Đang tải... (xem toàn văn)
THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI (PHẦN II) ĐẶT VẤN ĐỀ Nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở h[.]
ĐẶT VẤN ĐỀ Nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp, khơng có tranh chấp quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đó, tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro Do vậy, điều kiện tài sản tham gia giao dịch bảo đảm, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm phải cụ thể hơn, chặt chẽ so với loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế rủi ro đảm bảo nguyên tắc giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Pháp luật hành chưa có hệ thống qui định riêng, hoàn chỉnh đồng áp dụng cho giao dịch bảo đảm TSHTTTL nên phải áp dụng qui định chung loại tài sản thơng thường khác Vì vậy, vận dụng vào thực tiễn, loại giao dịch dường không suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm. I- TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ? Điều 320 khoản BLDS năm 2005 qui định nguyên tắc chung điều kiện đặt tài sản bảo đảm sau: “Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch” Tương tự vậy, Luật Đất đai năm 2003 Điều 106 qui định: người sử dụng đất thực quyền chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 Điều 91 qui định: Điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, nguyên tắc chung để tài sản sử dụng vào giao dịch bảo đảm tài sản phải hữu, phải thuộc quyền sở hữu bên chấp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng Điều 320 khoản BLDS năm 2005 qui định sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai. Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Như vậy, qui định ngoại lệ vượt ngồi khn khổ qui định chung Tính chất ngoại lệ thể điểm sau: - Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai tức chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm - Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Theo qui định Điều 320 khoản BLDS năm 2005 nêu trên, tài sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây: - Điều kiện thứ nhất:Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “ Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật khơng tiêu hao, vật loại, vật đặc định - Điều kiện thứ hai:Tài sản hình thành tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Qui định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu - Điều kiện thứ ba:Tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Điều khoản Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm đã mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 về TSHTTTL Khoản Điều Nghị định qui định: TSHTTTL bao gồm tài sản đã hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ “Tài sản hình thành tương lai” Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành Nếu dựa vào qui định Điều 320 BLDS năm 2005 để nhìn nhận thực tế chúng tơi thấy có dạng "tài sản hình thành tương lai" sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thơ q trình thi công thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt - Các tàu thuyền đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản đã hình thành như qui định Điều khoản Nghị định 163, thực tế chúng tơi thấy có thêm dạng tài sản hình thành tương lai sau: - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc ôtô xe máy mua chưa cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy Tàu thuyền, tương tự - Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua tốn đủ bên bán bàn giao hàng Hiện xuất thêm nhiều cách hiểu khác giao dịch bảo đảm hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Đa số quan niệm việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, phù hợp với qui định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Tức chấp tài sản chưa hình thành hay “tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, đề cập đến vấn đề "đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho đối tượng hợp đồng chấp lúc hộ chung cư mà "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở" Theo chúng tơi, cần phải nhìn nhận lại vấn đề để có cách hiểu thống việc xác định đối tượng hợp đồng chấp trường hợp vật (Căn hộ chung cư) quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) Tài sản hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm chế định