(Luận văn tốt nghiệp) định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất tại công ty tnhh thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam’

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Đất đai 1.1.2 Khái niệm thẩm định giá 1.1.3 Khái niệm giá trị thị trường 1.1.4 Khái niệm giá trị phi thị trường 1.1.5 Khái niệm bất động sản 1.1.6 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2 Định giá đất: 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá đất: 1.2.2 Căn nguyên tắc định giá đất: 11 1.2.3 Quy trình định giá đất: 15 1.2.4 Các phương pháp định giá đất 19 1.3 Quy định pháp lý thu tiền sử dụng đất 30 1.3.1 Khái niệm mục đích thu tiền sử dụng đất 30 1.3.2 Quy định pháp lý liên quan hướng dẫn thực quy trình thu tiền sử dụng đất 31 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM ( VFA VIỆT NAM ) 32 2.1 Giới thiệu công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 32 2.1.1 Q trình hình thành phát triển công ty 32 2.1.2 Tổ chức nhân nguyên tắc hoạt động 36 2.1.3 Hoạt động kinh doanh 37 2.1.4 Tình hình tài hoạt động đơn vị thơng qua báo cáo tài 45 2.2 Thực trạng định giá đất công ty VFA Việt Nam 52 2.2.1 Cơ sở pháp lý định giá đất công ty áp dụng 52 2.2.2 Quy trình thực định giá đất cơng ty VFA VIỆT NAM 53 2.2.3 Phương pháp định giá đất công ty áp dụng qua ví dụ thực tế 57 2.2.4 Một số hạn chế nguyên nhân tồn q trình định giá đất Cơng ty 97 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 103 3.1 Phương hướng hoạt động định giá đất Công ty 103 3.1.1 Phương hướng phát triển chung 103 3.1.2 Phương hướng phát triển hoạt động định giá đất Công ty 104 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty 105 3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá 105 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá 106 3.2.3 Hồn thiện quy trình phương pháp định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty 108 3.2.4 Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty 110 3.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá đất Cơng ty 110 3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá Công ty 111 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 111 3.3.2 Kiến nghị với công ty 116 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng 116 KẾT LUẬN 117 PHỤ LỤC 01: 118 BẢNG TÍNH TỐN CHI TIẾT GIÁ TRỊ QUYỀN THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THỜI HẠN THUÊ 50 NĂM 118 PHỤ LỤC 02: 119 MỘT SỐ HÌNH ẢNH 119 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 121 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế QSDĐ Quyền sử dụng đất SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSCĐ Tài sản cố định TW Trung ương VFA VIETNAM Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1:BỘ MÁY QUẢN LÝ 36 Sơ đồ Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá 42 Sơ đồ 3: Quy trình định giá đất 54 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU BẢNG 2.1 Một số đơn vị, dự án tiêu biểu công ty 46 BẢNG 2.248 Bảng so sánh kết hoạt động kinh doanh năm 2013 đến năm 2015 48 BẢNG 2.3 Đơn giá xuất cảng cơng ty 64 BẢNG 2.4 Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu 67 BẢNG 2.5 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Đại lý Vận tải SAFI (Mã CK: SFI) 69 BẢNG 2.6 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Vận tải Xếp dỡ Hải An (Mã CK: HAH) 69 BẢNG 2.7 Hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Đa Thức Duyên Hải (Mã CK: TCO) 71 BẢNG 2.8 Tổng hợp hoạt động kinh doanh 71 BẢNG 2.9 Sản lượng khai thác than thực tế 82 BẢNG 2.10 Gía bán trung bình than khu Tràng Khê 83 BẢNG 2.11 Thu nhập trung bình năm than nguyên khai khu Tràng Khê 83 BẢNG 2.12 Gía thành khai thác than 85 BẢNG 2.13: Chi phí khai thác than……………………………………… 85 BẢNG 2.14 Tỷ lệ đóng góp doanh thu khu Tràng Khê 87 BẢNG 2.15 Chi phí quản lý doanh nghiệp khu Tràng Khê 88 BẢNG 2.16 Tiền thuê đất khu Tràng Khê 90 BẢNG 2.17 Tổng hợp chi phí 91 BẢNG 2.18 Lãi suất kỳ hạn Ngân hàng Agribank Sv: Hồ Thị Loan 93 Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài BẢNG 2.19 Tổng hợp doanh thu, chi phí, giá trị quyền sử dụng đất 94 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài So với nhiều hoạt động lĩnh vực tài chính, định giá lĩnh vực hình thành từ năm 40 kỷ XX số quốc gia phát triển Mỹ, Anh Tuy nhiên, phải đến năm cuối kỷ XX, định giá thực hoạt động cách chuyên nghiệp phát triển mạnh mẽ phạm vi quốc tế Ngày nay, định giá ngày phổ biến đóng vai trị quan trọng lĩnh vực tài hoạt động trao đổi, giao dịch thị trường Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực tồn hoạt động định giá theo nghĩa Sự chuyển đổi chế kinh tế nước ta từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm phát sinh nhu cầu thực tiễn việc đánh giá giá trị loại tài sản