Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

Luận văn : Định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Cơ sở lý luận và áp dụng tại VN

Trờng đại học kinh tế quốc dân

Trung tâm đào tạo địa chính & kD BĐS

lý luận và áp dụng tại Việt nam

Giáo viên hớng dẫn : ThS Vũ Thị Thảo

Sinh viên thực hiện : Đoàn thị Nho

Trung tâm : Đào tạo Địa chính & KD BĐS

1 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá

Phần II Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh

trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam……… 21

về định giá manh nha xuất hiện, và có lẽ khoảng từ năm 1998 đến naynhu cầu ấy đã xuất hiện nhiều hơn Ban Vật giá Chính Phủ, Sở Tài chínhVật giá các tỉnh thành phố là những địa chỉ mà các tổ chức, cá nhân cónhu cầu định giá tìm đến Hiện nay Việt Nam đã đợc kết nạp là thànhviên chính thức của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN và đợc bầu làm chủtịch hiệp hội nhiệm kỳ 2001- 2003 Và nh thế là những gì ta làm sẽkhông thể thoát ly những thông lệ, những chuẩn mực mà Thế giới, khuvực đã quy định Bởi một lẽ thờng, đã vào cùng sân chơi thì phải chấp

nhận luật chơi chung.Việc định giá bất động sản đợc thực hiện nhằm mục

đích xác định giá trị bất động sản cung cấp thông tin cho các mục đíchmua- bán, bảo hiểm, thiết lập giá trị cho sự hợp nhất và mua lại, thiết lậpgiá trị cho vay mợn, thế chấp Nh vậy việc định giá ở Việt Nam cũng nhtrên thế giới là một hoạt động nghề nghiệp Tuy nhiên ở nớc ta hiện nay

do cha có chuẩn mực, tiêu chuẩn pháp lý về định giá cho nên kết quả địnhgiá vẫn còn mang tính cha thống nhất ở một số nơi Việc định giá chínhxác( sử dụng phơng pháp đúng) sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nớc cũng

nh các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc định giá bất

động sản Đối với Việt Nam định giá còn là một nghề mới mẻ, chúng ta

có thuận lợi là do phát triển sau nên có thể kế thừa những thành tựu củanhững nớc nhng do điều kiện thực tế Việt Nam nên việc áp dụng định giávẫn còn nhiều khó khăn Hiện nay ở nớc ta chủ yếu áp dụng phơng pháp

so sánh trực tiếp Đây là phơng pháp dễ đợc thực hiện không có mô hìnhhay công thức cụ thể mà nó dựa trên sự hiện diện các giao dịch trên thị tr-ờng để cung cấp dấu hiệu giá trị cũng chính vì đặc điểm này mà phơngpháp so sánh còn chứa đựng hạn chế

Định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiệnnay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia.Hiện nay định giá bằng phơng pháp so sánh đợc sử dụng thờng xuyên vàphổ biến trong đánh giá giá trị bất động sản Để tìm hiểu rõ hơn phơng

pháp này em chọn đề tài: Định giá bất động sản bằng ph“Định giá bất động sản bằng ph ơng pháp so sánh Cơ sở lý luận và áp dụng tại Việt Nam ”

Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào sự phân tíchcác cơ sở và đặc điểm của phơng pháp so sánh nhằm tìm ra cách thức ápdụng phơng pháp này vào trong định giá bất động sản Trên cơ sở lấyquan niệm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng trong quátrình phân tích, đề tài sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp để đánh giá

sự so sánh trực tiếp khi định giá bất động sản

Kết cấu của đề tài bao gồm:

Lời mở đầu

Phần I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh Phần II: Các áp dụng phơng pháp định giá so sánh trên thị trờng bất động

sản ở Việt Nam

Kết luận.

Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin trong

ph-ơng pháp định giá so sánh nên đề tài này còn nhiều thiếu sót em mongthầy cô và các bạn góp ý sửa chữa để hoàn thiện hơn phơng pháp này.Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đãgiúp em hoàn thành đề tài này

Phần I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản bằng phơng pháp so sánh.

I.1 Khái niệm và sự cần thiết phải định giá bằng phơng pháp so sánh.

định giá tài sản, hàng hoá hiện nay trong đời sống kinh tế xã hội ở nớc ta

là việc đánh giá giá trị tài sản, hàng hoá phục vụ mục đích của đời sống kinh

tế xã hội Thông thờng ngời ta hay sử dụng hai khái niệm về đánh giá giá trịtài sản nh sau:

Định nghĩa thứ nhất: Định giá là sự ớc tính về giá trị của các quyền sởhữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định

Định nghĩa thứ hai: Đánh giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giátrị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác

định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đếntất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng bao gồm các loại đầu t lựachọn

Nh vậy việc định giá bất động sản là căn cứ, là nền tảng cần thiết đểthực hiện quản lí tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việcmua các tài sản mới và việc chuyển nhợng các tài sản hiện đang sử dụng.Cũng chính vì vậy mà Pháp lệnh giá đã quy định: “Định giá bất động sản bằng ph Kết quả định giá có thể

đợc sử dụng là một trong định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng,mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhợng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thểdoanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã đợc ghi trong hợp đồngthẩm định giá” ( điều 17 Pháp lệnh giá)

Khái niệm nêu trên không khác với quan niệm của các nớc trên thếgiới Nội dung cốt lõi nhất của khái niệm là “Định giá bất động sản bằng phđánh giá giá trị của tài sản dựa

trên các yếu tố căn bản của thị trờng “Định giá bất động sản bằng ph – giá trị này chính là giá trị thị trờngcủa tài sản.

Giá trị thị trờng của tài sản là số tiền ớc tính cho một tài sản sẽ đợctrao đổi vào ngày định giá, giữa một ngời mua và một ngời bán sẵn sàngmuốn bán trong giao dịch vô t sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trờng, trong đó cácbên hành động hiểu biết thận trọng và không bị ép buộc Gía trị thị tr ờng ấychính là mục đích mà định giá phải xác định, đánh giá đợc theo yêu cầu của

tổ chức, cá nhân đề nghị định giá

Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tínhnghệ thuật đòi hỏi ngời định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyênmôn vững vàng cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trờng Do tính đadạng và phức tạp của đối tợng định giá và mục tiêu định giá cần phải cónhiều phơng pháp xác định Trải qua quá trình xây dựng và phát triển đếnnay trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều phơng pháp khác nhau tuy nhiêntrong hoạt động thực tiễn cần hết sức chú ý: Các phơng pháp thì phong phú,nhng có phơng pháp sử dụng tốt cho trờng hợp này cha chắc đã phù hợp chotrờng hợp khác Vì vậy tuỳ theo mục đích của mỗi lần định giá mà ngời địnhgiá quyết định lựa chọn phơng pháp thích hợp Hiện nay trên thế giới đang

áp dụng ba phơng pháp chính trong định giá bất động sản đó là phơng pháp

so sánh thị trờng, phơng pháp chi phí, phơng pháp thu nhập ; Trong đó

ph-ơng pháp so sánh thị trờng gần nh phổ biến rộng rãi và đợc áp dụng để địnhgiá cho tất cả các loại tài sản Đây là phơng pháp sử dụng giá bán của nhữngbất động sản đã đợc giao dịch trên thị trờng làm căn cứ để xác định giá củabất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản vớinhau Phơng pháp này gần nh đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó đợc

áp dụng để định giá cho tất cả các trờng hợp đất, nhà cửa và cho các định giáthuê trong các thoả thuận thuê mớn phơng pháp so sánh trực tiếp là phơngpháp thờng dùng nhất để xác định giá tài sản vì các lí do sau:

-Là phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về kĩ thuật

-Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trờng vì vậy nó có cơ sở vững chắc

để các chủ sở hữu và các cơ quan thừa nhận

-Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng để tiếnhành việc định giá một cách phù hợp

- Phơng pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định mà nó dựavào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng để cung cấp một dấu hiệu củagiá trị.

Phơng pháp so sánh dựa trên lí thuyết cho rằng giá trị thị trờng củamột bất động sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các bất động sản đã

đợc mua bán Vì thế phơng pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lờngtác động của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng một số đặc tính có trong giá cả,tiền thuê của các tài sản có thể so sánh đợc Mục tiêu của phơng pháp này làtìm kiếm các tài sản đã đợc giao dịch trên thị trờng hiện hành, giống nhau sovới tài sản là đối tợng định giá và tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánhbất kì sự khác nhau nào giữa chúng Các thông tin có khả năng tin cậy đợc sửdụng trong phân tích là cơ sở của định giá Phân tích thu đợc dựa trênnguyên tắc so sánh các thông tin tản mạn từ các giao dịch trớc mà có thể đợc

áp dụng các định giá mới, với một số điều chỉnh cần thiết để đảm bảo rằngcác dữ liệu lịch sử là phù hợp với tình huống hiện tại(ví dụ điều chỉnh đối với

sự ảnh hởng của lạm phát ) Định giá sẽ tập trung vào hai nhóm nhân tố lànhân tố thị trờng và nhân tố giá cả

Theo Uỷ ban chuẩn mực quốc tế đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng: là một hệ thống (và có khi là vị trí) mà ở đó hàng hoá và cung phục vụ đ ợctrao đổi giữa ngời mua và ngời bán thông qua cơ cấu giá cả Khái niệm về thịtrờng chứa đựng khả năng của hàng hoá hoặc sự phục vụ đợc trao đổi giữangời mua và ngời bán mà không có các hạn chế bất hợp pháp của các hoạt

động của họ Mỗi bên sẽ đáp ứng mối quan hệ cung-cầu và yếu tố điều chỉnhgiá, khả năng và kiến thức của mỗi bên, sự hiểu biết của họ về lợi ích tơng

đối cuả hàng hoá hoặc sự phục vụ cũng nh nhu cầu và sự đòi hỏi riêng của

họ Thị trờng có thể là thị trờng địa phơng, thị trờng quốc gia hay thị trờngquốc tế

I.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá cả bất động sản.

Nh vậy giá cả thị trờng của bất động sản là số tiền đợc trả cho bất

động sản trong một giao dịch thị trờng trực tiếp, đây là mức giá thịnh hành

d-ới các điều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán

đều tự nguyện đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về bất động sản- đối tợngcủa mua và bán Gía cả đợc xác định ở một thời điểm nhất định do đó ở cácthời điểm khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; Trong cơ chế thị trờng mở,

giá cả là phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hoá Cũng nh các hàng hoákhác giá cả bất động sản bị ảnh hởng bởi rất nhiều yếu tố Các yếu tố này cóthể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới bất động sản và đợc phân thành cácnhóm khác nhau:

+ Cung và cầu về bất động sản: giá trị thị trờng của bất động

sản đợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lợng cung và cầu trên thịtrờng vào thời điểm định giá Trên thị trờng giá cả có xu hớng thay đổi tỷ lệthuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Độ co giãn của quan hệ cung – cầuvới giá cả cũng có tác động quan trọng trong sự hình thành của giá Tại mộtthời điểm cung và cầu cân bằng ta có giá cân bằng Giả định các yếu tố khác

là cố định thì một sự thay đổi của cung – cầu về bất động sản cũng làm chogiá cả bất động sản thay đổi Do đó trong thị trờng bất động sản cạnh tranhthì giá cả bất động sản điều tiết cung và cầu bất động sản Tuy nhiên nếu độ

co giãn của cung và cầu theo giá nhiều hay ít cũng là yếu tố quyết định sựtăng giảm của giá ít hay nhiều Đây là một mối quan hệ mang tính quy luậtcủa cung – cầu đối với mọi hàng hoá và dịch vụ trong đó bao hàm cả hànghoá bất động sản Khi định giá bất động sản phải phân tích và xác định cẩnthận về sự tác động của các lực lợng thị trờng đến giá trị bất động sản Vàkhi phân tích các thông tin thị trờng cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thịtrờng khi thực hiện các điều chỉnh

+ Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà ngời đang sử dụng bỏ ra để

tạo lập hoặc để có đợc “Định giá bất động sản bằng ph sở hữu” bất động sản Đây là yếu tố quan trọng mànhà định giá phải xem xét khi định giá bất động sản Thông thờng chi phíquyết định giá trị bất động sản Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nàocũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trờng mà có khi còn tác động ngợclại Chi phí hình thành nói trên là chi phí của ngời bán Bên cạnh đó ngời

định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí ngời muốn sử dụng phải bỏ

ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình Đây là chi phícủa ngời mua Sự tác động ngợc chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trịbất động sản trên thị trờng xét về khía cạnh kinh tế – tài chính

+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng của một bất động sản

có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽthuận lợi trong việc bán và sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính hiệu quả một

bất động sản có thể sử dụng đợc ngay có giá trị hơn một bất động sản phảitốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng đợc Do vậy, khi định giábất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắnliền với đất.

+ Các lực lợng thị trờng vi mô : Trớc hết ở đây phải kể đến vị

trí đất đai và địa điểm có tài sản Nhìn chung khả năng sinh lời của tài sảncao thì giá trị của tài sản càng cao Tài sản, đất đai nhà cửa thuận tiện về giaothông đi lại sẽ có giá trị hơn là trờng hợp giao thông bất tiện Tài sản, đất đai

ở khu trung tâm, ở mặt phố có giá trị hơn ở ngoại thành và trong ngõ hẻm.Tài sản, nhà cửa, đất đai ở thành phố, khu công nghiệp, thị xã, thị trấn cò giátrị hơn ở nông thôn Kế đến là những đặc tính vật chất của tài sản: Kích th-

ớc miếng đất, kích thớc cửa của nhà, loại nhà, tuổi tài sản, mức độ kiên cố,mức độ hiện đại của nó cũng sẽ là tác nhân tác động trực tiếp đến mức giácủa chúng Các yếu tố khác của môi trờng nh lịch sử chủ nhân, môi trờng xãhội xung quanh, địa điểm gần chợ, gần trờng học, cửa hàng cũng có tác động

đến giá trị tài sản Tài sản có vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì

có khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

+ Các yếu tố về tình trạng pháp lý của tài sản : Các yếu tố

này tác động đến giá trị tài sản qua một số khía cạnh nh: Sự rõ ràng và xác

định về quyền sở hữu của tài sản Tài sản thuộc sở hữu của chủ nhân và cógiấy tờ pháp lý đầy đủ sẽ đợc mua bán một cách nhanh chóng thuận lợi và cógiá hơn Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản Khả năng kiểm soát hợppháp đối với tài sản Đây là một yếu tố quan trọng trong các giao dịch về bất

động sản Bất động sản nào có tình trạng pháp lý ổn định càng đợc a chuộng

và giao dịch diễn ra một cách thuận tiện và nhanh chóng hơn Ngời mua đợc

an tâm hơn về bất động sản đã mua còn ngời bán lại bán đợc bất động sảnvới giá cao hơn Trên thị trờng bất động sản hiện nay có khá nhiều bất độngsản có tình trạng pháp lý cha ổn định nhng vẫn đợc giao dịch và cần đợc địnhgiá một cách chính xác nhng trên thực tế đó ngời định giá phải chú ý đến yếu

tố này để điều chỉnh sao cho có mức giá hợp lý

+ Các quan hệ lịch sử và các yếu tố tâm lý xã hội : Nhóm

nhân tố này thờng có ảnh hởng mạnh mẽ và rõ nét đối với tài sản hơn là đốivới các sản phẩm hàng hoá Ví dụ một ngôi nhà sẽ rất khó bán khi mà ngờichủ cũ có những vấn đề rắc rối về tình trạng sức khoẻ, ốm đau bệnh tật kinh

niên hay tình trạng gia đình bất ổn Đặc biệt ngày càng những yếu tố tâmlinh phong thuỷ càng đợc xem trọng và cân nhắc khi mua bán các bất độngsản

+ Các yếu tố thuộc lực lợng môi trờng vĩ mô : Đó chính là các

yếu tố thuộc về chính trị, xã hội, kinh tế và tổ chức mà trong đó việc muabán tài sản đợc diễn ra ảnh hởng của các nhân tố này đến mức giá tài sảncũng hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng Có rất nhiều biểu hiện cụ thể của ảnhhởng này, chẳng hạn: Khi nền kinh tế lâm vào tình trạng thiểu phát, chuyểnnhợng, thuê mớn tài sản cũng bị đình trệ nghiêm trọng hoặc khi có sự biến

động các chỉ số thị trờng, đặc biệt các chỉ số trên thị trờng chứng khoán cũng

có sự biến động theo Chính sách của Nhà nớc tác động rất lớn và trực tiếp

đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau : Nhà nớc ban hànhcác quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhợng bất độngsản, sự thay đổi các quy định trong từng thời kì sẽ tác động đến giá bất độngsản trên thị trờng Đồng thời Nhà nớc quy định các chính sách và nghĩa vụtài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng

đất ) các chính sách này có ảnh hởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí

sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản Bên cạnh đó Nhà

n-ớc hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực

Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hởng lớn đến giá bất động sản trên thị ờng

tr-+ Các mục đích đánh giá giá trị : Nh ở trên đã nêu việc đánh

giá giá trị tài sản có thể vì những mục đích khác nhau tuỳ theo yêu cầu củangời cần định giá bất động sản Tơng ứng với các mục đích ấy việc đánh giáchúng lại có những nét khác biệt nhau và do đó mà ảnh hởng đến mức giá trịtài sản Ví dụ: Một diện tích đất đợc dùng vào mục đích góp vốn liên doanh

có thể đợc đánh giá với một mức giá khác với từng trờng hợp dùng để đền bùcho dân c khi phân quy hoạch lại đờng xá giao thông Mỗi mục đích khácnhau lại cần những cách thức khác nhau để định giá bất động sản do đó ngời

định giá trớc khi định giá phải chú ý đến mục đích của ngời yêu cầu địnhgiá

Môi tr ờng kinh tế, chính trịluật pháp, xã hội Cung Mục tiêu cầu đánh giáthị tr ờng giá trị

Quan hệ lịch sử và xã hộiGiá trị thị tr ờngMức giá bất động sản

Sơ đồ nhân tố ảnh hởng đến mức giá bất động sản

I.3 Nguyên lý cơ bản của phơng pháp định giá so sánh

I.3.1 Các nguyên lý trong phơng pháp so sánh

Khi định giá bất động sản đòi hỏi cần phải áp dụng theo cácnguyên tắc nhất định tuy nhiên trong phơng pháp định giá bằng phơngpháp so sánh cần phải theo những nguyên tắc sau:

Nguyên tắc cung- cầu: Quan hệ cung cầu trực tiếp ảnh hởng đến giá

cả bất động sản do đó khi định giá bất động sản phải xác định giá trị chứkhông phải giá cả nhng xác định giá trị đó phải trong điều kiện cung- cầutơng đối ổn định, không có sự đột biến nào về thị trờng giá cả Nếu thị tr-ờng bất động sản là tơng đối ổn định thì việc áp dụng phơng pháp so sánh

sẽ phù hợp và đạt hiệu quả cao Khi thị trờng biến động, giá cả bất độngsản thay đổi nhiều, thông tin thu đợc không sát với thực tế, không đem lạinhững tiêu thức so sánh phù hợp, khi đó ngời định giá phải xem xét sựkhác biệt giữa các công trình bất động sản để tìm ra nguyên nhân, khi đó

sẽ quyết định giá trị bất động sản Cũng từ đó ngời định giá phải dự báo

đợc diễn biến quan hệ cung- cầu trong tơng lai để tìm ra đợc xu hớng thay

đổi của giá cả bất động sản trong nền kinh tế thị trờng

Một đặc biệt của bất động sản ảnh hởng lớn đến giá cả bất động sản

đó là tính riêng biệt và sự khan hiếm Nguyên lý cơ bản này đợc áp dụngtriệt để trong thị trờng bất động sản Khi các yếu tố khác giả định làkhông đổi, thì khi cung một loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ làm cho giátrị thị trờng của nó giảm đi và ngợc lại Nhng trên thực tế các yếu tố kháchiếm khi không thay đổi và cung- cầu bất động sản luôn thay đổi đồng

thời ở thời điểm cung và cầu bằng nhau thì khi đó giá cả phản ánh chínhxác giá trị bất động sản mà ở đó lợng ngời bán và ngời mua cân bằngnhau Có một điều đặc biệt trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam hiệnnay là cầu về bất động sản luôn tăng mà cung về bất động sản hầu nhkhông đổi Điều này dẫn đến hiện tợng giá cả không phản ánh đợc đúnggiá trị của bất động sản mà giá cả bất động sản hiện nay quá cao Việc

định giá bất động sản sẽ trở nên khó khăn hơn đòi hỏi ngời định giá cầnphải có đầy đủ thông tin về thị trờng bất động sản và những bất động sản

có liên quan đến quá trình định giá Một khi giá cả bất động sản ở mứccân bằng thì khi đó hiện tợng thiếu cầu hay thiếu cung sẽ không còn, nhucầu về bất động sản của ngời dân sẽ không đợc đáp ứng đầy đủ và thị tr-ờng bất động sản sẽ trở nên ổn định lâu dài

Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này cho rằng giá trị bất động

sản có xu hớng tạo lập bởi tập hợp giá mà giá đó đợc trả để có đợc bất

động sản thay thế với sự sử dụng và thoả mãn tơng tự bất động sản mụctiêu trong một khoảng hợp lý Các bất động sản để so sánh phải có khảnăng thay thế bất động sản mục tiêu thì mới đảm bảo hiệu quả Nh vậykhi định giá cho công trình ngời định giá không chỉ căn cứ vào các yếu tốcấu thành nên giá trị công trình đó mà còn phải tính đến giá trị các bất

động sản thay thế cho bất động sản mục tiêu Việc thay thế bất động sản

có thể dẫn đến tác động ảnh hởng đến bất động sản mục tiêu Vì thế việc

đánh giá những bất động sản thay thế đòi hỏi cần phải có sự chính xác và

đảm bảo vì kết quả đánh giá ảnh hởng nhiều đến giá trị bất động sản mụctiêu Có thể nói một nhà đầu t có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sảnnhiều hơn chi phí để mang lại một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích

nh nhau

Nguyên tắc cân bằng: Các lực lợng cung- cầu luôn có xu hớng vận

động về điểm cân bằng trên thị trờng nhng điểm cân bằng tuyệt đối thìkhông bao giờ đạt đợc Xu hớng tiến về điểm cân bằng không mang tính

ổn định do sự thay đổi liên tục của cung- cầu trên thị trờng bất động sản.Vì thế giải thích vì sao giá cả bất động sản không ổn định mà thờngxuyên thay đổi Khi định giá bất động sản ở thời điểm nào ngời định giácần phải nắm rõ sự thay đổi, xu hớng thay đổi và tốc độ thay đổi trên thịtrờng Từ đó mới có thể điều chỉnh mức giá một cách phù hợp đảm bảo

sát thực với thị trờng Việc so sánh bất động sản mục tiêu với bất độngsản tơng tự đã đợc giao dịch trong hai thời gian khác nhau là hoàn toànkhác nhau Do đó, trong quá trình định giá ngời định giá chỉ thực hiện sosánh khi đảm bảo giá cả bất động sản đang ở mức cân bằng đồng thời cácyếu tố cấu thành bất động sản có sự cân đối hoàn chỉnh Có thể là sự cân

đối giữa các yếu tố, bộ phận cấu thành bất động sản hay cân đối giữa cácloại công trình bất động sản trong một vùng hoặc một khu vực cụ thể

Nguyên tắc định giá theo sự đóng góp của bất động sản: Quá trình

điều chỉnh cho phơng pháp so sánh có ớc tính sự tham gia đóng góp củacác yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trờng củatổng thể công trình bất động sản hoặc là giá trị của bản thân bất động sảnmục tiêu Có thể đánh giá sự đóng góp của bất động sản vào trong quầnthể hay sự đóng góp của từng yếu tố trong bất động sản Thờng thì ngời tatính đến khi định giá những công trình bất động sản mà có thể tiếp tụcthay đổi và hoàn thiện

Nguyên tắc ngoại ứng: Trong quá trình so sánh ngời định giá phải chỉ

đã xảy ra Ngời mua nhà và đất đai có đặc tính chờ đợi giữ tiền vốn củamình trong các giai đoạn kinh tế biến động Nh vậy tính không linh hoạt

về mặt kinh tế của bất động sản và tính nhạy cảm của nó đối với các tỉ lệlãi là cơ sở trực tiếp cho sự bùng nổ và suy thoái của thị trờng bất độngsản Điều quan trọng là ngời định giá phải tính toán đợc biên độ của chu

kỳ kinh tế chung cũng nh hoạt động của thị trờng cụ thể và dự tính cácthay đổi của dòng thu nhập tạo nên cho một bất động sản ở một thời giancho trớc, trên cơ sở để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản.Việc xem xét tác động ngoại ứng cũng tính đến những đặc điểm của bất

động sản trong khu vực, các tiện nghi trong khu vực nh: hệ thống cấpthoát nớc, hệ thống điện, hệ thống đèn đờng, hệ thống đờng sá,

Việc định giá bằng phơng pháp so sánh đòi hỏi phải dựa vào những

nguyên tắc trên để đảm bảo việc so sánh giữa các bất động sản so sánhvới bất động sản mục tiêu là sự so sánh hoàn chỉnh, chính xác và tơng

đồng lẫn nhau Từ đó giá bất động sản đợc xác định sẽ là giá chính xác

mà ngời yêu cầu định giá đang cần

I.3.2 Yêu cầu của phơng pháp định giá so sánh

phơng pháp định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp không

có công thức hay mô hình nhất định mà nó dực vào sự hiện diện của các giaodịch thị trờng để cung cấp một dấu hiệu của giá trị Nó thể hiện sự đánh giá

về giá trị của thị trờng, vì vậy nó phải có cơ sở vững chắc để các chủ sở hữu

và các chuyên gia thừa nhận Nó dễ đợc chấp nhận về cơ bản là bao gồm một

số vấn đề thực tiễn và các vấn đề về giải thích đòi hỏi tăng cờng kinh nghiệm

và kiến thức thị trờng để tiến hành việc định giá một cách phù hợp, nối vàothông tin thị trờng liên quan rất quan trọng đối với độ tin cậy của kết quả Do

đó phải có một nguồn thông tin mới từ thị trờng và các vụ chuyển nhợng,mua bán bất động sản phải có thật và đợc hoàn tất để có thông tin so sánh

Nh vậy khi thực hiện so sánh ngời định gía cần đảm bảo các yêu cầu sau:

Thứ nhất: Phải tìm ra đựơc những bất động sản có tính chất tơng

đồng và có những yếu tố đồng nhất để có thể so sánh đợc Có thể là cùngmục đích sử dụng cùng kiến trúc kết cấu, cùng chủng loại bất động sản hoặctơng đồng về những điều kiện khác Từ sự tơng đồng ta có thể so sánh đợccác bất động sản với nhau

Thứ hai: Phơng pháp so sánh là việc lấy giá bán trên thị trờng do quan

hệ cung cầu, mà quan hệ này thờng xuyên thay đổi nên gía bán bất động sảncũng thờng xuyên thay đổi Vì vậy việc thu thập giá của các bất động sản t-

ơng đồng cần phải đợc thu thập trong một khoảng thời gian không quá xa sovới thời điểm định giá đồng thời cũng phải có một giá trị thời gian cụ thể đểthông tin thị trờng không mang tính lịch sử, lạc hậu Tuy nhiên thị trờng bất

động sản là ổn định thì ngời định giá cũng có thể lấy giá cả các giao dịch

t-ơng đồng trong một thời gian tt-ơng đối dài mà vẫn đảm bảo tính chính xáccủa các thông tin dùng để so sánh

Thứ ba: Trong quá trình định giá bất động sản bằng phơng pháp so

sánh, mặc dù dựa vào cơ sở giá bán đã hình thành trên thị trờng nhng ngời

định giá vẫn phải ớc lợng giá bán mục tiêu Bởi vì tuy có sự đồng nhất vềmục đích sử dụng, chủng loại song bất động sản cần định giá vẫn có những

điểm riêng biệt do đó việc so sánh trên thực tế này đòi hỏi một kỹ năng, kinhnghiệm và sự nhạy cảm của ngời định giá để tìm ra đợc những điểm riêngbiệt cho định giá Ví dụ hai mảnh đất ở cạnh nhau nhiều ngời cho là hoàntoàn nh nhau nhng vẫn có nhiều ngời thích mua mảnh đất giá cao hơn vìnhững lí do nào đó Tóm lại không thể có hai mảnh đất trùng vị trí cũng nhkhông thể có hai ngời giống nhau hoàn toàn nên không thể xác định đợc giá

đất bằng một phơng pháp khoa học nh so sánh sự giống nhau, tính toán khảnăng sinh lợi của đất kết cấu hạ tầng khu dân c, mức tăng dân số, thu nhập cánhân giá của một mảnh đất chỉ có thể đợc xác định khi có giao dịch xảy ra

và tại thời điểm xảy ra giao dịch chúng ta có giá thị trờng của mảnh đất này.Nói cách khác, mảnh đất trên thị trờng đợc hình thành theo qui luật cung -cầu nh mọi hàng hoá khác

Tuy nhiên không phải là không thể hoàn toàn xác định giá chính xáccủa một bất động sản nào đó Vì vậy so sánh mới cho kết quả chính xác sátvới giá trị của bất động sản ngời định gía phải tìm đựơc các thông tin phục

vụ cho việc minh chứng cho dấu hiệu so sánh Chất lợng thông tin là yếu tốquan trọng nhất đảm bảo kết quả thu đựơc có độ tin cậy cao Khi sử dụng ph-

ơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải thu thập nhiều thông tin càng tốt vàphải đảm bảo hệ thống thông tin đợc chọn lọc có kết quả và chứa nhữngthông tin cần thiết có liên quan đến bất động sản mục tiêu Tuy nhiên thờigian giao dịch giữa các bất động sản trớc và bất động sản mục tiêu, phải đảmbảo đủ gần để việc so sánh chính xác Nếu thị trờng có sự biến đổi thì ngời

định giá phải cần nhiều thông tin để thực hiện điều chỉnh và so sánh Thậmchí nếu không có giao dịch nào đợc thời gian gần đây thì ngời định giá cầnphải xem xét thông tin trên thị trờng trong thời gian gần đây để phát hiện xuhớng biến động của giá trị bất động sản và đón nhận xu hớng này cho đếnthời điểm việc định giá đợc thực hiện Khi sử dụng phơng pháp so sánh cầnphải xem xét đến tính chất phong phú, đa dạng của bất động sản và các yếu

tố ảnh hởng đến giá trị thị trờng của các bất động sản

I.3.3 Các bớc thực hiện định giá bằng phơng pháp so sánh