độc lập với nhau, vừa vừa Điều 322 BLDS năm 2005 có qui định: “ Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Qui định nêu Điều 322 điều luật qui định chung quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Còn chế định TSHTTTL dùng giao dịch bảo đảm bó hẹp khoản Điều 320 BLDS năm 2005 khoản điều không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu Vì “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “tài sản hình thành tương lai” chế định riêng, độc lập Ngoài ra, khoản Điều 320 BLDS năm 2005 giao dịch bảo đảm TSHTTTL, ghi rõ “Vật” hình thành tương lai khơng đề cập tới “quyền tài sản” Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng công văn nêu đề cập áp dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm đối tượng hợp đồng chấp dạng nhiều bao gồm quyền tài sản phát sinh từ văn khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản có giấy chứng nhận sở hữu công chứng hay chứng thực, chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu Bởi hợp đồng nêu sở pháp lý vô chắn theo qui định pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng sử dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm rủi ro giao dịch bảo đảm lớn Bởi chưa có biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân Vì vậy, tài sản cấp giấy chứng nhận sở hữu giải pháp tốt cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trường hợp bên chấp chuyển giao quyền sở hữu hay đăng ký sang tên sở hữu II,VẤN ĐỀ THẾ CHẤP CĂN HỘ CHUNG CƯ KHI CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU, Có giả thiết đặt liên quan đến hộ chung cư xây dựng chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị bên chấp người bỏ tiền mua theo phương thức trả chậm, trả dần hình thức góp vốn. Giả thiết thứ nhất là bên chấp nộp đủ tiền mua hộ hoàn thành nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư, bên chủ đầu tư xây xong hộ, hợp đồng mua bán hộ chung cư lý hộ bàn giao cho bên chấp Trong trường hợp này, thực tế theo qui định Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 bên chấp xác lập đầy đủ quyền sở hữu hộ, cịn thiếu thứ mang tính hành đơn giấy chứng nhận sở hữu Quyền tài sản bên chấp lúc thực chất quyền sở hữu hộ khơng cịn quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, hợp đồng mua bán hộ chung cư bên lý, khơng cịn giá trị pháp lý Giả thiết thứ hai là hộ trình thi cơng, tức việc xây dựng chưa hồn thành, bên chấp toán cho chủ đầu tư phần tiền Toàn giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên chấp hộ nói hợp đồng mua bán hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền vài đợt đầu Trong trường hợp này, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên chấp có quyền sở hữu phần hộ nói tương ứng với phần tiền nộp, phần lại thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Dưới giác độ đó, dạng sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm người mua (hay bên chấp) chủ đầu tư Nếu bên chấp ký hợp đồng chấp toàn hộ điều kiện có nghĩa chấp phần tài sản người khác (chủ đầu tư) mà khơng chấp thuận người trái với qui định pháp luật Cách nhìn nhận dường ghi nhận Điều Nghị định 163 nêu liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp sở hữu phần tài sản Như câu hỏi đặt việc chấp hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu việc ta chấp “Tài sản hình thành tương lai” hay chấp “Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà” Để trả lời cho câu hỏi này, cần liên hệ tới Điều 181 BLDS năm 2005 qui định: “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân ” Câu hỏi thứ quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có chuyển giao giao dịch dân hay khơng? Câu trả lời nghiêng khơng Bởi hầu hết hợp đồng mua bán hộ chung cư không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua hộ chung cư cho người khác trước người mua cấp giấy chứng nhận sở hữu hộ Câu hỏi thứ hai quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có trị giá tiền hay khơng Câu trả lời khó xác định lý sau: - Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, trị giá quyền tài sản xác định tồn hộ hình thành, bên chấp chưa trả hết tiền có nghĩa giá trị quyền tài sản bên chấp tính phần quyền sở hữu chủ đầu tư - Nếu trị giá quyền tài sản HTTTL xác định tương ứng với phần tiền nộp để mua hộ chung cư khơng thể tính