Chuyên đề Tổng quan quản lý dự án đầu t xây dựng công trình phần I Những vấn đề chung quản lý dự án đầu t xây dựng công trình I Giới thiệu tổng quan văn quy phạm pháp luật liên quan đến dự án đầu t xây dựng công trình Tổng quan Luật Xây dựng Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Qc héi níc Céng hßa x· héi chđ nghÜa Việt Nam đà thông qua Luật Xây dựng Luật Xây dựng có hiệu lực từ 01/7/2004 1.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tợng áp dụng a Phạm vi điều chỉnh: Luật Xây dựng điều chỉnh quan hệ hoạt động xây dựng tổ chức, cá nhân; quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân đầu t xây dựng công trình hoạt động xây dựng b Đối tợng áp dụng: Các tổ chức, cá nhân nớc; tổ chức, cá nhân nớc đầu t xây dựng công trình hoạt động xây dựng lÃnh thổ Việt Nam phải tuân thủ quy định Luật Xây dựng Trờng hợp điều ớc quốc tế mà Cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập có quy định khác với Luật Xây dựng áp dụng quy định điều ớc quốc tế 1.2 Khái niệm hoạt động xây dựng Hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu t xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu t xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình 1.3 Những nguyên tắc hoạt động xây dựng Việc đầu t xây dựng hoạt động xây dựng phải: a Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trờng, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hãa, x· héi b Tu©n thđ quy chn x©y dùng, tiêu chuẩn xây dựng c Bảo đảm chất lợng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng ngời tài sản d Bảo đảm tiết kiệm, hiệu kinh tế, đồng công trình, toàn dự án 1.4 Quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng để lập dự án đầu t xây dựng quản lý xây dựng Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đợc quy định ph©n cÊp thĨ Lt X©y dùng, thĨ: a Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đợc lập cho khu chức đô thị khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu bảo tồn di sản văn hoá, khu du lịch, nghỉ mát khu khác đà đợc xác định; cải tạo chỉnh trang khu trạng đô thị b Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị nh sau: - Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian lập theo yêu cầu dự án; - Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian lập không 09 tháng c Căn lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị: - Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đà đợc phê duyệt - Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đà đợc phê duyệt - Kết điều tra, khảo sát, số liệu, tài liệu khí tợng, thủy văn, hải văn, địa chất, trạng kinh tế, văn hoá, xà hội số liệu, tài liệu khác có liên quan - Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng d Lấy ý kiến quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị - Trong trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ chức t vấn thiết kế quy hoạch phải phối hợp với quyền địa phơng để lấy ý kiến nhân dân khu vực quy hoạch nội dung có liên quan đến đồ án quy hoạch xây dựng - Hình thức lấy ý kiến: trng bày sơ đồ, vẽ phơng án quy hoạch; lấy ý kiến phiếu Ngời đợc lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời thời gian ngày làm việc, kể từ ngày nhận đợc phiếu lấy ý kiến; sau thời hạn quy định, không trả lời coi nh đồng ý - Trớc trình quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, tổ chức t vấn có trách nhiệm báo cáo với quan phê duyệt kết lấy ý kiến, làm sở cho việc phê duyệt đ Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng: - Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại2, loại 3, khu công nghệ cao khu kinh tế đặc thù: + ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quan thẩm định Tuỳ theo vị trí, quy mô đồ án quy hoạch xây dựng, ủy ban nhân dân cÊp tØnh cã thĨ ủ qun cho đy ban nh©n dân cấp huyện phê duyệt; + Sở Xây dựng Sở Quy hoạch - Kiến trúc tỉnh, thành phố có Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt ủy ban nhân dân cấp tỉnh thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quan trình thẩm định - Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đô thị loại 4, loại 5; quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3: + ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quan thẩm định; + Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thuộc thẩm quyền phê dut cđa đy ban nh©n d©n cÊp hun thêi hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quan trình thẩm định Ngời có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo thời gian quy định chịu trách nhiệm trớc pháp luật nội dung thẩm định, phê duyệt e Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị - Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đợc xem xét điều chỉnh có trờng hợp sau đây: + Quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc điều chỉnh toàn điều chỉnh cục có ảnh hởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng; + Cần khuyến khích thu hút đầu t nhng phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị phân khu chức năng; + Dự án đà có quy hoạch chi tiết đợc duyệt, thời gian 03 năm không triển khai thực đợc - Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, ngời có thẩm quyền phê duyệt phải lấy ý kiến nhân dân thông qua phiếu xin ý kiến tổ chức họp đại diện tổ dân phố ủy ban nhân dân phờng khu vực liên quan đến quy hoạch điều chỉnh - Ngời có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1.5 Loại cấp công trình Các công trình xây dựng đợc phân thành loại cấp Loại công trình xây dựng đợc xác định theo công sử dụng, bao gồm công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, lợng công trình khác Cấp công trình đợc xác định theo loại công trình vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình tuổi thọ công trình xây dựng Mỗi loại công trình đợc phân thành cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III cấp IV 1.6 Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp lợng, chiếu sáng công cộng, cấp nớc, thoát nớc, xử lý chất thải công trình khác 1.7 Hệ thống công trình hạ tầng