Bằng kiến thức đã học và kinhnghiệm thực tiễn, anh chỉ hãy cho biết những rào cản đối với các doanh nghiệp khitiếp cận đất đai MỤC LỤC MỞ ĐẦU 2 NỘI DUNG 3 1 Các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư đối với các doanh nghiệp 3 2 Những rào cản đối với các doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai để thực h.
lOMoARcPSD|12114775 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG .3 Các phương thức tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư doanh nghiệp Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư .4 2.1 Chất lượng quản trị công đất đai địa phương chưa có cải thiện 2.2 Những rào cản chủ yếu quản trị công đất đai địa phương 2.2.1 Thủ tục hành đất đai phiền hà 2.2.2 Nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước khác đất đai nhiều bất cập 2.2.3 Thực thi sách pháp luật đất đai nhiều địa phương thiếu quán ổn định .10 2.2.4 Khó tiếp cận đất đai dẫn tới nhiều cản trở tiếp cận tín dụng .12 Nguyên nhân xuất rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư 14 Giải pháp khắc phục rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư .16 4.1 Hoàn thiện sách pháp luật đất đai tổ chức tuyên truyền, phổ biến văn quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai 16 4.2 Cải thiện thủ tục hành .16 4.3 Nâng cao lực quản lý đất đai 17 Liên hệ thực tế tiếp cận đất đai doanh nghiệp Thành phố Hà Nội .18 KẾT LUẬN 20 lOMoARcPSD|12114775 MỞ ĐẦU Đất đai không gian để thực hoạt động sản xuất kinh doanh nguồn vốn quan trọng trình hoạt động doanh nghiệp Vì vậy, quyền tiếp cận đất đai vấn đề quan trọng doanh nghiệp Trong giai đoạn lịch sử, pháp luật đất đai kịp thời quán triệt quan điểm, chủ trương Đảng Cộng sản Việt Nam phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đẩy mạnh hội nhập quốc tế Cách tiếp cận lần sửa đổi Luật đất đai cho thấy hệ thống pháp luật đất đai dần “thân thiện” với chế thị trường lợi ích người sử dụng tiếp cận gần gũi với xu hội nhập kinh tế quốc tế Pháp luật hành quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp với nhiều nội dung tiến góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế gắn với trình hội nhập quốc tế Việt Nam Bên cạnh kết tích cực đạt được, pháp luật hành quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp tồn số bất cập, hạn chế Điều tạo cản trở không nhỏ trình phát triển kinh tế hội nhập quốc tế Việt Nam thời gian vừa qua Nhận thấy tầm quan trọng việc nghiên cứu rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư, từ tìm nguyên nhân phương hướng khắc phục, học viên lựa chọn đề tài: “Bằng kiến thức học kinh nghiệm thực tiễn, anh cho biết rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư? Chỉ rõ nguyên nhân đề xuất biện pháp khắc phục? Liên hệ từ thực tế địa phương Anh (Chị) sinh sống công tác?” (Đề số 01) làm nội dung đề tài tiểu luận cuối kỳ môn Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh nhà thị trường bất động sản Trong trình thực tiểu luận, thời gian kĩ năng, kiến thức học viên nhiều hạn chế, vậy, chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận góp ý thầy bạn để tiểu luận học viên hoàn thiện hơn, Em xin chân thành cám ơn.! lOMoARcPSD|12114775 NỘI DUNG Các phương thức tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư doanh nghiệp Doanh nghiệp muốn thực dự án cần có quỹ đất, theo quy định pháp luật hành, doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất theo hai cách thức sau: Tiếp cận đất đai từ Nhà nước Tiếp cận đất đai từ thị trường Theo quy định Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp tiếp cận đất đai từ quan nhà nước với hai cách thức giao đất cho thuê đất Đối với hình thức giao đất, pháp luật đất đai quy định tổ chức kinh tế quan nhà nước giao đất hai trường hợp quy định khoản 2,4 điều 55 Luật Đất đai 2013: “2 Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.” Như vậy, doanh nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê, để thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa Ngoài trường hợp trên, doanh nghiệp khơng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà Nhà nước cho thuê đất quy định điểm đ,e Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013: “đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; e) Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp;” Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Cách thức tiếp cận đất đai từ phía Nhà nước tạo nhiều điều kiện cho doanh nghiệp như: chi phí khơng cao, hỗ trợ Nhà nước cơng giải phóng mặt bằng, nhiên vấp phải nhiều khó khăn như: thời gian lâu, nhiều thủ tục, Nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai nhanh chóng tiếp cận từ thị trường thơng qua hình thức sau: lOMoARcPSD|12114775 - Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo điều 73 Luật Đất đai: “Việc sử dụng đất để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định Điều 61 Điều 62 Luật mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.” - Thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao - Thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh: bên góp quyền sử dụng đất, bên góp tài - Thực việc mua cổ phần, mua bán sáp nhập doanh nghiệp Doanh nghiệp phụ thuộc vào tài chính, mục đích đầu tư kinh doanh mà lựa chọn cách thức tiếp cận đất đai cho phù hợp, đạt hiệu Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư Bài viết sử dụng liệu khảo sát Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm gần để minh họa cho phân tích PCI khảo sát doanh nghiệp thường niên tiến hành từ năm 2006 toàn 63 tỉnh, thành phố nước Đây khảo sát doanh nghiệp thường niên có quy mơ lớn thực cách bản, khoa học Việt Nam PCI năm 2021 có tham gia 11.312 doanh nghiệp, có 10.127 doanh nghiệp tư nhân nước thành lập theo Luật Doanh nghiệp 63 tỉnh, thành phố 1.185 doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước (doanh nghiệp FDI) từ 22 tỉnh, thành phố Trong gần 18 năm qua, PCI thước đo đáng tin cậy phản ánh chất lượng quản trị công lĩnh vực kinh tế địa phương Thông qua kết phân tích chuyên sâu liệu PCI, viết cung cấp số phát Thứ nhất, khác với nhiều lĩnh vực khác, cộng đồng doanh nghiệp nước đánh giá chất lượng quản trị cơng lĩnh vực đất đai khơng có chuyển biến tích cực đáng kể gần thập kỷ qua biểu qua việc điểm số thành phần gốc Tiếp cận đất đai (một 10 số thành phần PCI) có xu hướng giảm kể từ năm 2013 Thứ hai, kết phân tích doanh nghiệp phải đối diện với nhiều rào cản tiếp cận đất đai thủ tục hành phiền hà, gánh nặng chi phí khơng thức cịn phổ biến, việc hỗ trợ tiếp cận thông tin đất đai chưa tích cực Các trở ngại khiến doanh nghiệp gặp bất lợi hoạt động sản xuất - kinh doanh, đặc biệt doanh nghiệp quy mô siêu nhỏ nhỏ Thứ ba, việc thực thi sách pháp luật đất đai địa phương thiếu quán, chẳng hạn việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hay xác định giá đền bù thu hồi đất lOMoARcPSD|12114775 Cuối cùng, viết tác động tiêu cực việc doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai làm giảm khả tiếp cận tín dụng - nguồn lực quan trọng cần khơi thông, đặc biệt bối cảnh doanh nghiệp cần trợ lực phục hồi sau đại dịch Covid-19 Các nội dung tiếp sau trình bày gồm hai phần Phần cung cấp kết đánh giá chất lượng quản trị công đất đai qua thời gian Phần thứ hai làm rõ điểm nghẽn quản trị cơng đất đai tỉnh, thành phố, tập trung vào rào cản thủ tục hành bất cập công tác thực thi pháp luật 2.1 Chất lượng quản trị công đất đai địa phương chưa có cải thiện Bản chất liên ngành liên cấp lĩnh vực quản lý đất đai khiến lĩnh vực phức tạp khó cải thiện Kết phân tích xu hướng dài hạn số thành phần gốc Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất PCI, củng cố nhận định Biểu đồ phản ánh diễn tiến điểm số thành phần gốc từ năm 2006 đến năm 2021 Có thể thấy rằng, từ năm 2013 đến 2021, đa số đường thể điểm số thành phần địa phương có xu hướng xuống Đường đại diện