trước trị giá thực TSHTTTL thay đổi theo giá thị trường, lên xuống - Và cho dù quyền mua hộ chung cư nói tính theo phương án nữa, lúc giá trị thân hộ khơng có sở để xác định - Điều định lượng lúc số tiền mà người mua thực nộp để mua nhà Như qua phân tích đánh giá nêu việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu việc chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà khơng hợp lý III.CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẢM BẢO VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Luật Công chứng năm 2006 Điều Luật Công chứng quy định: “Lời chứng công chứng viên phải ghi rõ thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật, chữ ký hợp đồng, giao dịch chữ ký người tham gia hợp đồng, giao dịch; có chữ ký cơng chứng đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Như theo quan điểm khơng cơng chứng viên đối tượng hợp đồng, giao dịch phải có thật, tức nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng phải ghi rõ ràng, cụ thể, chi tiết, đầy đủ nội dung Trong hợp đồng, giao dịch bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại phải ghi rõ ràng, cụ thể, chi tiết nghĩa vụ bảo đảm lãi suất vay, số tiền vay, thời hạn vay,… coi “có thật” hợp đồng, giao dịch bảo đảm dẫn chiếu trực tiếp tới số hợp đồng, ngày ký hợp đồng phát sinh nghĩa vụ bảo đảm Quy định pháp luật viện dẫn cứ: Một là: Điều Luật Công chứng quy định: “Công chứng việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch”; Hai là: Khoản Điều 282 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: “Đối tượng nghĩa vụ dân phải xác định cụ thể”; Ba là: Khoản Điều 324 Bộ luật Dân năm 2005 cũng quy định rõ: “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác”; Từ pháp lý trên, cơng chứng viên có quan điểm đối tượng hợp đồng, giao dịch phải “có thật” cho để đảm bảo “tính xác thực, tính hợp pháp”, nghĩa vụ bảo đảm “là có thật” “phải xác định cụ thể”…thì công chứng với hợp đồng, giao dịch bảo đảm với TSHTTTL đối tượng hợp đồng có đặc trưng TSHTTTL khơng thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định bảo đảm cho tất nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm Quan điểm lý giải cụ thể là: - Với trường hợp đối tượng hợp đồng, giao dịch bảo đảm yêu cầu công chứng TSHTTTL khơng thể xác định tính xác thực, tính cụ thể tài sản bảo đảm, khơng thể coi đối tượng hợp đồng, giao dịch “có thật”, “xác thực”, “cụ thể” chưa có tài sản – chưa hoàn thành thực tế thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch bảo đảm xác định chủ sở hữu tài sản – chưa hoàn thành thủ tục pháp lý (chưa có giấy tờ chứng minh: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà – nhà theo Luật Nhà ở,…), chưa thể đánh giá xác giá trị tài sản bảo đảm… nên công chứng - Với trường hợp tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ hình thành tương lai vậy, thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm ngân hàng khách hàng vay xác định ký hợp đồng tín dụng, đồng nghĩa với việc khơng thể xác định lãi suất, số tiền vay, thời hạn vay, đặc biệt tổng giá trị khoản vay phát sinh, đó, Khoản Điều 324 Bộ luật Dân năm 2005 đã quy định rõ tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân “nếu có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” Về thoả thuận khác khơng thể trái pháp luật, cịn pháp luật có quy định khác hay không ? đến nay, chưa tìm thấy quy định khác mà trái ngược hồn toàn với quy định nêu ?! Do vậy, đồng ý chứng nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm TSHTTTL nghĩa vụ phát sinh tương lai vơ hình trung làm trái với quy định pháp luật nêu Các công chứng viên có điểm khó khăn riêng, thực tiễn quy định pháp luật khoảng cách xa, đó, nhiều quy định cịn nhiều điểm chưa rõ, cịn nhiều cách hiểu khác chứng thực nội dung mang nhiều nguy tiềm ẩn, xảy vụ án, tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm cơng chứng mà lý ảnh hưởng tới quyền lợi bên việc quan cảnh sát điều tra “xoay” công chứng viên việc công chứng để xác định trách nhiệm xảy Ngược lại, theo quan điểm đa số cán tín dụng chuyên gia pháp lý hoạt động lĩnh vực ngân hàng việc cơng chứng viên hiểu quy định “có thật” cứng nhắc, không phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (sau gọi tắt Nghị định số 163) hạn chế quyền bên tham gia quan hệ dân Các lý