xà hội: bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp lợng, chiếu sáng công cộng, cấp nớc, thoát nớc, xử lý chất thải công trình khác 1.8 Thiết bị công trình thiết bị công nghệ Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công trình thiết bị công nghệ: a Thiết bị công trình thiết bị đợc lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế xây dựng b Thiết bị công nghệ thiết bị nằm dây chuyền công nghệ đợc lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ 1.9 Khảo sát xây dựng a Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát trạng công trình công việc khảo sát khác phục vụ cho hoạt động xây dựng b Khảo sát xây dựng đợc tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát đà đợc phê duyệt Tài liệu khảo sát xây dựng để lập loại đồ án quy hoạch xây dựng thiết kế xây dựng công trình 1.10 Điều kiện để khởi công xây dựng công trình Công trình xây dựng đợc khởi công đáp ứng điều kiện sau đây: Có mặt xây dựng; có giấy phép xây dựng công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế vẽ thi công hạng mục, công trình đà đợc phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế Kỹ thuật sau báo cáo đợc phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vốn để đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đà đợc phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình; có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trờng trình thi công xây dựng 1.11 Giải phóng mặt xây dựng công trình a Việc giải phóng mặt xây dựng phải đợc lập thành phơng án Phơng án giải phóng mặt xây dựng đợc thể dự án đầu t xây dựng công trình đợc phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình Đối với dự án có nhu cầu tái định c phải lập phơng án dự án tái định c phải thực trớc giải phóng mặt xây dựng Phạm vi giải phóng mặt xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng dự án đầu t xây dựng đà đợc phê duyệt Thời hạn giải phóng mặt xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến độ thực dự án đà đợc phê duyệt định ngời có thẩm quyền b Việc bồi thờng, giải phóng mặt xây dựng phải đảm bảo lợi ích Nhà nớc, quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân có liên quan Đối với nhà tổ chức, cá nhân phải giải chỗ ổn định, có điều kiện chỗ tốt chỗ cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn định sống cho ngời phải di chuyển, trừ trờng hợp có thỏa thuận khác bên liên quan trờng hợp đền bù tài sản để giải phóng mặt xây dựng c Các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị phơng án giải phóng mặt phải đảm bảo vừa xây dựng đợc công trình mới, vừa chỉnh trang đợc công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng đợc duyệt; đảm bảo nhà nớc điều tiết đợc giá trị chênh lệch đất sau giải phóng mặt đầu t xây dựng công trình 1.12 Các hành vi bị cấm hoạt động xây dựng a Xây dựng công trình nằm khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, lợng, khu di tích lịch sử văn hóa khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định pháp luật; Xây dựng công trình khu vực có nguy lở đất, lũ quét, trừ công trình xây dựng để khắc phục tợng b Nhà thầu xây dựng bố trí cán quản lý, ngời trực tiếp huy thi công không đủ lực hành nghề xây dựng, tơng ứng với loại, cấp công trình c Nhận thầu thi công xây dựng công trình vợt lực hoạt động xây dựng theo quy định d Cho mợn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để hoạt động xây dựng đ Triển khai thi công xây dựng công trình không với cam kết theo hồ sơ dự thầu hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình e Thi công xây dựng phận công trình, công trình giấy phép xây dựng sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế xây dựng đợc duyệt sai thiết kế xây dựng đợc duyệt g Thực không quy trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt công trình lân cận h Không có biển báo công trờng theo quy định; biển báo an toàn; phơng tiện che, chắn an toàn; hàng rào bảo vệ an toàn i Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết kiểm tra vật liệu xây dựng có kiện xây dựng phòng thí nghiệm cha đợc lập chn k Sư dơng vËt liƯu x©y dùng; sư dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết bị công nghƯ nhng kh«ng cã chøng chØ xt sø, chøng nhËn đủ tiêu chuẩn chất lợng theo quy định l Không có hệ thống quản lý chất lợng, không tổ chức giám sát thi công xây dựng, thi công không thiết kế, thi công không quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hởng đến chất lợng công trình m Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lợng, làm sai lệch giá trị toán, toán Những vấn đề luật đất đai liên quan tới dự án đầu t xây dựng công trình 2.1 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu t xây dựng công trình a Căn giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Căn để định giao đất, cho thuê đất, cho phÐp chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt bao gåm: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu t, đơn xin giao ®Êt, thuª ®Êt, chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt - Dự án đợc phê duyệt b Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án phủ đà ban hành Nghị số 59/2007/NQ CP ngày 30/11/2007 số giải pháp xử lý vớng mắc hoạt động đầu t xây dựng cải cách số thủ tục hành theo chủ tịch UBND cấp tỉnh định cho phép chủ đầu t dự án có chủ trơng đầu t sau đợc đăng ký đầu t sau đợc cấp giấy chứng nhận đầu t mà phù hợp với quy hoạch: quy hoạch phát triển kinh tế xà hội địa phơng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành quy hoạch sản phẩm đợc vào khu vực để tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án c Văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu t tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nớc dự án có vốn đầu t nớc Sở tài nguyên môi trờng chủ trì, phối hợp với Sở, Ban, Ngành có liên quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất sở xem xét hồ sơ dự án đầu t theo quy định pháp luật đầu t d Dự án xây dựng sở tôn giáo đà đợc UBND tỉnh, Thành phố trùc thc TW xÐt dut 2.2 ThÈm qun giao ®Êt, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng ®Êt a UBND tØnh, thµnh trùc thuéc TW định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mơc ®Ých sư dơng ®Êt ®èi víi tỉ chøc, giao đất sở tôn giáo , giao đất, cho thuê đất ngời Việt Nam định c nớc ngoài, cho thuê đất tổ chức, cá nhân nớc b UBND huyện, quận, thị xÃ, thành phố thuộc tỉnh định giao đất, cho thuê ®Êt, cho phÐp chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt ®èi với hộ gia đình, cá nhân, giao đất cộng đồng dân c c UBND cấp xà , phờng, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xÃ, phờng, thị trấn Điều đáng lu ý quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất không đợc ủy quyền 2.3 Tài đất đai a Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nớc khỏan kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất trờng hợp giao đất có thu tiền sử dơng ®Êt, chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt tõ ®Êt đợc nhà nớc giao không thu tiền sử dụng đất sang đất đợc nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất nhà nớc cho thuê, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập tõ chun qun sư dơng ®Êt, tiỊn thu tõ viƯc sử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thờng cho nhà nớc gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai b Tiền sử dụng đất - Tiền sử dụng đất số tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho nhà nớc đợc tính sở diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đất Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất diện tích đất đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất đợc giao thời điểm giao đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ Giá đất tính theo tiền sử dụng đất trờng hợp đấu giá đấu, đấu thầu dự án có sử dụng đất giá đất trúng đấu giá Thời hạn sử dụng đất đợc xác định theo định giao đất - Ngời sử dụng đất mà nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn u đÃi đầu t, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, thực sách nhà ở, đất ngời có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế xà hội đặc biệt khó khăn; nhà máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà trung c cho công nhân khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà cho ngời phải di dời thiên tai Ngời sử dụng đất mà nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc giảm tiền sử dụng đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn u đÃi đầu t, đợc nhà nớc giao đất nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch c Tiền thuê đất - Tiền thuê đất khoản tiền mà ngời sử dụng đất phải trả cho Nhà nớc theo hợp đồng thuê đất Tiền thuê đất thu năm diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất - Miễn, giảm tiền thuê đất - Ngời sử dụng đất đợc nhà nớc cho thuê đất đợc miễn tiền thuê đất dự án đầu t thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu t đợc đầu t địa bàn kinh tế xà hội đặc biệt khó khăn; Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung c cho công nhân khu công nghiệp; Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên tiền từ ngân sách nhà nớc; Dự án sử dụng đất xây dựng công trình công công có mục đích kinh doanh (x· héi hãa) thc lÜnh vùc Gi¸o dơc, Y tế, Văn hóa, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động đợc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nớc thời gian tạm ngừng xây dựng bản, tạm ngừng hoạt động theo xác nhận quan cấp giấy phép đầu t cấp đăng ký kinh doanh Ngời sử dụng đất đợc nhà nớc cho thuê đất để sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê mặt nớc để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả khángđợc giảm tiền thuê đất d Thuế sử dụng đất Cơ sở pháp lý vấn đề Pháp lệnh thuế nhà đất ban hành năm 1992 đợc sửa đổi, bổ xung năm 1994 Bất hợp lý lớn thuế đất phi nông nghiệp tài sản gắn liền với đất Căn tính thuế diện tích đất, giá đất tính thuế thuế suất Tuy nhiên, thuế sử dụng đất đất tính theo thuế nhà đất mức thấp Về mỈt kinh tÕ, cïng víi viƯc xãa bá bao cÊp nhà đa bất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh mức thuế khuyến khích đầu cơ, tích trữ Việc đánh thuế lũy tiến cha thực đợc, đặc biệt việc đánh lũy tiến mức cao vào diện tích đất đợc giữ nhng không sử dụng 2.3 Giá đất Giá quyền sử dụng đất (Sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất nhà nớc quy định đợc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Giá đất đợc hình thành 03 trờng hợp: a Do UBND cấp tỉnh quy định giá: Căn vào nguyên tắc định giá đất, phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất phủ quy định, UBND cấp tỉnh quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể địa phơng Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định đợc công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm b Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất: Nhà nớc giao ®Êt cã thu tiỊn sư dơng ®Êt, cho thuª ®Êt theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất trờng hợp đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê; Đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng họăc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu t xây dựng cho kết cấu hạ tầng, sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất , kinh doanh Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không thấp giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định c Do ngời sử dụng đất thỏa thuận giá đất với ngời có liên quan thực quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Giá đất UBND cấp tỉnh công bố đợc sử dụng làm để tính thuế sư dơng ®Êt , th thu nhËp tõ chun qun sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, bồi thờng nhà níc thu håi ®Êt, tÝnh tiỊn båi thêng ®èi víi ngời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nớc 2.4 Thu hồi đất; bồi thờng; tái định c liên quan tới dự án đầu t xây dựng công trình a Các trờng hợp thu hồi đất - Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trờng hợp: sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở, quan công trình nghiệp đợc nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng ®Êt ®Ĩ x©y dùng chđ së cđa tỉ chøc níc ngòai có chức ngoại giao; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng, không nhằm mục ®Ých kinh doanh; sư dơng ®Êt ®Ĩ chØnh trang, ph¸t triển khu đô thị khu dân c nông thôn; sử dụng đất cho sở tôn giáo - Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trờng hợp: Sử dụng đất để đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực dự án đầu t sản xuất, kinh doanh, dÞch vơ, du lÞch thc nhãm A theo quy định Pháp luật đầu t đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu t mà dự án đầu t khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; sử dụng đất để sử dụng dự án đầu t có nguồn vốn hỗ trợ phát triĨn chÝnh thøc (ODA); sư dơng ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dự án có 100% vốn đầu t nớc đà đợc quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu t mà dự án đầu khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Trờng hợp thuê đất ngời sử dụng đất ngời thuê đất không đợc chuyển mục đích sử dụng đất Hơn nữa, pháp luật đất đai nghiêm cấm không đợc chuyển mục đích sư dơng ®èi víi ®Êt ®· giao ®Ĩ sư dơng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, xây dựng khu công nghiệp, làm mặt sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà 2.5 Bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c a Đối với dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích kinh doanh Hội đồng đền bù giải phóng mặt xây dựng chủ đầu t xây dựng công trình chủ trì phối hợp víi UBND cÊp cã thÈm qun tỉ chøc gi¶i phãng mặt bằng; dự án đầu t xây dựng công trình mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng Hội đồng đền bù giải phóng mặt xây dựng UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu t xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt b Ngời bị thu hồi loại đất đợc bồi thờng b»ng viƯc giao ®Êt míi cã cïng mơc ®Ých sư dụng, đất để bồi thờng đợc bồi thờng giá trị quyền sử dụng đất thời điểm có định thu hồi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập thực dự án tái định c trớc thu hồi đất để bồi thờng nhà ở, đất cho ngời bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ Khu tái định c đợc quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn với điều kiện phát triển tốt nơi cũ Trờng hợp khu tái định c ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng tiền đợc u tiên mua thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nớc khu vực đô thị; Bồi thờng đất khu vực nông thôn, trờng hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn đất đợc bồi thờng ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng tiền phần chênh lệch c Kinh phí giải phóng mặt đợc lấy trực tiếp từ dự án đầu t xây dựng công trình; thời gian giải phóng mặt xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực Dự án đầu t xây dựng công trình đà đợc phê duyệt d Khi dự án đầu t đà đợc chấp thuận, xét duyệt theo quy định pháp luật đầu t, Hội đồng bồi thờng, hỗ trợ tái định c đợc vào khu vực dự án để thực công việc liên quan đến lập phơng án bồi thờng, hỗ trợ tái định c cho dự án Phơng án đợc chuẩn xác lại sau thiết kế kỹ thuật dự án đợc duyệt để làm trình UBND cấp tỉnh định thu hồi đất Trình tự, thủ tục liên quan đến lập phơng án bồi thờng, hỗ trợ tái định c cho dự án đầu t xây dựng công trình thực theo hớng dẫn Bộ tài nguyên môi trờng ban hành Chủ đầu t dự án đợc tạm ứng tiền chi cho bồi thờng, giải phóng mặt theo đề nghị hội đồng bồi thờng, hỗ trợ tái định c, trình tự, thủ tục mức tạm ứng cho chủ đầu t dự án để thực thiện việc bồi thờng, giải phóng mặt Bộ Tài Chính hớng dẫn Theo quy định quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng công trình, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c khoản mục chi phí tổng mức đầu t dự án Những nội dung Luật Đầu t liên quan tới dự án đầu t xây dựng 3.1 Hình thức đầu t, hình thức đầu t trực tiếp liên quan đến dự án đầu t xây dựng bao gồm: a Đầu t theo hình thức hợp đồng xây dựng kinh doanh chuyển giao (hợp đồng BOT): Hợp đồng BOT hợp đồng đợc ký quan Nhà nớc có thẩm quyền nhà đầu t để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng thời hạn định; Hết thời hạn, nhà đầu t chuyển giao không bồi hoàn công trình cho nhà nớc Việt Nam 10 a Thuê t vấn lập dự án trờng hợp đủ điều kiện lực lập dự án đầu t xây dựng công trình để tự thực hiện; b Xác định nội dung nhiệm vụ dự án đầu t xây dựng công trình; c Cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến dự án đầu t xây dựng công trình cho t vấn lập dự án đầu t xây dựng công trình; d Tổ chức nghiệm thu, thẩm định, phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình theo thẩm quyền trình cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; đ Thực hợp đồng đà ký kết; e Lu trữ hồ sơ dự án đầu t xây dựng công trình; g Bồi thờng thiệt hại sử dụng t vấn không phù hợp với điều kiện lực lập dự án đầu t xây dựng công trình, cung cấp thông tin sai lệch; thẩm định, nghiệm thu không theo quy định hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; h Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ nhà thầu t vấn lập dự án đầu t xây dựng công trình: Nhà thầu t vấn lập dự án đầu t xây dựng công trình có quyền sau đây: a Yêu cầu chủ đầu t cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập dự án đầu t xây dựng công trình; b Từ chối thực yêu cầu trái pháp luật chủ đầu t; c Các quyền khác theo quy định pháp luật Nhà thầu t vấn lập dự án đầu t xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Chỉ đợc nhận lập dự án đầu t xây dựng công trình phù hợp với lực hoạt động xây dựng mình; b Thực công việc theo hợp đồng đà ký kết; c Chịu trách nhiệm chất lợng dự án đầu t xây dựng công trình đợc lập; d Không đợc tiết lộ thông tin, tài liệu có liên quan đến việc lập dự án đầu t xây dựng công trình đảm nhận cha đợc phép bên thuê ngời có thẩm quyền; đ Bồi thờng thiệt hại sử dụng thông tin, tài liệu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng giải pháp kỹ thuật không phù hợp hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; e Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 3.Quyền nghĩa vụ ngời định đầu t xây dựng công trình Ngời định đầu t xây dựng công trình có quyền sau đây: 44 a Không phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình không đáp ứng mục tiêu hiệu quả; b Đình thực dự án đầu t xây dựng công trình đà đợc phê duyệt triển khai thực thấy cần thiết; c Thay đổi, điều chỉnh mục tiêu, nội dung dự án đầu t xây dựng công trình; d Các quyền khác theo quy định pháp luật Ngời định đầu t xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình; b Kiểm tra việc thực dự án đầu t xây dựng công trình; c Chịu trách nhiƯm tríc ph¸p lt vỊ c¸c néi dung qut định phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình, định đình thực dự án đầu t xây dựng công trình định khác thuộc thẩm quyền mình; d Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ chủ đầu t việc khảo sát xây dựng Chủ đầu t xây dựng công trìnhtrong việc khảo sát xây dựng có quyền sau đây: a Đợc tự thực có đủ điều kiện lực khảo sát xây dựng; b Đàm phán, ký kết, giám sát thực hợp đồng; c Điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát theo yêu cầu hợp lý nhà thiết kế; d Đình thực chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật; đ Các quyền khác theo quy định pháp luật Chủ đầu t xây dựng công trình việc khảo sát xây dựng có nghĩa vụ sau đây: a Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát nhà thiết kế nhà thầu khảo sát lập giao nhiệm vụ khảo sát cho nhà thầu khảo sát xây dựng; b Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng trờng hợp không đủ điều kiện lực khảo sát xây dựng để tự thực hiện; c Cung cấp cho nhà thầu khảo sát xây dựng thông tin tài liệu có liên quan đến công tác khảo sát; d Xác định phạm vi khảo sát bảo đảm điều kiện cho nhà thầu khảo sát xây dựng thực hợp đồng; đ Thực theo hợp đồng đà ký kết; e Tổ chức nghiệm thu lu trữ kết khảo sát; g Bồi thờng thiệt hại cung cấp thông tin, tài liệu không phù hợp, xác định sai nhiệm vụ khảo sát hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; 45 h Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 5.Quyền nghĩa vụ nhà thầu khảo sát xây dựng Nhà thầu khảo sát xây dựng có quyền sau đây: a Yêu cầu chủ đầu t cung cấp số liệu, thông tin liên quan đến nhiệm vụ khảo sát; b Từ chối thực yêu cầu nhiệm vụ khảo sát; c Các quyền khác theo quy định pháp luật 4.2 Nhà thầu khảo sát xây dựng có nghĩa vụ sau đây: a Chỉ đợc ký kết hợp đồng thực công việc khảo sát phù hợp với điều kiện lực hoạt động thực hợp đồng đà ký kết; b Thực nhiệm vụ khảo sát đợc giao, bảo đảm chất lợng chịu trách nhiệm kết khảo sát; c Đề xuất, bổ sung nhiệm vụ khảo sát phát yếu tố ảnh hởng trực tiếp đến giải pháp thiết kế; d Bảo vệ môi trờng khu vực khảo sát; đ Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; e Bồi thờng thiệt hại thực không nhiệm vụ khảo sát, phát sinh khối lợng việc khảo sát sai thực tế, sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng không phù hợp hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; g Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ chủ đầu t việc thiết kế xây dựng công trình Chủ đầu t xây dựng công trình việc thiết kế xây dựng công trình có quyền sau đây: a Đợc tự thực thiết kế xây dựng công trình có đủ điều kiện lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình, lực hành nghề phù hợp với loại, cấp công trình; b Đàm phán, ký kết giám sát việc thực hợp đồng thiết kế; c Yêu cầu nhà thầu thiết kế thực hợp đồng đà ký kết; d Yêu cầu sửa đổi, bổ sung thiết kế; đ Đình thực chấm dứt hợp đồng thiết kế xây dựng công trình theo quy định pháp luật; e Các quyền khác theo quy định pháp luật Chủ đầu t xây dựng công trình việc thiêt kế xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: 46 a Lựa chọn nhà thầu thiết kế xây dựng công trình trờng hợp không đủ điều kiện lực hoạt động thiết kế xây dựng công trình, lực hành nghề phù hợp để tự thực hiện; b Xác định nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình; c Cung cấp đầy đủ thông tin, tài liệu cho nhà thầu thiết kế; d Thực hợp đồng đà ký kết; đ Thẩm định, phê duyệt trình quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế theo quy định Luật này; e Tổ chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế; g Lu trữ hồ sơ thiết kế; h Bồi thờng thiệt hại đề nhiệm vụ thiết kế, cung cấp thông tin, tài liệu, nghiệm thu hồ sơ thiết kế không quy định hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; i Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ nhà thầu thiết kế xây dựng công trình Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có quyền sau đây: a Từ chối thực yêu cầu nhiệm vụ thiết kế; b Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu phục vụ cho công tác thiết kế; c Quyền tác giả thiết kế công trình; d Các quyền khác theo quy định pháp luật Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Chỉ đợc nhận thầu thiết kế xây dựng công trình phù hợp với điều kiện lực hoạt động thiết xây dựng công trình, lực hành nghề thiết kế xây dựng công trình; b Thực nhiệm vụ thiết kế, bảo đảm tiến độ chất lợng; c Chịu trách nhiệm chất lợng thiết kế đảm nhận; d Giám sát tác giả trình thi công xây dựng; đ Lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng phục vụ cho công tác thiết kế phù hợp với yêu cầu bớc thiết kế; e Không đợc định nhà sản xuất vật liệu, vật t thiết bị xây dựng công trình g Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; h Bồi thờng thiệt hại đề nhiệm vụ khảo sát, sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công nghệ không phù hợp gây ảnh hởng đến chất lợng công trình hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; i Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 47 Quyền nghĩa vụ chủ đầu t việc thi công xây dựng công trình Chủ đầu t xây dựng công trình việc thi công xây dựng công trình có quyền sau đây: a Đợc tự thực thi công xây dựng công trình có đủ lực hoạt động thi công xây dựng công trình phù hợp; b Đàm phán, ký kết, giám sát việc thực hợp đồng; c Đình thực chấm dứt hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựngctheo quy định pháp luật; d Dừng thi công xây dựng công trình yêu cầu khắc phục hậu nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm quy định chất lợng công trình, an toàn vệ sinh môi trờng; đ Yêu cầu tổ chức, cá nhân có liên quan phối hợp để thực công việc trình thi công xây dựng công trình; e Không toán giá trị khối lợng không bảo đảm chất lợng khối lợng phát sinh không hợp lý; g Các quyền khác theo quy định pháp luật Chủ đầu t xây dựng công trình việc thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện lực hoạt động thi công xây dựng công trình phù hợp để thi công xây dựng công trình; b Tham gia với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải phóng mặt xây dựng để giao cho nhà thầu thi công xây dựng công trình; c Tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; d Kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trờng; đ Tổ chức nghiệm thu, toán, toán công trình; e Thuê tổ chức t vấn có đủ lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lợng công trình cần thiết; g Xem xét định đề xuất liên quan đến thiết kế nhà thầu trình thi công xây dựng công trình; h Tôn trọng quyền tác giả thiết kế công trình; i Mua bảo hiểm công trình; k Lu trữ hồ sơ công trình; l Bồi thờng thiệt hại vi phạm hợp đồng làm thiệt hại cho nhà thầu thi công xây dựng công trình, nghiệm thu không bảo đảm chất lợng làm sai lệch kết nghiệm thu hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; 48 m Chịu trách nhiệm định mình; chịu trách nhiệm việc bảo đảm công trình thi công tiến độ, chất lợng hiệu quả; n Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Quyền nghĩa vụ nhà thầu thi công xây dựng công trình Nhà thầu thi công xây dựng công trình có quyền sau đây: a Từ chối thực yêu cầu trái pháp luật; b Đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lợng hiệu công trình; c Yêu cầu toán giá trị khối lợng xây dựng hoàn thành theo hợp đồng; d Dừng thi công xây dựng công trình bên giao thầu không thực cam kết hợp đồng đà ký kết gây trở ngại thiệt hại cho nhà thầu; đ Yêu cầu bồi thờng thiệt hại lỗi bên thuê xây dựng công trình gây ra; e Các quyền khác theo quy định pháp luật Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Thực theo hợp đồng đà ký kết; b Thi công xây dựng theo thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lợng, tiến độ, an toàn vệ sinh môi trờng; c Có nhật ký thi công xây dựng công trình; d Kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; đ Quản lý công nhân xây dựng công trờng, bảo đảm an ninh, trật tự, không gây ảnh hởng đến khu dân c xung quanh; e Lập vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình; g Bảo hành công trình; h Mua loại bảo hiểm theo quy định pháp luật bảo hiểm; i Bồi thờng thiệt hại vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không chủng loại, thi công không bảo đảm chất lợng, gây ô nhiễm môi trờng hành vi vi phạm khác gây thiệt hại lỗi gây ra; k Chịu trách nhiệm chất lợng thi công xây dựng công trình đảm nhận; l Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 10 Quyền nghĩa vụ nhà thầu thiết kế việc thi công xây dựng công trình Nhà thầu thiết kế việc thi công xây dựng công trình có quyền sau đây: a Các quyền nhà thầu thiết kế thiết kế; 49 b Yêu cầu chủ đầu t xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình thực theo thiết kế; c.Từ chối yêu cầu thay đổi thiết kế bất hợp lý chủ đầu t xây dựng công trình; d Từ chối nghiệm thu công trình, hạng mục công trình thi công không theo thiết kế Nhà thầu thiết kế việc thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ sau đây: a Các nghĩa vụ nhà thầu thiết kế thiÕt kÕ x©y dùng; b Cư ngêi cã đủ lực để giám sát tác giả theo quy định; ngời đợc nhà thầu thiết kế cử thực nhiệm vụ giám sát tác giả phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật hành vi vi phạm qúa trình thực nghĩa vụ giám sát tác giả phải chịu trach nhiệm bồi thờng thiệt hại lỗi gây ra; c Tham gia nghiệm thu công trình xây dựng theo yêu cầu chủ đầu t xây dựng công trình; d Xem xét xử lý theo đề nghị chủ đầu t xây dựng công trình bất hợp lý thiết kế; đ Phát thông báo kịp thời cho chủ đầu t xây dựng công trình việc thi công sai với thiết kế đợc duyệt nhà thầu thi công xây dựng công trình kiến nghị biện pháp xử lý Phụ lục số Phân loại dự án đầu t xây dựng công trình Loại dự án đầu t xây dựng công trình Tổng mức đầu t M 50 I II II Dù ¸n quan träng Quèc gia Nhóm A Các dự án đầu t xây dựng công trình: thuộc lĩnh vực bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa trị-xà hội quan trọng Các dự án đầu t xây dựng công trình: sản xuất chất độc hại, chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp Các dự án đầu t xây dựng công trình: hạ tầng khu công nghiệp, công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đờng sắt, đờng quốc lộ), xây dựng khu nhà Các dự án đầu t xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông (khác điểm II-3), cấp thoát nớc công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hoá dợc, thiết bị y tế, công trình khí khác, sản xuất vật liệu, bu chính, viễn thông Các dự án đầu t xây dựng công trình: công nghiƯp nhĐ, sµnh sø, thủ tinh, in, vên qc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản Các dự án đầu t xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học dự án khác I Nhóm B Các dự án đầu t xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim,khai thác chế biến khoáng sản, dự án giao thông(cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đờng sắt, đờng quốc lộ), xây dựng khu nhà Các dự án đầu t xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông (khác điểm II-3), cấp thoát nớc công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hoá dợc, 51 Theo Nghị Quốc hội Không kể mức vốn Không kể mức vốn Trên 1.500 tỷ đồng Trên 1.000tỷ đồng Trên 700 tỷ đồng Trên 500 tỷ đồng Từ 75 ®Õn 1.500 tû ®ång Tõ 50 ®Õn 1.000 tû ®ång V thiết bị y tế, công trình khí khác, sản xuất vật liệu, bu chính, viễn thông Các dự án đầu t xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh,in, vờn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản Các dự án đầu t xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học dự án khác I Nhóm C Các dự án đầu t xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, dự án giao thông(cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đờng sắt, đờng quốc lộ) Các trờng phổ thông nằm quy hoạch(không kể mức vốn), xây dựng khu nhà Các dự án đầu t xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông (khác điểm II-3), cấp thoát nớc công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,hoá dợc, thiết bị y tế, công trình khí khác, sản xuất vật liệu, bu chính, viễn thông Các dự án đầu t xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vờn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản Các dự án đầu t xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học dự ¸n kh¸c Tõ 40 ®Õn 700 tû ®ång Tõ 15 ®Õn 500 tû ®ång Díi 75 tû ®ång Díi 50 tû ®ång Díi 40 tû ®ång Díi 15 tû ®ång Phụ lục số Phơng pháp xác định Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình (Ban hành kèm theo Thông t số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/ 2007 Bộ Xây dựng) 52 Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình đợc tính toán xác định giai đoạn lập dự án đầu t xây dựng công trình lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Tổng mức đầu t đợc xác định theo phơng pháp sau đây: I Phơng pháp xác định theo thiết kế sở dự án Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình đợc tính theo công thøc sau: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP (1.1) Trong ®ã: + V: Tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình + GXD: Chi phí xây dựng dự án + GTB: Chi phí thiết bị dự án + GGPMB: Chi phí bồi thờng giải phóng mặt tái định c + GQLDA: Chi phí quản lý dự án + GTV: Chi phí t vấn đầu t xây dựng + GK: Chi phí khác dự án + GDP: Chi phí dự phòng 1.1 Xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng dự án (GXD) tổng chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đợc tính theo công thức sau: GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn (1.2) Trong đó: n số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình đợc tính nh sau: m GXDCT = ( Σ QXDj x Zj + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) (1.3) j=1 Trong đó: + m: Số công tác xây dựng chủ yếu/ phân kết cấu công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + j: Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu/ phận kết cấu công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j =1ữm) + QXDj: Khối lợng công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ phận kết cấu thứ j công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + Zj: Đơn giá công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ đơn gi¸ theo bé phËn kÕt cÊu chÝnh thø j cđa công trình Đơn giá đơn giá xây dựng chi tiết đầy đủ, đơn giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí 53 chung thu nhập chịu thuế tính trớc), đơn giá đầy đủ theo phận kết cấu công trình Trờng hợp Zj đơn giá xây dựng không đầy đủ chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình đợc tổng hợp theo Bảng 2.2 Phụ lục số Thông t + GQXDK: Chi phí xây dựng công tác khác lại/ phận kết cấu khác lại công trình, hạng mục công trình đợc ớc tính theo tỷ lệ phần trăm (%) tổng chi phí xây dựng công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng phận kết cấu công trình, hạng mục công trình Tuỳ theo loại công trình xây dựng mà ớc tính tỷ lệ (%) chi phí xây dựng công tác khác lại/ phận kết cấu khác lại công trình, hạng mục công trình + TGTGT-XD: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng 1.2 Xác định chi phí thiết bị dự án Căn vào điều kiện cụ thể dự án nguồn thông tin, số liệu có đợc sử dụng phơng pháp sau để xác định chi phí thiết bị dự án a Trờng hợp dự án có nguồn thông tin, số liệu chi tiết dây chuyền công nghệ, số lợng, chủng loại, giá trị thiết bị giá trị toàn dây chuyền công nghệ giá tấn, toàn dây chuyền thiết bị tơng ứng công trình chi phí thiết bị dự ¸n (G TB) b»ng tỉng chi phÝ thiÕt bÞ cđa công trình thuộc dự án Chi phí thiết bị công trình đợc xác định theo phơng pháp lập dự toán hớng dẫn mục Phụ lục số Thông t b Trờng hợp dự án có thông tin giá chào hàng đồng thiết bị, dây chuyền công nghệ (bao gồm chi phí nêu mục 1.1.2 phần II Thông t này) nhà sản xuất đơn vị cung ứng thiết bị chi phí thiết bị (G TB) dự án đợc lấy trực tiếp từ báo giá giá chào hàng thiết bị đồng c Trờng hợp dự án có thông tin, liệu chung công suất, đặc tính kỹ thuật dây chuyền công nghệ, thiết bị chi phí thiết bị đợc xác định theo tiêu suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ công trình, đợc xác định theo công thức (1.10) phần II Phụ lục 1.3 Xác định chi phí bồi thờng giải phòng mặt tái định c Chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c (GGPMB) đợc xác định theo khối lợng phải bồi thờng, tái định c dự án qui định hành Nhà nớc giá bồi thờng, tái định c địa phơng nơi xây dựng công trình, đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt ban hành 1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng chi phí khác dự án Các chi phí nh chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí t vấn đầu t xây dựng 54 (GTV) chi phí khác (GK) đợc xác định cách lập dự toán tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) (xem mục 3, 4, Phụ lục số Thông t này) Hoặc tổng chi phí (không bao gồm lÃi vay thời gian thực dự án vốn lu động ban đầu) đợc ớc tính từ 10ữ15% tổng chi phí xây dựng chi phí thiết bị dự án Vốn lu động ban đầu (VLD) (đối với dự án sản xuất, kinh doanh) lÃi vay thời gian thực dự án (L Vay) (đối với dự án có sử dụng vốn vay) tùy theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực kế hoạch phân bổ vốn dự án để xác định 1.5 Xác định chi phí dự phòng dự án Đối với dự án có thời gian thực đến năm: chi phí dự phòng đợc tính 10% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác Chi phí dự phòng đợc tính theo công thức: GDP = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 10%(1.4) Đối với dự án có thời gian thực năm, chi phí dự phòng đợc xác định yếu tố: yếu tố khối lợng công việc phát sinh yếu tố trợt giá, theo công thức: GDP = GDP1 + GDP2 (1.5) Trong đó: + GDP1: Chi phí dự phòng cho khối lợng công việc phát sinh: GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK ) x 5% (1.6) + GDP2: Chi phÝ dù phßng yÕu tố trợt giá: GDP2 = (V - Lvay) x (IXDbq ± ∆I XD ) (1.7) Trong ®ã: - V’: Tỉng mức đầu t cha có dự phòng - IXDbq: Chỉ số giá xây dựng bình quân Chỉ số giá xây dựng bình quân đợc lấy số giá xây dựng công trình nhóm công trình có chi phí chiếm tỷ trọng cao tổng mức đầu t Chỉ số giá xây dựng công trình nhóm công trình đợc tính sở bình quân số giá xây dựng công trình không năm gần so với thời điểm tính toán I XD : Mức dự báo biến động giá khác so với số giá xây dựng bình quân đà tính Trờng hợp công trình thiết kế bớc tổng mức đầu t xây dựng công trình đợc xác định theo phơng pháp tính dự toán xây dựng công trình 55 theo hớng dẫn Phụ lục số Thông t bổ sung chi phí khác có liên quan cha tính dự toán II Phơng pháp tính theo diện tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình Trờng hợp xác định tổng mức đầu t theo diện tích công suất sử dụng công trình sử dụng tiêu suất chi phí xây dựng (S XD) suất chi phí thiết bị (STB) giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu t xây dựng cho công trình thuộc dự án tổng mức đầu t dự án đợc xác định theo công thức (1.1) phần I nêu Việc xác định tổng mức đầu t đợc thực nh sau: 2.1 Xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng dự án (GXD) tổng chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đợc xác định theo công thức (1.2) Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình (G XDCT) đợc xác định nh sau: GXDCT = SXD x N + GCT-SXD (1.9) Trong ®ã: + SXD: SuÊt chi phÝ xây dựng tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + GCT-SXD: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí xây dựng cha tính đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + N: Diện tích công suất sử dụng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án 2.2 Xác định chi phí thiết bị dự án Chi phí thiết bị dự án (GTB) tổng chi phí thiết bị công trình thuộc dự án Chi phí thiết bị công trình (GTBCT) đợc xác định theo công thức sau: GTBCT = STB x N + GCT-STB (1.10) Trong ®ã: + STB: SuÊt chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ tính cho đơn vị diện tích công trình thuộc dự án + CPCT-STB: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí thiết bị công trình thuộc dự ¸n 2.3 C¸c chi phÝ gåm chi phÝ båi thêng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I Phụ lục 56 III Phơng pháp xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực Các công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự công trình xây dựng có loại, cấp công trình, qui mô, công suất dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tơng tự Tuỳ theo tính chất, đặc thù công trình xây dựng có tiêu kinh tếkỹ thuật tơng tự đà thực mức độ nguồn thông tin, số liệu công trình sử dụng cách sau để xác định tổng mức đầu t cuả dự án a Trờng hợp có đầy đủ thông tin, số liệu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực tổng mức đầu t đợc xác định theo công thức: n n V = Σ GCTTTi x Ht x HKV ± ΣGCT-CTTTi i=1 (1.11) i=1 Trong đó: + GCTTTi: Chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự đà thực thứ i dự án (i=1ữn) + Ht: Hệ số qui đổi thời điểm lập dự án + Hkv: Hệ số qui đổi địa điểm xây dựng dự án + GCT-CTTTi: Những chi phí cha tính đà tính chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự đà thực hiƯn thø i b Trêng hỵp víi ngn sè liƯu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực xác định đợc chi phí xây dựng chi phí thiết bị công trình qui đổi chi phí thời điểm lập dự án Trên sở chi phí xây dựng thiết bị dự án đà xác định đợc, chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định tơng tự nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I Phụ lục IV Phơng pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu t Đối với dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện cụ thể dự án nguồn số liệu có đợc vận dụng kết hợp phơng pháp nêu để xác định tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình Phụ lục số 57 (Tên chủ đầu t) Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự - Hạnh Số: , ngày tháng năm tờ trình thẩm định dự án đầu t xây dựng công trình Kính gửi:(Ngời có thẩm quyền định đầu t) - Căn Luật Xây dựng ngày 26/11/2003; - Căn Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu t xây dựng công trình; - Căn Thông t số ngày tháng năm Bộ trởng Bộ Xây dựng; - Căn (pháp lý khác có liên quan); (Tên Chủ đầu t) trình thẩm định dự án đầu t xây dựng công trình sau: Tên dự án: Tên chủ đầu t: Địa điểm xây dùng: DiƯn tÝch sư dơng ®Êt: Tỉng møc đầu t dự án: Nguồn vốn đầu t: Hình thức quản lý dự án: Thời gian thực dự án: Những kiến nghị: (Gửi kèm theo Tờ trình Hồ sơ dự án văn pháp lý có liên quan) Nơi nhận: - Nh trên, Ngời đại diện chủ đầu t (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu) - Lu: Phụ lục số (Tên quan thẩm định Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam 58 ... thức quản lý dự án đầu t xây dựng công trình sau đây: 1. 1 Trực tiếp quản lý dự án chủ đầu t xây dựng công trình có đủ điều kiện lực quản lý dự án 1. 2 Thuê tổ chức t vấn quản lý dự án chủ đầu t xây. .. toàn dự án 1. 4 Quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng để lập dự án đầu t xây dựng quản lý xây dựng Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đợc quy định phân cấp cụ thể Luật Xây dựng, ... sau: - Chđ đầu t giao cho Ban quản lý dự án có để quản lý thêm dự án - Trờng hợp Ban quản lý dự án có không đủ điều kiện để quản lý thêm dự án Chủ đầu t thành lập Ban quản lý dự án để quản lý thực