cho điểm số trung vị toàn quốc có xu hướng giảm kể từ sau năm 2013 Bởi số thành phần Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất thước đo chất lượng quản trị công đất đai cấp địa phương, kết phản ánh xu hướng chung việc quản lý đất đai tỉnh, thành phố dường khơng có chuyển biến đáng kể, chí tồn nhiều hạn chế năm gần lOMoARcPSD|12114775 2.2 Những rào cản chủ yếu quản trị công đất đai địa phương 2.2.1 Thủ tục hành đất đai cịn phiền hà Dù nhìn nhận cách tổng thể hoạt động cải cách hành giúp giảm đáng kể gánh nặng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, nhiên mức độ chuyển biến thực tế không đồng lĩnh vực Đất đai lĩnh vực mà cộng đồng doanh nghiệp phản ánh phiền hà, xếp thứ hai sau thủ tục hành lĩnh vực thuế Trong hai năm 2020 2021, có xấp xỉ 29% doanh nghiệp trả lời khảo sát PCI cho biết thủ tục hành đất đai thủ tục hành phiền hà lOMoARcPSD|12114775 Nguồn: Điều tra PCI 2021 Câu hỏi D1-2: “Từ kinh nghiệm thực tiễn tỉnh bạn, vui lịng cho biết thủ tục hành lĩnh vực nhiều phiền hà (Có thể chọn nhiều lĩnh vực)” Trong số doanh nghiệp gặp trở ngại với thủ tục hành đất đai hai năm gần nhất, vấn đề phổ biến “thời gian giải thủ tục dài quy định”, với 53% doanh nghiệp lựa chọn Bên cạnh đó, doanh nghiệp phản ánh vấn đề “phải trả chi phí khơng thức”, “xác định giá đất q lâu”, “cán giải thủ tục không hướng dẫn đầy đủ”, “khơng quy trình, thủ tục” “giá đất không quy định” Trong số vấn đề kể trên, trả chi phí khơng thức tình trạng nhức nhối phổ biến doanh nghiệp tư nhân nước Theo ước tính từ liệu điều tra, khoảng 31,6% doanh nghiệp quy mô vừa lớn gặp khó khăn thủ tục đất đai chấp nhận trả chi phí khơng thức để đẩy nhanh việc giải lOMoARcPSD|12114775 thủ tục Trong đó, tỷ lệ doanh nghiệp tư nhân quy mô nhỏ thực hành động khoảng 26,6% Nguồn: Điều tra PCI 2021 Câu hỏi 7.1: “Doanh nghiệp gặp khó khăn thực thủ tục hành quan Nhà nước có liên quan tỉnh hay chưa? Nếu gặp khó khăn, vui lịng nêu rõ khó khăn gì?” Kết hình phân tích chung cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam doanh nghiệp FDI 2.2.2 Nhiều lĩnh vực quản lý nhà nước khác đất đai nhiều bất cập Các quan nhà nước địa phương nhiều việc cần làm để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai mở rộng mặt kinh doanh tốt (Hình 3) Những rào cản q trình mở rộng mặt kinh doanh doanh nghiệp thủ tục hành th, mua đất phức tạp (42% doanh nghiệp cho biết); quy hoạch đất đai chưa phù hợp (38%); việc cung cấp thông tin liệu đất đai khơng thuận lợi, nhanh chóng (30%) lOMoARcPSD|12114775 Nguồn: Điều tra PCI 2021 Câu hỏi C6.1: “Khó khăn lớn mặt kinh doanh doanh nghiệp tư nhân tỉnh gì?” Kết hình phân tích chung cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam doanh nghiệp FDI Đơn giản hóa thủ tục thuê, mua đất liên quan đến điều chỉnh khung khổ pháp lý cần tham gia quan cấp trung ương Trong đó, vấn đề quy hoạch, tỉnh/ thành phố cần nhanh chóng giải tình trạng “quy hoạch treo” hay “dự án treo” tồn nhiều năm qua Một giải pháp tăng cường công khai, minh bạch trình lập quy hoạch quan tâm đến công tác lấy ý kiến bên liên quan doanh nghiệp hay người dân địa phương Trong khả mình, địa phương nhanh chóng giải tình trạng “cung cấp thơng tin liệu đất đai khơng thuận lợi, nhanh chóng” Điều đáng tiếc năm qua, thông tin đất đai, đặc biệt đồ quy hoạch sử dụng đất thường xuyên đứng đầu số loại thơng tin, tài liệu khó tiếp cận Kết trình bày Hình cho thấy 45,8% doanh nghiệp quy mô nhỏ siêu nhỏ 38,5% doanh nghiệp quy mơ vừa lớn khó khơng thể tiếp cận loại thông tin này, cao số loại tài liệu phổ biến mà doanh nghiệp muốn tiếp cận Điều lOMoARcPSD|12114775 cho thấy doanh nghiệp quy mơ nhỏ nhóm “yếu thế” đối diện với rào cản tiếp cận đất đai mở rộng mặt kinh doanh Các quyền địa phương cần nỗ lực việc minh bạch thông tin đất đai giải vướng mắc khó khăn tìm hiểu thơng tin cho doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp quy mô siêu nhỏ nhỏ Tỷ lệ doanh nghiệp khó khơng thể tiếp cận số loại thông tin, so sánh đánh giá nhóm doanh nghiệp theo quy mơ lao động 2.2.3 Thực thi sách pháp luật đất đai nhiều địa phương thiếu quán ổn định Việc thực thi sách pháp luật đất đai cấp địa phương thời gian qua cịn có tình trạng thiếu qn ổn định Một vấn đề cộm năm qua để xảy “tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, có trường hợp điều chỉnh cịn tùy tiện, theo lợi ích nhà đầu tư” Ở số địa phương cịn xảy tình trạng điều 10 lOMoARcPSD|12114775 chỉnh cục quy hoạch chi tiết xây dựng lại không phù hợp với quy hoạch chung; phê duyệt điều chỉnh quy hoạch dự án có tiêu khơng phù hợp quy định, quy chuẩn xây dựng Việt Nam Tình trạng tạo thiếu ổn định cho môi trường kinh doanh địa phương dẫn tới rủi ro gia tăng chi phí cho doanh nghiệp Kết khảo sát PCI 2021 rằng, số doanh nghiệp gặp khó khăn với thủ tục đất đai năm gần 25,5% số nhận diện “biến động sách pháp luật” thách thức bên cạnh thách thức lớn “dịch bệnh” khía cạnh kinh doanh túy “tìm kiếm khách hàng”, “tiếp cận tín dụng”, “biến động thị trường” hay “tìm kiếm nhân thích hợp” Những thách thức mà doanh nghiệp gặp phải năm 2021 Một ví dụ khác tính thiếu quán thực thi pháp luật đất đai địa phương việc xác định giá đất Hình thức định nhà đầu tư hầu hết địa phương lựa chọn giao đất cho nhà đầu tư thực dự án Dù có lợi nhanh chóng thủ tục dẫn tới tình trạng xác định giá đất cịn tùy tiện, sai sót làm thất thoát ngân sách nhà nước Mặt khác, địa phương lúng túng xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt Theo nguyên tắc, giá đất bồi thường phải phù hợp với “giá đất phổ biến thị trường” Theo quy định pháp luật, khung giá đất sử dụng làm để UBND tỉnh, 11 lOMoARcPSD|12114775 thành phố xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất địa phương UBND tỉnh, thành phố vào thực tế địa phương quy định mức giá đất tối đa bảng giá đất Bảng giá đất điều chỉnh cao không 20% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất Do chế nên bảng giá đất địa phương thực tế thường 30 - 50% so với giá đất thị trường Kết phân tích liệu khảo sát PCI từ năm 2006 đến năm 2021 củng cố nhận định tình trạng giá đền bù thấp so với giá thị trường Một chủ thể quan trọng bị thu hồi đất khơng người dân mà cịn có doanh nghiệp Mặc dù cảm nhận rủi ro bị thu hồi đất doanh nghiệp mức thấp (năm 2021 1,8 điểm thang điểm 5, với thể mức rủi ro thấp thể mức rủi ro cao), đa số doanh nghiệp hỏi suy nghĩ mức giá đền bù đất đai (nếu có) chưa thỏa đáng Chỉ 29,2% doanh nghiệp cho mức giá bồi thường trường hợp bị thu hồi đất phù hợp Điều phản ánh niềm tin cộng đồng doanh nghiệp nói chung vào chế giá đền bù thu hồi đất thấp Một số nhận định doanh nghiệp rủi ro bị thu hồi đất mức giá đền bù bị thu hồi đất 2.2.4 Khó tiếp cận đất đai dẫn tới nhiều cản trở tiếp cận tín dụng Đại đa số doanh nghiệp Việt Nam doanh nghiệp nhỏ vừa Các doanh nghiệp nhỏ vừa trình phục hồi sau khoảng hai năm chống chịu tác động nặng nề đại dịch COVID-19 Một giải pháp quan trọng hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi thông qua kênh tiếp cận tín dụng Tuy nhiên, tiếp cận tín dụng điều dễ dàng Theo kết khảo sát PCI 2021, “tiếp cận tín dụng” 12 lOMoARcPSD|12114775 thách thức lớn doanh nghiệp gặp phải hoạt động sản xuất kinh doanh Chỉ khoảng 33% doanh nghiệp trả lời khảo sát PCI 2021 (tính doanh nghiệp tư nhân Việt Nam doanh nghiệp FDI) có khoản vay từ tổ chức tín dụng Trong số 2/3 doanh nghiệp cịn lại chưa tiếp cận tín dụng lý hàng đầu họ khơng có tài sản chấp (với tỷ lệ 80% doanh nghiệp) Khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp phải tìm nguồn cho vay khác vay từ bạn bè, người thân, cầm cố, bán tài sản Đáng ý, theo kết khảo sát doanh nghiệp tư nhân PCI 2021, 4% doanh nghiệp chấp nhận vay từ nguồn “tín dụng đen” với lãi suất cao gấp nhiều lần lãi suất trung bình vay từ tổ chức tín dụng Lý doanh nghiệp khơng có khoản vay từ tổ chức tín dụng Trong loại tài sản chấp thường tổ chức tín dụng chấp nhận, đất đai tài sản gắn liền với đất có lẽ loại tài sản chấp phổ biến Chính thế, doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng đồng nghĩa với việc họ có loại tài sản chấp hữu hiệu trường hợp muốn vay vốn từ tổ chức tín dụng Dù vậy, liệu khảo sát PCI từ năm 2006 đến lại phản ánh thực tế tỷ lệ doanh nghiệp trả lời khảo sát có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiêm tốn Năm 2021, 42,9% doanh nghiệp tư nhân cho biết họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất họ dùng để kinh doanh – thấp năm PCI tiến hành điều tra Tỷ lệ doanh nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13 lOMoARcPSD|12114775 Việc nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp đảm bảo quyền tài sản tạo an tâm cho doanh nghiệp, nhà đầu tư triển vọng đầu tư dài hạn Khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc “an cư” nhiều doanh nghiệp chưa đảm bảo để nghĩ tới việc đầu tư thêm hay mở rộng quy mô Đồng thời, đề cập trên, việc khơng có quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc doanh nghiệp thiếu loại tài sản chấp để tiếp cận tín dụng dễ dàng Khi khơng tiếp cận tín dụng, nhiều doanh nghiệp hội phục hồi sau đại dịch mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, bỏ lỡ hội đầu tư cho tài sản (chẳng hạn đất đai, nhà xưởng) Đây vòng luẩn quẩn kiềm chế phát triển lâu dài khu vực doanh nghiệp Thông qua góc nhìn từ kết Khảo sát Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh, viết số vấn đề tồn công tác quản trị công đất đai địa phương Các doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận đất đai thủ tục hành đất đai cịn nhiều phiền hà Cơng tác quản lý đất đai quy hoạch đất đai cung cấp thông tin đất đai chưa thực tốt Tình trạng chi trả chi phí khơng thức giải thủ tục đất đai tương phổ biến Nhiều quyền địa phương lúng túng việc thực thi sách Nhà nước, đặc biệt việc xác định giá đền bù đất đai có thu hồi đất Tình trạng khó tiếp cận đất đai 14 lOMoARcPSD|12114775 khiến nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng để phục hồi sau đại dịch Covid-19 gặp nhiều trở ngại lý doanh nghiệp thiếu tài sản chấp Những đánh giá hàm ý quan nhà nước Trung ương địa phương cần tăng cường nỗ lực cải thiện chất lượng quản trị công đất đai địa phương Luật Đất đai sửa đổi kỳ vọng góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt thể chế khung khổ pháp luật Trong đó, quyền địa phương cần tăng cường cải thiện chất lượng điều hành kinh tế, trọng vào tăng cường công khai, minh bạch thông tin, hỗ trợ giải đáp vướng mắc cho doanh nghiệp Các địa phương cần thực thực chất nỗ lực cải cách hành chính, đơn giản hóa quy trình thủ tục đất đai, giảm nhũng nhiễu thực thi cơng vụ Các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai mặt kinh doanh cần gắn với chương trình hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi sau đại dịch, đặc biệt ý đến hỗ trợ nhóm doanh nghiệp quy mơ siêu nhỏ nhỏ Nguyên nhân xuất rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp xuất phát từ hệ thống pháp luật Trước hết chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống quy định ngành luật Đất đai với ngành luật khác, văn thị cấp cấp Đơn cử tình trạng gây khó khăn cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai sau: khoản Điều 64 nói Nhà nước giải dự án treo dựa nguyên tắc thu hồi đất đai tài sản gắn liền đầu tư sau gia hạn 24 tháng Hiến pháp năm 2013 Luật Đầu tư năm 2014 có quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản nhà đầu tư trình thực đầu tư Đất đai sở hữu toàn dân tài sản đất đầu tư khơng thể tịch thu lẽ Hiến pháp ghi nhận bảo hộ tài sản nhà đầu tư trình đầu tư Như quyền bảo hộ với tài sản doanh nghiệp không đảm bảo chặt chẽ Quay trở lại với vấn đề doanh nghiệp vay vốn ngân hàng, nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 149 Luật Đất đai 2013) Vướng mắc doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp không đủ khả trả tiền lần số tiền lớn nên lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền năm có doanh nghiệp thứ cấp thuê lại đủ khả trả tiền lần lại phải trả tiền thuê đất hàng năm Cũng theo quy định Luâ ̣t Đất đai 2013, dự án chậm tiến đô ̣, sau thời gian gia hạn bị buô ̣c phải thu hồi Nhà đầu tư có trách nhiê ̣m nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ dự án Tuy nhiên, viê ̣c làm rõ đối tượng thời 15 lOMoARcPSD|12114775 điểm gia hạn dự án lại chưa có hướng dẫn chi tiết Ngồi cịn ngun nhân khác tình trạng sử dụng đất nhiều nơi q lãng phí; tình trạng tham nhũng, chuộc lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn phía quan Nhà nước tổ chức triển khai quy định tiếp cận đất đai doanh nghiệp… Bên cạnh theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, khó khăn để doanh nghiệp tiếp cận đất đai Điều 37 Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với tình hình thực tiễn Điều 37 quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện 10 năm; kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cấp tỉnh năm, cấp huyện năm, công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều chưa chuẩn bị xong phải thay đổi gây nhiều khó khăn, thời gian cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, Điều 46 quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chặt chẽ Chỉ có thay đổi Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, thay đổi quy hoạch tổng thể vùng kinh tế – xã hội có thiên tai, chiến tranh điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất lại dễ dàng thay đổi, gây nhiều bất cập quản lý đô thị Điều 119 quy định đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất gây khó Luật Đất đai 2013 quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, để đấu giá đất phải có đất sạch, khơng thực lựa chọn nhà đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu Trong đó, Luật Nhà (Điều 22), Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án có sử dụng đất phải thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không thuộc dự án Nhà nước giao đất tổ chức nhận chuyển nhượng phải có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền (tương tự văn chấp thuận chủ đầu tư), pháp luật nhà đầu tư lại quy định phải có đất chấp thuận làm chủ đầu tư Thêm nữa, sách bồi thường, giải phóng mặt cịn nhiều bất cập, lĩnh vực xảy nhiều khiếu kiện thời gian qua, đặc biệt trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân 16 lOMoARcPSD|12114775 Việc xác định tiền sử dụng đất dự án BĐS địa phương khác Hầu hết dự án kinh doanh BĐS xác định giá đất sau phê duyệt dự án bồi thường giải phóng mặt Đồng thời, rào cản thủ tục, yêu cầu chồng chéo, mâu thuẫn, khác biệt luật với thông tư hướng dẫn thực hiện, văn cấp cấp dưới…cũng cản trở việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp Giải pháp khắc phục rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư 4.1 Hồn thiện sách pháp luật đất đai tổ chức tuyên truyền, phổ biến văn quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai - Tổ chức rà soát, theo dõi đánh giá việc thực thi sách đất đai thuộc thẩm quyền ban hành UBND tỉnh/thành phố, kịp thời phát bất cập để kiến nghị, sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn đề ra; đó, tập trung cơng tác tham mưu, đề xuất sửa đổi chế thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng giá đất, giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai - Tăng cường cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai đến người dân, doanh nghiệp Bên cạnh đó, lồng ghép tổ chức đối thoại với người dân doanh nghiệp, chủ động nắm bắt vướng mắc người dân doanh nghiệp quản lý, sử dụng đất Nghiên cứu xây dựng quy chế phối hợp cấp, ngành việc hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai 4.2 Cải thiện thủ tục hành - Tăng cường việc rà soát, thực giảm thời gian thực thủ tục hành chính, lĩnh vực quản lý đất đai, giải khó khăn vướng mắc tổ chức, doanh nghiệp, người dân liên quan đến việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Thực việc niêm yết cơng khai tồn thủ tục hành công bố trụ sở Sở Trung tâm phục vụ hành cơng; cơng bố cập nhật, đăng tải TTHC, văn quy định TTHC Website Sở Cổng thông tin điện tử tỉnh/thành phố; thực rà soát TTHC lĩnh vực tài nguyên môi trường phù hợp với quy định sửa đổi, bổ sung; trọng TTHC đất đai, đo đạc đồ bảo vệ môi trường; tổ chức thực rà soát, đánh giá TTHC thuộc thẩm quyền tham mưu giải Sở; thực tốt nhiệm vụ chế cửa, cửa liên thông, nhận trả kết qua dịch vụ bưu cơng ích thực xây 17 lOMoARcPSD|12114775 dựng dự thảo quy chế phối hợp đơn vị tỉnh giải TTHC theo quy định… 4.3 Nâng cao lực quản lý đất đai Để nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất phải thực nội dung bản: - Thứ nhất, hồn thiện chế, sách theo quy định pháp luật phù hợp với điều kiện thực tế địa phương để nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn tỉnh/thành phố Chủ động tham mưu ban hành văn thuộc thẩm quyền theo phân cấp, tham mưu đề xuất cấp có thẩm quyền bãi bỏ sửa đổi, bổ sung, công bố văn quy phạm pháp luật hết hiệu lực phù hợp với quy định pháp luật thực tiễn địa phương - Thứ hai, thực việc xây dựng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo quy định Tổ chức kiểm tra việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt dự án giao đất, cho thuê đất chưa đưa đất vào sử dụng Đổi công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến; quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, tạo đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng - Thứ ba, đẩy mạnh cải cách TTHC, cải thiện số cải cách hành Sở hồ sơ liên quan đến tài nguyên môi trường Thực việc tiếp nhận, trả kết qua dịch vụ bưu cơng ích qua cổng dịch vụ cơng trực tuyến (cấp độ 3, cấp độ 4) Hoàn thiện quy hoạch tăng cường quản lý, giám sát, sử dụng hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyên, đất đai, nguồn nước, khống sản gắn với bảo vệ mơi trường - Thứ tư, hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai, sở liệu đất đai hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống nhất, phục vụ đa mục tiêu, đảm bảo công khai, minh bạch; chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Tập trung hoàn thành dự án lớn nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai - Thứ năm, tiếp tục tổ chức thực công tác tra, kiểm tra theo kế hoạch duyệt; tăng cường công tác tổ chức tiếp nhận, xử lý thông tin phản ánh qua đường dây nóng vi phạm lĩnh vực đất đai; nắm bắt, xử lý kịp thời thông tin mà báo chí dư luận quan tâm 18 lOMoARcPSD|12114775 - Thứ sáu, tăng cường ứng dụng khoa học - công nghệ, công nghệ thông tin phục vụ cơng tác cải cách hành chính; khuyến khích ý tưởng mới, sáng kiến cải tiến nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, tiết kiệm chi phí, đem lại hiệu thiết thực Đẩy mạnh đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, đại vào hoạt động nhằm phục vụ công tác điều tra, đánh giá số lượng chất lượng đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; xây dựng đồ giá đất, giám sát biến động tài nguyên đất đai lồng ghép với yếu tố môi trường - Thứ bảy, xây dựng hành cơng thực minh bạch, hiệu đảm bảo thực tốt hoạt động quản lý nhà nước dịch vụ công đất đai vừa thuận tiện cho người dân doanh nghiệp; quan tâm đến nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp vừa nhỏ, người nghèo đối tượng dễ bị tổn thương khác Tổ chức tốt việc giải khiếu nại, tố cáo vấn đề xã hội liên quan đến đất đai; hoàn thiện chế giải tranh chấp khiếu nại đất đai theo hướng tăng cường đối thoại pháp luật thừa nhận hòa giải cộng đồng - Thứ tám, tiếp tục xếp, kiện toàn tổ chức máy, tinh giản biên chế, xây dựng đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức có chất lượng, trình độ cao, đạo đức tốt, đảm trách tốt vị trí việc làm Thực nghiêm túc Nghị Trung ương tăng cường xây dựng, chỉnh đốn Đảng, ngăn chặn, đẩy lùi suy thối tư tưởng, trị, đạo đức, lối sống, biểu “tự diễn biến”, “tự chuyển hóa” nội bộ” nghị Trung ương Liên hệ thực tế tiếp cận đất đai doanh nghiệp Thành phố Hà Nội Những năm qua, thành phố Hà Nội tâm, tập trung cải thiện toàn diện PCI, số thành phần để tạo dựng hình ảnh Thủ đô, với lực cạnh tranh cao hơn, đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp dòng vốn đầu tư Năm 2021, Hà Nội đứng thứ 10 bảng xếp hạng PCI nước, với tổng số 68,6 điểm, mức 66,93 điểm năm 2020 Tuy nhiên, đánh giá từ số thành phần, số số dù có thăng hạng vị trí thấp Đó là, số “Chi phí gia nhập thị trường” xếp thứ 44/63, tăng 17 bậc; số “Tiếp cận đất đai ổn định sử dụng đất” xếp thứ 50/63, tăng bậc; số “Thiết chế pháp lý an ninh trật tự” xếp thứ 48/63, tăng bậc; số “Môi trường cạnh tranh bình đẳng” xếp thứ 51/63, tăng bậc; số “Tính động tiên phong quyền tỉnh” xếp thứ 29/63, tăng 15 bậc 19 lOMoARcPSD|12114775 Hà Nội dù đứng thứ 10/63 tỉnh, thành chưa tương xứng với tiềm Vì vậy, lực cạnh tranh, tín nhiệm Hà Nội cần phải nâng cao để bước vào tốp vài năm tới Điều quan trọng phải tạo mơi trường kinh doanh thơng thống, minh bạch, cạnh tranh bình đẳng, bảo vệ doanh nghiệp làm ăn chân Việc thúc đẩy hồn thiện sở hạ tầng, đơn giản hóa thủ tục hành có liên quan chặt chẽ đến phát triển nhanh, bền vững doanh nghiệp Từ góc độ doanh nghiệp, Hà Nội cần có gói giải pháp cấp thiết, đặc thù vốn, điều kiện vay vốn trở ngại doanh nghiệp; phối hợp tổ chức đại diện cộng đồng doanh nghiệp thúc đẩy việc kết nối, bảo lãnh cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ quỹ đầu tư, ngân hàng quốc tế, tổ chức tài lớn để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh Khơng khó tiếp cận vốn mà đất đai nút thắt phát triển doanh nghiệp tư nhân Đây vừa phương tiện sản xuất vừa nguồn lực to lớn, nhiều trở ngại doanh nghiệp muốn đưa đất đai vào thực kế hoạch sản xuất, kinh doanh Liên quan đến khó khăn doanh nghiệp tư nhân tiếp cận nguồn lực đất đai, khơng tập đồn lớn muốn tận dụng nguồn tài nguyên đất đai để phát triển kinh tế, mà doanh nghiệp tư nhân cần tận dụng ưu đất đai Các doanh nghiệp tư nhân thuê đất muốn dùng đất để chấp ngân hàng, vướng quy định Luật Đất đai 2013, không chấp đất mà chấp tài sản đất Đây khó khăn doanh nghiệp tư nhân Song để tháo gỡ rào cản cần đơn giản hóa thủ tục, nâng cao khả tiếp cận tín dụng khu vực kinh tế tư nhân Cần xây dựng chương trình, gói tín dụng với lãi suất hợp lý Song hành với đó, cần đẩy mạnh hoạt động Quỹ Phát triển doanh nghiệp nhỏ vừa, Quỹ Bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ vừa, quỹ đầu tư khởi nghiệp sáng tạo… để mở rộng kênh hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phương pháp định giá đất khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp tư nhân Để kinh tế tư nhân lớn mạnh, nâng cao lực cạnh tranh, thực trở thành động lực quan trọng phát triển kinh tế, chìa khóa nằm cải cách thể chế nhà nước, chấm dứt nhóm lợi ích Đặc biệt, cần giảm bớt can thiệp không cần thiết Nhà nước vào doanh nghiệp tư nhân, phát triển hợp tác công tư, thu hút tư nhân vào xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển y tế, giáo dục, văn hóa Qua hình thành tập đoàn kinh tế tư nhân thực chất, có lực cạnh tranh 20 ... phương hướng khắc phục, học viên lựa chọn đề tài: ? ?Bằng kiến thức học kinh nghiệm thực tiễn, anh cho biết rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư? Chỉ rõ nguyên nhân đề xuất... nhập doanh nghiệp Doanh nghiệp phụ thuộc vào tài chính, mục đích đầu tư kinh doanh mà lựa chọn cách thức tiếp cận đất đai cho phù hợp, đạt hiệu Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận đất đai để thực. .. cận đất đai từ Nhà nước Tiếp cận đất đai từ thị trường Theo quy định Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp tiếp cận đất đai từ quan nhà nước với hai cách thức giao đất cho thuê đất Đối với hình thức