do, đưa để chứng minh việc c ông chứng hợp đồng, giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm TSHTTTL hoàn toàn phù hợp với quy định hành pháp luật sau: Thứ nhất: Khoản Điều 319 Bộ luật Dân năm 2005 quy định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ dân thì: “Các bên thoả thuận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân để bảo đảm thực loại nghĩa vụ, kể nghĩa vụ tại, nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ có điều kiện”; Thứ hai: Khoản Điều 320 Bộ luật Dân năm 2005 quy định vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định rõ: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”; Thứ ba: Điều Nghị định số 163 quy định rõ: “Nghĩa vụ bảo đảm phần tồn nghĩa vụ dân sự, nghĩa vụ tại, nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ có điều kiện mà việc thực nghĩa vụ bảo đảm nhiều giao dịch bảo đảm”(Khoản 5) “Nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ dân mà giao dịch dân làm phát sinh nghĩa vụ xác lập sau giao dịch bảo đảm giao kết” (Khoản 6) Căn quy định pháp luật nêu trên, bên thoả thuận hợp đồng, giao dịch bảo đảm việc dùng tài sản hình thành và/hoặc hình thành tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ tại, nghĩa vụ có điều kiện nghĩa vụ hình thành tương lai Với nghĩa vụ hình thành tương lai, pháp luật quy định rõ nghĩa vụ xác lập sau giao dịch bảo đảm giao kết, tức khách hàng vay ngân hàng ký hợp đồng tín dụng – giao dịch dân làm phát sinh nghĩa vụ (sau gọi tắt “HĐTD”) sau ký hợp đồng cầm cố, chấp… (giao dịch bảo đảm) Do đó, việc yêu cầu phải rõ ràng, chi tiết, cụ thể hợp đồng, giao dịch bảo đảm nội dung lãi suất vay, thời hạn vay, số tiền vay… không phù hợp với quy định pháp luật “nghĩa vụ hình thành tương lai” nêu khơng phù hợp thực tiễn thời điểm ký kết hợp đồng, giao dịch bảo đảm HĐTD chưa ký kết Việc yêu cầu phải rõ, nêu chi tiết, cụ thể nội dung HĐTD hình thành tương lai khơng khác cách hiểu việc muốn mua nhà phải có hộ mà muốn có hộ phải có nhà !? Với tài sản bảo đảm hình thành tương lai vậy, pháp luật quy định rõ bên dùng vật có hình thành tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự, vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Như vậy, việc số công chứng viên hiểu quy định của Luật Công chứng về “đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” tức là, tài sản bảo đảm phải tài sản có thật, cụ thể hữu thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch bảo đảm để yêu cầu phải rõ, chi tiết, cụ thể số lượng, giá trị tài sản hình thành tương lai vô lý, không phù hợp với quy định việc cho phép bên sử dụng tài sản hình thành tương lai nêu trên, lẽ tài sản hữu (theo nghĩa đơn giản tài sản cầm, nắm, “cân, đo, đong, đếm” đơn giản nhìn thấy được…) khơng thể gọi tài sản hình thành tương lai ! Mặt khác, tài sản phải cụ thể hữu theo nghĩa đơn giản nêu tài sản quyền tài sản, tài sản vơ hình đối tượng hợp đồng, giao dịch hành vi,…thì việc chứng minh đối tượng “là có thật” trước mặt công chứng viên thời điểm ký giao dịch bảo đảm là…vơ khó khăn, chưa muốn nói thực thực tiễn…!? IV,CÁC VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN 1.Vướng mắc thứ giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 BLDS năm 2005 qui định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm TSHTTTL) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 qui định: “Hợp đồng nhà ở phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp v.v Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, ngồi theo qui định người làm cơng chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, khơng phải cơng chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Cơng chứng dường vượt q khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu khơng vơ hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm khơng thể biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi không phù hợp với qui định của Điều Luật Cơng chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” 2.Vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, nhiều ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo qui định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 (Điều 91 khoản a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 Điều 106 khoản a) ghi nhận, đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc giao dịch Nếu nhà hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng thể biết tài sản chấp trước hay chưa 3.