ký quyền sở hữu nhà việc cá nhân, tổ chức sau hoàn thành, tạo lập nhà hợp pháp đến quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật [9] 1.1.1.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất việc ghi vào hồ sơ địa quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đất xác định cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất nhằm thức xác lập quyền nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Đất đai thường có tài sản gắn liền nhà, cơng trình xây dựng, lâu năm,… mà tài sản có giá trị gắn liền với đất vị trí định; Theo Điều Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa chính” [9] 1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma "Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân năm 2005) [7] Đất đai đem lại giàu có, phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, việc sở hữu đất đai cho hợp lý để đảm bảo cho phát triển ổn định hoà bình, cơng xã hội lại vấn đề hóc búa quốc gia toàn thể nhân loại Chế độ quản lý sử dụng đất đai hành nước ta sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thống quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng có quyền người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ thực thi chế độ Nhà nước ta đưa văn pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống Nhà nước quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, công tác quản lý đất quyền hạn trách nhiệm người sử dụng đất Trên sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng thư có giá trị pháp lý cao thể quyền chủ sử dụng pháp lý giao dịch Nhà nước người sử dụng đất Trên sở chủ sử dụng đất công nhận, hưởng quyền lợi đồng thời phải thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ quy định sử dụng đất nhà nước đặt Ngược lại, Nhà nước đứng bảo hộ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Quyền sở hữu quyền sử dụng đất ngày trở nên coi trọng, quan hệ đất đai ngày mở rộng đan xen phức tạp vào hoạt động kinh tế xã hội phối hợp chế sở hữu chế sử dụng đất trở thành vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì việc tìm chế phối hợp quyền sở hữu quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ lợi ích cần thiết, đạt điều thúc đẩy kinh tế phát triển xã hội ổn định Ngược lại khơng có chế hợp lý kìm hãm vận động quan hệ đất đai tất yếu phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến kinh tế - xã hội đất nước Với yêu cầu đặt ta nhận thấy chế sở hữu sử dụng đất đai mà Đảng ta đề Nhà nước ta thực ngày hoàn toàn hợp lý phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn pháp luật đất đai nước ta bước đầu đáp ứng yêu cầu phức tạp việc điều chỉnh mối quan hệ đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma đai tồn phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn vận động, ln ln phát triển thực tế cịn nhiều khó khăn tồn công tác quản lý sử dụng đất đai đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề văn pháp lý đất đai bổ sung cho hệ thống văn có, thay văn khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn đất đai Đây vững đảm bảo cho việc quản lý sử dụng đất diễn ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu đem lại lợi ích cao 1.1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà đặc biệt quan trọng, quý giá người, gia đình tồn xã hội Nhà lại tài sản có giá trị lớn người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu mình, nảy sinh tồn quyền sở hữu nhà Theo Điều 181 Luật dân Việt nam nhà bất động sản di dời quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng tính nhà để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý nhà bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà người có đầy đủ quyền Tuy nhiên quyền sở hữu nhà tách rời đất, nghĩa chủ sở hữu chuyển giao phần toàn quyền sử dụng nhà quyền chiếm hữu nhà cho người khác khoảng thời gian khơng gian xác định, chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn chủ sở hữu nhà người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo thoả thuận hai bên [7] Trên giới tồn nhiều hình thức sở hữu nhà khác nhà sở hữu tư nhân, nhà sở hữu nhà nước, nhà sở hữu tổ chức Ở Việt nam ta đất đai quy định có hình thái sở hữu tồn dân, với nhà pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố hình thái sở hữu nhà Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà sau: + Nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà tạo lập vốn ngân sách Nhà nước có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước Nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật Nhà tạo lập nguồn vốn ngân sách Nhà nước có phần tiền góp cá nhân tập thể theo thoả thuận theo hợp đồng mua nhà trả góp chưa trả hết tiền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Đối với loại nhà Nhà nước chủ sở hữu, Nhà nước sử dụng trực tiếp nhà cho đối tượng khác thuê nhà để sử dụng + Nhà thuộc sở tổ chức trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà tạo lập nguồn vốn tổ chức huy động Nhà tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp + Nhà thuộc sở hữu tư nhân: nhà tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng hình thức hợp pháp khác Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà thực quyền bảo hộ hợp pháp nhà cho đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận chứng thư có tính pháp lý cao biểu cho quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu nhà cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà Nhà nước Do tầm quan trọng đặc biệt nhà đời sống kinh tế xã hội Nhà nước ta phải thực quản lý chặt chẽ nhà Nhà nước đóng vai trị quan quản lý tối cao nhà Chủ sở hữu nhà có quyền lợi đồng thời phải thực nghĩa vụ nhà theo quy định Nhà nước, cụ thể là: * Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho th nhà mình, có quyền dùng nhà để chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà cho người khác theo luật định * Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà phải đăng ký nhà UBND cấp có thẩm quyền Chủ sở hữu nhà phải nộp thuế nhà theo luật định Chủ sở hữu phải bảo quản sửa chữa nhà Khi cải tạo hay xây dựng phải xin phép UBND cấp có thẩm quyền Phải thực phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ để bảo đảm an toàn để thực quy hoạch xây dựng Nhà nước Về phía nhà nước với tư cách người quản lý có quyền quy định quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu nhà Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà phải thực nghĩa vụ họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi nghĩa vụ chủ sở hữu nhà nhà nước thực chế độ quản lý nhà nước nhà thông qua số biện pháp như: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Nhà nước ban hành quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà - Nhà nước có quyền cho phép đình xây dựng nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng - Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà - Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà - Thực tra, kiểm tra, giải vi phạm nhà Với yêu cầu phát triển nhà ở, đường lối sách Đảng quy định Nhà nước ta hồn tồn hợp lý Việc đa dạng hố hình thức sở hữu nhà vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển quản lý sử dụng nhà tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ dân để phát triển nhà lại vừa thực quản lý điều tiết phát triển nhà theo định hướng Nhà nước Tuy nhiên thực tế nhà nước ta, đặc biệt nhà đô thị phát triển cách ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc thị Việc quản lý nhà ở, có nơi cịn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn thường xuyên Sự phát triển quan hệ nhà đất nảy sinh số vấn đề mà pháp luật nhà hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành đưa vào thực văn pháp luật để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà phát triển, đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn quỹ nhà 1.1.2.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Như trình bày hai phần Nhà nước quy định thực bảo hộ quyền lợi hợp pháp chủ sử dụng loại đất chủ sở hữu nhà Đối với loại đất Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cơng nhận quyền sử dụng người giao đất, cho thuê đất Biểu cụ thể việc Nhà nước công nhận quyền việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma nhận giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi việc thực nghĩa vụ bên bên Nhà đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất nhà ln Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà văn bản, thực lúc Với tầm quan trọng đặc biệt mình, nhà đất phải chịu quản lý chặt chẽ thống Nhà nước Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà yên tâm sử dụng nhà đất, thực quyền người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chuyển nhượng nhà đất, chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất cách dễ dàng thuận tiện pháp luật, thực đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước 1.1.3 Vai trị cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với Nhà nước xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể: - Giám sát trạng sử dụng đất Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm thông tin chủ sử dụng đất, thông tin đất Những thay đổi trình sử dụng đất ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua Nhà nước kiểm soát giao dịch đất đai, giám sát sở hạ tầng, nhà ở, công trình xây dựng đất từ có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu sử dụng đất cao - Kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý hệ thống sách pháp luật, hiệu công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành vào sống chưa - Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao giúp họ yên tâm quyền lợi hợp pháp họ Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma hơn, góp phần vào việc đấu tranh phịng, chống diễn biến hịa bình lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta - Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận thông tin đất, nhà thành chứng thư pháp lý, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà Bởi lẽ, nhà, đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tức Nhà nước công nhận chủ quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền bảo hộ sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, an toàn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng tăng cường - Hỗ trợ giao dịch bất động sản: Hầu hết giao dịch thị trường bất động sản có tình trạng chung thiếu thơng tin thơng tin thiếu xác, khơng kịp thời Những bất động sản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tức đăng ký đầy đủ thông tin cần thiết theo quy định pháp luật Những thơng tin sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa định Thực tế người muốn nhận chuyển nhượng đất, mua ngơi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cịn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể,… - Tạo điều kiện cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mơ hình hệ thống địa điện tử Chính phủ điện tử mà trước hết hồn thành việc xây dựng hệ thống liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thơng tin quy hoạch nhanh chóng, xác đơn giản - Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, vay vốn từ tổ chức tín dụng ngân hàng thơng qua việc chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội - Giảm thiểu tranh chấp đất đai nhà ở, có tranh chấp dễ giải quyết: Thực tế cho thấy nhà đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Nhà nước công nhận chủ quyền việc tranh chấp nhà, đất xảy - Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm cách xác thơng tin đất tài sản đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 10 việc tính thuế trở nên dễ dàng, xác hiệu hơn, giúp Nhà nước tránh tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực công cụ quản lý đất đai công cụ kinh tế, bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành kinh tế 1.1.4 Sự cần thiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ cho bên liên quan; đăng ký quan, tổ chức xác nhận nhằm đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ cá nhân hay tổ chức đăng ký thân cá nhân, tổ chức đứng thực việc đăng ký Đăng ký đất thủ tục hành để xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước người sử dụng đất Sở dĩ thủ tục bắt buộc đất đai sở hữu tồn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đăng ký đất đai để giúp Nhà nước thu thập tồn thơng tin, qua quản lý Đăng ký đất đai giúp Nhà nước quản lý quyền sử dụng cho đối tượng khác hạn chế tranh chấp, kiện tụng Bên cạnh đất đai thuộc đối tượng bất động sản, tài sản có giá trị lớn, muốn sở hữu, sử dụng, cần phải đăng ký để bảo đảm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 1.1.5 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài khác gắn liền với đất Theo điều 105, Luật Đất đai 2013 điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh uỷ quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam - Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp đổi, cấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 11 lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng quan tài nguyên môi trường thực theo quy định Chính phủ Đối với địa phương thành lập Văn phịng đăng ký đất đai Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai việc cấp giấy chứng cho trường hợp thực sau: + Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; + Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước thực sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam [5], [9] 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 1.2.1 Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số nước giới a Nước Úc Công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai dịch vụ liên quan đến đất đai quan quản lý đất đai Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các quan phát triển theo hướng sử dụng phần đầu tư quyền bang chuyển dần sang chế tự trang trải chi phí Robert Richard Torrens người lần đưa khái niệm Hệ thống đăng ký khoán vào năm 1857 Bang Nam Úc, sau biết đến Hệ thống Torren Ban đầu Giấy chứng nhận cấp thành bản, giữ lại Văn phòng đăng ký giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc Giấy chứng nhận lưu giữ hệ thống máy tính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 12 giấy cấp cho chủ sở hữu Nay, người mua kiểm tra GCN BĐS mà có nhu cầu mua Những đặc điểm chủ yếu hệ thống ĐKĐĐ bất động sản Úc: - Giấy chứng nhận đảm bảo Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn tiện lợi - Mỗi trang sổ đăng ký tài liệu đặc trưng cho hồ sơ hữu quyền lợi ích đăng ký dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài - Giấy chứng nhận đất văn trình bày dễ hiểu cho cơng chúng - Sơ đồ trích lục đất khốn dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành hệ thống hợp lý, tiết kiệm chi phí thời gian xây dựng - Hệ thống xây dựng tảng công nghệ thông tin đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng Đến nay, nước Úc tiến hành cấp GCNQSDĐ hồn thiện hệ thống thơng tin đất Vì vậy, giao dịch đất đai thuận tiện, quản lý đất đai nhanh chóng [1] b Nước Anh Hệ thống ĐKĐĐ Anh hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo hệ thống thống có Văn phịng Ln Đơn 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng toàn lãnh thổ Anh Quốc Xứ Wales Mọi hoạt động hệ thống đăng ký hồn tồn hệ thống máy tình nối mạng theo hệ thống thống (máy làm việc không kết nối với INTERNET, nối mạng nội để bảo mật liệu) Cơ sở đăng ký quy định chặt chẽ Luật ĐKĐĐ (Land Registration Act) sửa đổi ban hành vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt đăng ký Văn phịng thuộc địa hạt Tuy nhiên, từ có Luật đăng ký (năm 2002) hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử khách hành lựa chọn Văn phịng đăng ký lãnh thổ Anh Một điểm bật Luật đất đai Luật đăng ký có quy định chặt chẽ đăng ký, người sở hữu đất đai bất động sản lãnh thổ Anh phải đăng ký Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu có tên hệ thống đăng ký Hiện nay, Anh chuyển toàn hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công giấy sang hệ thống đăng ký tự động máy tính nối mạng, dùng liệu số PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... bàn tỉnh Quảng Trị 43 3.2.2 Thực trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Trị 55 3.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014... thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận Với ý nghĩa đó, việc thực đề tài "Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Trị" cần thiết... thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng thư có giá trị pháp lý cao thể quyền chủ sử dụng