Nhu cầu ngày tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, chấp, chuyển nhượng tài sản việc thi hành án…của bên liên quan Việc xác định đắn giá trị nguồn lực coi quan trọng có ý nghĩa việc mang lại hiệu cao cho kinh tế Trong lĩnh vực định giá định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng coi hoạt động quan trọng nhiều quốc gia phát triển đầu tư nghiên cứu Ví dụ nước Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất bất động sản trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất đưa Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa công cụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản, vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát nhà nước Với nước ta, mục đích việc định giá đất thường tính tiền thu nộp tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nước ta yếu kém, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn Chính vậy, qua thời gian thực tập tìm hiểu hoạt động định giá đất công ty nên em định chọn đề tài: “Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam’’ Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động định giá đất thu tiền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài - Những khó khăn tồn hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty 10 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Tham khảo tài liệu quốc tế điều kiện áp dụng phương pháp định giá phù hợp với điều kiện Việt Nam, đẩm bảo xác chuyên nghiệp Thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân cơng, chi phí khác liên quan đến giá trị BĐS cần định giá Đối với quy trình định giá nên xây dựng quy tình cụ thể, chi tiết chuyên nghiệp, để làm điều công ty nên: Xây dưng quy trình theo tiểu chuẩn Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình định giá quốc tế tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam đảm bảo công tác định giá thực khoa học hợp lý Quy trình định giá nên trình bày cách chi tiết công khai văn nội bộ, để khách hàng hiểu biết quy tình thời gian thực theo tiến độ cơng việc 141 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.2.4 Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty Cơng ty nên có sách khen thưởng cho nhân viên xuất sắc nhằm cổ vũ, động viên, khích lệ tinh thần làm việc, tự giác yêu nghề cá nhân Đồng thời có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định viên hành nghề, có chế tài xử phạt nghiêm khắc, răn đe nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo mơi trường lành mạnh, hồn thiện lực công tác kỹ nhân viên Bên cạnh đó, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân Vì cơng ty cần tạo mơi trường làm việc động, thoải mái, hòa đồng cá nhân không thực tốt nhiệm cụ , chức mnhf mà phát huy hết lực, tích cực làm việc, chủ động giải vấn đề phát sinh cách hiệu 3.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót công tác định giá đất Công ty Một nguyên nhân làm cho kết định giá bị sai lệch so với giá thị trường trình định giá, chủ quan hay khách quan mà thẩm định viên mắc phải số sai sót Để hạn chế sai sót rủi ro công tác định giá, công ty tham khảo giải pháp như: - Kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên, kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên để kịp thời điều chỉnh, nhắc nhở có nhầm 142 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài lẫn, giảm thiểu rủi ro, sai sót mắc phải Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất định kỳ biểu mẫu định giá, chứng thư thẩm định - Khi đưa kết định giá phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót lỗi đánh máy, hoàn tất giáy tờ, hồ sơ, việc làm góp phần đảm bảo tính xác kết thẩm định - Để thực việc cơng ty cần có phận giám sát, kiểm định, theo dõi trình kết định giá thẩm định viên Kiểm tra xem người định giá có bỏ qua cơng đoạn hay bước khơng từ đưa biện pháp điều chỉnh 3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá Công ty 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 3.3.1.1 Xác định rõ vai trò định giá thị trường bất động sản Định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá để xác định giá trị thị trường phi thị trường bất động sản Định giá có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Hơn nữa, định giá cịn góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS dịch vụ định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá BĐS, đẩy mạnh giao dịch thức BĐS Ngoài ra, định giá mang lại hiệu kinh tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò t định giá coi định giá nghề kinh tế thị trường 3.3.1.2 Hoàn thiện khung pháp lý hoạt động định giá 143 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Thị trường BĐS ln tốn khó cho nhà quản lý, để làm minh bạch thị trường bình ổn thị trường việc hồn thiện văn pháp luật liên quan tới BĐS biện pháp cốt lõi Định giá mảng quan trọng góp phần tạo nên hoạt động thơng suốt cho thị trường BĐS, để làm tốt cơng tác định giá cần đưa quy định nhằm điều tiết hoạt động hiệu Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường BĐS định giá BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc định giá BĐS chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác định giá Do có nhiều ý kiến xung quanh tính xác kết định giá BĐS biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết định giá BĐS trở nên bền vững thông qua động thái thị trường Để thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS theo hướng để hoạt động định giá BĐS thực trở thành cơng cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý BĐS hoạt động định giá, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, văn quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mơ Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 144 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3.1.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá Công tác đào tạo, bồi dưỡng định giá viên phải xem cơng tác tiên phong để tạo đội ngũ có đầy đủ lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Xuất phát từ thực tế cần phải có chiến lược cải cách đào tạo, cụ thể: Thứ nhất, cần xây dựng nội dung chuẩn, cụ thể cho lĩnh vực, phương pháp đào tạo cho phù hợp với điều kiện định giá viên Thứ hai, cần có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo Một mặt tiến hành đào tạo dài hạn định giá trường đại học Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu cán quan Nhà nước, doanh nghiệp, tốt nghiệp đại học kinh tế kỹ thuật để nâng cao trình độ định giá Thứ ba, tăng cường hoạt động đào tạo liên kết nước có lĩnh vực định giá phát triển, liên kết đào tạo đại học, tổ chức buổi hội thảo nước ngồi, hay có sách ưu đãi cá nhân học tập nghiên cứu nước hệ đại học, sau đại học lĩnh vực định giá 3.3.1.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động định giá Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu BĐS giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, 145 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Có thể tiến hành: Thứ nhất, phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài Thứ hai, u cầu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin nhằm tạo ngân hàng liệu hoàn chỉnh Mỗi doanh nghiệp phân quyền sử dụng hệ thống theo mức độ đóng góp liệu có giá trị vào hệ thống hay bước tiến hành việc mua bán thơng tin có giá ngân hàng sở liệu tương lai góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin ngân hàng sở liệu 3.3.1.5 Liên kết hoạt động định giá doanh nghiệp định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan Thực tiễn cho thấy định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trò, tầm quan trọng kinh tế thị trường Do mở rộng hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp để: - Tạo điều kiện việc thống qui trình định giá doanh nghiệp định thống tiêu chuẩn pháp luật - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp định giá phát huy tốt khả định giá thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá 146 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Trung Ương Ở hoạt động định giá TW coi chuẩn mẫu công tác định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đỡ công tác định cần thiết Một mặt giúp doanh nghiệp định giá hỗ trợ trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn nhằm ngày nâng cao chất lượng dịch vụ - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn doanh nghiệp định giá mối quan hệ Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường việc thiết lập mối quan hệ để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.1.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực định giá Thực tế nước ta chưa thức có quan chun mơn chịu trách nhiệm quản lý hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá cá nhân, tổ chức lĩnh vực định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp định giá định viên hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp khách hàng hay doanh nghiệp định giá với Hơn nữa, hoạt động định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật nhiều quan có thẩm quyền ban hành như: Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ xây dựng,…Do quan giám sát 147 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài hoạt động định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát nên lập người có trình độ, kiến thức chun sâu, kinh nghiệm phong phú, trung thực có tâm huyết với nghề định giá 148 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3.2 Kiến nghị với cơng ty Thứ nhất, quy trình tuyển dụng tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn người có lực phẩm chất tốt, có khả làm việc vị trí cán thẩm định Thứ hai, yêu cầu chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực khác như: đất đai, nhà ở, thuế, quy hoạch, xây dựng, luật, dự thảo luật sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn Thứ ba, Cơng ty cần có sách thu hút chun gia giỏi làm việc, mở khóa đào tạo nghiệp vụ thường xuyên, trải nghiệm thực tế nhiều qua dự án khảo sát Thứ tư, xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo mảng chuyên sâu cụ thể định giá đất đai, định giá nhà ở, chung cư văn phòng, giá trị doanh nghiệp…tạo điều kiện cho nhân viên phát huy tối đa lực chuyên môn 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng Thông tin tài sản hay lô đất cần định giá chủ yếu bên khách hàng cung cấp, phân tích nguồn thông tin ảnh hưởng lớn đến kết định giá Vì vậy, khách hàng cần cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác để góp phần thẩm định viên đưa mức giá hợp lý cho tài sản cần định giá 149 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế hoạt động định giá nước ta phát triển nhanh chóng, hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất , ngày khẳng định vai trị to lớn đời sống kinh tế xã hội phát triển đặt vấn đề cấp thiết, góp phần vào tăng trưởng kinh tế quốc gia Qua thời gian thực tập Công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam, em nhận thấy công tác thẩm định giá bất động sản nói chung định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá đất thuê cơng tác giải phóng mặt bằng, bán đấu giá, Mục đích nghiên cứu đề tài xoay quanh phân tích thực trạng cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty VFA VIETNAM, từ đưa giải pháp mang tính chất tham khảo, góp phần hồn thiện, thúc đẩy nâng cao hoạt động định giá Công ty Do hạn chế thời gian trình độ lực thân nên chuyên đề em khơng tránh khỏi sai sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp, nhận xét thầy ban giám đốc Cơng ty để em hoàn thành báo cáo chuyên đề thực tập cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giáo, thạc sỹ Vương Minh Phương tận tình giúp đỡ, sửa chữa giúp em q trình hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Định giá Tài sản Kinh doanh BĐS trường Học viện Tài đặc biệt tập thể 150 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Cơng ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành chương trình thực tập cuối khóa Em xin chân thành cảm ơn! PHỤ LỤC 01: BẢNG TÍNH TỐN CHI TIẾT GIÁ TRỊ QUYỀN TH ĐẤT TRẢ TIỀN HÀNG NĂM THỜI HẠN THUÊ 50 NĂM ( Kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất ngày 16/11/2015 Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam ) TT I       II     NỘI DUNG Doanh thu phát triển Doanh thu từ hoạt động xuất than qua cảng Số lượng Đơn giá Tỷ suất chiết khấu Hệ số chiết khấu Doanh thu từ hoạt động xuất hàng hóa khác qua cảng Doanh thu phát triển quy thời điểm Chi phí phát triển Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu Tiến độ đầu tư Chi phí đầu tư xây dựng quy thời điểm ĐƠN VỊ   đồng m2 đồng/m2         đồng đồng     GIÁ TRỊ 22,359,512,230,000       10.8%   15% 2,342,244,452,312 332,447,185,455   271,145,528,967 Chi phí sản xuất hàng năm (đã bao gồm KH) quy thời điểm Chi phí quản lý kinh doanh quy thời điểm 69.96% 8.90% Chi phí khấu hao   1,638,634,218,837 208,459,756,256 (271,145,528,96 7) Đồng 14%     37,960,374,05   1,885,054,349,148 457,190,103,163     III   Lợi nhuận nhà đầu tư phần Xây dựng quy Tỷ lệ % Tổng chi phí phát triển quy thời điểm Giá trị phát triển Dự án Giá trị QSD đất   Diện tích Đơn giá định giá Giá đất UB m2 đồng/m2 đồng/m2 457,190,103,163 450,240.30 1,015,400 941,100 151 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Tỷ lệ   1.08 PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ HÌNH ẢNH (Kèm theo Báo cáo thuyết minh phương án giá đất ngày 16/11/2015 Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam) 152 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Công ty than Hồng Thái TKV xã Hoàng Quế xã Tràng Lương, huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh 153 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 154 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ sơ công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Giáo trình Định giá tài sản Học viện tài Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2006 Luật giá năm 2012 Websites - www.thamdinhgia.org - www.batdongsan.org - www.vva.org.vn - Thuvienphapluat.vn 155 Sv: Hồ Thị Loan Lớp:CQ50/16.02 Luan van ... tiễn Chính vậy, qua thời gian thực tập tìm hiểu hoạt động định giá đất công ty nên em định chọn đề tài: ? ?Định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài. .. động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Thời...Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM ( VFA VIỆT NAM ) 32