Đăng kí giao dịch đảm bảo với hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho đối tượng hợp đồng chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo qui định Điều khoản Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 103/2000 Đăng ký Giao dịch Bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, khơng phải văn phịng đăng ký đất nhà Hiện nay, hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm riêng biệt, độc lập với Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia khơng thể biết trước tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chấp hay tham gia giao dịch khác từ trước hay chưa có văn phòng đăng ký đất nhà lưu giữ thơng tin Với lại, xảy tình trạng tài sản có tới nơi song song đăng ký giao dịch bảo đảm Ví dụ, hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, sau hộ có giấy chứng nhận sở hữu lại đăng ký văn phòng đăng ký đất nhà V.KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP a.Cần quy định rõ,cụ thể tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật Giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập tồn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật b.Đăng kí giao dịch đảm bảo với TSHTTL Việc đăng ký giao dịch bảo đảm TSHTTTL không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai Nếu TSHTTTL liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản c.Giải pháp khắc phục, tháo gỡ công chứng hợp đồng bảo đảm với tài sản bảo đảm hình thành tương lai Trên thực tế, theo quan điểm khơng chun gia pháp lý ngàng Ngân hàng việc quy định như Luật Công chứng và Bộ luật Dân năm 2005, Nghị định số 163 khơng có mâu thuẫn Đa số chuyên gia cho việc quy định “là có thật” tức để chống lại hành vi lừa dối, hợp đồng, giao dịch gian dối, giao dịch ảo, giả tạo, đối nghĩa với có “thật” “giả”; đó, việc rõ đối tượng, giao dịch bảo đảm có thật, tức giao dịch/tài sản/nghĩa vụ có thật thực sau thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm ( hình thành tương lai) hồn toàn phù hợp quy định hành Cách khắc phục cụ thể chuyên gia đưa để phù hợp với yêu cầu “có thật” hợp đồng, giao dịch bảo đảm cấu theo nhiều hướng, nhiều lựa chọn cụ thể phần nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng, giao dịch bảo đảm quy định bảo đảm cho hạn mức cụ thể (tổng mức bảo đảm) tỷ, tỷ,… miễn giá trị tài sản bảo đảm lớn giá trị nghĩa vụ cần bảo đảm bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành kể từ ngày …đến ngày… Như vậy, nghĩa vụ hình thành sau ký hợp đồng, giao dịch bảo đảm cho dù có hạn mức (tổng mức bảo đảm) d.Vấn đề đăng kí giao dịch đảm bảo hộ chung cư chưa có giấy chứng nhân sở hữu Về giao dịch bảo đảm liên quan đến hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu đối tượng hợp đồng chấp phải hộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ Như việc đăng ký giao dịch bảo đảm qui mối quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, để thực điều pháp luật cần có qui định cụ thể KẾT LUẬN: Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một khi trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thơng suốt, kiểm sốt giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản DANH MỤC TÀI LIÊU THAM KHẢO 1.Giáo trình luật dân việt nam.TS Lê Đình Nghị (Chủ biên) 2.Nghị định phủ số 163/2006/NĐ-CP giao dich đảm bảo 3.Nghị định số 75/200/ND-CP ngày 8/12/2000 phủ cơng chứng chứng thực 4.Cơng văn số 2057/BTP-HCTP tư pháp việc công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 5.Công văn số 12/ĐKGĐB Giải đáp số vướng mắc đăng kí chấp ,bảo lãnh tài sản hình thành tương lai 6.Bài viết “Thế chấp tài sản hình thành tương lai” Ngơ Thanh Hiếu 7.Bài viết “Thế chấp nhà hình thành tương lai-lập lờ sai đúng” LS Trương Thanh Đức ... rõ,cụ thể tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể,... hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai 5.Công văn số 12/ĐKGĐB Giải đáp số vướng mắc đăng kí chấp ,bảo lãnh tài sản hình thành tương lai 6.Bài viết ? ?Thế chấp tài sản hình thành tương lai? ?? Ngơ... gồm tài sản? ?đã hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ ? ?Tài sản hình thành tương lai? ?? Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành